Aile Konutuna Eşin Rızası Olmadan İpotek Konulabilir mi? (TMK 194)

Kısa cevap: Hayır. Aile konutu niteliği taşıyan taşınmaz üzerinde, malik olmayan eşin açık rızası alınmadan ipotek kurulamaz. TMK m.194/1’in emredici koruması, banka kredileri ve üçüncü kişi borçlarına teminat olarak verilen ipotekler için de geçerlidir; rızasız kurulan ipotek, aile mahkemesinde açılacak davayla kaldırılabilir. Bu rehberde kuralı, Hukuk Genel Kurulu içtihadını ve izlenecek yolu anlatıyoruz.

Neden İpotek de Rızaya Bağlı?

İpotek, ödenmeyen borçta konutun icra yoluyla satışına giden kapıyı açar; yani ailenin barınma güvencesini doğrudan tehdit eden bir sınırlamadır. Kanun koyucu bu yüzden eşlerin hukuki işlem serbestisine aile konutu özelinde istisna getirmiş, malik eşin tek başına karar veremeyeceği bir alan yaratmıştır. Borcun kaynağı önemli değildir: malik eşin kendi kredisi, işletme borcu ya da bir üçüncü kişinin borcuna kefalet niteliğindeki teminat ipoteği — hepsi aynı rıza şartına tabidir. Hukuk Genel Kurulu çocukların kredisi için (Yargıtay HGK, 15.04.2015, E.2013/2056, K.2015/1201), üçüncü kişinin borcu için (Yargıtay HGK, 15.05.2015, E.2013/2306, K.2015/1356) ve dava dışı bir şirket yararına (Yargıtay HGK, 07.12.2021, E.2018/1094, K.2021/1616) kurulan ipoteklerde açık rızayı aramış; son kararda ipoteğin konut kredisinin teminatı olmasının da sonucu değiştirmediğini belirtmiştir.

“Açık Rıza” Ne Demek?

Rıza için kanunda özel bir şekil öngörülmemiştir; ancak Yargıtay, rızanın açık olmasını arar. Hukuk Genel Kurulunun ifadesiyle, malik olmayan eşin izni için şekil şartı bulunmamakla birlikte iznin açık olması gerekir (Yargıtay HGK, 16.04.2025, E.2023/707, K.2025/240). Malik olmayan eşin işlemden yalnızca haberdar olması, sessiz kalması ya da genel nitelikte bir onayının bulunması yeterli değildir; Genel Kurul, işlemden haberdar olmanın açık rızanın yerine geçmeyeceğini kabul etmiştir (Yargıtay HGK, 15.04.2015, E.2013/2056, K.2015/1201). Rızanın ipotek işlemine özgü ve tereddüde yer bırakmayacak biçimde verilmesi gerekir; kredi sözleşmesine müteselsil kefil olarak imza atmak bile dört ay sonra kurulan ipoteğe rıza sayılmamıştır (Yargıtay 2. HD, 20.02.2024, E.2022/9320, K.2024/1033). Uygulamada bankaların, kredi dosyasında eşin ipoteğe muvafakatini ayrıca ve yazılı olarak almasının sebebi budur. Rıza hiç alınmamışsa işlem geçerlilik kazanamaz; rızanın verildiğini ispat yükü de işlemi yapan malik eş ile alacaklıdadır (Yargıtay HGK, 07.12.2021, E.2018/1094, K.2021/1616).

Tapuda Şerh Yoksa Banka Korunur mu? (HGK Çizgisi)

En çok tartışılan senaryo şudur: tapu kütüğünde “aile konutu” şerhi yoktur, banka da konutun aile konutu olduğunu bilmediğini ileri sürerek TMK m.1023’teki tapuya güven korumasına sığınır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu savunmayı ağırlıklı çizgisinde kabul etmemektedir: şerh açıklayıcıdır, kurucu değildir. HGK, 21.10.2015 tarihli kararında (E.2015/247, K.2015/2323) şerh bulunmasa dahi açık rıza alınmadan kurulan banka ipoteğinin geçersiz olduğunu ve kaldırılması gerektiğini benimsemiş; 28.11.2019 tarihli, E.2019/318, K.2019/1238 sayılı kararında da şerhin yokluğunun rıza şartını ortadan kaldırmadığını yinelemiştir. Bu çizginin karşısında da bir Genel Kurul kararı vardır: 24.04.2013 tarihli, E.2012/1567, K.2013/579 sayılı kararda şerh yoksa iyiniyetli üçüncü kişinin TMK m.1023 ile korunacağı ve alacaklının kötüniyetini eşin ispat etmesi gerektiği kabul edilmiştir. Ancak 2015’ten sonraki Genel Kurul kararları TMK m.194’ün emredici amacını önde tutmuş; 07.12.2021 tarihli, E.2018/1094, K.2021/1616 sayılı kararda işlem tarafı üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmamasının önemi bulunmadığı açıkça belirtilmiştir. Somut dosyanızda ipotek tarihi ve delil durumu bu değerlendirmeyi etkileyeceğinden süreç mutlaka avukatla yürütülmelidir.

Hukuk Genel Kurulu Kararları: Rızasız İpotekte Gelişen Çizgi

Aile konutu üzerindeki rızasız ipotek, Hukuk Genel Kurulunun önüne pek çok kez gelmiştir. Kararlar birlikte okunduğunda üç sonuç öne çıkar: koruma şerhe değil konutun aile konutu niteliğine bağlıdır; alacaklının iyiniyet savunması ağırlıklı olarak dinlenmez; açık rızanın varlığını işlemi yapan taraf ispatlar. 2013 tarihli karar ise şerhsiz durumda iyiniyetli üçüncü kişiyi koruduğu için karşı görüşün dayanağı olarak anılmaya devam etmektedir.

Tablodaki kararların ortak mesajı, dosyada iki ayrı ispat konusunun bulunduğudur: davacı eş, konutun ipotek tarihinde aile konutu olduğunu; davalılar ise açık rızanın verildiğini ispatlar. Aşağıdaki dava ve ispat bölümleri bu ayrıma göre okunmalıdır.

Rızasız İpoteğin Akıbeti: İpoteğin Kaldırılması Davası

Açık rıza alınmadan kurulan ipotek, malik olmayan eşin rızası tamamlanmadıkça bağlayıcılık kazanmaz. Malik olmayan eş, ipotek alacaklısına ve malik eşe karşı aile mahkemesinde ipoteğin kaldırılması davası açar (4787 sayılı Kanun m.4). Davacı, taşınmazın ipotek tarihinde aile konutu olarak özgülendiğini (birlikte oturma, adres kayıtları, tanık, fatura ve benzeri delillerle) ortaya koyar; açık rızanın verildiğini ispat yükü ise işlemi yapan malik eş ile alacaklıdadır (Yargıtay HGK, 07.12.2021, E.2018/1094, K.2021/1616). Aynı davada konutun aile konutu olduğunun tespiti ile tapuya şerh konulması da talep edilebilir. Rızasız satış senaryosunun paralel rejimini tapu iptali rehberimizde inceledik.

Malik Olmayan Eş İçin Önleyici Adım: Şerh

Sorun çıkmadan korunmanın yolu, TMK m.194/3’ün tanıdığı imkânı kullanmaktır: malik olmayan eş, tek başına başvuruyla tapu kütüğüne aile konutu şerhi koydurabilir. Şerh, konut üzerinde işlem yapmak isteyen herkese durumu görünür kılar ve iyi niyet tartışmasını baştan kapatır. Şerhin nasıl konulacağını adım adım rehberimizde, başvuru metnini ise dilekçe örneğimizde bulabilirsiniz; kavramın kapsamı için aile konutu rehberimize bakabilirsiniz.

Borç Ödenirse veya Rıza Verilirse

Malik olmayan eş isterse işleme sonradan onay vererek ipoteği ayakta tutabilir; rıza tamamlanınca geçersizlik ortadan kalkar. Evlilik boşanmayla sona erdiğinde de koruma sona erer; Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, boşanmanın kesinleşmesiyle rızasız işlemin yapıldığı andan itibaren geçerlilik kazandığını kabul etmiştir (Yargıtay 2. HD, 01.06.2026, E.2026/3109, K.2026/5688). Borcun tamamen ödenmesi hâlinde ise ipoteğin tapudan silinmesi gündeme gelir; bu sürecin işleyişini ipoteğin terkini rehberimizde, ödenmeyen borçta alacaklının izlediği takip yolunu da ipoteğin paraya çevrilmesi rehberimizde anlattık.

Kural: Açık Rıza Şart

TMK m. 194/1 uyarınca eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. İpotek tesisi, konut üzerinde aynî bir hak kurulması olduğundan bu kapsamdadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 06.12.2017 tarihli, E. 2017/2-2934, K. 2017/1556 sayılı kararında (ipotek bir sigorta şirketi lehine kurulmuştu; Genel Kurul ipoteğin kaldırılmasına ilişkin direnmeyi 18’e karşı 3 oyla yerinde buldu) ilke şöyle ifade edilmiştir:

“Bu madde hükmü ile aile konutu şerhi konulmuş olmasa da eşlerin birlikte yaşadıkları aile konutu üzerindeki fiil ehliyetleri sınırlandırılmıştır. Sınırlandırma aile konutu şerhi konulduğu için değil, konutun aile konutu vasfı bulunduğu için getirilmiştir. Bu sebeple tapuya aile konutu şerhi verilmese bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Eş söyleyişle aile konutunun maliki olan eş aile konutundaki yaşantıyı güçlüğe sokacak biçimde tek başına aile konutunu bir ayni hakla sınırlandıramaz.”

Rızaya Bağlı Olan Yalnız İpotek Değil: TMK m.194/1’in Üç İşlemi

İpotek tartışması, maddenin yalnız bir yüzüdür. TMK m.194’ün birinci fıkrası aslında üç ayrı işlemi diğer eşin açık rızasına bağlar: eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.

İpotek, üçüncü kalemin — hakları sınırlama — bir görünümüdür. Ancak aynı kalem içine intifa hakkı kurulması, oturma hakkı tanınması ve taşınmaz üzerinde başkaca sınırlı aynî hak tesisi de girer. İkinci kalem devirdir: satış, bağış veya trampa yoluyla mülkiyetin geçirilmesi rızaya bağlıdır. Birinci kalem ise mülkiyetle hiç ilgili değildir: kira sözleşmesinin feshi.

Kira feshine ilişkin kural özellikle dikkat çekicidir. Sözleşmeler hukukunun genel kuralı uyarınca sözleşmenin tarafı olmayan kişinin fesih konusunda bir hakkı bulunmaz; buna karşılık TMK m.194/1, kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin açık rızası bulunmadıkça sözleşmenin feshedilemeyeceğini öngörerek bu genel kurala istisna getirmiştir. Yani konut kiralıksa ve sözleşme yalnız bir eşin adına ise, o eş tek başına fesih bildiriminde bulunamaz.

Bu nedenle koruma yalnız tapulu konutlar için değil, kirada oturan aileler için de işler.

Rıza Verilmezse Ne Olur? TMK m.194/2 ve Hâkimin Müdahalesi

Rıza şartı tek yönlü bir veto hakkı değildir. Kanun, rızanın haksız yere esirgenmesi ihtimalini de düşünmüş ve dengeleyici bir hüküm getirmiştir.

TMK m.194’ün ikinci fıkrasına göre rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir. Madde gerekçesinde bunun sebebi açıkça belirtilmiştir: diğer eşin, kanunun kendisine tanıdığı rıza verme yetkisini haklı sebep olmaksızın esirgemesi ve bu yolla hakkını kötüye kullanması mümkündür; bunun önlenmesi için rızaya muhtaç olan eşe hâkime başvurma yetkisi tanınmıştır.

Hükmün iki ayrı hâli kapsadığına dikkat edilmelidir. Birincisi rızanın sağlanamaması: eşe ulaşılamaması, ayırt etme gücünün bulunmaması gibi fiilî imkânsızlık hâlleri. İkincisi haklı sebep olmadan rıza verilmemesi: eşin ulaşılabilir olduğu ancak makul bir gerekçe göstermeksizin rıza vermediği hâller.

Bu yol, kredi kullanmak isteyen ancak eşinden rıza alamayan malik eş bakımından da işler. Dolayısıyla “eşim rıza vermiyor, hiçbir şey yapamıyorum” değerlendirmesi eksiktir; kanun bu tıkanıklığı çözmek için mahkeme yolunu açık tutmuştur.

Şerhin Kapsamı ve Sınırları — TMK m.194/3

Şerh, korumayı üçüncü kişilere karşı görünür kılan araçtır; ancak kimin, hangi taşınmaz için isteyebileceği sınırlıdır.

Maddenin üçüncü fıkrasına göre aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir. Kanun talep hakkını malik olmayan eşe tanır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 11.06.2014 tarihli ve 1756 (2014/4) sayılı Genelgesi ise şerhin malik eş veya eşler birlikte tarafından da istenebileceğini, talebin vekil ya da kanuni temsilci aracılığıyla yapılabileceğini kabul eder.

Üç sınır özellikle önemlidir. Birincisi, şerh imkânı yalnız eşlerden birinin adına kayıtlı taşınmazlar için geçerlidir; üçüncü kişilere ait taşınmazlar üzerine aile konutu şerhi konulamaz. İkincisi, şerh yalnız fiilen aile konutu olarak kullanılan taşınmaz üzerine konulur. Üçüncüsü, eşin başka taşınmazları bulunsa da şerh yalnız fiilen aile konutu olarak kullanılan taşınmaz için istenebilir; tapu müdürlüğü bunu yerleşim yeri belgesiyle arar. Genelgeye göre taşınmaz üçüncü kişiye ait olup eşlerden biri üzerinde intifa hakkına sahipse, şerh intifa hakkı üzerine işlenir.

Şerhin hukukî niteliği — kurucu mu, açıklayıcı mı olduğu — öğretide tartışmalıdır. Hukuk Genel Kurulunun 2017, 2019 ve 2021 tarihli kararları korumanın şerhten değil konutun aile konutu niteliğinden doğduğunu kabul eder; 2013 tarihli kararı ise şerhsiz durumda iyiniyetli üçüncü kişiyi korumuştur. Tartışmanın özü, aile birliğinin korunması ile üçüncü kişilerin iyiniyetinin korunması arasındaki dengedir. Bu belirsizlik, şerhi önleyici bir tedbir olarak daha da değerli kılar: şerh varsa tartışma büyük ölçüde kapanır.

Kirada Oturuyorsanız: Bildirimle Sözleşmenin Tarafı Olmak — TMK m.194/4

Aile konutu koruması yalnız mülkiyetle sınırlı değildir. Kanun, kira ile sağlanan aile konutları için ayrı ve çok işlevsel bir imkân tanımıştır.

TMK m.194’ün dördüncü fıkrasına göre aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.

Mekanizma tek taraflıdır: kiraya verenin onayı veya diğer eşin rızası aranmaz. Kiralayana yapılacak bildirim tek başına sonucu doğurur ve bildirimde bulunan eş sözleşmenin tarafı hâline gelir. Bunun pratik karşılığı büyüktür: tahliye ve fesih işlemleri artık ona da tebliğ edilmek zorundadır, kira ilişkisinden doğan haklarını doğrudan kullanabilir ve eşi evi terk etse dahi sözleşme ayakta kalır.

Madde bir bedel de öngörür: bildirimde bulunan eş, diğer eşle birlikte kira bedelinden müteselsilen sorumlu hâle gelir. Yani koruma, sorumlulukla birlikte gelir. Bildirimin ispat edilebilir biçimde — tercihen noter aracılığıyla — yapılması, sonradan doğacak tartışmaları önler.

Kira sözleşmesinin feshinin de m.194/1 uyarınca rızaya bağlı olduğu hatırlandığında, kirada oturan eş bakımından iki katmanlı bir koruma ortaya çıkar: fesih rızaya bağlıdır ve bildirimle sözleşmeye taraf olunabilir. Şerh sürecinin işleyişi için aile konutu şerhi değerlendirme aracımıza bakabilirsiniz.

Aynı koruma Türk Borçlar Kanunu’nda da tekrarlanır. TBK m.349’a göre aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, sözleşmeyi eşinin açık rızası olmadan feshedemez; rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen kiracı hâkimin müdahalesini isteyebilir. Kiracının eşi bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelmişse kiraya veren, fesih bildirimini ve sözleşmenin feshi için gerekli ödeme süresini kiracı ile eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır. Bu nedenle TMK m.194/4 bildirimi yapan eş, kendisine ayrıca gönderilmeyen bir ihtara karşı bu eksikliği ileri sürebilir.

Bankanın İyiniyet Savunması: İki Eğilim ve Özen Yükümlülüğü

Şerh yoksa banka korunur mu sorusu, uygulamanın en tartışmalı noktasıdır ve Hukuk Genel Kurulu içtihadında iki eğilim görülür. Aşağıdaki kutu ağırlıklı çizgiyi, karşı görüşü ve dosyada izlenecek pratik yolu özetler.

Bankanın Bilgisini Gösteren Olgular

Hukuk Genel Kurulu’nun 19.06.2015 tarihli, E.2015/528, K.2015/1713 sayılı kararında, bankanın ipotek tesisi için eşin rızasını alma yönünde girişimde bulunmuş olması, taşınmazın aile konutu niteliğini bilmediğinin söylenemeyeceği sonucuna dayanak yapılmıştır. Taşınmazı kendi ekspertiz raporunda konut olarak belirleyen bankanın da TMK m.1023’teki korumadan yararlanamayacağı kabul edilmiştir (Yargıtay HGK, 28.11.2019, E.2019/318, K.2019/1238). Yargıtay 2. Hukuk Dairesi ayrıca, konutun aile konutu olduğunu bilen bankanın sözleşmenin hâkim tarafı olarak muvafakat belgesindeki imzanın sıhhatini denetlemek zorunda olduğunu belirtmiştir (Yargıtay 2. HD, 01.02.2021, E.2020/5801, K.2021/896).

Dosyaya yansıtılabilecek diğer olgular:

• Kredi başvurusunda konutun ikametgâh adresi olarak gösterilmesi
• Banka kayıtlarında adresin ev adresi olarak yer alması
• Ekspertiz raporunda konutun oturuluyor olduğunun tespiti
• Bankanın eşten muvafakat istemiş ama alamamış olması
• Müşteri dosyasında medeni hâlin evli olarak kayıtlı bulunması
• Aynı adrese gönderilen banka tebligatları

Dava: Tespit ve Kaldırma Birlikte

Açılacak dava, taşınmazın aile konutu olduğunun tespiti ile ipoteğin kaldırılması taleplerini birlikte içerir. Uygulamada mahkemeler kabul hâlinde ayrıca taşınmaza aile konutu şerhi konulmasına da karar vermektedir.

• Görevli mahkeme: Aile mahkemesi (4787 sayılı Kanun m.4).
• Davacı: Konutun maliki olmayan eş.
• Davalılar: Malik eş ve tapuda ipotek alacaklısı görünen kişi (çoğunlukla banka). İpotek el değiştirmişse güncel alacaklı tapudan kontrol edilmelidir.

Bankayı Davalı Göstermek Şart

Bu usul ayrıntısı sonucu doğrudan etkiler. Hukuk Genel Kurulu’nun 19.06.2015 tarihli, E.2015/528, K.2015/1713 sayılı kararına konu dosyada ipotek alacaklısı, borcu ödeyerek bankanın yerine geçen kefildi ve Genel Kurul bu kefilin halefiyetle devraldığı rehin hakkı için tapuya güven ilkesine dayanamayacağını kabul etti. Aynı kararda, eşin rızası bulunmayan ipoteğin geçersiz olması nedeniyle kaldırma yerinde bulunmakla birlikte, davaya katılan ferî müdahil banka taraf olmadığından hükmün yalnız taraflar hakkında kurulacağı ve banka aleyhine hüküm ile gider yüklenmesinin doğru olmadığı belirtilmiştir.

Pratik sonuç: banka ferî müdahil olarak değil, davalı sıfatıyla gösterilmelidir. Aksi hâlde kararın bankaya karşı ileri sürülmesinde sorun doğar.

Karar Yalnız Aile Konutu Olan Bölümü Kapsar

İpotek bazen aile konutunun bulunduğu binanın tamamına ya da aynı parsel üzerindeki birden fazla yapıya kurulur. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, her katında bir daire bulunan iki katlı binada yalnız zemin kattaki bölümün aile konutu olarak kullanıldığı dosyada ipoteğin taşınmazın tamamı için kaldırılmasını doğru bulmamış; kaldırmanın ipotek tarihinde ve hâlen aile konutu olarak kullanılan bağımsız bölümle sınırlı tutulmasını istemiştir (Yargıtay 2. HD, 09.10.2019, E.2019/6360, K.2019/9875). Tapuda “arsa” olarak kayıtlı ve üzerinde birden fazla yapı bulunan bir taşınmazda da önce aile konutu olarak kullanılan bölümün keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenmesi gerektiği kabul edilmiştir (Yargıtay 2. HD, 13.10.2021, E.2021/4627, K.2021/7256). Bu nedenle dava dilekçesinde aile konutunun binadaki yeri ve varsa bağımsız bölüm numarası açıkça gösterilmelidir.

Neyi İspatlamanız Gerekiyor?

• Konutun aile konutu olduğu: Eşlerin birlikte yaşadığı, hayatın merkezini oluşturan konut olması. İkametgâh kaydı, faturalar, muhtarlık belgesi, okul kayıtları, tanık beyanları. Bu ispat davacı eşe düşer; ispat edilemezse dava reddedilir (Yargıtay 2. HD, E.2023/868, K.2023/6027).
• İpotek tarihinde bu vasfın bulunduğu: Zaman bakımından örtüşme önemlidir.
• Rıza konusu: Açık rızanın alındığını ispat yükü sizde değil, işlemi yapan malik eş ile alacaklıdadır (Yargıtay HGK, 07.12.2021, E.2018/1094, K.2021/1616; Yargıtay 2. HD, 20.02.2024, E.2022/9320, K.2024/1033). Size atfedilen bir muvafakat imzası varsa ona karşı izlenecek yol aşağıda ayrıca anlatılmıştır.
• Bankanın bilgisi: Yukarıda sayılan olgular. Konutun aile konutu olduğunu bilen veya bilmesi gereken alacaklı tapu siciline güvenemeyeceğinden (TMK m.1024; Yargıtay HGK, 19.06.2015, E.2015/528, K.2015/1713), bu olgular ağırlıklı çizgi benimsenmese dahi sonucu güçlendirir.

Rıza Belgesi Varsa: İmza, Kefalet ve İrade Sakatlığı

Alacaklılar çoğu dosyada eşin imzasını taşıyan bir muvafakatname ya da tapudaki resmî senette “ipoteğe muvafakat ediyorum” ibaresi sunar. Bu belgeye karşı izlenecek yol, itirazın türüne göre değişir.

İmza resmî senetteyse ve size ait değilse. Resmî senetteki yazı veya imzayı inkâr eden taraf bu iddiasını ancak ayrı bir davayla ileri sürebilir; o davada senede resmîlik niteliği veren görevli de gösterilir ve hâkim gerekirse dava açılması için iki haftalık kesin süre verir (HMK m.208/4). Hukuk Genel Kurulu, muvafakat imzasının tapudaki resmî senette yer aldığı dosyada sahtelik iddiasının derdest dava içinde karara bağlanamayacağını, davacıya bu süre verilmesi gerektiğini kabul etmiştir (Yargıtay HGK, 16.04.2025, E.2023/707, K.2025/240). Bu sürenin kaçırılmaması, davanın kaderini belirleyebilir.

İmza adi bir belgedeyse. Adi senetteki imza itirazı aynı davada ön sorun olarak incelenebilir (HMK m.208/3). Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, rıza belgesindeki imzanın davacıya ait olmadığı bilirkişi incelemesiyle anlaşılan dosyada ipoteği geçersiz saymış ve bankanın iyiniyet savunmasını dinlememiştir (Yargıtay 2. HD, E.2023/1306, K.2023/5689). Aynı Daire, konutun aile konutu olduğunu bilen bankanın imzanın sıhhatini denetlemek zorunda olduğunu, dava sırasında ipotek kaldırıldığında da banka lehine yargılama gideri ve vekâlet ücretine hükmedilemeyeceğini belirtmiştir (Yargıtay 2. HD, 01.02.2021, E.2020/5801, K.2021/896).

Kredi sözleşmesine kefil olarak imza attıysanız. Kefalet, ipoteğe rıza anlamına gelmez. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, kredi sözleşmesini müteselsil kefil olarak imzalayan eşin bu kefaletinden, dört ay sonra aile konutu üzerine kurulan ipoteğe muvafakat ettiği sonucunun çıkarılamayacağını, açık rızanın ispat yükünün işlemi yapan davalı eş ile bankada olduğunu belirtmiş; eşin talebini hakkın kötüye kullanılması sayan görüşü de kabul etmemiştir (Yargıtay 2. HD, 20.02.2024, E.2022/9320, K.2024/1033). Kefil olarak borçtan sorumluluğunuz ise ipotekten bağımsız, ayrı bir konudur.

İmza size ait ama baskıyla ya da yanıltılarak atıldıysa. Bu durumda irade sakatlığını (yanılma, aldatma veya korkutma) sizin ispat etmeniz gerekir. Yargıtay, bankaya sunulan muvafakatnameyi iradesi sakatlanarak imzaladığını kanıtlayamayan eş bakımından açık rızanın bulunduğunu kabul etmiştir (Yargıtay 2. HD, E.2022/9121, K.2023/6292). Bu iddia tanık, yazışma ve olayın koşullarını gösteren belgelerle desteklenmelidir.

Kredi Ödenmiyorsa: Takip Başlamışsa

Uygulamada sorun genellikle kredi ödenmediğinde ve aile konutu ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla cebrî takibe konu edildiğinde görünür hâle gelir.

Bu aşamada izlenebilecek yollar:

• İpoteğin kaldırılması davasını ihaleden önce açmak ve dava dilekçesinde ihtiyati tedbir istemek (HMK m.389); tedbirin kapsamını mahkeme belirler
• İhalenin feshi (İİK m.134/2): ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine şikâyetle istenir; bu yolu yalnız satış isteyen alacaklı, borçlu, tapu sicilindeki ilgililer ve pey sürerek ihaleye katılanlar kullanabilir; talep esastan reddedilirse ihale bedelinin yüzde onu oranında para cezası öngörülmüştür
• Rızası alınmadan kurulan ipoteğin yolsuz tescil olduğu ileri sürülerek tapu sicilinin düzeltilmesini istemek (TMK m.1025)

Süreler kısa olduğundan takip evrakının ve satış ilanının tebliğ tarihleri titizlikle izlenmelidir; ihale tamamlanırsa aşağıda anlatıldığı gibi ipotek davası konusuz kalabilir.

Kural olarak borçlunun kendi isteğiyle kurduğu ipotek, aynı taşınmaz için meskeniyet şikâyetine engel sayılır. Ancak eşin rızası alınmadığı için mahkeme kararıyla kaldırılan ipotek bu sonucu doğurmaz; sonradan genel haciz yoluyla yapılan takipte borçlunun meskeniyet şikâyetinin esası incelenmelidir (Yargıtay 12. HD, 25.02.2025, 2025/237 E., 2025/1639 K.). Konut kredisi takibi ve ipotekli evde meskeniyet için İpotekli Ev Haczedilir mi? rehberimize bakabilirsiniz.

Dava Sürerken Ölüm, Boşanma veya İcra Satışı

İpoteğin kaldırılması davaları yıllar sürebilir ve bu sürede tarafların durumu değişebilir. Yargıtay’ın bu değişikliklere bağladığı sonuçlar birbirinden farklıdır; hangisinin gerçekleştiği davanın akıbetini doğrudan belirler.

Malik eşin ölümü. Hukuk Genel Kurulu 24.05.2017 tarihli kararında, malik eşin dava sırasında ölmesiyle korumanın kendiliğinden sona erdiğini ve davanın konusuz kaldığını kabul etmişti (Yargıtay HGK, 24.05.2017, E.2017/2-1608, K.2017/964). Aynı yıl karar düzeltme incelemesinde verilen kararda ise sağ kalan eşin TMK m.240 ve m.652’den doğan hakları nedeniyle hukuki yararının sürdüğü, geçersiz işlemin ölümle geçerli hâle gelmeyeceği ve davanın esasının incelenmesi gerektiği kabul edilmiştir (Yargıtay HGK, 13.12.2017, E.2017/2-2906, K.2017/1723). Yargıtay 2. Hukuk Dairesi de sonraki bir kararında malik eşin dava açılmadan önce veya sonra ölmesinin önemi bulunmadığını belirtmiştir (Yargıtay 2. HD, 04.03.2021, E.2021/264, K.2021/1972).

Davacı eşin ölümü. Malik olmayan eş dava sırasında ölürse sonuç farklıdır. Hukuk Genel Kurulu, sağ kalan eşin zaten taşınmazın maliki olduğu dosyada mirasçının davaya devam etmesini kabul etmemiş ve davanın konusuz kaldığına karar verilmesi gerektiğini belirtmiştir (Yargıtay HGK, 31.01.2024, E.2023/2-159, K.2024/38).

Boşanmanın kesinleşmesi. Evlilik boşanmayla sona erince TMK m.194 koruması da sona erer. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, dava sürerken boşanmanın kesinleşmesiyle davanın konusuz kaldığını, yargılama giderlerinin ise dava tarihindeki haklılık durumuna göre belirleneceğini kabul etmiştir (Yargıtay 2. HD, 01.06.2026, E.2026/3109, K.2026/5688).

Taşınmazın icra yoluyla satılması. Bu, en ağır sonuçlu ihtimaldir. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, ipotekli taşınmazın dava sırasında cebrî icra ile satıldığı ve ihalenin feshi davasının reddedilerek kesinleştiği dosyada, mülkiyetin ihaleyle alıcıya geçtiğini, ipoteğin işlevini yerine getirerek hukuken ortadan kalktığını ve davanın konusuz kaldığını kabul etmiştir (Yargıtay 2. HD, 25.05.2023, E.2022/9265, K.2023/2661). Hukuk Genel Kurulu da ipoteğe dayanmayan bir takipte cebrî icra ile satılan konut bakımından, iradi olmayan bu tasarrufla aile konutu niteliğinin yitirildiğini ve davacının aile konutu korumasından yararlanma olasılığının kalmadığını belirtmiştir (Yargıtay HGK, 13.12.2017, E.2017/2-2810, K.2017/1721). Satıştan sonra tapu iptali ve tescil istendiğinde ise görevli mahkemenin aile mahkemesi değil genel mahkeme olduğu kabul edilmiştir (Yargıtay 2. HD, 02.05.2018, E.2016/18373, K.2018/5693).

Tablonun pratik mesajı açıktır: dava, takip satış aşamasına gelmeden açılmalı ve tedbir talebi geciktirilmemelidir. Ölüm ve boşanma ihtimallerinde ise dosyanın son durumu Yargıtay’ın güncel çizgisine göre yeniden değerlendirilmelidir.

En Kesin Çözüm: Şerh

Yukarıdaki tartışmaların tamamı, şerh bulunmadığı hâlde ortaya çıkar. Şerh varsa üçüncü kişi iyiniyet iddia edemez ve tartışma büyük ölçüde biter.

• Şerh, mahkeme kararı aranmaksızın doğrudan tapu müdürlüğünden istenir.
• Malik eşin rızası aranmaz; başvuru tek taraflı yapılabilir.
• Talep harç ve döner sermaye ücreti alınmadan karşılanır (1756 (2014/4) sayılı Genelge).
• Gerekli belgeler: Genelgeye göre evlilik, medeni hâli gösteren nüfus kayıt örneğiyle; aile konutu niteliği yerleşim yeri belgesiyle gösterilir. Tapudaki ada-parsel bilgisi ile adres kaydı eşleşmezse belediye, muhtarlık veya kadastro müdürlüğü gibi kurumlardan ek belge istenir.

Şerh, tasarruf yetkisi kısıtlaması olarak taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilir (TMK m.1010/2) ve hiç kimse tapu sicilindeki kayıtları bilmediğini ileri süremez (TMK m.1020/3). Bu nedenle şerhli taşınmazda eşin açık rızası olmadan ipotek kuran alacaklı iyiniyet savunmasına dayanamaz.

Sık Yapılan Hatalar

• Şerh yoksa hakkım yok sanmak: Sınırlandırma şerh konulduğu için değil, konutun aile konutu vasfı bulunduğu için getirilmiştir.
• Bankayı davalı göstermemek: Ferî müdahil sıfatı yeterli değildir; hüküm yalnız taraflar hakkında kurulur.
• Yalnızca içtihada güvenmek: Bankanın bilgisini gösteren somut olgular ayrıca toplanmalıdır.
• Takip başlayınca beklemek: Dava ihaleden önce açılmalı ve ihtiyati tedbir istenmelidir; ihale tamamlanırsa Yargıtay 2. Hukuk Dairesine göre ipotek davası konusuz kalabilir.
• Rızayı ispatlamaya çalışmak: Rızanın yokluğunu değil, rızanın varlığını işlemi yapan taraf ispatlar; davacının asıl ispat konusu konutun aile konutu niteliğidir.
• Aile konutu vasfını belgelememek: İpotek tarihinde konutun bu vasfı taşıdığı ortaya konmalıdır.
• Şerhi ihmal etmek: Şerh ücretsizdir, tek taraflı istenebilir ve tartışmayı baştan bitirir.

Rızasız İpotek: Mevzuat Haritası

Rızanın aranmasından şerhe, davadan icra aşamasına kadar dayanılacak hükümler aşağıda bir arada gösterilmiştir.

Sıkça Sorulan Sorular

Eşimin rızası olmadan aile konutuna ipotek konulabilir mi?

Konulamaz. TMK m.194/1 uyarınca eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz; ipotek tesisi konut üzerinde aynî hak kurulması olduğundan bu kapsamdadır. Hukuk Genel Kurulu, ipoteğin üçüncü kişinin borcu için kurulmasını veya konut kredisinin teminatı olmasını da sonucu değiştirir görmemiştir (Yargıtay HGK, 07.12.2021, E.2018/1094, K.2021/1616).

Tapuda şerh yoksa koruma var mı?

Vardır. Hukuk Genel Kurulu, sınırlamanın şerh konulduğu için değil konutun aile konutu niteliği nedeniyle getirildiğini ve şerh verilmese bile konutun bu özelliği taşıdığını kabul etmiştir (Yargıtay HGK, 06.12.2017, E.2017/2-2934, K.2017/1556; Yargıtay HGK, 28.11.2019, E.2019/318, K.2019/1238). Ancak 2013 tarihli bir HGK kararı şerhsiz durumda iyiniyetli üçüncü kişiyi koruduğundan (Yargıtay HGK, 24.04.2013, E.2012/1567, K.2013/579), şerh koydurmak en güvenli yoldur.

Banka iyiniyetli olduğunu ileri sürerse ne olur?

Ağırlıklı içtihada göre bu savunma sonucu değiştirmez. Hukuk Genel Kurulu, basiretli bir tacir gibi davranması gereken bankanın iyiniyet savunmasının dinlenemeyeceğini ve işlem tarafı üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmamasının önemi bulunmadığını belirtmiş (Yargıtay HGK, 07.12.2021, E.2018/1094, K.2021/1616); 2015 tarihli bir kararda da aynı yöndeki direnme kararını oybirliğiyle onamıştır (Yargıtay HGK, 21.10.2015, E.2015/247, K.2015/2323). Buna karşılık Yargıtay HGK, 24.04.2013, E.2012/1567, K.2013/579 sayılı kararda şerh yoksa iyiniyetli üçüncü kişinin korunacağı kabul edilmiştir.

Bankanın bildiğini nasıl gösterebilirim?

Hukuk Genel Kurulu, ipotek tesisi için eşin rızasını alma yönünde girişimde bulunan bankanın konutun aile konutu niteliğini bilmediğinin söylenemeyeceğini kabul etmiştir (Yargıtay HGK, 19.06.2015, E.2015/528, K.2015/1713). Taşınmazı kendi ekspertiz raporunda konut olarak belirleyen bankanın da TMK m.1023’e dayanamayacağı belirtilmiştir (Yargıtay HGK, 28.11.2019, E.2019/318, K.2019/1238). Kredi başvurusundaki ikametgâh adresi ve müşteri dosyasındaki medeni hâl kaydı da delil olarak sunulabilir.

Hangi dava açılır ve kime karşı?

Aile mahkemesinde, taşınmazın aile konutu olduğunun tespiti ile ipoteğin kaldırılması birlikte istenir (4787 sayılı Kanun m.4). Davalı olarak malik eş ve tapuda ipotek alacaklısı görünen kişi birlikte gösterilmelidir; ipotek bir kefile veya başka bir alacaklıya geçmişse güncel alacaklı tapudan kontrol edilmelidir.

Bankayı sonradan davaya katmak yeterli mi?

Yeterli değildir. Hukuk Genel Kurulu, davaya ferî müdahil olarak katılan bankanın taraf olmadığını, hükmün yalnız taraflar hakkında kurulacağını ve banka aleyhine hüküm ile yargılama gideri yüklenmesinin doğru olmadığını belirtmiştir (Yargıtay HGK, 19.06.2015, E.2015/528, K.2015/1713). İpotek alacaklısı davalı sıfatıyla gösterilmelidir.

Kredi ödenmedi, konut satışa çıktı, ne yapabilirim?

İpoteğin kaldırılması davasını ihaleden önce açıp ihtiyati tedbir istemelisiniz (HMK m.389). Taşınmaz dava sırasında icra ihalesiyle satılırsa Yargıtay 2. Hukuk Dairesi ipoteğin ortadan kalktığını ve davanın konusuz kaldığını kabul etmiştir (Yargıtay 2. HD, 25.05.2023, E.2022/9265, K.2023/2661). İhalenin feshi ise ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde ve yalnız İİK m.134/2’de sayılan kişilerce istenebilir.

Bu riski baştan nasıl önlerim?

Aile konutu şerhi koydurarak. Şerh mahkeme kararı aranmadan tapu müdürlüğünden istenir (TMK m.194/3) ve 1756 (2014/4) sayılı Genelgeye göre harç ve döner sermaye ücreti alınmaz. Şerh sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilir ve kimse tapu sicilindeki kaydı bilmediğini ileri süremez (TMK m.1010/2, m.1020/3).

Eşin rızası nasıl verilmelidir, şekil şartı var mı?

Kanun rıza için özel bir şekil öngörmez; ancak Hukuk Genel Kurulunun ifadesiyle iznin açık olması gerekir (Yargıtay HGK, 16.04.2025, E.2023/707, K.2025/240). İşlemden haberdar olmak açık rızanın yerine geçmez (Yargıtay HGK, 15.04.2015, E.2013/2056, K.2015/1201). Uygulamada bu nedenle eşin ipoteğe özgü muvafakati yazılı olarak alınır.

Eşim kendi şirket borcu için evi ipotek ettirebilir mi?

Konut aile konutuysa açık rızanız olmadan ettiremez. Hukuk Genel Kurulu, üçüncü kişinin borcu için kurulan ipotekte (Yargıtay HGK, 15.05.2015, E.2013/2306, K.2015/1356) ve dava dışı bir şirket yararına kurulan ipotekte (Yargıtay HGK, 07.12.2021, E.2018/1094, K.2021/1616) açık rızayı aramış; ipoteğin konut kredisinin teminatı olmasının da sonucu değiştirmediğini belirtmiştir.

Rıza belgesindeki imza bana ait değilse ne yapmalıyım?

İmza tapudaki resmî senetteyse inkâr ancak ayrı bir davayla ileri sürülebilir; hâkim gerekirse bu dava için iki haftalık kesin süre verir (HMK m.208/4). Hukuk Genel Kurulu, muvafakat imzasının resmî senette yer aldığı dosyada sahtelik iddiasının derdest davada karara bağlanamayacağını kabul etmiştir (Yargıtay HGK, 16.04.2025, E.2023/707, K.2025/240). İmzanın size ait olmadığı anlaşılırsa ipotek geçersiz sayılır (Yargıtay 2. HD, E.2023/1306, K.2023/5689).

Kredi sözleşmesine kefil olarak imza attım; bu ipoteğe rıza sayılır mı?

Sayılmaz. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, kredi sözleşmesini müteselsil kefil olarak imzalayan eşin bu kefaletinden dört ay sonra kurulan ipoteğe muvafakat ettiği sonucunun çıkarılamayacağını ve açık rızanın ispat yükünün işlemi yapan eş ile bankada olduğunu belirtmiştir (Yargıtay 2. HD, 20.02.2024, E.2022/9320, K.2024/1033).

Dava sürerken eşim ölürse veya boşanırsak dava ne olur?

Malik eşin ölümü davayı konusuz bırakmaz; Hukuk Genel Kurulu sağ kalan eşin hukuki yararının sürdüğünü kabul etmiştir (Yargıtay HGK, 13.12.2017, E.2017/2-2906, K.2017/1723). Davacı eşin ölümünde ise dava konusuz kalır (Yargıtay HGK, 31.01.2024, E.2023/2-159, K.2024/38). Boşanma kesinleşirse koruma sona erer ve dava konusuz kalır (Yargıtay 2. HD, 01.06.2026, E.2026/3109, K.2026/5688).

Binada birden fazla daire varsa ipotek tamamen kalkar mı?

Kalkmayabilir. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, ipoteğin ipotek tarihinde ve hâlen aile konutu olarak kullanılan bağımsız bölümle sınırlı olarak kaldırılması gerektiğini, taşınmazın tamamı için kaldırma kararının doğru olmadığını belirtmiştir (Yargıtay 2. HD, 09.10.2019, E.2019/6360, K.2019/9875).

Kirada oturuyorsak eşim kira sözleşmesini tek başına feshedebilir mi?

Feshedemez. TMK m.194/1 ve TBK m.349 uyarınca aile konutu olarak kullanılan kiralananda kiracı eş, diğer eşin açık rızası olmadan sözleşmeyi feshedemez. Siz de kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı hâline gelebilirsiniz (TMK m.194/4); bu durumda kiraya veren fesih bildirimini ve ödeme süresini ikinize ayrı ayrı bildirmek zorundadır.

İpotek kaldırıldıktan sonra ev haczedilirse meskeniyet şikâyeti yapılabilir mi?

Yapılabilir. Borçlunun kendi isteğiyle kurduğu ipotek kural olarak meskeniyet şikâyetine engel sayılsa da, eşin rızası alınmadığı için mahkeme kararıyla kaldırılan ipotek bu sonucu doğurmaz; Yargıtay 12. Hukuk Dairesi bu durumda şikâyetin esasının incelenmesi gerektiğini belirtmiştir (Yargıtay 12. HD, 25.02.2025, E.2025/237, K.2025/1639).

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlığınız için mutlaka bir avukata danışınız.