Tapu Kütüğüne Güven İlkesi: İyiniyetli Üçüncü Kişinin Korunması (TMK m. 1023)

Taşınmaz alım-satımında en temel güvence, tapu kütüğüne güven ilkesidir. Türk Medeni Kanunu m. 1023, tapudaki kayda iyiniyetle güvenerek hak kazanan üçüncü kişiyi korur; ancak bu koruma otomatik ve sınırsız değildir. Bu rehberde ilkeyi, iyiniyet şartını, m. 1024 sınırını (yolsuz tescil) ve Devletin m. 1007 sorumluluğunu güncel Yargıtay uygulaması ışığında açıklıyoruz.

Tapu Kütüğüne Güven İlkesi Nedir? (TMK m. 1023)

TMK m. 1023 şöyledir: “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” Yani tapu sicilinde ismi geçen kişinin gerçek hak sahibi olduğuna inanan ve kendinden beklenen özeni göstermesine rağmen bir yolsuzluk bulunduğunu bilemeyecek durumda olan kişinin kazanımı korunur. Bu ilke, taşınmaz piyasasında işlem güvenliğinin bel kemiğidir; alım-satım, ipotek ve devir işlemlerinin sürdürülebilmesini sağlar.

İlkenin Uygulanma Şartları

Korumadan yararlanmak için şu şartlar birlikte aranır:

• Kazanan kişinin üçüncü kişi olması (yolsuz tescilin tarafları bu ilkeden yararlanamaz),
• Sicildeki yolsuz bir tescile dayanılmış olması,
• Bir aynî hak (mülkiyet veya sınırlı aynî hak) kazanılmış olması,
• Kazananın iyiniyetli olması (yolsuzluğu bilmemesi ve bilmesinin gerekmemesi).

İyiniyet Şartı: Özen Yükümlülüğü (TMK m. 3)

İyiniyet, ilkenin kilit koşuludur. TMK m. 3 gereği, kişi kendinden beklenen özeni göstermelidir. Hâkim, üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığını belirlerken; “normal görüşlü bir insanın göstermesi gereken dikkati gösterseydi yolsuzluğu fark edip edemeyeceğini” araştırır. Yani yüzeysel ve şekilci bir inceleme yeterli değildir; yasa koyucunun amacı, “şeklen iyiniyetli görüneni” değil, gerçekten iyiniyetli olanı korumaktır.

Sicildeki Şerh ve Beyanlar Bağlar

Tapu sicilinin aleniyeti (açıklığı) gereği, sicilde görünen yükler üçüncü kişiyi bağlar. Sicilde ipotek, haciz, tedbir, şerh, beyan gibi kayıtlar varken “ben bilmiyordum” savunması çoğu zaman ayakta kalmaz; çünkü sicil herkesin inceleyebileceği şekilde “bilinebilir” kılınmıştır. Özellikle “şerhler ve beyanlar” bölümü, güven ilkesinin sınırının en görünür olduğu alandır: bir şerh/beyan, taşınmazda bir risk veya kişisel hak bulunduğunu bildirdiğinden, bunu gören kişinin artık araştırma yükü doğar; görmezden gelen kişinin iyiniyeti tartışmalı hâle gelir.

Korumanın Sınırı: Yolsuz Tescil (TMK m. 1024)

m. 1023 korumayı kurar; tamamlayıcı m. 1024 ise korumanın nerede bittiğini söyler: “Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.” Türk hukukunda tapu kayıtları illilik (hukuki sebebe bağlılık) ilkesine tabidir; tescilin geçerli bir sebebe dayanması zorunludur. Hukuki sebebi geçersiz olan tescil yolsuz tescildir ve bunu bilen/bilmesi gereken kişi korunmaz. Ayrıca çifte tapu kaydı (aynı taşınmazın iki ayrı sayfada farklı kişiler adına kaydı) hâlinde de güven ilkesinden yararlanılamaz.

Dönüm Noktası: 2025 Tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı

Bu alandaki en önemli gelişme, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun E.2024/1, K.2025/2 sayılı ve 16.05.2025 tarihli kararıdır. Karar 18.07.2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanmış ve oybirliğiyle alınmıştır.

Uyuşmazlık şuydu: arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmaz tapuda yükleniciye devredildikten sonra, yüklenici arsa payını veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satar ya da ipotek tesis eder. Sonradan sözleşmenin geçersizliği tespit edilir veya sözleşme geriye etkili olarak feshedilirse, bu üçüncü kişilerin kazanımı korunacak mıdır?

Kararın sonuç kısmı özetle şudur: üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetle ayni hak edindikleri iddialarının dinlenmesi, dolayısıyla iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunması gerekir; ancak somut olaya göre iyiniyetli olmadıkları anlaşılırsa taşınmazlar arsa sahibine dönebilir.

Sonraki uygulama da bu yönde yerleşti. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 04.12.2025 tarihli E.2025/190, K.2025/4167 sayılı kararında, İçtihadı Birleştirme Kararı sonrasında üçüncü kişilerin iyiniyetli olup olmadıkları araştırılmaksızın hüküm kurulamayacağını belirterek yerel mahkeme kararını bozmuştur. Aynı Dairenin 28.05.2025 tarihli E.2023/3082, K.2025/2258 sayılı kararında ise, tapu kaydında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin herhangi bir şerh bulunmamasının üçüncü kişinin iyiniyetinin en güçlü göstergelerinden biri olduğu kabul edilmiştir.

Pratik sonuç iki yönlüdür. Alıcı bakımından müteahhitten daire almanın hukuki riski belirgin biçimde azalmıştır. Arsa sahibi bakımından ise korunmanın yolu, sözleşmeyi tapu kütüğüne şerh ettirmekten geçer; şerh yoksa üçüncü kişinin iyiniyetini çürütmek çok zorlaşır. Sürecin tarafları için kat karşılığı inşaatta müteahhit temerrüdü ve kentsel dönüşümde hak sahiplerinin dikkat etmesi gerekenler yazılarımıza bakabilirsiniz.

İyiniyet Korunmazsa: Devletin Sorumluluğu (TMK m. 1007)

Tapu sicilinin hatalı tutulmasından doğan zararlar için gerçek hak sahibi, TMK m. 1007 uyarınca Devletten (Hazineden) tazminat talep edebilir. Bu sorumluluk objektif (kusursuz) ve asli niteliktedir; devlet, sicillerin doğru tutulmasını taahhüt ettiğinden aykırı kayıtlardan doğan zararları da üstlenir. Yargıtay, tapu ve kadastro işlemlerini bir bütün sayarak kadastro aşamasındaki hatalardan da devleti sorumlu tutar. Bu davada zamanaşımı, iptal kararının kesinleştiği tarihten itibaren 10 yıldır ve zarar, güncel gerçek değere göre belirlenir. Ancak sahte vekâletname gibi tapu sicili dışı bir yolsuzluk varsa (tapuya değil, sahte belgeye güven söz konusuysa) m. 1007 uygulanmaz.

İyiniyeti Düşüren Somut Olgular

İyiniyet soyut bir iddia değil, ispat edilebilir olgular üzerinden tartışılır. Hâkim, normal görüşlü bir kişinin göstermesi gereken dikkati gösterseydi yolsuzluğu fark edip edemeyeceğini araştırır. Uygulamada iyiniyeti tartışmalı hâle getiren başlıca durumlar şunlardır:

Bunların hiçbiri tek başına kötüniyeti kanıtlamaz; her biri araştırma yükü doğuran birer işarettir. Kötüniyeti ileri süren taraf bunu ispatla yükümlüdür — kural, iyiniyetin asıl olmasıdır.

Kimler Bu Korumadan Yararlanamaz?

Koruma herkese açık değildir. Şu hâllerde m.1023’e dayanılamaz:

• Yolsuz tescilin tarafları. Hukuki sebebi geçersiz işlemin tarafı olan kişi, kendi işleminden doğan yolsuzluğa güven iddiasıyla sığınamaz.
• Mirasçılar. Miras yoluyla kazanım külli halefiyet esasına dayanır; mirasçı, murisin hukuki durumunu olduğu gibi devralır. Bu nedenle mirasçı, murisin sahip olmadığı bir korumadan yararlanamaz. Miras yoluyla intikalin işleyişi için miras hukuku rehberi rehberimize bakınız.
• Bilen veya bilmesi gereken kişi. Tamamlayıcı hüküm açıktır: bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.
• Çifte tapu kaydı hâlinde. Aynı taşınmazın iki ayrı sayfada farklı kişiler adına kayıtlı olması durumunda güven ilkesinden yararlanılamaz.

Muvazaalı devirlerde durum ayrıca değerlendirilir: mirastan mal kaçırma amacıyla yapılan devirlerde üçüncü kişinin konumu Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma): 1974 İçtihadı Birleştirme Kararı yazımızda ele alınmıştır. Aile konutu şerhinin üçüncü kişiye etkisi için ise aile konutu şerhinin üçüncü kişiye etkisi yazımıza bakabilirsiniz.

Devletin Sorumluluğu: Kime, Nasıl Dava Açılır?

Üçüncü kişinin kazanımı korunduğunda gerçek hak sahibi taşınmazı kaybeder. Bu, onu çaresiz bırakmaz: tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan Devlet sorumludur ve bu sorumluluk kusursuz (objektif) ve asli niteliktedir. Yani zarar görenin, tapu görevlisinin kusurunu ispat etmesi gerekmez.

• Davalı: Hazine. Dava, Hazineyi temsile yetkili birime yöneltilir.
• Görevli mahkeme: Asliye hukuk mahkemesi.
• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi.
• Talep: Taşınmazın gerçek değeri üzerinden tazminat. Değerin hangi tarihe göre belirleneceği uygulamada tartışmalıdır ve dosyanın sonucunu doğrudan etkiler.
• Süre: Bu davalarda süre konusunda uygulamada farklı yaklaşımlar bulunduğundan, zararın öğrenilmesinin ardından gecikilmemesi gerekir.

Devletin ödediği tazminatı, kusuru bulunan görevlilere rücu etme imkânı ayrıca saklıdır. Usul ve süre çerçevesi için yargılama usulü rehberi rehberimize bakabilirsiniz.

Sahte Vekâletname ve Kimlikle Yapılan Devirler

Uygulamanın en acı dosyaları bunlardır: malikin haberi olmadan, sahte kimlik veya sahte vekâletnameyle taşınmaz devredilir; sonra bir başkasına satılır. Burada iki ayrı halka vardır ve ayırmak gerekir.

İlk devir yolsuz tescildir; sahte belgeye dayanan işlemin geçerli bir hukuki sebebi yoktur. İkinci devri alan kişi ise iyiniyetliyse korunabilir; işte m.1023’ün asıl çalıştığı yer burasıdır. Bu nedenle gerçek malikin şansı, çoğu zaman zincirin kaçıncı halkasında dava açtığına bağlıdır.

Vekâletnameyle yapılan devirlerde ayrı bir ölçüt işler: vekâlet görevinin kötüye kullanılması. Vekil yetkisini vekâlet edenin zararına kullanmışsa ve üçüncü kişi bunu biliyor ya da bilmesi gerekiyorsa, koruma kalkar. Vekâletnamenin kapsamı, tarihi ve azledilip azledilmediği bu yüzden kritiktir.

Devir işleminin usulü ve tapuda nelere dikkat edileceği için taşınmaz satışında tapu devri yazımıza bakabilirsiniz.

Alıcı İçin Kontrol Listesi

İyiniyet, işlem anında ölçülür. Sonradan “bilmiyordum” demek yerine, alım öncesinde aşağıdakileri yapmak hem hakkı korur hem ispatı kolaylaştırır:

• Takyidat dâhil güncel tapu kaydını alın. Şerhler ve beyanlar bölümü, güven ilkesinin sınırının en görünür olduğu yerdir.
• Arsa payı karşılığı inşaat şerhi var mı bakın. Şerh varsa iyiniyet iddiası zorlaşır; yoksa bu, iyiniyetin güçlü göstergelerinden biridir.
• Yerinde kim oturuyor? Fiilî zilyetlik sicille uyuşmuyorsa durun ve araştırın.
• Bedeli gerçek değeri üzerinden ve banka kanalıyla ödeyin. Rayicin çok altındaki bedel, aleyhinize bir olgu olarak kullanılabilir.
• Vekâletle işlem yapılıyorsa aslını ve güncelliğini kontrol edin. Kapsamını, tarihini ve azil durumunu teyit ettirin.
• Ön sözleşme yapıyorsanız şerh ettirin. Satış vaadinin tapuya şerhi için gayrimenkul satış vaadi ve tapuya şerh, tescile zorlama için taşınmaz satış vaadinde zamanaşımı ve tescile zorlama yazılarımız yol gösterir.

Paylı mülkiyette pay satın alıyorsanız diğer paydaşların önalım hakkı ayrıca gündeme gelir: önalım (şufa) hakkı davası. Kaparo ve ön ödemelerin niteliği için kapora (pey akçesi) yazımıza bakabilirsiniz.

İlgili Konular: Hangi Dosya Nereye Bakar?

• Tapusuz taşınmaz veya zilyetlikle kazanım söz konusuysa güven ilkesi değil ayrı bir rejim işler: zilyetlik ve kazandırıcı zamanaşımı ile tescil ve kazandırıcı zamanaşımıyla mülkiyet.
• Ortaklık ilişkisi varsa ortaklığın giderilmesi davası devreye girer.
• Taşınmazın bütünleyici parçaları tartışmalıysa bütünleyici parça ve eklenti yazımız; yol ve geçit sorunu varsa geçit hakkı yazımız ilgilidir.
• Kamulaştırma söz konusuysa bedelin kime ödeneceği ayrı bir konudur: kamulaştırmada hak sahipliği.
• Tarım arazisiyse devir ve bölme işlemleri ayrıca izne tabidir: 5403 ve tarım arazisinin amaç dışı kullanımı.

Konunun genel çerçevesi için gayrimenkul hukuku rehberi incelenebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Tapu kütüğüne güven ilkesi nedir?

Türk Medeni Kanunu m.1023 uyarınca, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. İlke, taşınmaz piyasasında işlem güvenliğinin temelini oluşturur; ancak koruma otomatik ve sınırsız değildir.

Koruma hangi şartlarda işler?

Dört şart birlikte aranır: kazananın üçüncü kişi olması, sicildeki yolsuz bir tescile dayanılmış olması, bir ayni hak kazanılmış olması ve kazananın iyiniyetli olması. Yolsuz tescilin tarafları bu ilkeden yararlanamaz.

İyiniyet nasıl ölçülür?

Kişinin kendinden beklenen özeni göstermesi aranır. Hâkim, normal görüşlü bir insanın göstermesi gereken dikkati gösterseydi yolsuzluğu fark edip edemeyeceğini araştırır. Şeklen iyiniyetli görünen değil, gerçekten iyiniyetli olan korunur.

Tapuda şerh varsa yine korunur muyum?

Zorlaşır. Tapu sicilinin aleniyeti gereği sicilde görünen kayıtlar üçüncü kişiyi bağlar; şerh, beyan, haciz veya tedbir varken ‘bilmiyordum’ savunması çoğu zaman ayakta kalmaz. Şerhi gören kişinin araştırma yükü doğar.

2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı ne getirdi?

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun E.2024/1, K.2025/2 sayılı ve 16.05.2025 tarihli kararıyla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geçersiz sayılsa veya geriye etkili feshedilse dahi, yükleniciden taşınmaz edinen üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarının dinlenmesi ve kazanımlarının korunması gerektiği oybirliğiyle kabul edilmiştir. İyiniyetli olmadıkları anlaşılırsa taşınmaz arsa sahibine dönebilir.

Karar öncesinde durum neydi?

Yargıtay, arsa sahibinden yükleniciye yapılan devirleri ‘avans’ niteliğinde kabul ediyor ve sözleşmenin geriye etkili feshi hâlinde yükleniciden taşınmaz edinen üçüncü kişilerin m.1023’e dayalı iyiniyet savunmalarının dinlenemeyeceğini benimsiyordu. Bu yaklaşım 16.05.2025 kararıyla terk edilmiştir.

Mirasçı bu korumadan yararlanır mı?

Hayır. Miras yoluyla kazanım külli halefiyet esasına dayanır; mirasçı murisin hukuki durumunu olduğu gibi devralır ve murisin sahip olmadığı bir korumadan yararlanamaz.

Sahte vekâletname veya kimlikle devir yapılmışsa ne olur?

İlk devir yolsuz tescildir; geçerli bir hukuki sebebi yoktur. Ancak ikinci devri alan kişi iyiniyetliyse korunabilir. Vekâletle yapılan devirlerde ayrıca vekâlet görevinin kötüye kullanılması ölçütü işler: vekilin yetkisini vekâlet edenin zararına kullandığını bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi korunmaz.

Taşınmazımı kaybettim, tazminat alabilir miyim?

Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan Devlet sorumludur ve bu sorumluluk kusursuz ve aslidir; görevlinin kusurunu ispat etmeniz gerekmez. Dava Hazineye karşı, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır. Süre konusunda uygulamada farklı yaklaşımlar bulunduğundan gecikilmemelidir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; her dosyanın kendine özgü koşulları bulunduğundan, ayrıntılı değerlendirme için güncel mevzuat ve uzman hukuki görüş esas alınmalıdır.