Turizm Amaçlı Kiralamada Evrak Eksikliği Artık İzin Belgesi İptali Sebebi: Yönetmelik m.12/4 Değişti (RG 33413)

Evini veya dairesini izin belgesiyle günlük ya da haftalık kiraya verenler için periyodik denetimin ilk aşaması olan evrak kontrolünün sonucu sertleşti. Belgelendirmeye esas evraklarda eksiklik, uygun olmayan evrak ya da bilgi ve belgelerde değişiklik tespit edilirse belge sahibine yine otuz gün süre veriliyor; ancak bu süre içinde eksiklik giderilmezse artık para cezası değil, doğrudan izin belgesinin iptali söz konusu.

İzin belgesi iptal edilen konutun turizm amaçlı kiralanmaya devam edilmesi, 7464 sayılı Kanun’daki izinsiz kiralama yaptırımlarına yol açabileceği için değişiklik, Airbnb ve benzeri platformlarda ilan veren ev sahiplerini, yönetim şirketlerini ve bu konutlara yatırım yapan yabancı yatırımcıları doğrudan ilgilendiriyor. Aşağıda eski ve yeni metni, değişikliğin hukuki çerçevesini, tartışmaya açık yönlerini ve izin belgesi sahiplerinin atması gereken adımları resmî metinlere dayanarak özetliyoruz.

Değişikliğin Künyesi

Ne Değişti? Eski ve Yeni Metin

Yönetmeliğin 12/4 hükmüne göre izin belgeli konutlar belge düzenlendikten itibaren en az iki yılda bir, ilk olarak belgelendirmeye esas evrakların kontrolü yapılarak denetlenir. Bu ilk cümle değişmedi. Değişen, evrak kontrolünde sorun çıkması hâlinde ne olacağıdır. Eski metin 10/10/2025 tarihli değişiklikle getirilen metindir.

Fıkranın geri kalanı yerinde duruyor: evraklar uygunsa konutta yerinde denetim yapılır; denetimde eksiklik tespit edilirse on beş gün süre verilir; giderilmezse Kanun m.4/2-ğ uyarınca idari para cezası uygulanarak yeniden on beş gün verilir; ikinci denetimde de giderilmemişse Kanun m.5/1-d uyarınca izin belgesi iptal edilir. Böylece fiziki eksiklikler için iki aşamalı ceza-süre-iptal sistemi korunurken, evrak eksikliğinde ara aşama (para cezası) kaldırılmış ve doğrudan iptale geçilmiştir.

Hukuki Çerçeve

7464 sayılı Kanun’a göre konutun turizm amaçlı kiralanabilmesi için sözleşmeden önce izin belgesi alınması zorunludur (m.3/1). Kanun m.4/2-a, Bakanlıkça istenen bilgi ve belgelerin otuz gün içinde gönderilmemesi, eksik gönderilmesi veya yanıltıcı bilgi ya da belge verilmesi hâlinde izin belgesi sahibine idari para cezası öngörür; metindeki tutar 50.000 TL’dir ve idari para cezaları Kabahatler Kanunu m.17/7 uyarınca yeniden değerlemeye tabidir. İzin belgesinin iptal hâlleri ise Kanun’un 5. maddesinde sayılmıştır: belge sahibinin talebi, faaliyetin sona erdiğinin tespiti, devir başvurusunun yapılmaması veya yükümlülüklerin yerine getirilmemesi, kamu düzeni ve genel ahlaka aykırı kullanımın bildirilmesi ve m.4/2-ğ uygulanmasına rağmen aykırılıkların giderilmemesi.

İptal hâlinde kullanıcıların hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam eder (Kanun m.5/2). Yani iptal tarihinde konutta konaklayan veya ileri tarihli rezervasyonu bulunan misafirin sözleşmesi kendiliğinden düşmez; ancak iptalden sonra yeni turizm amaçlı kiralama yapılması izinsiz kiralama sayılır ve Kanun m.4/1’deki konut başına artan idari para cezaları gündeme gelir. Bina kat maliklerinin oybirliği kararı (m.3/3) ve kat mülkiyeti boyutu için kısa süreli kiralama ve kat mülkiyeti yazımıza bakabilirsiniz.

Kimleri Etkiliyor?

Yabancı uyruklu konut sahipleri ve şirket üzerinden konut işletenler için genel çerçeve yabancı yatırımcı hukuk rehberimizde ve gayrimenkulün kişi mi şirket adına mı alınacağı yazımızda; turizm belgeli tesis seçeneği ise otel yatırımı yazımızda yer alıyor. Kira gelirlerinin banka üzerinden tahsili ve beyanı konusu kira gelirleri yazımızda anlatılıyor.

Yürürlük ve Geçiş

Değişiklik 27 Ekim 2026’da yürürlüğe girdi ve geçiş hükmü içermiyor. Bu tarihten sonra başlatılan evrak kontrollerinde yeni kural uygulanacaktır. Bu tarihten önce evrak eksikliği bildirilmiş ve otuz günlük süresi işlemeye başlamış dosyalarda, sürenin sonunda eski kurala (para cezası) mı yeni kurala (iptal) mı göre işlem yapılacağı metinden açıkça anlaşılmıyor. Yaptırımlarda kural olarak fiilin işlendiği tarihteki hükmün esas alınması ilkesi gereği, bu durumdaki belge sahiplerinin süreyi kaçırmaması ve sonradan verilecek iptal işlemini dikkatle incelemesi önemlidir.

Ne Yapmalı ve Süreler

1. Dosyanızı şimdi kontrol edin. İzin belgesi başvurusunda verdiğiniz tapu, kat malikleri oybirliği kararı, varsa işyeri açma ve çalışma ruhsatı ve diğer belgelerin güncel olduğundan emin olun. Malik değişikliği, mirasçılık, şirket unvanı veya yönetim planı değişikliği gibi durumlarda Bakanlığa bildirim yapın; mirasçıların üç aylık başvuru süresini ve devirde otuz günlük bildirim yükümlülüğünü unutmayın (Kanun m.3/6, m.4/2-b).

2. Bildirimi takip edin. Evrak eksikliği bildirimi geldiğinde otuz günlük süre içinde eksikliği giderdiğinizi gösteren belgeyi ve gönderim kaydını saklayın. Süre yetmeyecekse süre bitmeden yazılı olarak ek süre isteyin ve gerekçesini belgeleyin.

3. İptal kararına karşı dava. İzin belgesinin iptali idari bir işlemdir; tebliğden itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir (İYUK m.7). Davada yürütmenin durdurulması istenebilir. İdari para cezalarına karşı ise Kabahatler Kanunu m.27 uyarınca tebliğden itibaren 15 gün içinde sulh ceza hâkimliğine başvurulur; iki yolun süreleri farklıdır.

4. Yönetmeliğe karşı dava. Değişikliğin kendisine karşı Danıştay’da iptal davası, ilanı izleyen günden itibaren 60 gün içinde açılabilir; 60. gün 26/12/2026 Cumartesiye denk geldiğinden süre 28/12/2026 Pazartesi günü biter (İYUK m.7, m.8). Bu süre geçse bile yönetmelik, size uygulanan iptal işlemiyle birlikte dava konusu edilebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Turizm amaçlı kiralama izin belgesi hangi durumda iptal edilecek?

27 Ekim 2026’dan itibaren periyodik denetimde belgelendirmeye esas evraklarda eksiklik, uygun olmayan evrak veya bilgi ve belgelerde değişiklik tespit edilip belge sahibine verilen otuz günlük süre içinde eksiklik giderilmezse izin belgesi iptal edilir (Yönetmelik m.12/4).

Eskiden evrak eksikliğinde ne oluyordu?

10/10/2025 değişikliğiyle getirilen eski metne göre otuz gün içinde eksiklik tamamlanmazsa Kanun m.4/2-a uyarınca işlem yapılıyordu; bu hüküm izin belgesi sahibine idari para cezası öngörür. Yeni metinde para cezası aşaması yerine iptal getirildi.

Otuz günlük süre değişti mi?

Hayır, süre yine otuz gündür. Değişen, sürenin hangi durumlarda verileceği (artık uygun olmayan evrak ve bilgi değişikliği de kapsanıyor) ve süre sonunda uygulanacak yaptırımdır.

İzin belgem iptal edilirse mevcut rezervasyonlar ne olur?

Kanun m.5/2’ye göre izin belgesi iptal edilen konutların kullanıcılarının hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam eder. Ancak iptalden sonra yeni turizm amaçlı kiralama yapılması izinsiz kiralama sayılır ve Kanun m.4/1’deki idari para cezaları gündeme gelir.

İptal kararına karşı ne yapabilirim?

İzin belgesinin iptali idari işlemdir; tebliğden itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir ve yürütmenin durdurulması istenebilir (İYUK m.7). Kanun m.5’in evrak eksikliğini ayrı bir iptal sebebi olarak saymaması davada ileri sürülebilecek bir argümandır.

Konutta yapılan fiziki denetim kuralları da değişti mi?

Hayır. Evraklar uygunsa konutta denetim yapılır; eksiklik için on beş gün verilir, giderilmezse Kanun m.4/2-ğ uyarınca idari para cezası uygulanıp yeniden on beş gün verilir; ikinci denetimde de giderilmemişse Kanun m.5/1-d uyarınca belge iptal edilir. Bu cümleler aynen yürürlükte.

Kaynaklar: 27/10/2026 tarihli ve 33413 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik m.1–3; Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelik (RG 28/12/2023-32413) m.12, değişik m.12/4 (RG 10/10/2025); 7464 sayılı Kanun m.3, 4, 5, 6; 5326 sayılı Kabahatler Kanunu m.17/7, 27; 2577 sayılı İYUK m.7, 8. Diğer gelişmeler: Hukuk Gündemi Son Durum; kira uyuşmazlıkları için kira ve tahliye davaları.