Mirasta Önalım Hakkı: 2025 Değişikliğiyle Süre Bir Yıla İndi (TMK m.732-734)

Mirasçılardan biri payını aileden olmayan birine satarsa, diğer mirasçılar o payı öncelikle satın alma hakkına sahiptir. Ancak bu hakkın kullanım süresi 2025 sonunda kısaltıldı ve ödenecek bedelin hesaplanma yöntemi tümüyle değişti. Eski bilgiyle hareket eden hak sahibi süreyi kaçırma riski taşıyor.

Miras Bağlamında Neden Önemli?

Miras kalan taşınmaz başlangıçta mirasçılara elbirliği hâlinde geçer. Bu aşamada hiçbir mirasçının bağımsız bir payı yoktur; dolayısıyla payını dışarıya satması da mümkün değildir.

Tablo, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesiyle değişir. Artık her mirasçının tapuda belirli bir payı vardır ve bu payı üçüncü bir kişiye satabilir.

İşte bu noktada diğer mirasçılar için ciddi bir risk doğar: aileye ait taşınmaza yabancı bir kişi paydaş olarak girebilir. Sonrasında ortaklığın giderilmesi davası açılması, kullanım uyuşmazlıkları ve taşınmazın satışa zorlanması gündeme gelebilir.

Önalım hakkı tam olarak bu riski önlemek için vardır. Amacı, paylı mülkiyet ilişkisine dışarıdan kişilerin girmesini engellemek ve mevcut paydaşlara öncelik tanımaktır.

2025 Sonunda Ne Değişti?

25 Aralık 2025 tarihli ve 33118 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7571 sayılı Kanun, önalım hakkında üç önemli değişiklik getirdi.

Birinci satır, hak sahipleri bakımından en riskli değişikliktir. Dış sınırın yarıya inmesi, gecikmeye tahammülü ciddi biçimde azaltmıştır.

Geçiş Hükümleri: Hangi Satışa Hangi Kural?

Kanun, iki değişiklik için birbirinden farklı geçiş rejimi öngörmüştür. Bu ayrım uygulamada belirleyicidir.

TMK m.733 değişiklikleri (süre ve kapsam), yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan satışlar bakımından uygulanmaz. Bu satışlar için değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam olunur.

TMK m.734 değişikliği (rayiç bedel esası), yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır.

Bu tablo, elinizdeki dosyada hangi kuralın geçerli olduğunu belirlemenizi sağlar. Satış tarihi ile dava tarihi ayrı ayrı kontrol edilmelidir.

Üç Aylık Sürenin Başlangıcı: Bildirim Şart

Sürelerin işlemeye başlaması bakımından en kritik nokta budur ve çoğu zaman yanlış bilinir.

Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Üç aylık süre bu bildirimle başlar.

Yargıtay uygulamasında, satışın başka yollarla öğrenilmesinin bu süreyi başlatmadığı kabul edilmektedir. Sözlü bilgi, mesaj, e-posta veya tapu kaydını kendiliğinden görmek üç aylık süreyi işletmez.

Bunun pratik sonucu şudur: noter bildirimi hiç yapılmamışsa üç aylık süre hiç işlemez ve hak sahibi, satıştan itibaren işleyen dış süre içinde davasını açabilir. Ancak bu dış süre artık bir yıldır; yani bildirim yapılmasa dahi gecikmenin bedeli ağırdır.

Rayiç Bedel Esası: Alıcı İçin Kritik Değişim

Önalım davasında hak sahibi, payı bedelini ödeyerek devralır. Bu bedelin nasıl belirleneceği 7571 sayılı Kanunla yeniden düzenlendi.

Yeni düzenlemeye göre dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım bedeli ile tapu giderlerinin hâkimin vereceği kesin süre içinde depo edilmesi gerekir; depo edilmezse tescil kararı verilemez.

Değişiklikten önceki uygulamada tapuda gösterilen bedel öne çıkıyordu. Bu, satış bedelinin düşük gösterildiği hâllerde önalım hakkı sahibine önemli bir avantaj sağlıyordu.

Yeni rejimde bu avantaj ortadan kalkmıştır. Hak sahibi artık payın gerçek piyasa değerini ödemek durumundadır. Bu nedenle dava açmadan önce yapılması gereken hesap değişmiştir: ödenecek tutar tapudaki rakam değil, güncel rayiç değerdir.

Bu değişiklik derdest davalarda da uygulandığından, önceden açılmış dosyalarda da bedel yeniden belirlenebilir.

Davanın Yürüyüşü ve Fiili Taksim Savunması

Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Davanın seyri birkaç kritik aşamadan geçer.

Davalının en güçlü savunması genellikle fiili taksim iddiasıdır. Paydaşlar taşınmazı fiilen bölüşmüş ve herkes kendi bölümünü kullanıyorsa, önalım hakkının kullanılmasının dürüstlük kuralına aykırı olacağı ileri sürülür.

Bu savunma kabul edilirse dava reddedilir. Bu nedenle önalım davası açmadan önce taşınmazın fiilen nasıl kullanıldığı değerlendirilmelidir; her paydaşın ayrı bir bölümü fiilen kullandığı taşınmazlarda dava riski yüksektir.

Savunma tarafında ise fiili taksimin ispatı önem taşır: kullanım sınırlarını gösteren keşif, tanık beyanları, abonelik kayıtları ve yapılan yatırımlar delil olarak sunulur.

Mirasçılar İçin Pratik Sonuçlar

Değişiklikler mirasçıları iki yönden etkiler: pay satmak isteyen ve payı korumak isteyen taraf bakımından.

Payını satmak isteyen mirasçı için. Satış yapıldıktan sonra diğer paydaşlara noter bildirimi yapılması, süreleri işletmesi bakımından alıcının da yararınadır. Bildirim yapılmazsa alıcı bir yıl boyunca belirsizlik altında kalır.

Payı korumak isteyen mirasçı için. Dış sürenin bir yıla inmesi, tapu kayıtlarının düzenli takibini zorunlu kılar. Satıştan haberdar olmadan bir yıl geçerse hak tümüyle düşer.

Bedel hazırlığı. Rayiç bedel esasına geçilmesiyle birlikte, önalım davası açmayı düşünen mirasçının ciddi bir nakit hazırlığı yapması gerekir. Hâkimin vereceği kesin süre içinde depo yapılamazsa tescil kararı verilemez ve dava sonuçsuz kalır.

Alternatif yol. Payın satılmasını baştan engellemenin en güvenli yolu, mirasçılar arasında paylaşmanın tamamlanmasıdır. Miras taksim sözleşmesiyle veya ortaklığın giderilmesiyle sonuçlanan bir süreçte önalım tartışması hiç doğmaz.

Sık Yapılan Dört Hata

Eski süreye güvenmek. İnternette ve eski kaynaklarda hâlâ iki yıllık süre yazmaktadır. Değişiklikten sonra yapılan satışlarda dış sınır bir yıldır.

Tapudaki bedeli esas almak. Ödenecek tutar artık tapuda gösterilen rakam değil, hâkim tarafından belirlenen rayiç bedeldir. Buna göre yapılmayan bütçe planı, depo aşamasında davayı bitirir.

Noter bildirimini önemsememek. Satışı başka yolla öğrenmek üç aylık süreyi başlatmaz; ancak dış süre işlemeye devam eder. Bildirim yokluğu güvence değildir.

Elbirliği aşamasında önalım beklemek. Elbirliği mülkiyeti sürerken bir mirasçı payını üçüncü kişiye satamaz; bu aşamada önalım gündeme gelmez. Risk, paylı mülkiyete geçildikten sonra başlar.

7571 Sayılı Kanunla Değişen Üç Kural

25 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7571 sayılı Kanun, TMK m.733 ve m.734’te önemli değişiklikler yapmıştır.

İkinci satır, hak sahipleri için riski artıran değişikliktir: noter bildirimi yapılmamışsa dava açma süresi iki yıldan bir yıla inmiştir. Eski satışlarda geçiş hükümleri gözetilmelidir.

Üçüncü satır ise alıcı lehine köklü bir değişikliktir. Önceki uygulamada tapuda düşük gösterilen bedel üzerinden pay geri alınabiliyordu; artık rayiç bedel esas alınır ve önalım hakkını kullanan paydaş bu bedeli ödemek zorundadır.

Dördüncü satırdaki yükümlülük kesin niteliktedir: belirlenen bedel ile alıcıya düşen tapu giderleri, hâkimin belirlediği yere verilen kesin süre içinde nakden yatırılmalıdır. Yatırılmazsa önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez.

Bu düzenlemeler 25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Geçiş hükümleri bakımından, rayiç bedel düzenlemesinin bu tarihten önce açılmış ancak kesinleşmemiş davalarda da uygulanacağı öngörülmüştür. Somut dosyada güncel durum ayrıca kontrol edilmelidir.

Mirasta Önalım Hakkı Ne Zaman Doğar?

Birinci ve ikinci satırlar arasındaki geçiş bu konunun anahtarıdır: tereke elbirliği mülkiyetindeyken bir mirasçı payını üçüncü kişiye satamaz.

Önalım hakkı ancak TMK m.644 uyarınca paylı mülkiyete geçildikten sonra gündeme gelir.

Dördüncü ve beşinci satırlar sınırı gösterir: önalım yalnızca satış hâlinde doğar; bağış ve miras intikali bu hakkı doğurmaz.

Bu nedenle payını devretmek isteyen paydaşlar bazen bağış görünümlü işlem tercih eder; bu durumda muvazaa tartışması açılır.

7571 Sayılı Kanunla Değişen Kurallar

Birinci ve ikinci satırlar değişimin özüdür: önalım bedeli artık tapuda gösterilen değil rayiç değer üzerinden belirlenir.

Eskiden tapuda düşük bedel gösterilmişse önalım hakkını kullanan paydaş taşınmazı çok ucuza alabiliyordu.

Bu değişiklik alıcıyı korurken önalım hakkını kullanacak paydaşın maliyetini artırdı.

Altıncı satır geçiş meselesidir: hangi kuralın uygulanacağı satışın yapıldığı tarihe göre belirlenir.

Noter Bildirimi Yapılmazsa Süre İşlemiyor

İkinci ve beşinci satırlar en sık yanlış bilinen noktadır: üç aylık süre ancak noter aracılığıyla yapılan bildirimle işlemeye başlar.

Altıncı satır bunun sonucudur: paydaşın satışı başka yoldan öğrenmesi üç aylık süreyi başlatmaz.

Bu nedenle alıcı için en güvenli yol, satışı noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirmektir; aksi hâlde iki yıl boyunca dava riski sürer.

Yedinci satır usulî bir uyarıdır: süre hak düşürücüdür ve mahkeme kendiliğinden gözetir.

Önalım Davasında Usul ve Taraflar

İkinci ve üçüncü satırlar husumet yönünü belirler: dava payını satan paydaşa değil, payı satın alan üçüncü kişiye yöneltilir.

Yanlış tarafa açılan dava husumet yokluğundan reddedilir.

Altıncı ve yedinci satırlar davanın en kritik şartıdır: TMK m.734/2 uyarınca hâkimin belirlediği süre içinde bedel ve masraflar nakden yatırılmalıdır.

Bu depo şartı yerine getirilmezse dava esasa girilmeden reddedilir; rayiç bedel esasıyla birlikte bu yük daha da ağırlaşmıştır.

Yargılamanın Seyri ve Fiilî Taksim Savunması

Altıncı aşama davalının en güçlü savunmasıdır: paydaşlar taşınmazı fiilen bölüşmüş ve herkes kendi bölümünü uzun süre kullanmışsa önalım hakkının kullanılması dürüstlük kuralına aykırı görülebilir.

Bu savunma keşif, tanık ve kullanım belgeleriyle ispatlanır.

Dördüncü aşama 7571 sayılı Kanun sonrası en çok tartışılan noktadır: bedel bilirkişi marifetiyle rayiç değer üzerinden belirlenir.

Yedinci aşama sonuçtur: dava kabul edilirse pay, alıcıdan alınarak önalım hakkını kullanan paydaş adına tescil edilir.

Paydaş Mirasçı Ne Yapmalı?

Beşinci satır 7571 sayılı Kanun sonrası en önemli hazırlıktır: bedel rayiç değer üzerinden belirlendiğinden önalım hakkını kullanmak eskisinden pahalıdır.

Depo kararı geldiğinde bedel yatırılamazsa dava reddedilir.

Altıncı satır satan taraf için uyarıdır: noter bildirimi yapılmazsa alıcı iki yıl boyunca dava riski altında kalır.

Yedinci satır tüm bu süreci gereksiz kılabilir: TMK m.676/3 uyarınca yazılı paylaşma sözleşmesiyle ortaklık sona erdirilirse önalım tartışması hiç doğmaz.

Davayı Kaybettiren Yedi Yanlış

Dördüncü satır en sık yapılan süre hatasıdır: satışı başka yoldan öğrenmek üç aylık süreyi başlatmaz, ancak iki yıllık üst sınır işlemeye devam eder.

Üçüncü satır zamanlama hatasıdır: tereke elbirliği mülkiyetindeyken pay satışı yapılamayacağından önalım hakkı henüz doğmamıştır.

Yedinci satır nitelendirme meselesidir: bağış görünümlü devirlerde önalım doğmaz, bu hâlde muvazaa iddiası ileri sürülmelidir.

İkinci satır en pahalı hatadır: bedel süresinde yatırılmazsa yıllarca süren dava tek kalemde kaybedilir.

Eski ve Yeni Satışlarda Kural Ayrımı

Dördüncü ve beşinci satırlar geçişin ölçütünü verir: hangi bedel esasının uygulanacağı davanın açıldığı tarihe değil, satışın yapıldığı tarihe göre belirlenir.

Bu nedenle eski tarihli bir satış için bugün açılan davada eski hükümler uygulanabilir.

Altıncı ve yedinci satırlar değişmeyen kısmı gösterir: üç ay ve iki yıllık süreler ile noter bildirimi şartı aynen devam etmektedir.

Bu nedenle süre hesabı bakımından eski ve yeni dosyalar arasında fark yoktur.

Alıcı Açısından Değişen Risk Dengesi

Birinci ve ikinci satırlar değişimin kimin lehine olduğunu gösterir: tapuda düşük bedel gösterilmiş satışlarda alıcının uğradığı ağır kayıp büyük ölçüde giderilmiştir.

Üçüncü satır bunun diğer yüzüdür: önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş artık rayiç bedeli depo etmek zorundadır.

Altıncı ve yedinci satırlar değişmeyen riski hatırlatır: noter bildirimi yapılmadıkça iki yıllık dava tehdidi sürer.

Bu nedenle satış tamamlandıktan hemen sonra diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirim yapılmalıdır.

Önalım ile Karıştırılan Üç Kurum

Birinci ve beşinci satırlar en sık karıştırılan ikilidir: önalım mirasçının kendi payını satmasında, muvazaa ise murisin sağlığında yaptığı devirlerde gündeme gelir.

Muris sağlığında taşınmazı devretmişse önalım değil, muvazaa veya tenkis talebi kurulmalıdır.

Üçüncü satır ise önalımın ön şartıdır: elbirliği mülkiyeti sürerken pay satışı yapılamayacağından önalım hakkı doğmaz.

Yedinci satır ise tüm bu tartışmaları önleyebilir: paydaşlar yazılı taksim sözleşmesiyle ortaklığa son verirse pay satışı gündeme gelmez.

Yasal Önalımın Kullanılamadığı Hâller

Önalım hakkı her satışta doğmaz. Kanun, hakkın kullanılamayacağı hâlleri ve hakkın hangi işlemlerde gündeme gelmeyeceğini ayrıca belirlemiştir; miras kaynaklı paylı taşınmazlarda bu sınırlar sıkça gündeme gelir.

Beşinci satır, miras dosyalarındaki en sık yanılgıyı düzeltir: mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahipken bir mirasçının ‘payını satması’ teknik olarak miras payının devridir ve yasal önalıma konu olmaz. Önalım hakkı ancak elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürüldükten sonra, paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması hâlinde doğar.

Miras Kaynaklı Paylı Taşınmazda Önalımın Yeri

Paylaşma yapıldıktan sonra taşınmaz paylı mülkiyete dönüşmüşse, önalım hakkı mirasçılar için taşınmazın aile içinde kalmasını sağlayan tek araç hâline gelir.

Beşinci satır, sürelerin işlemeye başlaması bakımından belirleyicidir: bildirim yapılmadıkça kısa sürenin işlemeye başladığından söz edilemez. Paydaş olan mirasçının satıştan başka yollarla haberdar olması, noter bildiriminin yerine geçmez; bu husus dava dilekçesinde ayrıca vurgulanmalıdır.

Pay devrinin rejimi için miras payının devri rehberimize bakabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Önalım hakkı nedir?

Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşların o payı öncelikle satın alma hakkıdır.

Mirasçılar bu hakkı kullanabilir mi?

Kullanabilir; ancak taşınmazın paylı mülkiyete dönüşmüş olması gerekir. Elbirliği mülkiyeti devam ederken bir mirasçı payını üçüncü kişiye satamayacağından, önalım da gündeme gelmez.

Süre ne kadar?

25 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7571 sayılı Kanunla değişen düzenlemeye göre önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer.

Eskiden süre neydi?

Değişiklikten önce dış sınır iki yıldı. 7571 sayılı Kanunla bu süre bir yıla indirilmiştir.

Eski satışlara hangi süre uygulanır?

Geçiş hükmüne göre, TMK m.733’te yapılan değişiklikler bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış satışlar bakımından uygulanmaz; o satışlar için önceki hükümler geçerliliğini korur.

Üç aylık süre ne zaman başlar?

Yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesiyle başlar. Yargıtay uygulamasında satışın başka yollarla öğrenilmesi bu süreyi başlatmaz.

Ödenecek bedel neye göre belirlenir?

7571 sayılı Kanunla değişen düzenlemeye göre dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Tapuda gösterilen bedel esas alınmaz.

İcradan satın alınan paya önalım işler mi?

İşlemez. Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

Bedeli yatırmazsam ne olur?

Önalım bedeli ile tapu giderlerinin hâkim tarafından verilen kesin süre içinde depo edilmesi gerekir; depo edilmezse tescil kararı verilemez.

Fiili taksim savunması nedir?

Paydaşların taşınmazı fiilen bölüşüp her birinin kendi bölümünü kullanması hâlinde, önalım hakkının kullanılmasının dürüstlük kuralına aykırı olacağı savunmasıdır. Kabul edilirse dava reddedilir.

Önalım davası açacaksam ne kadar para hazırlamalıyım?

Rayiç bedel esasına geçildiğinden, payın güncel piyasa değerini karşılayacak hazırlık yapılmalıdır. Hâkimin verdiği kesin süre içinde depo yapılamazsa tescil kararı verilemez.

Payımın dışarıya satılmasını nasıl önlerim?

En güvenli yol paylaşmayı tamamlamaktır. Miras taksim sözleşmesi veya ortaklığın giderilmesiyle sonuçlanan bir süreçte önalım tartışması hiç doğmaz.

Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki değerlendirme gereklidir.

Önalım davasında tedbir istenebilir mi?

Evet. Payın yeniden devredilmesini önlemek için tapu kaydına ihtiyati tedbir talep edilmelidir.

Bedel düşük gösterilmişse ne yapılır?

Gerçek satış bedelinin tespiti istenir. Tarafların banka hesap hareketleri bu tespitte belirleyici olur.