Aile Konutu Şerhi ve Eşin Rızası Değerlendirme Aracı — TMK m.194 (2026)

Tapu kimin üzerineyse o karar verir kuralı, konu aile konutu olduğunda işlemez. Malik eş, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutunu satamaz, ipotek edemez veya kira sözleşmesini feshedemez. Bu koruma tapuda şerh olmasa bile vardır; şerh onu tartışmasız hâle getirir. Araç işleminizin akıbetini ve şerh durumunu değerlendirir.

Koruma Şerhten Değil Kanundan Doğar

TMK m.194/1: eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun yerleşik içtihadına göre bu sınırlama, şerhin tapu kaydına işlenmiş ya da işlenmemiş olmasından bağımsız olarak doğrudan kanundan doğar. Yani şerh koruma yaratmaz; mevcut korumayı görünür kılar.

Kural olarak eşler birbirleriyle ve üçüncü kişilerle her türlü hukuki işlemi serbestçe yapabilir (TMK m.193). TMK m.194 bu kurala istisna getirerek ailenin barınma menfaatini malik eşin tasarruf serbestisinin önüne koyar.

Hangi İşlemler Rızaya Bağlıdır?

Son satır önemli bir sınır çizer: kanun metni kira sözleşmesinin feshini rızaya bağlar, kurulmasını değil. Uygulama, eşin önceden rıza vermiş sayılabileceği hâlleri ayrıca değerlendirmektedir.

Rıza alınamıyorsa hâkime başvurulabilir. Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir (TMK m.194/2). Hâkim reddin haklı sebebe dayanıp dayanmadığını değerlendirir ve gerekiyorsa izin verir.

Şerh Varsa Üçüncü Kişi İyiniyet İddia Edemez

Tapu kütüğündeki şerh herkese karşı ileri sürülebilir. Şerhi görebilecek durumda olan alıcı, konutun aile konutu olduğunu bilmediğini savunamaz. Bu, korumanın en güçlü hâlidir.

Şerh yoksa durum farklıdır ve tartışmalıdır. Koruma yine vardır — kanundan doğar — ancak iyiniyetli üçüncü kişinin korunup korunmayacağı konusunda uygulamada farklı yaklaşımlar bulunur:

• Bir görüşe göre şerh yokken kazanan iyiniyetli üçüncü kişi korunur; rızası alınmayan eşin talebi tazminata dönüşür.
• Diğer görüşe göre TMK m.194 emredici olduğundan devir kesin olarak geçersizdir ve tapu iptali istenebilir.

Her iki yaklaşımda da ortak bir beklenti vardır: fiilen aile konutu olarak kullanılan bir taşınmazda alıcıdan gerekli özeni göstermesi beklenir. Sonuç somut olaya ve dosyadaki delillere göre değişir.

Şerh Nasıl Konulur?

Aile konutunun maliki olmayan eş, evlilik devam ettiği sürece tapu kütüğüne şerh verilmesini doğrudan tapu müdürlüğünden isteyebilir (TMK m.194/3). Malik eşin onayı gerekmez.

Başvuruda sunulan belgeler:

• Kimlik belgesi ve evlilik cüzdanı ya da vukuatlı nüfus kayıt örneği
• Konutun aile konutu olduğunu gösteren belge — muhtarlık yazısı, ikametgâh belgesi
• Elektrik, su, doğalgaz abonelik kayıtları gibi destekleyici deliller

Boşanma davası açıldıktan sonra da şerh koydurulabilir; bu durumda tedbir talepleriyle birlikte değerlendirilmesi yerinde olur.

Aile Konutu Sayılmanın Ölçütleri

Yargıtay uygulamasında üç ölçüt birlikte aranır:

1. Eşlerin birlikte ve sürekli oturması
2. Müşterek hayatın merkezi olması
3. Ailenin ekonomik, duygusal ve sosyal yaşam alanını oluşturması

Buradan çıkan sonuçlar:

Birden fazla taşınmaza aynı anda aile konutu niteliği tanınmaz; hayatın merkezi tek bir konuttur.

Kiralık Aile Konutunda Özel İmkân

Kiracı eş tapuya şerh koyduramaz; şerh yalnızca malikin taşınmazına konulabilir. Bunun yerine TMK m.194/4 devreye girer.

Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir. Bu, mahkeme kararı gerektirmez; tek taraflı bildirim yeterlidir.

Bildirimde bulunan eş, diğeriyle müteselsilen sorumlu olur. Yani kira borcundan birlikte sorumluluk doğar; hak ile birlikte yükümlülük de gelir.

Şerh Ne Zaman Kaldırılır?

• Boşanma kararının kesinleşmesi — konut aile konutu vasfını yitirir
• Eşlerden birinin ölümü — evlilik sona erer; sağ kalan eşin hakları miras hükümlerine göre değerlendirilir
• Konutun niteliğini yitirmesi — ailenin başka konuta taşınması

Talep tapu müdürlüğüne yapılır; uyuşmazlık varsa aile mahkemesi karar verir. Evlilik devam ediyor ve konut hâlen ailenin merkeziyse malik eşin tek taraflı talebiyle şerh kaldırılmaz.

Boşanmadan sonra konutun kime kalacağı ayrı bir meseledir; mal rejiminin tasfiyesinde belirlenir.

Devir Gerçekleşmişse Ne Yapılır?

Rıza alınmadan yapılan devir öğrenildiğinde izlenecek yol, tapu iptali ve tescil davasıdır. Dava aile mahkemesinde açılır ve malik eş ile devralan üçüncü kişiye birlikte yöneltilir.

Davada ispatlanması gerekenler:

• Konutun aile konutu olduğu — devir tarihi itibarıyla. Muhtarlık yazısı, ikametgâh kayıtları, abonelik belgeleri ve tanık beyanı kullanılır.
• Açık rızanın bulunmadığı — rızanın varlığını iddia eden taraf bunu ispatlamakla yükümlüdür.
• Şerh yoksa ayrıca üçüncü kişinin durumu tartışılır.

Dava sırasında taşınmazın yeniden devredilmesini önlemek için tedbir talebinde bulunulması önemlidir; aksi hâlde taşınmaz el değiştirmeye devam edebilir ve sonuç almak güçleşir.

Aile Konutu Şerhi ile Tasarruf Yetkisinin Sınırlanması Farkı

TMK m.194 yalnızca aile konutunu korur. Ailenin ekonomik varlığının korunması için gerekli olduğu ölçüde diğer malvarlığı değerleri bakımından ayrı bir yol vardır: hâkim, eşlerden birinin istemiyle diğerinin belirli malvarlığı değerleriyle ilgili tasarruf yetkisini sınırlayabilir (TMK m.199).

İkinci yol, malik eşin taşınmaz dışındaki değerleri — banka hesapları, şirket payları, araçlar — elden çıkarma riski bulunan dosyalarda gündeme gelir. Hâkim, gerekli görürse bu değerler üzerinde de tapu veya sicil şerhi verilmesine karar verebilir.

Aile Konutu Şerhi Kaldırılırsa veya Konut Satılırsa

Şerhin konulması kadar, ne zaman ve nasıl kalkacağı da önemlidir. Uygulamada en çok tereddüt doğuran hâller şunlardır.

Evlilik sona ererse şerh kendiliğinden kalkmaz. Boşanma kararının kesinleşmesiyle taşınmaz aile konutu niteliğini yitirir; ancak tapudaki şerhin terkini için ayrıca talepte bulunulması gerekir. Şerh kayıtta durduğu sürece işlemler bakımından tereddüt doğurur.

Konut fiilen terk edilmişse durum tartışmalıdır. Aile konutu koruması, taşınmazın fiilen aile konutu olarak kullanılmasına bağlıdır. Eşlerin konuttan ayrılması hâlinde korumanın devam edip etmeyeceği somut olaya göre değerlendirilir; geçici ayrılıklar korumayı sona erdirmez.

Konutun cebri icra yoluyla satılması hâlinde ise aile konutu şerhi tek başına satışı engellemez; bu ihtimalde ayrıca meskeniyet iddiası ileri sürülüp sürülemeyeceği değerlendirilmelidir.

Aracı Kullanırken: Konutun Niteliğini ve Kaydını Belirleyin

Sonucun doğruluğu girdiğiniz bilgilerin doğruluğuna bağlıdır. Aşağıdaki tablo, her bilgiyi hangi belgede bulacağınızı gösterir.

Birinci ve altıncı satırlar birlikte niteliği belirler: aile konutu, eşlerin ve varsa çocukların sürekli olarak yaşadığı konuttur — yazlık veya ara sıra kullanılan ikinci bir konut kural olarak bu kapsamda değerlendirilmez. Dördüncü satır ise korumanın gücünü belirler; şerh bulunmaması hâlinde üçüncü kişilerin iyiniyeti tartışma konusu olur.

Sonucu Nasıl Okumalısınız: Koruma Ne Kadar Güçlü?

Araç size bir sonuç verir; asıl mesele bu sonucun ne anlama geldiği ve sonrasında ne yapmanız gerektiğidir.

Birinci ve ikinci satırlar şerhin asıl işlevini gösterir: eşin rızası olmadan yapılan tasarruf şerh bulunmasa dahi geçersizdir; ancak şerh, üçüncü kişinin iyiniyet iddiasını ortadan kaldırdığı için ispat yükünü tamamen hafifletir. Dokuzuncu satır ise en pratik tavsiyedir — şerh, satış girişimi ortaya çıktıktan sonra değil, önceden konulduğunda işe yarar. Sekizinci satır ise sınırı belirtir; aile konutu şerhi haciz karşısında kendiliğinden koruma sağlamaz.

Konunun tam anlatımı için: aile konutu nedir, hangi ev aile konutu sayılır — şerhin konulması, sonuçları ve rızasız tasarrufun iptali orada ayrıntılı olarak ele alınmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

Eşim evi benden habersiz satabilir mi?

Hayır. Aile konutunun devri diğer eşin açık rızasına bağlıdır. Rıza olmadan yapılan işlem askıda hükümsüzdür ve tapu iptali davasına konu olabilir.

Tapuda şerh yoksa korumam var mı?

Evet. Koruma doğrudan kanundan doğar ve şerhten bağımsızdır. Ancak iyiniyetli üçüncü kişinin durumu tartışmalı olduğundan şerh koydurmak korumayı tartışmasız kılar.

Şerh koydurmak için mahkeme kararı gerekir mi?

Hayır. Malik olmayan eş doğrudan tapu müdürlüğüne başvurur. Başvuru harca tabi değildir ve malik eşin onayı gerekmez.

Kiracıysak şerh koydurabilir miyiz?

Hayır, şerh yalnızca malikin taşınmazına konulabilir. Bunun yerine sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı hâline gelebilir.

Girdiğim bilgiler kaydediliyor mu?

Hayır. Değerlendirme tamamen tarayıcınızda yapılır; bilgileriniz sunucuya gönderilmez.

Bilgilendirme: Bu araç ve rehber genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Konutun niteliği ve üçüncü kişinin durumu somut delillere göre değerlendirilir.