Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan biri payını dışarıdan birine satarsa, diğer paydaşların bu payı öncelikle satın alma hakkı vardır. Bu hak, önalım (şufa) hakkı olarak adlandırılır ve yabancı kişilerin paydaşlığa girmesini önlemeyi amaçlar.
Önalım hakkı kanundan doğar; ancak yalnızca dava yoluyla ve kısa hak düşürücü süreler içinde kullanılabilir. Bu yazıda hakkın koşullarını, sürelerini ve kullanılma biçimini genel hatlarıyla açıklıyoruz; somut durumda mutlaka bir avukata danışmak gerekir.
Önalım (Şufa) Hakkı Nedir?
Önalım hakkı; paylı mülkiyetteki bir paydaşın payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlara o payı aynı şartlarla öncelikle alma yetkisi veren, kanundan doğan yenilik doğuran bir haktır (TMK m.732).
Hangi Taşınmazlarda Kullanılır?
Önalım hakkı yalnızca paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda kullanılabilir. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmazlarda bu hak kullanılamaz. Taşınmazın arsa ya da daire olması önemli değildir; belirleyici olan, paylı mülkiyet ilişkisinin varlığıdır.
Ne Zaman Doğar ve Kime Karşı Kullanılır?
Önalım hakkı, paylı mülkiyet kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılmasıyla kullanılabilir hâle gelir. Pay, hâlihazırda paydaş olan birine satılmışsa, bu paydaşa karşı önalım hakkı kural olarak kullanılamaz.
Yalnızca Dava Yoluyla Kullanılır
Önalım hakkı, alıcıya tek taraflı bir bildirimle değil, ancak alıcıya karşı açılacak önalım davasıyla kullanılır. Bu dava taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır ve sonuçta payın davacı adına tescili istenir.
Süreler: Üç Ay ve İki Yıl
Satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmişse, bildirimden itibaren üç ay içinde dava açılmalıdır. Her hâlde, satış tarihinden itibaren iki yıl geçmekle önalım hakkı düşer (TMK m.733). Bu süreler hak düşürücü olup kaçırılması telafi edilemez.
Satışın Bildirimi
Yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Bildirim yapılmamış olması, üç aylık sürenin işlememesine yol açar; ancak iki yıllık üst süre her hâlde işlemeye devam eder.
Bedelin Mahkemeye Yatırılması
Önalım hakkı sahibi, payın kendi adına tesciline karar verilmeden önce; satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkimin belirlediği süre içinde ve yere nakden yatırmakla yükümlüdür (TMK m.734). Bu yükümlülük yerine getirilmezse dava reddedilebilir.
Önalımın Kullanılamayacağı Hâller
Cebri artırmayla (icra yoluyla) yapılan satışlar ile kamu ihalesi kapsamındaki satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Ayrıca gerçek bir satış bulunmayan, örneğin bağış gibi işlemlerde de kural olarak önalım hakkı doğmaz.
Davanın Sonucu
Önalım davası kabul edilirse, satışa konu pay alıcının elinden alınarak davacı paydaş adına tescil edilir. Bu yönüyle önalım davası, sonucu itibarıyla bir tapu iptali ve tescil sonucu doğurur.
Önalım Hakkından Feragat
Paydaş, önalım hakkından feragat edebilir; bu feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi mümkündür. Belirli bir satış için verilen kullanmama taahhüdü ise o satışla sınırlı sonuç doğurur.
Satış Bedelinin Muvazaalı Gösterilmesi
Uygulamada, önalım hakkını etkisiz bırakmak için satış bedelinin tapuda gerçeğinden yüksek gösterildiği görülebilir. Önalım davasında paydaş, gerçek satış bedelinin bu olmadığını ileri sürebilir; mahkeme, gerçek bedeli araştırarak buna göre depo edilecek tutarı belirleyebilir.
Pay Devrinin Diğer Biçimleri
Önalım hakkı, kural olarak gerçek bir satışa bağlıdır. Trampa, bağış veya ortaklığa sermaye koyma gibi işlemlerde hak doğmayabilir; ancak satışın gizlenmesi amacıyla yapılan muvazaalı işlemler, somut duruma göre ayrıca değerlendirilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Önalım hakkı hangi taşınmazlarda vardır?
Yalnızca paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda; kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmazlarda kullanılamaz.
Önalım davası ne kadar sürede açılmalı?
Noter bildiriminden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde; bu süreler hak düşürücüdür.
Önalım hakkı nasıl kullanılır?
Tek taraflı bildirimle değil, alıcıya karşı açılacak önalım davasıyla kullanılır.
İcradan yapılan satışta önalım kullanılır mı?
Hayır. Cebri artırmayla yapılan satışlarda ve kamu ihalesi kapsamındaki satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Davada bedeli ne zaman öderim?
Pay adınıza tescil edilmeden önce, satış bedeli ve tapu giderlerini hâkimin belirlediği süre ve yere yatırmanız gerekir.
Sonuç
Önalım hakkı, paylı mülkiyetteki dengeyi korur; ancak kısa ve kesin süreleri nedeniyle hızlı hareket etmeyi gerektirir. Payı satılan bir taşınmazda haklarınızı değerlendirmek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
