Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Arasındaki Fark Nedir?

Bir konut alırken tapunuzun türü, sahip olacağınız hakları doğrudan etkiler. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti, isim benzerliği nedeniyle sıkça karıştırılan iki kavramdır; ancak aralarında hem hukuki sonuçlar hem de pratik açıdan önemli farklar vardır. Her ikisi de 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında düzenlenmiştir. Bu rehberde iki kavramı, farklarını ve alıcı açısından ne anlama geldiklerini açıklıyoruz.

Kat İrtifakı Nedir?

Kat irtifakı, KMK m. 2’ye göre arsa payına bağlı bir irtifak çeşididir. Henüz yapı yapılmamış ya da inşaatı tamamlanmamış bir arsa üzerinde, ileride yapılacak bağımsız bölümler için maliklere hak tanır. Yani kat irtifakı, inşaat/proje aşamasındaki bir yapıda hak sahipliğini gösteren geçici (beklenen) bir haktır. Projeden daire alırken alıcıya güvence sağlar: tapuda arsa payına düşen bağımsız bölümün konumu, metrekaresi ve niteliği gibi bilgiler belirtilir. Kat irtifakı da resmi senetle ve tapuya tescil ile doğar (KMK m. 10) ve krediye uygunluk açısından geçerli bir tapu türüdür.

Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti ise KMK m. 1’e göre tamamlanmış bir yapının kat, daire, dükkân, mağaza gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde kurulan tam ve kesin mülkiyet hakkıdır. Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm, ayrı bir gayrimenkul niteliği kazanır (KMK m. 5). Malik, yalnızca kendi bağımsız bölümü üzerinde değil, anagayrimenkulün ortak yerlerine de arsa payı oranında malik olur (KMK m. 16). Tapunun üst kısmında “Kat Mülkiyeti Tesis Edilmiştir” ibaresi yer alır ve bu, yapının yasal, kullanıma uygun ve iskânlı olduğunu gösterir. Yapı kullanma izninin ne olduğu, nasıl alındığı ve eksikliğinin sonuçları için Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan) Nedir? rehberimize bakabilirsiniz.

Temel Fark: Binanın Tamamlanma Durumu

İki kavram arasındaki en belirgin fark, yapının tamamlanma durumu ve iskân (yapı kullanma izin belgesi) gerekliliğidir:

• Kat irtifakı: Yapı inşa hâlindeyken ya da henüz başlamamışken kurulur. İskân şartı yoktur. Hak, beklenen/geçici niteliktedir.
• Kat mülkiyeti: Yapı tamamlandıktan ve iskân belgesi alındıktan sonra kurulur. Bağımsız bölüm üzerinde tam ve kesin mülkiyet sağlar.

Bazı ek şartlar da vardır: Ana yapının betonarme (beton veya çelik iskeletli) olması gerekir; ahşap ve benzeri yapılar kat mülkiyetine çevrilemez. Ayrıca kat mülkiyeti ve kat irtifakı yalnızca yapının tümü için uygulanır; bir binanın sadece bir kısmı için kurulamaz.

Hakları ve Sonuçları Bakımından Fark

İki tapu türü, özellikle riskli durumlarda farklı sonuçlar doğurur:

• Kentsel dönüşüm / yıkım: Kat irtifaklı bir yapının yıkımında hissedarlara tapudaki arsa payı üzerinden hak verilir. Kat mülkiyetli tapuda ise yeniden inşa durumunda malik, sahip olduğu bağımsız bölüm kadar hak sahibi olur. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm kararlarında arsa payı esas ölçüttür.
• Proje riski: Kat mülkiyetine ancak inşaat tamamlanınca geçilebildiği için, projeye aykırı inşa riski büyük ölçüde ortadan kalkar. Kat irtifaklı binalarda ise sonradan kat mülkiyetine geçişi engelleyebilecek proje hataları çıkabilir.
• Değer ve güvence: Kat mülkiyeti, yapının tamamlandığını ve oturuma hazır olduğunu resmen belgelediği için genellikle daha güçlü bir güvence ve değer sunar.

Kat İrtifakında Yapı Tamamlanmazsa Ne Olur?

Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları yerine getirmekle yükümlüdür (KMK m. 17). Kat irtifakı sahiplerinden biri, kendisine düşen borçları noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen, ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse, diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa payının ve kat irtifakının o zamanki değeri karşılığında diğer paydaşlara arsa payları oranında devrine karar verebilir. Ayrıca kusuru yüzünden yapının kanuni süre içinde yapılamaması nedeniyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden uğradığı zararı tazminle yükümlüdür.

Kat Mülkiyetine Geçiş Nasıl Olur?

Yapı tamamlanıp iskân belgesi alındığında, kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir. KMK m. 3’e göre (değişik 5912/1) bu işlem, yapının tamamı için düzenlenen yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak resen yapılabildiği gibi, arsa malikinin veya kat irtifakı sahiplerinden birinin istemiyle de gerçekleştirilir. Bu geçiş sürecinin ayrıntıları, gerekli belgeler ve süreler için Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş rehberimize bakabilirsiniz.

Hangisini Tercih Etmeli?

Projeden (inşaat aşamasında) daire alıyorsanız, tapunuzun kat irtifaklı olması olağandır; önemli olan güvenilir bir müteahhitle çalışmak ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin düzgün kurulmasıdır. Tamamlanmış bir binadan daire alıyorsanız, tapunun kat mülkiyetine geçmiş olması en güvenli durumdur. Kat irtifaklı bir yapı satın alıyorsanız, iskânın alınıp alınmadığını ve kat mülkiyetine geçilip geçilmediğini mutlaka kontrol etmelisiniz.

Sık Sorulan Sorular

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki temel fark nedir?

Temel fark binanın tamamlanma durumudur. Kat irtifakı, inşaat aşamasındaki bir yapıda arsa payına bağlı geçici bir haktır; kat mülkiyeti ise tamamlanmış ve iskânı alınmış bir yapının bağımsız bölümü üzerinde tam ve kesin mülkiyet hakkıdır.

Kat irtifaklı daire alınır mı?

Alınabilir; projeden konut alımında kat irtifakı olağan ve geçerli bir tapu türüdür, krediye de uygundur. Ancak yapının iskânının alınıp kat mülkiyetine geçilip geçilmediği ve müteahhidin güvenilirliği kontrol edilmelidir.

Kat irtifakı tapusu geçersiz mi?

Hayır. Kat irtifakı da resmi senetle ve tapuya tescil ile doğan geçerli bir ayni haktır (KMK m. 10). Yalnızca yapının henüz tamamlanmadığını gösterir; yapı tamamlanınca kat mülkiyetine çevrilir.

Her bina kat mülkiyetine geçebilir mi?

Kat mülkiyeti için yapının tamamlanmış, iskânının alınmış ve ana yapının betonarme (beton/çelik iskeletli) olması gerekir. Ahşap ve benzeri yapılar kat mülkiyetine çevrilemez. Ayrıca kat mülkiyeti yapının tümü için kurulur.

Kentsel dönüşümde hangisi avantajlı?

Kat irtifaklı yapının yıkımında hak, tapudaki arsa payı üzerinden belirlenir. Kat mülkiyetli tapuda ise yeniden inşada malik, sahip olduğu bağımsız bölüm kadar hak sahibi olur. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kararlarda arsa payı esas ölçüttür.

Kat irtifakında yapı bitmezse ne olur?

Borcunu noter ihtarına rağmen iki ay içinde yerine getirmeyen kat irtifakı sahibinin arsa payı ve kat irtifakı, diğerlerinin istemiyle hâkim kararıyla o günkü değeri karşılığında diğer paydaşlara devredilebilir (KMK m. 17). Kusurlu taraf ayrıca doğan zararı tazminle yükümlüdür.