Eşin Rızası Olmadan Satılan Aile Konutu: Tapu İptali ve Üçüncü Kişinin İyiniyeti (TMK m.194)

Aile konutu, malik olan eş tarafından diğer eşin açık rızası alınmadan satıldığında yapılan işlem geçerli hâle gelmez. TMK m.194/1 bu sınırlamayı doğrudan kanundan doğuran bir kural olarak koyar. Ancak uygulamadaki asıl tartışma, satın alan üçüncü kişinin durumudur: iyiniyetli alıcı korunur mu, korunmaz mı? Bu yazı, rıza alınmadan yapılan devrin sonuçlarını, tapu iptali ve tescil davasını ve üçüncü kişinin iyiniyeti meselesini ele alır.

1) Kuralın Kaynağı: TMK m.194/1

Türk Medeni Kanunu m.194/1 uyarınca eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Düzenlemenin gerekçesi, aile bireylerinin barınma hakkının ve evlilik birliği içindeki ekonomik dengenin korunmasıdır. Malik eşin mülkiyet hakkı, bu amaçla sınırlandırılmıştır.

Kural, eşler arasında hangi mal rejiminin geçerli olduğundan bağımsız olarak uygulanır. En önemlisi: bu sınırlama tapuda şerh bulunup bulunmamasına bağlı değildir; doğrudan kanundan doğar.

2) Rıza Alınmadan Yapılan İşlemin Durumu

Rıza olmadan yapılan tasarruf, kendiliğinden yok sayılmaz; öğretide ve uygulamada askıda kabul edilir. İki ihtimal doğar:

• İcazet verilirse: Rızası alınmayan eş işleme sonradan onay (icazet) verirse işlem geçerlilik kazanır.
• İcazet verilmezse: İşlem geçerlilik kazanmaz ve rızası alınmayan eş, tapu iptali ve tescil yoluyla taşınmazın eski hâle getirilmesini isteyebilir.

3) Tapu İptali ve Tescil Davası

Rızası alınmayan eşin başvuracağı yol, tapu iptali ve tescil davasıdır. Davanın pratik çerçevesi:

• Davacı: Rızası alınmayan, malik olmayan eş.
• Davalı: Devri yapan malik eş ve taşınmazı devralan üçüncü kişi.
• Görevli mahkeme: Aile mahkemesi.
• İspat konuları: Taşınmazın devir tarihinde fiilen aile konutu olduğu, açık rızanın alınmadığı ve — tartışmalı olmakla birlikte — üçüncü kişinin durumu.

Taşınmazın aile konutu niteliği; eşlerin birlikte ve sürekli oturması, müşterek hayatın merkezi olması ve ailenin ekonomik, duygusal ve sosyal yaşam alanını oluşturması ölçütleriyle belirlenir. Nüfus ve ikametgâh kayıtları, abonelik ve fatura kayıtları, muhtarlık belgesi ve tanık beyanları başlıca delillerdir.

4) Asıl Tartışma: Üçüncü Kişinin İyiniyeti

Burada dürüst bir tespit gerekir: bu konuda yargı kararlarında yeknesaklık bulunmamaktadır ve öğretide de görüş ayrılıkları vardır. Tartışmanın özü, TMK m.194 korumasının hukukî niteliğinden kaynaklanır ve iki menfaat karşı karşıya gelir: aile birliğinin ve eşlerin korunması ile üçüncü kişilerin iyiniyetinin korunması.

Uygulamada öne çıkan yaklaşımlar şöyle özetlenebilir:

• Şerh varsa: Tapu kütüğünde aile konutu şerhi bulunuyorsa, üçüncü kişinin durumu bilmediğini ileri sürmesi kural olarak dinlenmez. Şerhin asıl işlevi tam da budur: durumu tapu kütüğünde görünür kılarak iyiniyet iddiasının önünü kapatmak.
• Şerh yoksa: Üçüncü kişinin iyiniyetinin korunup korunmayacağı tartışmalıdır. Bir yaklaşım iyiniyetli üçüncü kişinin korunması gerektiğini savunurken; diğer yaklaşım, fiilen aile konutu olarak kullanılan bir taşınmazı devralan kişiden gerekli özeni göstermesinin beklenebileceğini vurgular.

Bu belirsizlik pratikte iki tarafa da somut bir uyarı verir: malik olmayan eş için şerh koydurmak, davayı beklemeye kıyasla çok daha güvenli bir korumadır; alıcı için ise taşınmazın fiilen kimler tarafından kullanıldığını araştırmak, sonradan doğacak bir iptal riskinden korunmanın tek yoludur.

5) Şerh Koydurmak Neden Bu Kadar Önemli?

TMK m.194/3, aile konutu olarak özgülenen taşınmazın maliki olmayan eşe, tapu müdürlüğünden aile konutu şerhi talep etme imkânı tanır. Şerh, m.194/1’deki rıza şartını yaratmaz — o zaten kanundan doğar. Şerhin işlevi ispat ve görünürlüktür:

Yani şerh, dava kazanma ihtimalini artırmaktan öte, davaya hiç gerek kalmamasını sağlar.

6) Konut Üçüncü Kişiye Aitse

Aile konutu şerhinin tapu kütüğüne işlenebilmesi için taşınmazın eşlerden birine ait olması gerekir. Mülkiyeti üçüncü bir kişiye ait taşınmaz, eşler tarafından fiilen aile konutu olarak kullanılsa dahi, o kişinin mülkiyet hakkını sınırlayacak biçimde şerhe konu edilemez. Buna karşılık kira ilişkisi varsa TMK m.194/2’deki koruma ayrıca işleyebilir.

7) Koruma Ne Zaman Sona Erer?

TMK m.194 koruması evlilik birliği süresince geçerlidir. Boşanma kararının kesinleşmesi, eşlerden birinin ölümü veya konutun aile konutu niteliğini yitirmesi hâlinde koruma ve buna bağlı şerh sona erer. Bu nedenle boşanma sürecinde, karar kesinleşmeden önce tedbir talebiyle taşınmazın devrinin önlenmesi ayrıca değerlendirilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Eşim evi benim rızam olmadan sattı, ne yapabilirim?

TMK m.194/1 uyarınca aile konutu diğer eşin açık rızası olmadan devredilemez. Rıza alınmadan yapılan işlem askıdadır; icazet verilmezse rızası alınmayan eş tapu iptali ve tescil davası açarak taşınmazın eski hâle getirilmesini isteyebilir. Görevli mahkeme aile mahkemesidir.

Tapuda şerh yoksa dava açabilir miyim?

Açabilirsiniz. Rıza şartı doğrudan kanundan doğar ve şerhin varlığına bağlı değildir. Ancak şerh yokken üçüncü kişinin iyiniyetinin korunup korunmayacağı tartışmalı olduğundan ispat yükü ağırlaşır.

Evi satın alan kişi iyiniyetliyse korunur mu?

Bu konuda yargı kararlarında yeknesaklık bulunmamaktadır. Tapuda aile konutu şerhi varsa alıcının durumu bilmediği iddiası kural olarak dinlenmez. Şerh yoksa, bir yaklaşım iyiniyetli üçüncü kişiyi korurken diğeri fiilen aile konutu olarak kullanılan taşınmazı devralan kişiden gerekli özeni göstermesini bekler.

Sessiz kalmam rıza sayılır mı?

Kanun açık rıza aramaktadır. Sessiz kalma, işlemden haberdar olma ya da hemen itiraz etmeme tek başına rıza yerine geçmez. Rızanın yazılı olarak veya işleme katılım yoluyla ortaya konması beklenir.

Davada neyi ispatlamam gerekir?

Öncelikle taşınmazın devir tarihinde fiilen aile konutu olduğunu ispatlamanız gerekir. Bunun için ikametgâh kayıtları, abonelik ve fatura belgeleri, muhtarlık belgesi ve tanık beyanları kullanılır. Ayrıca açık rızanızın alınmadığı ortaya konmalıdır.

Boşandıktan sonra da bu davayı açabilir miyim?

TMK m.194 koruması evlilik birliği süresince geçerlidir ve boşanma kararının kesinleşmesiyle sona erer. Devrin evlilik devam ederken yapılmış olması hâlinde talep değerlendirilebilir; bu nedenle boşanma sürecinde tedbir talebiyle devrin önlenmesi ayrıca ele alınmalıdır.

Ev başkasının adına kayıtlıysa şerh koydurabilir miyim?

Hayır. Aile konutu şerhi için taşınmazın eşlerden birine ait olması gerekir. Mülkiyeti üçüncü kişiye ait taşınmaz fiilen aile konutu olarak kullanılsa bile şerhe konu edilemez.