Değerli konut vergisi, bina vergi değeri kanunda belirlenen yüksek bir eşiği aşan mesken nitelikli taşınmazlardan alınan, emlak vergisinden ayrı ve ek bir vergidir. Bu rehberde, değerli konut vergisini kimlerin ödeyeceğini ve nasıl hesaplanacağını 1319 sayılı Kanun çerçevesinde açıklıyoruz.
Değerli Konut Vergisi Nedir?
Değerli konut vergisi, 2019 yılında 7194 sayılı Kanunla getirilmiş ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 42-49. maddelerinde düzenlenmiştir. Bu vergi, Türkiye sınırları içindeki mesken nitelikli taşınmazlardan, bina vergi değeri kanunda belirlenen tutarı aşanlardan alınır. Emlak vergisinden ayrı, ek bir vergidir; yani bir taşınmaz hem emlak vergisine hem (eşiği aşıyorsa) değerli konut vergisine tabi olabilir.
Hangi Konutlar Tabidir? (Değer Eşiği)
Değerli konut vergisine, bina vergi değeri kanunda öngörülen eşiği aşan mesken nitelikli taşınmazlar tabidir. Kanun metnindeki başlangıç eşiği 5.000.000 TL olup bu tutar ve tarifedeki dilimler her yıl yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılır; 2026 yılı için eşik 17.711.000 TL’dir (88 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği). Bu nedenle güncel eşik ve dilimler için ilgili yılın resmi düzenlemeleri esas alınmalıdır. Önemli nokta: vergiye tabi olan, mesken nitelikli taşınmazdır; işyeri, arsa veya arazi bu verginin konusu değildir.
2026 Eşiği ve Tarifesi
Eşik ve tarife dilimleri, her yıl bir önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılır (1319 sayılı Kanun m.42 ve m.44). 2026 yılı tutarları 88 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Resmî Gazete: 31/12/2025, sayı 33124, 5. Mükerrer) ile belirlenmiştir.
| Bina vergi değeri | Uygulanacak vergi | Dayanak |
|---|---|---|
| 17.711.000 TL’ye kadar | Vergi yok; taşınmaz kapsam dışıdır | 1319 m.42 |
| 17.711.000 TL – 26.567.000 TL arası (bu tutar dâhil) | 17.711.000 TL’yi aşan kısım için binde üç | 1319 m.44 |
| 26.567.000 TL – 35.425.000 TL arası (bu tutar dâhil) | 26.567.000 TL’si için birinci dilim vergisi, fazlası için binde altı | 1319 m.44 |
| 35.425.000 TL’den fazla olanlar | 35.425.000 TL’si için önceki dilimlerin vergisi, fazlası için binde on | 1319 m.44 |
| 2025 yılı eşiği | 15.709.000 TL | 86 Seri No.lu Tebliğ |
| Güncelleme usulü | Eşik ve dilimler, yeniden değerleme oranının yarısı oranında artırılır | 1319 m.42, m.44 |
| Matrah | Verginin matrahı, bina vergi değerinin eşiği aşan kısmıdır | 1319 m.43 |
Hesabın çıkış noktası piyasa değeri veya ekspertiz raporu değil, belediyece belirlenen bina vergi değeridir. Tapudaki satış bedeli bu vergide dikkate alınmaz; bu nedenle rayiç bedel tartışmaları değerli konut vergisi matrahını doğrudan etkilemez.
Matrah ve Artan Oran
Değerli konut vergisinin matrahı, taşınmazın bina vergi değerinin kanunda belirlenen tutarı (eşiği) aşan kısmıdır. Yani verginin tamamı değil, eşiği aşan kısım vergilendirilir. Vergi, artan oranlı bir tarifeye göre hesaplanır: değer arttıkça uygulanan oran da yükselir. Tarifedeki tutarlar her yıl güncellendiğinden, hesaplama ilgili yılın tarifesine göre yapılır.
Önemli: Değerli konut vergisinde matrah, taşınmazın tüm değeri değil, kanuni eşiği aşan kısımdır. Bu nedenle eşiğin hemen üzerindeki konutlarda vergi yükü, değerin tamamı üzerinden hesaplanan bir vergiye göre düşüktür.
Değer Tespiti ve İtiraz
Değerli konut vergisinde matrah, bina vergi değeri esas alınarak belirlenir. Verginin ilk hâlinde öngörülen Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü değerlemesi ve buna karşı on beş günlük itiraz usulü, 7221 sayılı Kanunla yürürlükten kaldırılmıştır; bugün ayrı bir idari değerleme kararı bulunmamaktadır. Bu idari itiraz yolunun yanında, kesinleşen değere ve tahakkuk eden vergiye karşı vergi yargısı yoluna da başvurulabilir.
Matrahın Kaynağı: Bina Vergi Değeri
Verginin ilk hâlinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce ayrı bir değerleme yapılması öngörülmüştü. Bu düzenleme 7221 sayılı Kanunla kaldırılmıştır; bugün matrah yalnızca emlak vergisine esas bina vergi değeridir.
| Konu | Kural | Dayanak |
|---|---|---|
| Esas alınan değer | Bina vergi değeri; yani Emlak Vergisi Kanunu’na göre belirlenen vergi değeri | 1319 m.42, m.29 |
| Kaldırılan usul | 7194 sayılı Kanunla getirilen Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü değerlemesi ve buna karşı on beş günlük itiraz usulü, 7221 sayılı Kanunla yürürlükten kaldırılmıştır | 7221 sayılı Kanun |
| Vergi değerinin tespiti | Bina vergi değeri, takdir komisyonlarınca belirlenen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri ile Bakanlıkça belirlenen inşaat maliyet bedelleri esas alınarak hesaplanır | 1319 m.29 |
| Yıllık artış | Vergi değeri, her yıl yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılır | 1319 m.29 |
| Artışa sınır | Bina ve arazi vergi değerlerindeki artışa ilişkin sınırlama, 7566 sayılı Kanunla yapılan düzenleme çerçevesinde uygulanır | 7566 sayılı Kanun |
| Uygulama tebliği | Verginin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar Değerli Konut Vergisi Uygulama Genel Tebliği ile belirlenmiştir | Resmî Gazete: 15/1/2021, sayı 31365 |
| Belge | Beyannameye, ilgili belediyeden alınan bina vergi değerini gösteren belge eklenir | 1319 m.47 |
Uygulamadaki sonuç şudur: değere itiraz, artık ayrı bir değerleme kararına karşı değil, emlak vergisine esas bina vergi değerinin oluşumuna ve buna dayanan tahakkuka karşı yürütülür. Takdir komisyonu kararlarına karşı dava yolu için emlak vergisi uyuşmazlıkları rehberine bakılabilir.
Beyan ve Ödeme
Değerli konut vergisinde mükellef, taşınmazın bulunduğu yer vergi dairesine beyanname vererek vergisini tahakkuk ettirir. Vergi, kanunda belirlenen taksit zamanlarında (uygulamada yıl içinde iki eşit taksitte) ödenir. Birden fazla değerli konutu olan mükellefler bakımından ve eşler/çocuklar yönünden özel kurallar bulunduğundan, beyan öncesi durumun değerlendirilmesi önemlidir.
Önemli: Değerli konut vergisinde değer eşiği, tarife ve beyan yükümlülüğü her yıl değişebilir. Güncel tutarlar ve beyan süreleri için bir uzmana danışmanız önerilir.
Değerli Konut Vergisinin Kapsamı
Belirli değerin üzerindeki konutlar için ek bir vergi öngörülmüştür.
| Konu | Kural | Not |
|---|---|---|
| Konu | Türkiye sınırları içindeki mesken nitelikli taşınmazlar | 1319 sayılı Kanun |
| Değer ölçütü | Bina vergi değeri | Belirlenen eşiğin üstü |
| Mükellef | Malik, intifa hakkı sahibi veya tasarruf eden | Sıralı |
| Tarife | Artan oranlı dilimler | Aşan kısım üzerinden |
| Beyan | Şartları oluşan yılı izleyen yılın şubat ayı | Yıllık |
| Ödeme | İki taksit | Şubat ve ağustos |
| Tek konut istisnası | Tek meskeni olanlar | Şartlı muafiyet |
| Paylı mülkiyet | Pay oranında | Ayrı hesap |
| Emlak vergisiyle ilişki | Ayrıca ödenir | Yerine geçmez |
Yedinci ve dokuzuncu satırlar iki kritik noktayı verir: Türkiye sınırları içinde tek meskeni bulunanlar şartları taşımaları hâlinde bu vergiden muaf tutulur; ayrıca değerli konut vergisi emlak vergisinin yerine geçmez, ona ek olarak ödenir.
Muafiyetler: 1319 sayılı Kanun m.46
| Muafiyet | Kapsam |
|---|---|
| Kamu kurumları | Genel ve özel bütçeli idarelerin, belediyelerin ve üniversitelerin maliki olduğu mesken nitelikli taşınmazlar |
| Tek mesken muafiyeti | Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olanlar ile birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunanların, değerli konut vergisi konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazı; intifa hakkına sahip olunması hâli de bu kapsamdadır |
| Hisseli mülkiyet | Bu hüküm, belirtilen kişilerin tek meskene hisse ile sahip olmaları hâlinde hisselerine ait kısım hakkında da uygulanır |
| Yeni inşa edilen konutlar | Yeni inşa edilen mesken nitelikli taşınmazlardan ilk satışa, devre veya temlike konu edilmemiş olanlar; arsa karşılığı inşaat işlerinde sözleşme gereği taahhüt işini üstlenen müteahhide devredilenler dâhil |
| İnşaat işletmeleri | Esas faaliyet konusu bina inşası olanların işletmelerine kayıtlı bulunan ve henüz ilk satışa, devre veya temlike konu edilmemiş yeni inşa edilen mesken nitelikli taşınmazlar |
| Kullanma yasağı | Yeni inşa edilen konutlara ilişkin muafiyet, bu taşınmazların kiraya verilmesi veya sair surette kullanılması hâllerinde uygulanmaz |
| Elçilik ve konsolosluklar | Karşılıklı olmak şartıyla yabancı devletlere ait olup elçilik ve konsolosluk olarak kullanılan mesken nitelikli taşınmazlar ile bunların müştemilatı |
İkinci satır, verginin en çok yanlış anlaşılan hükmüdür: birden fazla değerli konutu olan kişi de muafiyetten yararlanır; ancak yalnızca kapsama giren en düşük değerli taşınmaz için. Diğerleri için beyanname verilir ve vergi ödenir.
Değer Tespitine İtiraz ve Uyuşmazlıklar
Vergi değeri, tartışma konusu olabilir.
| Konu | Kural | Not |
|---|---|---|
| Değer kaynağı | Belediyece belirlenen bina vergi değeri | Esas |
| Takdir komisyonu | Asgari metrekare birim değeri | Dört yılda bir |
| İtiraz | Takdir kararlarına karşı dava | Süreli |
| Nitelik itirazı | Mesken değil, işyeri | Kapsam dışı iddiası |
| Fiilî kullanım | Tapu kaydı ve fiilî durum | Belgelenmeli |
| Yıkık veya kullanılamaz | Değer düzeltmesi | Talep |
| Beyan hatası | Düzeltme talebi | VUK m.116 |
| Dava | Tahakkuka karşı otuz gün | Vergi mahkemesi |
| Öneri | Bina vergi değerini her yıl kontrol edin | Eşik yakınsa |
Dördüncü ve dokuzuncu satırlar iki savunma alanını verir: taşınmazın mesken niteliğinde olmadığı, fiilen işyeri olarak kullanıldığı ortaya konabilirse verginin kapsamı dışında kalır; ayrıca eşik değere yakın taşınmazlarda bina vergi değerinin her yıl kontrol edilmesi, beklenmeyen bir mükellefiyetle karşılaşmayı önler.
Özel vergiler rehberlerimiz: değerli konut vergisi · emlak vergisi uyuşmazlıkları · motorlu taşıtlar vergisi · fazla ödenen damga vergisi · e-fatura ve e-arşiv · genç girişimci istisnası
Mükellef, Mükellefiyetin Başlangıcı ve Sona Ermesi
| Konu | Kural | Dayanak |
|---|---|---|
| Mükellef | Mesken nitelikli taşınmazların maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa taşınmaza malik gibi tasarruf edenler | 1319 m.45 |
| Paylı mülkiyet | Paylı mülkiyette mükellefiyet, her bir paydaşın payına düşen kısım için ayrı ayrı doğar | 1319 m.45 |
| Elbirliği mülkiyeti | Elbirliği mülkiyetinde malikler vergiden müteselsilen sorumludur | 1319 m.45 |
| Başlangıç | Mükellefiyet, bina vergi değerinin eşiği aştığı tarihi takip eden yıldan itibaren başlar | 1319 m.45 |
| Değerin altına düşmesi | İzleyen yıllarda bina vergi değeri eşiğin altında kalırsa, bu durum tevsik edici belgelerle vergi dairesine bildirilir ve o yıla ilişkin beyanname verilmez | Değerli Konut Vergisi Uygulama Genel Tebliği |
| Tüzel kişiler | Verginin mükellefi olmak bakımından gerçek kişi ile tüzel kişi ayrımı yapılmamıştır; şirket aktifine kayıtlı mesken de kapsamdadır | 1319 m.42, m.45 |
| Devir hâlinde | Taşınmazın satılması hâlinde mükellefiyet, ilgili yıl bakımından kanunda öngörülen esaslara göre belirlenir | 1319 m.45 |
Değerli Konut Vergisinde Beyan ve Muafiyet
Mükellefiyet beyanla başlar.
| Konu | Kural | Not |
|---|---|---|
| Beyan zamanı | İzleyen yılın şubat ayı sonu | Yıllık |
| Beyan yeri | Taşınmazın bulunduğu yer vergi dairesi | Belirli |
| Birden fazla konut | Tek beyanname | Toplu |
| Tek mesken muafiyeti | Türkiye’de tek konutu olanlar | Şartlı |
| Değeri en düşük olan | Birden fazla varsa | Muafiyet uygulanır |
| Kamu kurumları | Muaf | Kanuni |
| Yeni inşa | İlk yıl için özel hüküm | İnceleyin |
| Beyan edilmezse | Vergi ziyaı ve usulsüzlük | Ceza |
| Çözüm | Pişmanlıkla beyan | Ceza kesilmez |
Beşinci ve dokuzuncu satırlar iki noktayı verir: birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunanlar için muafiyet, değeri en düşük olan tek konut bakımından uygulanır; beyan yükümlülüğü atlanmışsa inceleme başlamadan pişmanlıkla beyanda bulunulması cezayı tamamen önler.
Özel vergiler rehberlerimiz: değerli konut vergisi · emlak vergisi uyuşmazlıkları · motorlu taşıtlar vergisi · fazla ödenen damga vergisi · e-fatura ve e-arşiv · genç girişimci istisnası
Değerli Konut Vergisinde Sık Sorulanlar
En çok merak edilen hususlar.
| Konu | Kural | Not |
|---|---|---|
| Kim öder | Eşik değeri aşan mesken sahipleri | Malik veya intifa hakkı sahibi |
| Emlak vergisi yerine mi geçer | Hayır | Ayrıca ödenir |
| Tek evim var | Muafiyet şartları varsa | Beyan yine gerekebilir |
| İki konutum var | Değeri düşük olana muafiyet | Diğeri vergilendirilir |
| Hisseli konut | Payınız oranında | Ayrı hesap |
| Nasıl hesaplanıyor | Eşiği aşan kısım üzerinden | Artan oranlı |
| Değeri yanlış görüyorum | Bina vergi değerine itiraz | Belediye ve dava |
| Beyan etmezsem | Vergi ziyaı ve usulsüzlük | Ceza |
| İlk adım | Bina vergi değerini öğrenin | Belediye |
Üçüncü ve altıncı satırlar iki noktayı verir: tek mesken muafiyetinden yararlanılsa dahi şartların taşındığının belgelenmesi ve gerekiyorsa beyan yükümlülüğünün yerine getirilmesi gerekir; ayrıca vergi taşınmazın tüm değeri üzerinden değil, kanuni eşiği aşan kısım üzerinden artan oranlı olarak hesaplanır.
Özel vergiler rehberlerimiz: değerli konut vergisi · emlak vergisi uyuşmazlıkları · motorlu taşıtlar vergisi · fazla ödenen damga vergisi · e-fatura ve e-arşiv · genç girişimci istisnası
Beyan ve Ödeme Takvimi
| Konu | Kural | Dayanak |
|---|---|---|
| Beyanname | Mesken nitelikli taşınmaza ilişkin bina vergi değeri, ilgili belediyeden alınan belge eklenmek suretiyle, taşınmazın bulunduğu yerdeki yetkili vergi dairesine beyanname ile bildirilir | 1319 m.47 |
| Beyan süresi | Beyanname, mükellefiyetin başladığı yılın 20 Şubat tarihine kadar verilir | 1319 m.47 |
| Tarh ve tahakkuk | Vergi, yetkili vergi dairesince yıllık olarak tarh ve tahakkuk olunur | 1319 m.47 |
| Ödeme | Vergi, ilgili yılın Şubat ve Ağustos aylarının sonuna kadar iki eşit taksitte ödenir | 1319 m.48 |
| Birden fazla taşınmaz | Birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunanlar, bunların tamamı için tek beyanname verir | 1319 m.47 |
| Ortak mülkiyet | Paydaşlar kendi payları için ayrı ayrı beyanname verir | 1319 m.45, m.47 |
| Yetki | Verginin uygulanmasına ilişkin usul ve esasları belirlemeye Hazine ve Maliye Bakanlığı yetkilidir | 1319 m.49 |
| Verginin niteliği | Ödenen değerli konut vergisi, gelir ve kurumlar vergisi matrahından indirilemez | 1319 m.49 |
Son satır işletmeler bakımından önemlidir: şirket aktifine kayıtlı bir konut için ödenen değerli konut vergisi, emlak vergisinden farklı olarak kazancın tespitinde gider yazılamaz.
Emlak Vergisi ile Karşılaştırma
| Ölçüt | Emlak vergisi | Değerli konut vergisi |
|---|---|---|
| Dayanak | 1319 sayılı Kanun m.1–41 | 1319 sayılı Kanun m.42–49 |
| Konu | Bina, arsa ve arazi | Yalnızca mesken nitelikli taşınmazlar |
| Eşik | Eşik yok; tüm taşınmazlar kapsamdadır | 2026 yılı için 17.711.000 TL |
| Matrah | Vergi değerinin tamamı | Vergi değerinin eşiği aşan kısmı |
| Oran | Bina, arsa ve arazi türüne göre binde bir ile binde altı arasında | Binde üç, binde altı ve binde on |
| Tarh ve tahsil | Belediyeler | Vergi dairesi |
| Beyan | Bildirim usulü; her yıl beyanname verilmez | Her yıl 20 Şubat’a kadar beyanname |
| Ödeme | Mart-Mayıs ve Kasım aylarında iki taksit | Şubat ve Ağustos aylarının sonuna kadar iki taksit |
| Gider yazma | İşletmeyle ilgiliyse gider yazılabilir | Gelir ve kurumlar vergisi matrahından indirilemez |
Son üç satır, aynı taşınmaz için iki ayrı takvim ve iki ayrı idare anlamına gelir: emlak vergisi belediyeye bildirimle, değerli konut vergisi ise vergi dairesine beyanname ile yürür ve ödeme ayları farklıdır.
Değerli Konut Vergisi ile Emlak Vergisi Farkı
İki vergi birlikte uygulanır.
| Ölçüt | Değerli konut vergisi | Emlak vergisi |
|---|---|---|
| Konu | Eşiği aşan mesken nitelikli taşınmazlar | Tüm bina ve araziler |
| Tahsil eden | Vergi dairesi | Belediye |
| Matrah | Eşiği aşan kısım | Vergi değerinin tamamı |
| Tarife | Artan oranlı | Sabit oranlı |
| Beyan | Yıllık beyanname | Bildirim |
| Ödeme | Şubat ve ağustos | Mayıs ve kasım |
| Muafiyet | Tek mesken | Emekli, engelli, dul, yetim |
| Değer kaynağı | Bina vergi değeri | Aynı |
| Sonuç | İkisi de ayrı ayrı ödenir | Birbirinin yerine geçmez |
Sekizinci ve dokuzuncu satırlar iki noktayı verir: her iki vergi de belediyece belirlenen bina vergi değerine dayandığından bu değere yapılacak başarılı bir itiraz iki vergiyi birden etkiler; ancak vergiler birbirinin yerine geçmez ve ayrı ayrı ödenir.
Özel vergiler rehberlerimiz: değerli konut vergisi · emlak vergisi uyuşmazlıkları · motorlu taşıtlar vergisi · fazla ödenen damga vergisi · e-fatura ve e-arşiv · genç girişimci istisnası
Değerli Konut Vergisinde Dava ve İtiraz Yolu
Uyuşmazlık iki farklı zeminde çözülür.
| Konu | Kural | Not |
|---|---|---|
| Değer itirazı | Bina vergi değerine karşı | Takdir kararı |
| Takdir kararına dava | İlan süresi içinde | Vergi mahkemesi |
| Tahakkuka dava | Beyan sonrası | Otuz gün |
| İhtirazi kayıt | Beyanda çekince | Dava hakkı saklı |
| Kapsam itirazı | Mesken niteliğinde değil | Nitelendirme |
| Muafiyet itirazı | Tek mesken şartı | Belge |
| Düzeltme | Açık hata varsa | Beş yıl |
| Şikâyet | Ret hâlinde Bakanlığa | Üst makam |
| Öneri | İhtirazi kayıtla beyan edin | Hem ceza hem dava hakkı korunur |
Dördüncü ve dokuzuncu satırlar en akıllı yolu verir: mükellefiyetin doğup doğmadığı tartışmalıysa beyanname ihtirazi kayıt konularak verilmeli ve tahakkuka karşı dava açılmalıdır; böylece hem beyan edilmeme nedeniyle ceza riski doğmaz hem dava hakkı korunur.
Özel vergiler rehberlerimiz: değerli konut vergisi · emlak vergisi uyuşmazlıkları · motorlu taşıtlar vergisi · fazla ödenen damga vergisi · e-fatura ve e-arşiv · genç girişimci istisnası
Uyuşmazlık Yolları
| Konu | Kural | Dayanak |
|---|---|---|
| Vergi değerine itiraz | Takdir komisyonlarınca belirlenen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerine karşı, kanunda öngörülen süre ve usulde dava açılabilir | 1319 m.29; VUK m.72 ve devamı |
| Tahakkuka karşı dava | Beyan üzerine tahakkuk eden vergiye karşı, ihtirazi kayıt konulmuşsa tahakkuk fişinin düzenlenmesinden itibaren otuz gün içinde dava açılabilir | VUK m.378; 2577 sayılı İYUK m.7, m.27 |
| İkmalen tarhiyat | Eksik beyan tespit edilirse ikmalen veya re’sen tarhiyat yapılır; ihbarnameye karşı otuz gün içinde dava açılır | VUK m.29, m.30; İYUK m.7 |
| Vergi hatası | Matrah veya hesap hatası bulunması hâlinde beş yıllık düzeltme zamanaşımı içinde düzeltme ve şikâyet yolu işletilir | VUK m.116–126 |
| Ceza | Beyanname verilmemesi hâlinde usulsüzlük cezası, ziyaa uğratılan vergi için vergi ziyaı cezası kesilir | VUK m.352, m.344 |
| Uzlaşma ve indirim | Kesilen cezalar bakımından uzlaşma ve VUK m.376 kapsamındaki indirim yolları açıktır | VUK Ek m.1; m.376 |
| Zamanaşımı | Tarh zamanaşımı, vergi alacağının doğduğu takvim yılını takip eden yılın başından itibaren beş yıldır | VUK m.114 |
Sayısal Örnek: 2026 Yılı Hesabı
Bina vergi değeri 30.000.000 TL olan ve mükellefin tek meskeni olmayan bir konut için hesap aşağıdaki gibidir.
| Adım | İşlem | Tutar |
|---|---|---|
| Bina vergi değeri | Belediyece belirlenen değer | 30.000.000 TL |
| Eşik | 2026 yılı eşiği düşülür | − 17.711.000 TL |
| Birinci dilim | 17.711.000 TL ile 26.567.000 TL arasındaki 8.856.000 TL için binde üç | 26.568 TL |
| İkinci dilim | 26.567.000 TL’yi aşan 3.433.000 TL için binde altı | 20.598 TL |
| Toplam vergi | İki dilimin toplamı | 47.166 TL |
| Ödeme | Şubat ve Ağustos aylarının sonuna kadar iki eşit taksit | Taksit başına 23.583 TL |
| Muafiyet ihtimali | Mükellefin kapsama giren başka meskeni yoksa veya bu taşınmaz en düşük değerli olanıysa muafiyet uygulanır | 1319 m.46 |
Hesap, tarifenin neden “aşan kısım” üzerinden işlediğini gösterir: 30.000.000 TL değerindeki konutun tamamı değil, yalnızca eşiği aşan 12.289.000 TL’lik kısım vergilendirilir ve bu kısım da kendi içinde dilimlere ayrılır.
Değerli Konut Vergisinde Planlama
Eşiğe yakın taşınmazlarda takip önemlidir.
| Konu | Kural | Not |
|---|---|---|
| 1. Değer takibi | Bina vergi değeri her yıl artar | Eşik yaklaşabilir |
| 2. Belediye sorgusu | Güncel değeri öğrenin | Yıllık |
| 3. Takdir kararları | Dört yılda bir belirlenir | İlan dönemi |
| 4. İtiraz penceresi | Takdir kararına dava | Süreli |
| 5. Nitelik kontrolü | Mesken mi, işyeri mi | Kapsam |
| 6. Muafiyet şartı | Tek mesken | Belgeleyin |
| 7. Beyan takvimi | Şubat ayı | Hatırlatma |
| 8. Paylı mülkiyet | Pay oranında hesap | Ayrı |
| 9. Öneri | Eşiğe yakınsanız her yıl kontrol edin | Beklenmeyen mükellefiyet |
Üçüncü ve dokuzuncu satırlar iki pratik noktayı verir: asgari metrekare birim değerleri belirli aralıklarla yeniden takdir edildiğinden bu dönemlerde taşınmaz değerinde belirgin artışlar ortaya çıkabilir; eşik değere yakın taşınmaz sahiplerinin bu takdir kararlarını takip etmesi ve gerekiyorsa süresinde itiraz etmesi gerekir.
Özel vergiler rehberlerimiz: değerli konut vergisi · emlak vergisi uyuşmazlıkları · motorlu taşıtlar vergisi · fazla ödenen damga vergisi · e-fatura ve e-arşiv · genç girişimci istisnası
Beyan Öncesi Kontrol Listesi
| Kontrol | Neden gerekli? | Dayanak |
|---|---|---|
| Taşınmazın niteliği | Vergi yalnızca mesken nitelikli taşınmazlara uygulanır; işyeri, arsa ve arazi kapsam dışıdır | 1319 m.42 |
| Bina vergi değeri | Belediyeden alınacak belgeyle güncel bina vergi değeri teyit edilir | 1319 m.47 |
| Eşik karşılaştırması | Değer, ilgili yılın eşiğini aşıyor mu? 2026 için 17.711.000 TL | 1319 m.42; 88 Seri No.lu Tebliğ |
| Muafiyet testi | Kapsama giren birden fazla mesken varsa, en düşük değerli olan muafiyet kapsamındadır | 1319 m.46 |
| Hisse durumu | Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı için değerlendirme yapar | 1319 m.45 |
| Yeni konut istisnası | İlk satışa konu edilmemiş yeni inşa edilen konutlarda muafiyet vardır; kiraya verilirse uygulanmaz | 1319 m.46 |
| Beyan tarihi | Beyanname 20 Şubat’a kadar verilir | 1319 m.47 |
| Değer düşerse | Bina vergi değeri eşiğin altına inmişse durum belgelenerek bildirilir ve beyanname verilmez | Uygulama Genel Tebliği |
Listenin dördüncü maddesi, yıllar içinde en çok fazla ödemeye yol açan noktadır: birden fazla konutu olan mükelleflerin kapsama giren en düşük değerli taşınmazı için muafiyet uygulanır ve bunun beyannamede doğru gösterilmesi gerekir.
Değerli Konut Vergisinde Mükellef Belirlenmesi
Sıralama kanunla belirlenmiştir.
| Konu | Kural | Not |
|---|---|---|
| 1. Malik | Tapu maliki | Asıl mükellef |
| 2. İntifa hakkı sahibi | Varsa o mükelleftir | Çıplak mülkiyet değil |
| 3. Tasarruf eden | Malik ve intifa yoksa | Fiilî |
| Paylı mülkiyet | Payları oranında ayrı | Her ortak |
| Elbirliği mülkiyeti | Müteselsil sorumluluk | Ortaklar |
| Miras | Mirasçılar payları oranında | Tescil sonrası |
| Satış | Mükellefiyet devreder | Yıl esası |
| Tüzel kişiler | Şirket adına kayıtlı | Mükellef |
| Öneri | Tapu ve intifa durumunu kontrol edin | Yanlış mükellefiyet |
İkinci ve beşinci satırlar iki noktayı verir: taşınmaz üzerinde intifa hakkı bulunuyorsa verginin mükellefi çıplak mülkiyet sahibi değil intifa hakkı sahibidir; elbirliği mülkiyetinde ise ortaklar vergiden müteselsilen sorumlu tutulur.
Özel vergiler rehberlerimiz: değerli konut vergisi · emlak vergisi uyuşmazlıkları · motorlu taşıtlar vergisi · fazla ödenen damga vergisi · e-fatura ve e-arşiv · genç girişimci istisnası
Sıkça Sorulan Sorular
2026 yılında değerli konut vergisi eşiği ne kadar?
2026 yılında bina vergi değeri 17.711.000 TL’yi aşan mesken nitelikli taşınmazlar vergiye tabidir (88 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği). Tarife; 26.567.000 TL’ye kadar olan kısım için binde üç, 35.425.000 TL’ye kadar olan kısım için binde altı, fazlası için binde on olarak uygulanır. 2025 yılı eşiği 15.709.000 TL idi.
Birden fazla değerli konutum var; muafiyetten yararlanabilir miyim?
Evet, ancak sınırlı olarak. 1319 sayılı Kanun m.46 uyarınca, birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunanların değerli konut vergisi konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazı muafiyet kapsamındadır. Diğer taşınmazlar için beyanname verilir ve vergi ödenir. Muafiyet, tek meskene hisse ile sahip olunması hâlinde hisseye düşen kısım için de uygulanır.
Değerli konut vergisini gider yazabilir miyim?
Hayır. 1319 sayılı Kanun’un 49. maddesi uyarınca ödenen değerli konut vergisi, gelir ve kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider olarak indirilemez. Bu yönüyle emlak vergisinden ayrılır.
Değerli konut vergisi nedir?
2019’da 7194 sayılı Kanunla getirilen, 1319 sayılı Kanun m.42-49’da düzenlenen bir vergidir. Bina vergi değeri kanuni eşiği aşan mesken nitelikli taşınmazlardan alınır. Emlak vergisinden ayrı, ek bir vergidir.
Değerli konut vergisini kimler öder?
Bina vergi değeri kanuni eşiği aşan mesken nitelikli taşınmazların maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa malik gibi tasarruf edenler öder (1319 m.45). Eşik 2026 yılı için 17.711.000 TL’dir. İşyeri, arsa ve arazi bu verginin konusu değildir.
Değerli konut vergisi nasıl hesaplanır?
Matrah, bina vergi değerinin kanuni eşiği aşan kısmıdır; verginin tamamı değil yalnızca aşan kısım vergilendirilir. Vergi, artan oranlı tarifeye göre hesaplanır ve tarife her yıl güncellenir.
Değerli konut vergisinde değere itiraz edilebilir mi?
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce yapılan ayrı değerleme ve buna karşı on beş günlük itiraz usulü 7221 sayılı Kanunla kaldırılmıştır. Bugün itiraz; bina vergi değerinin dayanağı olan takdir komisyonu kararlarına ve beyan üzerine yapılan tahakkuka karşı, vergi yargısı yoluyla ileri sürülür.
Değerli konut vergisi emlak vergisinin yerine mi geçer?
Hayır. Değerli konut vergisi emlak vergisinden ayrı, ek bir vergidir. Eşiği aşan bir mesken hem emlak vergisine hem değerli konut vergisine tabi olabilir.
Değerli konut vergisi nasıl beyan edilir?
Mükellef, taşınmazın bulunduğu yer vergi dairesine beyanname vererek vergisini tahakkuk ettirir ve kanunda belirlenen taksit zamanlarında öder. Birden fazla değerli konut ve aile bireyleri yönünden özel kurallar bulunur.
Değerli konut vergisi ve değer tespiti konusunda uzman desteği alın
Hukukçular Evi uzman avukat kadrosuyla yanınızda.
