Zilyetlik ve Kazandırıcı Zamanaşımı ile Tescil

Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla tescil, bir taşınmazı uzun süre malik gibi elinde bulunduran kişinin, o taşınmazın mülkiyetini tescilsiz kazanarak adına tapuya tescil ettirmesini sağlayan istisnai bir mülkiyet edinme yoludur. Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesinde düzenlenen bu yol, özellikle tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar bakımından önem taşır. Sonucunda açılan dava, bir çeşit tapu (iptali ve) tescil davasıdır.

Kazandırıcı Zamanaşımı ile Tescil Nedir?

Kural olarak taşınmaz mülkiyeti tapu kütüğüne tescille kazanılır. Ancak kanun, belirli koşullarda uzun süreli zilyetliğe (fiilî hâkimiyete) mülkiyet kazandırıcı bir güç tanır. TMK m. 713’te düzenlenen olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı, tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı “davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla” elinde bulunduran kişiye, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyetin adına tescilini isteme hakkı verir. Mülkiyet, tescil kararıyla değil, koşulların gerçekleştiği anda (20 yılın dolmasıyla) kazanılmış sayılır (TMK m. 713/5); mahkeme kararı bu durumu tespit eder.

Aranan Şartlar

1. Taşınmaz Kazanmaya Elverişli Olmalı

Taşınmaz özel mülkiyete konu olabilmelidir. Kamu malı niteliğindeki, orman sayılan veya kamu hizmetine tahsis edilmiş yerler bu yolla kazanılamaz. Kural olarak taşınmazın tapuda kayıtlı olmaması gerekir.

2. Malik Sıfatıyla Zilyetlik

Zilyetliğin “malik sıfatıyla” olması, yani kişinin taşınmazı kendi malıymış gibi kullanması ve başkasının üstün hakkını tanımaması gerekir. Bu nedenle taşınmaza kira bedeli veya ecrimisil ödeyen kişinin zilyetliği malik sıfatıyla sayılmaz; bu kişi zamanaşımından yararlanamaz. Zilyetliğin malik sıfatıyla olduğunu ispat yükü, hak talep eden davacıdadır ve her türlü delille ispatlanabilir.

3. Davasız ve Aralıksız 20 Yıl

Zilyetlik davasız (zilyede karşı açılıp başarıya ulaşmış bir istihkak veya el atmanın önlenmesi davası bulunmadan) ve aralıksız olarak yirmi yıl sürmelidir. TMK m. 976 uyarınca fiilî hâkimiyetin geçici sebeplerle kullanılamaması (örneğin taşınmazın geçici olarak su altında kalması) zilyetliği sona erdirmez. Zilyet, TMK m. 996 gereği kendisinden önceki (aynı yetkiye sahip) zilyetlerin süresini kendi süresine ekleyebilir.

Önemli bir ayrım: Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımında, olağan zamanaşımının aksine iyiniyet aranmaz. Kişi baştan kötüniyetli olsa dahi koşullar gerçekleşirse mülkiyeti kazanabilir. Bu nedenle dava dışı bir çekişme (protesto vb.) zamanaşımını kesmez; yalnızca kazanan zilyede karşı açılıp kabul edilen bir dava kesme etkisi doğurur.

Tapuda Kayıtlı Taşınmazlarda Durum

Tapuda kayıtlı bir taşınmazın kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla edinilmesi kural olarak mümkün değildir. Tapu kaydı, malikin kim olduğunu gösteren güvenilir bir sicildir. Ancak TMK m. 713/2 iki istisna tanır: taşınmazın maliki tapu kütüğünden anlaşılamıyorsa ya da malik hakkında yirmi yıl önce gaiplik kararı verilmişse, aynı koşullarla zilyet tescil talep edebilir. (Not: Maddedeki “yirmi yıl önce ölmüş” ibaresi, Anayasa Mahkemesi’nin 17.03.2011 tarihli kararıyla iptal edilmiştir.)

Dava Kime Karşı Açılır? İlan Zorunluluğu

TMK m. 713/3 uyarınca tescil davası Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine, varsa tapuda malik görünen kişinin mirasçılarına karşı açılır. Örneğin bir köy sınırları içindeki taşınmaz için hem köy (mahalle) tüzel kişiliğine hem de Hazineye husumet yöneltilmelidir. Ayrıca davanın konusu, m. 713/4 uyarınca ilan edilir; ilan süresi içinde üçüncü kişiler kazanma koşullarına itiraz edebilir. Taraf teşkili son derece önemlidir: davalıya usulüne uygun tebligat yapılmadan (ölmüşse mirasçılarına ulaşılmadan) işin esasına girilemez.

Mirasçılar Arasında Kazanım Olur mu?

Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre mirasçılar birbirlerine karşı kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetliğe dayanarak taşınmaz mülkiyeti kazanamaz. Miras ortaklığında bir mirasçının, diğerlerinin payı için malik sıfatıyla zilyetliğe dayanması kural olarak mümkün değildir. Bu durumlarda çözüm, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) gibi başka yollarda aranmalıdır.

İmar-İhya ile Kazanma (Bir İstisna)

Kadastro Kanunu m. 17’ye göre; orman sayılmayan, Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve kamu hizmetine tahsis edilmemiş araziler, emek ve masraf harcanarak imar-ihya edilip tarıma elverişli hâle getirilmişse, m. 14’teki şartların varlığında imar-ihya edenler adına tespit edilebilir. Ancak il, ilçe ve kasabaların imar planı kapsamındaki taşınmazlarda bu hüküm uygulanmaz.

Sık Sorulan Sorular

Kaç yıl zilyetlik gerekiyor?

Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımında, davasız ve aralıksız olarak malik sıfatıyla yirmi yıl zilyetlik gerekir (TMK m. 713). Bu süre içinde zilyede karşı açılıp kabul edilen bir dava bulunmamalıdır.

Tapulu bir taşınmazı zilyetlikle kazanabilir miyim?

Kural olarak hayır. Tapuda kayıtlı taşınmaz, zilyetlik ve zamanaşımıyla kazanılamaz. Ancak taşınmazın maliki tapudan anlaşılamıyorsa veya malik hakkında 20 yıl önce gaiplik kararı verilmişse (TMK m. 713/2) istisnaen mümkün olabilir.

Kira ödeyerek kullandığım yeri kazanabilir miyim?

Hayır. Kira bedeli veya ecrimisil ödeyen kişinin zilyetliği “malik sıfatıyla” sayılmaz; çünkü başkasının üstün hakkı tanınmış olur. Malik sıfatıyla zilyetlik olmadan kazandırıcı zamanaşımından yararlanılamaz.

Dava kime karşı açılır?

Tescil davası Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine, varsa tapuda malik görünen kişinin mirasçılarına karşı açılır (TMK m. 713/3). Davanın konusu ilan edilir ve itiraz için süre tanınır.

İyiniyetli olmam şart mı?

Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımında iyiniyet aranmaz. Kişi baştan kötüniyetli olsa bile, davasız ve aralıksız 20 yıl malik sıfatıyla zilyetlik koşulu gerçekleşirse mülkiyet kazanılabilir.

Mirasçılar birbirine karşı bu davayı açabilir mi?

Yargıtay içtihadına göre mirasçılar birbirlerine karşı kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetliğe dayanarak mülkiyet kazanamaz. Miras ortaklığındaki uyuşmazlıklar için ortaklığın giderilmesi gibi başka yollar değerlendirilmelidir.