Ayıplı ve Eksik İnşaat

Bir daire teslim alındığında beklenen nitelikleri taşımıyor ya da bazı işler hiç yapılmamışsa, alıcının (iş sahibinin) yükleniciye karşı önemli hakları vardır. Ancak ayıplı iş ile eksik iş arasındaki fark; muayene-ihbar külfeti ve zamanaşımı bakımından davanın kaderini belirler. Bu rehberde ayıplı ve eksik inşaatta iş sahibinin haklarını, uyması gereken süreleri ve yüklenicinin sorumluluğunu açıklıyoruz. Sözleşmenin geneli için Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi rehberimize bakabilirsiniz.

Ayıplı İş ile Eksik İş Aynı Şey Değildir

Bu ayrım, uygulamada en çok karıştırılan ama en kritik konudur:

• Ayıplı iş: Yapının, eserde olması gereken vasıfla fiilen mevcut olan arasındaki farktır; yani iş yapılmıştır ama sözleşmeye/beklenen niteliğe uygun değildir. Örnek: fayanslar kırık, boya yapılmamış, kötü kalite malzeme kullanılmış.
• Eksik iş: Sözleşme, proje veya işin niteliği gereği yapılması gerektiği hâlde hiç yapılmamış iştir. Örnek: projede asansör olması gerekirken hiç yapılmaması, bazı katların bitirilmemesi.

Farkın hukuki sonucu büyüktür: Eksik işte iş sahibinin muayene ve ihbar külfeti yoktur (Yargıtay 13. HD 2019/2102). Yapılmayan işin teslim ve muayenesi söz konusu olamayacağından, iş sahibi ihbarda bulunmasa veya ihtirazi kayıt koymasa dahi genel zamanaşımı süresi içinde her zaman eksik iş bedelini talep edebilir (TBK m. 112 vd. genel hükümler). Ayıplı işte ise aşağıda açıklanan muayene-ihbar külfeti devreye girer.

Açık Ayıp ve Gizli Ayıp

Ayıplar, tespit edilebilirliklerine göre ikiye ayrılır:

• Açık ayıp: Teslimde basit bir gözden geçirme (gözle/elle muayene) ile fark edilebilen ayıptır. Örnek: sıva/boya işçiliğindeki gözle görülür kusurlar.
• Gizli ayıp: Olağan gözden geçirmeyle fark edilemeyen, sonradan (genellikle kullanım sırasında) ortaya çıkan ayıptır. Örnek: su yalıtımı sorunu, tesisat kaynaklı gizli kusurlar.

Muayene ve İhbar Külfeti (Ayıplı İşte Hayati)

TBK m. 474’e göre iş sahibi, eserin tesliminden sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri (gerekirse bilirkişi eliyle) gözden geçirmek ve varsa ayıpları yükleniciye bildirmek (ihbar etmek) zorundadır. Kritik sonuç: Süresinde ayıp ihbarında bulunulmazsa iş sahibi eseri zımnen kabul etmiş sayılır ve ayıptan doğan haklarını kaybeder (TBK m. 477/2); yüklenici sorumluluktan kurtulur.

• Açık ayıpta: İhbar, olağan akışa göre geç sayılmayacak bir sürede yapılmalıdır. Yargıtay, teslimden itibaren yaklaşık 15-20 gün içinde yapılan ihbarları “süresinde” kabul etmektedir; sürenin çok uzaması (örneğin 40 gün) hak kaybına yol açabilir.
• Gizli ayıpta: İhbar, ayıp öğrenilir öğrenilmez (gecikmeksizin) yapılmalıdır (TBK m. 477/3). Yüklenicinin kasten sakladığı ayıplar ile olağan muayenede fark edilemeyecek ayıplarda sorumluluk devam eder.

İhbarın genel nitelikte (“eser ayıplıdır”) olması yetmez; ayıbı detaylı ve tam olarak yansıtmalıdır. İhbarın yazılı ve ispatlanabilir (ör. noter, delil tespiti) yapılması güçlü şekilde önerilir.

İş Sahibinin Seçimlik Hakları (TBK m. 475)

Ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde iş sahibi, aşağıdaki seçimlik haklardan birini kullanabilir:

• Sözleşmeden dönme: Ancak eser, iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplıysa (yani önemli ayıp varsa) mümkündür. Yapı iş sahibinin arsasındaysa ve sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa dönme hakkı kullanılamaz (TBK m. 475/3 sınırı).
• Bedelden indirim: Eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim istenir. Yargıtay indirim tutarını genellikle nispi metot ile hesaplar. Ayıbın giderilmesi aşırı masraf gerektiriyorsa bu yola gidilir.
• Ücretsiz onarım: Aşırı masraf gerektirmiyorsa, bütün masraflar yükleniciye ait olmak üzere eserin ücretsiz onarılması istenir.

Önemli uyarı: Bu haklar seçimliktir; biri kullanıldıktan (örneğin ihtarname ile bedel indirimi talep edildikten) sonra vazgeçilip diğerine (onarım) geçilemez. Bu yüzden ayıp tespit edilince, en uygun seçimlik hakkın baştan doğru belirlenmesi çok önemlidir.

Tazminat Talebi

İş sahibi, seçimlik haklarının yanında veya bağımsız olarak, ayıbı takip eden zararları (örneğin ayıplı teslim yüzünden uğranan kira kaybı) için tazminat da talep edebilir. Ancak tazminat için yüklenicinin kusurlu olması gerekir (TBK m. 112 uyarınca kusur karinesi geçerlidir; yüklenici kusursuzluğunu ispatlarsa kurtulur). Ayıp, iş sahibinin talimatından ya da kusurundan doğmuşsa yüklenici sorumlu olmaz (TBK m. 476).

Zamanaşımı ve Garanti Süresi

TBK m. 478’e göre yüklenicinin ayıptan doğan sorumluluğuna ilişkin davalar, teslim tarihinden itibaren taşınmaz yapılarda beş yıl, yüklenicinin ağır kusuru varsa ayıbın niteliğine bakılmaksızın yirmi yıl geçmekle zamanaşımına uğrar. Eğer sözleşmede bir garanti süresi kararlaştırılmışsa, iş sahibi bu sürelerle bağlı olmayıp ayıp ihbarını garanti süresi içinde her zaman yapabilir. Garanti hükmü, ihbar külfetini kaçıran iş sahibi için âdeta bir “can simidi” işlevi görür.

Sık Sorulan Sorular

Ayıplı iş ile eksik iş arasındaki fark nedir?

Ayıplı iş, yapılan işin beklenen niteliği taşımamasıdır (ör. kötü işçilik); eksik iş ise hiç yapılmayan iştir (ör. yapılmamış asansör). Eksik işte muayene/ihbar külfeti yoktur ve genel zamanaşımında her zaman istenebilir; ayıplı işte ise muayene-ihbar külfeti ve TBK m. 478 süreleri geçerlidir.

Ayıbı ne kadar sürede bildirmeliyim?

Açık ayıpta teslimden sonra olağan akışa göre geç sayılmayacak sürede (Yargıtay yaklaşık 15-20 günü süresinde kabul eder); gizli ayıpta ise ayıbı öğrenir öğrenmez gecikmeksizin bildirmelisiniz. Süresinde ihbar yapılmazsa ayıptan doğan haklar kaybedilir.

Ayıplı inşaatta hangi hakları kullanabilirim?

TBK m. 475 uyarınca önemli ayıpta sözleşmeden dönme, ayıp oranında bedelden indirim veya (aşırı masraf gerektirmiyorsa) ücretsiz onarım seçimlik haklarından birini kullanabilirsiniz. Ayrıca kusur şartıyla ayıbı takip eden zararlar için tazminat isteyebilirsiniz.

Ayıplı inşaatta zamanaşımı ne kadar?

TBK m. 478’e göre taşınmaz yapılarda teslimden itibaren beş yıl; yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yıldır. Sözleşmede garanti süresi varsa, bu süre içinde her zaman ihbar yapılabilir.

Dönme hakkını her ayıpta kullanabilir miyim?

Hayır. Sözleşmeden dönme yalnızca eser kullanılamayacak veya kabule zorlanamayacak ölçüde ayıplıysa (önemli ayıp) mümkündür. Ayrıca yapı arsanız üzerindeyse ve sökülmesi aşırı zarar doğuracaksa dönme hakkı kullanılamaz; bedelden indirim veya onarım yoluna gidilir.

Ayıbı bilerek teslim alırsam haklarımı kaybeder miyim?

Ayıplı olduğunu bilerek dahi olsa, teslim alırken haklarınızı saklı tutmanız (ihtirazi kayıt) ve süresinde ayıp ihbarında bulunmanız önemlidir. Süresinde ve usulünce ihbar yapılırsa zamanaşımı sonuna kadar haklar kullanılabilir; aksi hâlde eser zımnen kabul edilmiş sayılabilir.