Eşin Rızası Olmadan Satılan Aile Konutu: Tapu İptali ve Üçüncü Kişinin İyiniyeti (TMK m.194)

Aile konutu, malik olan eş tarafından diğer eşin açık rızası alınmadan satıldığında yapılan işlem geçerli hâle gelmez. TMK m.194/1 bu sınırlamayı doğrudan kanundan doğuran bir kural olarak koyar. Ancak uygulamadaki asıl tartışma, satın alan üçüncü kişinin durumudur: iyiniyetli alıcı korunur mu, korunmaz mı? Bu yazı, rıza alınmadan yapılan devrin sonuçlarını, tapu iptali ve tescil davasını ve üçüncü kişinin iyiniyeti meselesini ele alır.

1) Kuralın Kaynağı: TMK m.194/1

Türk Medeni Kanunu m.194/1 uyarınca eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Düzenlemenin gerekçesi, aile bireylerinin barınma hakkının ve evlilik birliği içindeki ekonomik dengenin korunmasıdır. Malik eşin mülkiyet hakkı, bu amaçla sınırlandırılmıştır.

Kural, eşler arasında hangi mal rejiminin geçerli olduğundan bağımsız olarak uygulanır. En önemlisi: bu sınırlama tapuda şerh bulunup bulunmamasına bağlı değildir; doğrudan kanundan doğar.

2) Rıza Alınmadan Yapılan İşlemin Durumu

Rıza olmadan yapılan tasarruf, kendiliğinden yok sayılmaz; öğretide ve uygulamada askıda kabul edilir. İki ihtimal doğar:

• İcazet verilirse: Rızası alınmayan eş işleme sonradan onay (icazet) verirse işlem geçerlilik kazanır.
• İcazet verilmezse: İşlem geçerlilik kazanmaz ve rızası alınmayan eş, tapu iptali ve tescil yoluyla taşınmazın eski hâle getirilmesini isteyebilir.

3) Tapu İptali ve Tescil Davası

Rızası alınmayan eşin başvuracağı yol, tapu iptali ve tescil davasıdır. Davanın pratik çerçevesi:

• Davacı: Rızası alınmayan, malik olmayan eş.
• Davalı: Devri yapan malik eş ve taşınmazı devralan üçüncü kişi.
• Görevli mahkeme: Aile mahkemesi.
• İspat konuları: Taşınmazın devir tarihinde fiilen aile konutu olduğu, açık rızanın alınmadığı ve — tartışmalı olmakla birlikte — üçüncü kişinin durumu.

Taşınmazın aile konutu niteliği; eşlerin birlikte ve sürekli oturması, müşterek hayatın merkezi olması ve ailenin ekonomik, duygusal ve sosyal yaşam alanını oluşturması ölçütleriyle belirlenir. Nüfus ve ikametgâh kayıtları, abonelik ve fatura kayıtları, muhtarlık belgesi ve tanık beyanları başlıca delillerdir.

4) Asıl Tartışma: Üçüncü Kişinin İyiniyeti

Burada dürüst bir tespit gerekir: bu konuda yargı kararlarında yeknesaklık bulunmamaktadır ve öğretide de görüş ayrılıkları vardır. Tartışmanın özü, TMK m.194 korumasının hukukî niteliğinden kaynaklanır ve iki menfaat karşı karşıya gelir: aile birliğinin ve eşlerin korunması ile üçüncü kişilerin iyiniyetinin korunması.

Uygulamada öne çıkan yaklaşımlar şöyle özetlenebilir:

• Şerh varsa: Tapu kütüğünde aile konutu şerhi bulunuyorsa, üçüncü kişinin durumu bilmediğini ileri sürmesi kural olarak dinlenmez. Şerhin asıl işlevi tam da budur: durumu tapu kütüğünde görünür kılarak iyiniyet iddiasının önünü kapatmak.
• Şerh yoksa: Bu konudaki tartışma Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 25.10.2022 tarihli, E. 2019/765, K. 2022/1369 sayılı kararıyla sonlandırılmıştır; şerh bulunmasa bile taşınmaz aile konutu niteliğini taşır ve üçüncü kişinin iyiniyetinin önemi yoktur. Bir yaklaşım iyiniyetli üçüncü kişinin korunması gerektiğini savunurken; diğer yaklaşım, fiilen aile konutu olarak kullanılan bir taşınmazı devralan kişiden gerekli özeni göstermesinin beklenebileceğini vurgular.

Bu belirsizlik pratikte iki tarafa da somut bir uyarı verir: malik olmayan eş için şerh koydurmak, davayı beklemeye kıyasla çok daha güvenli bir korumadır; alıcı için ise taşınmazın fiilen kimler tarafından kullanıldığını araştırmak, sonradan doğacak bir iptal riskinden korunmanın tek yoludur.

5) Şerh Koydurmak Neden Bu Kadar Önemli?

TMK m.194/3, aile konutu olarak özgülenen taşınmazın maliki olmayan eşe, tapu müdürlüğünden aile konutu şerhi talep etme imkânı tanır. Şerh, m.194/1’deki rıza şartını yaratmaz — o zaten kanundan doğar. Şerhin işlevi ispat ve görünürlüktür:

Yani şerh, dava kazanma ihtimalini artırmaktan öte, davaya hiç gerek kalmamasını sağlar.

6) Konut Üçüncü Kişiye Aitse

Aile konutu şerhinin tapu kütüğüne işlenebilmesi için taşınmazın eşlerden birine ait olması gerekir. Mülkiyeti üçüncü bir kişiye ait taşınmaz, eşler tarafından fiilen aile konutu olarak kullanılsa dahi, o kişinin mülkiyet hakkını sınırlayacak biçimde şerhe konu edilemez. Buna karşılık kira ilişkisi varsa TMK m.194/2’deki koruma ayrıca işleyebilir.

7) Koruma Ne Zaman Sona Erer?

TMK m.194 koruması evlilik birliği süresince geçerlidir. Boşanma kararının kesinleşmesi, eşlerden birinin ölümü veya konutun aile konutu niteliğini yitirmesi hâlinde koruma ve buna bağlı şerh sona erer. Bu nedenle boşanma sürecinde, karar kesinleşmeden önce tedbir talebiyle taşınmazın devrinin önlenmesi ayrıca değerlendirilmelidir.

Rıza Gerektiren İşlemler ve Gerektirmeyenler

Aile konutu koruması, malik eşin taşınmaz üzerindeki bütün tasarruflarını kapsamaz. Hangi işlemin rızaya tabi olduğu, işlemin konutun kullanımını tehlikeye sokup sokmadığına göre belirlenir.

Şerh Var mı Yok mu: İki Farklı Dava Stratejisi

Tapu kütüğüne aile konutu şerhi konulmuş olması, davanın kurgusunu tamamen değiştirir. Bu nedenle davadan önce tapu kaydının incelenmesi zorunludur.

Şerh yoksa dahi dava kaybedilmiş sayılmaz. Üçüncü kişinin durumu bilebilecek konumda olduğu gösterilebilirse — örneğin alıcı, satıcının akrabası veya yakın çevresinden ise, ya da konutu görerek ailenin orada yaşadığını fark etmişse — iyiniyet iddiası kabul edilmeyebilir. Bu nedenle dilekçede, alıcının konumu ve satış sürecinin nasıl geliştiği ayrıntılı biçimde anlatılmalıdır.

Korumanın Sona Erdiği Anlar

Aile konutu koruması süresiz değildir. Aşağıdaki hâllerde sona erer veya işlemez hâle gelir:

• Boşanma kararının kesinleşmesi. Evlilik sona erdiğinde koruma da sona erer; bu nedenle boşanma sürecinde konuta ilişkin talepler dava içinde ileri sürülmelidir.
• Konutun aile konutu niteliğini yitirmesi. Ailenin fiilen başka bir konuta taşınması hâlinde nitelik tartışmalı hâle gelir.
• Rızanın verilmesi. Açık rıza veya sonradan icazet, işlemi geçerli kılar.
• Hâkimin izni. Rıza haklı sebep olmaksızın verilmiyorsa veya verilmesi mümkün değilse, malik eş hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Boşanma sürecinde konuta ilişkin talepler bakımından iki ayrı yol vardır: dava süresince konutun kullanımına ilişkin tedbir istenebilir; hüküm aşamasında ise koşulları varsa konutun kendisine tahsisi talep edilebilir. Bu iki talep birbirinden farklıdır ve ayrı ayrı ileri sürülmelidir.

Son olarak süre: rıza alınmadan yapılan işleme karşı açılacak davada zamanın önemi büyüktür. İşlemi öğrendikten sonra makul sürede harekete geçilmemesi, hem icazet verildiği yönünde değerlendirilmeye hem de taşınmazın el değiştirerek daha karmaşık bir hâl almasına yol açar. Bu nedenle öğrenildiği anda, tapuda tedbir şerhi talebiyle birlikte dava açılması gerekir.

Protokolde kararlaştırılan taşınmaz devrinin yerine getirilmemesi hâlinde izlenecek yol için protokol ihlali rehberimize, boşanma davası açıldığında talep edilecek geçici önlemler için davalı eşin hakları rehberimize bakabilirsiniz.

Tapu Siciline Güven İlkesi: TMK m.1023

Üçüncü kişinin iyiniyeti tartışması, aslında iki hüküm arasındaki gerilimden doğar. Bunlardan ilki tapu siciline güven ilkesidir.

TMK m.1023: tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.

Kuralın dayanağı. Devlet, tapu sicillerinin tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini — herkese açık olmasını — sağlamış ve iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiştir. Bunun doğal sonucu olarak, tapuya itimat edip taşınmaz edinen kişinin iyiniyetini koruma zorunluluğu doğmuştur.

Dört şart aranır. Bu korumanın uygulanabilmesi için şunlar gerekir: kazananın üçüncü kişi olması — yani ilk işlemin tarafı değil, sonraki el olması; üçüncü kişinin sicildeki yolsuz bir tescile dayanmış olması; bir aynî hak kazanmış olması; ve kazanım anında iyiniyetli bulunması.

Kazanılabilecek haklar. Koruma yalnız mülkiyetle sınırlı değildir; ipotek ve irtifak gibi diğer aynî haklar da bu kapsamdadır. Bu nedenle aile konutu üzerine kurulmuş bir ipotek bakımından da aynı tartışma yürür.

İlkenin bedeli. Tapulu taşınmazların devrinde, huzur ve güveni koruma ile toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edilmiştir. İşte bu sebeple, kazanan kişinin iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşır.

İyiniyet karinesi — TMK m.3. Kanunun iyiniyete hukukî bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyiniyetin varlığıdır. Ancak aynı madde bir sınır koyar: durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz. Yani iyiniyet karinedir; ama özen yükümlülüğüyle kayıtlıdır.

Sınır: TMK m.1024 ve “Bilmesi Gereken” Ölçütü

Tapu siciline güven ilkesi mutlak değildir. Kanun, korumayı tamamlayıcı bir maddeyle sınırlamıştır.

TMK m.1024: bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.

Yolsuz tescil nedir? Maddenin ikinci cümlesi tanımı verir: bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Rıza alınmadan yapılan devir, bu çerçevede değerlendirilir.

“Bilmesi gereken” ne demek? Kötüniyet yalnız bilmek değildir; dürüstlük kuralı gereği bilmesi gereken durumda olmak da yeterlidir. Bu ölçüt somut göstergelerle değerlendirilir:

İşlem yapanın sıfatı — banka ya da profesyonel yatırımcı gibi, işin gereği daha yüksek özen beklenen kişiler. Taşınmazın fiilî kullanımı — konutta kimin oturduğu. Belgelerdeki tutarsızlıklar. Aile içi temlikler — devrin yakın akraba arasında yapılmış olması. Aşırı düşük bedel. Hızlı zincir devirler — kısa aralıklarla art arda yapılan satışlar.

Aleniyet savunmayı zayıflatır. Tapu sicili, taşınmazın hukukî durumunu herkesin inceleyebileceği şekilde görünür kılar. Bu nedenle “ben bilmiyordum” savunması, sicilde görünen kayıtlar bakımından çoğu zaman geçerlilik kazanmaz; çünkü sicil bilinebilir kılınmıştır.

Karine çürütülebilir. Yukarıdaki göstergelerden bir veya birkaçının bulunması hâlinde, m.3’teki iyiniyet karinesi çürütülebilir. Dava dilekçesinde bu göstergeler tek tek ve belgeyle gösterilmelidir.

Tapu Sicilinin Düzeltilmesi: TMK m.1025

Yolsuz tescil tespit edildiğinde başvurulacak yol da kanunda gösterilmiştir.

TMK m.1025: bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. İyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları aynî haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır.

Üç hâl. Madde yalnız yolsuz tescili değil, yolsuz terkini ve yolsuz değiştirmeyi de kapsar. Aile konutu şerhinin haksız biçimde terkin edilmiş olması da bu çerçevede değerlendirilebilir.

İkinci cümlenin iki saklı tutması. Hüküm iki hakkı saklı tutar: iyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları aynî haklar ve her türlü tazminat istemi.

Bu ikinci saklı tutma pratikte kritiktir: taşınmaz geri alınamasa dahi tazminat yolu kapanmaz. Zincirleme devirlerin yaşandığı ve son malikin iyiniyetli bulunduğu dosyalarda, talep bu yöne kaydırılabilir.

Talep kademeli kurulmalı. Bu nedenle dilekçede önce tapu iptali ve tescil, kabul edilmediği takdirde tazminat talep edilmelidir. Yalnız iptal istenip tazminat eklenmezse, son malikin iyiniyetli bulunması hâlinde dosya sonuçsuz kalabilir.

Kim davalı gösterilir? Dava, tapuda malik görünen kişiye karşı açılır. Taşınmaz sonradan yeniden devredilmişse sonraki malikler de davalı gösterilmelidir; aksi hâlde verilecek karar tapuda uygulanamaz.

İki Hüküm Çatışınca: m.194 mi, m.1023 mü?

Asıl tartışma burada düğümlenir: aile konutu koruması ile tapu siciline güven ilkesi karşı karşıya geldiğinde hangisi üstün tutulur?

Birinci el — m.194 üstündür. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun yaklaşımına göre, TMK m.194/1’de eşlerin fiil ehliyetine getirilen sınırlama aile konutuna şerhin konulması ya da konulmaması koşuluna bağlanmamıştır. Sınırlandırma, şerh konulduğu için değil, konut zaten aile konutu olduğu için getirilmiştir. Bu yaklaşımda, doğrudan malik eşten edinen kişi bakımından üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmamasının herhangi bir öneminin bulunmadığı kabul edilmektedir.

Sebebi. m.194 emredici bir hükümdür; bu haktan önceden feragat edilemez ve eşlerin anlaşmasıyla da ortadan kaldırılamaz. Ayrıca aranan rıza “açık” rızadır ve ancak belirli bir işlem için verilebilir; genel nitelikli bir muvafakat yeterli değildir.

Sonraki eller — m.1023 devreye girer. Taşınmaz, ilk alıcıdan sonra bir başkasına devredilmişse tablo değişir. Bu ikinci veya üçüncü el, tapu kütüğündeki tescile dayanarak hak kazanmış olur ve m.1023 kapsamında değerlendirilir. Burada artık iyiniyet incelemesi yapılır ve m.1024’teki göstergeler tartışılır.

Şerhin asıl işlevi. Şerh, korumanın şartı değildir; ancak iki pratik sonuç doğurur. Birincisi: tapu müdürlüğü devir işlemini şerh nedeniyle fiilen durdurur, yani sorun doğmadan önlenir. İkincisi: zincirleme devirlerde sonraki maliklerin iyiniyet savunmasını ortadan kaldırır; sicilde görünen bir kaydın bilinmediği ileri sürülemez.

Şerh nasıl konur — m.194/3: aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir. Talep doğrudan tapu müdürlüğüne yapılır; önce mahkeme kararı alınması gerekmez.

İspat, Görev, Yetki ve Tedbir

Davanın kurulmasında dört usul noktası belirleyicidir.

İspat yükü — TMK m.6: kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür. Buna paralel olarak HMK da ispat yükünü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukukî sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa yükler.

Ne ispatlanmalı? Davacı bakımından iki unsur vardır: taşınmazın işlem tarihinde aile konutu niteliği taşıdığı ve açık rızasının bulunmadığı. Üçüncü kişinin kötüniyeti ileri sürülüyorsa, m.1024’teki göstergeler ayrıca gösterilmelidir.

Aile konutu nasıl ispatlanır? Yargı uygulamasında üç ölçüt aranır: eşlerin konutta birlikte ve sürekli oturması, konutun müşterek hayatın merkezi olması ve ailenin ekonomik, duygusal ve sosyal yaşam alanı olması. Bu ölçütlerin sonucu olarak yazlık, ofis, dükkân veya geçici barınma yerleri aile konutu sayılmaz.

Belgeler. Nüfus kayıt örneği ve yerleşim yeri belgesi, konuta ilişkin abonelik kayıtları (elektrik, su, doğalgaz, internet), çocukların okul kayıtları, muhtarlıktan alınacak ikametgâh belgesi ve tanık beyanları. Ortak özellikleri tarihli ve adres bilgisi içeren kayıtlar olmalarıdır.

Görev. Aile konutuna dayalı tapu iptali ve tescil davaları aile mahkemesinde görülür; aile mahkemesi bulunmayan yerlerde asliye hukuk mahkemesi aile mahkemesi sıfatıyla bakar ve kararında bu sıfatı belirtir.

Yetki. Taşınmazın aynına ilişkin bu tür davalarda yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi esas alınır ve bu yetki kesin niteliktedir; taraflar aksini kararlaştıramaz ve mahkeme re’sen gözetir.

İhtiyatî tedbir. Yargılama sürerken taşınmazın yeniden elden çıkarılması riskine karşı, HMK m.389 çerçevesinde ihtiyatî tedbir talep edilmeli ve tapu kaydına devir yasağı şerhi konulması istenmelidir. Bu talep dava dilekçesinde açıkça yer almalıdır; aksi hâlde dosya sürerken yeni bir devir gerçekleşebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Eşim evi benim rızam olmadan sattı, ne yapabilirim?

TMK m.194/1 uyarınca aile konutu diğer eşin açık rızası olmadan devredilemez. Rıza alınmadan yapılan işlem askıdadır; icazet verilmezse rızası alınmayan eş tapu iptali ve tescil davası açarak taşınmazın eski hâle getirilmesini isteyebilir. Görevli mahkeme aile mahkemesidir.

Tapuda şerh yoksa dava açabilir miyim?

Açabilirsiniz. Rıza şartı doğrudan kanundan doğar ve şerhin varlığına bağlı değildir. Ancak şerh yokken üçüncü kişinin iyiniyetinin korunup korunmayacağı tartışmalı olduğundan ispat yükü ağırlaşır.

Evi satın alan kişi iyiniyetliyse korunur mu?

Bu konuda yargı kararlarında yeknesaklık bulunmamaktadır. Tapuda aile konutu şerhi varsa alıcının durumu bilmediği iddiası kural olarak dinlenmez. Şerh yoksa, bir yaklaşım iyiniyetli üçüncü kişiyi korurken diğeri fiilen aile konutu olarak kullanılan taşınmazı devralan kişiden gerekli özeni göstermesini bekler.

Sessiz kalmam rıza sayılır mı?

Kanun açık rıza aramaktadır. Sessiz kalma, işlemden haberdar olma ya da hemen itiraz etmeme tek başına rıza yerine geçmez. Rızanın yazılı olarak veya işleme katılım yoluyla ortaya konması beklenir.

Davada neyi ispatlamam gerekir?

Öncelikle taşınmazın devir tarihinde fiilen aile konutu olduğunu ispatlamanız gerekir. Bunun için ikametgâh kayıtları, abonelik ve fatura belgeleri, muhtarlık belgesi ve tanık beyanları kullanılır. Ayrıca açık rızanızın alınmadığı ortaya konmalıdır.

Boşandıktan sonra da bu davayı açabilir miyim?

TMK m.194 koruması evlilik birliği süresince geçerlidir ve boşanma kararının kesinleşmesiyle sona erer. Devrin evlilik devam ederken yapılmış olması hâlinde talep değerlendirilebilir; bu nedenle boşanma sürecinde tedbir talebiyle devrin önlenmesi ayrıca ele alınmalıdır.

Ev başkasının adına kayıtlıysa şerh koydurabilir miyim?

Hayır. Aile konutu şerhi için taşınmazın eşlerden birine ait olması gerekir. Mülkiyeti üçüncü kişiye ait taşınmaz fiilen aile konutu olarak kullanılsa bile şerhe konu edilemez.