Gayrimenkul Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Bir gayrimenkul davası açmadan önce yanıtlanması gereken üç soru vardır: hangi yer mahkemesi yetkilidir, hangi mahkeme görevlidir ve dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu mudur?

Bu yazı konuyu madde numaralarıyla ele alır: taşınmazın aynına ilişkin davalardaki kesin yetki (HMK m.12), sulh hukuk mahkemesinin tahdidi görev alanı (HMK m.4), 6100 ile değer kriterinin kaldırılması, 2023’te getirilen dava şartı arabuluculuk (HUAK m.18/B) ve yanlış mahkemede açılan davanın akıbeti (HMK m.20).

1) Kesin Yetki: Taşınmazın Aynı (HMK m.12)

Madde 12/1: Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

“Kesin yetki” ifadesinin üç sonucu vardır:

• Taraflar aksini kararlaştıramaz; yetki sözleşmesi geçersizdir,
• Mahkeme yetkisizliği kendiliğinden gözetir,
• Yetki itirazı süreye bağlı değildir; her aşamada ileri sürülebilir.

Üçüncü fıkra pratik bir kolaylık sağlar: farklı yerlerde bulunan birden çok taşınmaz söz konusuysa, tek bir mahkemede dava açılabilir.

2) Hangi Davalar “Aynına İlişkin” Sayılır?

Buna karşılık, taşınmazla ilgili olmakla birlikte ayni hakka ilişkin olmayan davalar bu kesin yetki kuralına tabi değildir: örneğin satış vaadinden doğan tazminat talepleri veya sözleşmeden doğan alacak davaları, niteliğine göre genel yetki kurallarına tabi olabilir.

Bu ayrım, dava dilekçesinde talebin nasıl kurulduğuna bağlı olarak değişebilir. Aynı olaydan doğan bir uyuşmazlık, tapu iptali istenirse kesin yetkiye, yalnızca tazminat istenirse genel yetkiye tabi olabilir.

3) Görev: Genel Kural ve İstisna

Yetki “hangi yer”, görev ise “hangi mahkeme” sorusudur ve ikisi bağımsız işler.

Bu, gayrimenkul davalarında görev tespitinin yöntemini belirler: önce sulh hukukun sayılı görev alanına girip girmediğine bakılır; girmiyorsa asliye hukuk görevlidir.

4) Sulh Hukukun Görev Alanı (HMK m.4)

Madde 4/1: Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın;

a) Kiralanan taşınmazların, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları,

b) Taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davaları,

c) Çekişmesiz yargı işlerini,

ç) Bu Kanun ile diğer kanunların, sulh hukuk mahkemesi veya sulh hukuk hâkimini görevlendirdiği davaları,

görür.

Ayrıca taşınır ve taşınmaz mallarda zilyetliğin korunmasına yönelik uyuşmazlıklar da parasal değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinin görevine verilmiştir.

Değer kriteri kaldırıldı

Bu, 6100 sayılı Kanunun getirdiği köklü bir değişikliktir:

6100 sayılı Kanun ile “miktar ve değer” kriteri sulh hukuk görev alanından tamamen çıkarılmış, yerine uyuşmazlığın “niteliği” esas alınmıştır.

Amaç, bu uyuşmazlıkların tek bir uzmanlık merkezinde çözülmesidir. Dolayısıyla “değeri yüksek olduğu için asliyede açayım” yaklaşımı hatalıdır ve görevsizlik kararıyla sonuçlanır.

Ticari nitelik durumu değiştirir mi?

Yargıtay’ın yerleşik uygulaması, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlık ticari nitelik taşısa bile HMK m.4/1-a çizgisini öne çıkarır ve görevli mahkemenin sulh hukuk olduğunu kabul eder.

Bu, iş yeri kiralarında sıkça yapılan bir hatayı önler: kiracı ve kiraya verenin tacir olması, uyuşmazlığı asliye ticaret mahkemesinin görev alanına sokmaz.

5) Dava Şartı Arabuluculuk (HUAK m.18/B)

2023’te getirilen bu düzenleme, gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava açmadan önce zorunlu bir aşama eklemiştir.

Kapsama giren uyuşmazlıklar:

Dikkat çeken örtüşme şudur: bu dört başlık, büyük ölçüde sulh hukuk mahkemesinin görev alanıyla çakışır. Yani sulh hukukta açılacak gayrimenkul davalarının çoğu, önce arabuluculuk aşamasından geçer.

Arabulucuya başvurulmadan açılan dava, usulden reddedilir. Bu, esasa hiç girilmeden zaman ve harç kaybı demektir.

Kapsam dışında kalanlar

Üçüncü satır özellikle önemlidir: kira uyuşmazlıkları kapsama girerken, İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliye açıkça hariç tutulmuştur. Bu istisna hem HMK m.4/1-a’da hem HUAK m.18/B’de paralel biçimde yer alır.

Taşınmazın aynına ilişkin davalar bakımından ise ayrı bir imkân öngörülmüştür: taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklar arabuluculuğa elverişli kabul edilmiştir. Bu, zorunluluk değil ihtiyari bir yoldur.

6) Dava Türüne Göre Hızlı Tablo

Aşağıdaki tablo, sık karşılaşılan gayrimenkul davalarında üç sorunun cevabını bir arada gösterir.

Tablodaki en dikkat çekici örüntü şudur: sulh hukukta görülen gayrimenkul davalarının büyük bölümü aynı zamanda dava şartı arabuluculuğa tabidir. Buna karşılık asliye hukukta görülen ayni hak davaları bu zorunluluğun dışındadır.

Yedinci satır ise ayrı bir rejimdir: ilamsız icra yoluyla tahliye, hem HMK m.4/1-a’nın hem HUAK m.18/B’nin dışında tutulmuş ve icra hukuku kurallarına bırakılmıştır.

Sınırdaki hâller

Son satır Yargıtay uygulamasına dayanır: tereke mallarından birinin mirasçılardan birine miras hakkına mahsuben özgülenmesi paylaştırma niteliğinde olup, o mal üzerindeki elbirliği ortaklığının giderilmesi sonucunu doğurur. Bu nedenle görevli mahkeme, paylaşma isteklerindeki görev kurallarına göre belirlenir.

7) Arabuluculuk Aşamasının Yürütülmesi

Dava şartı arabuluculuk kapsamındaki uyuşmazlıklarda, sürecin doğru yürütülmesi davanın kaderini belirler.

Altıncı adım usul bakımından kritiktir: son tutanağın dava dilekçesine eklenmemesi, dava şartı eksikliği olarak değerlendirilir.

Üçüncü adım da sıkça hataya yol açar: arabuluculuk başvurusundaki talep ile dava dilekçesindeki talebin örtüşmesi beklenir. Arabuluculuğa götürülmemiş bir talebin sonradan davaya eklenmesi, o talep bakımından dava şartı eksikliği doğurabilir.

Birden çok talep varsa

İkinci satır uygulamada ustalık gerektirir: örneğin ortaklığın giderilmesi talebiyle birlikte tapu iptali istenmesi hâlinde, birincisi arabuluculuk kapsamındayken ikincisi değildir.

Bu hâlde iki talebin aynı dosyada birleştirilmesi görev bakımından da sorun doğurabilir; ortaklığın giderilmesi sulh hukukta, tapu iptali asliye hukukta görülür.

Anlaşma sağlanırsa

Üçüncü satır, gayrimenkul uyuşmazlıkları bakımından özellikle önemlidir: taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin anlaşmalarda, tapu işlemlerinin nasıl yürütüleceği ayrıca planlanmalıdır.

Bu, arabuluculuğun gayrimenkul uyuşmazlıklarında yalnızca bir usul zorunluluğu değil, aynı zamanda çözüm imkânı sunduğunu gösterir.

8) Yanlış Mahkemede Açılan Dava (HMK m.20)

Görev ve kesin yetki kuralları kamu düzenindendir: davanın her safhasında ileri sürülebileceği gibi, mahkeme de her aşamada kendiliğinden görevli olup olmadığına karar verir.

Yanlış mahkemede açılan dava reddedilmez; görevsizlik veya yetkisizlik kararı verilir. Ancak burada kaçırılmaması gereken bir süre vardır.

Bu sürenin kaçırılması ağır sonuç doğurur: dava açılmamış sayılır ve zamanaşımı bakımından sağlanan kesilme etkisi ortadan kalkabilir.

Bu nedenle görevsizlik veya yetkisizlik kararı alındığında yapılacak ilk iş, iki haftalık süreyi takvime işlemektir.

9) Özel Görevli Mahkemeler

Bazı gayrimenkul uyuşmazlıkları, asliye-sulh ayrımının dışında özel mahkemelerin görev alanına girer.

Üçüncü satır sık atlanır: taşınmaz eşler arasındaki bir uyuşmazlığın konusuysa ve mal rejimine ya da aile konutuna dayanıyorsa, görevli mahkeme aile mahkemesidir. Taşınmaz davası olması onu asliye hukuka götürmez.

Beşinci satır ise yargı kolu ayrımını gösterir: idarenin bir işleminden (imar planı, kamulaştırmasız elatma dışındaki idari işlemler, tahsis, terk gibi) doğan uyuşmazlıklar adli yargıda değil idari yargıda görülür.

Yargı kolu yanlışsa ne olur?

İkinci satır çok daha ağır sonuç doğurur: yargı yolu bakımından verilen ret kararında dosya diğer yargı koluna gönderilmez; yeni dava açılması gerekir. Bu, hem harç hem zamanaşımı bakımından risk yaratır.

Bu nedenle dava öncesinde ilk yapılacak tespit, uyuşmazlığın adli yargıda mı idari yargıda mı görüleceğidir. Bu ayrım netleşmeden mahkeme seçimine geçilmemelidir.

Karma nitelikli uyuşmazlıklar

Uygulamada bazı gayrimenkul uyuşmazlıkları hem özel hukuk hem kamu hukuku unsuru taşır. Örneğin bir taşınmaza idarece fiilen el atılması, kamulaştırmasız elatma tartışmasını doğurur ve bu tartışmanın hangi yargı kolunda görüleceği, elatmanın niteliğine göre belirlenir.

Benzer şekilde, imar uygulamasından kaynaklanan bir kayıp idari yargıda tartışılırken, uygulama sonrası tapu kaydına ilişkin uyuşmazlık adli yargıda görülebilir.

Bu tür dosyalarda, talebin nasıl kurulduğu yargı kolunu doğrudan etkilediğinden, dava öncesi hukuki nitelendirmenin dikkatle yapılması gerekir.

10) Dava Öncesi Karar Akışı

Aşağıdaki sıra, dava açmadan önce izlenmesi gereken adımları gösterir. Her adım bir sonrakinin ön şartıdır.

Altıncı adım en çok gözden kaçan noktadır. Farklı görev kurallarına tabi talepler aynı dilekçede birleştirildiğinde, mahkeme tefrik kararı verebilir veya bir kısmı bakımından görevsizliğe hükmedebilir.

Bu, sürecin baştan iki ayrı dosya olarak planlanmasının bazen daha hızlı sonuç verdiği anlamına gelir.

Terditli taleplerde görev

Terditli davada görevin nasıl belirleneceği ayrıca düzenlenmiştir: ileri sürülen taleplerden birinin para alacağı olması hâlinde bu alacağın tutarı, her iki talebin de paradan başka bir şey olması hâlinde ise talep sırası gözetilerek görev belirlenir.

Gayrimenkul davalarında bu, sık karşılaşılan bir kurgudur: öncelikle tapu iptali ve tescil, olmazsa tazminat şeklinde kurulan terditli taleplerde görev ve yetki bu esasa göre değerlendirilir.

Harç ve dava değeri

Birinci satır önemli bir maliyet kalemidir: tapu iptali ve tescil davasında harç, taşınmazın değeri üzerinden nispi olarak hesaplanır. Bu, dava açma kararında hesaba katılması gereken bir unsurdur.

Dava değerinin doğru gösterilmemesi ayrıca sorun doğurur: eksik harç yatırılması hâlinde tamamlanması için süre verilir; tamamlanmazsa dava usulden reddedilebilir.

Bu nedenle dava öncesinde taşınmazın güncel değerinin tespiti ve harç hesabının buna göre yapılması gerekir.

11) Sık Yapılan Sekiz Hata

• Değeri yüksek diye asliyeye gitmek. Sulh hukukta değer kriteri kaldırılmıştır.
• Ticari kirayı ticaret mahkemesine götürmek. Kira uyuşmazlığı ticari nitelik taşısa da sulh hukuk görevlidir.
• Arabuluculuk aşamasını atlamak. Kapsamdaki davalar usulden reddedilir.
• Tapu iptali davasında arabulucuya gitmek zorunlu sanmak. Bu dava m.18/B’de sayılmamıştır.
• Kesin yetkiyi sözleşmeyle değiştirmeye çalışmak. Taşınmazın aynında yetki sözleşmesi geçersizdir.
• Birden çok taşınmazda ayrı ayrı dava açmak. m.12/3 tek mahkemede dava imkânı verir.
• İki haftalık süreyi kaçırmak. Görevsizlik sonrası başvuru yapılmazsa dava açılmamış sayılır.
• Talebi yanlış kurgulamak. Aynı olayda tapu iptali ile tazminat talebi farklı yetki kurallarına tabi olabilir.

12) Kontrol Listesi

• Talebinizin niteliğini belirleyin: ayni hakka mı, sözleşmeye mi dayanıyor?
• Ayni hak varsa taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini seçin.
• Sulh hukukun sayılı görev alanına girip girmediğini kontrol edin.
• Arabuluculuk dava şartını kontrol edin; kapsamdaysa son tutanağı alın.
• Birden çok taşınmaz varsa tek mahkemede dava imkânını değerlendirin.
• Görevsizlik kararı gelirse iki haftalık süreyi işleyin.
• Terditli talep kuruyorsanız görev ve yetkiyi buna göre planlayın.

Gayrimenkul davalarının diğer başlıkları için ortaklığın giderilmesinde aynen taksim mi satış mı (TMK m.698-699) ve satış memurluğu ve elektronik ihale incelemelerimize, önalım için önalım (şufa) hakkı ve noter bildirimi yazımıza, ecrimisil için ecrimisil bedelinin hesaplanması rehberimize, tapu iptali ve tescil davaları için ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali, vekâletin kötüye kullanılması ve yükleniciden daire alan üçüncü kişi dilekçe örneklerimize, muvazaa tartışması için muvazaa ile inançlı işlem farkı incelememize ve genel çerçeve için Gayrimenkul Hukuku Rehberimize bakabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Gayrimenkul davasında yetkili mahkeme hangisidir?

HMK m.12/1 uyarınca taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Kesin yetki ne demek?

Üç sonucu vardır: taraflar aksini kararlaştıramaz ve yetki sözleşmesi geçersizdir, mahkeme yetkisizliği kendiliğinden gözetir ve yetki itirazı süreye bağlı değildir.

İrtifak haklarında durum nedir?

HMK m.12/2 uyarınca irtifak haklarına ilişkin davalar, üzerinde irtifak hakkı kurulan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.

Birden fazla taşınmaz varsa?

HMK m.12/3 uyarınca bu davalar birden fazla taşınmaza ilişkinse, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da açılabilir.

Hangi davalar taşınmazın aynına ilişkin sayılır?

Tapu iptali ve tescil, elatmanın önlenmesi, önalım, ipoteğin kaldırılması, irtifak hakkı davaları, zilyetliğin korunması ve kazandırıcı zamanaşımıyla tescil gibi ayni hakka ilişkin ya da ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açan davalar.

Her taşınmaz davası kesin yetkiye mi tabidir?

Hayır. Taşınmazla ilgili olmakla birlikte ayni hakka ilişkin olmayan davalar, örneğin sözleşmeden doğan alacak veya tazminat talepleri, niteliğine göre genel yetki kurallarına tabi olabilir.

Talebin kurgusu yetkiyi etkiler mi?

Evet. Aynı olaydan doğan bir uyuşmazlık, tapu iptali istenirse kesin yetkiye, yalnızca tazminat istenirse genel yetkiye tabi olabilir.

Görevli mahkeme nasıl belirlenir?

Asliye hukuk mahkemesi genel görevlidir; sulh hukuk mahkemesi ise özel ve sınırlı görevlidir. Önce sulh hukukun sayılı görev alanına girip girmediğine bakılır, girmiyorsa asliye hukuk görevlidir.

Sulh hukuk hangi davalara bakar?

HMK m.4 uyarınca dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın: kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklar (İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliye ayrık), taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesi, çekişmesiz yargı işleri ve kanunların sulh hukuku görevlendirdiği davalar.

Zilyetliğin korunması hangi mahkemede?

Taşınır ve taşınmaz mallarda zilyetliğin korunmasına yönelik uyuşmazlıklar parasal değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinin görevine verilmiştir.

Taşınmazın değeri yüksekse asliyeye gidilir mi?

Hayır. 6100 sayılı Kanun ile miktar ve değer kriteri sulh hukuk görev alanından tamamen çıkarılmış, yerine uyuşmazlığın niteliği esas alınmıştır.

Yani ortaklığın giderilmesi her hâlde sulh hukukta mı?

Evet. Taşınmazın değeri ne kadar büyük olursa olsun ortaklığın giderilmesi davası sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Kira bedeli çok yüksekse ne olur?

Kira bedeli ne kadar yüksek olursa olsun kira uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemesinde görülür. Amaç bu uyuşmazlıkların tek bir uzmanlık merkezinde çözülmesidir.

Ticari kira uyuşmazlığı ticaret mahkemesinde mi görülür?

Hayır. Yargıtayın yerleşik uygulaması, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlık ticari nitelik taşısa bile HMK m.4/1-a çizgisini öne çıkarır ve görevli mahkemenin sulh hukuk olduğunu kabul eder.

Dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Bazı gayrimenkul uyuşmazlıklarında evet. 7445 sayılı Kanunla 6325 sayılı Kanuna eklenen 18/B maddesi, belirli uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulmuş olmasını dava şartı hâline getirmiştir.

Hangi uyuşmazlıklar bu kapsamda?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliye hariç), taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.

Bu kapsam neyle örtüşüyor?

Büyük ölçüde sulh hukuk mahkemesinin görev alanıyla. Yani sulh hukukta açılacak gayrimenkul davalarının çoğu önce arabuluculuk aşamasından geçer.

Arabulucuya gitmeden dava açarsam ne olur?

Dava usulden reddedilir. Bu, esasa hiç girilmeden zaman ve harç kaybı demektir.

Tapu iptali ve tescil davasında arabuluculuk zorunlu mu?

Bu dava HUAK m.18/B’de sayılmamıştır. Elatmanın önlenmesi ve önalım davaları da aynı şekilde bu listede yer almaz.

İlamsız icra yoluyla tahliye kapsamda mı?

Hayır, açıkça hariç tutulmuştur. Bu istisna hem HMK m.4/1-a’da hem HUAK m.18/B’de paralel biçimde yer alır.

Taşınmazın devri arabuluculuğa götürülebilir mi?

Taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklar arabuluculuğa elverişli kabul edilmiştir. Bu bir zorunluluk değil, ihtiyari bir yoldur.

Görev kuralları ne zaman ileri sürülebilir?

Göreve ilişkin kurallar kamu düzenindendir; davanın her safhasında ileri sürülebileceği gibi mahkeme de her aşamada kendiliğinden görevli olup olmadığına karar verir.

Yanlış mahkemede dava açarsam reddedilir mi?

Hayır, dava reddedilmez; görevsizlik veya yetkisizlik kararı verilir. Ancak sonrasında kaçırılmaması gereken bir süre vardır.

Bu süre ne kadar?

İki hafta. Bu süre içinde kararı veren mahkemeye başvurularak dosyanın görevli ya da yetkili mahkemeye gönderilmesi talep edilmelidir.

Süre ne zaman başlar?

Karar verildiği anda kesinse bu tarihten; süresi içinde kanun yoluna başvurulmayarak kesinleşmişse kararın kesinleştiği tarihten; kanun yoluna başvurulmuşsa bu başvurunun reddi kararının tebliğ tarihinden itibaren.

Süreyi kaçırırsam ne olur?

Dava açılmamış sayılır ve zamanaşımı bakımından sağlanan kesilme etkisi ortadan kalkabilir. Bu nedenle karar alındığında ilk iş iki haftalık süreyi takvime işlemektir.

Ortaklığın giderilmesi davasında yetkili mahkeme neresi?

Görevli mahkeme sulh hukuktur; yetki bakımından ise taşınmazın aynına ilişkin nitelik taşıması hâlinde taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi esas alınır.

Dava öncesi kontrol listem ne olmalı?

Talebin niteliğini belirlemek (ayni hak mı, sözleşme mi), buna göre yetkili yeri seçmek, sulh hukukun sayılı görev alanına girip girmediğini kontrol etmek ve arabuluculuk dava şartı varsa son tutanağı almak.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Kamu ihale mevzuatı ve Kamu İhale Genel Tebliği sık güncellenmektedir; somut ihalede ilan, ihale dokümanı ve işlem tarihinde yürürlükte olan hükümler esas alınmalıdır.