Haksız İnşaat: Başkasının Arazisine Yapılan Yapı (TMK m. 722-724)

Bir kimsenin kendi malzemesiyle başkasının arazisine yapı yapması (haksız inşaat) veya kendi yapısını komşu parsele taşırması (taşkın yapı), arazi sahibinin ve yapıyı yapanın haklarını dengeleyen özel kurallar gerektirir. Türk Medeni Kanunu bu durumları m. 722-725’te düzenler. Bu rehberde yıkım, tazminat ve mülkiyet devri seçeneklerini, iyiniyetin rolünü ve taşkın yapıdaki kritik 15 günlük süreyi açıklıyoruz.

Temel İlke: Yapı Araziye Tabidir

Kural olarak bir arazinin mülkiyeti, üzerindeki kalıcı yapıları da kapsar; yapı, arazinin bütünleyici parçası (mütemmim cüzü) olur ve arazi malikinin mülkiyetine tabidir (TMK m. 684, 718 — “üst arza tabidir” ilkesi). Bu nedenle başkasının arazisine yapılan yapının malzemesi de kural olarak arazi sahibinin mülkiyetine geçer. Ancak kanun, arazi sahibi ile yapıyı yapan arasındaki ilişkiyi TMK m. 722-724’te özel olarak düzenlemiştir.

Seçenek 1: Yapının Kaldırılması (TMK m. 722)

Arazi maliki, rızası olmaksızın yapılmış yapıda kullanılan malzemenin, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp kaldırılmasını isteyebilir. Bunun için iki şart aranır: yapının arazi malikinin rızası olmaksızın yapılmış olması ve kaldırılmasının aşırı zarara yol açmaması. Yıkımın aşırı zarara sebep olup olmayacağı, somut olayın özelliklerine göre hâkim tarafından takdir edilir. Yapının yapılmasına yönelik örtülü bir rıza varsa, kaldırma talep edilemez.

Seçenek 2: Tazminat (TMK m. 723)

Malzeme sökülüp alınmazsa (örneğin yıkım aşırı zarar doğuracağı için), arazi maliki malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür; aksi hâlde arazi malikinin malvarlığında sebepsiz zenginleşme oluşur. Tazminatın kapsamı iyiniyete göre değişir:

• Yapıyı yaptıran arazi maliki iyiniyetli değilse (haksız yapıya göz yummuşsa), hâkim malzeme sahibinin tüm zararının tazminine hükmedebilir.
• Yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyiniyetli değilse, hâkimin hükmedeceği miktar malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir.

Bu tazminat hakkı ayni değil, şahsi (alacak) hak niteliğindedir.

Seçenek 3: Arazinin Mülkiyetinin Devri (TMK m. 724)

Bazı hâllerde çözüm, yapının değil arazinin el değiştirmesidir. TMK m. 724’e göre, yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine devrini isteyebilir (bu talebi hem malzeme sahibi hem arazi maliki yöneltebilir). Yerleşik Yargıtay uygulamasında bu temliken tescil davasının şartları:

1. İyiniyet: Talep eden malzeme sahibi, inşaatın başından sonuna kadar arazinin kendisine ait olduğunu veya orada yapı yapma hakkı bulunduğunu sanmış olmalıdır.
2. Değer farkı: Yapının değeri arazinin değerinden açıkça fazla olmalıdır.
3. Uygun bedel: Malzeme sahibi arazi malikine uygun bir bedel ödemelidir.

Devre konu yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsar; bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının mümkün olması gerekir. Mülkiyet, tescil kararının kesinleşmesiyle tescilden önce kazanılır (TMK m.705/2); tapuda tescil bu kazanımı sicile yansıtır.

İyiniyet: İspat Yükü Yapıyı Yapanda

Haksız inşaatta iyiniyet belirleyicidir ve genel kuralın aksine, iyiniyetini ispat yükü başkasının arazisine yapı yapan malzeme sahibindedir (14.02.1951 tarih ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı). İyiniyet kamu düzeniyle ilgili olduğundan mahkeme bunu resen gözetir. Yargıtay’a göre iyiniyetin kabulü için yapı sahibinin, Tapu/Kadastro Müdürlüğü veya belediyeye başvurup kendi çap kaydının sınırlarını belirletmiş ve yapıyı bu sınırlar içinde yapmış olması beklenir. Başkasının tapulu taşınmazına bilerek yapı yapan iyiniyetli sayılmaz; ayrıca kamu malı veya mera gibi özel mülkiyete konu olamayacak yerlerde iyiniyet iddiası dinlenmez.

Taşkın Yapı ve Kritik 15 Günlük Süre (TMK m. 725)

Taşkın yapı, bir yapının sınırlarını aşarak komşu araziye taşması durumudur. Yapı maliki taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahipse, taşan kısım onun taşınmazının bütünleyici parçası olur. Böyle bir hak yoksa, taşan kısmın korunması için şu şartlar birlikte aranır:

• İyiniyet: Taşkın yapıyı yapan, sınırı aştığını bilmemelidir.
• İtirazsızlık: Zarar gören komşu, taşmayı öğrendiği tarihten itibaren 15 gün içinde itiraz etmemiş olmalıdır. Bu, bir zamanaşımı değil hak düşürücü süredir; itiraz herhangi bir şekle tabi değildir (yazılı/sözlü olabilir).
• Durum ve koşulların haklı göstermesi.

Bu şartlar oluşursa arazi maliki taşmaya katlanmakla yükümlü olur; taşkın yapı maliki uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için irtifak hakkı kurulmasını veya o kısmın mülkiyetinin devrini isteyebilir. Şartlar oluşmazsa (örneğin yapı sahibi kötüniyetliyse), 15 gün geçse dahi arazi maliki el atmanın önlenmesi davası açarak taşkın yapının kaldırılmasını ve zararın tazminini isteyebilir.

Zamanaşımı

El atmanın önlenmesi ve yıkım davaları mülkiyet hakkına dayandığından kural olarak zamanaşımına tabi değildir; müdahale sürdükçe dava açılabilir. Haksız inşaat nedeniyle uğranan zararların tazmini talebi ise haksız fiil hükümlerine göre iki ve on yıllık zamanaşımına tabidir.

Sık Sorulan Sorular

Arazime izinsiz yapılan yapıyı yıktırabilir miyim?

Yapı rızanız olmaksızın yapılmışsa ve kaldırılması aşırı zarara yol açmıyorsa, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp kaldırılmasını isteyebilirsiniz (TMK m. 722). Örtülü rıza varsa veya yıkım aşırı zarar doğuracaksa yıkım istenemez; bu durumda tazminat/mülkiyet devri gündeme gelir.

Başkasının arazisine yaptığım yapının arazisini alabilir miyim?

TMK m. 724 uyarınca; iyiniyetliyseniz, yapının değeri arazinin değerinden açıkça fazlaysa ve uygun bedel öderseniz, yapının bulunduğu alanın (ve zorunlu kullanım alanının) mülkiyetinin size devrini talep edebilirsiniz. Bu kısmın ifrazının mümkün olması gerekir.

İyiniyetli olduğumu nasıl ispatlarım?

İspat yükü size aittir (1951 tarihli İBK). Yargıtay, yapı öncesi Tapu/Kadastro veya belediyeye başvurup çap kaydı sınırlarınızı belirletmiş ve yapıyı bu sınırlar içinde yapmış olmanızı bekler. Başkasının tapulu yerine bilerek yapı yapan veya kamu malı/mera üzerine yapan iyiniyetli sayılmaz.

Komşumun binası benim arsama taştı, ne yapabilirim?

Taşmayı öğrendiğinizden itibaren 15 gün içinde itiraz etmeniz önemlidir. Süresinde itiraz etmezseniz, taşkın yapı iyiniyetle yapılmışsa ve koşullar haklı gösteriyorsa taşmaya katlanmanız ve irtifak/mülkiyet devrine razı olmanız gerekebilir. Yapı kötüniyetliyse süre geçse de kaldırma ve tazminat isteyebilirsiniz.

15 günlük süre zamanaşımı mıdır?

Hayır, hak düşürücü süredir. Taşmayı öğrendiğiniz andan işler ve şekle tabi değildir (yazılı veya sözlü itiraz edilebilir). Bu sürede itiraz edilmemesi, iyiniyetli taşkın yapı lehine bir durum yaratır.

Haksız inşaat davasında zamanaşımı var mı?

El atmanın önlenmesi ve yıkım davaları mülkiyete dayandığından zamanaşımına tabi değildir; müdahale sürdükçe açılabilir. Tazminat talepleri ise haksız fiil zamanaşımına (2 ve 10 yıl) tabidir.

Başkasının Arazisine Yapı: Üç Olasılık

Malzeme ve arazi farklı kişilere aitse kanun üç ayrı çözüm öngörür.

Dördüncü satır az bilinen ama çok değerli bir imkândır: yapının değeri arazinin değerinden açıkça fazlaysa, iyiniyetli yapı sahibi uygun bir bedel karşılığında arazinin mülkiyetinin kendisine devrini isteyebilir. Altıncı satır ise dengeyi kurar — kötüniyetli yapı sahibine karşı yıkım talep edilebilir ve masraf ona yükletilir.

Arazi Sahibi ve Yapı Sahibi İçin Adımlar

Uyuşmazlık ortaya çıktığında her iki taraf için de zamanlama kritiktir.

Birinci satır arazi sahibinin en kritik adımıdır: komşu arsaya taşan veya kendi arazisine yapılan inşaata zamanında itiraz edilmemesi, yapı sahibi lehine irtifak veya devir taleplerinin kabul edilmesine yol açabilir. Dokuzuncu satır ise en pratik çözümdür — taraflar irtifak hakkı kurulması veya bedel karşılığı devir konusunda anlaşarak uzun bir yargılamadan kurtulabilir.

Gayrimenkul rehberlerimiz: aile konutu şerhi · komşuluk hukuku · önalım hakkı · devletin sorumluluğu · kira gelirinin vergilendirilmesi · hobi bahçesi alırken

Sınır Uyuşmazlıklarında Tespit

Haksız inşaat iddialarının çoğu sınır belirsizliğinden doğar.

Dokuzuncu satır tüm uyuşmazlığı önleyen adımdır: inşaata başlamadan önce kadastro müdürlüğünden aplikasyon yaptırılarak sınırın araziye uygulanması, haksız inşaat iddialarının neredeyse tamamını baştan ortadan kaldırır. İkinci satır ise uyuşmazlık çıktığında ilk başvurulacak yoldur.

Yapı Bedeli ve Tazminat Hesabı

Haksız inşaatta ödenecek tutar tarafların iyiniyetine göre değişir.

Birinci ve üçüncü satırlar dengeyi kurar: iyiniyetli yapı sahibine arazide yarattığı değer artışı ölçüsünde uygun bir tazminat ödenir; buna karşılık arazi maliki inşaatı bilerek sessiz kalmışsa talepleri zayıflar. Bu nedenle her iki taraf için de erken ve yazılı tepki belirleyicidir.

Sık Sorulan Durumlar

Haksız inşaat ve sınır konusunda en çok sorulanlar.

Birinci ve dokuzuncu satırlar iki kritik zamanlamayı verir: komşu arsaya yapılan inşaata zamanında itiraz edilmemesi yapı sahibi lehine sonuç doğurabilir ve inşaata başlamadan önce aplikasyon yaptırılması bu uyuşmazlıkların neredeyse tamamını önler.

Kanuni Çerçeve: TMK m.684, 718 ve 722-725

Bir şeyin malikine ait olan kişi, o şeyin bütünleyici parçalarına da maliktir; bütünleyici parça, yerel âdete göre o şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılması mümkün olmayan parçadır (TMK m.684). Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar bulunan ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar; bu mülkiyet, kanuni sınırlamalar saklı kalmak üzere yapıları, bitkileri ve kaynakları da içine alır (TMK m.718). Bu iki kural birlikte uygulandığında, başkasının arazisine yapılan kalıcı bir yapı, yapanın niyetinden bağımsız olarak arazinin mülkiyetine tabi olur.

Kanun bu sonucun hakkaniyete aykırı durumlar yaratmaması için dört maddelik özel bir sistem kurmuştur. Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur; sahibinin rızası olmaksızın kullanılan malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa malzeme sahibi, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir ve arazi maliki de aynı koşulla rızası olmadan yapılmış yapının kaldırılmasını isteyebilir (TMK m.722). Sökme mümkün değilse uygun tazminat (TMK m.723), yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa arazinin mülkiyetinin devri (TMK m.724), yapı komşu araziye taşmışsa taşkın yapı hükümleri (TMK m.725) uygulanır.

Temliken Tescil Davasında Usul: Taraflar, İfraz ve Bedel

TMK m.724’e dayanan temliken tescil davası, taşınmazın aynına ilişkin olduğundan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır ve bu yetki kesindir (HMK m.12); görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Arazi paylı mülkiyette ise davanın bütün paydaşlara yöneltilmesi gerekir; paydaşlardan biri ölmüşse mirasçılarının tamamı davada yer almalıdır. Dava açılırken yapının bulunduğu kısmın ve yapının kullanımı için zorunlu olan alanın tapuya tescil edilmesi istendiğinden, bu kısmın ana taşınmazdan ayrılabilir olup olmadığı mahkemece re’sen araştırılır. Hazırlanan ifraz krokisi imar mevzuatı bakımından ilgili idarenin görüşüne sunulur; taşınmaz belediye ve mücavir alan sınırları içindeyse belediye encümeninin, dışındaysa il idare kurulunun onayı aranır (3194 s.K. m.15-16).

Uygun bedel, devredilecek arazi bölümünün değeri esas alınarak keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir; yargı uygulamasında bu değerin karar tarihine en yakın tarihteki verilere göre güncellenmesi ve hüküm kurulmadan önce davacıya bedelin depo ettirilmesi gerekir. Bedel süresinde yatırılmazsa tescil kararı verilemez. Tarım arazilerinde ise ayrılacak kısmın 5403 sayılı Kanun’daki asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altında kalması ifrazı engelleyebilir; bu durumda TMK m.724 yoluyla tescil yerine tazminat çözümü gündeme gelir. Dava, taşınmaz değeri üzerinden nispi harca tabidir; ayrıca yargılama sırasında taşınmazın devrini önlemek için tapuya ihtiyati tedbir konulması istenebilir (HMK m.389).

Taşkın Yapı: TMK m.725’in Şartları ve Sınırları

Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahipse, onun taşınmazının bütünleyici parçası olur (TMK m.725/1). Böyle bir irtifak hakkı bulunmadığı hâlde, zarar gören arazi maliki taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak on beş gün içinde itiraz etmemişse ve durum ve koşullar da haklı gösteriyorsa, iyiniyetli taşkın yapı maliki, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın mülkiyetinin kendisine devrini isteyebilir. Kanun bu hükümle, küçük bir sınır taşması nedeniyle bütün bir yapının yıkılmasının önüne geçmeyi ve ekonomik değerin korunmasını amaçlar.

Taşkın yapı hükmü yalnızca özel mülkiyete konu olan araziler bakımından uygulanır; yargı uygulamasında Hazine, belediye veya diğer kamu tüzel kişilerine ait kamu mallarına taşan yapılar hakkında TMK m.725’in uygulanamayacağı kabul edilmektedir. Taşkın yapı malikinin iyiniyeti de, tapu ve kadastro kayıtlarına göre sınırın nerede olduğunu araştırmak için gerekli özeni gösterip göstermediğine göre değerlendirilir (TMK m.3). Şartlar oluşmazsa arazi maliki, mülkiyet hakkına dayanarak el atmanın önlenmesini ve taşan kısmın kaldırılmasını isteyebilir (TMK m.683); bu dava mülkiyet hakkı devam ettikçe açılabilir.

Sınırın Belirlenmesi: Tapu Planı, Aplikasyon ve Kadastro Hataları

Haksız inşaat ve taşkın yapı uyuşmazlıklarının büyük bölümü, sınırın gerçekte nerede olduğu sorusuyla başlar. Arazinin sınırları tapu planları ve arazi üzerindeki sınır işaretleriyle belirlenir; tapu planları ile arazideki sınır işaretleri arasında çelişki varsa tapu planlarının doğru olduğu varsayılır (TMK m.719). Bu nedenle fiilen yıllardır kullanılan duvar veya çit hattı, tek başına sınırın orada olduğunu göstermez; mahkeme keşifte harita mühendisi bilirkişi aracılığıyla tapu ve kadastro paftasındaki koordinatları araziye uygular ve yapının hangi parsel üzerinde, ne ölçüde bulunduğunu belirler.

İnşaat öncesinde bu belirsizliği gidermenin yolu aplikasyondur: kadastro müdürlüğü veya lisanslı harita kadastro mühendislik büroları tarafından yapılan aplikasyonla parselin tapu kaydındaki sınırları araziye işaretlenir. Kadastro çalışmalarında yapılan ölçü, çizim veya hesaplama hatalarının varlığı hâlinde ise bu hataların kadastro müdürlüğünce düzeltilmesi yoluna gidilebilir; düzeltme işlemi ilgililere bildirilir ve itiraz edilen düzeltmelerde uyuşmazlık yargı yoluyla çözülür (3402 s.K. m.41). Sınırdaki bir ölçüm hatası nedeniyle yapının komşu parselde kaldığı anlaşılırsa, taşkın yapı hükümlerinin uygulanmasından önce düzeltme işleminin sonucu beklenmelidir.

Hazine ve Kamu Taşınmazlarına Yapılan Yapılar

Başkasına ait arazinin Hazine veya bir kamu kurumu olması hâlinde, TMK m.722-725’teki özel mülkiyet çözümleri çoğu zaman uygulanmaz ve idari yollar devreye girer. Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler ile Devletin ve diğer kamu tüzel kişilerinin özel mülkiyetindeki taşınmazlara yapılan tecavüz veya işgal hâlinde, mülki amir tarafından tecavüz veya işgalin önlenmesine ve taşınmazın tahliyesine karar verilebilir; bu karar ilgiliye tebliğden itibaren kısa bir süre içinde yerine getirilir ve işgal süresi için ecrimisil alınır (2886 s.K. m.75). Hazine arazisi üzerindeki yapı nedeniyle ilgiliden istenen ecrimisile karşı itiraz ve dava yolları ise idari işlem niteliğine göre belirlenir.

Kamuya ait arazide yapılan yapıların ruhsatsız olması da ayrı bir yaptırım rejimini gündeme getirir. Ruhsat alınmadan veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak başlanan yapılarda yapı mühürlenerek inşaat durdurulur ve aykırılık giderilmezse yapı yıkılır (3194 s.K. m.32); yapı sahibine ve müteahhide idari para cezası verilir (3194 s.K. m.42). Mera, yaylak ve kışlak gibi kamu orta mallarında ise bu yerlerin özel mülkiyete konu olamaması ve amacı dışında kullanılamaması nedeniyle iyiniyet iddiası dinlenmez.

Ceza Hukuku Boyutu: Hakkı Olmayan Yere Tecavüz ve İmar Kirliliği

Başkasının arazisine bilerek yapı yapılması yalnızca hukuki değil cezai sonuç da doğurabilir. Başkasına ait taşınmazı tamamen veya kısmen zapt eden, taşınmazın sınırlarını değiştiren veya bozan ya da başkasının taşınmaz üzerindeki hakkını kullanmasını engelleyen kişi, hakkı olmayan yere tecavüz suçundan cezalandırılır; sınır işaretlerinin kaldırılması veya yerinin değiştirilmesi de bu suç kapsamındadır (TCK m.154). Ruhsatsız bina yapılması veya yaptırılması ise imar kirliliğine neden olma suçunu oluşturabilir (TCK m.184).

Ceza soruşturması ile hukuk davası birbirinden bağımsızdır; ancak ceza dosyasında yapılan keşif, bilirkişi raporu ve tanık beyanları, hukuk davasında iyiniyetin veya kötüniyetin ispatında önemli delil niteliği taşır. Arazi malikinin bu nedenle hem el atmanın önlenmesi ve kal davasını hem de gerekli görürse şikâyet yolunu birlikte değerlendirmesi, yapı sahibinin ise inşaat öncesinde aldığı aplikasyon, ruhsat ve tapu kayıtlarını saklaması gerekir.

Karşılıklı Talepler: Ecrimisil, Giderler ve Sebepsiz Zenginleşme

Yapı ister kaldırılsın ister korunsun, taraflar arasında çoğu zaman parasal hesaplaşma kalır. Arazi maliki, kendi arazisinin rızası dışında kullanıldığı süre için iyiniyetli olmayan zilyetten ecrimisil isteyebilir; iyiniyetli olmayan zilyet, haksız zilyetliği sebebiyle hak sahibinin uğradığı zararı ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği ürünleri tazmin etmekle yükümlüdür (TMK m.995). İyiniyetli zilyet ise kullanım karşılığı bir bedel ödemekle yükümlü değildir ve yaptığı zorunlu ve yararlı giderlerin ödenmesini isteyebilir (TMK m.993-994).

Yapının kaldırılamadığı ve arazi malikine bırakıldığı durumlarda yapıyı yapanın tazminat hakkı TMK m.723’e dayanır; bu hakkın özü, arazi malikinin malvarlığında haklı bir sebep olmaksızın oluşan zenginleşmenin giderilmesidir. Bu nedenle tazminat talebinde sebepsiz zenginleşme hükümleri ve buna ilişkin zamanaşımı süreleri de dikkate alınır; zenginleşme alacağı, hak sahibinin geri isteme hakkı olduğunu öğrendiği tarihten başlayarak iki yıl ve her hâlde zenginleşmenin gerçekleştiği tarihten başlayarak on yıl geçmekle zamanaşımına uğrar (TBK m.82).

Konuyla ilgili diğer rehberlerimiz: bütünleyici parça ve eklenti · el atmanın önlenmesi · zilyetlik ve ecrimisil · hisseli tarlada ortaklığın giderilmesi · ruhsatsız yapı ve yıkım · tapu iptali ve tescil davası