Yabancı Yatırımcı Türkiye’de Gayrimenkulü Kendi Adına mı, Şirket Üzerinden mi Almalı? 2026 — Tapu Kanunu m.35 ve m.36, Valilik İzni, Askerî Bölge, Vergi, Vatandaşlık ve İkamet

English version: Buying Property in Turkey as a Foreign Investor: In Your Own Name or Through a Turkish Company?

Türkiye’de gayrimenkul almak isteyen yabancı yatırımcının önünde iki ana yol vardır: taşınmazı kendi adına almak ya da Türkiye’de kurduğu veya ortak olduğu bir şirket üzerinden almak. İki yol farklı kanun maddelerine tabidir. Kendi adına alan yabancı gerçek kişi Tapu Kanunu’nun 35. maddesine tabidir: özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde 10’u ve kişi başına ülke genelinde 30 hektar sınırı, yapısız arsada iki yıl içinde proje sunma zorunluluğu ve askerî bölge yasakları onun için geçerlidir. Yabancıların sermayesinin en az yarısına sahip olduğu Türk şirketi ise 36. maddeye tabidir: alan sınırı yoktur ama taşınmaz yalnızca esas sözleşmedeki faaliyet konuları için edinilebilir, kanundaki istisnalar dışında her edinim valilikte güvenlik incelemesinden geçer ve amaç dışı kullanım tasfiye sebebidir. Yurt dışında kurulmuş yabancı şirket ise ancak özel kanunların izin verdiği hâllerde taşınmaz edinebilir. Hangi yolun seçileceği; taşınmazın kullanım amacına, vatandaşlık veya ikamet izni hedefine, vergi yüküne ve ileride çıkış planına göre değişir. Bu rehber üç yolu mevzuat maddeleriyle karşılaştırır ve yatırımcıya karar tablosu sunar.

Üç yol: kişi olarak, Türk şirketi üzerinden, yurt dışındaki şirketle

Türk hukuku yabancıların taşınmaz edinimini edinen kişinin niteliğine göre üç ayrı rejime bağlar. Yabancı uyruklu gerçek kişiler Tapu Kanunu’nun 35. maddesine, yabancıların kontrolündeki Türk şirketleri 36. maddesine tabidir; yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulmuş şirketler ise ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir (Tapu Kanunu m.35). Bu ayrım bir şekil meselesi değildir: hangi sınırların uygulanacağını, hangi idareye başvurulacağını, taşınmazın ne için kullanılabileceğini ve vatandaşlık ile ikamet izni gibi sonuçların doğup doğmayacağını belirler.

Genel kurallar, sınırlar ve tasfiye için sitemizde ayrıntılı rehberler bulunmaktadır: Yabancılar Türkiye’de Taşınmaz Alabilir mi? ve Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Edinmesi. Bu yazı, yatırımcının asıl sorusuna odaklanır: aynı yatırım için hangi yapı seçilmelidir?

Kendi adına edinim: Tapu Kanunu m.35

Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hâllerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir (Tapu Kanunu m.35/1). Hangi ülke vatandaşlarının ve hangi bölgelerde edinim yapabileceğine ilişkin belirleme kamuya açık bir liste hâlinde yayımlanmadığından, uyruğa özgü bir kısıtlama olup olmadığı işlemden önce tapu müdürlüğünde teyit edilmelidir.

Alan sınırları. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez; Cumhurbaşkanı kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir (m.35/2). Cumhurbaşkanı ayrıca ülke menfaatlerinin gerektirdiği hâllerde edinimleri ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçümü ve miktar olarak belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir ya da yasaklayabilir (m.35/3).

Yapısız taşınmazda proje. Yabancı uyruklu gerçek kişiler satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştirecekleri projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. Onaylanan proje tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilir ve süresi içinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği Bakanlıkça takip edilir. Arsa veya tarla alıp yıllarca boş bekletmeyi planlayan yatırımcı için bu kural, kişi yolunun en büyük riskidir.

Tasfiye. Madde hükümlerine aykırı edinilen, edinim amacına aykırı kullanıldığı tespit edilen, süresi içinde Bakanlığa başvurulmayan veya projesi süresinde gerçekleştirilmeyen taşınmazlar, Maliye Bakanlığınca (bugün Hazine ve Maliye Bakanlığı) verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmezse tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir (m.35). Tasfiye kararına karşı izlenecek yol için Yabancının Taşınmaz Ediniminde Red ve Tasfiyeye İtiraz Dava Dilekçesi yazımıza bakılabilir.

Askerî ve güvenlik bölgeleri. 2565 sayılı Askerî Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu, ikinci derece kara askerî yasak bölgelerinde yabancı gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz edinemeyeceğini öngörür (2565 m.9); stratejik önemi bulunan bölgelerde ise yabancıların taşınmaz edinemeyeceğine ve izin alınmadıkça kiralayamayacağına Cumhurbaşkanınca karar verilebilir (2565 m.28). Tapu müdürlükleri bölge sorgusunu kayıtlar üzerinden yapar. Tapuda askerî güvenlik bölgesi şerhinin anlamı için Tapuda Askerî Güvenlik Bölgesi Şerhi yazımıza bakılabilir.

Değerleme raporu. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 2019/1 sayılı Genelgesi, 4 Mart 2019’dan itibaren yabancı uyruklu gerçek kişilerin alıcı veya satıcı olarak taraf olduğu satışlarda taşınmaz değerleme raporu aranmasını öngörmüştür. Değerleme raporlarının tapu işlemlerinde kullanım usulü 2024/2 sayılı Genelge ile düzenlenmiştir; 28 Eylül 2026 tarihli Makam Oluru ile tapu işlemlerinde kullanılacak değerleme raporlarının kullanım süresi 12 ay olarak belirlenmiş ve vatandaşlık amaçlı tespitlerde kullanılacak raporların, daha önce tek kuruluşla sınırlı olan uygulamadan farklı olarak, Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı değerleme kuruluşlarınca düzenlenebileceği kabul edilmiştir. Rapor, satış bedelinin gerçeğe uygunluğu bakımından da önemlidir; düşük bedel gösterilmesi hem vergi hem de vatandaşlık ve ikamet başvuruları açısından sorun yaratır.

Türkçe bilmeyen yabancı alıcının işlem sırasında tercüman bulundurması, yurt dışında verilen vekâletnamelerin apostilli ve onaylı Türkçe tercümeli olması ve ödemenin banka kanalıyla belgelenmesi gerekir. Paranın kaynağına ilişkin sorgular için Yabancı Uyrukluların Banka Hesabı ve Gayrimenkul İşlemlerinde MASAK ve Gayrimenkul Alım Satımında MASAK yazılarımıza bakılabilir.

Türk şirketi üzerinden edinim: Tapu Kanunu m.36

Yabancı yatırımcının Türkiye’de kurduğu veya ortak olduğu şirket bir Türk şirketidir ve kural olarak yerli şirketlerle aynı haklara sahiptir. Ancak yabancı uyruklu gerçek kişilerin veya yabancı ülkelerde kurulmuş şirketlerin yüzde elli veya daha fazla oranda hissesine sahip oldukları ya da yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip oldukları Türk şirketleri, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilir (Tapu Kanunu m.36). Bu şirketlerin edinimleri, 16 Ağustos 2012 tarihli ve 28386 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan “2644 sayılı Tapu Kanununun 36 ncı Maddesi Kapsamındaki Şirketlerin ve İştiraklerin Taşınmaz Mülkiyeti ve Sınırlı Ayni Hak Edinimine İlişkin Yönetmelik” ile düzenlenmiştir.

Kimler bu kapsamdadır? Oran hesaplanırken 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun 28. maddesi kapsamındaki kişiler ile yurt dışında ikamet eden Türk vatandaşlarının sahip oldukları hisseler, şirketteki yabancı yatırımcıların ortaklık oranının belirlenmesinde dikkate alınmaz (Yönetmelik m.1/2). Yabancı yatırımcının nihai ortaklık oranının doğrudan veya dolaylı olarak yüzde 50 veya daha fazla olduğu ve kapsamdaki şirketin ortak olduğu Türk şirketleri de “iştirak” olarak aynı kurallara tabidir (Yönetmelik m.3). Halka açık şirketlerde başvuruda, borsada işlem gören hisselerden şirket sermayesinin yüzde 10’una veya daha fazlasına sahip yabancı yatırımcılar ile borsada işlem görmeyen paylara sahip yabancıları gösteren Merkezi Kayıt Kuruluşu belgesi sunulur (Yönetmelik m.4).

Faaliyet konusu ölçütü. Şirket yolunun anahtarı esas sözleşmedir. Taşınmaz, esas sözleşmede yazılı faaliyet konularını yürütmek için edinilebilir ve bu amaçla kullanılmalıdır. Bir üretim şirketinin fabrika arsası veya bir lojistik şirketinin deposu bu ölçütü kolayca karşılar. Buna karşılık yalnızca yatırım amacıyla daire alıp kiraya vermek isteyen şirketin esas sözleşmesinde gayrimenkul alım satımı, kiralama veya inşaat gibi faaliyet konularının bulunması gerekir. Faaliyet konusu edinimden önce, gerekiyorsa esas sözleşme değişikliğiyle genişletilmelidir. Esas sözleşmenin hazırlanması ve şirket kuruluşu için Yabancıların Türkiye’de Şirket Kurması rehberimize bakılabilir.

Alan sınırı yoktur. Tapu Kanunu m.35’teki yüzde 10 ve 30 hektar sınırları yabancı uyruklu gerçek kişiler için öngörülmüştür; 36. madde kapsamındaki şirketler için bu sınırlar yerine faaliyet konusu ve güvenlik incelemesi belirleyicidir. Geniş arazi gerektiren tarım, enerji, sanayi veya turizm yatırımlarında şirket yolunun tercih edilmesinin başlıca sebebi budur.

İstisnalar. İpotek tesisi ve ipoteğin paraya çevrilmesi sonucu mülkiyet edinimi, şirket birleşme ve bölünmelerinden doğan devirler, organize sanayi bölgeleri, endüstri bölgeleri, teknoloji geliştirme bölgeleri ve serbest bölgeler gibi özel yatırım bölgelerindeki edinimler ile bankaların kredi işlemleri veya alacaklarının tahsili amacıyla edindikleri taşınmazlar 36. madde kapsamı dışındadır (Tapu Kanunu m.36). Organize sanayi bölgesinde fabrika kuracak yabancı sermayeli şirket bu nedenle valilik prosedürüne girmez; bölgenin kendi mevzuatına tabi olur.

Şirket yolunda valilik süreci ve süreler

36. madde kapsamındaki şirket, edinim için ilgili valiliğin planlama ve koordinasyon birimine (Yönetmelikteki adıyla İl Planlama ve Koordinasyon Müdürlüğü) bizzat, posta veya elektronik posta yoluyla başvurur (Yönetmelik m.4). Başvuruda taşınmazın tapu bilgileri ve koordinatları, edinimin esas sözleşmedeki faaliyet konuları için yapılacağına ilişkin taahhütname, şirket yetkilisinin yetki belgesi ve ortaklık yapısını gösteren ticaret sicili veya Merkezi Kayıt Kuruluşu belgesi sunulur.

Uygulamada süreç Yönetmelik metnindekinden daha kısadır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 2018/6 sayılı Genelgesiyle, askerî bölge bilgileri tapu siciline işlenmiş illerde 36. madde kapsamındaki şirketlerin bölge sorgularının tapu müdürlüğünce azami üç iş günü içinde yanıtlanması usulü getirilmiştir. 21 Ocak 2020 tarihli Talimatla, askerî bölgelere ilişkin bilgilerin tüm illerde tapu siciline işlendiği belirtilerek sorguların yetkili komutanlıklara sorulmadan, doğrudan tapu sicil bilgileri esas alınarak yanıtlanması öngörülmüştür. Yönetmelik 2012 tarihli olup metinde “Ekonomi Bakanlığı”na yapılan atıflar bulunmaktadır; bakanlık teşkilatı o tarihten bu yana değiştiğinden başvurunun yapılacağı birim ve güncel uygulama, işlemden önce ilgili valilikten teyit edilmelidir.

Süreler kısa görünse de yatırım takvimi bakımından önemlidir: satış sözleşmesi imzalanmadan veya kapora ödenmeden önce valilik süreci başlatılmalı, sözleşmeye izin alınamaması hâlinde bedelin iadesini düzenleyen bir şart konulmalıdır.

Edinimden sonra: kullanım, denetim ve pay devri

Kullanım ve denetim. Edinilen taşınmazlar esas sözleşmede belirtilen faaliyet konuları çerçevesinde kullanılır (Yönetmelik m.13). Valilik, şirketlerin taşınmazlarına ilişkin bilgileri her yıl aralık ayı sonunda ilgili tapu müdürlüğünden temin ederek kullanımı denetler; yerinde inceleme yapılabilir. Şirkete sorulan hususlar için 30 günlük cevap süresi verilir; aykırılığın giderilmesi için komisyon altı aya kadar süre tanıyabilir.

Tasfiye. Aykırı edinildiği veya kullanıldığı tespit edilen taşınmazlar, Maliye Bakanlığınca verilecek süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmezse tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir (Tapu Kanunu m.36). Yönetmeliğe göre valilik durumu Maliye Bakanlığına (bugün Hazine ve Maliye Bakanlığı) bildirir; şirkete altı ay süre verilir ve bu süre bir defaya mahsus altı aya kadar uzatılabilir. Süre sonunda tasfiye bu Bakanlıkça yapılır ve masraflar düşüldükten sonra kalan bedel hak sahibi adına açılan banka hesabına yatırılır (Yönetmelik m.14).

Pay devri ve ortaklık yapısının değişmesi. Hisse devri sonucunda Yönetmelik kapsamına giren şirket, hisse devrine ilişkin bilgileri devri müteakip bir ay içinde Bakanlığa bildirir (Yönetmelik m.11). Örneğin taşınmaz sahibi bir Türk şirketinin paylarının çoğunluğunu yabancı yatırımcı satın aldığında şirket kapsama girer. Böyle bir şirketin askerî yasak, askerî güvenlik veya stratejik bölgelerde taşınmazı varsa güvenlik incelemesi yapılır; olumsuz sonuçta komisyon, mülkiyet durumunun ülke güvenliğine uygun hâle getirilmesi için şirkete kırk beş günlük süre verebilir ve bu süre bir defaya mahsus altı aya kadar uzatılabilir; ardından tasfiye hükümleri işler (Yönetmelik m.12, m.14). Yatırımdan çıkışta ise taşınmaz yerine şirket paylarının satılması tapu devri gerektirmez; paylar Türk bir alıcıya satılırsa şirket 36. madde kapsamından çıkabilir. Pay satışının vergisel sonuçları ve yabancı sermayeye ilişkin bildirimler ayrıca değerlendirilmelidir.

Yurt dışındaki şirket adına edinim: neden çoğu zaman mümkün değil?

Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir (Tapu Kanunu m.35). Genel bir edinim hakları yoktur. Bu nedenle yurt dışındaki ana şirketin Türkiye’de doğrudan tapu sahibi olması istisnaidir; uygulamada yatırımcı Türkiye’de bir şirket kurar ve taşınmazı bu şirket adına 36. madde çerçevesinde edinir. Petrol arama ve üretimine ilişkin 6491 sayılı Türk Petrol Kanunu gibi özel düzenlemeler de taşınmaz mülkiyeti yerine çoğu zaman kullanım hakkı sağlar. Hazine taşınmazları bakımından durum için Yabancılar Hazine Taşınmazı Alabilir mi? yazımıza bakılabilir.

Yurt dışındaki şirket, Türkiye’de bir şube açarak da faaliyet gösterebilir; ancak şubenin ayrı tüzel kişiliği bulunmadığından şube adına edinim, yurt dışındaki şirketin edinimi niteliğindedir ve aynı sınırlamaya takılır. Taşınmaz gerektiren bir yatırımda şirket kurmak bu nedenle şube açmaktan daha uygun bir yapıdır.

Vergi ve masraflar: kişi ile şirket arasındaki farklar

Kişi ve şirket yolunun maliyeti satın alma anında birbirine yakındır; asıl fark taşınmazın kullanıldığı yıllarda ve satış anında ortaya çıkar.

Tapu harcı. Taşınmaz satışlarında tapu harcı, alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20’dir (492 sayılı Harçlar Kanunu, (4) sayılı tarife, I-20). 19 Aralık 2025 tarihli ve 33112 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7566 sayılı Kanun’la harcın matrahı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli olarak yeniden düzenlenmiştir. Aynı Kanun’la eksik ödenen tapu harcı için vergi ziyaı cezası yüzde 25’ten bir kata çıkarılmıştır; gerçek bedelin altında beyanın maliyeti bu nedenle eskisinden daha yüksektir. Hesaplama için Tapu Harcı ve Alım-Satım Maliyeti Hesaplama Aracı kullanılabilir.

KDV. Konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde, bedeli döviz olarak Türkiye’ye getirilmek kaydıyla Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişilere yapılan teslimler KDV’den istisnadır; istisna kapsamında alınan konut veya iş yerinin üç yıl içinde elden çıkarılması hâlinde, zamanında tahsil edilmeyen vergi tecil faiziyle birlikte tapu işleminden önce ödenir (KDV Kanunu m.13/i). İstisnadan ayrıca Türkiye’de kanuni ve iş merkezi bulunmayan kurumlar ile şartlarını taşıyan yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları da yararlanabilir; Türkiye’de kurulu şirket ise istisnadan yararlanamaz, ancak taşınmazı vergiye tabi faaliyetinde kullanıyorsa yüklendiği KDV’yi genel kurallar çerçevesinde indirebilir.

Emlak vergisi. Yıllık emlak vergisi oranları konutta binde 1, diğer binalarda binde 2, arsada binde 3 ve arazide binde 1’dir; büyükşehir belediyesi sınırları ve mücavir alanlar içinde bu oranlar yüzde 100 artırımlı uygulanır (1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu). 7566 sayılı Kanun’la 2026 yılı vergi değerlerinin, 2025 yılı vergi değerlerinin iki kat fazlasını geçemeyeceği öngörülmüştür. Vergi, malik kim ise ondan alınır; şirket adına kayıtlı taşınmazda şirket, kişi adına kayıtlı taşınmazda yabancı malik mükelleftir.

Kira geliri. Yurt dışında yaşayan yabancı malik kiracısı şirket olan bir taşınmazdan kira elde ediyorsa, kiracı şirket yüzde 20 oranında vergi kesintisi yapar (GVK m.94/5-a); gelirin tamamı kesinti yoluyla vergilendirilmişse beyanname verilmez. Kiracı kesinti yapmakla yükümlü değilse kira geliri yıllık beyannameyle beyan edilir. Şirket adına kayıtlı taşınmazdan elde edilen kira ise şirketin kurumlar vergisi matrahına girer; ayrıca kiralama faaliyetinin esas sözleşmedeki faaliyet konuları arasında bulunması gerekir. Yurt dışında yaşayanların kira geliri ve diğer vergileri için Yurt Dışında Yaşayanların Türkiye’deki Vergisi yazımıza bakılabilir.

Satış. Kişi olarak alınan taşınmaz, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde satılırsa doğan kazanç değer artışı kazancı olarak gelir vergisine tabidir (GVK mükerrer m.80); beş yıl dolduktan sonra yapılan satışta bu vergi doğmaz. 2026 yılı için değer artışı kazançlarında istisna tutarı 150.000 TL’dir. Şirketin sattığı taşınmazın kazancı ise yüzde 25 kurumlar vergisine tabidir. 15 Temmuz 2023 tarihli ve 32249 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7456 sayılı Kanun’la, bu tarihten itibaren edinilen taşınmazların satış kazancı kurumlar vergisi istisnası kapsamından çıkarılmış; bu tarihten önce aktife kaydedilmiş ve en az iki yıl elde tutulmuş taşınmazlarda kazancın yüzde 25’i istisna olarak kalmıştır. Aynı Kanun’la KDV istisnası da bu tarihten önce aktife kaydedilen taşınmazlarla sınırlandığından, şirketin bu tarihten itibaren edindiği taşınmazı satması KDV’ye de tabidir. Uzun vadede satmayı planlayan bireysel yatırımcı için kişi yolu bu bakımdan avantajlıdır.

Şirket yolunda satıştan elde edilen kârın yabancı ortağa ulaşması için ayrıca kâr payı dağıtımı gerekir; bu aşamadaki stopaj ve transfer süreci için Yabancı Ortağa Kâr Payı Transferi rehberimize bakılabilir. Taşınmaz yerine şirket paylarının satılması ise ayrı bir vergi değerlendirmesi gerektirir (bkz. Sermaye İşlemleri ve Pay Devrinde Vergilendirme).

Vatandaşlık ve ikamet izni: neden kişi adına almak gerekir?

Vatandaşlık. Taşınmaz yoluyla Türk vatandaşlığında yabancının, en az 400.000 ABD doları veya karşılığı döviz tutarındaki kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş ya da üzerinde yapı bulunan arsa vasıflı taşınmazı, tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi konulmak şartıyla satın alması gerekir (Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.20/2-b). Döviz tutarı işlem öncesinde Türkiye’de faaliyet gösteren bir bankaya, banka tarafından da Merkez Bankasına satılır (Yönetmelik m.20/10). Tutar 13 Mayıs 2022 tarihli ve 31834 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 5554 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile 250.000 ABD dolarından 400.000 ABD dolarına çıkarılmış; boş arsa ve tarlaların kapsam dışında bırakılması 12 Aralık 2023 tarihli ve 32397 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7938 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile getirilmiştir.

Bu hüküm yabancı gerçek kişilerin şahsi taşınmaz edinimlerini kapsar; yabancının ortağı olduğu şirket adına alınan taşınmaz vatandaşlık şartını karşılamaz. Şirket yoluyla vatandaşlık isteyen yatırımcı için ayrı bir yol vardır: Sanayi ve Teknoloji Bakanlığınca tespit edilen en az 500.000 ABD doları tutarında sabit sermaye yatırımı (Yönetmelik m.20/2-a). Ağustos 2026’da İçişleri Bakanlığı, değerleme raporlarındaki usulsüzlükler nedeniyle çok sayıda vatandaşlık kararının iptal edildiğini açıklamıştır; değerleme raporu, ödeme belgeleri ve tapu bedelinin birbiriyle tutarlı olması bu nedenle hayati önemdedir. Ayrıntılar için Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı, belgeler için Vatandaşlık Başvurusu İçin Gerekli Belgeler ve ret hâlinde Yatırım Yoluyla Vatandaşlık Başvurusu Reddedildi yazılarımıza bakılabilir.

İkamet izni. Türkiye’de taşınmaz malı bulunan yabancılara kısa dönem ikamet izni verilebilir (6458 sayılı YUKK m.31/1-b). Taşınmazın konut olması ve bu amaçla kullanılması gerekir (YUKK Uygulama Yönetmeliği m.28). Göç İdaresi’nin başvuru sayfasına göre 16 Ekim 2023 ve sonrasında edinilen konutlarda değerin, edinim tarihi itibarıyla en az 200.000 ABD doları karşılığı Türk lirası olması aranır ve konut kiraya verilmemelidir. 7533 sayılı Kanun’la YUKK m.31’e eklenen hükümle, kısa dönem ikamet iznine esas olacak taşınmazın niteliğini ve değerini belirleme yetkisi İçişleri Bakanlığına verilmiştir. Kanun “taşınmaz malı bulunan” yabancıdan söz eder; şirketin malvarlığı ortağın malvarlığı olmadığından şirket adına kayıtlı konut, ortağa bu yoldan ikamet izni sağlamaz. Ayrıca yabancı nüfus oranı yüksek olan bazı mahalleler yeni ikamet kayıtlarına kapatılabildiğinden, konutun bulunduğu mahallenin durumu satın almadan önce kontrol edilmelidir.

Hangi yol kime uygun? Karar tablosu

Bazı yatırımcılar iki yolu birlikte kullanır: oturacakları konutu kendi adlarına, işletmelerinin kullanacağı taşınmazları şirket adına alırlar. Önemli olan, her taşınmazın edinim amacının baştan belirlenmesi ve tapu kaydı, sözleşmeler ve ödeme belgelerinin bu amaçla tutarlı olmasıdır.

İşlem öncesi kontrol listesi

• Taşınmazın askerî yasak, askerî güvenlik, stratejik veya özel güvenlik bölgesinde olup olmadığını ve tapudaki şerhleri kontrol edin.
• Kendi adına alacaksanız uyruğunuza özgü bir kısıtlama olup olmadığını ve ilçe bazındaki yüzde 10 sınırının dolup dolmadığını tapu müdürlüğünde teyit edin.
• Arsa alıyorsanız iki yıllık proje takvimini planlayın; şirket alıyorsa faaliyet konusunun inşaatı kapsadığını kontrol edin.
• Şirket adına alacaksanız esas sözleşmedeki faaliyet konularını ve ortaklık oranını kontrol edin; valilik başvurusunu satış sözleşmesinden önce başlatın.
• Satış sözleşmesine izin alınamaması hâlinde bedelin iadesini düzenleyen bir şart koyun.
• Değerleme raporunu ve gerçek satış bedelini tutarlı hâle getirin; düşük bedel beyan etmeyin.
• Ödemeyi yurt dışındaki kendi hesabınızdan banka kanalıyla yapın; vatandaşlık hedefi varsa döviz alım belgesini alın.
• İkamet izni hedefi varsa mahallenin yeni kayıtlara açık olup olmadığını kontrol edin.
• Satıştan sonra emlak vergisi beyanını ve kira geliri yükümlülüklerini takvime alın.

Sık yapılan hatalar

• Vatandaşlık için alınacak taşınmazı şirket adına tescil ettirmek.
• Faaliyet konusu üretim olan şirket adına yatırım amaçlı konut alıp kiraya vermek.
• Yurt dışındaki ana şirket adına doğrudan tapu almaya çalışmak.
• Kişi olarak arsa alıp iki yıl içinde projeyi Bakanlığa sunmamak.
• Valilik süreci tamamlanmadan bedelin tamamını ödemek.
• Tapuda gerçek bedelin altında beyanda bulunmak.
• Taşınmaz sahibi bir Türk şirketinin çoğunluk paylarını satın alıp şirketin 36. madde kapsamına girdiğini ve bir aylık bildirim yükümlülüğünü gözden kaçırmak.
• Kira geliri ve satış kazancı vergilerini yurt dışında yaşandığı için doğmamış saymak.

Sıkça Sorulan Sorular

Yabancı yatırımcı Türkiye’de gayrimenkulü şirket adına alabilir mi?

Evet. Yabancıların en az yüzde 50 hissesine sahip olduğu veya yönetimin çoğunluğunu atayabildiği Türk şirketi, esas sözleşmesindeki faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz edinebilir (Tapu Kanunu m.36). Kanundaki istisnalar dışında edinim, valilik üzerinden askerî ve güvenlik bölgesi incelemesinden geçer.

Yurt dışındaki şirketim adına Türkiye’de tapu alabilir miyim?

Kural olarak hayır. Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz edinebilir (Tapu Kanunu m.35). Uygulamada Türkiye’de bir şirket kurulur ve taşınmaz bu şirket adına edinilir.

Yabancı kişi Türkiye’de en fazla ne kadar taşınmaz alabilir?

Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edinimleri, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez; Cumhurbaşkanı kişi başına sınırı iki katına kadar artırabilir (Tapu Kanunu m.35/2).

Yabancı sermayeli şirket için alan sınırı var mı?

Tapu Kanunu m.35’teki yüzde 10 ve 30 hektar sınırları yabancı uyruklu gerçek kişiler için öngörülmüştür. 36. madde kapsamındaki şirketlerde belirleyici ölçüt, taşınmazın esas sözleşmedeki faaliyet konuları için edinilmesi ve kullanılmasıdır.

Şirket adına edinimde valilik süreci ne kadar sürer?

Yönetmelik metnine göre valilik koordinatları 3 iş günü içinde Genelkurmay Başkanlığına veya yetkilendirdiği komutanlığa iletir ve cevap 15 gün içinde verilir; ancak TKGM’nin 2018/6 sayılı Genelgesi ve 21.01.2020 tarihli Talimatı uyarınca askerî bölge sorguları bugün tapu müdürlüğünce sicil kayıtları üzerinden, azami üç iş günü içinde yanıtlanmaktadır. Özel güvenlik bölgesi değerlendirmesi 5 gün, bölge dışındaki taşınmazlar için bildirim 3 iş günüdür. Bölge içindeki taşınmazlarda karar 30 gün içinde verilir; tescil bildirimden itibaren 6 ay içinde istenmelidir.

Şirket adına alınan daire kiraya verilebilir mi?

Kiralama, şirketin esas sözleşmesindeki faaliyet konuları arasında ise verilebilir. Faaliyet konusu dışında kullanım tespit edilirse taşınmaz tasfiye edilerek bedele çevrilebilir (Tapu Kanunu m.36).

Arsa alan yabancıya ne zaman proje yükümlülüğü doğar?

Yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yabancı ülkelerde kurulmuş şirketler, satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştirecekleri projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır; süresinde başvurulmazsa veya proje gerçekleştirilmezse tasfiye gündeme gelir (Tapu Kanunu m.35).

Tasfiye ne demektir?

Kurallara aykırı edinilen veya amacı dışında kullanılan taşınmazın, verilen süre içinde maliki tarafından satılmaması hâlinde Maliye Bakanlığınca satılarak bedelinin hak sahibine ödenmesidir. Kişi yolunda süre bir yılı geçemez; şirket yolunda Yönetmeliğe göre altı ay verilir ve bir defa altı aya kadar uzatılabilir.

Şirket adına alınan taşınmazla vatandaşlık alınabilir mi?

Hayır. Taşınmaz yoluyla vatandaşlık, yabancının kendi adına en az 400.000 ABD doları değerinde ve üç yıl satılmaması şerhiyle taşınmaz almasını gerektirir (Yönetmelik m.20/2-b). Şirket yoluyla vatandaşlık için en az 500.000 ABD doları tutarında sabit sermaye yatırımı yolu ayrıca düzenlenmiştir (m.20/2-a).

Taşınmaz alarak ikamet izni almak için asgari değer nedir?

Göç İdaresi’nin başvuru sayfasına göre 16 Ekim 2023 ve sonrasında edinilen konutlarda değer, edinim tarihi itibarıyla en az 200.000 ABD doları karşılığı Türk lirası olmalı ve konut kiraya verilmemelidir. Dayanak YUKK m.31/1-b’dir; şirket adına kayıtlı konut ortağa bu izni sağlamaz.

Yabancı alıcı için değerleme raporu zorunlu mu?

TKGM’nin 2019/1 sayılı Genelgesi, yabancı uyruklu gerçek kişilerin taraf olduğu satışlarda değerleme raporu aranmasını öngörmüştür. 28.09.2026 tarihli Makam Oluru ile tapu işlemlerinde kullanılacak raporların kullanım süresi 12 ay olarak belirlenmiştir.

Tapu harcı ne kadar?

Satışlarda alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20’dir (492 sayılı Harçlar Kanunu, (4) sayılı tarife I-20). 7566 sayılı Kanun’la matrah, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli olarak düzenlenmiştir.

Yabancı alıcı KDV ödemez mi?

Konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde, bedeli döviz olarak Türkiye’ye getirilmek kaydıyla Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişilere teslimler KDV’den istisnadır; taşınmaz üç yıl içinde satılırsa vergi tecil faiziyle ödenir (KDV m.13/i). Türk şirketi bu istisnadan yararlanamaz.

Taşınmazı satarken vergi öder miyim?

Kişi olarak alınan taşınmaz beş yıl içinde satılırsa değer artışı kazancı gelir vergisine tabidir (GVK mükerrer m.80); 2026 için istisna tutarı 150.000 TL’dir. Şirketin satış kazancı ise yüzde 25 kurumlar vergisine tabidir; 15.07.2023’ten itibaren edinilen taşınmazlarda kurumlar vergisi istisnası yoktur ve satış KDV’ye tabidir.

Şirket paylarını satarsam taşınmaz için ne yapmalıyım?

Pay satışı tapu devri gerektirmez. Hisse devri sonucunda Yönetmelik kapsamına giren şirket, devri müteakip bir ay içinde Bakanlığa bildirim yapar (Yönetmelik m.11); kapsama giren şirketin askerî bölgelerde taşınmazı varsa güvenlik incelemesi yapılır (m.12). Paylar Türk bir alıcıya satılırsa şirket kapsamdan çıkabilir; vergisel sonuçlar ayrıca değerlendirilmelidir.

Organize sanayi bölgesinde fabrika alırken valilik izni gerekir mi?

Organize sanayi bölgeleri, endüstri bölgeleri, teknoloji geliştirme bölgeleri ve serbest bölgeler gibi özel yatırım bölgelerindeki edinimler Tapu Kanunu m.36 kapsamı dışındadır; bu bölgelerde kendi mevzuatları uygulanır.

İlgili Rehberler

• Yabancı Yatırımcılar İçin Türkiye Hukuk Rehberi — şirket, borsa, maden, gayrimenkul, vergi ve tahkim
• Yabancılar Türkiye’de Taşınmaz Alabilir mi? — Tapu Kanunu m.35’in ayrıntıları
• Yabancıların Miras ve Taşınmaz İntikali — miras yoluyla edinim
• Yabancı Ortağa Kâr Payı Transferi — şirket kârının yurt dışına aktarılması
• Yabancılar İçin Türkiye’de Yaşama Rehberi — ikamet, adres ve günlük hukuki işlemler
• Ev veya Arsa Sattım, Param Bloke Edildi — satış bedeline bloke ve kaynak zinciri