Taşınmaz alım-satımının güvenle yürüyebilmesi için, tapuya bakan kişinin gördüğü kayda güvenebilmesi gerekir. Türk Medeni Kanunu bunu “tapu kütüğüne güven ilkesi” ile sağlar. Bu rehberde, tapudaki kayda güvenerek taşınmaz alan kişinin ne ölçüde korunduğunu sade bir dille açıklıyoruz.
İlke Nedir?
TMK m. 1023’e göre, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir aynî hak (ipotek, irtifak gibi) kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. Yani tapuda doğru görünen bir kayda güvenerek taşınmazı satın alan kişi, sonradan o kaydın dayanağında bir sorun çıksa bile mülkiyetini koruyabilir. Bu, taşınmaz piyasasında işlem güvenliğini sağlayan temel kuraldır.
Korumanın Üç Şartı
Bu koruma otomatik ve sınırsız değildir; üç şarta bağlıdır: (1) tescile dayanarak bir aynî hak kazanılmış olması; (2) kazananın üçüncü kişi olması, yani ilk işlemin tarafı değil sonraki el olması; (3) kazanım anında iyiniyetli olunması (TMK m. 3). İyiniyet, tescilin yolsuz olduğunu bilmemek ve dürüst bir kişiden beklenen özeni göstermiş olmaktır.
Kötüniyetli Kişi Korunmaz (TMK m. 1024)
Tamamlayıcı hüküm olan TMK m. 1024’e göre, bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmişse, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Örneğin satıcının yetkisiz olduğunu ya da vekilin görevini kötüye kullandığını bilen alıcı korunmaz. Ayrıca sicilde görünen ipotek, haciz, şerh ve tedbir gibi kayıtlar herkesi bağlar; “bilmiyordum” savunması bu kayıtlar için geçerli olmaz. Sicilde şüphe doğuran işaretler varsa, bunları görmezden gelen kişinin iyiniyeti tartışmalı hâle gelir.
Gerçek Hak Sahibi Ne Yapabilir?
İyiniyetli üçüncü kişi korunduğunda, gerçek hak sahibinin o kişiye karşı tapu iptal-tescil davası açma imkânı kalmaz. Ancak gerçek hak sahibi; tescili yolsuz hâle getiren kişiye karşı tazminat talep edebilir ya da TMK m. 1007 uyarınca tapu sicilinin tutulmasından doğan zarar nedeniyle Devletin sorumluluğuna başvurabilir. Bu nedenle taşınmaz alırken tapu kaydının ve dayanaklarının dikkatle incelenmesi büyük önem taşır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; her dosyanın kendine özgü koşulları bulunduğundan, somut durumunuza ilişkin değerlendirme için güncel mevzuat ve uzman hukuki görüş esas alınmalıdır.
