Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Arasındaki Fark Nedir?

Bir konut alırken tapunuzun türü, sahip olacağınız hakları doğrudan etkiler. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti, isim benzerliği nedeniyle sıkça karıştırılan iki kavramdır; ancak aralarında hem hukuki sonuçlar hem de pratik açıdan önemli farklar vardır. Her ikisi de 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında düzenlenmiştir. Bu rehberde iki kavramı, farklarını ve alıcı açısından ne anlama geldiklerini açıklıyoruz.

Kat İrtifakı Nedir?

Kat irtifakı, KMK m. 2’ye göre arsa payına bağlı bir irtifak çeşididir. Henüz yapı yapılmamış ya da inşaatı tamamlanmamış bir arsa üzerinde, ileride yapılacak bağımsız bölümler için maliklere hak tanır. Yani kat irtifakı, inşaat/proje aşamasındaki bir yapıda hak sahipliğini gösteren geçici (beklenen) bir haktır. Projeden daire alırken alıcıya güvence sağlar: tapuda arsa payına düşen bağımsız bölümün konumu, metrekaresi ve niteliği gibi bilgiler belirtilir. Kat irtifakı da resmi senetle ve tapuya tescil ile doğar (KMK m. 10) ve krediye uygunluk açısından geçerli bir tapu türüdür.

Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti ise KMK m. 1’e göre tamamlanmış bir yapının kat, daire, dükkân, mağaza gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde kurulan tam ve kesin mülkiyet hakkıdır. Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm, ayrı bir gayrimenkul niteliği kazanır (KMK m. 5). Malik, yalnızca kendi bağımsız bölümü üzerinde değil, anagayrimenkulün ortak yerlerine de arsa payı oranında malik olur (KMK m. 16). Tapunun üst kısmında “Kat Mülkiyeti Tesis Edilmiştir” ibaresi yer alır ve bu, yapının yasal, kullanıma uygun ve iskânlı olduğunu gösterir. Yapı kullanma izninin ne olduğu, nasıl alındığı ve eksikliğinin sonuçları için Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan) Nedir? rehberimize bakabilirsiniz.

Temel Fark: Binanın Tamamlanma Durumu

İki kavram arasındaki en belirgin fark, yapının tamamlanma durumu ve iskân (yapı kullanma izin belgesi) gerekliliğidir:

• Kat irtifakı: Yapı inşa hâlindeyken ya da henüz başlamamışken kurulur. İskân şartı yoktur. Hak, beklenen/geçici niteliktedir.
• Kat mülkiyeti: Yapı tamamlandıktan ve iskân belgesi alındıktan sonra kurulur. Bağımsız bölüm üzerinde tam ve kesin mülkiyet sağlar.

Bazı ek şartlar da vardır: Kanun, tümü kârgir olmayan yapılarda kat mülkiyeti kurulamayacağını öngörür (KMK m.50). Ayrıca kat mülkiyeti ve kat irtifakı yalnızca yapının tümü için uygulanır; bir binanın sadece bir kısmı için kurulamaz.

Hakları ve Sonuçları Bakımından Fark

İki tapu türü, özellikle riskli durumlarda farklı sonuçlar doğurur:

• Kentsel dönüşüm / yıkım: Yapının yıkılmasıyla bağımsız bölümler fiilen ortadan kalkar; bu nedenle kat irtifaklı ya da kat mülkiyetli olsun, maliklerin hakları arsa payları üzerinden devam eder. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm uygulamalarında karar çoğunluğu ve paylaşım da arsa payı esas alınarak hesaplanır.
• Proje riski: Kat mülkiyetine ancak inşaat tamamlanınca geçilebildiği için, projeye aykırı inşa riski büyük ölçüde ortadan kalkar. Kat irtifaklı binalarda ise sonradan kat mülkiyetine geçişi engelleyebilecek proje hataları çıkabilir.
• Değer ve güvence: Kat mülkiyeti, yapının tamamlandığını ve oturuma hazır olduğunu resmen belgelediği için genellikle daha güçlü bir güvence ve değer sunar.

Kat İrtifakında Yapı Tamamlanmazsa Ne Olur?

Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları yerine getirmekle yükümlüdür (KMK m. 26). Kat irtifakı sahiplerinden biri, kendisine düşen borçları noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen, ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse, diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa payının ve kat irtifakının o zamanki değeri karşılığında diğer paydaşlara arsa payları oranında devrine karar verebilir. Ayrıca kusuru yüzünden yapının kanuni süre içinde yapılamaması nedeniyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden uğradığı zararı tazminle yükümlüdür.

Kat Mülkiyetine Geçiş Nasıl Olur?

Yapı tamamlanıp iskân belgesi alındığında, kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir. KMK m. 3’e göre (değişik 5912/1) bu işlem, yapının tamamı için düzenlenen yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak resen yapılabildiği gibi, arsa malikinin veya kat irtifakı sahiplerinden birinin istemiyle de gerçekleştirilir. Bu geçiş sürecinin ayrıntıları, gerekli belgeler ve süreler için Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş rehberimize bakabilirsiniz.

Hangisini Tercih Etmeli?

Projeden (inşaat aşamasında) daire alıyorsanız, tapunuzun kat irtifaklı olması olağandır; önemli olan güvenilir bir müteahhitle çalışmak ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin düzgün kurulmasıdır. Tamamlanmış bir binadan daire alıyorsanız, tapunun kat mülkiyetine geçmiş olması en güvenli durumdur. Kat irtifaklı bir yapı satın alıyorsanız, iskânın alınıp alınmadığını ve kat mülkiyetine geçilip geçilmediğini mutlaka kontrol etmelisiniz.

Sık Sorulan Sorular

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki temel fark nedir?

Temel fark binanın tamamlanma durumudur. Kat irtifakı, inşaat aşamasındaki bir yapıda arsa payına bağlı geçici bir haktır; kat mülkiyeti ise tamamlanmış ve iskânı alınmış bir yapının bağımsız bölümü üzerinde tam ve kesin mülkiyet hakkıdır.

Kat irtifaklı daire alınır mı?

Alınabilir; projeden konut alımında kat irtifakı olağan ve geçerli bir tapu türüdür, krediye de uygundur. Ancak yapının iskânının alınıp kat mülkiyetine geçilip geçilmediği ve müteahhidin güvenilirliği kontrol edilmelidir.

Kat irtifakı tapusu geçersiz mi?

Hayır. Kat irtifakı da resmi senetle ve tapuya tescil ile doğan geçerli bir ayni haktır (KMK m. 10). Yalnızca yapının henüz tamamlanmadığını gösterir; yapı tamamlanınca kat mülkiyetine çevrilir.

Her bina kat mülkiyetine geçebilir mi?

Kat mülkiyeti için yapının tamamlanmış, iskânının alınmış ve yapının tümüyle kârgir olması gerekir; tümü kârgir olmayan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz (KMK m.50). Ayrıca kat mülkiyeti yapının tümü için kurulur.

Kentsel dönüşümde hangisi avantajlı?

Yıkımla bağımsız bölümler ortadan kalktığından her iki tapu türünde de haklar arsa payı üzerinden devam eder. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kararlarda ve paylaşımda arsa payı esas ölçüttür; bu nedenle önemli olan tapu türünden çok arsa payının doğru belirlenmiş olmasıdır.

Kat irtifakında yapı bitmezse ne olur?

Borcunu noter ihtarına rağmen iki ay içinde yerine getirmeyen kat irtifakı sahibinin arsa payı ve kat irtifakı, diğerlerinin istemiyle hâkim kararıyla o günkü değeri karşılığında diğer paydaşlara devredilebilir (KMK m. 26). Kusurlu taraf ayrıca doğan zararı tazminle yükümlüdür.

İki Kavramın Karşılaştırması

İkisi de tapuda görünür ancak hukuki sonuçları ve tapu üzerindeki etkileri farklıdır.

Birinci ve ikinci satırlar ayrımın özüdür: kat irtifakı yapı henüz tamamlanmamışken proje üzerinden kurulur; kat mülkiyeti ise yapı bitip yapı kullanma izni alındıktan sonra kurulur. Dokuzuncu satır alıcılar için uyarıdır — tapuda hâlâ kat irtifakı görünüyorsa iskân alınıp alınmadığı mutlaka sorulmalıdır.

Kat İrtifakı Tapusunun Riskleri

Kat irtifakı geçerli bir tapudur; ancak bazı belirsizlikler taşır.

Birinci ve yedinci satırlar birlikte alım öncesi en kritik adımı verir: kat irtifakı tapusu, yapının ruhsata uygun tamamlandığını göstermez; bu nedenle belediyeden ruhsat ve iskân durumu sorulmadan alım yapılmamalıdır. Sekizinci satır ise sözleşme tarafını ilgilendirir — müteahhidin iskân alma yükümlülüğü sözleşmede açıkça düzenlenmeli ve cezai şarta bağlanmalıdır.

Kat mülkiyeti rehberlerimiz: kat mülkiyeti ve kat irtifakı farkı · yönetim planı ve yönetici · kurul kararının iptali · ortak alan kullanımı · aidat borcu ve icra · ortak alanda tadilat

Kat Mülkiyetine Geçiş Süreci

Yapı kullanma izni verildikten sonra geçiş resen yapılır; arsa maliki veya kat irtifakı sahiplerinden birinin istemi de yeterlidir.

Yedinci satır tıkanıklığın çözümüdür: kat mülkiyetine çevirme işlemi yapı kullanma izni üzerine resen yapılır ve arsa malikinin veya kat irtifakı sahiplerinden yalnızca birinin istemiyle de gerçekleştirilebilir — diğer maliklerin katılmaması süreci durdurmaz. Üçüncü satır ise sık yapılan bir hatayı düzeltir; kat irtifakı kurulurken yönetim planı verildiğinden geçişte ayrıca yönetim planı istenmez.

Alıcı İçin Kontrol Listesi

Kat irtifakı veya kat mülkiyeti tapusuyla alım yaparken bakılacaklar.

İkinci ve altıncı satırlar en pahalı iki sürprizi önler: yapı kullanma izninin alınmamış olması ve devralınan aidat borcu — ikisi de tapu kaydında görünmez, ayrıca araştırılması gerekir.

Sık Sorulan Durumlar

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti hakkında en çok sorulanlar.

Altıncı satır tıkanıklığın çözümüdür: kat mülkiyetine geçiş için bütün maliklerin birlikte başvurması gerekmez; tek bir hak sahibinin istemi yeterlidir — bir malikin katılmaması süreci durduramaz.

Kanuni Tanımlar ve Kuruluş Şekli (KMK m.1, 10, 14)

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilk maddesi iki kurumu birlikte tanımlar. Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir; yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının bu nitelikteki bölümleri üzerinde ise, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya ortak malikleri tarafından irtifak hakları kurulabilir (KMK m.1). Kat irtifakı bu nedenle arsa payına bağlı bir irtifak hakkıdır ve yapı tamamlanıp yapı kullanma izni verildikten sonra kat mülkiyetine çevrilmek üzere kurulur (KMK m.3).

Her iki hak da resmî senetle ve tapu siciline tescil ile doğar; anagayrimenkulün tümü kat mülkiyetine çevrilmeden yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz (KMK m.10). Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakı kurulması için arsa malikinin veya bütün paydaşların istemiyle birlikte proje ve plan, yönetim planı ve bağımsız bölüm listesinin tapu idaresine verilmesi gerekir; kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim planı istenmez. Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, kat irtifakının tesciline ait resmî senede ve kanunda sayılan belgelere dayalı olarak, yetkili idarece yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren altmış gün içinde ilgili tapu idaresine gönderilmesi üzerine resen yapılır (KMK m.14).

Kat karşılığı inşaatlarda kuruluş işlemleri yüklenici tarafından da başlatılabilir. 7099 sayılı Kanun’la yapılan değişiklikle, hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması şartıyla arsa maliki ile yüklenici arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kat karşılığı temlik sözleşmesi veya bağımsız bölümlerin taksimine ilişkin noter sözleşmesine dayanılarak inşa edilecek binada kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi işlemi, yüklenici talep ederse ilgili idare tarafından yapılır; tescil işlemlerinde elektronik ortamda düzenlenen ve idarece onaylanan mimari proje ile yönetim planı esas alınır ve bu belgelerde malik imzası aranmaz. Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul niteliği kazanır ve kütükte tasdikli plandaki numarasını alır (KMK m.5).

Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları ve Arsa Payının Devri (KMK m.26)

Kat irtifakı sahipleri, bu hakka konu ortak arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini doğruluk kuralları uyarınca kolaylaştırmakla karşılıklı olarak yükümlüdür. Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse, diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa payının ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında öteki paydaşlara arsa payları oranında devrine karar verir (KMK m.26).

Bu hüküm özellikle birden fazla arsa malikinin birlikte inşaat yaptırdığı veya yapı masraflarının paylaşıldığı kooperatif benzeri yapılanmalarda önem taşır. Yüklenici aracılığıyla yapılan kat karşılığı inşaatlarda ise arsa malikleri ile yüklenici arasındaki ilişki öncelikle eser sözleşmesi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerine tabidir; yüklenicinin temerrüdü hâlinde arsa sahiplerinin başvuracağı yollar Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesine ilişkin hükümleri çerçevesinde değerlendirilir. Kat irtifakı sahipleri arasındaki bu devir davası da, KMK’nın uygulanmasından doğan bir uyuşmazlık olarak sulh hukuk mahkemesinde görülür (KMK Ek m.1).

Kat İrtifakının Sona Ermesi (KMK m.49)

Kat irtifakı, kat mülkiyetine çevrilmeden de sona erebilir. Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilir. Kat irtifakı, konusu olan arsanın tamamen yok olması, üzerinde yapı yapılamayacak hâle gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer. Kat irtifakına konu arsa üzerinde, irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa, maliklerden birinin istemi üzerine sulh hâkimi, gerektiğinde ilgilileri dinleyerek duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir; süre istem üzerine yeniden uzatılabilir ve kat irtifakı kaldırıldığında tapu kütüğündeki kayıt silinir (KMK m.49).

Kat Mülkiyetinin Kurulmasında Yasaklar ve Özel Kurallar

Kanun kat mülkiyetinin kurulmasını bazı sınırlara bağlamıştır. Tümü kârgir olmayan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz; ayrıca bir gayrimenkulün paydaşlarından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi tek başına yararlanmasını sağlamak için Medeni Kanun’a veya diğer kanunlara göre irtifak hakkı kurulamaz (KMK m.50). Böylece kat mülkiyetine benzer sonuç doğuracak şekilde, kanunun öngördüğü sistemin dışında hak yaratılması önlenmiştir. Buna karşılık kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan aynı nitelikteki birden fazla bağımsız bölüm veya bir yapının otel, iş ya da ticaret yeri gibi iktisadî açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok katı ya da bölümü, uygun değişiklik projesi ve yapı kullanma izin belgesiyle kütüğe tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir (KMK m.10).

Kat mülkiyeti veya kat irtifakına ait kütük kaydında, kat malikleri arasındaki sözleşmede, yönetim planında veya KMK’da hüküm bulunmayan hâllerde uyuşmazlıklar Türk Medeni Kanunu ve ilgili diğer kanunlara göre çözülür (KMK m.9). Kat malikleri kendi bağımsız bölümleri üzerinde, KMK’nın ilgili hükümleri saklı kalmak şartıyla, Medeni Kanun’un maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptir; anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine ise arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar (KMK m.15 ve m.16).

Kullanım Sınırları: Kütükteki Nitelik ve KMK m.24

Tapu türü, bağımsız bölümün hangi amaçla kullanılabileceğini de etkiler. Anagayrimenkulün kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz ve kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik veya poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu yasağın dışındadır. Kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu gibi eğlence ve toplantı yerleri, fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ile imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler ise ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği kararla açılabilir; bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemiyle bütün bağımsız bölümlerin kütük sayfalarına şerh verilir (KMK m.24).

Bu nedenle kat irtifaklı veya kat mülkiyetli bir bağımsız bölüm satın alınırken yalnızca tapu türüne değil, kütükte gösterilen niteliğe de bakılmalıdır. İşyeri olarak kullanılması düşünülen bir bölüm kütükte mesken olarak kayıtlıysa, faaliyetin türüne göre kurulun oybirliği kararı gerekebilir ya da faaliyet hiç mümkün olmayabilir. Yapı kullanma izin belgesi düzenlenen yapılarda cins değişikliği işlemlerinin resen yapılması da bu kaydın izin belgesiyle uyumlu hâle getirilmesini sağlar.

Tapu Kaydında Görülen Yükler ve Arsa Payıyla Bağlantısı

Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli bir bağımsız bölüm alınırken tapu kaydındaki yüklerin kaynağı da incelenmelidir. Kanun’a göre kat mülkiyetini kayıtlayan haklar kendiliğinden arsa payını da kayıtlar; kat irtifakına konu arsa üzerinde bu hakla bağdaşmayan irtifaklar kurulamaz. Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulün kütükteki sayfasına tescil veya şerh edilmiş haklar ise kat mülkiyetini de kural olarak arsa payı oranında kendiliğinden kayıtlar. Bu kuralın pratik sonucu şudur: arsa üzerinde, inşaat başlamadan önce kurulmuş bir ipotek veya konulmuş bir haciz, sonradan oluşan bağımsız bölümlere arsa payları oranında yansır.

Bu nedenle özellikle projeden daire alımında, arsa üzerine yüklenicinin kredi borcu için kurulmuş bir ipoteğin bulunup bulunmadığı, varsa hangi bağımsız bölümlerin ipotekten ne zaman kurtarılacağı sözleşmede açıkça düzenlenmelidir. Tapu kütüğündeki şerhler, şerhten sonra taşınmaz üzerinde hak kazanan herkese karşı ileri sürülebilir (TMK m.1009); hiç kimse tapu kütüğündeki kaydı bilmediğini ileri süremez (TMK m.1020). Tapu kütüğüne iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir aynî hak kazanan kişinin bu kazanımı ise korunur (TMK m.1023).

Kat İrtifaklı Bağımsız Bölümün Satışı ve Alıcının Korunması

Kat irtifaklı bir bağımsız bölüm, kat mülkiyetine çevrilmesi beklenmeden satılabilir; satış tapu müdürlüğünde resmî senetle yapılır ve tescille mülkiyet alıcıya geçer (TMK m.706). Yükleniciden henüz tapusu devredilmemiş bir bağımsız bölüm alınıyorsa, alıcının durumu yüklenicinin arsa sahiplerinden olan alacağının temliki çerçevesinde değerlendirilir; alacağın devri yazılı şekle tabidir (TBK m.184). Satıcı ticari faaliyet kapsamında hareket eden bir yüklenici veya satıcıysa ve alıcı tüketiciyse, bedelin önceden ödendiği ön ödemeli konut satışlarında yapı ruhsatı alınmadan sözleşme yapılamaz (6502 s.K. m.40); satışın tapu siciline tescil edilmesi veya satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir ve buna uyulmamışsa satıcı sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine ileri süremez (6502 s.K. m.41).

Kat irtifaklı bağımsız bölümde yapı kullanma izninin alınamaması, alıcı için en büyük risktir. Bu risk, sözleşmede yüklenicinin izni hangi süre içinde alacağının ve alınamaması hâlinde sorumluluğunun açıkça düzenlenmesiyle azaltılabilir. Yapı kullanma izni alınmadan yapıların kullanılması, elektrik, su ve doğal gaz aboneliği gibi işlemlerde güçlük doğurabileceği gibi imar mevzuatına aykırılık nedeniyle idari yaptırımlara da konu olabilir.

Konuyla ilgili diğer rehberlerimiz: kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş · yapı kullanma izin belgesi · müteahhitten daire alanın hakları · meskenin işyerine çevrilmesi · kat maliklerinin hak ve borçları · tapu harcı ve alım satım vergileri