İpotek ve İpoteğin Terkini: Borç Bitince Tapudan Nasıl Silinir?

Kredi borcunuzu bitirdiniz ama tapuda ipotek hâlâ duruyor mu? İpotek, borç sona erdiğinde kendiliğinden silinmez; terkin (silme) işlemi yapılması gerekir. Bankadan alacağınız fek (ipotek kaldırma) yazısıyla tapu müdürlüğüne başvurarak ipoteği sildirebilirsiniz. Banka yanaşmazsa terkin davası açma hakkınız vardır.

İpotek Nedir, Nasıl Kurulur?

İpotek, bir alacağın güvence altına alınması için taşınmaz üzerinde kurulan bir rehin hakkıdır (Türk Medeni Kanunu kapsamında). Tapu siciline tescille kurulur ve borç ödenmediğinde alacaklıya, taşınmazın icra yoluyla paraya çevrilmesini isteme imkânı tanır. En yaygın örnek, konut kredisi kullanırken bankanın eviniz üzerine ipotek koymasıdır.

İpotek, miktarı belli bir alacak için (anapara veya kesin borç ipoteği) ya da miktarı henüz belli olmayan, ileride doğabilecek alacaklar için tapuda gösterilen azami tutar üzerinden (üst sınır ipoteği) kurulabilir. İpotek, tapu kaydının rehinler bölümünde görünür.

İpoteğin Terkini: Borç Bitince Ne Yapılır?

Borç tamamen sona erdiğinde, taşınmaz maliki ipoteğin tapudan silinmesini (terkinini) talep edebilir. Bunun için izlenen yol genellikle şudur: borcu bitiren kişi, alacaklıdan (çoğunlukla bankadan) ipoteğin fekki (kaldırılması) yazısı alır ve bu yazıyla tapu müdürlüğüne başvurarak terkini gerçekleştirir.

Borç bittiği halde alacaklı fek yazısı vermeye yanaşmazsa, malik ipoteğin terkini davası açabilir. Mahkeme, borcun sona erdiğini tespit ederse ipoteğin terkinine karar verir.

İpotek Silinmezse Ne Olur?

Borcunuzu bitirseniz bile ipoteği sildirmezseniz, taşınmazın tapu kaydında ipotek görünmeye devam eder. Bu, evi satmak veya yeni bir kredi için teminat göstermek istediğinizde sorun çıkarır; alıcılar veya bankalar ipotekli taşınmaza temkinli yaklaşır. Bu nedenle borç biter bitmez fek ve terkin işlemini tamamlamak önemlidir.

Üst Sınır (Limit) İpoteğinde Dikkat

Kredi kartı veya kredili mevduat gibi değişken borçlarda kurulan üst sınır ipoteklerinde, ilişki tamamen sona ermeden terkin talep etmek tartışmalı olabilir; çünkü ipotek gelecekteki borçları da kapsayacak şekilde kurulmuştur. Bu tür ipoteklerde, hesabın kapatıldığını ve borç ilişkisinin bittiğini belgelemek gerekir.

İpotek Türleri: Anapara ve Üst Sınır

Tapuda görünen ipotek tek tip değildir; hangi tür olduğu borçlunun sorumluluğunu ve takip yolunu doğrudan belirler.

Beşinci ve altıncı satırlar borçlu bakımından hayati farkı doğurur: kesin borç ipoteğinde icra emri gönderilir ve itiraz takibi durdurmaz; üst sınır ipoteğinde ise ödeme emri gönderilir ve süresinde yapılan itiraz takibi durdurur. Bu nedenle tapu kaydındaki ipoteğin türü mutlaka kontrol edilmelidir.

Üçüncü satır ise üst sınır ipoteğinin koruyucu yanıdır; alacaklı, tapuda yazılı azami tutarın üzerinde bir talepte bulunamaz — faiz ve giderler dâhil tüm alacak bu sınır içinde kalır.

Derece Sistemi ve Serbest Derece

Aynı taşınmaz üzerinde birden fazla ipotek bulunabilir; sıralama alacaklının hangi derecede olduğuna göre belirlenir.

Üçüncü ve dördüncü satırlar en çok yanlış bilinen kuraldır: öndeki ipotek sona erdiğinde sonraki dereceler kendiliğinden öne kaymaz; boşalan derece malikin tasarrufunda kalır ve yeniden ipotek kurulmasına açıktır. Bu nedenle ikinci derecede ipotek alan alacaklı, kendisinden önceki derecenin boşalmasıyla otomatik olarak birinci sıraya geçmez.

Yedinci satır alıcılar için uyarıdır; taşınmaz alınırken yalnızca mevcut ipotekler değil, boş dereceler ve serbest dereceden yararlanma hakkına ilişkin şerhler de incelenmelidir.

Borç Bitti, İpotek Nasıl Silinir?

Alacak sona erdiğinde malik ipoteğin terkinini isteyebilir; ancak tapu kaydı kendiliğinden temizlenmez.

İkinci ve altıncı satırlar sürecin iki ucudur: terkin için alacaklının fek yazısı gerekir; borç ödendiği hâlde bu yazı verilmezse malik ipoteğin terkini davası açabilir.

Sekizinci satır sık yaşanan bir tıkanıklıktır; alacaklı banka birleşme veya devir yoluyla ortadan kalkmışsa fek yazısı, hakları devralan kurumdan talep edilir. Ayrıntı için ipoteğin fekki ve terkini rehberimize bakabilirsiniz.

Tapu ve mülkiyet rehberlerimiz: tapu iptali ve tescil davası · muris muvazaası · tapu kaydını okuma · tapuya güven ilkesi · devletin sorumluluğu · kayıt düzeltme

İpotekli Taşınmazın Satışı ve Alıcının Durumu

İpotekli bir taşınmaz satılabilir; ancak ipotek taşınmaza bağlı kalır ve alıcıyla birlikte devam eder.

İkinci ve beşinci satırlar alıcı için en büyük riski gösterir: ipotek taşınmaza bağlıdır; borç ödenmediğinde alacaklı taşınmazı sattırabilir ve alıcı mülkiyeti kaybedebilir. Bu nedenle satış bedelinden ipoteğin aynı işlemde kapatılması en güvenli yoldur.

Dördüncü satır ise satıcı için önemlidir; ipotekli taşınmazın devri borçlunun sorumluluğunu kendiliğinden değiştirmez, ancak yeni malik borcu yüklenmişse ve alacaklı bir yıl içinde eski borçluya başvurma hakkını saklı tuttuğunu yazılı olarak bildirmemişse eski borçlu borcundan kurtulur (TMK m.888).

İpotek Ne Zaman Sona Erer?

İpotek kendiliğinden veya taraf iradesiyle sona erebilir; her hâlde tapu kaydının terkini ayrı bir işlemdir.

Birinci ve sekizinci satırlar birlikte en sık yaşanan sorunu açıklar: borç sona erdiğinde ipotek hukuken etkisiz hâle gelir, ancak tapu kaydı terkin talebi yapılmadıkça silinmez — bu da taşınmazın satışında veya yeni kredi alınmasında engel oluşturur.

Dördüncü satır ise ihaleden alım yapanlar için önemlidir; cebrî satış hâlinde taşınmaz üzerindeki ipotekler kural olarak terkin edilir ve satış bedeli alacaklılara sıra cetveline göre dağıtılır.

Alıcı ve Kredi Kullanan İçin Kontrol Listesi

İpotekle karşılaşılan iki tipik durumda yapılması gerekenler.

Birinci ve dördüncü satırlar alıcılar için en kritik adımdır: güncel takyidat dökümü yalnızca mevcut ipotekleri değil, boş dereceleri ve serbest dereceden yararlanma şerhlerini de gösterir — ilerleme hakkı şerhi yoksa, önceki derecedeki ipotek kalktığında malik boşalan dereceye yeni bir ipotek kurdurabilir; şerh varsa sonraki derecedeki alacaklı boşalan dereceye ilerler (TMK m.871).

Beşinci satır ise en güvenli uygulamadır; satış bedelinin bir kısmının doğrudan alacaklıya ödenerek ipoteğin devirle aynı anda kaldırılması, alıcıyı tamamen korur.

İpotekli Taşınmazda Sık Sorulanlar

Uygulamada en çok merak edilen hususlar.

Yedinci satır az bilinen bir imkândır: ipotek veren ile borçlu aynı kişi olmak zorunda değildir; üçüncü bir kişi kendi taşınmazını başkasının borcu için ipotek edebilir. Bu hâlde malik borçtan kişisel olarak sorumlu olmaz, sorumluluğu taşınmazla sınırlıdır.

Taşınmaz Rehninin Kanuni Çerçevesi: TMK m.850-875

Taşınmaz rehni ancak ipotek, ipotekli borç senedi veya irat senedi şeklinde kurulabilir (TMK m.850). Uygulamada en yaygın tür olan ipotek, bir alacağın güvencesi olarak taşınmaz üzerinde kurulan ve borç ödenmediğinde taşınmazın paraya çevrilmesini isteme yetkisi veren sınırlı bir aynî haktır. Taşınmaz rehni, belirli bir alacak için kurulabileceği gibi, miktarı belli olmayan alacaklar için de alacaklının isteyebileceği azami tutar gösterilerek kurulabilir. İpotek kurulmasına ilişkin sözleşme resmî şekilde yapılır ve hak tapu kütüğüne tescil ile doğar.

Taşınmaz rehni, kural olarak anaparayı, sözleşmede kararlaştırılan faizi, takip giderlerini ve gecikme faizini güvence altına alır; faiz bakımından güvence, rehnin paraya çevrilmesi talebinin tarihine kadar muaccel olmuş son üç yılın faizi ve işlemekte olan dönemin faiziyle sınırlıdır (TMK m.875). Üst sınır ipoteğinde ise faiz ve giderler de dahil olmak üzere alacaklının rehinden karşılanacak tutarı tapuda gösterilen azami miktarı aşamaz. Rehnin tapu kütüğüne tescilinden sonra güvence altına alınan alacak için zamanaşımı işlemez (TMK m.864); bu nedenle eski tarihli bir ipoteğin sırf zaman geçtiği gerekçesiyle kendiliğinden hükümsüz hâle geldiği düşünülmemelidir.

Sabit Derece Kuralı ve Boşalan Dereceler: TMK m.871

Her ipotek tapu kütüğünde belirli bir dereceye yerleşir ve rehinli alacaklılar paraya çevirmede derece sırasına göre bedelden pay alır. Türk hukukunda sabit dereceler sistemi kabul edilmiştir: önceki derecedeki rehin sona erdiğinde veya derece kısmen ya da tamamen boşaldığında, sonraki derecedeki rehin bu boşalan dereceye kendiliğinden ilerlemez ve malik boşalan dereceye yeniden rehin kurabilir (TMK m.871). Bu kural emredici değildir; sonraki derecedeki rehinli alacaklının boşalan dereceye ilerleyebileceğine ilişkin anlaşmalar resmî şekilde yapılıp tapu kütüğüne şerh verildiğinde aynî etki kazanır.

Bu kural hem alacaklılar hem alıcılar için önemlidir. İkinci derecede ipotek kuran bir banka, birinci derecedeki ipotek kalktığında ilerleme hakkı şerhi yoksa kendiliğinden birinci sıraya geçmez; malik bu arada birinci dereceye yeni bir ipotek kurdurursa, yeni alacaklı ikinci derecedeki alacaklıdan önce ödenir. Taşınmaz satın alacak kişi ise güncel takyidat belgesinde yalnızca mevcut ipotekleri değil, derece düzenini ve ilerleme hakkı şerhlerini de incelemelidir; satış bedelinden ödenecek ipoteklerin terkini ile devrin aynı gün tapuda eş zamanlı yapılması en güvenli yoldur.

Terkin Talebi ve Terkin Davası: TMK m.883 ve m.1025

Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteğin terkinini isteyebilir (TMK m.883). Alacaklı bu yükümlülüğünü yerine getirmek için tapu müdürlüğüne hitaben ipoteğin kaldırılmasına ilişkin yazıyı düzenler veya tapu müdürlüğünde terkin talebinde bulunur. Alacaklı borcun sona erdiğini kabul ettiği hâlde terkin yazısı vermezse malik, önce noter ihtarıyla uygun bir süre vererek terkini istemeli, sonuç alınamazsa ipoteğin terkini davası açmalıdır. Alacağın sona ermesine rağmen terkin edilmeyen ipotek kaydı hukuki sebebini yitirdiğinden, yolsuz tescil nedeniyle tapu sicilinin düzeltilmesi hükümleri de bu davanın dayanaklarından biridir (TMK m.1025).

Davanın niteliği, uyuşmazlığın konusuna göre değişir. Borcun ödendiği veya sona erdiği tartışmasızsa dava bir terkin davasıdır ve malik ödeme belgeleriyle sonuç alabilir. Buna karşılık malik, ipotekle güvence altına alınan borcun hiç doğmadığını veya sona erdiğini ileri sürüyor ve alacaklı bunu kabul etmiyorsa, yargı uygulamasında bu dava İİK m.72 hükümlerine göre görülen bir menfi tespit davası olarak değerlendirilmektedir. İpoteğin terkini davası taşınmaz üzerindeki aynî hakka ilişkin olduğundan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır (HMK m.12); konut kredisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda tüketici mahkemesinin görevi ayrıca değerlendirilmelidir (6502 s.K. m.73).

Borçlunun Kendi Hakkında Takip Yaparak İpoteği Kaldırması: İİK m.153

Alacaklının borcun miktarında anlaşmazlık çıkararak ödemeyi kabul etmediği veya ulaşılamadığı durumlarda, borçlu ya da rehinli taşınmazın maliki pasif kalmak zorunda değildir. İcra ve İflas Kanunu, borçluya kendi hakkında rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapma imkânı tanır; borçlu bu yolla borcun tamamını icra dairesine yatırarak ödeyebilir ve borç itfa edildiğinde ipoteğin terkini için icra dairesince tapu müdürlüğüne yazı gönderilmesini sağlayabilir (İİK m.153). Bu yol, özellikle alacaklı bankanın birleşme veya tasfiye nedeniyle muhatap bulunamadığı ya da gerçek kişi alacaklının öldüğü ve mirasçılarının belirsiz olduğu hâllerde pratik bir çözüm sunar.

Borçtan kişisel olarak sorumlu olmayan rehinli taşınmaz maliki de, örneğin başkasının borcu için taşınmazını ipotek ettiren veya ipotekli taşınmazı sonradan satın alan kişi, borçluya ait koşullar içinde borcu ödeyerek taşınmaz üzerindeki ipoteğin kaldırılmasını isteyebilir (TMK m.884). Bu durumda ödeme yapan malik, alacaklının haklarına halef olur ve ödediği tutarı asıl borçludan isteyebilir (TBK m.127). Bu imkân, ipotekli taşınmazı satın alan kişinin, satıcının borcu yüzünden taşınmazının cebri satışa çıkarılmasını önlemesini sağlar.

Rehnin Paraya Çevrilmesi Takibinde Borçlunun Durumu

İpotekli alacak ödenmezse alacaklı, genel haciz yolu yerine önce rehnin paraya çevrilmesi yoluna başvurmak zorundadır (İİK m.45). İpotek resmî senedinde alacak belirli ve kesin ise alacaklı icra dairesinden borçluya ve rehinli taşınmazın malikine icra emri gönderilmesini ister (İİK m.149); borçlu bu emre karşı borcun olmadığını veya itfa edildiğini ancak icra mahkemesine başvurarak kanunda gösterilen sınırlı sebeplere dayanıp ileri sürebilir. Üst sınır ipoteğine dayanan takiplerde ise ödeme emri gönderilir ve süresinde yapılan itiraz takibi durdurur; alacaklı itirazın kaldırılmasını veya iptalini istemek zorunda kalır (İİK m.149/a).

Rehnin satış bedeli alacağı karşılamazsa alacaklıya rehin açığı belgesi verilir; alacaklı bu belgeye dayanarak borçluya karşı haciz yoluyla takip yapabilir (İİK m.152). Taşınmazın cebrî satışında ipotekler, sıra cetveline göre ödeme yapıldıktan sonra icra dairesinin yazısıyla terkin edilir; bu nedenle ihaleden taşınmaz alan kişi, satış bedelinin tamamını ödediğinde ipotekli olarak değil, ipoteklerden arınmış olarak tescil ettirir. Borçlunun, satıştan önce borcun tamamını faiz ve giderleriyle birlikte icra dairesine ödeyerek satışı durdurma imkânı her zaman saklıdır.

İpotekli Taşınmazın Devri ve Borcun Yeni Malike Geçmesi: TMK m.888

İpotekli bir taşınmaz, alacaklının iznine gerek olmaksızın satılabilir; ancak ipotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, borçlunun sorumluluğunda ve güvencede bir değişiklik meydana getirmez (TMK m.888/1). Başka bir anlatımla ipotek taşınmazla birlikte yeni malike geçer, borç ise eski borçluda kalır. Yeni malik borcun ödenmemesi hâlinde taşınmazın paraya çevrilmesine katlanmak zorunda kalır, ancak kişisel olarak borçlu hâle gelmez; taşınmazını kurtarmak için borcu ödeyen yeni malik, alacaklıya halef olarak ödediğini eski borçludan isteyebilir (TMK m.884, TBK m.127).

Taraflar satışta borcun da yeni malike geçmesini kararlaştırabilir. Yeni malik borcu yüklendiği takdirde alacaklı, kendisine başvurma hakkını saklı tuttuğunu bir yıl içinde yazılı olarak önceki borçluya bildirmezse, önceki borçlu borcundan kurtulur (TMK m.888/2). Uygulamada yeni malikin borcu üstlendiği tapu idaresince alacaklıya bildirilir ve bir yıllık süre bu bildirimin tebliğiyle işlemeye başlar. Alacaklı süresi içinde eski borçluyu sorumlu tutmak istediğini bildirirse eski borçlu borçtan kurtulmaz. Bu nedenle ipotekli bir taşınmazı satan borçlunun, borcun devrini resmî senede yazdırması ve alacaklının bir yıllık süre içindeki tutumunu takip etmesi gerekir.

Kanuni İpotekler: Tescil Süreleri ve Terkin

İpotek her zaman sözleşmeyle kurulmaz; kanun bazı alacaklılara taşınmaz üzerinde ipotek tescilini isteme hakkı tanır. Satılan taşınmaz üzerinde satıcının satış bedeli alacağı, paylaşma sonucu paydaşlara düşen taşınmazlar üzerinde diğer paydaşların paylaşmadan doğan alacakları ve bir taşınmazdaki yapı veya diğer işler için malzeme ve emek veren zanaatkâr ve yüklenicilerin alacakları için kanuni ipotek tescili istenebilir (TMK m.893). Bu hak, kural olarak kanunda öngörülen süre içinde tescil yoluyla kullanılmalıdır; satıcı ve paydaşlar bakımından mülkiyetin devrinden, yapı alacaklıları bakımından işin tamamlanmasından itibaren üç aylık süreler öngörülmüştür (TMK m.895-897).

Kat mülkiyetinde de ortak gider ve avans borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, mahkemece tespit edilen borç için diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir (KMK m.22). Kanuni ipoteğin terkini de sözleşmeden doğan ipotekteki kurallara tabidir: güvence altına alınan alacak ödendiğinde malik terkini isteyebilir, alacaklı kaçınırsa terkin dava yoluyla sağlanır (TMK m.883). Kanuni ipotek tescil edilmiş bir taşınmazı satın alan kişi, bu yükün taşınmazla birlikte kendisine geçeceğini bilmeli ve satış öncesinde borcun kapatılıp terkinin sağlanmasını şart koşmalıdır.

Konuyla ilgili diğer rehberlerimiz: ipoteğin fekki ve terkini · terkin dava dilekçesi · rehnin paraya çevrilmesi · rehin açığı belgesi · tapu kaydını okuma · tapu harcı ve vergiler

Sıkça Sorulan Sorular