Aile Konutu Şerhi ve Eşin Rızası Değerlendirme Aracı — TMK m.194 (2026)

Tapu kimin üzerineyse o karar verir kuralı, konu aile konutu olduğunda işlemez. Malik eş, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutunu satamaz, ipotek edemez veya kira sözleşmesini feshedemez. Bu koruma tapuda şerh olmasa bile vardır; şerh onu tartışmasız hâle getirir. Araç işleminizin akıbetini ve şerh durumunu değerlendirir.

Koruma Şerhten Değil Kanundan Doğar

TMK m.194/1: eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun yerleşik içtihadına göre bu sınırlama, şerhin tapu kaydına işlenmiş ya da işlenmemiş olmasından bağımsız olarak doğrudan kanundan doğar. Yani şerh koruma yaratmaz; mevcut korumayı görünür kılar.

Kural olarak eşler birbirleriyle ve üçüncü kişilerle her türlü hukuki işlemi serbestçe yapabilir (TMK m.193). TMK m.194 bu kurala istisna getirerek ailenin barınma menfaatini malik eşin tasarruf serbestisinin önüne koyar.

Hangi İşlemler Rızaya Bağlıdır?

Son satır önemli bir sınır çizer: kanun metni kira sözleşmesinin feshini rızaya bağlar, kurulmasını değil. Uygulama, eşin önceden rıza vermiş sayılabileceği hâlleri ayrıca değerlendirmektedir.

Rıza alınamıyorsa hâkime başvurulabilir. Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir (TMK m.194/2). Hâkim reddin haklı sebebe dayanıp dayanmadığını değerlendirir ve gerekiyorsa izin verir.

Şerh Varsa Üçüncü Kişi İyiniyet İddia Edemez

Tapu kütüğündeki şerh herkese karşı ileri sürülebilir. Şerhi görebilecek durumda olan alıcı, konutun aile konutu olduğunu bilmediğini savunamaz. Bu, korumanın en güçlü hâlidir.

Şerh yoksa durum farklıdır ve tartışmalıdır. Koruma yine vardır — kanundan doğar — ancak iyiniyetli üçüncü kişinin korunup korunmayacağı konusunda uygulamada farklı yaklaşımlar bulunur:

• Bir görüşe göre şerh yokken kazanan iyiniyetli üçüncü kişi korunur; rızası alınmayan eşin talebi tazminata dönüşür.
• Diğer görüşe göre TMK m.194 emredici olduğundan devir kesin olarak geçersizdir ve tapu iptali istenebilir.

Her iki yaklaşımda da ortak bir beklenti vardır: fiilen aile konutu olarak kullanılan bir taşınmazda alıcıdan gerekli özeni göstermesi beklenir. Sonuç somut olaya ve dosyadaki delillere göre değişir.

Şerh Nasıl Konulur?

Aile konutunun maliki olmayan eş, evlilik devam ettiği sürece tapu kütüğüne şerh verilmesini doğrudan tapu müdürlüğünden isteyebilir (TMK m.194/3). Malik eşin onayı gerekmez.

Başvuruda sunulan belgeler:

• Kimlik belgesi ve evlilik cüzdanı ya da vukuatlı nüfus kayıt örneği
• Konutun aile konutu olduğunu gösteren belge — muhtarlık yazısı, ikametgâh belgesi
• Elektrik, su, doğalgaz abonelik kayıtları gibi destekleyici deliller

Boşanma davası açıldıktan sonra da şerh koydurulabilir; bu durumda tedbir talepleriyle birlikte değerlendirilmesi yerinde olur.

Aile Konutu Sayılmanın Ölçütleri

Yargıtay uygulamasında üç ölçüt birlikte aranır:

1. Eşlerin birlikte ve sürekli oturması
2. Müşterek hayatın merkezi olması
3. Ailenin ekonomik, duygusal ve sosyal yaşam alanını oluşturması

Buradan çıkan sonuçlar:

Birden fazla taşınmaza aynı anda aile konutu niteliği tanınmaz; hayatın merkezi tek bir konuttur.

Kiralık Aile Konutunda Özel İmkân

Kiracı eş tapuya şerh koyduramaz; şerh yalnızca malikin taşınmazına konulabilir. Bunun yerine TMK m.194/4 devreye girer.

Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir. Bu, mahkeme kararı gerektirmez; tek taraflı bildirim yeterlidir.

Bildirimde bulunan eş, diğeriyle müteselsilen sorumlu olur. Yani kira borcundan birlikte sorumluluk doğar; hak ile birlikte yükümlülük de gelir.

Şerh Ne Zaman Kaldırılır?

• Boşanma kararının kesinleşmesi — konut aile konutu vasfını yitirir
• Eşlerden birinin ölümü — evlilik sona erer; sağ kalan eşin hakları miras hükümlerine göre değerlendirilir
• Konutun niteliğini yitirmesi — ailenin başka konuta taşınması

Talep tapu müdürlüğüne yapılır; uyuşmazlık varsa aile mahkemesi karar verir. Evlilik devam ediyor ve konut hâlen ailenin merkeziyse malik eşin tek taraflı talebiyle şerh kaldırılmaz.

Boşanmadan sonra konutun kime kalacağı ayrı bir meseledir; mal rejiminin tasfiyesinde belirlenir.

Devir Gerçekleşmişse Ne Yapılır?

Rıza alınmadan yapılan devir öğrenildiğinde izlenecek yol, tapu iptali ve tescil davasıdır. Dava aile mahkemesinde açılır ve malik eş ile devralan üçüncü kişiye birlikte yöneltilir.

Davada ispatlanması gerekenler:

• Konutun aile konutu olduğu — devir tarihi itibarıyla. Muhtarlık yazısı, ikametgâh kayıtları, abonelik belgeleri ve tanık beyanı kullanılır.
• Açık rızanın bulunmadığı — rızanın varlığını iddia eden taraf bunu ispatlamakla yükümlüdür.
• Şerh yoksa ayrıca üçüncü kişinin durumu tartışılır.

Dava sırasında taşınmazın yeniden devredilmesini önlemek için tedbir talebinde bulunulması önemlidir; aksi hâlde taşınmaz el değiştirmeye devam edebilir ve sonuç almak güçleşir.

Aile Konutu Şerhi ile Tasarruf Yetkisinin Sınırlanması Farkı

TMK m.194 yalnızca aile konutunu korur. Ailenin ekonomik varlığının korunması için gerekli olduğu ölçüde diğer malvarlığı değerleri bakımından ayrı bir yol vardır: hâkim, eşlerden birinin istemiyle diğerinin belirli malvarlığı değerleriyle ilgili tasarruf yetkisini sınırlayabilir (TMK m.199).

İkinci yol, malik eşin taşınmaz dışındaki değerleri — banka hesapları, şirket payları, araçlar — elden çıkarma riski bulunan dosyalarda gündeme gelir. Hâkim, gerekli görürse bu değerler üzerinde de tapu veya sicil şerhi verilmesine karar verebilir.

Aile Konutu Şerhi Kaldırılırsa veya Konut Satılırsa

Şerhin konulması kadar, ne zaman ve nasıl kalkacağı da önemlidir. Uygulamada en çok tereddüt doğuran hâller şunlardır.

Evlilik sona ererse şerh kendiliğinden kalkmaz. Boşanma kararının kesinleşmesiyle taşınmaz aile konutu niteliğini yitirir; ancak tapudaki şerhin terkini için ayrıca talepte bulunulması gerekir. Şerh kayıtta durduğu sürece işlemler bakımından tereddüt doğurur.

Konut fiilen terk edilmişse durum tartışmalıdır. Aile konutu koruması, taşınmazın fiilen aile konutu olarak kullanılmasına bağlıdır. Eşlerin konuttan ayrılması hâlinde korumanın devam edip etmeyeceği somut olaya göre değerlendirilir; geçici ayrılıklar korumayı sona erdirmez.

Konutun cebri icra yoluyla satılması hâlinde ise aile konutu şerhi tek başına satışı engellemez; bu ihtimalde ayrıca meskeniyet iddiası ileri sürülüp sürülemeyeceği değerlendirilmelidir.

Aracı Kullanırken: Konutun Niteliğini ve Kaydını Belirleyin

Sonucun doğruluğu girdiğiniz bilgilerin doğruluğuna bağlıdır. Aşağıdaki tablo, her bilgiyi hangi belgede bulacağınızı gösterir.

Birinci ve altıncı satırlar birlikte niteliği belirler: aile konutu, eşlerin ve varsa çocukların sürekli olarak yaşadığı konuttur — yazlık veya ara sıra kullanılan ikinci bir konut kural olarak bu kapsamda değerlendirilmez. Dördüncü satır ise korumanın gücünü belirler; şerh bulunmaması hâlinde üçüncü kişilerin iyiniyeti tartışma konusu olur.

Sonucu Nasıl Okumalısınız: Koruma Ne Kadar Güçlü?

Araç size bir sonuç verir; asıl mesele bu sonucun ne anlama geldiği ve sonrasında ne yapmanız gerektiğidir.

Birinci ve ikinci satırlar şerhin asıl işlevini gösterir: eşin rızası olmadan yapılan tasarruf şerh bulunmasa dahi geçersizdir; ancak şerh, üçüncü kişinin iyiniyet iddiasını ortadan kaldırdığı için ispat yükünü tamamen hafifletir. Dokuzuncu satır ise en pratik tavsiyedir — şerh, satış girişimi ortaya çıktıktan sonra değil, önceden konulduğunda işe yarar. Sekizinci satır ise sınırı belirtir; aile konutu şerhi haciz karşısında kendiliğinden koruma sağlamaz.

Konunun tam anlatımı için: aile konutu nedir, hangi ev aile konutu sayılır — şerhin konulması, sonuçları ve rızasız tasarrufun iptali orada ayrıntılı olarak ele alınmaktadır.

TMK m.194’ün Dört Fıkrası

Koruma tek bir kuraldan değil, birbirini tamamlayan dört fıkradan doğar.

Kuralın yeri. TMK m.193 ile eşlerin birbirleri ve üçüncü kişilerle olan hukukî işlemlerinde özgürlük alanı tanınmıştır. m.194 ise bu özgürlüğü, aile birliğinin korunması amacıyla sınırlandırır.

Birinci fıkra — yasak: eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.

Üç işlem türü sayılmıştır: kira sözleşmesinin feshi, devir ve hakların sınırlanması. Üçüncüsü geniştir: ipotek tesisi, intifa hakkı kurulması ve benzeri yükümlendirici işlemler bu kapsamdadır.

“Açık rıza” ne demek? Zımnî rıza ya da örtülü kabul yeterli değildir. Eş, işleme açıkça ve tercihen yazılı olarak onay vermelidir. Tereddüt hâlinde rıza yok kabul edilir.

İkinci fıkra — hâkimin müdahalesi: rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Bu fıkra dengeleyicidir. Koruma, tek bir eşe sınırsız veto hakkı vermez. Rıza haklı sebep olmadan esirgeniyorsa, malik eş mahkemeye başvurarak izin isteyebilir.

Üçüncü fıkra — şerh: aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.

Şerh kurucu değildir. Koruma birinci fıkradan doğar; şerh yalnız bunu görünür kılar. Şerh olmasa da rıza şartı ortadan kalkmaz; ancak şerh, üçüncü kişinin iyiniyet iddiasını engeller.

Dördüncü fıkra — kirada taraf olma: aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.

Bedeli vardır. Taraf sıfatı kazanmak, aynı zamanda kira borcundan müteselsil sorumluluk doğurur.

Kiralık Aile Konutu: TBK m.349

Kirada koruma yalnız Medenî Kanun’dan doğmaz; Borçlar Kanunu’nda paralel bir hüküm daha vardır.

Maddenin kaynağı. TBK m.349, önceki 818 sayılı Borçlar Kanunu‘nda ve 6570 sayılı Kanun‘da yer verilmeyen yeni bir maddedir; gerekçesine göre TMK m.194’ün birinci, ikinci ve son fıkralarıyla uyumlu olarak kaleme alınmıştır.

Konumu. Hüküm, “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” ayırımında, “Bildirimin geçerliliği” başlığı altında yer alır. Yani doğrudan fesih bildiriminin geçerlilik koşulunu düzenler.

Birinci fıkra: aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.

İkinci fıkra: bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.

Üçüncü fıkra — çifte bildirim yükümlülüğü: kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.

Bu fıkra çok işlevseldir. Bildirimde bulunan eş, artık yalnız kira sözleşmesinin tarafı olmakla kalmaz; kiraya veren, tahliye ihtarını ve ödeme süresini ona da ayrıca tebliğ etmek zorunda kalır.

Nasıl bildirilir? Bildirim, ispat kolaylığı bakımından noter ihtarnamesiyle yapılır. İhtarnamede; taşınmazın aile konutu olduğu, TBK m.349 ve TMK m.194/4 uyarınca sözleşmenin tarafı sıfatının kazanıldığı ve bundan sonraki bildirimlerin ayrıca kendisine yapılması gerektiği belirtilir.

Kirada şerh mümkün değildir. Kiralanan taşınmaz malik olunmadığı için tapuya şerh verilemez; koruma bildirim yoluyla sağlanır.

Şerhin İdarî Yolu

Şerh için mahkeme kararı zorunlu değildir; kanun doğrudan idarî bir yol göstermiştir.

Dayanak — m.194/3. Malik olmayan eş, şerhi tapu müdürlüğünden isteyebilir. Hüküm, başvurunun mahkemeye yapılacağını söylemez.

İki belge yeterlidir. Uygulamada; evlilik birliğini gösteren nüfus kaydı ile konutun aile konutu olarak kullanıldığını gösteren belge aranır. İkincisi genellikle muhtarlıktan alınan yerleşim yeri belgesi ya da adres kayıt sistemi çıktısıdır.

Karşı tarafın rızası aranmaz. Şerh, malik olmayan eşin tek taraflı talebiyle işlenir; malik eşin onayı gerekmez.

Reddedilirse ne olur? Tapu müdürlüğü talebi reddederse, konutun aile konutu olduğunun tespiti ve şerh verilmesi için aile mahkemesine başvurulur.

Şerhin etkisi. Şerh hak kurmaz; kanundan doğan korumayı alenî hâle getirir. Şerh varken yapılan devirde, üçüncü kişinin iyiniyetli olduğunu ileri sürmesi mümkün olmaz.

Şerh yoksa koruma yok mu? Hayır. Koruma m.194/1‘den doğar ve şerhten bağımsızdır. Ancak şerh yoksa, üçüncü kişinin iyiniyeti tartışma konusu olur; bu da ispat yükünü ağırlaştırır.

Benzer bir imkân — 6284 sayılı Kanun. Koruma dosyası kapsamında hâkim tarafından verilebilecek tedbirler arasında, Türk Medenî Kanunu’ndaki şartların varlığı hâlinde ve korunan kişinin talebi üzerine tapu kütüğüne aile konutu şerhi konulması da sayılmıştır.

Bu ikinci yol hızlıdır. Şiddet ya da tehdit boyutu bulunan dosyalarda, aynı şerh koruma tedbiri içinde ve harçsız olarak talep edilebilir.

Ölüm Hâlinde: TMK m.240 ve m.652

Aile konutu koruması boşanmayla sınırlı değildir; eşin ölümü hâlinde de iki ayrı hüküm devreye girer.

Mal rejimi yönünden — TMK m.240. Sağ kalan eş, eski yaşantısını devam ettirebilmesi için, ölen eşine ait olup birlikte yaşadıkları konut üzerinde kendisine katılma alacağına mahsup edilmek suretiyle ve yetmezse bedel eklenmek suretiyle intifa veya oturma hakkı tanınmasını isteyebilir.

Ev eşyası da kapsamdadır. Aynı madde uyarınca sağ kalan eş, aynı koşullar altında ev eşyası üzerinde kendisine mülkiyet hakkı tanınmasını isteyebilir.

Miras yönünden — TMK m.652. Eşlerden birinin ölümü hâlinde tereke malları arasında ev eşyası veya eşlerin birlikte yaşadıkları konut varsa; sağ kalan eş, bunlar üzerinde kendisine miras hakkına mahsuben mülkiyet hakkı tanınmasını isteyebilir.

İki hüküm arasındaki fark. m.240 mal rejiminin tasfiyesine ilişkindir ve kural olarak intifa veya oturma hakkı verir. m.652 ise mirasın paylaşımına ilişkindir ve mülkiyet hakkı tanınmasına imkân verir.

Mahsup mantığı ortaktır. Her iki hükümde de hak, karşılıksız verilmez; sağ kalan eşin katılma alacağına ya da miras payına mahsup edilir.

Kritik görev ayrımı. Konutun aile konutu olduğunun tespiti görevi aile mahkemesine; konutun özgülenmesi görevi ise sulh hukuk mahkemesine aittir.

Bu ayrım sık kaçırılır. Özgüleme talebi aile mahkemesine yöneltilirse görevsizlik kararı verilir; zaman kaybı doğar.

Devir Gerçekleşmişse: Dava Yolu ve Usul

Rıza alınmadan yapılan işlem gerçekleşmişse, sürecin nasıl işletileceği belirleyici hâle gelir.

İki ayrı talep. Birincisi, konutun aile konutu olduğunun tespiti; ikincisi, rıza alınmadan yapılan işlemin iptali ve tapu kaydının eski hâle getirilmesi.

Üçüncü kişinin iyiniyeti. Şerh varken yapılan devirde üçüncü kişi iyiniyet iddia edemez. Şerh yoksa, üçüncü kişinin işlem anında konutun aile konutu olduğunu bilip bilmediği tartışılır.

Paralel önlem — TMK m.199. Ailenin ekonomik varlığının korunması veya evlilik birliğinden doğan malî bir yükümlülüğün yerine getirilmesi gerektirdiği ölçüde hâkim, eşlerden birinin istemi üzerine, belirleyeceği malvarlığı değerleriyle ilgili tasarrufların ancak onun rızasıyla yapılabileceğine karar verebilir. Hâkim bu hâlde gerekli önlemleri alır ve taşınmazlar bakımından tapu kütüğüne şerh verilmesi için re’sen tapu müdürlüğüne bildirir.

İki kurumun farkı. m.194 yalnız aile konutunu korur ve şerh idarî yolla alınır. m.199 ise her türlü malvarlığı değerini kapsar; ancak mahkeme kararı gerektirir ve şerh re’sen bildirilir.

Geçici koruma — HMK m.389. Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkânsız hâle geleceğinden endişe edilmesi hâlinde ihtiyatî tedbir kararı verilebilir. Devir riski varsa, dava açılırken tapu kaydına tedbir şerhi ayrıca talep edilmelidir.

Süre kilidi — HMK m.397/1. Tedbir, dava açılmasından önce alınmışsa; talep eden, kararın uygulanmasını istediği tarihten itibaren iki hafta içinde esas hakkındaki davasını açmak zorundadır. Aksi hâlde tedbir kendiliğinden kalkar.

Görev. Aile konutuna ilişkin tespit ve iptal davaları aile mahkemesinde görülür; aile mahkemesi bulunmayan yerlerde asliye hukuk mahkemesi aile mahkemesi sıfatıyla bakar.

Yetki. Taşınmazın aynına ilişkin talepler bakımından HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Dilekçe — HMK m.119 ve m.121. Vakıalar sıra numarası altında açık özetler hâlinde yazılmalı; her vakıa için ayrı delil gösterilmelidir. Tapu kaydı, nüfus kaydı, adres kayıt sistemi çıktısı, abonelik kayıtları ve tanık listesi dosyaya eklenmelidir.

Tüm malvarlığı için tasarruf sınırlaması istemek üzere TMK m.199 yazımıza, devir gerçekleşmişse eklenecek değerler yazımıza, önceden düzenleme için mal rejimi sözleşmesi yazımıza, koruma dosyasında şerh için 6284 koruma kararı yazımıza, mal gruplarının ayrımı için edinilmiş ve kişisel mal yazımıza bakabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Eşim evi benden habersiz satabilir mi?

Hayır. Aile konutunun devri diğer eşin açık rızasına bağlıdır. Rıza olmadan yapılan işlem askıda hükümsüzdür ve tapu iptali davasına konu olabilir.

Tapuda şerh yoksa korumam var mı?

Evet. Koruma doğrudan kanundan doğar ve şerhten bağımsızdır. Ancak iyiniyetli üçüncü kişinin durumu tartışmalı olduğundan şerh koydurmak korumayı tartışmasız kılar.

Şerh koydurmak için mahkeme kararı gerekir mi?

Hayır. Malik olmayan eş doğrudan tapu müdürlüğüne başvurur. Başvuru harca tabi değildir ve malik eşin onayı gerekmez.

Kiracıysak şerh koydurabilir miyiz?

Hayır, şerh yalnızca malikin taşınmazına konulabilir. Bunun yerine sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı hâline gelebilir.

Girdiğim bilgiler kaydediliyor mu?

Hayır. Değerlendirme tamamen tarayıcınızda yapılır; bilgileriniz sunucuya gönderilmez.

Bilgilendirme: Bu araç ve rehber genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Konutun niteliği ve üçüncü kişinin durumu somut delillere göre değerlendirilir.