Taşınmaz Simsarlığı ve Emlak Komisyonu (TBK m.520): %4 Tavanı, Kim Öder, İtiraz Yolu

Emlak komisyonunun bir tavanı vardır ve bu tavan yönetmelikle belirlenmiştir: satışta KDV hariç yüzde dört, kiralamada KDV hariç bir aylık kira bedeli. Bunun üzerinde talep edilen ücret hukuka aykırıdır. İkinci kritik kural ise ödeme yükümlüsüyle ilgilidir: hizmet bedeli, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaştırılır. Bu rehberde simsarlık sözleşmesinin hukuki çerçevesini (TBK m.520), yönetmelik sınırlarını ve komisyon uyuşmazlıklarında izlenecek yolu anlatıyoruz.

Hukuki Temel: Simsarlık Sözleşmesi (TBK m.520)

Emlakçı ile müşteri arasındaki ilişki, Türk Borçlar Kanunu’nun 520 ve devamı maddelerinde düzenlenen simsarlık (tellâllık) sözleşmesidir. Kanundaki tanıma göre simsarlık sözleşmesi; simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir.

Bu tanımın en önemli sonucu şudur: simsar, kural olarak sonuç odaklı çalışır. Gösterdiği emek ve harcadığı zaman ne olursa olsun, asıl sözleşme (satış veya kira) kurulmadıkça ücrete hak kazanmaz. Aynı zamanda, kurulan sözleşme ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik bağı bulunması aranır.

Yönetmelik Tavanı: %4 ve Bir Aylık Kira

5 Haziran 2018 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, simsarlığın taşınmaza özgü uygulamasını standarda bağlamıştır. Yönetmelik m.20:

Bu oranlar azami sınırdır; altında herhangi bir oran serbestçe kararlaştırılabilir. Ancak yönetmelik gereği sözleşmede bir oranın yazılı olması zorunludur. Ayrıca alım satım ve kiralama dışındaki hizmetler için ayrı bir sözleşme yapılmış olsa dahi, bu tavanların aşılması amaçlanamaz.

Kim Öder? En Sık Çıkan Uyuşmazlık

Yönetmeliğe göre hizmet bedeli, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit olarak paylaştırılır. Uygulamada satışta yüzde 2 alıcıdan, yüzde 2 satıcıdan alınması yaygın bir modeldir; kiralamada ise bir aylık kira bedelinin kiracıdan alınması yerleşmiştir.

Ancak kritik nokta şudur: komisyonun tek tarafça ödeneceğine ilişkin anlaşma, o anlaşmaya taraf olmayan kişiyi bağlamaz. Emlakçı yalnızca satıcıyla sözleşme yapıp “komisyonun tamamını alıcı ödeyecek” diye kararlaştırmışsa, kendi imzasını taşıyan bir sözleşmeye taraf olmayan alıcı bu yükümlülüğe itiraz edebilir.

Yazılı Sözleşme Zorunluluğu ve Yetki Belgesi

• Yetki belgesi: Taşınmaz ticareti, işletmesi adına yetki belgesi almış tacirler ile esnaf ve sanatkârlar tarafından yapılabilir. Yetki belgesi durumu Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi (TTBS) üzerinden sorgulanabilir.
• Yazılı aracılık sözleşmesi: Verilen aracılık hizmeti sonucunda taraflar ile işletme arasında sözleşme düzenlenmesi zorunludur.
• Tüketici işlemi ise şekil şartları: Sözleşmenin en az on iki punto ve anlaşılır bir dille yazılması, bir nüshasının müşteriye kâğıt üzerinde veya kalıcı veri saklayıcısıyla verilmesi gerekir.

Yazılı sözleşme bulunmaması, ücret talebini otomatik olarak ortadan kaldırmaz; ancak ispat yükünü emlakçıya yükler. Somut aracılık faaliyeti ispatlanabilirse mahkeme, TBK hükümleri çerçevesinde hakkaniyete uygun bir ücrete hükmedebilir.

Ücret Hangi Hâllerde İstenemez?

• Sözleşme kurulmadıysa: Görüşmeler sonuçsuz kalmış, satış veya kira sözleşmesi yapılmamışsa kural olarak ücret doğmaz.
• Nedensellik bağı yoksa: Taraflar birbirini emlakçıdan bağımsız olarak bulmuşsa, salt ilan verilmiş olması ücrete hak kazandırmaz.
• Sadakat ve özen yükümlülüğü ihlal edilmişse: Simsarın, karşı tarafın menfaatine hareket etmesi veya önemli bilgileri gizlemesi hâlinde ücret talebi tartışmalı hâle gelir.
• Aşırı ücret kararlaştırılmışsa: Aşırı bulunan simsarlık ücreti, borçlunun istemi üzerine hâkim tarafından hakkaniyete uygun biçimde indirilebilir.

Uyuşmazlık Nereye Götürülür?

Emlakçı ile tüketici arasındaki ilişki tüketici işlemi niteliği taşıdığından, uyuşmazlığın parasal değerine göre Tüketici Hakem Heyeti veya Tüketici Mahkemesi görevlidir. Ticari nitelikteki işlemlerde ise genel hükümler ve ticari dava usulü uygulanır.

Ayrıca yönetmeliğe aykırı davranan işletmeler bakımından Ticaret Bakanlığı denetimi ve idari yaptırım süreci işletilebilir; bu, özel hukuk alacak talebinden bağımsız bir yoldur.

Emlak Komisyonunun Şartları (TBK m.520)

Ücret, sözleşmeye ve sonuca bağlıdır.

İkinci ve yedinci satırlar iki temel şartı verir: taşınmaz simsarlığı sözleşmesinin yazılı yapılması geçerlilik şartıdır; yazılı sözleşme bulunmadan komisyon talep edilmesi tartışmalı hâle gelir. Emlak danışmanlığı faaliyeti için yetki belgesi alınması da zorunludur ve belgesiz faaliyet idari yaptırıma tabidir.

Taşınmaz hukuku rehberlerimiz: tapu iptali ve tescil · kazandırıcı zamanaşımı · emlakçı komisyonu · arsa alırken riskler · arsa payı düzeltme · gayrimenkulde idari yaptırımlar

Emlak Komisyonunda Uyuşmazlık Çözümü

Talep, sözleşmeye dayanmalıdır.

İkinci ve dokuzuncu satırlar iki pratik noktayı verir: yer gösterme belgesi, emlakçının aracılık faaliyetini ve komisyon hakkını ispatlayan temel delildir. Bu belge imzalanmadan önce içeriğinin ve doğuracağı yükümlülüklerin okunması gerekir.

Taşınmaz hukuku rehberlerimiz: tapu iptali ve tescil · kazandırıcı zamanaşımı · emlakçı komisyonu · arsa alırken riskler · arsa payı düzeltme · gayrimenkulde idari yaptırımlar

Taşınmaz Ticaretinde Yetki Belgesi

Faaliyet, izne tabidir.

Beşinci ve dokuzuncu satırlar iki noktayı verir: yetki belgesi olmadan taşınmaz ticareti faaliyetinde bulunulması idari para cezasına tabidir ve tekrarı hâlinde faaliyetten men söz konusu olur. Hizmet alınmadan önce yetki belgesinin işyerinde görülmesi ilerideki uyuşmazlıkları önleyen basit bir tedbirdir.

Taşınmaz hukuku rehberlerimiz: tapu iptali ve tescil · kazandırıcı zamanaşımı · emlakçı komisyonu · arsa alırken riskler · arsa payı düzeltme · gayrimenkulde idari yaptırımlar

Emlak Komisyonunda Sık Sorulanlar

En çok merak edilen hususlar.

Üçüncü ve altıncı satırlar iki riskli noktayı verir: emlakçının gösterdiği taşınmazın sonradan doğrudan malikle anlaşılarak satın alınması hâlinde aracılık ile sonuç arasında illiyet bağı kurulabiliyorsa komisyon talebi yine gündeme gelir. Yer gösterme belgesi ise bu illiyet bağını ispatlayan bağlayıcı bir delildir.

Taşınmaz hukuku rehberlerimiz: tapu iptali ve tescil · kazandırıcı zamanaşımı · emlakçı komisyonu · arsa alırken riskler · arsa payı düzeltme · gayrimenkulde idari yaptırımlar

Emlak Alım Satımında Sözleşme ve Kapora

Ön ödemeler hukuki nitelik taşır.

Beşinci ve dokuzuncu satırlar iki temel noktayı verir: taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir; adi yazılı sözleşmeler geçersizdir. Verilen kaporanın bağlanma parası mı yoksa cayma parası mı olduğunun yazılı olarak belirtilmesi ise vazgeçme hâlinde doğacak uyuşmazlığı baştan çözer.

Taşınmaz hukuku rehberlerimiz: tapu iptali ve tescil · kazandırıcı zamanaşımı · emlakçı komisyonu · arsa alırken riskler · arsa payı düzeltme · gayrimenkulde idari yaptırımlar

Taşınmaz Alım Satımında Tapu Harcı

Harç, gerçek bedel üzerinden hesaplanır.

Üçüncü ve altıncı satırlar iki riski verir: satış bedelinin gerçeğinden düşük gösterilmesi hâlinde hem alıcı hem satıcı için harç farkı ve vergi ziyaı cezası doğar. Ayrıca sonradan ayıp veya iptal talebi gündeme geldiğinde tapuda gösterilen düşük bedel alıcı aleyhine ispat sorunu yaratır.

Taşınmaz hukuku rehberlerimiz: tapu iptali ve tescil · kazandırıcı zamanaşımı · emlakçı komisyonu · arsa alırken riskler · arsa payı düzeltme · gayrimenkulde idari yaptırımlar

Sıkça Sorulan Sorular

Emlakçı komisyonu en fazla ne kadar olabilir?

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m.20 uyarınca alım satım işlemlerinde hizmet bedeli oranı, aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünden fazla olamaz. Kiralama işlemlerinde ise hizmet bedeli, sözleşmedeki kira bedelinin KDV hariç bir aylık tutarından fazla olamaz.

Komisyonu alıcı mı, satıcı mı öder?

Yönetmelik uyarınca hizmet bedeli, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit olarak paylaştırılır. Uygulamada satışta yüzde 2 alıcıdan, yüzde 2 satıcıdan alınması yaygındır. Tarafların yazılı anlaşmasıyla tamamının tek tarafça ödenmesi de kararlaştırılabilir.

Emlakçı hangi anda ücrete hak kazanır?

TBK m.520 uyarınca simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir. Yani asıl sözleşme kurulmadıkça kural olarak ücret doğmaz.

Yazılı sözleşme yoksa komisyon ödemek zorunda mıyım?

Yönetmelik, aracılık faaliyetinin yazılı sözleşmeye bağlanmasını zorunlu kılar. Yazılı sözleşme yoksa tüketicinin ödemeyi reddetme yönünde güçlü bir konumu vardır. Bununla birlikte emlakçının somut aracılık hizmetini ispatlaması hâlinde TBK m.520 vd. kapsamında ücret talebi gündeme gelebilir ve mahkeme hakkaniyete göre bir bedel takdir edebilir.

Sadece satıcıyla sözleşme yapan emlakçı benden komisyon isteyebilir mi?

Kural olarak hayır. Komisyonun tek tarafça ödeneceğine ilişkin anlaşma, o anlaşmaya taraf olmayan üçüncü kişiyi bağlamaz. Kendi imzanızı taşıyan bir aracılık sözleşmesi yoksa, yalnızca diğer tarafla yapılmış bir anlaşmaya dayanılarak sizden ücret istenmesi hukuken tartışmalıdır.

Aşırı komisyon istenirse ne olur?

Yönetmelikteki oranlar azami sınırdır; üzerinde ücret kararlaştırılması hukuka aykırıdır. Ayrıca Türk Borçlar Kanunu, aşırı bulunan simsarlık ücretinin borçlunun istemi üzerine hâkim tarafından hakkaniyete uygun biçimde indirilebilmesine imkân tanır.

Emlakçının yetki belgesi var mı, nasıl kontrol ederim?

Taşınmaz ticareti, işletmesi adına yetki belgesi almış tacirler ile esnaf ve sanatkârlar tarafından yapılabilir. Yetki belgesi durumu, Ticaret Bakanlığı’nın Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi (TTBS) üzerinden sorgulanabilir. Yetkisiz kişilerle çalışmak, uyuşmazlık hâlinde ispat ve muhatap sorunları doğurur.

Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Komisyon uyuşmazlıklarında imzalanan sözleşmenin içeriği belirleyici olduğundan, ödeme yapmadan önce Hukukçular Evi Ankara ile iletişime geçin.