Mirasta Önalım Hakkı: 2025 Değişikliğiyle Süre Bir Yıla İndi (TMK m.732-734)

Mirasçılardan biri payını aileden olmayan birine satarsa, diğer mirasçılar o payı öncelikle satın alma hakkına sahiptir. Ancak bu hakkın kullanım süresi 2025 sonunda kısaltıldı ve ödenecek bedelin hesaplanma yöntemi tümüyle değişti. Eski bilgiyle hareket eden hak sahibi süreyi kaçırma riski taşıyor.

Miras Bağlamında Neden Önemli?

Miras kalan taşınmaz başlangıçta mirasçılara elbirliği hâlinde geçer. Bu aşamada hiçbir mirasçının bağımsız bir payı yoktur; dolayısıyla payını dışarıya satması da mümkün değildir.

Tablo, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesiyle değişir. Artık her mirasçının tapuda belirli bir payı vardır ve bu payı üçüncü bir kişiye satabilir.

İşte bu noktada diğer mirasçılar için ciddi bir risk doğar: aileye ait taşınmaza yabancı bir kişi paydaş olarak girebilir. Sonrasında ortaklığın giderilmesi davası açılması, kullanım uyuşmazlıkları ve taşınmazın satışa zorlanması gündeme gelebilir.

Önalım hakkı tam olarak bu riski önlemek için vardır. Amacı, paylı mülkiyet ilişkisine dışarıdan kişilerin girmesini engellemek ve mevcut paydaşlara öncelik tanımaktır.

2025 Sonunda Ne Değişti?

25 Aralık 2025 tarihli ve 33118 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7571 sayılı Kanun, önalım hakkında üç önemli değişiklik getirdi.

Birinci satır, hak sahipleri bakımından en riskli değişikliktir. Dış sınırın yarıya inmesi, gecikmeye tahammülü ciddi biçimde azaltmıştır.

Geçiş Hükümleri: Hangi Satışa Hangi Kural?

Kanun, iki değişiklik için birbirinden farklı geçiş rejimi öngörmüştür. Bu ayrım uygulamada belirleyicidir.

TMK m.733 değişiklikleri (süre ve kapsam), yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan satışlar bakımından uygulanmaz. Bu satışlar için değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam olunur.

TMK m.734 değişikliği (rayiç bedel esası), yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır.

Bu tablo, elinizdeki dosyada hangi kuralın geçerli olduğunu belirlemenizi sağlar. Satış tarihi ile dava tarihi ayrı ayrı kontrol edilmelidir.

Üç Aylık Sürenin Başlangıcı: Bildirim Şart

Sürelerin işlemeye başlaması bakımından en kritik nokta budur ve çoğu zaman yanlış bilinir.

Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Üç aylık süre bu bildirimle başlar.

Yargıtay uygulamasında, satışın başka yollarla öğrenilmesinin bu süreyi başlatmadığı kabul edilmektedir. Sözlü bilgi, mesaj, e-posta veya tapu kaydını kendiliğinden görmek üç aylık süreyi işletmez.

Bunun pratik sonucu şudur: noter bildirimi hiç yapılmamışsa üç aylık süre hiç işlemez ve hak sahibi, satıştan itibaren işleyen dış süre içinde davasını açabilir. Ancak bu dış süre artık bir yıldır; yani bildirim yapılmasa dahi gecikmenin bedeli ağırdır.

Rayiç Bedel Esası: Alıcı İçin Kritik Değişim

Önalım davasında hak sahibi, payı bedelini ödeyerek devralır. Bu bedelin nasıl belirleneceği 7571 sayılı Kanunla yeniden düzenlendi.

Yeni düzenlemeye göre dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım bedeli ile tapu giderlerinin hâkimin vereceği kesin süre içinde depo edilmesi gerekir; depo edilmezse tescil kararı verilemez.

Değişiklikten önceki uygulamada tapuda gösterilen bedel öne çıkıyordu. Bu, satış bedelinin düşük gösterildiği hâllerde önalım hakkı sahibine önemli bir avantaj sağlıyordu.

Yeni rejimde bu avantaj ortadan kalkmıştır. Hak sahibi artık payın gerçek piyasa değerini ödemek durumundadır. Bu nedenle dava açmadan önce yapılması gereken hesap değişmiştir: ödenecek tutar tapudaki rakam değil, güncel rayiç değerdir.

Bu değişiklik derdest davalarda da uygulandığından, önceden açılmış dosyalarda da bedel yeniden belirlenebilir.

Davanın Yürüyüşü ve Fiili Taksim Savunması

Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Davanın seyri birkaç kritik aşamadan geçer.

Davalının en güçlü savunması genellikle fiili taksim iddiasıdır. Paydaşlar taşınmazı fiilen bölüşmüş ve herkes kendi bölümünü kullanıyorsa, önalım hakkının kullanılmasının dürüstlük kuralına aykırı olacağı ileri sürülür.

Bu savunma kabul edilirse dava reddedilir. Bu nedenle önalım davası açmadan önce taşınmazın fiilen nasıl kullanıldığı değerlendirilmelidir; her paydaşın ayrı bir bölümü fiilen kullandığı taşınmazlarda dava riski yüksektir.

Savunma tarafında ise fiili taksimin ispatı önem taşır: kullanım sınırlarını gösteren keşif, tanık beyanları, abonelik kayıtları ve yapılan yatırımlar delil olarak sunulur.

Mirasçılar İçin Pratik Sonuçlar

Değişiklikler mirasçıları iki yönden etkiler: pay satmak isteyen ve payı korumak isteyen taraf bakımından.

Payını satmak isteyen mirasçı için. Satış yapıldıktan sonra diğer paydaşlara noter bildirimi yapılması, süreleri işletmesi bakımından alıcının da yararınadır. Bildirim yapılmazsa alıcı bir yıl boyunca belirsizlik altında kalır.

Payı korumak isteyen mirasçı için. Dış sürenin bir yıla inmesi, tapu kayıtlarının düzenli takibini zorunlu kılar. Satıştan haberdar olmadan bir yıl geçerse hak tümüyle düşer.

Bedel hazırlığı. Rayiç bedel esasına geçilmesiyle birlikte, önalım davası açmayı düşünen mirasçının ciddi bir nakit hazırlığı yapması gerekir. Hâkimin vereceği kesin süre içinde depo yapılamazsa tescil kararı verilemez ve dava sonuçsuz kalır.

Alternatif yol. Payın satılmasını baştan engellemenin en güvenli yolu, mirasçılar arasında paylaşmanın tamamlanmasıdır. Miras taksim sözleşmesiyle veya ortaklığın giderilmesiyle sonuçlanan bir süreçte önalım tartışması hiç doğmaz.

Sık Yapılan Dört Hata

Eski süreye güvenmek. İnternette ve eski kaynaklarda hâlâ iki yıllık süre yazmaktadır. Değişiklikten sonra yapılan satışlarda dış sınır bir yıldır.

Tapudaki bedeli esas almak. Ödenecek tutar artık tapuda gösterilen rakam değil, hâkim tarafından belirlenen rayiç bedeldir. Buna göre yapılmayan bütçe planı, depo aşamasında davayı bitirir.

Noter bildirimini önemsememek. Satışı başka yolla öğrenmek üç aylık süreyi başlatmaz; ancak dış süre işlemeye devam eder. Bildirim yokluğu güvence değildir.

Elbirliği aşamasında önalım beklemek. Elbirliği mülkiyeti sürerken bir mirasçı payını üçüncü kişiye satamaz; bu aşamada önalım gündeme gelmez. Risk, paylı mülkiyete geçildikten sonra başlar.

Mirasta Önalım: Süre ve Kapsam

Miras payı üçüncü kişiye devredildiğinde diğer mirasçılara önalım hakkı tanınmıştır.

Üçüncü ve dokuzuncu satırlar değişikliğin pratik sonucunu verir: miras payının üçüncü kişiye devrinde önalım hakkının kullanılma süresi bir yıla indirilmiştir ve bu süre kaçırıldığında devralan üçüncü kişi miras ortaklığına dâhil olur. Beşinci satır ise sayacın başlangıcıdır — süre devrin diğer mirasçılara bildirilmesiyle işlemeye başlar.

Miras rehberlerimiz: önalım hakkı · mirasçılar arasında ecrimisil · miras davalarında süreler · sonradan çıkan mirasçı · paylaşmayan mirasçı · yabancılık unsurlu miras

Önalım Davasında Usul ve Bedel

Hakkın kullanılması dava yoluyla gerçekleşir; bedelin depo edilmesi zorunludur.

Birinci ve beşinci satırlar davanın iki zorunlu unsurudur: önalım hakkı karşı tarafa bildirimle değil ancak dava açılarak kullanılabilir ve mahkemece belirlenen sürede devir bedeli depo edilmezse dava reddedilir. Altıncı satır ise sık karşılaşılan savunmadır — devir bedelinin gerçekte gösterilenden yüksek olduğu ileri sürülebilir.

Miras rehberlerimiz: önalım hakkı · mirasçılar arasında ecrimisil · miras davalarında süreler · sonradan çıkan mirasçı · paylaşmayan mirasçı · yabancılık unsurlu miras

Sıkça Sorulan Sorular

Önalım hakkı nedir?

Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşların o payı öncelikle satın alma hakkıdır.

Mirasçılar bu hakkı kullanabilir mi?

Kullanabilir; ancak taşınmazın paylı mülkiyete dönüşmüş olması gerekir. Elbirliği mülkiyeti devam ederken bir mirasçı payını üçüncü kişiye satamayacağından, önalım da gündeme gelmez.

Süre ne kadar?

25 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7571 sayılı Kanunla değişen düzenlemeye göre önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer.

Eskiden süre neydi?

Değişiklikten önce dış sınır iki yıldı. 7571 sayılı Kanunla bu süre bir yıla indirilmiştir.

Eski satışlara hangi süre uygulanır?

Geçiş hükmüne göre, TMK m.733’te yapılan değişiklikler bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış satışlar bakımından uygulanmaz; o satışlar için önceki hükümler geçerliliğini korur.

Üç aylık süre ne zaman başlar?

Yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesiyle başlar. Yargıtay uygulamasında satışın başka yollarla öğrenilmesi bu süreyi başlatmaz.

Ödenecek bedel neye göre belirlenir?

7571 sayılı Kanunla değişen düzenlemeye göre dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Tapuda gösterilen bedel esas alınmaz.

İcradan satın alınan paya önalım işler mi?

İşlemez. Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

Bedeli yatırmazsam ne olur?

Önalım bedeli ile tapu giderlerinin hâkim tarafından verilen kesin süre içinde depo edilmesi gerekir; depo edilmezse tescil kararı verilemez.

Fiili taksim savunması nedir?

Paydaşların taşınmazı fiilen bölüşüp her birinin kendi bölümünü kullanması hâlinde, önalım hakkının kullanılmasının dürüstlük kuralına aykırı olacağı savunmasıdır. Kabul edilirse dava reddedilir.

Önalım davası açacaksam ne kadar para hazırlamalıyım?

Rayiç bedel esasına geçildiğinden, payın güncel piyasa değerini karşılayacak hazırlık yapılmalıdır. Hâkimin verdiği kesin süre içinde depo yapılamazsa tescil kararı verilemez.

Payımın dışarıya satılmasını nasıl önlerim?

En güvenli yol paylaşmayı tamamlamaktır. Miras taksim sözleşmesi veya ortaklığın giderilmesiyle sonuçlanan bir süreçte önalım tartışması hiç doğmaz.

Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki değerlendirme gereklidir.