Gayrimenkul ve Tapu Davaları

Gayrimenkul hukuku; taşınmaz mülkiyeti, tapu işlemleri, kira ilişkileri, kat mülkiyeti ve imar süreçlerinden doğan uyuşmazlıkları kapsayan geniş bir alandır. Taşınmazlar çoğu zaman kişilerin en değerli malvarlığı olduğundan, bu alandaki bir hata telafisi güç sonuçlar doğurabilir. Hukukçular Evi olarak tapu iptalinden kira ve tahliyeye, kat mülkiyetinden imar ve kamulaştırmaya kadar süreçlerde hem alım-satım öncesi hukuki güvence hem de uyuşmazlık hâlinde etkin temsil sağlıyoruz. Bu sayfada en sık karşılaşılan dava türlerini ve sunduğumuz hizmetleri sade bir dille açıklıyoruz.

Gayrimenkul uyuşmazlığınız için hukuki destek alın

Tapu, kira ve kat mülkiyeti süreçlerinde doğru adım hak kaybını önler.

📞 0554 648 37 15 💬 WhatsApp’tan Yazın

Gayrimenkul Hukukunda Sunduğumuz Hizmetler

Tapu iptali ve tescil davaları. Yolsuz tescil, muris muvazaası ve hukuka aykırı devirlerde mülkiyetin düzeltilmesi.
Kira ve tahliye uyuşmazlıkları. Kira tespiti, kira artışı, tahliye ve alacak takibi süreçleri.
Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları. Aidat, ortak alan kullanımı ve yönetim kararlarına ilişkin davalar.
Önalım (şufa) ve ortaklığın giderilmesi. Paylı mülkiyetten kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümü.
Ecrimisil (haksız işgal tazminatı). İzinsiz kullanımdan doğan tazminat taleplerinin takibi.
İmar, ruhsat ve yapı süreçleri. İskan, imar barışı, ifraz-tevhit ve idari yaptırımlara ilişkin başvurular.

Sık Açılan Gayrimenkul (Mülkiyet) Davaları

Mülkiyete ilişkin uyuşmazlıkların başında tapu iptali ve tescil davası gelir; yolsuz tescil ve mirastan mal kaçırma iddiaları bu kapsamda değerlendirilir. Taşınmazın izinsiz kullanılması hâlinde ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edilebilir. Paylı mülkiyette bir payın üçüncü kişiye satılması durumunda diğer paydaşların önalım (şufa) hakkı gündeme gelir; paydaşlar taşınmazı birlikte kullanmakta anlaşamıyorsa ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasıyla paylaşım sağlanır.

Kira ve Tahliye Uyuşmazlıkları

Kira ilişkileri, uygulamada en sık uyuşmazlık doğuran alanlardandır. Kira artış oranı ve yasal sınır (TBK 344), kiracının korunması ilkesi ve tahliye sebepleri sürecin temel başlıklarıdır. Ev sahibinin geçerli bir tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye talebi ile kiracının erken tahliye hâlindeki sorumluluğu sık karşılaşılan konulardır. Kira ilişkisinin tüm ayrıntıları için Kira ve Tahliye Davaları arşivimizdeki vaka ve makalelerden yararlanabilirsiniz.

Kat Mülkiyeti ve Ortak Alanlar

Apartman ve sitelerde yaşam, kat mülkiyeti mevzuatıyla düzenlenir. Aidat ve ortak gider uyuşmazlıkları, ortak alanların kullanımı, yönetim kararları ve genel kurul süreçleri bu alandaki başlıca konulardır. Ödenmeyen aidatların tahsili ile hukuka aykırı yönetim kararlarının iptali için hukuki yollara başvurulabilir.

İmar, Ruhsat ve Yapı Süreçleri

Taşınmazın hukuki durumu, imar ve ruhsat süreçlerinden doğrudan etkilenir. Yapı kullanma izni (iskan), imar barışı ve yapı kayıt belgesi, ifraz ve tevhit (İmar Kanunu 15-16) ile yapı müteahhitliği yetki belgesi bu alandaki sık karşılaşılan başlıklardır. İmara ve rayiç bedele ilişkin idari yaptırımlara karşı da hukuki başvuru yolları bulunur.

En Sık Açılan Gayrimenkul Davaları

Taşınmaz mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklar, tapu kaydının düzeltilmesinden ortaklığın giderilmesine kadar geniş bir alanı kapsar. Aşağıda en sık karşılaşılan dava türlerini özetliyoruz.

Tapu İptali ve Tescili

Yolsuz tescil, muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) veya hukuki sebebin bulunmaması gibi hâllerde, tapu kaydının iptali ve gerçek hak sahibi adına tescili istenir. Bu davalarda tapu kaydı, sözleşmeler ve tanık dâhil deliller birlikte değerlendirilir.

El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men’i) ve Ecrimisil

Taşınmaza haksız el atan kişiye karşı el atmanın önlenmesi; haksız kullanım dönemi için ise ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edilebilir. İki talep çoğu zaman aynı davada birlikte ileri sürülür.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu)

Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazda paydaşlar anlaşamadığında, ortaklığın aynen taksim ya da satış yoluyla giderilmesi istenebilir. Aynen bölünme mümkün değilse taşınmaz satılarak bedeli paylaştırılır.

Önalım (Şufa) ve Diğer Ayni Hak Uyuşmazlıkları

Paylı mülkiyette bir payın üçüncü kişiye satılması hâlinde diğer paydaşlar yasal önalım (şufa) hakkını kullanabilir; ayrıca geçit hakkı, irtifak ve ipoteğe ilişkin uyuşmazlıklar da gayrimenkul yargısının kapsamındadır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Gayrimenkule ilişkin davalarda görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir; taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir.

Temsil Sürecinde Ne Yapıyoruz?

Alım-satım öncesinde tapu ve hukuki durum incelemesi yaparak riskleri önceden tespit ediyor; uyuşmazlık hâlinde ise dava ve takip süreçlerini titizlikle yürütüyoruz. Kira, kat mülkiyeti ve imar süreçlerinde haklarınızı koruyor, sözleşmelerin ve başvuruların doğru hazırlanmasını sağlıyor ve süreci anlaşılır bir dille açıklayarak her aşamada yanınızda oluyoruz.

Sıkça Sorulan Sorular

Konut kirasında yıllık artış oranının yasal sınırı nedir?

Konut kiralarında yıllık kira artışı, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK 344). Bu sınırın üzerindeki artış talepleri bağlayıcı değildir.

Ev sahibi hangi hâllerde tahliye davası açabilir?

Kanunda sayılan sebeplerle: kendisinin veya yakınlarının konut/işyeri ihtiyacı, taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımı, geçerli bir tahliye taahhüdü, bir kira yılı içinde iki haklı ihtar ve kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt) gibi hâller tahliye sebebi olabilir.

Tahliye taahhüdü her zaman geçerli midir?

Hayır. Tahliye taahhüdünün geçerli olması için yazılı olması, kiracının serbest iradesiyle verilmesi ve kural olarak kira sözleşmesinin kurulmasından sonraki bir tarihi taşıması gibi şartlar aranır. Sözleşmeyle aynı anda ve baskı altında alınan taahhütler geçersiz sayılabilir.

Tapu iptali ve tescil davası ne zaman açılır?

Yolsuz tescil, muris muvazaası (mirastan mal kaçırma), hukuki bir sebebe dayanmayan devir veya hile gibi hâllerde, mülkiyetin gerçek hak sahibine geçirilmesi için tapu iptali ve tescil davası açılır.

Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) nedir?

Ecrimisil; bir taşınmazın, hak sahibinin rızası olmadan kullanılması hâlinde, işgal süresince talep edilebilen bir tazminattır. Kötüniyetli işgal ile iyiniyetli kullanım bakımından farklı değerlendirmeler söz konusu olabilir.

Paydaşlar anlaşamıyorsa ortak taşınmaz nasıl paylaştırılır?

Paydaşların anlaşamadığı hâllerde ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılır. Taşınmaz aynen taksim edilebiliyorsa bölüştürülür; edilemiyorsa satış yoluyla paraya çevrilerek paylar oranında paylaştırılır.

📚 İlgili Rehberler