Aile Konutu Tapu İptali ve Tescil Dilekçesi Örneği (2026) — TMK 194

Eşiniz, sizin rızanız olmadan aile konutunu sattıysa bu işlem geçersizdir ve tapu iptali ile tescil davası açarak konutu geri getirebilirsiniz. Tapuda aile konutu şerhi bulunmasa dahi bu hak vardır. Bu sayfada dava dilekçesi örneğini, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun tartışmayı bitiren kararını ve süreyi kaçırmamak için bilinmesi gereken kritik noktayı bulacaksınız.

TMK 194: Neden Rıza Şart?

TMK m. 194/1 uyarınca eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.

Bu hüküm, tapuda malik olmayan eşin de aile konutu üzerinde söz sahibi olmasını sağlar. Malik eş, kendi adına kayıtlı taşınmaz olsa dahi tek başına satamaz, ipotek edemez veya üzerinde sınırlı ayni hak kuramaz.

Rıza için kanunda bir geçerlilik şekli öngörülmemiştir; yazılı olması zorunlu değildir. Ancak maddenin ifadesinden anlaşıldığı üzere rızanın açık olması gerekir. Susmak, işlemi bilmek veya sonradan haberdar olmak rıza sayılmaz.

Şerh Yoksa Hakkım Yok mu? HGK Tartışmayı Bitirdi

Bu, uygulamada yıllarca tartışılan ve internette hâlâ yanlış anlatılan noktadır. Pek çok kaynak “tapuda aile konutu şerhi yoksa üçüncü kişi tapuya güven ilkesinden yararlanır, davanız reddedilir” der. Bu bilgi güncel değildir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 25.10.2022 tarihli, E. 2019/765, K. 2022/1369 sayılı kararında şu esaslar benimsenmiştir:

• TMK m. 194’te öngörülen sınırlandırma, taşınmazın tapu kaydına şerh konulduğu için değil, konutun aile konutu olma özelliği nedeniyle getirilmiştir.
• Bu nedenle tapu kaydında şerh bulunmasa bile o konut aile konutu özelliğini taşır.
• Dolayısıyla işlem tarafı üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmamasının önemi bulunmamaktadır.
• Üçüncü kişinin “devir tarihinde tapuda şerh yoktu” savunması önemini kaybetmiştir.
• Madde metnindeki “açık rıza” koşulunun varlığını ispat külfeti davalıya yüklenmiştir.

Bu son nokta pratikte belirleyicidir: rızanın alındığını siz değil, karşı taraf ispatlamak zorundadır. Şerh ise kurucu değil açıklayıcı niteliktedir; koruma şerhle doğmaz, şerh yalnızca durumu üçüncü kişilere duyurur.

Zincirleme Devirde Durum Değişir

Önemli bir istisna vardır. Yukarıdaki esaslar ilk devir bakımından geçerlidir. Konutu alan kişi taşınmazı bir başkasına daha devrederse, bu ikinci alıcı bakımından TMK m. 1023 kapsamında tapu siciline güven ilkesi devreye girer ve iyi niyeti ayrıca değerlendirilir. İkinci alıcı iyi niyetliyse tapu iptali talebi reddedilebilir.

Bu nedenle davanın gecikmeksizin açılması ve mümkünse tapu kaydına tedbir şerhi konulması hayati önemdedir. Yargıtay kararlarında, alıcıların birbirlerini tanıdıkları ve kısa süre içinde el ve iş birliği içinde devir yaparak kötü niyetli hareket ettikleri tespit edilen dosyalarda iptal kararları verilmiştir.

Aile Konutu Tapu İptali ve Tescil Dilekçesi Örneği (2026)

Köşeli parantezli alanlar dosyanıza göre doldurulmalıdır.

“Aile Konutu” Olduğunu Nasıl İspatlarsınız?

Davanın ilk aşaması, taşınmazın gerçekten aile konutu niteliğinde olduğunun ortaya konmasıdır. Aile konutu, eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına yön verdiği, acı ve tatlı günleri paylaştığı, birlikte oturmak amacıyla özgüledikleri mekândır. Birden fazla konut varsa, fiilen ortak yaşamın sürdürüldüğü tek konut bu niteliktedir.

İspatta kullanılan başlıca delil kalemleri:

• Adres kayıt sistemi (MERNİS) kayıtları ve yerleşim yeri belgeleri
• Elektrik, su, doğalgaz, internet abonelik ve fatura kayıtları
• Muhtarlıktan alınan ikamet belgesi
• Çocukların okul kayıt ve devam belgeleri
• Komşu ve akraba tanık beyanları
• Aile hekimi ve sağlık kayıtlarındaki adres bilgisi

Sadece Satış Değil: İpotek ve Kira Feshi de Kapsamda

TMK m. 194 yalnızca satışı değil, aile konutu üzerindeki hakların sınırlanmasını da rızaya bağlar. Buna göre:

• İpotek: Malik eş, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutu üzerinde üçüncü kişi yararına ipotek kuramaz. Rıza yoksa ipoteğin kaldırılması istenebilir.
• Kira sözleşmesinin feshi: Aile konutu kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olan eş diğerinin rızası olmadan sözleşmeyi feshedemez.
• Kiracı olmayan eşin korunması: Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur (TMK m. 194/4).

Görevli Mahkeme ve Süre

Ayrıca uzun süre geçmesi bir başka risk doğurur: tapu sicilinde kesintisiz ve davasız biçimde on yıl boyunca malik görünen iyi niyetli üçüncü kişilere karşı, bu sürenin ardından aile konutuna dayalı tapu iptali ve tescil davası açılamayacağı yönünde Yargıtay kararları bulunmaktadır.

Dilekçede Sık Yapılan Hatalar

• Boşanma kesinleştikten sonra dava açmak: En pahalı hatadır. Koruma boşanmayla sona erer ve rızasız işlem yapıldığı andan itibaren geçerlilik kazanır. Dava, aile konutu vasfı sürerken açılmalıdır.
• Tedbir talep etmemek: Taşınmaz üçüncü bir kişiye devredilirse TMK m. 1023 devreye girer ve iyi niyet değerlendirmesi başlar. Tapu kaydına tedbir konulması ilk talep olmalıdır.
• “Şerh yok, hakkım yok” sanmak: HGK’nın 25.10.2022 tarihli kararı uyarınca şerh yokluğu davayı engellemez; şerh açıklayıcıdır, kurucu değildir.
• Üçüncü kişiyi davalı göstermemek: Tapu kaydı iptal edilecek kişi mutlaka davalı olarak gösterilmelidir.
• Aile konutu niteliğini belgelemek yerine iddia etmek: MERNİS kaydı, abonelikler, okul kayıtları ve tanık beyanları sunulmalıdır.
• Aile konutu şerhi talebini eklememek: Tescil sağlandıktan sonra aynı olayın tekrarını önlemek için şerh de talep edilmelidir.
• Rızayı ispatlama yükünü üzerine almak: Açık rızanın varlığını ispat külfeti davalıdadır; dilekçede bu husus HGK kararına atıfla vurgulanmalıdır.

Maddenin Dört Fıkrası: TMK m.194

Aile konutu koruması tek bir yasak cümlesinden ibaret değildir. Madde dört fıkradan oluşur ve her biri ayrı bir imkân tanır.

Birinci fıkra — yasak: eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.

İkinci fıkra — çift yönlü koruma: rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir. Bu fıkra çoğu zaman gözden kaçar: koruma yalnız rızası alınmayan eşe değil, haklı sebep olmaksızın rıza alamayan malik eşe de tanınmıştır. Yani rıza vermemek de sınırsız bir hak değildir.

Üçüncü fıkra — şerh: aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir. Talep doğrudan tapu müdürlüğüne yapılır; önce mahkeme kararı alınması gerekmez.

Dördüncü fıkra — kira: aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.

Bu son fıkra, sözleşmelerin nisbîliği ilkesine getirilmiş bir istisnadır: kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş, tek taraflı bir bildirimle sözleşmeye taraf hâline gelir. Bunun bedeli ise kira bedelinden müteselsil sorumluluktur.

Koruma Şerhe Bağlı Değildir — Emredici Nitelik

“Tapuda şerh yoksa hakkım yok” düşüncesi, bu dosyalardaki en yaygın yanılgıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu tartışmayı açık biçimde sonuçlandırmıştır.

Karara göre TMK m.194/1’de eşlerin fiil ehliyetine getirilen sınırlama, aile konutuna şerhin konulması ya da konulmaması koşuluna bağlanmamıştır. Sınırlandırma, aile konutu şerhi konulduğu için değil, zaten var olduğu için getirilmiştir. Bu sebeple tapuya aile konutu şerhi verilmese bile o konut aile konutu özelliğini taşır.

Üçüncü kişinin iyiniyeti. Aynı yaklaşımda, üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmamasının herhangi bir öneminin bulunmadığı kabul edilmektedir. Bu, aile konutu davalarını tapu siciline güven ilkesinin işlediği diğer uyuşmazlıklardan ayıran temel noktadır.

Sınırlamanın niteliği. Madde ile getirilen sınırlandırma emredici niteliktedir. Bunun iki sonucu vardır: bu haktan önceden feragat edilemez ve eşlerin anlaşmasıyla da ortadan kaldırılamaz.

Açık rızanın kapsamı. Kanunun aradığı rıza “açık” rızadır ve bu rıza ancak “belirli olan” bir işlem için verilebilir. Yani “eşim dilediği tasarrufu yapabilir” biçimindeki genel bir muvafakat geçerli değildir; rıza, hangi işleme ilişkin olduğu belirli olacak şekilde verilmelidir.

Bu kural, dilekçede de kullanılabilir: karşı taraf genel nitelikli bir muvafakat belgesi sunuyorsa, bu belgenin belirli bir işleme ilişkin olmadığı ileri sürülmelidir.

Hangi Konut “Aile Konutu” Sayılır?

Davanın kabulü, taşınmazın aile konutu niteliği taşıdığının ortaya konmasına bağlıdır. Yargıtay uygulamasında bunun için üç ölçüt aranır.

Birinci ölçüt: eşlerin konutta birlikte ve sürekli oturması. İkinci ölçüt: konutun müşterek hayatın merkezi olması. Üçüncü ölçüt: ailenin ekonomik, duygusal ve sosyal yaşam alanı olması.

Bu ölçütlerin doğal sonucu olarak yazlık, ofis, dükkân veya geçici barınma yerleri aile konutu sayılmaz. Aile birden fazla taşınmaza sahip olsa dahi, koruma yalnız hayatın merkezi olan konut bakımından işler.

İspat. Nitelik, kayıt ve olgularla birlikte gösterilir: nüfus kayıt örneği ve yerleşim yeri belgesi, konuta ilişkin abonelik kayıtları (elektrik, su, doğalgaz, internet), çocukların okul kayıtları, muhtarlıktan alınacak ikametgâh belgesi ve tanık beyanları. Bu kayıtların ortak özelliği tarihli ve adres bilgisi içeren belgeler olmalarıdır.

Dava sırasında koruma. Yargılama sürerken taşınmazın yeniden elden çıkarılması riskine karşı, HMK m.389 çerçevesinde ihtiyatî tedbir talep edilmeli; tapu kaydına devir yasağı şerhi konulması istenmelidir. Bu talep dava dilekçesinde açıkça yer almalıdır.

Kapsam ve Sonuç: Askıda Hükümsüzlük

Maddenin kapsamı ile rıza alınmadan yapılan işlemin akıbeti, dilekçenin nasıl kurulacağını belirler.

Kapsam yalnız satış değildir. Birinci fıkra üç işlemi sayar: kira sözleşmesinin feshi, devir ve aile konutu üzerindeki hakların sınırlanması. Üçüncü kalem geniştir: ipotek tesisi bunun tipik örneğidir. Malik eş, aile konutundaki yaşantıyı güçlüğe sokacak biçimde konutu tek başına bir aynî hakla sınırlandıramaz. Aynı şekilde üçüncü kişi yararına kurulacak intifa hakkı, oturma hakkı veya üst hakkı da diğer eşin rızasına tâbidir.

İşlemin akıbeti. Rıza alınmadan yapılan işlem askıdadır: diğer eşin sonradan vereceği onay (icazet) ile geçerlilik kazanabilir; icazet verilmezse tapu iptali ve tescil ile eski hâle getirme istenebilir.

Kanunî çerçeve. TMK m.193’e göre kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, eşlerden her biri diğeri ve üçüncü kişilerle her türlü hukukî işlemi yapabilir. TMK m.194 ise bu genel kurala, aile birliğinin korunması amacıyla getirilmiş bir istisnadır. Bu ilişki, m.194’ün neden dar yorumlanmadığını açıklar.

Görev ve yetki. Aile konutuna dayalı tapu iptali ve tescil davaları aile mahkemesinde görülür. Taşınmazın aynına ilişkin bu tür davalarda yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi esas alınır ve bu yetki kesin niteliktedir; taraflar aksini kararlaştıramaz ve mahkeme re’sen gözetir.

Dilekçenin Unsurları ve Taraf Sıfatı

Aile konutu davalarında esasa girilmeden verilen ret kararlarının çoğu, dilekçedeki iki eksiklikten kaynaklanır: davalı sıfatının yanlış belirlenmesi ve talep sonucunun eksik yazılması.

Kime karşı açılır? Dava, tapuda malik görünen üçüncü kişiye karşı açılır; çünkü iptali istenen tescil onun adınadır. Uygulamada tescili yapan eşin de davada yer alması, kusur ve rıza tartışmasının aynı dosyada çözülmesini sağlar. Taşınmaz sonradan yeniden devredilmişse, sonraki malik veya malikler de davalı gösterilmelidir; aksi hâlde verilecek karar tapuda uygulanamaz.

Dilekçenin unsurları — HMK m.119. Dava dilekçesinde bulunması gereken unsurlar arasında; tarafların kimlik ve adres bilgileri, davanın konusu, açık bir şekilde vakıalar, hangi delilin hangi vakıanın ispatı için gösterildiği, dayanılan hukukî sebepler ve açık bir biçimde talep sonucu yer alır.

Talep sonucu nasıl yazılmalı? Bu davada talep tek kalemden ibaret değildir. Dilekçede sırasıyla şunlar gösterilmelidir: taşınmazın aile konutu olduğunun tespiti, dayanak işlemin iptali, tapu kaydının eski hâle getirilerek davacı eşin adına ya da önceki malik eş adına tescili ve yargılama sırasında ihtiyatî tedbir.

Kademeli talep. Taşınmaz elden çıkarılmış ve iade imkânsız hâle gelmişse, iptal ve tescil talebi sonuçsuz kalabilir. Bu riske karşı dilekçede, iptal ve tescil kabul edilmediği takdirde tazminat talebinin de ileri sürülmesi yerinde olur.

Hukukî sebepler. Dayanak olarak TMK m.194 ile birlikte, tapu siciline ilişkin hükümler ve dürüstlük kuralına ilişkin TMK m.2 gösterilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Eşim evi rızam olmadan sattı, ne yapabilirim?

TMK m. 194/1 uyarınca aile konutunun devri malik olmayan eşin açık rızasına bağlıdır; rıza alınmadan yapılan işlem geçersizdir. Aile mahkemesinde tapu iptali ve tescil davası açarak taşınmazın eski hâline getirilmesini isteyebilirsiniz. Dava dilekçesiyle birlikte tapu kaydına tedbir konulmasını da talep etmelisiniz.

Tapuda aile konutu şerhi yok, davam reddedilir mi?

Hayır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 25.10.2022 tarihli, E. 2019/765, K. 2022/1369 sayılı kararı uyarınca TMK m. 194’teki sınırlandırma şerh konulduğu için değil konutun aile konutu olma özelliği nedeniyle getirilmiştir. Şerh olmasa bile taşınmaz aile konutu niteliğini taşır ve üçüncü kişinin iyi niyetinin önemi bulunmamaktadır.

Rızamın alınmadığını ben mi ispatlamak zorundayım?

Hayır. Aynı HGK kararıyla madde metnindeki açık rıza koşulunun varlığını ispat külfeti davalı tarafa yüklenmiştir. Yani rızanın alındığını karşı taraf ispatlamak zorundadır.

Boşandıktan sonra bu davayı açabilir miyim?

Uygulamada mümkün değildir. TMK m. 194’ün sağladığı koruma evliliğin boşanmayla sona ermesiyle birlikte sona erer ve rıza alınmadan yapılan tasarruf işlemi yapıldığı andan itibaren geçerlilik kazanır. Bu nedenle davanın, konutun aile konutu vasfı sürerken açılması gerekir.

Alıcı evi bir başkasına devretmiş, ne olur?

Bu hâlde ikinci alıcı bakımından TMK m. 1023 kapsamında tapu siciline güven ilkesi devreye girer ve iyi niyeti ayrıca değerlendirilir. İkinci alıcı iyi niyetliyse talep reddedilebilir. Bu risk nedeniyle davanın gecikmeksizin açılması ve tapu kaydına tedbir konulması önemlidir.

Aile konutu olduğunu nasıl ispatlarım?

Adres kayıt sistemi kayıtları, elektrik, su, doğalgaz ve internet abonelikleri, muhtarlıktan alınan ikamet belgesi, çocukların okul kayıtları, sağlık kayıtlarındaki adres bilgisi ile komşu ve akraba tanık beyanları kullanılır. Birden fazla konut varsa fiilen ortak yaşamın sürdürüldüğü konut aile konutudur.

Sadece satış mı kapsamda, ipotek de girer mi?

İpotek de kapsamdadır. TMK m. 194 aile konutu üzerindeki hakların sınırlanmasını da rızaya bağlar; malik eş diğer eşin açık rızası olmadan aile konutu üzerinde ipotek kuramaz. Ayrıca aile konutuna ilişkin kira sözleşmesi de diğer eşin rızası olmadan feshedilemez.

Dava hangi mahkemede açılır, kimler davalı olur?

Dava aile mahkemesinde, taşınmazın bulunduğu yerde açılır. Davalı olarak hem malik eş hem de taşınmazı devralan üçüncü kişi birlikte gösterilmelidir; tapu kaydı iptal edilecek kişinin davalı olmaması davanın reddine yol açar.