Aile Konutu Şerhi Tapuya Nasıl Konulur? Eşin İzni Olmadan Ev Satışını Önleme (TMK 194)

Aile konutu şerhi (TMK m. 194), malik olmayan eşin tapu müdürlüğüne veya e-Devlet/Webtapu üzerinden doğrudan başvurarak (hâkim kararı gerekmeden, ücretsiz) koydurabileceği bildirici bir şerhtir. Malik eşin, diğer eşin açık rızası olmadan konutu satmasını, devretmesini, ipotek etmesini veya kira sözleşmesini feshetmesini engeller. Şerh olmasa da koruma kanundan doğar. Bu rehberde aile konutu şerhini açıklıyoruz.

Aile konutu şerhi nedir? (TMK m. 194)

Aile konutu şerhi, eşlerin birlikte yaşadıkları konutun aile konutu olduğunun tapu kütüğüne işlenmesidir. TMK m. 194/1’e göre eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez (satamaz) veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz (örneğin ipotek koyduramaz). Şerh, bu koruma kuralını tapu kaydında görünür kılar. Böylece tapuda malik olarak görünen eşin, diğer eşin rızası olmadan konut üzerinde tek taraflı işlem yapması engellenir. Amaç, malik olmayan eşi ve çocukları barınma haklarından ani yoksunluğa karşı korumaktır.

Aile konutu şerhi tapuya nasıl konulur?

Aile konutu şerhi için malik olmayan eş, doğrudan taşınmazın bağlı olduğu Tapu Müdürlüğü’ne başvurabilir; ayrıca e-Devlet üzerinden Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün Webtapu sistemiyle de başvuru yapılabilmektedir. Bu işlem için hâkim kararı veya dava açılması gerekmez; basit ve idari bir işlemdir. Tapu müdürlüğü, sunulan belgeleri inceleyerek şartların oluştuğuna kanaat getirirse şerhi kütüğe işler ve kural olarak malik (tapu sahibi) eşe MERNİS adresi üzerinden bildirimde bulunur. Malik eşin onayı veya bilgisi, şerhin işlenmesi için gerekli değildir; şerh, malik olmayan eşin tek taraflı başvurusuyla konulur.

Gerekli belgeler

Başvuruda genellikle şu belgeler istenir: aile konutu şerhi konulmasını talep eden kısa bir dilekçe, evli olunduğunu kanıtlayan güncel evlilik cüzdanı (veya vukuatlı nüfus kayıt örneği) ve taşınmazın fiilen aile konutu olarak kullanıldığını gösteren muhtarlıktan ya da nüfus müdürlüğünden alınmış yerleşim yeri (ikametgah) belgesi. Bu işlem harç ve masraftan muaftır; yani ücretsizdir. Belgelerin eksiksiz ve güncel olması, başvurunun hızlı sonuçlanması ve bu süre içinde taşınmazın devredilme riskinin doğmaması bakımından önemlidir.

Şerh olmasa da koruma var; ama şerh iyiniyeti kapatır

Aile konutu şerhi kurucu değil, bildirici (açıklayıcı) niteliktedir. Yani aile konutu koruması şerhten doğmaz; konut fiilen aile konutuysa TMK m. 194 koruması şerh olsun olmasın mevcuttur. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre, tapuda şerh bulunmasa dahi konut fiilen aile konutu vasfı taşıyorsa, eşin açık rızası olmadan yapılan satış geçersizdir. Ancak şerhin önemli bir işlevi vardır: şerh, durumu tapuda görünür kılarak ispatı kolaylaştırır ve konutu satın alan üçüncü kişinin “iyiniyetli olduğu” savunmasını peşinen ortadan kaldırır. Şerh yoksa ispat pratikte zorlaşsa da hukuki sonuç değişmez: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 25.10.2022 tarihli kararı uyarınca üçüncü kişinin iyiniyetinin önemi bulunmamakta ve «açık rıza» koşulunun ispat külfeti davalı tarafa yüklenmiş durumdadır.

Rıza olmadan satış ve tapu iptal davası

Malik olan eş, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutunu satarsa, bu işlem TMK m. 194 gereği geçersizdir. Tapuda aile konutu şerhi bulunuyorsa, konutu satın alan üçüncü kişinin iyiniyeti korunmaz; çünkü tapudaki şerh, konutun aile konutu olduğunu herkese duyurur. Bu durumda rızası alınmayan eş, tapu iptal ve tescil davası açarak satışın iptalini isteyebilir; şerh varsa mahkeme tapu kaydının iptaline veya ipoteğin terkinine karar verir. Dava aile mahkemesinde açılır. Bununla birlikte, satıştan sonra rızası alınmayan eş işleme onay verirse, satış geçerli hâle gelebilir.

Şerhin kaldırılması, haciz ve kira konutu

Aile konutu şerhi kural olarak evlilik devam ettiği sürece geçerlidir; boşanma kararının kesinleşmesi, eşlerden birinin ölümü, konutun aile konutu olma niteliğini yitirmesi (taşınma) veya eşlerin birlikte talebiyle kaldırılır. Terkin genellikle tapu müdürlüğüne başvuruyla yapılır; uyuşmazlıkta aile mahkemesine gidilir. Özellikle boşanma kesinleşince şerh kendiliğinden etkisini yitireceğinden, boşanma sürecinde konutun korunması için ihtiyati tedbir de önemlidir. Ayrıca şerh, haczedilmezlik sağlamaz: malik eşin kişisel borcu nedeniyle alacaklıların başlattığı icra/haczi durdurmaz; yalnızca malik eşin iradi işlemlerini rızaya bağlar. Konut kirada ise, sözleşmede adı geçmeyen eş kiralayana bildirimle sözleşmenin tarafı olabilir (TMK m. 194/4).

Sıkça Sorulan Sorular

Aile konutu şerhi nedir? (TMK m. 194)

Aile konutu şerhi, eşlerin birlikte yaşadıkları konutun aile konutu olduğunun tapu kütüğüne işlenmesidir. TMK m. 194/1’e göre eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez (satamaz) veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz (örneğin ipotek koyduramaz). Şerh, bu koruma kuralını tapu kaydında görünür kılar. Böylece tapuda malik olarak görünen eşin, diğer eşin rızası olmadan konut üzerinde tek taraflı işlem yapması engellenmiş olur. Amaç, malik olmayan eşi ve çocukları barınma haklarından ani yoksunluğa karşı korumaktır.

Aile konutu şerhi tapuya nasıl konulur?

Aile konutu şerhi için malik olmayan eş, doğrudan taşınmazın bağlı olduğu Tapu Müdürlüğü’ne başvurabilir; ayrıca e-Devlet üzerinden Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün Webtapu sistemiyle de başvuru yapılabilmektedir. Bu işlem için hâkim kararı veya dava açılması gerekmez; basit ve idari bir işlemdir. Tapu müdürlüğü, sunulan belgeleri inceleyerek şartların oluştuğuna kanaat getirirse şerhi kütüğe işler ve kural olarak malik (tapu sahibi) eşe MERNİS adresi üzerinden bildirimde bulunur. Malik eşin onayı veya bilgisi, şerhin işlenmesi için gerekli değildir; şerh, malik olmayan eşin tek taraflı başvurusuyla konulur.

Aile konutu şerhi için hangi belgeler gerekir?

Başvuruda genellikle şu belgeler istenir: aile konutu şerhi konulmasını talep eden kısa bir dilekçe, evli olunduğunu kanıtlayan güncel evlilik cüzdanı (veya vukuatlı nüfus kayıt örneği) ve taşınmazın fiilen aile konutu olarak kullanıldığını gösteren muhtarlıktan ya da nüfus müdürlüğünden alınmış yerleşim yeri (ikametgah) belgesi. Bu işlem harç ve masraftan muaftır; yani ücretsizdir. Belgelerin eksiksiz ve güncel olması, başvurunun hızlı sonuçlanması ve bu süre içinde taşınmazın devredilme riskinin doğmaması bakımından önemlidir. Eksik evrak, idari sürecin uzamasına yol açabilir.

Tapuda şerh yoksa aile konutu yine korunur mu?

Evet. Aile konutu şerhi kurucu değil, bildirici (açıklayıcı) niteliktedir. Yani aile konutu koruması şerhten doğmaz; konut fiilen aile konutuysa TMK m. 194 koruması şerh olsun olmasın mevcuttur. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre, tapuda şerh bulunmasa dahi, konut fiilen aile konutu vasfı taşıyorsa eşin açık rızası olmadan yapılan satış geçersizdir. Ancak şerhin önemli bir işlevi vardır: şerh, durumu tapuda görünür kılarak ispatı kolaylaştırır ve konutu satın alan üçüncü kişinin ‘iyiniyetli olduğu’ savunmasını peşinen ortadan kaldırır. Şerh yoksa ispat pratikte zorlaşsa da hukuki sonuç değişmez: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 25.10.2022 tarihli kararı uyarınca üçüncü kişinin iyiniyetinin önemi bulunmamakta ve açık rıza koşulunun ispat külfeti davalı taraftadır.

Eşin rızası olmadan aile konutu satılırsa ne olur?

Malik olan eş, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutunu satarsa, bu işlem TMK m. 194 gereği geçersizdir. Tapuda aile konutu şerhi bulunuyorsa, konutu satın alan üçüncü kişinin iyiniyeti korunmaz; çünkü tapudaki şerh, konutun aile konutu olduğunu herkese duyurur. Bu durumda rızası alınmayan eş, tapu iptal ve tescil davası açarak satışın iptalini isteyebilir; şerh varsa mahkeme tapu kaydının iptaline veya ipoteğin terkinine karar verir. Dava aile mahkemesinde açılır. Bununla birlikte, satıştan sonra rızası alınmayan eş işleme onay verirse, satış geçerli hâle gelebilir.

Aile konutu şerhi ne zaman ve nasıl kaldırılır?

Aile konutu şerhi, kural olarak evlilik devam ettiği sürece geçerlidir ve koruma amacının ortadan kalkmasıyla hükmünü yitirir. Şerhin kaldırılmasını (terkin) gerektiren başlıca hâller şunlardır: boşanma kararının kesinleşmesi, eşlerden birinin ölümü, konutun aile konutu olma niteliğini fiilen kaybetmesi (örneğin başka bir eve taşınılması) veya eşlerin birlikte talepte bulunması. Terkin, kural olarak tapu müdürlüğüne başvuruyla yapılır; ancak aile konutu vasfının sürüp sürmediği tartışmalıysa, uyuşmazlık için aile mahkemesine başvurulması gerekebilir. Özellikle boşanma kesinleşince şerhin kendiliğinden etkisini yitireceği unutulmamalıdır.

Aile konutu şerhi eve haciz gelmesini engeller mi?

Hayır. Aile konutu şerhinin en çok karıştırılan yönü budur. Şerh, yalnızca malik olan eşin kendi iradesiyle yapacağı satış, devir veya ipotek gibi işlemleri diğer eşin rızasına bağlar. Buna karşılık, malik eşin üçüncü kişilere olan kişisel borçları nedeniyle alacaklıların başlattığı icra takibi ve haciz işlemlerini kendiliğinden durdurmaz; çünkü haciz, malik eşin iradesi dışında gerçekleşen bir işlemdir. Yani aile konutu şerhi, haczedilmezlik sağlamaz. Ayrıca konut kirada ise, kira sözleşmesinde adı geçmeyen eş, kiralayana bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı hâline gelebilir (TMK m. 194/4) ve kiracı eş sözleşmeyi tek başına feshedemez.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her olay kendine özgüdür; somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.