Kardeşim Payını Yabancıya Sattı: Önalım (Şufa) Hakkı ve Noter Bildirimi (TMK m.732-735)

Payı yabancıya satıldıysa süre işliyor — hemen görüşelim

Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara

📞 0554 648 37 15

📞 Hemen Arayın💬 WhatsApp📋 Ön Değerlendirme

Miras açıldığında elbirliği doğar

Mirasçılar arasında kural olarak elbirliği mülkiyeti bulunur ve bu hâlde bir mirasçı, belirli bir taşınmazdaki payını tek başına üçüncü kişiye satamaz. Dolayısıyla «kardeşim tarladaki payını sattı» denildiğinde ilk sorulacak soru şudur: o taşınmaz paylı mülkiyete dönüştürülmüş müydü? Dönüştürülmemişse yapılan işlem bir pay satışı değil, TMK m.677 anlamında miras payının devri olabilir; bu ise farklı sonuçlar doğurur.

Önce tapu işlem dosyasını çıkarın

Paydaşlardan birinin payını sattığı öğrenildiğinde, ilk yapılacak iş tapu müdürlüğünden işlem dosyasını temin etmektir. Bu dosyadan üç şey birden öğrenilir: mülkiyetin paylı mı elbirliği mi olduğu, işlemin satış mı bağış mı gösterildiği ve satış bedelinin ne olarak beyan edildiği. Bu üç bilgi olmadan hangi hakkın kullanılacağı bile belirlenemez. Ayrıca satış tarihi de buradan öğrenilir ve iki yıllık süre bu tarihten hesaplanır.

Tapu işlem dosyasını temin edip yolu belirleyelim

Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara

📞 0554 648 37 15

📞 Hemen Arayın💬 WhatsApp📋 Ön Değerlendirme

4721 s. TMK m.733/3

Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

Öğrenmek yetmez, bildirim gerekir

Üç aylık sürenin işlemeye başlaması için satışın noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Paydaşın satışı köyde duyması, tapuda görmesi veya alıcıyla karşılaşması bu süreyi başlatmaz. Bu, hak sahibi lehine bir korumadır. Buna karşılık iki yıllık süre bildirimden bağımsız olarak satış tarihinden itibaren işler ve bu süre dolduğunda hak düşer. Yani bildirim hiç yapılmasa bile sonsuza kadar beklenemez.

4721 s. TMK m.734

Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkimin belirleyeceği süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

Parayı hazır etmeden dava açmayın

Önalım davası açmak tek başına yeterli değildir: hâkim, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinin belirlenen sürede nakden yatırılmasını ister. Bu para yatırılmazsa dava reddedilir ve hak kullanılamamış olur. Bu nedenle dava açmadan önce bedelin temin edilip edilemeyeceği hesaplanmalıdır. Özellikle satış bedelinin gerçekte yüksek olduğu dosyalarda, bu tutarın kısa sürede hazır edilmesi mirasçılar için asıl güçlüktür.

📄 Önalım Dava Dilekçesi ve Noter Bildirimi Örneği

BÖLÜM 1 — ÖNALIM (ŞUFA) DAVA DİLEKÇESİ

... ( ) ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ SAYIN HÂKİMLİĞİ'NE

DAVACI  : ...  (TC: ...)  — Paydaş
VEKİLİ  : Av. ...
DAVALI  : ...  (TC: ...)  — Payı satın alan üçüncü kişi

KONU : TMK m.732 vd. uyarınca ÖNALIM (ŞUFA) HAKKININ KULLANILMASI;
davalı adına olan payın İPTALİ ile müvekkil adına TESCİLİ istemimizdir.

DAVA DEĞERİ : ... TL

AÇIKLAMALAR :

1. Müteveffa ...  'dan intikal eden ... ili ... ilçesi ... ada ...
   parsel sayılı taşınmaz, .../.../.... tarihinde TMK m.644 uyarınca
   PAYLI MÜLKİYETE dönüştürülmüş olup, müvekkil ... /... oranında
   PAYDAŞTIR. Tapu kaydı ektedir.

2. Paydaşlardan ...  , .../.../2026 tarihinde ... /... oranındaki
   payını, paydaş olmayan DAVALIYA ... TL bedelle SATMIŞTIR. Tapu
   işlem dosyası ektedir.

3. TMK m.732 uyarınca "Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz
   üzerindeki payını tamamen veya kısmen ÜÇÜNCÜ KİŞİYE SATMASI
   hâlinde, DİĞER PAYDAŞLAR ÖNALIM HAKKINI KULLANABİLİRLER."

4. SÜRE YÖNÜNDEN :

   (SEÇENEK A — Bildirim yapılmışsa)
   Satış, .../.../2026 tarihli ... Noterliğinin ... yevmiye numaralı
   bildirimi ile müvekkile TEBLİĞ EDİLMİŞTİR. İşbu dava, TMK
   m.733/son'daki ÜÇ AYLIK süre içinde açılmaktadır.

   (SEÇENEK B — Bildirim yapılmamışsa)
   Satış müvekkile NOTER ARACILIĞIYLA BİLDİRİLMEMİŞTİR. Bu itibarla
   üç aylık süre İŞLEMEYE BAŞLAMAMIŞTIR. Dava, satış tarihinden
   itibaren İKİ YILLIK süre içinde açılmaktadır.

5. BEDEL YÖNÜNDEN : Müvekkil, TMK m.734/2 uyarınca satış bedeli ile
   alıcıya düşen tapu giderlerini, sayın mahkemenizce belirlenecek
   süre içinde ve belirlenecek yere NAKDEN YATIRMAYA HAZIRDIR.

6. (Bedelde muvazaa varsa) Tapuda gösterilen ... TL'lik bedelin
   GERÇEK SATIŞ BEDELİNİ YANSITMADIĞI kanaatindeyiz. Gerçek bedelin
   tespiti için ilgili banka kayıtlarının celbini talep ederiz.

HUKUKİ SEBEPLER : 4721 s. TMK m.688 vd., 732, 733, 734, 644;
6098 s. TBK m.19; 6100 s. HMK m.12 ve ilgili sair mevzuat.

DELİLLER : Tapu kaydı ve TAM İŞLEM DOSYASI, noter bildirimi (varsa)
ve tebliğ belgesi, mirasçılık belgesi, paylı mülkiyete geçiş kararı,
tarafların banka kayıtları, keşif, bilirkişi ve her türlü yasal delil.

TALEP SONUCU :

1- ÖNCELİKLE, dava konusu payın DEVRİNİN ÖNLENMESİ için tapu kaydına
   İHTİYATİ TEDBİR konulmasına,

2- TMK m.732 vd. uyarınca müvekkilin ÖNALIM HAKKININ BULUNDUĞUNUN
   TESPİTİNE,

3- Davalı adına kayıtlı ... /... payın TAPU KAYDININ İPTALİ ile
   MÜVEKKİL ADINA TESCİLİNE,

4- Satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinin sayın
   mahkemenizce belirlenerek DEPO EDİLMESİNE karar verilmesine,

5- Yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalıya
   yükletilmesine

karar verilmesini vekâleten arz ve talep ederiz.  .../.../2026

                                                    Davacı Vekili
                                                       Av. ...

──────────────────────────────────────────────────────────────

BÖLÜM 2 — SATIŞI BİLDİREN NOTER İHTARNAMESİ
(Satıcı veya alıcı tarafından gönderilir — üç aylık süreyi başlatır)

İHTARNAME

KEŞİDECİ : ...  (TC: ...)  — Satıcı paydaş / Alıcı
MUHATAPLAR : Diğer paydaşlar
             1- ...  (TC: ...)
             2- ...  (TC: ...)

KONU : TMK m.733/3 uyarınca PAY SATIŞININ BİLDİRİLMESİDİR.

1- ... ili ... ilçesi ... ada ... parsel sayılı taşınmazda
   paydaşız.

2- Anılan taşınmazdaki ... /... oranındaki payım, .../.../2026
   tarihinde ... Tapu Müdürlüğünde düzenlenen resmî senetle
   ...  (TC: ...) 'a satılmıştır.

   Satış bedeli : ... TL
   Yevmiye no   : ...
   Satış tarihi : .../.../2026

3- TMK m.733/3 uyarınca "Yapılan satış, ALICI VEYA SATICI tarafından
   diğer paydaşlara NOTER ARACILIĞIYLA BİLDİRİLİR."

4- İşbu bildirimin tebliği tarihinden itibaren TMK m.733/son
   uyarınca ÜÇ AYLIK önalım süresi başlayacaktır.

Bilgilerinize sunulur.                            .../.../2026

                                                     Keşideci
                                                        ...

NOT : Bu bildirim, satıcı veya alıcı bakımından ÜÇ AYLIK SÜREYİ
BAŞLATIR ve önalım riskini kısa sürede sona erdirir. Bildirim
yapılmadığında, satış tarihinden itibaren İKİ YIL boyunca önalım
davası açılabilir.

──────────────────────────────────────────────────────────────

BÖLÜM 3 — ÖNALIM HAKKINDAN FERAGAT (Belirli satış için)

FERAGAT BEYANI

... ili ... ilçesi ... ada ... parsel sayılı taşınmazda paydaşım.

Paydaş ...  'ın ... /... oranındaki payını ...  'a ... TL bedelle
satmasına ilişkin olarak;

TMK m.732 vd. uyarınca sahip olduğum ÖNALIM (ŞUFA) HAKKIMI
KULLANMAYACAĞIMI ve BU SATIŞ BAKIMINDAN önalım hakkımdan
FERAGAT ETTİĞİMİ beyan ederim.

İşbu feragat, YALNIZCA YUKARIDA BELİRTİLEN SATIŞA ilişkin olup,
taşınmazdaki paydaşlık sıfatımı ve ileride yapılacak diğer
satışlar bakımından önalım hakkımı ETKİLEMEZ.

Tarih : .../.../2026

                                                     Paydaş
                                                        ...
                                                     (İmza)

NOT : TMK m.733/2 uyarınca önalım hakkından GENEL OLARAK feragatin
RESMÎ ŞEKİLDE yapılması ve TAPU KÜTÜĞÜNE ŞERH verilmesi gerekir.
BELİRLİ BİR SATIŞ için feragat ise YAZILI ŞEKLE tabidir.

4721 s. TMK m.733/1

Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

Bağış gösterilen satışta muvazaa iddiası

Önalımdan kaçınmak için en sık kullanılan yöntem, satışın tapuda bağış olarak gösterilmesidir. Bağışta önalım doğmadığından paydaşlar devre dışı kalır. Buna karşı ileri sürülecek iddia muvazaadır: işlemin gerçekte satış olduğu ve bağış görüntüsünün önalımı engellemek için kullanıldığı. İspat için devralanın ödeme yaptığını gösteren banka kayıtları, tarafların ekonomik durumu ve aralarındaki ilişki incelenir. Aralarında yakınlık bulunmayan kişiler arasındaki bağış, bu iddiayı güçlendirir.

Banka kayıtları belirleyicidir

Bedelde muvazaa iddiasında en güçlü delil, tarafların banka hesap hareketleridir. Tapuda bir milyon lira gösterilmiş ancak alıcının hesabından o dönemde çıkan tutar üç yüz bin liraysa, gerçek bedel ortaya çıkar. Karşı taraf «nakit ödedim» savunmasında bulunacaktır; bu hâlde alıcının o tarihte böyle bir nakde sahip olup olmadığı da araştırılmalıdır. Dava dilekçesinde her iki tarafın hesap hareketlerinin celbi baştan talep edilmelidir.

Satmak isteyen paydaş için çıkış yolu

Payını satmak isteyen bir mirasçı, önalım riskini tümüyle ortadan kaldırmak için payını önce diğer paydaşlardan birine teklif edebilir. Paydaşlar arası satışta önalım doğmadığından işlem sorunsuz tamamlanır. Bu, hem satıcı için hızlı bir çözümdür hem de taşınmazın aile içinde kalmasını sağlar. Aile taşınmazlarında en makul yol çoğu zaman budur: yabancıya satıp önalım davasıyla karşılaşmak yerine, kardeşe rayiç bedelle devretmek.

Önalım bir yatırım kararıdır

Önalım davası açmak, yalnızca yabancıyı taşınmazdan uzaklaştırmak değil, aynı zamanda o payı satın almaktır. Bedel ödenecek, dava masrafı yapılacak ve karşılığında taşınmazdaki oran artacaktır. Bu nedenle karar verilirken sorulacak soru şudur: bu payı bu bedele almak mantıklı mı? Taşınmazın rayiç değeri satış bedelinin çok üzerindeyse önalım kârlı bir işlemdir; bedel şişirilmişse ise yabancıyla paydaş olmak, zararına bir alım yapmaktan daha makul olabilir.

Birlikte hareket etmek maliyeti böler

Aynı satışa karşı birden fazla paydaş önalım kullanmak istiyorsa, ayrı ayrı dava açmak yerine birlikte hareket etmek hem masrafı böler hem süreci hızlandırır. Depo edilecek bedel de paydaşlar arasında paylaşılır; tek bir paydaşın tüm bedeli tek başına yatırması gerekmez. Bu, özellikle yüksek bedelli satışlarda belirleyici olur: tek başına ödenemeyecek bir tutar, üç kardeş arasında bölündüğünde ulaşılabilir hâle gelir.

Tedbir talebini dilekçenin başına yazın

Önalım dava dilekçelerinde tedbir talebi çoğu zaman en sona, diğer taleplerin arasına sıkıştırılır ve gözden kaçar. Oysa bu talep ilk sırada yer almalı ve gerekçesi açıkça yazılmalıdır: payın yeniden devredilmesi hâlinde davanın sonuçsuz kalacağı. Tedbir kararı alındıktan sonra tapuya şerh işlenir ve pay dava sonuçlanana kadar hareketsiz kalır. Bu tek adım, kazanılacak bir davanın kâğıt üzerinde kalmasını önler.

Miras yoluyla edinim ile satın alma aynı rejimde değildir. Tapu Kanunu’ndaki sınırlamalar, iradi edinimler bakımından uygulanır; mirasla intikal ise külli halefiyete dayanır ve kanuni sınırların aşılması hâlinde tasfiye rejimi işletilir. Buna karşılık bir paydaşın payını yabancıya satması iradi bir edinimdir ve m.35’teki tüm sınırlamalara tabidir. Önalım davası hazırlanırken alıcının uyruğu ve edinim sınırlarının doluluk durumu tapu müdürlüğünden sorulmalıdır.

Miras dosyanız için Ankara’dan hukuki destek

📞 0554 648 37 15

Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara