Aile Konutu Şerhinin Üçüncü Kişiye Etkisi ve İyiniyet: TMK 194, Hukuk Genel Kurulu Kararları ve Sonraki Alıcı (2026)

Eşlerin birlikte yaşadığı konut “aile konutu”dur ve özel bir korumaya tabidir. Peki tapuda kayıtlı malik olan eş, diğer eşin rızası olmadan bu evi satarsa ne olur? Alıcının “ben iyiniyetliydim, şerh yoktu” savunması onu korur mu? Yargıtay’ın bu konudaki tutumu zaman içinde değişmiştir.

Aile konutunun rızasız devri ve üçüncü kişinin durumu nasıl değerlendirilir?

Aile konutu eşin açık rızası olmadan devredilemez

Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesine göre, eşlerden biri diğer eşin açık rızası olmadıkça aile konutunu devredemez, aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedemez veya konut üzerindeki hakları sınırlayamaz. Bu, aile birliğini ve barınma hakkını korumaya yönelik emredici bir kuraldır.

Aile konutu şerhi ise kurucu değil, açıklayıcı (bildirici) niteliktedir (YHGK 30.03.2021, E.2017/2-2809, K.2021/367; 25.10.2022, E.2019/2-765, K.2022/1369). Yani şerh konulmamış olsa bile, taşınmaz fiilen aile konutu özelliği taşıyorsa koruma devam eder.

Yargıtay’ın değişen tutumu

Geçmişte Yargıtay, tapuda şerh yoksa, tapuya güvenerek taşınmazı alan iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımının korunacağı görüşündeydi. Örneğin Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun E. 2012/2-1567, K. 2013/579 sayılı (24.04.2013 tarihli) kararı bu yöndeydi.

Güncel ve istikrar kazanan içtihatta ise yaklaşım değişmiştir. Hukuk Genel Kurulu önce ipotek uyuşmazlıklarında 2015, 2017 ve 2021 tarihli kararlarıyla şerhsiz konutta da alacaklının iyiniyet savunmasını kabul etmemiş, ardından aynı sonucu taşınmazın devrine uygulamıştır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun E. 2019/2-765, K. 2022/1369 sayılı ve 25.10.2022 tarihli kararında; TMK 194’teki sınırlamanın şerh konulduğu için değil, konutun aile konutu olması nedeniyle getirildiği, dolayısıyla tapuda şerh bulunmasa bile işlem tarafı üçüncü kişinin iyiniyetinin önemini kaybettiği ve maddede yer alan “açık rıza” koşulunun ispat yükünün davalıya (devreden eş ile alıcıya) düştüğü vurgulanmıştır.

Pratikte ne anlama geliyor?

• Açık rıza şart: Aile konutunun devri için diğer eşin açık rızası gerekir; bu rızanın varlığını ispat yükü devreden eş ile alıcıdadır.
• Şerh koydurun: Malik olmayan eş, tapuya aile konutu şerhi koydurarak korumayı görünür kılabilir; bu, alıcının iyiniyet iddiasını da güçleştirir.
• İhtiyati tedbir: Rızasız devir riski varsa veya dava açıldıysa, tapuya devir yasağı (ihtiyati tedbir) konulması istenebilir.
• Boşanmayla koruma sona erer: Boşanma kesinleşince taşınmaz aile konutu olmaktan çıkar ve bu özel koruma sona erer.

Aile konutu, ailenin barınma hakkını koruyan özel bir kurumdur ve eşin açık rızası olmadan elden çıkarılamaz. Güncel içtihat, bu korumayı tapudaki şerhe bağlı tutmayarak eşi daha güçlü biçimde korur. Yine de en sağlıklısı, riski erken görmek ve gerekirse şerh ile tedbir gibi koruyucu adımları zamanında atmaktır.

Benzer bir durumla mı karşı karşıyasınız? Durumunuzu gizlilik içinde değerlendirip size özel bir yol haritası çıkarmamız için bizimle iletişime geçin.

Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Metinde anılan yüksek mahkeme kararları gerçek olup künyeleri (esas/karar numarası ve tarih) UYAP, Lexpera ve resmî karar kaynakları üzerinden doğrulanabilir. İçtihatlar zaman içinde değişebileceğinden, kendi durumunuz için güncel değerlendirmeyi mutlaka bir avukattan alınız.

Şerh Varken ve Yokken: İki Farklı Tablo

Eşin rızası olmadan yapılan tasarruf geçersizdir; güncel Yargıtay uygulamasında şerhin bulunmaması da işlem tarafı üçüncü kişiyi korumaz.

Üçüncü ve dördüncü satırlar güncel içtihadın özünü gösterir: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2022 tarihli kararında, TMK m.194’teki sınırlamanın tapuya şerh konulduğu için değil konutun aile konutu olması nedeniyle getirildiğini, bu nedenle işlem tarafı üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmamasının önemini kaybettiğini ve açık rızanın varlığını ispat yükünün davalılara düştüğünü kabul etmiştir. Şerhin asıl yararı, tapu müdürlüğünün rızasız işlemi baştan yapmamasını sağlayarak davaya gerek bırakmamasıdır.

Alıcı Açısından: Nasıl Korunursunuz?

Taşınmaz alırken aile konutu riski araştırmayla yönetilir.

Üçüncü ve yedinci satırlar en güvenli uygulamayı verir: satıcı evliyse, tapuda şerh bulunmasa dahi eşin rızasının akit sırasında beyan edilerek kayda geçirilmesi alıcıyı tamamen korur. Dokuzuncu satır ise riski hatırlatır — güncel Yargıtay uygulamasında taşınmaz aile konutuysa, alıcının şerh bulunmadığına güvenmesi veya araştırma yapmış olması eşin açık rızasının yokluğunu telafi etmez.

Gayrimenkul rehberlerimiz: aile konutu şerhi · komşuluk hukuku · önalım hakkı · devletin sorumluluğu · kira gelirinin vergilendirilmesi · hobi bahçesi alırken

Şerh Nasıl Konur ve Kaldırılır?

Aile konutu şerhi talep üzerine işlenir; kendiliğinden doğmaz.

Dördüncü satır en çok bilinmeyen kolaylıktır: aile konutu şerhi için malik eşin rızası aranmaz; malik olmayan eş tek başına başvurarak şerhi işletebilir. Sekizinci satır ise korumanın pratik sonucudur — şerh varken tapu müdürlüğü, eşin rızası olmaksızın devir işlemi yapmaz.

Tapu Müdürlüğünde Şerh İşlemi: TKGM Genelgesi 2014/4

Aile konutu şerhinin tapu müdürlüğündeki uygulaması, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 11.06.2014 tarihli ve 1756 sayılı (2014/4) Genelgesi ile düzenlenmiştir. Genelgeye göre şerh, tapu kütüğünün şerhler hanesine “Aile Konutu Şerhi-Tarih-Yevmiye Numarası” şeklinde işlenir. TMK m.194/3 şerhi malik olmayan eşin talebine bağlamış olsa da Genelge, malikin, malik olmayan eşin veya eşlerin her ikisinin şerh talebinde bulunabileceğini kabul eder. Başvuruda yerleşim yeri belgesi ile medeni hâli gösteren nüfus kayıt örneği aranır; konutun aile konutu niteliği tereddüt doğuruyorsa belediye, muhtarlık veya kadastro müdürlüğünden ek bilgi istenebilir.

Taşınmaz üzerinde daha önce konulmuş haciz, ihtiyati tedbir veya ipotek bulunması şerh konulmasına engel değildir; başvuran bu kayıtların varlığını kabul ettiğinde şerh işlenir. Ancak şerh, kendisinden önce sicile geçmiş bu hakları ortadan kaldırmaz. Şerhin terkini için ise uygulamada kesinleşme şerhli boşanma kararı veya ölüm kaydı ile tapu müdürlüğüne başvurulur; istenecek belgeler Genelgenin terkine ilişkin bölümüne göre müdürlükçe belirlendiğinden başvurudan önce ilgili tapu müdürlüğünden teyit alınmalıdır. Başvuru metni için aile konutu şerhi talep dilekçesi örneği sayfamıza bakabilirsiniz.

Rızasız Tasarrufta Dava ve Süre

Eşin rızası olmadan yapılan devirde iptal talebi gündeme gelir.

Beşinci ve dokuzuncu satırlar davanın kaderini belirler: şerh bulunsun veya bulunmasın, taşınmazın aile konutu olduğu ispatlandığında işlem tarafı üçüncü kişinin iyiniyet savunması sonucu değiştirmez ve açık rızayı davalılar ispatlamak zorundadır; buna karşılık taşınmaz ilk alıcıdan sonra başka kişilere de devredilmişse, sonraki edinenlerin durumu ayrıca değerlendirileceğinden dava karmaşıklaşır.

Aile Konutu Sayılma Ölçütleri

Şerh konulabilmesi için taşınmazın fiilen aile konutu niteliği taşıması gerekir.

Birinci ve ikinci satırlar niteliğin özünü verir: aile konutu, eşlerin ve varsa çocukların sürekli olarak yaşadığı tek konuttur; ara sıra kullanılan yazlık veya ikinci konutlar kural olarak bu kapsamda değerlendirilmez. Yedinci ve sekizinci satırlar ise ispat araçlarıdır — yerleşim yeri kaydı ve abonelik bilgileri fiilî kullanımı gösterir.

Boşanma ve Ölüm Hâlinde Şerhin Akıbeti

Evlilik sona erdiğinde şerh kendiliğinden kalkmaz.

Birinci ve üçüncü satırlar en sık yaşanan tıkanıklığı açıklar: boşanma kararı kesinleşince TMK m.194 koruması sona erer, ancak aile konutu şerhi sicilden kendiliğinden silinmez; şerh durdukça devir işleminde sorun çıkabileceğinden satıştan önce kesinleşme şerhli kararla terkin talep edilmelidir. Beşinci satır ise ölüm hâlinde sağ kalan eşin ayrı bir hakkını hatırlatır — konutun kendisine özgülenmesi talep edilebilir.

Kanun Metni: TMK m.193-194 ve TBK m.349

Kural olarak eşlerden her biri, kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça diğer eşle ve üçüncü kişilerle her türlü hukuki işlemi yapabilir (TMK m.193). Aile konutu bu serbestinin en önemli istisnasıdır: eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz (TMK m.194/1). Rızanın sağlanamaması veya haklı bir sebep olmadan rıza verilmemesi hâlinde eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir (TMK m.194/2). Aile konutu olarak özgülenen taşınmazın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir (TMK m.194/3).

Aile konutu kiralık ise koruma kira ilişkisine de uzanır. Aile konutu eşlerden biri tarafından kiralanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiraya verene yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı olur ve bildirimde bulunan eş diğer eşle müteselsilen sorumlu olur (TMK m.194/4). Kiracı, aile konutu olarak kullanılan kiralanana ilişkin kira sözleşmesini eşinin açık rızası olmadıkça feshedemez; kiraya veren ise fesih bildirimini ve kiracıya süre veren bildirimleri kiracıya ve eşine ayrı ayrı yapmak zorundadır (TBK m.349). Bu hüküm, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle gönderilen ihtarların da eşe ayrıca tebliğ edilmesini gerektirir.

Açık Rıza: Şekli, Zamanı ve İspatı

Kanun rıza için belirli bir şekil öngörmemiş, ancak rızanın açık olmasını aramıştır. Bu nedenle rıza yazılı veya sözlü olabilir; ancak susma, işlemden sonradan haberdar olup itiraz etmeme veya işleme karşı çıkmama tek başına açık rıza sayılmaz. Hukuk Genel Kurulu’nun 2022 kararına konu olayda ilk derece mahkemesi davacı eşin satıştan haberdar olduğu gerekçesiyle davayı reddetmiş; Yargıtay 2. Hukuk Dairesi açık rıza alınmadan yapılan işlemin geçersiz olduğunu belirterek kararı bozmuş (10.10.2017, E.2016/11009, K.2017/10821), direnme üzerine Hukuk Genel Kurulu da aynı sonuca varmıştır. Kurul, iznin bir şekle tabi olmadan sözlü olarak dahi verilebileceğini, ancak açık rızanın “belirli olan” bir işlem için verilebileceğini vurgulamıştır; ileride yapılacak her türlü tasarrufa önceden verilmiş genel bir rıza bu nedenle yeterli görülmez.

Açık rızanın varlığını ispat yükü, aile konutu üzerinde tasarrufta bulunan eş ile onunla işlem yapan üçüncü kişiye aittir (YHGK 25.10.2022, E.2019/2-765, K.2022/1369). Davacı eşin ispat etmesi gereken ise taşınmazın işlem tarihinde aile konutu olduğudur. Uygulamada en güvenli yol, tapu müdürlüğünde resmî senet düzenlenirken malik olmayan eşin bizzat hazır bulunarak rızasını beyan etmesi ve bu beyanın resmî senede geçirilmesidir. Hukuk Genel Kurulu, eşin rızası alınmadan bankaya ipotek verilen olaylarda da bankanın iyiniyet savunmasını kabul etmemiştir; tapuda şerh olmasa da durumu bilen veya bilebilecek durumda olanın iyiniyetli sayılamayacağı (YHGK 21.10.2015, E.2015/2-247, K.2015/2323) ve bankanın iyiniyetinin sonucu değiştirmediği (YHGK 30.03.2021, E.2017/2-2809, K.2021/367) kabul edilmiştir. Sahte imzalı bir muvafakatname de açık rıza yerine geçmez.

İçtihadın Seyri: 2013’ten 2022’ye

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 24.04.2013 tarihli, K.2013/579 sayılı kararında, tapuda aile konutu şerhi bulunmayan bir taşınmaz üzerine eşin rızası olmadan kurulan ipotekte TMK m.194’ün tapu siciline güven ilkesine istisna getirmediğini, iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımının TMK m.1023 uyarınca korunacağını ve konutun aile konutu olduğunu ve alacaklının kötüniyetini ispat yükünün davacı eşte olduğunu kabul etmişti. Bu yaklaşım, şerhin fiilen kurucu bir işlev görmesine yol açıyor ve malik olmayan eşin korunmasını şerhin konulup konulmadığına bağlıyordu.

Hukuk Genel Kurulu bu yaklaşımdan önce ipotek uyuşmazlıklarında ayrılmış (aşağıdaki kronolojiye bakınız), 25.10.2022 tarihli, E.2019/2-765, K.2022/1369 sayılı kararıyla da aynı ilkeleri taşınmazın devrine uygulamıştır. Karara göre TMK m.194’te öngörülen sınırlama, taşınmazın tapu kaydına aile konutu şerhi konulduğu için değil, konutun aile konutu olma özelliği nedeniyle getirilmiştir; tapu kaydında şerh bulunmasa bile konut aile konutu niteliğini taşır ve işlem tarafı üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmamasının önemi yoktur. Başka bir anlatımla, devir tarihinde tapuda şerh bulunmadığı savunması önemini kaybetmiş ve madde metnindeki açık rıza koşulu davalıya ispat yükü olarak yüklenmiştir. Hukuki sebebe dayanmayan tescil yolsuz tescil sayıldığından, rızasız devirle yapılan tescilin iptali istenebilir (TMK m.1024-1025).

Hukuk Genel Kurulu Kararlarının Kronolojisi ve Zincirleme Devirde Sonraki Alıcı

İçtihattaki dönüşüm tek bir kararla olmamıştır. Hukuk Genel Kurulu 2013 tarihli kararında şerhsiz konut üzerine kurulan ipotekte alacaklıyı korurken, 21.10.2015 tarihli, E.2015/2-247, K.2015/2323 sayılı kararında eşin rızası olmadan bankaya verilen ipoteğin kaldırılmasını onamış ve “Tapuda aile konut şerhi olmasa da bunu bilebilecek durumda olan veya bilen kişinin iyiniyetinin bulunduğunun kabul edilmesi mümkün değildir” demiştir. 06.12.2017 tarihli, E.2017/2-2934, K.2017/1556 sayılı kararda, şerh bulunmayan konut üzerine eşin rızası olmadan kurulan ipoteklerde TMK m.1023’e dayanan iyiniyet savunması kabul edilmemiş; 30.03.2021 tarihli, E.2017/2-2809, K.2021/367 sayılı kararda ise konut kredisi ipoteğinde şerhin yalnızca açıklayıcı olduğu, bankanın iyiniyetinin sonucu değiştirmediği ve “Açık rızanın varlığını ispat yükü ise aile konutu ile ilgili tasarrufta bulunana aittir” ilkesi benimsenmiştir. 25.10.2022 tarihli, E.2019/2-765, K.2022/1369 sayılı karar, aynı ilkeleri taşınmazın devrine uygulamıştır.

Bu kararlar ilk işlem bakımından eşi güçlü biçimde korur; ancak taşınmaz ilk alıcıdan sonra başkalarına da devredilmişse durum değişir. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 15.11.2022 tarihli, E.2022/4908, K.2022/9318 sayılı kararında, ilk satış bakımından açık rızanın zorunlu olduğunu, sonraki satışlarda ise tapu siciline güven ilkesi gereği alıcının iyiniyetli olup olmadığının önem taşıdığını belirtmiş ve olayda sonraki alıcıların kötüniyetli olduğu sonucuna varmıştır. Aynı Daire 22.04.2024 tarihli, E.2023/5130, K.2024/2724 sayılı kararında ikinci alıcının iyiniyetinin karine olduğunu, kötüniyetin ve satıcı ile anlaşarak hareket edildiğinin davacı tarafça ispatlanması gerektiğini kabul etmiş ve bu ispat yapılamadığı için ikinci alıcıyı korumuştur. Bu nedenle rızasız devri öğrenen eş, taşınmazın yeniden satılmasını önlemek için davayla birlikte ihtiyati tedbir istemeli ve tedbiri gecikmeden tapuya şerh ettirmelidir (HMK m.389, TMK m.1010). Dava dilekçesi için aile konutu tapu iptali ve tescil dilekçesi örneği yazımıza bakabilirsiniz.

İpotek, Haciz ve Kiralama: Konut Üzerindeki Diğer İşlemler

TMK m.194’teki hakları sınırlama yasağı, devir dışındaki tasarrufları da kapsar. Aile konutu üzerine eşin açık rızası olmadan ipotek, intifa veya oturma hakkı kurulması bu kapsamdadır ve bu işlemlerin iptali istenebilir. Buna karşılık haciz, malik eşin iradesine dayanan bir tasarruf değil, alacaklının talebiyle yapılan bir cebrî icra işlemi olduğundan TMK m.194’e aykırılık oluşturmaz; aile konutu malik eşin borçları nedeniyle haczedilebilir. Hukuk Genel Kurulu da cebrî icra yoluyla yapılan satışta konutun iradi olmayan bir tasarruf sonucu aile konutu niteliğini yitirdiğini kabul etmiştir (YHGK E.2017/2810, K.2017/1721). Ancak borçlunun ve ailesinin haline uygun evi haczedilemez (İİK m.82/1-12); bu itiraz, haczin öğrenilmesinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine şikâyet yoluyla ileri sürülmelidir (İİK m.16). Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, aile konutu niteliğine dayanarak haczin kaldırılması istemini de bu yedi günlük süreye tabi tutmaktadır (E.2019/6563, K.2020/1979; E.2019/14294, K.2020/1680). Ayrıntı için aile konutu haczedilebilir mi yazımıza bakabilirsiniz.

Aile konutunun malik eşin rızasız biçimde başkasına kiraya verilmesi de konutun ailenin kullanımından çıkarılması sonucunu doğurduğundan hakların sınırlanması niteliğinde değerlendirilebilir. Eşin kendi adına kayıtlı konutu eşine rağmen boşaltması veya konuttan diğer eşi fiilen çıkarması durumunda, boşanma davası açılmışsa hâkim geçici önlem olarak konutun kullanımını eşlerden birine bırakabilir (TMK m.169); boşanma davası yoksa evlilik birliğinin korunmasına ilişkin önlemler istenebilir (TMK m.195).

Dava: Görev, Taraflar, Tedbir ve Zamanlama

Aile konutunun rızasız devrine dayanan tapu iptali ve tescil davası aile hukukundan kaynaklandığından aile mahkemesinde, aile mahkemesi bulunmayan yerlerde asliye hukuk mahkemesinde aile mahkemesi sıfatıyla görülür (4787 s.K.). Davacı, rızası alınmayan eştir; davanın hem tasarrufta bulunan malik eşe hem de taşınmazı edinen üçüncü kişiye yöneltilmesi gerekir. Dava açılırken taşınmazın yargılama sırasında yeniden devredilmesini önlemek için ihtiyati tedbir istenmeli ve tedbir tapuya şerh ettirilmelidir (HMK m.389, TMK m.1010). Taşınmazın ilk alıcıdan başkalarına da devredilmiş olması hâlinde, sonraki edinenlerin iyiniyeti ayrıca tartışılabileceğinden tedbirin gecikmeden istenmesi özellikle önemlidir.

TMK m.194’e dayanan koruma evlilik birliğinin devamına bağlıdır; bu nedenle davanın evlilik devam ederken açılması ve yargılama sırasında boşanma kararının kesinleşmesi hâlinde sonucun yeniden değerlendirilmesi gerekir. Kanunda bu dava için özel bir hak düşürücü süre öngörülmemiştir; ancak işlemden uzun süre haberdar olduğu hâlde hiçbir girişimde bulunmayan eşin davası, somut olayda dürüstlük kuralı çerçevesinde değerlendirilebilir (TMK m.2).

Aile Konutu Niteliğinin İspatı

Güncel içtihatta açık rızanın ispat yükü davalılara geçmiş olsa da, davacı eşin öncelikle taşınmazın işlem tarihinde aile konutu olduğunu ispat etmesi gerekir (TMK m.6). Aile konutu, eşlerin ve varsa çocukların yaşamlarını sürdürdükleri, yaşam merkezi olarak kullandıkları konuttur; eşlerin aynı anda birden fazla aile konutu olmaz. Bu niteliğin ispatında nüfus kayıtlarındaki yerleşim yeri adresi, elektrik, su ve doğal gaz abonelikleri ile tüketim miktarları, çocukların okul kayıtları, komşu ve muhtar beyanları ile konutta yapılan keşif birlikte değerlendirilir. Tapuda şerh bulunması bu niteliğin güçlü bir göstergesidir; ancak şerh açıklayıcı olduğundan, şerhin varlığı konutun fiilen aile konutu olmadığının ispatına engel değildir.

Yazlık, bağ evi veya yalnızca belirli dönemlerde kullanılan ikinci konutlar kural olarak aile konutu sayılmaz. Eşlerin dava tarihinden önce fiilen ayrı yaşamaya başlaması hâlinde, ayrılığın geçici mi yoksa aile birliğini sona erdirecek nitelikte mi olduğu somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir; bir eşin geçici olarak konuttan ayrılması veya diğer eşin konuttan zorla çıkarılması konutun aile konutu niteliğini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Konutun ailenin yaşam merkezi olmaktan çıkıp çıkmadığı, işlemin yapıldığı tarihteki duruma göre belirlenir.

Ölüm ve Mal Rejiminin Sona Ermesinde Konut Üzerindeki Haklar

Aile konutuna ilişkin TMK m.194 koruması evlilik birliğine bağlı olduğundan, eşlerden birinin ölümüyle veya boşanmanın kesinleşmesiyle sona erer; ancak kanun, sağ kalan eşi konut bakımından başka hükümlerle de korur; boşanmada ise konut, mal rejiminin tasfiyesinde değerlendirilir. Mal rejiminin ölümle sona ermesi hâlinde sağ kalan eş, eski yaşantısını devam ettirebilmesi için ölen eşine ait olup birlikte yaşadıkları konut üzerinde, katılma alacağına mahsup edilmek, yetmez ise bedel eklenmek suretiyle intifa veya oturma hakkı tanınmasını isteyebilir; aynı koşullarla ev eşyası üzerinde mülkiyet hakkı da isteyebilir (TMK m.240/1-2). Haklı sebeplerin varlığı hâlinde sağ kalan eşin veya ölen eşin yasal mirasçılarının istemiyle intifa veya oturma hakkı yerine konut üzerinde mülkiyet hakkı tanınabilir (m.240/3); mirasbırakanın meslek veya sanat icra ettiği ve altsoyundan birinin aynı meslek veya sanat için ihtiyaç duyduğu bölümlerde bu haklar kullanılamaz (m.240/4).

Mirasın paylaşılması aşamasında da sağ kalan eşe özel bir öncelik tanınmıştır: sağ kalan eş, ölen eşiyle birlikte yaşadığı konutun, miras hakkına mahsuben mülkiyetinin kendisine özgülenmesini isteyebilir; haklı sebeplerin varlığı hâlinde mülkiyet yerine intifa veya oturma hakkı tanınması da mümkündür (TMK m.652). Bu haklar aile konutu şerhinden bağımsızdır; ancak şerhin terkin edilmemiş olması, ölümden sonra mirasçılar arasında yapılacak devir işlemlerinde tapu müdürlüğünce ayrıca değerlendirilir. Bu nedenle ölüm veya boşanma sonrasında şerhin terkini, tapu kayıtlarının güncellenmesi bakımından ihmal edilmemelidir.

Konuyla ilgili diğer rehberlerimiz: aile konutu şerhi nasıl konulur · protokoldeki tapu devri yapılmazsa · boşanmada tapu devri · tapu iptali ve tescil davası · tapudaki şerhler · krediyle alınan ev · aile konutu şerhi ve rızasız tasarrufun iptali

Sıkça Sorulan Sorular

Aile konutu şerhi üçüncü kişiyi bağlar mı?

Evet. Malik eşin diğer eşin açık rızası olmadan yaptığı devir veya ipotek işlemleri geçersizdir; şerh varsa üçüncü kişi durumu bilmediğini ileri süremez. Güncel Yargıtay uygulamasında şerh bulunmasa da işlem tarafı üçüncü kişinin iyiniyet savunması sonucu değiştirmemektedir.

Şerhsiz konutta iyiniyetli alıcı korunur mu?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 25.10.2022 tarihli, E.2019/2-765, K.2022/1369 sayılı kararına göre TMK m.194’teki sınırlama şerhe değil konutun aile konutu olmasına bağlıdır; bu nedenle şerh olmasa da işlem tarafı üçüncü kişinin iyiniyetli olması onu korumaz ve açık rızanın ispatı davalılara düşer. Yine de şerh, tapuda rızasız işlem yapılmasını baştan önlediği için önemlidir.

Şerh ne zaman konulmalıdır?

Aile konutu şerhi, konutun elden çıkarılması riskine karşı mümkün olan en kısa sürede tapuya işletilmelidir. Şerh sicilde göründüğü için kimse onu bilmediğini ileri süremez (TMK m.1020/3) ve tapu müdürlüğünde eşin rızası olmadan işlem yapılmasının önüne geçer; şerhten önce sicile geçmiş haciz veya ipotek ise şerhten etkilenmez.

Eşim evi bana sormadan ipotek ettirdi, ipotek kaldırılabilir mi?

Evet. Hukuk Genel Kurulu, eşin açık rızası olmadan aile konutu üzerine kurulan banka veya şirket ipoteklerinde tapuda şerh bulunmasa da alacaklının iyiniyet savunmasını kabul etmemiş ve ipoteğin kaldırılmasına ilişkin kararları onamıştır (YHGK 21.10.2015, K.2015/2323; 06.12.2017, K.2017/1556; 30.03.2021, K.2021/367). Açık rızanın varlığını ispat yükü tasarrufta bulunana aittir.

Ev ikinci kez satıldıysa son alıcıdan geri alınabilir mi?

Her zaman değil. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi ilk satışta açık rızayı zorunlu görmekle birlikte, sonraki satışlarda alıcının iyiniyetli olup olmadığını önemli saymaktadır; ikinci alıcının iyiniyeti karinedir ve kötüniyetin ispatı davacıya düşer (Y. 2. HD 15.11.2022, K.2022/9318; 22.04.2024, K.2024/2724). Bu nedenle dava açılırken ihtiyati tedbir istenmesi önemlidir.

Satıştan haberim vardı, yine de dava açabilir miyim?

Haberdar olmak tek başına açık rıza sayılmaz. Hukuk Genel Kurulu’nun 2022 kararına konu olayda ilk derece mahkemesi davacının satıştan haberdar olduğu gerekçesiyle davayı reddetmiş, Yargıtay bu kararı bozmuş ve Genel Kurul da açık rıza olmadan yapılan devri geçersiz saymıştır. Ancak uzun süre hiçbir girişimde bulunmamak TMK m.2 kapsamında değerlendirilebilir.

Aile konutu şerhi için tapuya hangi belgelerle başvurulur?

TKGM Genelgesi 2014/4 uyarınca yerleşim yeri belgesi ve medeni hâli gösteren nüfus kayıt örneği istenir; gerekirse belediye, muhtarlık veya kadastrodan ek bilgi alınabilir. Şerh, malik olmayan eşin tek başına talebiyle işlenebileceği gibi malik veya eşler birlikte de talep edebilir.

Eşim öldü, birlikte yaşadığımız evde ne hakkım var?

TMK m.652 uyarınca birlikte yaşadığınız konut üzerinde miras hakkınıza mahsuben mülkiyet hakkı tanınmasını isteyebilirsiniz. Mal rejiminin tasfiyesinde ise TMK m.240 uyarınca katılma alacağına mahsup edilmek, yetmez ise bedel eklenmek suretiyle intifa veya oturma hakkı istenebilir; haklı sebeplerle bunun yerine mülkiyet hakkı da tanınabilir.