Aile Konutu Nedir, Hangi Ev Aile Konutu Sayılır? (TMK m.194)

Aile konutu, eşlerin birlikte yaşamak üzere seçtikleri ve fiilen oturdukları, müşterek hayatın merkezini oluşturan konuttur. Bu nitelik, konutun lüks ya da mütevazı olmasına, mülkiyette mi kirada mı oturulduğuna bağlı değildir. Belirleyici olan, konutun ailenin ekonomik, duygusal ve sosyal yaşam alanı olmasıdır. TMK m.194 bu konuta özel bir koruma getirir. Bu yazıda aile konutunun tanımı, Yargıtay’ın aradığı ölçütler, hangi taşınmazların aile konutu sayılmadığı ve korumanın kapsamı ele alınmaktadır.

1) Aile Konutunun Hukukî Tanımı

Türk Medeni Kanunu, “Aile Konutu” başlıklı 194. maddesinde bu kavramı tanımlamak yerine ona bağlanan sonuçları düzenler. Maddeye göre eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.

Tanım bu nedenle uygulamada, yani Yargıtay içtihadıyla şekillenmiştir: aile konutu, eşlerin müşterek yaşamlarını sürdürdükleri konuttur. Konutun mülkiyeti yalnızca bir eşe ait olsa dahi diğer eşin korunmaya değer menfaati kabul edilir. Bu koruma, eşler arasında hangi mal rejiminin geçerli olduğundan bağımsız olarak uygulanır.

2) Yargıtay’ın Aradığı Üç Ölçüt

Yerleşik içtihatta bir taşınmazın aile konutu sayılabilmesi için şu üç unsurun birlikte bulunması aranır:

1. Eşlerin birlikte oturması ve konutun ailenin ortak yaşamına hizmet etmesi. Ailenin asıl konutu başka bir yerdeyken mevsimlik kullanılan yazlık bu niteliği taşımaz. Ancak Hukuk Genel Kurulu, sürekli oturmanın mutlak bir şart olmadığını, yurt dışında yaşayan ailenin Türkiye’de kullandığı tek konutun aile konutu sayılacağını kabul etmiştir (HGK 12.02.2014, 2013/473 E., 2014/92 K.).
2. Müşterek hayatın merkezi olması. Ailenin günlük yaşamının düğümlendiği yer olmalıdır.
3. Ailenin ekonomik, duygusal ve sosyal yaşam alanı olması. Konut yalnızca barınma değil, aile birliğinin sürdürüldüğü çevredir.

Bu ölçütler, korumanın amacıyla doğrudan bağlantılıdır: TMK m.194’ün temel gerekçesi aile bireylerinin barınma hakkının ve evlilik birliği içindeki ekonomik dengenin korunmasıdır. Malik olan eşin mülkiyet hakkı, bu amaçla sınırlandırılmıştır.

3) Hangi Taşınmazlar Aile Konutu Sayılmaz?

• Yazlık ve dağ evleri: Yılın belirli dönemlerinde kullanılan, müşterek hayatın merkezi olmayan taşınmazlar.
• Ofis, dükkân ve iş yerleri: Konut niteliği taşımayan yerler.
• Geçici barınma yerleri: Kısa süreli, arızî kullanım amacıyla kalınan yerler.
• Boş tutulan veya kiraya verilen taşınmazlar: Ailenin fiilen oturmadığı konutlar.

4) Yurt Dışında Yaşayan Aileler Bakımından Durum

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, yurt dışında çalışan ancak her yıl ailece Türkiye’ye gelerek aynı konutu kullanan eşler bakımından bu konutun aile konutu sayılması gerektiğine hükmetmiştir. Kararda, taşınmazın kiraya verilmemiş ve başka amaçla kullanılmamış olması, tarafların Türkiye’de bulundukları sürece ortak yaşam faaliyetlerini bu konutta sürdürmeleri ve Türkiye’de başka konutlarının bulunmaması belirleyici görülmüştür (Yargıtay HGK, E. 2013/473, K. 2014/92, T. 12.02.2014).

Bu karar, “sürekli oturma” ölçütünün mekanik biçimde değil, ailenin yaşam düzeni içinde değerlendirildiğini göstermesi bakımından önemlidir.

5) Kirada Oturuluyorsa Aile Konutu Koruması Var mı?

Evet. Aile konutu koruması mülkiyete bağlı değildir. TMK m.194/4 uyarınca, kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş kiraya verene yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelebilir ve bu durumda bildirimde bulunan eş diğeriyle birlikte müteselsilen sorumlu olur. Ayrıca kira sözleşmesinin tarafı olan eş, diğer eşin açık rızası olmadan sözleşmeyi feshedemez.

Bu düzenleme, kirada oturan ailelerde malik olmayan — ve çoğu zaman sözleşmede adı geçmeyen — eşin bir gecede barınmasız kalmasını önlemeyi amaçlar.

6) Konut Üçüncü Kişiye Aitse Şerh Verilebilir mi?

Aile konutu şerhinin tapu kütüğüne işlenebilmesi için taşınmazın eşlerden birine ait olması gerekir. Mülkiyeti üçüncü bir kişiye ait olan taşınmaz eşler tarafından fiilen aile konutu olarak kullanılıyor olsa bile, hak sahibi üçüncü kişinin mülkiyet hakkını sınırlayacak biçimde tapu kütüğüne aile konutu şerhi verilemez. Bu sonuç doğrudan m.194/3’ün lafzından çıkar: kanun şerh isteme hakkını taşınmazın maliki olmayan eşe tanır; malik eşlerden biri değilse bu hak doğmaz.

Buna karşılık, taşınmaz eşlerden birine ait değilse de kira ilişkisi varsa TMK m.194/4’teki koruma devreye girebilir. İki durum birbirine karıştırılmamalıdır: şerh ile koruma aynı şey değildir.

7) Şerh Olmadan da Koruma Var mı?

Bu, uygulamada en çok yanlış bilinen noktadır. TMK m.194/1’deki rıza şartı, şerh bulunup bulunmadığına bakılmaksızın doğrudan kanundan doğar. Yani tapuda aile konutu şerhi olmasa dahi malik eşin diğer eşin açık rızası olmadan konutu devretmesi hukuka aykırıdır.

Şerhin işlevi farklıdır: şerh, durumu tapu kütüğünde görünür kılarak üçüncü kişilerin iyiniyet iddiasını ortadan kaldırır. Şerh yokken yapılan bir devirde üçüncü kişinin iyiniyeti tartışma konusu olabilirken, şerh varken bu tartışma büyük ölçüde kapanır. TMK m.194/3, aile konutu olarak özgülenen taşınmazın maliki olmayan eşe bu şerhi tapu müdürlüğünden talep etme imkânı tanır.

8) Koruma Ne Zaman Başlar, Ne Zaman Sona Erer?

Koruma, taşınmazın fiilen aile konutu niteliği kazanmasıyla başlar ve evlilik birliği süresince devam eder. Boşanma kararının kesinleşmesi, eşlerden birinin ölümü veya konutun aile konutu niteliğini yitirmesi (örneğin ailenin başka bir konuta taşınması) hâlinde koruma ve buna bağlı şerh sona erer. Şerhin kaldırılması talebi tapu müdürlüğüne yapılır; taraflar arasında uyuşmazlık varsa aile mahkemesi karar verir.

Aile Konutu Sayılan ve Sayılmayan Taşınmazlar

Koruma, ailenin sahip olduğu her taşınmazı kapsamaz. Belirleyici olan mülkiyet değil, taşınmazın fiilen hangi amaçla kullanıldığıdır.

Yurt Dışında Yaşayan Aileler ve Kira İlişkisi

İki özel durum, uygulamada sık tereddüt yaratır:

1. Ailenin yurt dışında yaşaması. Hukuk Genel Kurulu bu soruyu açıkça cevaplamıştır: kanunda aile konutunun sürekli olması koşulu yoktur; konutun ailenin ortak kullanımına hizmet etmesi yeterlidir. Bu nedenle İsviçre’de çalışan ve her yaz izinde aynı konutu kullanan ailenin Türkiye’deki tek konutu aile konutu sayılmıştır (HGK 12.02.2014, 2013/473 E., 2014/92 K.). Belirleyici olgular; konutun kiraya verilmemiş ve başka amaçla kullanılmamış olması, ailenin Türkiye’de başka konutunun bulunmaması ve ortak yaşamın Türkiye’de bu konutta sürdürülmesidir.
2. Konutun kirada olması. Koruma, mülkiyete değil kullanıma bağlı olduğundan kiralık konutta da işler. Sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelebilir ve diğer eşle müteselsilen sorumlu olur. Bu, kiracı eşin tek başına sözleşmeyi feshederek diğerini konutsuz bırakmasını önler.

Kiralık konutta bildirim yazılı yapılmalı ve tebliğ edildiği belgelenmelidir. Bildirimden sonra kiralayan, fesih ve ödemeye ilişkin işlemlerde bildirimde bulunan eşi de muhatap almak zorundadır.

Konut Üçüncü Kişiye Aitse ve Şerh Yoksa

İki soru, davanın kurulabilirliğini doğrudan etkiler:

Korumanın başlangıcı konutun aile konutu niteliği kazandığı an, sonu ise evliliğin sona ermesi veya konutun bu niteliğini yitirmesidir. Boşanma kararının kesinleşmesiyle koruma sona erdiğinden, konuta ilişkin talepler boşanma davası içinde ileri sürülmelidir: dava süresince konutun kullanımına ilişkin tedbir ve koşulları varsa hüküm aşamasında konutun tahsisi ayrı ayrı talep edilmelidir.

Rıza alınmadan yapılan işlemde tapu iptali davası, üçüncü kişinin iyiniyeti tartışması ve şerh usulü için aile konutu şerhi rehberimize, boşanma davası açıldığında talep edilecek geçici önlemler için davalı eşin hakları rehberimize bakabilirsiniz.

Tanımın Kaynağı ve Ölçütler

Kanun “aile konutu” kavramını tanımlamaz; tanım, birbirini tamamlayan hükümlerden çıkarılır.

Konutun seçimi — TMK m.186/1: eşler oturacakları konutu birlikte seçerler.

Koruma hükmü — TMK m.194/1: eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.

Üç ayrı yasak. Madde; kira sözleşmesinin feshini, devri ve hakların sınırlanmasını ayrı ayrı sayar. Üçüncüsü ipotek, intifa ve benzeri yüklemeleri de kapsar.

Şerh imkânı — m.194/3: aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.

“Özgülenen” ifadesi belirleyicidir. Kanun, taşınmazın fiilen aile yaşamına ayrılmış olmasını arar; tapudaki kayıt tek başına yeterli değildir.

Uygulamadaki üç ölçüt. Yargıtay kararlarında; konutun fiilen ve sürekli oturulan yer olması, ailenin yaşam merkezini oluşturması ve bu kullanımın geçici olmaması aranır.

Tek bir konut olabilir. Aile birden fazla taşınmaza sahip olsa dahi, aynı anda yalnız bir tanesi aile konutu niteliği taşır. Yazlık, işyeri ve yatırım amaçlı taşınmazlar bu kapsamda değildir.

Kira ilişkisinde de geçerlidir. Madde mülkiyeti şart koşmaz; “kira sözleşmesini feshedemez” ifadesi, kirada oturulan konutu da doğrudan kapsar.

Niteliğin Tespiti: HMK m.106

Tapu müdürlüğü şerh talebini reddederse ya da nitelik tartışmalıysa, ayrı bir dava yolu vardır.

HMK m.106/1: tespit davası yoluyla, mahkemeden, bir hakkın veya hukukî ilişkinin varlığının ya da yokluğunun yahut bir belgenin sahte olup olmadığının belirlenmesi talep edilir.

Güncel yarar şartı — m.106/2: tespit davası açanın, kanunlarda belirtilen istisnaî durumlar dışında, bu davayı açmakta hukuken korunmaya değer güncel bir yararı bulunmalıdır.

Bir sınır — m.106/3: maddî vakıalar, tek başlarına tespit davasının konusunu oluşturamaz. Bu nedenle talep, “şu tarihte burada oturuyorduk” biçiminde değil; taşınmazın aile konutu niteliğinde olduğunun tespiti biçiminde kurulmalıdır.

Güncel yarar nasıl gösterilir? Devir tehlikesi, ipotek girişimi, tahliye baskısı ya da tapu müdürlüğünün ret işlemi bu yararı somutlaştırır.

Talep terditli kurulmalı — HMK m.111. Davacı, aynı davalıya karşı birden fazla talebini, aralarında aslilik-ferilik ilişkisi kurmak suretiyle, aynı dava dilekçesinde ileri sürebilir. Aslî talep şerhin tapuya işlenmesi, fer’î talep niteliğin tespiti olarak kurulabilir.

Koruma için tedbir — HMK m.389/1. Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkânsız hâle geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddî bir zararın doğacağından endişe edilmesi hâlinde ihtiyatî tedbir kararı verilebilir.

Yaklaşık ispat — HMK m.390/3. Talep eden taraf, davanın esası yönünden kendisinin haklılığını yaklaşık olarak ispat etmek zorundadır; tam ispat aranmaz.

Kritik süre — HMK m.397/1. İhtiyatî tedbir kararı dava açılmasından önce verilmişse, tedbir talep eden, tedbirin uygulanmasını talep ettiği tarihten itibaren iki hafta içinde esas hakkındaki davasını açmak ve dava açtığını gösteren evrakı kararı uygulayan memura ibraz ederek belge almak zorundadır; aksi hâlde tedbir kendiliğinden kalkar.

Görev ve yetki. Aile konutu şerhine ve niteliğin tespitine ilişkin davalar aile mahkemesinde görülür. Yargıtay, malik olmayan eşin şerh hakkının aynî değil şahsî bir hak olduğunu, bu nedenle şerh davasında görevli mahkemenin aile mahkemesi, yetkili mahkemenin davalının yerleşim yeri mahkemesi olduğunu ve yetkinin ancak ilk itiraz olarak ileri sürülürse dikkate alınacağını kabul etmiştir (Y2HD 12.03.2024, 2023/8963 E., 2024/1662 K.). Taşınmazın aynına ilişkin bir talep bulunması hâlinde ise HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisi gündeme gelir.

Açık Rıza: Ne Zaman, Nasıl, Hangi İşlem İçin?

Aile konutu korumasının kalbi TMK m.194/1’deki açık rıza şartıdır. Kanun rızanın biçimini düzenlemez; sınırlarını Yargıtay kararları çizmiştir.

Genel kural ve istisnası — TMK m.193, m.194/1. Eşlerden her biri, kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça diğeri ve üçüncü kişilerle her türlü hukukî işlemi yapabilir (m.193). Aile konutu bu serbestinin istisnasıdır: kira sözleşmesinin feshi, konutun devri ve konut üzerindeki hakların sınırlanması (ipotek, intifa ve benzeri) diğer eşin açık rızasına bağlıdır.

Rızanın niteliği. Yargıtay’a göre sınırlama emredicidir; rızadan önceden ve genel olarak feragat edilemez, rıza belirli bir işlem için verilir. Rıza için bir şekil şartı yoktur, sözlü de verilebilir; ancak açık olmalıdır (Y2HD 01.02.2021, E.2020/5801, K.2021/896). İpotek kuran banka, rıza belgesindeki imzanın gerçekten eşe ait olduğunu denetlemek zorundadır; tapu siciline güven ilkesine dayanamaz (aynı karar).

Şerhin kaldırılmasına rıza, satışa rıza değildir. Eşin aile konutu şerhinin kaldırılmasına rıza göstermiş olması, sonradan yapılan devre de rıza gösterdiği anlamına gelmez; devir sırasında açık rızanın alındığı ispatlanamazsa işlem geçersizdir ve dava kabul edilmelidir (Y2HD 08.11.2022, E.2022/6055, K.2022/8870). Bu kararda ispat yükünün, rızanın alındığını ileri süren tarafta olduğu da görülür.

Rıza verilmiyorsa — TMK m.194/2. Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir. Yani kanun, rıza hakkının keyfî kullanılmasına karşı da bir yol açmıştır; malik eş, örneğin daha uygun bir konuta taşınma planında, rızanın yerine geçecek bir karar isteyebilir.

Rızasız işlemin sonucu. Rızasız yapılan devir geçersizdir ve alıcı adına yapılan tescil yolsuz tescildir; diğer eş tapu iptali ve malik eş adına tescil isteyebilir. Dava metni için aile konutu tapu iptali ve tescil dilekçesi örneğine, ipotek bakımından eşin rızası olmadan ipotek rehberine bakılabilir. Aile konutu şerhi ise malik eşin alacaklılarının haczini kendiliğinden engellemez; bu ayrı soru için aile konutu haczedilebilir mi yazısına bakılabilir.

Şerh Yoksa Ne Olur? Tapuya Güven İlkesi

Şerhin bulunup bulunmaması, üçüncü kişiyle çıkacak tartışmanın biçimini belirler; Yargıtay’ın güncel yaklaşımında sonucu ise kural olarak değiştirmez.

Güven ilkesi — TMK m.1023: tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.

Neden böyle bir kural var? Devlet tapu sicillerinin tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini sağlamış ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiştir. Bunun doğal sonucu, tapuya itimat ederek taşınmaz edinen kişinin iyiniyetinin korunmasıdır.

Korumanın kapsamı dardır. m.1023’te korunan iyiniyet, yalnız tasarruf yetkisinin bulunmamasının yarattığı eksikliği giderir; iyiniyet, tapudaki kaydın doğru olduğuna yöneliktir.

Karşı hüküm — TMK m.1024/1: bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.

Yolsuz tescil nedir — m.1024/2: bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.

“Bilmesi gereken” ölçütü. Uygulamada bu değerlendirme; işlem yapan kişinin sıfatı (banka, profesyonel yatırımcı gibi), taşınmazın fiilî kullanımı, belgelerdeki tutarsızlıklar, aile içi temlikler, aşırı düşük bedel ve hızlı zincir devirler gibi olgular üzerinden yapılır.

İyiniyet karinesi çürütülebilir — TMK m.3. Kanunun iyiniyete hukukî sonuç bağladığı durumlarda asıl olan iyiniyetin varlığıdır; ancak durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz.

Şerhin işlevi burada ortaya çıkar. Sicilde yazan ipotek, irtifak, haciz, tedbir, şerh ve beyanlar üçüncü kişiyi bağlar. Şerh bulunduğunda üçüncü kişi iyiniyet iddiasında bulunamaz.

Yargıtay’ın güncel yaklaşımı. Yargıtay şerhin kurucu değil açıklayıcı olduğunu kabul eder: sınırlama şerh konulduğu için değil, konut aile konutu niteliği taşıdığı için vardır (Y2HD 2020/5801 E., 2021/896 K.). Daire 2025 tarihli kararında, açık rıza bir geçerlilik koşulu olduğundan rızasız satışın geçersiz olduğunu ve bu nedenle TMK m.1023’ün aile konutu üzerinde uygulanmasının mümkün olmadığını belirterek iyiniyet gerekçesiyle davayı reddeden bölge adliye mahkemesi kararını bozmuştur (Y2HD 2025/674 E., 2025/1154 K.). Hukuk Genel Kurulu da şerh bulunmayan aile konutu üzerine eşin rızası alınmadan kurulan ipotekleri, konutun aile konutu olduğunu bilen veya bilebilecek durumdaki alacaklının iyiniyet savunmasını kabul etmeyerek kaldırmıştır (HGK 2015/247 E., 2015/2323 K.; HGK 2017/2-2934 E., 2017/1556 K.). Doktrinde şerhin niteliği tartışılsa da uygulama bu yöndedir.

Pratik sonuç. Şerh vermek zorunlu değildir ve koruma şerhe bağlı değildir. Ancak şerh, iyiniyet tartışmasını baştan kapatır ve işlemin hiç yapılmamasını sağlar; bu nedenle en etkili önleyici araçtır.

Devletin sorumluluğu — TMK m.1007: tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder.

Kirada Oturuluyorsa: TBK m.349

Kira ilişkisinde koruma, ayrı bir kanunda daha da genişletilmiştir.

TBK m.349/1: aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.

Rıza alınamıyorsa — m.349/2. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa ya da eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda karar verilmesini isteyebilir.

Önemli bir imkân — m.349/3: kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde, kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.

Üç aşamalı koruma. Önce fesih yasağı; sonra kiracı olmayan eşin bildirimle sözleşmenin tarafı olabilmesi; en son çifte bildirim zorunluluğu.

Sonucu ağırdır. Kiraya veren yalnız kiracıya bildirimde bulunursa, bu bildirim eşe karşı sonuç doğurmaz.

Sözleşmenin tarafı olmanın anlamı — TMK m.194/4, TBK m.349/3. Bildirimle taraf sıfatı kazanan eş, kira borçlarından diğer eşle müteselsilen sorumlu olur; kiraya veren de fesih bildirimini ve ödeme süresi ihtarını ona ayrıca yapmak zorundadır. Bu sonuç, eşin artık sözleşmenin tarafı olmasından doğar. Uygulamadaki adımlar için kiracı olmayan eşin sözleşmeye taraf olması rehberine bakılabilir.

Yurt dışında yaşayanlar bakımından. Ailenin yaşam merkezi yurt dışında olsa bile, Türkiye’de izin dönemlerinde ailece kullanılan tek konut aile konutu sayılabilir; Hukuk Genel Kurulu sürekli oturmayı şart görmemiştir (HGK 2013/473 E., 2014/92 K.). Konut kiraya verilmişse veya Türkiye’de başka bir konut ailenin ortak yaşamına ayrılmışsa sonuç değişir.

Korumanın Sona Ermesi ve Şerhin Terkini

Aile konutu niteliği kalıcı değildir; dayanağı ortadan kalkınca koruma da sona erer.

Koruma neye bağlıdır? m.194‘teki yasak, evlilik birliğinin varlığına ve taşınmazın fiilen aile konutu olarak kullanılmasına dayanır. Bu iki unsurdan biri ortadan kalktığında koruma da sona erer.

Boşanma hâlinde. Boşanma hükmünün kesinleşmesiyle evlilik birliği sona erer; bu tarihten sonra m.194 koruması işlemez ve şerhin terkini istenebilir.

Mal rejimi bakımından — TMK m.225/2. Mahkemece evliliğin iptal veya boşanma sebebiyle sona erdirilmesine karar verilmesi hâlinde, mal rejimi dava tarihinden geçerli olmak üzere sona erer.

İki tarih farklıdır. Mal rejimi dava tarihinde; aile konutu koruması ise kararın kesinleşmesiyle sona erer. Bu ayrım, dava sürerken yapılan devirler bakımından önem taşır.

Ölüm hâlinde konut talebi — TMK m.240. Sağ kalan eş, eski yaşantısını devam ettirebilmesi için ölen eşine ait olup birlikte yaşadıkları konut üzerinde kendisine katılma alacağına mahsuben ve yetmezse bedel eklemek suretiyle intifa veya oturma hakkı tanınmasını isteyebilir; ayrıca ev eşyası üzerinde kendisine mülkiyet hakkı tanınmasını isteyebilir.

Mirasta karşılığı — TMK m.652. Eşin, mirasa dâhil olup birlikte yaşadıkları konut üzerinde kendisine miras hakkına mahsuben mülkiyet hakkı tanınmasını isteyebileceği; haklı sebeplerin varlığı hâlinde ise mülkiyet yerine intifa veya oturma hakkı tanınmasının istenebileceği düzenlenmiştir.

Şerhin terkini. Nitelik sona ermişse malik eş, şerhin terkinini tapu müdürlüğünden ya da mahkemeden isteyebilir. Uyuşmazlık hâlinde TMK m.1027 uyarınca sicildeki kayıt, ilgililerin yazılı rızası olmadıkça ancak mahkeme kararıyla düzeltilebilir.

Dava sürerken koruma. Boşanma davası devam ederken TMK m.169 uyarınca hâkim, davanın devamı süresince gerekli olan, özellikle eşlerin barınmasına, geçimine, mallarının yönetimine ve çocukların bakım ve korunmasına ilişkin geçici önlemleri re’sen alır.

Aile Konutu Korumasında Yön Veren Kararlar

Aşağıdaki kararların künyeleri ve olayları, karar metinlerini yayımlayan kaynaklardan kontrol edilmiştir.

HGK 12.02.2014, E.2013/473, K.2014/92. İsviçre’de çalışan eşler her yaz izinde Kayseri’deki konutu kullanıyordu; yerel mahkeme Türkiye’de ikametgâh bulunmadığı gerekçesiyle şerh davasını reddetti ve Daireye karşı direndi. Hukuk Genel Kurulu, kanunda aile konutu tanımı yapılmadığını, bir konutun aile konutu sayılması için ailenin ortak kullanımına hizmet etmesinin yeterli olduğunu ve sürekli olma koşulu aranmadığını belirterek direnme kararını oybirliğiyle bozdu.

HGK 21.10.2015, E.2015/247, K.2015/2323. Eş adına kayıtlı aile konutu üzerine, diğer eşin rızası alınmadan banka lehine ipotek kurulmuştu; banka şerh bulunmadığını ve iyiniyetli olduğunu savundu. Hukuk Genel Kurulu, tapuda şerh olmasa da durumu bilen veya bilebilecek durumdaki kişinin iyiniyetinin kabul edilemeyeceğini, taşınmazın aile konutu olup olmadığını araştırmayan bankanın ipoteğinin geçerli sayılamayacağını belirterek direnme kararını onadı.

HGK 06.12.2017, E.2017/2-2934, K.2017/1556. Aile konutu üzerine eşin rızası olmadan sigorta şirketi lehine ipotek kurulmuştu. Özel Daire şerh bulunmadığı için alacaklının TMK m.1023 ile korunması gerektiğini düşünmüştü; Hukuk Genel Kurulu çoğunluğu aile konutu niteliğinin şerhe bağlı olmadığını vurgulayarak ipoteğin kaldırılmasına ilişkin direnme kararını yerinde buldu.

Y2HD 01.02.2021, E.2020/5801, K.2021/896. Sınırlamanın şerh konulduğu için değil, konutun aile konutu vasfı bulunduğu için getirildiği; rızanın emredici nitelikte, belirli bir işlem için ve açık olması gerektiği; bankanın rıza imzasının sıhhatini denetlemek zorunda olduğu vurgulandı.

Y2HD 08.11.2022, E.2022/6055, K.2022/8870. Şerhin kaldırılmasına rıza gösterilmesi devre rıza sayılmadı; devir sırasında açık rızanın alındığı ispatlanamadığından tapu iptali davasının reddi bozuldu. Daire bu kararda Hukuk Genel Kurulu’nun 24.05.2017 tarihli, 2017/2-1604 E., 2017/967 K. sayılı kararına da atıf yaptı.

Y2HD 12.03.2024, E.2023/8963, K.2024/1662. Malik olmayan eşin şerh hakkı aynî değil şahsî bir haktır; şerh davasında görevli mahkeme aile mahkemesi, yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri mahkemesidir ve yetki ancak ilk itiraz olarak ileri sürülürse dikkate alınır. Yetkisizlik kararını re’sen veren mahkemenin kararı bozuldu.

Y2HD 10.02.2025, E.2025/674, K.2025/1154. Aile konutu, eşin rızası olmadan üçüncü kişiye satılmıştı; bölge adliye mahkemesi alıcının iyiniyetli olduğunu ve TMK m.1023 ile korunduğunu kabul ederek davayı reddetti. Yargıtay, açık rızanın bir geçerlilik koşulu olduğunu, şerhin açıklayıcı nitelik taşıdığını, rızasız satışın geçersiz olduğunu ve bu nedenle TMK m.1023’ün aile konutu üzerinde uygulanamayacağını belirterek kararı bozdu.

Mevzuat Haritası: Aile Konutu

Bu yazıda anılan hükümler, konularıyla birlikte tek tabloda:

Sıkça Sorulan Sorular

Aile konutu nedir?

Aile konutu, eşlerin birlikte yaşamak üzere seçtikleri ve fiilen oturdukları, müşterek hayatın merkezini oluşturan konuttur. Konutun lüks veya mütevazı olması, mülkiyete mi kiraya mı dayandığı önemli değildir; belirleyici olan ailenin ekonomik, duygusal ve sosyal yaşam alanı olmasıdır.

Hangi ev aile konutu sayılır?

Eşlerin birlikte oturduğu ve ailenin ortak yaşamına hizmet eden konut aile konutudur. Hukuk Genel Kurulu sürekli oturmayı mutlak şart görmemiş, ailenin ortak kullanımına hizmet etmesini yeterli saymıştır (HGK 12.02.2014, 2013/473 E., 2014/92 K.). Ailenin asıl konutu başka yerdeyken kullanılan yazlık, ofis, dükkân ve geçici barınma yerleri bu kapsamda değildir.

Aile konutu birden fazla olabilir mi?

Hayır. Eşlerin birden çok taşınmazı bulunsa bile aile konutu tektir; ailenin asıl yaşam alanı olan konut belirlenir. Diğer taşınmazlar TMK m.194 korumasından yararlanmaz.

Kirada oturuyorsak aile konutu koruması var mı?

Evet. Koruma mülkiyete bağlı değildir. TMK m.194/4 uyarınca kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş, kiraya verene yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve diğer eşle müteselsilen sorumlu olur. Sözleşmenin tarafı olan eş, diğerinin açık rızası olmadan kira sözleşmesini feshedemez (TMK m.194/1, TBK m.349/1).

Tapuda şerh yoksa aile konutu koruması işlemez mi?

İşler. Yargıtay’a göre şerh açıklayıcıdır; sınırlama şerh konulduğu için değil, konut aile konutu olduğu için vardır (Y2HD 2020/5801 E., 2021/896 K.). Rızasız satış geçersiz olduğundan alıcının iyiniyeti de sonucu değiştirmez (Y2HD 2025/674 E., 2025/1154 K.). Şerhin işlevi, durumu tapu kütüğünde görünür kılarak tartışmayı baştan önlemektir.

Ev başkasının adına kayıtlıysa aile konutu şerhi konulabilir mi?

Hayır. Aile konutu şerhinin tapu kütüğüne işlenebilmesi için taşınmazın eşlerden birine ait olması gerekir. Mülkiyeti üçüncü kişiye ait taşınmaz fiilen aile konutu olarak kullanılsa dahi, üçüncü kişinin mülkiyet hakkını sınırlayacak biçimde şerh verilemez.

Aile konutu koruması ne zaman sona erer?

Boşanma kararının kesinleşmesi, eşlerden birinin ölümü veya konutun aile konutu niteliğini yitirmesi hâlinde koruma sona erer. Şerhin kaldırılması tapu müdürlüğünden talep edilir; uyuşmazlık hâlinde aile mahkemesi karar verir.

Eşim rızam olmadan evi sattı, alıcı iyiniyetliyse ne olur?

Yargıtay’a göre aile konutunun satışında diğer eşin açık rızası bir geçerlilik koşuludur; rızasız satış geçersizdir ve alıcı adına yapılan tescil yolsuzdur. Bu nedenle TMK m.1023’teki iyiniyet koruması aile konutu üzerinde uygulanamaz ve tapu iptali ile malik eş adına tescil istenebilir (Y2HD 10.02.2025, 2025/674 E., 2025/1154 K.).

Rıza sözlü verilebilir mi?

Evet; kanunda şekil şartı yoktur. Ancak rıza açık olmalı ve belirli bir işlem için verilmelidir; önceden ve genel olarak rızadan feragat edilemez (Y2HD 01.02.2021, 2020/5801 E., 2021/896 K.). Uygulamada ispat kolaylığı için yazılı ve imzası doğrulanabilir rıza tercih edilir.

Şerhin kaldırılmasına rıza verdim, eşim evi satabilir mi?

Hayır. Şerhin kaldırılmasına rıza göstermek, sonradan yapılacak devre rıza anlamına gelmez. Yargıtay, devir sırasında açık rızanın alındığı ispatlanamayan dosyada tapu iptali davasının kabul edilmesi gerektiğini belirtmiştir (Y2HD 08.11.2022, 2022/6055 E., 2022/8870 K.).

Aile konutu şerhi davası hangi mahkemede açılır?

Görevli mahkeme aile mahkemesidir. Yargıtay, şerh hakkının aynî değil şahsî bir hak olduğunu, bu nedenle yetkili mahkemenin davalının yerleşim yeri mahkemesi olduğunu ve yetkinin ancak ilk itiraz olarak ileri sürülürse dikkate alınacağını kabul etmiştir (Y2HD 12.03.2024, 2023/8963 E., 2024/1662 K.).

Yurt dışında yaşıyoruz, Türkiye’deki evimiz aile konutu sayılır mı?

Sayılabilir. Hukuk Genel Kurulu, her yaz izinde ailece kullanılan ve Türkiye’deki tek konut olan taşınmazı aile konutu saymış; kanunda sürekli oturma şartı bulunmadığını belirtmiştir (HGK 12.02.2014, 2013/473 E., 2014/92 K.). Konutun kiraya verilmemiş ve başka amaçla kullanılmamış olması önemlidir.