Zilyetlik ve Kazandırıcı Zamanaşımı ile Tescil

Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla tescil, bir taşınmazı uzun süre malik gibi elinde bulunduran kişinin, o taşınmazın mülkiyetini tescilsiz kazanarak adına tapuya tescil ettirmesini sağlayan istisnai bir mülkiyet edinme yoludur. Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesinde düzenlenen bu yol, özellikle tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar bakımından önem taşır. Sonucunda açılan dava, bir çeşit tapu (iptali ve) tescil davasıdır.

Kazandırıcı Zamanaşımı ile Tescil Nedir?

Kural olarak taşınmaz mülkiyeti tapu kütüğüne tescille kazanılır. Ancak kanun, belirli koşullarda uzun süreli zilyetliğe (fiilî hâkimiyete) mülkiyet kazandırıcı bir güç tanır. TMK m. 713’te düzenlenen olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı, tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı “davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla” elinde bulunduran kişiye, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyetin adına tescilini isteme hakkı verir. Mülkiyet, tescil kararıyla değil, koşulların gerçekleştiği anda (20 yılın dolmasıyla) kazanılmış sayılır (TMK m. 713/5); mahkeme kararı bu durumu tespit eder.

Aranan Şartlar

1. Taşınmaz Kazanmaya Elverişli Olmalı

Taşınmaz özel mülkiyete konu olabilmelidir. Kamu malı niteliğindeki, orman sayılan veya kamu hizmetine tahsis edilmiş yerler bu yolla kazanılamaz. Kural olarak taşınmazın tapuda kayıtlı olmaması gerekir.

2. Malik Sıfatıyla Zilyetlik

Zilyetliğin “malik sıfatıyla” olması, yani kişinin taşınmazı kendi malıymış gibi kullanması ve başkasının üstün hakkını tanımaması gerekir. Bu nedenle taşınmaza kira bedeli veya ecrimisil ödeyen kişinin zilyetliği malik sıfatıyla sayılmaz; bu kişi zamanaşımından yararlanamaz. Zilyetliğin malik sıfatıyla olduğunu ispat yükü, hak talep eden davacıdadır ve her türlü delille ispatlanabilir.

3. Davasız ve Aralıksız 20 Yıl

Zilyetlik davasız (zilyede karşı açılıp başarıya ulaşmış bir istihkak veya el atmanın önlenmesi davası bulunmadan) ve aralıksız olarak yirmi yıl sürmelidir. TMK m. 976 uyarınca fiilî hâkimiyetin geçici sebeplerle kullanılamaması (örneğin taşınmazın geçici olarak su altında kalması) zilyetliği sona erdirmez. Zilyet, TMK m. 996 gereği kendisinden önceki (aynı yetkiye sahip) zilyetlerin süresini kendi süresine ekleyebilir.

Önemli bir ayrım: Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımında, olağan zamanaşımının aksine iyiniyet aranmaz. Kişi baştan kötüniyetli olsa dahi koşullar gerçekleşirse mülkiyeti kazanabilir. Bu nedenle dava dışı bir çekişme (protesto vb.) zamanaşımını kesmez; yalnızca kazanan zilyede karşı açılıp kabul edilen bir dava kesme etkisi doğurur.

Tapuda Kayıtlı Taşınmazlarda Durum

Tapuda kayıtlı bir taşınmazın kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla edinilmesi kural olarak mümkün değildir. Tapu kaydı, malikin kim olduğunu gösteren güvenilir bir sicildir. Ancak TMK m. 713/2 iki istisna tanır: taşınmazın maliki tapu kütüğünden anlaşılamıyorsa ya da malik hakkında yirmi yıl önce gaiplik kararı verilmişse, aynı koşullarla zilyet tescil talep edebilir. (Not: Maddedeki “yirmi yıl önce ölmüş” ibaresi, Anayasa Mahkemesi’nin 17.03.2011 tarihli, E.2009/58, K.2011/52 sayılı kararıyla “ölmüş” sözcüğünün iptal edilmesi üzerine maddeden çıkarılmıştır.)

Dava Kime Karşı Açılır? İlan Zorunluluğu

TMK m. 713/3 uyarınca tescil davası Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine, varsa tapuda malik görünen kişinin mirasçılarına karşı açılır. Örneğin bir köy sınırları içindeki taşınmaz için hem köy (mahalle) tüzel kişiliğine hem de Hazineye husumet yöneltilmelidir. Ayrıca davanın konusu, m. 713/4 uyarınca ilan edilir; ilan süresi içinde üçüncü kişiler kazanma koşullarına itiraz edebilir. Taraf teşkili son derece önemlidir: davalıya usulüne uygun tebligat yapılmadan (ölmüşse mirasçılarına ulaşılmadan) işin esasına girilemez.

Mirasçılar Arasında Kazanım Olur mu?

Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre mirasçılar birbirlerine karşı kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetliğe dayanarak taşınmaz mülkiyeti kazanamaz. Miras ortaklığında bir mirasçının, diğerlerinin payı için malik sıfatıyla zilyetliğe dayanması kural olarak mümkün değildir. Bu durumlarda çözüm, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) gibi başka yollarda aranmalıdır.

İmar-İhya ile Kazanma (Bir İstisna)

Kadastro Kanunu m. 17’ye göre; orman sayılmayan, Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve kamu hizmetine tahsis edilmemiş araziler, emek ve masraf harcanarak imar-ihya edilip tarıma elverişli hâle getirilmişse, m. 14’teki şartların varlığında imar-ihya edenler adına tespit edilebilir. Ancak il, ilçe ve kasabaların imar planı kapsamındaki taşınmazlarda bu hüküm uygulanmaz.

Sık Sorulan Sorular

Kaç yıl zilyetlik gerekiyor?

Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımında, davasız ve aralıksız olarak malik sıfatıyla yirmi yıl zilyetlik gerekir (TMK m. 713). Bu süre içinde zilyede karşı açılıp kabul edilen bir dava bulunmamalıdır.

Tapulu bir taşınmazı zilyetlikle kazanabilir miyim?

Kural olarak hayır. Tapuda kayıtlı taşınmaz, zilyetlik ve zamanaşımıyla kazanılamaz. Ancak taşınmazın maliki tapudan anlaşılamıyorsa veya malik hakkında 20 yıl önce gaiplik kararı verilmişse (TMK m. 713/2) istisnaen mümkün olabilir.

Kira ödeyerek kullandığım yeri kazanabilir miyim?

Hayır. Kira bedeli veya ecrimisil ödeyen kişinin zilyetliği “malik sıfatıyla” sayılmaz; çünkü başkasının üstün hakkı tanınmış olur. Malik sıfatıyla zilyetlik olmadan kazandırıcı zamanaşımından yararlanılamaz.

Dava kime karşı açılır?

Tescil davası Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine, varsa tapuda malik görünen kişinin mirasçılarına karşı açılır (TMK m. 713/3). Davanın konusu ilan edilir ve itiraz için süre tanınır.

İyiniyetli olmam şart mı?

Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımında iyiniyet aranmaz. Kişi baştan kötüniyetli olsa bile, davasız ve aralıksız 20 yıl malik sıfatıyla zilyetlik koşulu gerçekleşirse mülkiyet kazanılabilir.

Mirasçılar birbirine karşı bu davayı açabilir mi?

Yargıtay içtihadına göre mirasçılar birbirlerine karşı kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetliğe dayanarak mülkiyet kazanamaz. Miras ortaklığındaki uyuşmazlıklar için ortaklığın giderilmesi gibi başka yollar değerlendirilmelidir.

Tescil Davası Nasıl Açılır?

Olağanüstü zamanaşımına dayalı tescil talebi dava yoluyla ileri sürülür.

Dördüncü ve sekizinci satırlar davanın omurgasıdır: dava Hazine ve ilgili idarelere yöneltilir ve mahkeme taşınmazın orman, mera veya kıyı vasfında olup olmadığını kurumlardan sorarak araştırır. Vasıf uygun değilse dava reddedilir.

Yedinci satır ise ispatın merkezidir; zilyetliğin süresi ve niteliği çoğunlukla yerel bilirkişi ve tanık beyanlarıyla ortaya konur.

Zilyetliği Nasıl İspat Edersiniz?

Bu davalarda kazanan taraf, zilyetliğini en somut biçimde belgeleyen taraftır.

Birinci, üçüncü ve dokuzuncu satırlar birlikte en güçlü ispat zincirini kurar: emlak vergisi kayıtları, dönemsel hava fotoğrafları ve kullanımın kesintisiz olduğunu gösteren belgeler süreyi ve niteliği birlikte ortaya koyar.

Sekizinci satır ise ince bir noktadır; harici senet taşınmazın mülkiyetini geçirmez, ancak zilyetliğin kime ve ne zaman devredildiğini göstererek süre hesabına katkı sağlar.

Zilyetlik ve kazanma rehberlerimiz: kazandırıcı zamanaşımı · zilyetlikle tescil · satış vaadi sözleşmesi · harici satış · kadastro tespitine itiraz · muvazaa mı tenkis mi

Muhdesat ve Yapı Sahipliği

Zilyetlik uyuşmazlıklarında sık karşılaşılan ikinci mesele, arazi üzerindeki yapının kime ait olduğudur.

Birinci ve üçüncü satırlar temel kuralı ve istisnasını verir: arazi üzerindeki yapı kural olarak arazi malikine ait olur; yapıyı yapan kişi bunun aksini muhdesatın tespiti davasıyla ortaya koyabilir.

Yedinci satır ise az bilinen bir imkândır; yapının değeri arazinin değerinden açıkça fazlaysa, iyiniyetli yapı sahibi uygun bir bedel karşılığında arazinin kendisine devrini isteyebilir.

Ortaklığın Giderilmesi ve Zilyetlik

Paylı ve elbirliği mülkiyetinde zilyetlik paydaşlar arasında farklı sonuçlar doğurur.

Birinci ve ikinci satırlar önemli bir kuralı verir: paydaşlar arasında kural olarak kazandırıcı zamanaşımı işlemez; bir paydaşın taşınmazı uzun süre tek başına kullanması diğerlerinin payını ortadan kaldırmaz. Ancak diğer paydaş açıkça kullanımdan men edilmişse ecrimisil talebi doğar.

Zilyetlik Uyuşmazlığında İlk 30 Gün

Uyuşmazlık ortaya çıktığında hızlı hareket edilmesi delil kaybını önler.

Dördüncü satır her şeyden önce gelir: taşınmazın orman, mera veya kıyı vasfında olup olmadığı öğrenilmeden atılacak adımlar boşa gidebilir. Dokuzuncu satır ise usulî uyarıdır — zilyetliğin korunmasına ilişkin davalar kısa sürelere tabidir ve gecikme hak kaybı doğurur.

Olağan ve Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı: TMK m.712 ve m.713

Türk Medeni Kanunu taşınmazlarda iki tür kazandırıcı zamanaşımı düzenler. Olağan zamanaşımında tapu kütüğünde haklı bir sebep olmaksızın malik olarak kayıtlı olan kişinin bu durumdaki mülkiyeti, taşınmazı iyiniyetle, davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle zilyetliğinde bulundurması hâlinde artık itiraz edilemez hâle gelir (TMK m.712). Bu yol, tapuda adına yolsuz bir kayıt bulunan kişiyi korur; tapuda kaydı olmayan kişi olağan zamanaşımından yararlanamaz. Olağanüstü zamanaşımı ise tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişiye, taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tesciline karar verilmesini isteme imkânı verir (TMK m.713/1).

Olağanüstü zamanaşımında dava Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik görünen kişinin mirasçılarına karşı açılır. Davanın konusu mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilan edilir; son ilandan başlayarak üç ay içinde koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanırsa hâkim tescile karar verir (TMK m.713/3-4). Kanun, mülkiyetin kanunda öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olacağını da ayrıca düzenlemiştir (TMK m.713/5); bu nedenle kararda taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren kroki karara eklenir.

Zilyetlikle Kazanılamayan Taşınmazlar

Kazandırıcı zamanaşımının ilk şartı, taşınmazın özel mülkiyete konu olabilmesidir. Sahipsiz yerler ile kamunun yararlanmasına ayrılmış mallar Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır (TMK m.715) ve özel mülkiyete tabi olmayan, kamu yararına ayrılmış taşınmazlar kural olarak tapuya tescil edilmez (TMK m.999). Anayasa’ya göre Devlet ormanlarının mülkiyeti devredilemez ve bu ormanlarda zamanaşımıyla mülkiyet kazanılamaz (Anayasa m.169). Kıyılar da Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır ve herkesin eşitlik ve serbestlikle yararlanmasına açık olup özel mülkiyete konu olamaz (3621 s.K. m.5); mera, yaylak ve kışlakların amacı dışında kullanılması ve bu yerlerde zamanaşımıyla hak kazanılması ise Mera Kanunu hükümleri uyarınca mümkün değildir.

Bu nedenle tescil davalarında mahkeme, taşınmazın niteliğini re’sen araştırır. Orman idaresinden, Hazineden, il özel idaresi veya belediyeden, mera komisyonundan ve gerektiğinde kıyı kenar çizgisine ilişkin kayıtlardan yazı istenir; keşif sırasında orman ve toprak bilirkişileri dinlenir. Taşınmazın geçmişte orman, mera veya kamu malı niteliğinde olduğu anlaşılırsa, yirmi yıllık zilyetlik ispatlansa dahi dava reddedilir. İmar planında kamu hizmet alanına ayrılmış taşınmazlar bakımından da zilyetliğe dayalı tescil sınırlıdır.

Kadastro Aşamasında Zilyetliğe Dayalı Tespit (3402 s.K. m.14, m.17)

Tapusuz bir taşınmazın zilyetliğe dayanarak kazanılması çoğu zaman mahkemede değil, kadastro çalışmaları sırasında gündeme gelir. 3402 sayılı Kadastro Kanunu’na göre tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar, belgesizse, yirmi yıldan beri davasız ve aralıksız malik sıfatıyla zilyetliğini sürdüren kişi adına tespit edilir; bu yolla bir kişi adına tespit edilebilecek arazi miktarı, aynı çalışma alanı içinde sulu arazide kırk dönüm, kuru arazide yüz dönüm ve dikili arazide elli dönümle sınırlandırılmıştır (3402 s.K. m.14). Orman sayılmayan, Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve kamu hizmetine ayrılmamış araziler emek ve masraf harcanarak imar-ihya edilip tarıma elverişli hâle getirilmişse, aynı şartlarla imar-ihya edenler adına tespit edilebilir (3402 s.K. m.17).

Kadastro tespitine karşı süreler kısadır. Kadastro tutanakları çalışma alanında otuz gün süreyle askı ilanına çıkarılır ve bu süre içinde itiraz edilmesi veya kadastro mahkemesinde dava açılması gerekir (3402 s.K. m.11). Tespitin kesinleşmesinden sonra ise kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz ve dava hakkı, tespitin kesinleşmesinden itibaren on yıl geçmekle düşer (3402 s.K. m.12). Kadastro çalışmasının devam ettiği bir bölgede açılmış tescil davaları kadastro mahkemesine aktarılır; kadastro çalışması tamamlanmış ve taşınmaz tespit dışı bırakılmışsa TMK m.713’e dayanan dava asliye hukuk mahkemesinde görülür.

Tescil Davasında İspat: Keşif, Bilirkişi ve Tanık

TMK m.713’e dayanan tescil davasında ispat yükü davacıdadır ve davacı zilyetliğin başlangıç tarihini, hangi hukuki sebebe dayandığını, kimden ve nasıl devralındığını, yirmi yıl boyunca kesintisiz sürdüğünü ve taşınmazın malik gibi kullanıldığını somut olarak ortaya koymak zorundadır. Mahkeme taşınmaz başında keşif yapar (HMK m.288); keşifte yerel bilirkişiler ile tarafların gösterdiği tanıklar dinlenir, teknik bilirkişi taşınmazın sınırlarını ve yüzölçümünü gösteren krokiyi düzenler, gerektiğinde zirai bilirkişi arazinin ne zamandan beri tarım amaçlı kullanıldığını ve üzerindeki ağaç veya yapıların yaşını belirler (HMK m.266).

Tanık beyanlarının soyut kalması, özellikle yerel bilirkişi ve tanıkların zilyetliğin başlangıcını ve süresini somut olaylara bağlayamaması, bu davalarda en sık ret sebebidir. Bu nedenle tanık beyanlarını destekleyen belgesel delillerin dosyaya konulması önem taşır: eski tarihli hava fotoğrafları ve uydu görüntüleri kullanımın hangi yıldan beri sürdüğünü, vergi ve çiftçi kayıt sistemi belgeleri kullanımın kim adına yapıldığını, harici satış senetleri ve mirasçılık belgeleri ise zilyetliğin devir zincirini gösterir. Önceki zilyedin zilyetlik süresi, devir ilişkisi ispatlandığı ölçüde davacının süresine eklenebilir.

Zilyetliğin Korunması ve Zilyedin Sorumluluğu

Bir şey üzerinde fiilî hâkimiyeti olan kimse o şeyin zilyedidir (TMK m.973). Zilyet, her türlü gasp veya saldırıyı kuvvet kullanarak defedebilir; bu hak, hâkimiyetin geri alınması veya saldırının derhâl önlenmesi için gerekli olan ölçüyü aşmamalıdır. Zilyetliği gasp edilen veya zilyetliğine saldırılan kişi, zilyetlik davalarıyla hâkimiyetin iadesini veya saldırının önlenmesini isteyebilir; bu davalar, zilyedin saldırıyı ve saldırganı öğrenmesinden başlayarak iki ay ve her hâlde saldırıdan başlayarak bir yıl içinde açılmalıdır (TMK m.981 vd.). Tapu kaydına dayanan malik ise hak davalarından el atmanın önlenmesi davasını açabilir (TMK m.683).

Zilyetliğin sona ermesi hâlinde zilyedin sorumluluğu iyiniyetine göre belirlenir. İyiniyetli zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi karinelere uygun olarak kullanmasından ve yararlanmasından dolayı hak sahibine karşı bir bedel ödemekle yükümlü değildir ve yaptığı zorunlu ve yararlı giderlerin ödenmesini isteyebilir (TMK m.993-994). İyiniyetli olmayan zilyet ise haksız zilyetliği sebebiyle hak sahibinin uğradığı zararı ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği ürünleri tazmin etmekle yükümlüdür; yalnızca hak sahibinin de yapmak zorunda olduğu giderleri isteyebilir (TMK m.995). Bu hükümler, zilyetliğe dayalı tescil talebi reddedilen kişinin karşılaşacağı ecrimisil ve iade taleplerinin çerçevesini oluşturur.

Ecrimisil ve Paydaşlar Arası Kullanım

Ecrimisil, bir taşınmazı hak sahibinin rızası olmadan kullanan iyiniyetli olmayan zilyedin ödemekle yükümlü olduğu haksız işgal tazminatıdır ve dayanağını büyük ölçüde TMK m.995’ten alır. Paydaşlar arasında ise kural farklıdır: paylı veya elbirliği hâlinde mülkiyette her paydaş taşınmazın tamamından yararlanma hakkına sahip olduğundan, bir paydaşın diğerinden ecrimisil isteyebilmesi için kural olarak kullanımdan men edilmiş olması, yani yararlanma talebinin açıkça reddedilmesi gerekir (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, 25.05.1938, E.1937/29, K.1938/10). Paydaşın taşınmazı kiraya vererek gelir elde etmesi veya taşınmazın niteliği gereği birlikte kullanımın mümkün olmaması gibi hâllerde bu şart aranmayabilir.

Paydaşlar arasında olağanüstü zamanaşımı da kural olarak işlemez; bir paydaşın taşınmazı uzun süre tek başına kullanması, diğer paydaşların payını ortadan kaldırmaz. Mirasçılar arasında da durum aynıdır; ancak tapusuz taşınmazlarda mirasçılar arasında harici bir paylaşma yapılmış ve her mirasçı kendisine düşen bölümü bu paylaşmaya dayanarak malik sıfatıyla kullanmışsa, bu durum kadastro tespitinde veya tescil davasında ayrıca değerlendirilir. Paydaşlar arasındaki kullanım uyuşmazlığının kalıcı çözümü çoğu zaman ortaklığın giderilmesi davasıdır.

Tapulu Taşınmazda Harici Satış ve Zilyetlik

Tapulu bir taşınmazın tapu dışında, elden veya noterde düzenlenmiş bir senetle satılması ve alıcıya teslim edilmesi, alıcıya zilyetlik kazandırır ama mülkiyet kazandırmaz; taşınmaz mülkiyetini devir amacı taşıyan sözleşmeler resmî şekilde yapılmadıkça geçerli değildir (TMK m.706). Tapuda kayıtlı taşınmaz kural olarak zilyetlikle kazanılamayacağından, alıcı yirmi yıl kullanmış olsa dahi TMK m.713 yoluyla tescil isteyemez. Yargıtay’ın 30.09.1988 tarihli, E.1987/2, K.1988/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı, geçersiz sözleşmeye dayanan tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceğini; ancak tarafların edimlerini yerine getirdiği istisnai durumlarda şekil eksikliğinin ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması sayılabileceğini kabul etmiştir (TMK m.2).

Harici alıcının durumu, tapuda malik görünen kişinin taşınmazı üçüncü bir kişiye devretmesiyle daha da zayıflar. Tapu kütüğüne iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir aynî hak kazanan kişinin bu kazanımı korunur (TMK m.1023); ancak aynî hakkın yolsuz tescile dayandığını bilen veya bilmesi gereken kişi bu tescile dayanamaz (TMK m.1024). Harici satışla taşınmazı kullanan kişi bakımından en güvenli yol, tapuda resmî senetle devrin sağlanması; bu mümkün değilse ödenen bedelin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iadesinin süresinde istenmesidir (TBK m.77, m.82).

Konuyla ilgili diğer rehberlerimiz: tapusuz taşınmazın kazanılması · kadastro tespitine itiraz · harici satış · tapu kütüğüne güven ilkesi · el atmanın önlenmesi · mera vasıflı arazi