Tapu Sicilinin Tutulmasından Devletin Sorumluluğu (TMK m.1007)

Tapu sicilindeki bir hata yüzünden taşınmazınızı kaybettiyseniz, muhatabınız hatayı yapan memur değil doğrudan Devlettir. Türk Medeni Kanunu’nun 1007. maddesi tek cümleyle çok güçlü bir güvence kurar: “Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur.” Üstelik bu sorumluluk kusursuz sorumluluktur; hangi görevlinin ne ölçüde kusurlu olduğunu ispat etmeniz gerekmez. Bu rehberde sorumluluğun kapsamını, dava usulünü ve zamanaşımını açıklıyoruz.

Maddenin Üç Fıkrası

• m.1007/1: Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur.
• m.1007/2: Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder.
• m.1007/3: Devletin sorumluluğuna ilişkin davalar, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür.

Üçüncü fıkra, eski Medeni Kanun’da bulunmayan ve yargı yolu tartışmalarını önlemek için eklenen bir hükümdür. Ayrıca ikinci fıkrada, eski kanundaki “memurlar” yerine daha geniş kapsamlı “görevliler” ifadesi kullanılmıştır; böylece memur statüsünde olmayan görevlilere de rücu edilebilmesi mümkün hâle gelmiştir.

Neden Kusursuz Sorumluluk?

Devletin bu sorumluluğu asli ve objektif niteliktedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarında bu sorumluluk, ağırlaştırılmış objektif sorumluluk veya tehlike sorumluluğu olarak nitelendirilmiştir.

Bunun gerekçesi, tapu siciline bağlanan menfaatlerin büyüklüğüdür. Sicile güven ilkesi nedeniyle yanlış bir tescil, ayni hakların yerinin doldurulamaz biçimde değişmesine ve gerçek hak sahiplerinin haklarından yoksun kalmasına yol açabilir. Devlet, sicili tutma tekelini elinde bulundurduğu için bu riskin sonuçlarına da katlanır.

İspat yükü bakımından sonucu şudur: zarar gören yalnızca (1) sicilin hukuka aykırı tutulduğunu, (2) zararını ve (3) ikisi arasındaki uygun illiyet bağını ispatlar. Hangi görevlinin, hangi işlemde, ne ölçüde kusurlu olduğunu tespit etmesine gerek yoktur.

Hangi Hâller Kapsama Girer?

• Sahte belgeye dayalı yolsuz tescil: Sahte vekâletname, sahte kimlik veya sahte veraset belgesiyle yapılan devirler.
• Kayıt ve alan hataları: Hisse oranının, yüzölçümünün veya parsel numarasının yanlış tescili.
• Mükerrer tapu: Aynı taşınmaz için birden fazla kayıt oluşturulması.
• Kadastro kaynaklı hatalar: Kadastro çalışmaları sırasında yapılan ve sicile yansıyan tespit hataları.
• Şerh ve beyanların işlenmemesi: Sicile işlenmesi gereken kısıtlamaların işlenmemesi nedeniyle üçüncü kişilerin uğradığı kayıplar.

Ortak payda, sicile güvenerek işlem yapan kişinin bu güven nedeniyle zarara uğramasıdır. Tapu siciline güven ilkesi, sistemin işleyişinin temelidir; bu güvenin bedelini taşıyan taraf ise Devlettir.

Dava Usulü

Zamanaşımı noktası özellikle önemlidir. Yargıtay uygulamasında, TMK m.1007’deki objektif sorumluluğun haksız fiil sorumluluğuyla ilgisi bulunmadığı; bu nedenle haksız fiile ilişkin kısa zamanaşımı kurallarının uygulanamayacağı kabul edilmiştir. Buna karşılık her dosyada zararın öğrenilme anı ve olayın niteliği ayrıca değerlendirilmelidir.

Sıralama: Önce Tapu İptali mi, Doğrudan Tazminat mı?

Uygulamada izlenen iki yol vardır:

1. Ardışık: Önce tapu kaydının düzeltilmesi (tapu iptal ve tescil) davası açılır. Taşınmazın aynen geri alınması mümkünse asıl çözüm budur. Bu dava zarar gören aleyhine kesinleşirse — örneğin taşınmaz iyiniyetli üçüncü kişiye geçtiği için geri alınamıyorsa — TMK m.1007’ye dayanarak Devlet aleyhine tazminat davası açılır.
2. Terditli: Kaydın düzeltilmesi ile tazminat aynı davada kademeli olarak talep edilir.

Hangi yolun seçileceği, taşınmazın kimin elinde olduğuna ve iyiniyetli iktisap koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediğine bağlıdır. Sicile güvenerek iyiniyetle mülkiyet kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunuyorsa, gerçek hak sahibinin elinde kalan tek yol tazminattır.

Devletin Rücu Hakkı

Devlet ödediği tazminatı, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder. Yerleşik uygulamaya göre rücu davasında zamanaşımı, tapudaki yanlışlığın yapıldığı tarihten değil ödeme tarihinden işlemeye başlar. Bu, zarar görenin davasından bağımsız bir iç ilişki meselesidir ve zarar görenin alacağını etkilemez.

Kusursuz Sorumluluk: Şartları ve Kapsamı

Tapu sicilinin hatalı tutulmasından doğan zararda devlet kusuru aranmaksızın sorumludur.

Birinci ve ikinci satırlar bu davanın gücünü verir: tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlarda idarenin kusurlu olup olmadığı araştırılmaz ve dava doğrudan Hazine’ye karşı adli yargıda açılır. Altıncı satır ise önemli bir sınırdır — zarar görenin kendi kusuru, örneğin açıkça şüpheli bir işleme bilerek katılması, illiyet bağını kesebilir veya tazminattan indirim yapılmasına yol açabilir (TBK m.52).

Hangi Hâllerde Başvurulur?

Uygulamada bu dava belirli senaryolarda gündeme gelir.

Sekizinci ve dokuzuncu satırlar doğru stratejiyi verir: taşınmazın geri alınması mümkünse önce tapu iptali ve tescil davası denenmeli; bu mümkün değilse veya iyiniyetli üçüncü kişi korunuyorsa Hazine aleyhine tazminat davası açılmalıdır. İki talep terditli olarak birlikte de ileri sürülebilir.

Gayrimenkul rehberlerimiz: aile konutu şerhi · komşuluk hukuku · önalım hakkı · devletin sorumluluğu · kira gelirinin vergilendirilmesi · hobi bahçesi alırken

Dava Açarken Dikkat Edilecekler

Bu davada usul ve ispat belirleyicidir.

Birinci ve ikinci satırlar iki temel usul kuralıdır: dava Hazine’ye karşı açılır ve tapu müdürlüğüne yöneltilen dava husumet yokluğundan reddedilir; ayrıca taşınmazın geri alınması ile tazminat talepleri terditli olarak birlikte ileri sürülebilir. Altıncı satır ise tazminat miktarını doğrudan etkiler — değerlemenin hangi tarihe göre yapılacağı açıkça talep edilmelidir.

Sicil Hatasının Tespiti ve Belge Toplama

Bu davalarda başarı arşiv belgelerine bağlıdır.

İkinci ve dördüncü satırlar hatanın kaynağını ortaya koyar: tapu işlem evrakı ve dayanak vekâletnamenin incelenmesi, sicil hatasının nerede meydana geldiğini gösterir; sahte vekâlet iddiası varsa noter kayıtlarından sorgulama yapılması belirleyici olur. Dokuzuncu satır ise pratik uyarıdır — eski tarihli evraka ulaşmak zamanla güçleştiğinden belge toplama işine erken başlanmalıdır.

Sık Sorulan Durumlar

Tapu sicilinden devletin sorumluluğu konusunda en çok sorulanlar.

İkinci ve beşinci satırlar bu davanın gücünü ve tek sınırını birlikte verir: idarenin kusuru aranmaz; ancak zarar görenin kendi kusuru illiyet bağını kesebilir veya tazminatın indirilmesine yol açabilir. Yedinci satır ise doğru sıralamayı gösterir — taşınmaz geri alınabiliyorsa önce tapu iptali ve tescil davası denenmelidir.

Sorumluluğun Doğması: Zararın Kesinleşmesi Şartı

Tapu sicilindeki bir yanlışlık tek başına tazminat hakkı doğurmaz; sorumluluk, bu yanlışlığın gerçekleşmiş bir zarara yol açmasıyla ortaya çıkar. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu’nun 15.03.1944 tarihli, E.1943/13, K.1944/8 sayılı kararında belirtildiği üzere tapudaki yanlışlık başlı başına hukuki bir varlık ifade etmez, ancak sebebiyet verdiği zarar bakımından hukuki sonuç doğurur. Bu nedenle gerçek hak sahibi önce tapu kaydının düzeltilmesini denemeli; kaydın düzeltilmesi talebi, örneğin taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişiye geçmiş olması nedeniyle reddedilip bu karar kesinleştiğinde zarar gerçekleşmiş sayılır.

Aynı ilke sicile işlenen sınırlı aynî haklar bakımından da geçerlidir. Sahte veya yetkisiz bir vekâletnameyle taşınmaz üzerine ipotek konulmuşsa, malik ipotekli borcun ödenmemesi nedeniyle taşınmazını kaybetmedikçe veya borçlunun aczi gerçekleşmedikçe gerçekleşmiş bir zarardan söz edilemeyeceği yargı uygulamasında kabul edilmiştir. Zararın gerçekleştiğinin kesin bir ilamla ortaya konması, sorumluluğun doğum şartı olarak Devlete karşı açılan tazminat davasında mahkemece kendiliğinden gözetilir; bu nedenle tapu iptali davası sonuçlanmadan açılan tazminat davasında o dava bekletici mesele yapılabilir (HMK m.165).

Zamanaşımı: TBK m.146 ve Sürenin Başlangıcı

TMK m.1007’de Devletin sorumluluğuna ilişkin davalar için ayrı bir zamanaşımı süresi öngörülmemiştir. Yargıtay, bu kusursuz sorumluluk hâlinin haksız fiil sorumluluğuyla ilgisi bulunmadığını ve haksız fiile ilişkin zamanaşımı kurallarının uygulanamayacağını kabul ederek, on yıllık genel zamanaşımı süresinin uygulanması gerektiğini belirtmiştir (Yargıtay 5. HD, E.2012/27235, K.2013/10162; TBK m.146). Sürenin başlangıcı bakımından ise Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 20.01.1982 tarihli, K.1982/46 sayılı kararında, Hazineye karşı açılan davada on yıllık zamanaşımının kayıt düzeltilmesiyle ilgili davanın reddine ilişkin kararın kesinleşme tarihinden başlayacağı açıklanmıştır.

Tapu kaydının mahkeme kararıyla iptal edilmesi nedeniyle mülkiyetini kaybeden kişi bakımından da süre, iptal kararının kesinleştiği tarihten işlemeye başlar; çünkü zarar bu tarihte kesinleşir. Zamanaşımının başlangıcının yanlışlığın yapıldığı tarih olarak kabul edildiği ve bu nedenle davaların reddedildiği bazı eski uygulamalar bakımından Anayasa Mahkemesi’nin mahkemeye erişim hakkının ihlali yönünde kararlar verdiği de bilinmektedir. Devletin, tazminatı ödedikten sonra kusurlu görevliye karşı açacağı rücu davasında ise zamanaşımı tapudaki yanlışlığın yapıldığı tarihten değil ödeme tarihinden başlar (TMK m.1007/2).

Tapu Siciline Güven İlkesi ile Devletin Sorumluluğu Arasındaki Bağ

Devletin sorumluluğu, tapu sicilinin aleniyeti ve sicile güven ilkesinin kaçınılmaz sonucudur. Tapu sicili herkese açıktır; ilgisini inandırıcı biçimde ortaya koyan herkes sicilin incelenmesini isteyebilir ve hiç kimse tapu sicilindeki kayıtları bilmediğini ileri süremez (TMK m.1020). Tapu siciline iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur (TMK m.1023); yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken kişi ise bu tescile dayanamaz (TMK m.1024). Aynî hakkı yolsuz olarak zedelenen kişi tescilin düzeltilmesini dava edebilir; ancak iyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları haklar saklıdır (TMK m.1025).

Bu hükümler birlikte işlediğinde, sicile güvenerek hak kazanan iyiniyetli üçüncü kişi korunurken, gerçek hak sahibi mülkiyetini kaybeder. Kanun koyucu bu dengeyi Devletin sorumluluğuyla kurmuştur: sicile güvenin sağladığı hukuki güvenliğin bedelini gerçek hak sahibine değil, sicili tutan Devlete yüklemiştir. Bu nedenle tazminat davasında mahkeme, zararın gerçekten sicilin tutulmasından mı, yoksa sicil dışındaki bir sebepten, örneğin tarafların kendi aralarındaki geçersiz bir sözleşmeden mi kaynaklandığını incelemek zorundadır. Tapu dışında yapılan harici bir satış nedeniyle uğranılan zarar, sicilin tutulmasından doğmadığı için TMK m.1007 kapsamına girmez.

Zarar Görenin Kusuru ve İlliyet Bağının Kesilmesi

Devletin sorumluluğu kusursuz olsa da sınırsız değildir. Zarar ile sicilin hukuka aykırı tutulması arasında uygun illiyet bağının bulunması şarttır; zararın doğmasında zarar görenin kendi ağır kusuru, üçüncü bir kişinin ağır kusuru veya mücbir sebep bu bağı kesebilir. Zarar gören, zararı doğuran fiile razı olmuş veya zararın doğmasında ya da artmasında etkili olmuşsa, hâkim tazminatı indirebilir veya tamamen kaldırabilir (TBK m.52). Kusursuz sorumluluk hâllerinde haksız fiile ilişkin genel hükümlerin kıyasen uygulanması ilkesi gereği bu indirim sebepleri TMK m.1007 kapsamındaki davalarda da gözetilir.

Uygulamada illiyet bağının kesilmesi en çok, zarar görenin yolsuz işleme bizzat katıldığı veya işlemin yolsuzluğunu bildiği durumlarda tartışılır. Örneğin sahte bir vekâletnameyle yapılan satışta taşınmazı gerçek değerinin çok altında bir bedelle satın alan ve satıcının kimliğini hiç araştırmayan kişi, sonradan tapusu iptal edildiğinde uğradığı zarar için Devlete başvurduğunda, onun kusurunun indirim sebebi olup olmadığı ayrıca değerlendirilir. Buna karşılık taşınmazı hiç haberi olmadan elinden çıkarılan gerçek malik bakımından kusur tartışması kural olarak söz konusu olmaz; bu kişinin tapu kaydını düzenli olarak kontrol etmemiş olması illiyet bağını kesen bir kusur sayılmaz.

Tazminatın Kapsamı ve Hesaplanması

TMK m.1007 uyarınca Devlet, tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan sorumludur; bu nedenle tazminat, zarar görenin malvarlığında sicil yanlışlığı nedeniyle meydana gelen gerçek azalmayı karşılamaya yöneliktir. Mülkiyeti kaybedilen taşınmaz bakımından tazminatın temel unsuru taşınmazın değeridir ve bu değer, keşif ve bilirkişi incelemesiyle emsal satışlar gözetilerek belirlenir. Değerin hangi tarih esas alınarak hesaplanacağı konusunda yargı uygulamasında farklı yaklaşımlar bulunduğundan, dava dilekçesinde değerlendirme tarihinin açıkça tartışılması ve güncel değere en yakın sonucun elde edilmesi için gerekli taleplerin ileri sürülmesi gerekir.

Taşınmazın değeri yanında, kayıt düzeltme davasında yapılan ve karşı tarafa yüklenemeyen yargılama giderleri, tapu iptali nedeniyle ödenen ecrimisil gibi kalemler de somut olayda sicil yanlışlığıyla uygun illiyet bağı içindeyse zarar kapsamında değerlendirilebilir. Zarar miktarı dava açılırken kesin olarak belirlenemeyeceğinden, davanın belirsiz alacak davası olarak açılması ve bilirkişi raporundan sonra talebin artırılması uygulamada yaygındır (HMK m.107); talep artırımının belirsiz alacak davası şartları oluşmamışsa ıslah yoluyla yapılması da mümkündür (HMK m.176). Tazminata uygulanacak faizin başlangıç tarihinin de dilekçede açıkça talep edilmesi gerekir.

Kadastro Kaynaklı Zararlar ve Hak Düşürücü Süre

Kadastro çalışmaları sırasında yapılan tespit hataları da kesinleşerek tapu siciline yansıdığında sicilin tutulmasından doğan zarar niteliği kazanabilir. Kadastro tespitinin kesinleşmesinden sonra, tespitten önceki hukuki sebeplere dayanılarak itiraz ve dava hakkı on yıl geçmekle düşer (3402 s.K. m.12). Bu süre dolduğunda gerçek hak sahibi kaydın düzeltilmesini isteyemez hâle gelir ve uğradığı zarar için TMK m.1007’ye dayanan tazminat yolu gündeme gelir. Bu durumda Devletin sorumluluğunun doğması için, kadastro tespitindeki hatanın kişinin mülkiyet hakkını kaybetmesine yol açtığının ve bu kaybın başka bir sebepten kaynaklanmadığının ispatı gerekir.

Tespit, ölçü, çizim ve hesaplamalardan kaynaklanan teknik hatalar ise kadastro müdürlüğünce düzeltilebilir ve bu düzeltmeye karşı ilgililer kanunda öngörülen süre içinde dava açabilir (3402 s.K. m.41). Yüzölçümü veya sınır hatasının düzeltme yoluyla giderilebildiği durumlarda önce bu yola başvurulması gerekir; düzeltme mümkün değilse ve kişi hatalı ölçüm nedeniyle taşınmazın bir kısmını kaybetmişse, bu kısmın değeri tazminat talebine konu olabilir. Kadastro kaynaklı dosyalarda kadastro tutanakları, ölçü krokileri, eski tapu kayıtları ve hava fotoğrafları gibi arşiv belgeleri, zararın ve illiyet bağının ispatında belirleyicidir.

Usul: Husumet, Görev, Yetki ve Arabuluculuk

Devletin sorumluluğuna dayanan tazminat davası Hazineye karşı açılır; tapu müdürlüğü veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü davada taraf ehliyetine sahip değildir ve bunlara yöneltilen dava husumet yokluğundan reddedilir. Devletin sorumluluğuna ilişkin davalar tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür (TMK m.1007/3) ve uyuşmazlık adli yargının görev alanındadır; görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Zarara yol açan işlemin idari nitelikte olması, bu özel hüküm karşısında davanın idari yargıda açılmasını gerektirmez.

Hazineye karşı açılan tazminat davaları dava şartı arabuluculuk kapsamındaki uyuşmazlıklar arasında sayılmamıştır. Davada Hazine, kanun gereği Hazine avukatları tarafından temsil edilir ve Hazine lehine veya aleyhine hükmedilen yargılama giderleri genel kurallara tabidir. Dava dilekçesine, tapu kaydının tarihçesi, iptal veya ret kararının kesinleşme şerhli örneği, işlem dosyasındaki resmî senet ve vekâletname örnekleri ile ceza soruşturması varsa soruşturma evrakının eklenmesi, zararın ve illiyet bağının ispatını kolaylaştırır; bu belgelerin bir kısmının mahkeme müzekkeresiyle getirtilmesi talep edilmelidir.

Konuyla ilgili diğer rehberlerimiz: tapu iptalinde sahte vekâlet ve çifte tapu · tapu iptali ve tescil davası · iyiniyetli üçüncü kişi · kadastro ve zilyetlik · ipotek ve terkin · harici satış

Sıkça Sorulan Sorular

Tapu kaydındaki hata yüzünden zarara uğradım, kime dava açarım?

Devlete. TMK m.1007 uyarınca tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Dava, Hazine’ye husumet yöneltilerek açılır. Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere ayrıca rücu eder.

Tapu memurunun kusurlu olduğunu ispat etmem gerekir mi?

Hayır. TMK m.1007’deki sorumluluk kusursuz (objektif) sorumluluktur; Yargıtay uygulamasında tehlike sorumluluğu olarak da nitelendirilir. Zarar görenin ispat etmesi gereken; sicilin hukuka aykırı tutulduğu, uğradığı zarar ve ikisi arasındaki uygun illiyet bağıdır. Hangi görevlinin kusurlu olduğunu tespit etmesine gerek yoktur.

Hangi mahkemede dava açılır?

Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından ise TMK m.1007/3 özel bir kural getirir: Devletin sorumluluğuna ilişkin davalar, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür. Bu düzenleme, yargı yolu tartışmalarını önlemek amacıyla getirilmiştir ve uyuşmazlıkta adli yargı görevlidir.

Zamanaşımı süresi ne kadar?

Uygulamada, TMK m.1007’deki sorumluluğun haksız fiil sorumluluğundan farklı bir kusursuz sorumluluk hâli olduğu; bu nedenle haksız fiile ilişkin kısa zamanaşımı kurallarının değil, Türk Borçlar Kanunu m.146’daki on yıllık genel zamanaşımının uygulanacağı kabul edilmektedir. Yine de somut olayın koşullarına göre değerlendirme yapılmalıdır.

Önce tapu iptali davası mı açmalıyım?

Uygulamada iki yol izlenir. Zarar gören çoğunlukla önce tapu kaydının düzeltilmesi (tapu iptal ve tescil) davası açar; bu dava aleyhine kesinleşirse TMK m.1007’ye dayanarak Devlet aleyhine tazminat davası açar. İki talebin aynı davada terditli olarak ileri sürülmesi de mümkündür.

Hangi durumlar bu kapsama girer?

Sahte vekâletname veya sahte kimlikle yapılan yolsuz tesciller, kayıt ve alan hatalı tescilleri, mükerrer tapu kayıtları, kadastro çalışmalarından kaynaklanan hatalar ve sicile güvenerek işlem yapan iyiniyetli üçüncü kişilerin uğradığı kayıplar tipik örneklerdir.

Sahte vekâletname olayında memurun anlaması mümkün değildiyse yine sorumlu mu?

Evet. Sorumluluk kusura bağlı olmadığından, görevlinin gerekli araştırmayı yapmış olması ve sahteliğin anlaşılamayacak nitelikte olması sonucu değiştirmez. Hukuki sebepten yoksun bir tescil yapılmış olması, sicilin hukuka aykırı tutulduğu anlamına gelir ve Devletin sorumluluğu doğar.

Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Tapu kaynaklı zararlarda dava sıralaması ve zamanaşımı belirleyici olduğundan, Hukukçular Evi Ankara ile iletişime geçin.