Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığında Hangi Yatırım? 2026 — Gayrimenkul, Mevduat, Devlet Tahvili, GYF/GSYF Fonu, Bireysel Emeklilik, Sermaye ve İstihdam: Yabancı Yatırımcı İçin Yedi Yolun Karşılaştırması (Yönetmelik m.20)

English version: Turkish Citizenship by Investment: Which Investment Should You Choose?

Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı için tek bir yol yoktur; Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik’in 20. maddesinin ikinci fıkrası yedi ayrı yatırım yolu sayar: en az 500.000 ABD doları sabit sermaye yatırımı, en az 400.000 ABD doları değerinde taşınmaz, en az 50 kişilik istihdam, en az 500.000 ABD doları banka mevduatı, en az 500.000 ABD doları Devlet borçlanma aracı, en az 500.000 ABD doları gayrimenkul yatırım fonu veya girişim sermayesi yatırım fonu katılma payı ve en az 500.000 ABD doları bireysel emeklilik katkı payı. Taşınmaz, mevduat, Devlet borçlanma aracı, fon ve bireysel emeklilik yollarında yatırımın üç yıl korunması açıkça şarttır; mevduat, Devlet borçlanma aracı ve bireysel emeklilik yollarında döviz önce bir bankaya satılır ve üç yıl boyunca Türk lirası olarak tutulur. Yani yatırımcı için asıl soru “vatandaşlık alabilir miyim?” değil, “hangi yatırımla, hangi riski üstlenerek ve üç yıl sonra parama nasıl ulaşarak?” sorusudur. Bu rehber yedi yolu mevzuat maddeleriyle, ilgili kurumların uygulama esaslarıyla ve 2026’daki gelişmelerle birlikte yatırımcı gözüyle karşılaştırır.

Hukuki çerçeve: yedi yol bir bakışta

5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun 12. maddesi, millî güvenlik ve kamu düzeni bakımından engel teşkil edecek bir hali bulunmamak şartıyla belirli yabancıların Cumhurbaşkanı kararıyla Türk vatandaşlığını kazanabileceğini düzenler. Maddenin birinci fıkrasının (b) bendi, 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu’nun 31. maddesinin birinci fıkrasının (j) bendi uyarınca ikamet izni alanlar ile Turkuaz Kart sahibi yabancıları ve bunların yabancı eşi ile kendisinin ve eşinin ergin olmayan veya bağımlı yabancı çocuğunu kapsar. 6458 sayılı Kanun m.31/1-j ise Türkiye’de çalışmayan ancak Cumhurbaşkanınca belirlenecek kapsam ve tutarda yatırım yapacak yabancılara kısa dönem ikamet izni verilmesini öngörür. Yatırımın kapsam ve tutarı, Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik’in 20. maddesinin ikinci fıkrasında sayılmıştır. Fıkra, aşağıdaki şartlardan herhangi birini sağlayan yabancının Cumhurbaşkanı kararıyla Türk vatandaşlığını kazanabileceğini belirtir.

Tutarlar nasıl bugünkü hâline geldi? Yatırım yolları ilk kez 12 Ocak 2017 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklikle yönetmeliğe girmiş; o tarihte taşınmaz için 1.000.000 ABD doları, mevduat için 3.000.000 ABD doları aranıyordu. 19 Eylül 2018 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 106 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile taşınmaz tutarı 250.000 ABD dolarına, sabit sermaye, mevduat, Devlet borçlanma aracı ve fon tutarları 500.000 ABD dolarına, istihdam şartı 50 kişiye indirilmiştir. 7 Aralık 2018 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 418 sayılı Karar noterde satış vaadi sözleşmesi seçeneğini eklemiş, 6 Ocak 2022 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 5072 sayılı Karar dövizin bankaya satılması kuralını getirmiş, 13 Mayıs 2022 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 5554 sayılı Karar taşınmaz tutarını 13 Haziran 2022’den geçerli olmak üzere 400.000 ABD dolarına çıkarmış ve bireysel emeklilik yolunu eklemiştir. Son değişiklik, 12 Aralık 2023 tarihli ve 32397 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7938 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile taşınmaz türünü sınırlayan değişikliktir. Bu tarihten sonra 20. maddede yeni bir değişiklik yapılmamıştır; tutarlar ve şartlar 2026 yılında da aynıdır.

Vatandaşlık kazanmanın diğer yolları ve genel çerçeve için Türk Vatandaşlığı Nasıl Alınır? rehberimize, yatırım yolunun Kanun ve Yönetmelik sistematiği için Türk Vatandaşlığına Yatırım Yoluyla Alınma ve Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı: İstisnai Kulvarın Tam Haritası yazılarımıza bakılabilir.

Bütün yollar için ortak kurallar

Kur. Yönetmelikte sayılan parasal değerlerin belirlenmesinde, tespit tarihindeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası efektif satış kuru ve/veya çapraz döviz kuru esas alınır (m.20/6). Yatırımın ABD doları dışındaki bir dövizle veya Türk lirasına çevrilerek yapıldığı yollarda eşiğin aşılıp aşılmadığı bu kurla hesaplanır.

Dövizin bankaya satılması. Taşınmaz, mevduat, Devlet borçlanma aracı, fon ve bireysel emeklilik yollarında (m.20/2-b, ç, d, e ve f) döviz tutarları işlem öncesinde Türkiye’de faaliyet gösteren bir bankaya, bu banka tarafından da Merkez Bankasına satılır. Satım sonucu elde edilen Türk lirası; mevduat yolunda Türk lirası mevduatta, Devlet borçlanma aracı yolunda Türk lirası cinsinden Devlet borçlanma araçlarında, bireysel emeklilik yolunda SEDDK’nın belirlediği fonlarda üç yıl süreyle tutulur; uygulama esaslarını Merkez Bankası belirler (m.20/10). Bu kural yatırımcı açısından en önemli ekonomik farktır: üç yıl boyunca para Türk lirası olarak kalır.

Yollar arasında geçiş. Yönetmelik, ikinci fıkrada sayılan yatırım türleri arasında belirtilen süreyi tamamlamak amacıyla geçişkenliğin mümkün olduğunu açıkça düzenler (m.20/8). Bununla birlikte kurumların uygulama esasları geçişin usulünü ayrıca düzenler; örneğin Hazine ve Maliye Bakanlığının usul ve esasları yatırım türleri arasında geçişe imkân tanırken, Devlet borçlanma aracı yolunda araçların kendi aralarında değiştirilmesine Bakanlığın erken itfası hâli dışında izin vermez. Geçiş planlanıyorsa, hem çıkılan hem girilen yolun kurumundan önceden teyit alınmalıdır.

Usul ve esaslar. Yatırım şartlarının sağlanıp sağlanmadığının tespitinde uygulanacak usul ve esaslar tespiti yapan kurumca belirlenir (m.20/9). Bu nedenle aşağıda her yol için ilgili kurumun yayımladığı esaslar ayrıca anlatılmıştır.

Gayrimenkul yolu: 400.000 ABD doları

Yönetmelik m.20/2-b, iki ayrı seçenek düzenler. Birincisi, en az 400.000 ABD doları veya karşılığı döviz tutarındaki kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş ya da üzerinde yapı bulunan arsa vasıflı taşınmazın, tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi konulmak şartıyla satın alınmasıdır. İkincisi, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş bir taşınmaz için en az 400.000 ABD doları veya karşılığı döviz tutarı peşin olarak yatırılan ve tapu siciline üç yıl süreyle devir ve terkini yapılmayacağı taahhüdü şerh edilen, noterde düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesidir. Her iki seçenekte de tespiti Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı yapar; uygulamada Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün (TKGM) bölge müdürlüğü “Taşınmaz Yatırım Tespit Belgesi” düzenler.

Hangi taşınmaz kabul edilir? 12 Aralık 2023 tarihli ve 32397 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7938 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı, taşınmaz türünü sınırlamıştır. TKGM’nin 13 Aralık 2023 tarihli talimatına göre bağımsız bölümün 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında sicilde bağımsız bölüm olarak ayrılmış olması, arsada ise üzerinde yapı kullanma izin belgesi bulunan bir yapının bulunması gerekir; tarla ve boş arsa bu yolda kabul edilmez. Kural, 12 Aralık 2023’ten itibaren yapılan edinimlere uygulanır.

TKGM kılavuzundaki sınırlamalar. TKGM’nin 1 Şubat 2024’ten itibaren geçerli olan Yönetmelik Hakkında Kılavuzu şu kuralları koyar: bir taşınmaz yalnızca bir kez vatandaşlık edinimine konu edilebilir; taşınmazın hisseli olarak edinilmesiyle vatandaşlık başvurusunda bulunulamaz; eş, çocuk ve benzeri kişiler adına yapılan edinimler aranan değerin hesabında dikkate alınmaz; 12 Ocak 2017’den önce satın alınmış taşınmazlar ile 7 Aralık 2018’den önce satış vaadi sözleşmesine konu edilmiş taşınmazlar dikkate alınmaz. Kılavuzun taraflara ilişkin şartlarına göre taşınmaz; yabancılar, alıcının Türk vatandaşı birinci derece akrabaları veya yatırım yoluyla vatandaşlık kazanmış kişiler adına kayıtlı olmamalı, alıcının ya da birinci derece akrabalarının ortağı veya yöneticisi olduğu bir şirket adına kayıtlı bulunmamalıdır. İkinci el taşınmaz; alıcının kendisi veya Türk vatandaşı olsun olmasın birinci derece akrabaları tarafından Türk vatandaşına ya da şirketine devredilmiş olmamalı, son üç yıl içinde de herhangi bir yabancı gerçek kişi veya yatırım yoluyla vatandaşlık kazanmış bir kişi tarafından Türk vatandaşına ya da şirketine devredilmiş olmamalıdır; eser sözleşmesinden doğan devirler bu üç yıl kuralının dışındadır. Kanuni ipotekli taşınmazlar vatandaşlık edinimine konu edilemez; ipotekli veya hacizli taşınmazlar satılabilir ancak bedelleri yatırım tespitinde dikkate alınmaz. Satış yoluyla edinilecek taşınmaz sayısında sınırlama yoktur. Satış vaadi yolunda bedelin en geç sözleşme tarihinde ödenmiş olması gerekir ve birden fazla satış vaadi sözleşmesine dayanan başvurular dikkate alınmaz. Taşınmaz döviz cinsinden krediyle alınmışsa, satış bedelinden kredi tutarı düşüldükten sonra kalan kısmın 400.000 ABD dolarını karşılaması gerekir. Kılavuz hükümleri idari uygulama niteliğinde olduğundan, alımdan önce güncel uygulama tapu müdürlüğünden teyit edilmelidir.

Döviz alım belgesi ve ödeme. TKGM’nin 2022/1 sayılı Genelgesi, Türkiye Cumhuriyeti ile vatandaşlık bağı bulunmayan kişilerin Türkiye’de satın aldıkları gayrimenkullerde, Merkez Bankasının Sermaye Hareketleri Genelgesi uyarınca dövizin tapu işlemleri öncesinde gerekçesi belirtilerek bir bankaya ve banka tarafından Merkez Bankasına satılmasını ve döviz alım belgesinde kayıtlı Türk lirası tutarın satış bedeli olarak tapu idaresine beyan edilmesini öngörür. Kılavuza göre döviz alım belgesi banka tarafından KEP üzerinden tapu müdürlüğüne gönderilir; bedelin taşınmaz satıcısına ya da ilgilisine ödendiğini gösteren onaylı banka dekontu, taahhüde ilişkin beyan tesis edilmeden önce tapu müdürlüğüne sunulur. Elden ödeme veya bağlantısı açıklanamayan üçüncü kişilere yapılan ödeme bu nedenle ciddi risk doğurur.

Değerleme raporu. Taşınmazın 400.000 ABD dolarını karşılayıp karşılamadığı değerleme raporuyla tespit edilir. Kılavuza göre değerleme raporlarının Web Tapu üzerinden (TADEBİS sistemiyle) alınması zorunludur. TKGM’nin 1 Mart 2024 tarihli ve 4 Mart 2024’te yürürlüğe giren 2024/2 sayılı Genelgesi ile bu raporlar tek bir kuruluşa, TOKİ iştiraki Gayrimenkul Değerleme AŞ’ye (GEDAŞ) düzenlettiriliyordu; İçişleri Bakanlığı da Ağustos 2026’daki açıklamasında 2024’ten itibaren uygunluk belgelerinin GEDAŞ raporları üzerine düzenlendiğini belirtmiştir. Genelge 28 Eylül 2026’da güncellenmiş; 18 Eylül 2026 tarihli Bakanlık Oluru ile vatandaşlık amaçlı tespitlerde kullanılacak değerleme raporlarının Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı herhangi bir değerleme kuruluşunca düzenlenebileceğine karar verilmiştir. Kılavuz, başvuruda sunulan raporların düzenlendiği tarihten itibaren üç ay geçerli olduğunu öngörür; 28 Eylül 2026 güncellemesiyle tapu işlemlerinde kullanılan raporların kullanım süresi de yeniden düzenlendiğinden, uygulanacak süre başvuru tarihinde tapu müdürlüğünden teyit edilmelidir.

Şerh ve üç yıl sonrası. Tapuya, taşınmazın üç yıl içinde satılmayacağına ilişkin taahhüt şerhi işlenir; şerh, üç yıllık sürenin dolması hâlinde malikin talebi üzerine terkin edilir. NVİ’nin sıkça sorulan sorular sayfasında, gayrimenkul yoluyla başvuruda Suriye vatandaşlarının müracaat edemeyeceği belirtilmektedir.

Vergi ve masraf. Tapu harcı alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20’dir (492 sayılı Harçlar Kanunu’na ekli 4 sayılı tarife I-20). Konut veya işyeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde, bedelin döviz olarak Türkiye’ye getirilmesi şartıyla Türkiye’de yerleşik olmayan yabancı gerçek kişilere yapılan teslimler KDV’den istisnadır; taşınmaz üç yıl içinde elden çıkarılırsa, zamanında tahsil edilmeyen vergi 6183 sayılı Kanun’un 48. maddesine göre hesaplanan tecil faiziyle birlikte, tapu işleminden önce elden çıkaran tarafından ödenir (3065 sayılı KDV Kanunu m.13/i). Taşınmazı kendi adına mı, şirket üzerinden mi almanın vergi ve vatandaşlık sonuçları için Yabancı Yatırımcı Gayrimenkulü Kendi Adına mı, Şirket Üzerinden mi Almalı? rehberimize, yabancıların taşınmaz edinim sınırları için Yabancılar Türkiye’de Taşınmaz Alabilir mi? yazımıza bakılabilir.

Mevduat yolu: 500.000 ABD doları, üç yıl Türk lirası

Yönetmelik m.20/2-ç’ye göre en az 500.000 ABD doları veya karşılığı döviz tutarında mevduatı üç yıl tutma şartıyla Türkiye’de faaliyet gösteren bankalara yatırdığı BDDK tarafından tespit edilen yabancı, vatandaşlık başvurusunda bulunabilir. 6 Ocak 2022’den bu yana döviz önce bankaya, banka tarafından da Merkez Bankasına satılır ve elde edilen Türk lirası, Türk lirası mevduatta üç yıl süreyle tutulur (m.20/10). Bu nedenle bugün mevduat yolu fiilen bir döviz hesabı değil, üç yıllık bir Türk lirası mevduatıdır.

Yatırımcı açısından iki sonuç önemlidir. Birincisi, üç yıl boyunca Türk lirasının değer kaybı riski yatırımcıya aittir; buna karşılık Türk lirası mevduat faizi elde edilir. İkincisi, faiz gelirinden Gelir Vergisi Kanunu’nun geçici 67. maddesi kapsamında stopaj yapılır: Ekim 2026 itibarıyla Türk lirası mevduatta stopaj oranı 6 aya kadar vadeli hesaplarda yüzde 17,5, 1 yıla kadar vadeli hesaplarda yüzde 15, 1 yıldan uzun vadeli hesaplarda yüzde 10’dur ve bu oranlar Türkiye’de yerleşik olmayan gerçek kişilere de uygulanır. Oranlar süreli Cumhurbaşkanı Kararlarıyla belirlendiğinden yatırım tarihinde yeniden kontrol edilmeli, çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmasının etkisi de ayrıca değerlendirilmelidir. Paranın birden fazla bankaya bölünüp bölünemeyeceği, vade yenilemelerinin nasıl yapılacağı ve faizin kullanımı gibi konular BDDK’nın güncel uygulamasına göre bankayla birlikte önceden teyit edilmelidir.

Devlet borçlanma araçları yolu: Hazine ve Maliye Bakanlığının 2026 esasları

Yönetmelik m.20/2-d, en az 500.000 ABD doları veya karşılığı döviz tutarında Devlet borçlanma aracını üç yıl tutmak şartıyla satın alan yabancıyı kapsar; tespiti Hazine ve Maliye Bakanlığı yapar. Bakanlığın 2026 yılında yayımladığı ve 14 Şubat 2020 tarihli önceki esasları yürürlükten kaldıran “Türk Vatandaşlığını Devlet Borçlanma Araçlarını Satın Alarak İstisnai Olarak Kazanmak İsteyen Yabancı Kişilerin Başvuru Süreçleri İçin Uygulanacak Usul ve Esaslar” şu kuralları getirir:

• Yalnızca Bakanlıkça ihraç edilen Türk lirası cinsinden Devlet iç borçlanma senetleri ile Hazine Müsteşarlığı Varlık Kiralama AŞ’nin yurt içinde ihraç ettiği Türk lirası cinsinden kira sertifikaları kabul edilir (m.3/1-b).
• Döviz satışı ile yatırımın yapıldığı banka aynı olmak zorundadır; bankalar arası geçişe imkân tanınmaz (m.4/2).
• Vadesine üç yıldan az kalan Devlet borçlanma araçlarının vatandaşlık başvurusu için kullanılmaması esastır; uygun aracın seçimi banka ve yatırımcının sorumluluğundadır (m.4/4).
• Yatırımcı, hesapta tutulan aracın faiz veya kira getirisinden serbestçe faydalanır (m.4/5).
• Piyasa fiyatındaki düşüş nedeniyle değerin asgari tutarın altına inmesi vatandaşlık başvurusunu ve kazanımını etkilemez; asgari yatırım şartı kaybedilmiş sayılmaz (m.4/10).
• Bakanlığın erken itfası hâli dışında Devlet borçlanma araçları arasında geçişe imkân tanınmaz (m.7/1).

Vergi bakımından, 20 Haziran 2026 tarihli ve 33286 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 11444 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile Devlet tahvili, Hazine bonosu ve kamu kira sertifikalarından elde edilen gelirlerde uygulanan stopaj avantajının süresi 31 Aralık 2026’ya uzatılmıştır; 2027 ve sonrasındaki oran, yatırım süresi boyunca ayrıca izlenmelidir.

GYF ve GSYF fon yolu: SPK ve MKK blokajı

Yönetmelik m.20/2-e’ye göre en az 500.000 ABD doları veya karşılığı döviz tutarında gayrimenkul yatırım fonu katılma payı veya girişim sermayesi yatırım fonu katılma payını en az üç yıl elinde tutma şartıyla satın alan yabancı bu yoldan başvurabilir; tespiti SPK yapar. Kapsam yalnızca bu iki fon türünün katılma paylarıdır; Borsa İstanbul’da işlem gören gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) payları bu bentte sayılmamıştır.

SPK’nın açıklamasına göre katılma payları Merkezi Kayıt Kuruluşunda (MKK) “Vatandaşlık Blokaj Alt Hesabı”nda izlenir; blokaj ihtiyari niteliktedir. Yatırımcı, asgari tutar şartının sağlandığı tarihten itibaren üç yıl boyunca paylara kesintisiz olarak sahip olmalıdır. MKK, SPK’nın talebine üç iş günü içinde cevap verir; şartların sağlandığının teyidinden sonra uygunluk belgesi iki iş günü içinde düzenlenir. Kur değişimi nedeniyle değerin 500.000 ABD dolarının altına düşmesi başvuruyu ve kazanımı etkilemez; fonun nakit kâr payı dağıtımı, katılma payı iadesi veya tasfiyesi gibi yatırımcının iradesi dışındaki işlemlerinden kaynaklanan değer düşüşü de şartın kaybı sayılmaz. Vergi bakımından, Gelir Vergisi Kanunu’nun geçici 67. maddesi kapsamında son olarak 27 Mart 2026 tarihli ve 33206 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 11107 sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla şekillenen düzenlemeye göre, iki yıldan fazla süreyle elde tutulan girişim sermayesi yatırım fonu ve gayrimenkul yatırım fonu katılma paylarından elde edilen kazançlarda stopaj oranı yüzde 0’dır. Sermaye piyasasında yabancı yatırımcının hesap açma süreci için Yabancı Yatırımcı Borsa İstanbul’da Hisse Alabilir mi? rehberimize bakılabilir.

Bireysel emeklilik yolu

13 Mayıs 2022 tarihli ve 31834 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 5554 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile eklenen m.20/2-f, en az 500.000 ABD doları veya karşılığı döviz tutarında katkı payını, kapsamı SEDDK tarafından belirlenen fonlarda tutma ve üç yıl sistemde kalma şartıyla bireysel emeklilik sistemine yatıran yabancıyı kapsar; tespiti SEDDK yapar. Döviz önce bankaya satılır ve elde edilen Türk lirası SEDDK’nın belirlediği fonlarda üç yıl tutulur (m.20/10). Hangi fonların kapsamda olduğu ve sözleşmenin nasıl kurulacağı SEDDK’nın usul ve esaslarına göre belirlenir (m.20/9); emeklilik şirketiyle sözleşme yapılmadan önce bu esaslar kontrol edilmelidir.

Sabit sermaye yatırımı ve istihdam yolları

Sabit sermaye yatırımı. Yönetmelik m.20/2-a, en az 500.000 ABD doları veya karşılığı döviz tutarında sabit sermaye yatırımı gerçekleştirdiği Sanayi ve Teknoloji Bakanlığınca tespit edilen yabancıyı kapsar. Bu yol da istihdam yolu (m.20/2-c) gibi dövizin bankaya satılması kuralının (m.20/10) saydığı bentler arasında yer almaz. Başvuru Sanayi ve Teknoloji Bakanlığına yapılır. Yatırımın sermaye artırımıyla mı, pay edinimiyle mi yapılacağı ve hangi belgelerle kanıtlanacağı Bakanlığın uygulama esaslarına bağlıdır (m.20/9); şirket yapısı kurulmadan önce Bakanlığın güncel uygulaması teyit edilmelidir. Şirket kuruluşu için Yabancıların Türkiye’de Şirket Kurması rehberimize bakılabilir.

İstihdam. Yönetmelik m.20/2-c, en az 50 kişilik istihdam oluşturduğu Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığınca tespit edilen yabancıyı kapsar. Bakanlığın Uluslararası İşgücü Genel Müdürlüğünün açıklamasına göre yabancının sahibi veya ortağı olduğu bir veya birden fazla şirkette toplam en az 50 Türk vatandaşının tam zamanlı olarak çalışması gerekir; sayım Sosyal Güvenlik Kurumu sisteminden alınan güncel tarihli işyeri çalışan listesiyle yapılır ve son altı aylık dönemdeki süreklilik dikkate alınır. Yabancının sermaye payı ve hisse oranının yeterli olup olmadığını Bakanlık değerlendirir. Başvuruya ıslak imzalı dilekçe, noter onaylı imza beyannamesi, İstihdam Bilgi Formu, pasaport, ortaklık ve sermaye paylarını gösteren ticaret sicili kayıtları ile güncel tarihli ticaret sicil tasdiknamesi, SGK çalışan listesi, vergi ve SGK prim borcu durumunu gösteren yazılar ve son altı ayda idari para cezası verilip verilmediğine ilişkin beyan eklenir. Eksiksiz başvurular yedi iş günü içinde sonuçlandırılır; eksik belge için otuz günlük süre verilir.

Karşılaştırma: hangi yatırımcıya hangi yol?

Yedi yolun hukuki sonucu aynıdır; seçim, yatırımcının üç yıl boyunca hangi riski taşımak istediğine ve üç yıl sonunda parasına nasıl ulaşacağına göre yapılmalıdır. Türkiye’de yaşamayı veya kira geliri elde etmeyi planlayan yatırımcı için gayrimenkul yolu en düşük tutarlı seçenektir; ancak taşınmazın türü, geçmişi ve değerlemesi en fazla incelemeyi gerektiren yol da budur ve taşınmaz üç yıl satılamaz. Fiziki bir varlık istemeyen ve Türk lirası faiz getirisini kabul eden yatırımcı için mevduat ve Devlet borçlanma aracı yolları daha sade bir yapı sunar; bu iki yolda üç yıl boyunca kur riski yatırımcıdadır. Fon yolu, gayrimenkul veya girişim sermayesi varlıklarına dolaylı yatırım isteyenler için uygundur; kur değişiminden ve fonun dağıtım, iade veya tasfiye işlemlerinden doğan değer düşüşünün şartı bozmaması ve iki yıldan uzun tutulan GYF ve GSYF paylarında stopajın yüzde 0 olması bu yolun avantajlarıdır, ancak getiri fonun performansına bağlıdır. Türkiye’de üretim veya işletme kuracak yatırımcı için sabit sermaye yatırımı, hâlihazırda büyük bir işletmeye sahip olan yatırımcı için ise istihdam yolu doğal seçenektir.

Başvuru süreci ve aile

NVİ’nin açıklamasına göre süreç üç ana adımdan oluşur: Yönetmelik’in 20. maddesindeki yatırım şartlarından birinin yerine getirilmesi ve ilgili kurumdan uygunluk belgesi alınması, 6458 sayılı Kanun m.31/1-j uyarınca kısa dönem ikamet izni alınması ve vatandaşlık başvurusu yapılması. NVİ’nin yatırımcılara ilişkin usul ve esaslarına göre uygunluk belgesi başvurusu bizzat veya bu hakkın kullanılmasına ilişkin özel vekâletnameyle atanmış vekil aracılığıyla yapılabilir; belge başvuru sahibine, Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğüne ve Göç İdaresine gönderilir. İkamet izni başvurusu İl Göç İdaresi Müdürlüğüne veya İstanbul ve Ankara’daki Özel Ortak Ofislere yapılır; m.31/1-j kapsamındaki ikamet izinleri en fazla beşer yıllık sürelerle verilebilir (6458 sayılı Kanun m.31/5). Vatandaşlık dosyası İstanbul ve Ankara’da Özel Ortak Ofislerde, diğer illerde İl Nüfus ve Vatandaşlık Müdürlüğünde düzenlenir. Buna karşılık NVİ’nin sıkça sorulan sorular sayfası uygunluk belgesi alınması, kısa dönem ikamet izni başvurusu, ikamet izin kartının alınması ve vatandaşlık başvurusu için yabancıların bizzat başvurmaları gerektiğini belirtir; TKGM kılavuzu da tapudaki taahhüdün ancak vekâletnamede bu konuda açık yetki verilmişse vekil aracılığıyla yapılabileceğini öngörür. Bu farklılık nedeniyle vekil kullanılacak adımlar ilgili kurumdan önceden teyit edilmelidir.

İçişleri Bakanlığının Ağustos 2026’daki açıklamasına göre uygunluk belgesi düzenlendikten sonra Emniyet Genel Müdürlüğü ve Millî İstihbarat Teşkilatı tarafından güvenlik soruşturması ve arşiv araştırması yapılır. Karar Cumhurbaşkanınca verilir ve karar tarihinden itibaren hüküm ifade eder (TVK m.20/1). Başvuru için istenen belgeler için Vatandaşlık Başvurusu İçin Gerekli Belgeler, güvenlik araştırması için Vatandaşlık Başvurusunda Güvenlik Soruşturması, karardan sonraki işlemler için Vatandaşlık Kararı Çıktıktan Sonra Ne Olur? yazılarımıza bakılabilir.

Aile. TVK m.12/1-b, yatırımcının yabancı eşini ve kendisinin ve eşinin ergin olmayan veya bağımlı yabancı çocuğunu da kapsar. Hizmet bedeli dosyadaki her kişi için ayrı ödenir. Çocuklar bakımından Kanun’un 20. maddesi, vatandaşlığı kazanan ana veya babanın velayeti altındaki çocuğun, vatandaşlığı kazanmayan diğer eşin muvafakati hâlinde vatandaşlığı kazanacağını, muvafakat verilmemesi hâlinde ana veya babanın mutad meskeninin bulunduğu ülkedeki hâkim kararına göre işlem yapılacağını düzenler. Gayrimenkul yolunda eş veya çocuk adına yapılan edinimlerin aranan değerin hesabında dikkate alınmadığı da unutulmamalıdır. Ayrıntı için Çocukların Türk Vatandaşlığı ve Aile İkamet İzni yazılarımıza bakılabilir.

Önceki vatandaşlık, vergi ve askerlik. TVK m.12’de önceki vatandaşlıktan çıkma şartı yer almaz; ancak yatırımcının kendi ülkesinin hukuku çifte vatandaşlığa izin vermeyebilir. Gelir vergisinde tam mükellefiyet kural olarak vatandaşlığa değil Türkiye’de yerleşmiş olmaya bağlıdır (193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m.3 ve m.4); yurt dışında yaşamaya devam eden yatırımcının vergi durumu için Dar Mükellefiyet yazımıza bakılabilir. Ailede erkek çocuk varsa, sonradan vatandaşlık kazananların askerlik durumu ayrıca değerlendirilmelidir; bu konu Sonradan Türk Vatandaşı Olanların Askerliği yazımızda anlatılmıştır.

İptal, ret ve 2026 gelişmeleri

Ret. Yatırım şartlarının tamamı sağlansa bile karar takdire bağlıdır: TVK m.12/1, vatandaşlığın millî güvenlik ve kamu düzeni bakımından engel teşkil edecek bir hâl bulunmamak şartıyla verilebileceğini düzenler; böyle bir hâli bulunanların talepleri Bakanlıkça reddedilir (TVK m.12/2). Ret kararına karşı idari yargıda iptal davası açılabilir. Bu konularda Yatırım Yoluyla Vatandaşlık Başvurusu Millî Güvenlik Gerekçesiyle Reddedildi, Vatandaşlık Reddine İptal Dava Dilekçesi Örneği ve Vatandaşlık Başvurum Yıllardır Sonuçlanmadı yazılarımıza bakılabilir.

İptal ve geri alma. TVK m.31/1’e göre Türk vatandaşlığını kazanma kararı, ilgilinin yalan beyanı veya vatandaşlığı kazanmaya esas teşkil eden önemli hususları gizlemesi sonucunda verilmişse kararı veren makam tarafından iptal edilir. TVK m.40 ise Türk vatandaşlığının kazanılmasına ilişkin kararların hukuki şartlar oluşmadan veya mükerrer olarak verildiğinin sonradan anlaşılması hâlinde geri alınacağını düzenler. Kanun’un kendisi yatırım şartlarının sonradan kaybını ayrı bir iptal sebebi olarak saymaz; bu bağlantıyı NVİ’nin uygulama esasları kurar. NVİ’nin yatırımcılara ilişkin usul ve esaslarına göre yabancı, Yönetmelikte belirtilen süre boyunca şartları sağlamaya devam etmek zorundadır; şartların kaybedilmesi hâlinde vatandaşlık kazanma kararı Kanun’un 31. maddesi uyarınca iptal edilir ve şartların kaybedildiğini tespit eden kurum durumu NVİ’ye ve Göç İdaresine bildirir (m.8). Bu nedenle taşınmazın şerh süresi dolmadan satılması, mevduatın veya tahvilin süresinden önce bozulması ve fon paylarının üç yıl dolmadan elden çıkarılması doğrudan vatandaşlığı tehlikeye atar.

2026’daki gelişmeler. İçişleri Bakanlığı 4 Ağustos 2026’da yaptığı açıklamada, sahte ve usulsüz ekspertiz raporlarına yönelik incelemelerde muvazaalı veya usulsüz işlem yaptığı tespit edilen 1.150 yatırımcının uygunluk belgesinin iptal edildiğini ve aile fertleriyle birlikte 5.391 kişinin vatandaşlık kararının iptal edildiğini; Emniyet Genel Müdürlüğü ve Millî İstihbarat Teşkilatınca sakıncalı bulunan 263 yatırımcı ve aile fertleriyle birlikte 743 kişinin vatandaşlık kararının ise hukuki şartların oluşmadığı gerekçesiyle geri alındığını açıklamıştır. Bakanlık, toplam 6.134 kişiye ilişkin bu işlemlerin 5901 sayılı Kanun’un 31. ve 40. maddeleri uyarınca yapıldığını belirtmiştir. Eylül 2026’da ise TKGM, vatandaşlık amaçlı değerleme raporlarının SPK lisanslı herhangi bir değerleme kuruluşunca düzenlenebilmesine imkân tanımıştır. Bu iki gelişmenin yatırımcıya mesajı açıktır: değerleme raporu, döviz alım belgesi, banka dekontu ve tapu bedeli birbiriyle tutarlı olmalı; piyasa değerinin üzerinde gösterilen bir bedelle eşiği aşmaya çalışmak, yıllar sonra bile vatandaşlığın iptaline yol açabilir. Vatandaşlığın kaybı ve iptali için Türk Vatandaşlığının Kaybı yazımıza, yabancıların banka ve gayrimenkul işlemlerinde MASAK boyutu için Yabancı Uyrukluların Banka Hesabı ve Gayrimenkul İşlemlerinde MASAK yazımıza bakılabilir.

Sık yapılan hatalar

• Taşınmazın daha önce vatandaşlık edinimine konu edilip edilmediğini, kanuni ipotek taşıyıp taşımadığını ve son üç yılda bir yabancı tarafından Türk vatandaşına devredilip devredilmediğini kontrol etmeden satın almak.
• Taşınmazı hisseli olarak veya eş ya da çocuk adına almak.
• 12 Aralık 2023’ten sonra tarla veya boş arsa alarak vatandaşlık başvurusu planlamak.
• Bedeli elden veya üçüncü kişilerin hesaplarından ödemek, döviz alım belgesi düzenletmemek.
• Değerleme raporunda piyasa değerinin üzerinde bir bedele dayanmak.
• Mevduat yolunu döviz hesabı sanmak; paranın üç yıl Türk lirası olarak tutulacağını hesaba katmamak.
• Devlet borçlanma aracı yolunda vadesine üç yıldan az kalan bir araç seçmek veya dövizi bir bankada satıp yatırımı başka bankada yapmak.
• Borsada işlem gören GYO paylarının fon yolunun kapsamında olduğunu düşünmek.
• Üç yıl dolmadan yatırımı bozmak.
• Çocukların vatandaşlığı için diğer ebeveynin muvafakatini önceden planlamamak.
• Vatandaşlığın kendiliğinden Türkiye’de tam mükellefiyet doğurduğunu ya da hiçbir vergi sonucu doğurmadığını varsaymak.

Sıkça Sorulan Sorular

Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı için en az ne kadar yatırım gerekir?

Gayrimenkul yolunda en az 400.000 ABD doları; sabit sermaye, mevduat, Devlet borçlanma aracı, GYF/GSYF katılma payı ve bireysel emeklilik yollarında en az 500.000 ABD doları veya karşılığı döviz gerekir. İstihdam yolunda tutar değil, en az 50 kişilik istihdam aranır (Yönetmelik m.20/2).

2026’da yatırım tutarları değişti mi?

Hayır. Yönetmelik’in 20. maddesindeki son değişiklik, 12 Aralık 2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7938 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile taşınmaz türünün sınırlanmasıdır. Taşınmaz tutarı 13 Haziran 2022’den beri 400.000 ABD dolarıdır.

Hangi taşınmazlar vatandaşlık için kabul edilir?

Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş bağımsız bölümler ile üzerinde yapı kullanma izinli bir yapı bulunan arsalar kabul edilir; tarla ve boş arsa kabul edilmez. Taşınmaz daha önce vatandaşlık edinimine konu edilmemiş olmalı, hisseli veya eş ya da çocuk adına alınmamalıdır.

400.000 ABD doları birden fazla taşınmazla tamamlanabilir mi?

Evet. TKGM kılavuzuna göre satış yoluyla edinilecek taşınmaz sayısında sınırlama yoktur. Satış vaadi yolunda da birden fazla taşınmaz tek bir sözleşmeyle vaat edilebilir; ancak birden fazla satış vaadi sözleşmesine dayanan başvurular dikkate alınmaz. Her taşınmazın tür ve geçmiş şartlarını ayrı ayrı sağlaması gerekir.

Mevduat yolunda para dolar olarak tutulabilir mi?

Hayır. 6 Ocak 2022’den bu yana döviz önce bir bankaya, banka tarafından da Merkez Bankasına satılır ve elde edilen Türk lirası, Türk lirası mevduatta üç yıl tutulur (Yönetmelik m.20/10). Kur riski yatırımcıya aittir.

Devlet tahvili yolunda Eurobond kullanılabilir mi?

Hayır. Hazine ve Maliye Bakanlığının 2026 usul ve esaslarına göre yalnızca Bakanlıkça ihraç edilen Türk lirası cinsinden Devlet iç borçlanma senetleri ile Hazine Müsteşarlığı Varlık Kiralama AŞ’nin yurt içinde ihraç ettiği Türk lirası cinsinden kira sertifikaları kabul edilir (m.3/1-b). Döviz satışı ile yatırımın yapıldığı banka aynı olmalıdır.

GYO hissesi alarak vatandaşlık kazanılır mı?

Hayır. Yönetmelik m.20/2-e yalnızca gayrimenkul yatırım fonu ve girişim sermayesi yatırım fonu katılma paylarını sayar; Borsa İstanbul’da işlem gören gayrimenkul yatırım ortaklığı payları bu kapsamda değildir.

Fonun değeri düşerse vatandaşlık hakkı kaybedilir mi?

SPK’nın açıklamasına göre kur değişimi nedeniyle değerin 500.000 ABD dolarının altına düşmesi başvuruyu ve kazanımı etkilemez; fonun nakit kâr payı dağıtımı, katılma payı iadesi veya tasfiyesi gibi yatırımcının iradesi dışındaki işlemlerinden doğan düşüş de şartın kaybı sayılmaz. Devlet borçlanma araçlarında da piyasa fiyatındaki düşüş şartı bozmaz.

Bir yatırım yolundan diğerine geçilebilir mi?

Yönetmelik m.20/8, belirtilen süreyi tamamlamak amacıyla yatırım türleri arasında geçişkenliğin mümkün olduğunu düzenler. Geçişin usulünü kurumların uygulama esasları düzenler; örneğin Devlet borçlanma aracı yolunda araçların kendi aralarında değiştirilmesine, Bakanlığın erken itfası hâli dışında, izin verilmez. Geçişten önce ilgili kurumlardan teyit alınmalıdır.

Eşim ve çocuklarım da vatandaş olabilir mi?

Evet. TVK m.12/1-b, yatırımcının yabancı eşini ve kendisinin ve eşinin ergin olmayan veya bağımlı yabancı çocuğunu da kapsar. Vatandaşlığı kazanan ebeveynin velayeti altındaki çocuklar için vatandaşlığı kazanmayan diğer ebeveynin muvafakati aranır; muvafakat verilmezse ana veya babanın mutad meskeninin bulunduğu ülkedeki hâkim kararına göre işlem yapılır (TVK m.20/2).

Yatırımı üç yıldan önce satarsam ne olur?

NVİ’nin yatırımcılara ilişkin usul ve esaslarına göre yabancı, Yönetmelikte belirtilen süre boyunca şartları sağlamaya devam etmek zorundadır; şartların kaybı hâlinde vatandaşlık kazanma kararı TVK m.31 uyarınca iptal edilir. Taşınmazın şerh süresi dolmadan satılması veya mevduatın, tahvilin ya da fon paylarının üç yıl dolmadan elden çıkarılması bu riski doğurur.

Vatandaşlık başvurusu nereye yapılır?

Uygunluk belgesi ve kısa dönem ikamet izninden sonra vatandaşlık dosyası İstanbul ve Ankara’da Özel Ortak Ofislerde, diğer illerde İl Nüfus ve Vatandaşlık Müdürlüğünde düzenlenir. NVİ’nin sıkça sorulan sorular sayfası başvuruların bizzat yapılması gerektiğini belirtirken, NVİ’nin usul ve esasları uygunluk belgesi başvurusunda özel vekâletnameli vekile imkân tanır; vekil kullanılacak adımlar önceden teyit edilmelidir.

Başvuru hizmet bedeli ne kadar?

NVİ’nin 2026 yılı tarifesine göre Türk vatandaşlığının istisnai olarak kazanılması için hizmet bedeli dosyadaki her kişi başına 135,45 TL’dir ve Hazine ve Maliye Bakanlığı veznelerine ödenir.

Değerleme raporunu kim hazırlar?

TKGM’nin 2024/2 sayılı Genelgesi 28 Eylül 2026’da güncellenmiş ve 18 Eylül 2026 tarihli Bakanlık Oluru ile vatandaşlık amaçlı tespitlerde kullanılacak raporların SPK lisanslı herhangi bir değerleme kuruluşunca düzenlenebileceğine karar verilmiştir. 4 Mart 2024’ten bu güncellemeye kadar raporlar GEDAŞ tarafından düzenleniyordu. Raporlar Web Tapu üzerinden alınır.

Türk vatandaşı olunca Türkiye’de vergi öder miyim?

Gelir vergisinde tam mükellefiyet kural olarak vatandaşlığa değil, Türkiye’de yerleşmiş olmaya bağlıdır (GVK m.3 ve m.4). Yurt dışında yaşamaya devam eden yatırımcı kural olarak Türkiye’de elde ettiği kazançlar üzerinden vergilendirilir; kendi ülkesindeki vergi sonuçları ayrıca değerlendirilmelidir.

Eski vatandaşlığımdan çıkmam gerekir mi?

TVK m.12’de önceki vatandaşlıktan çıkma şartı yer almaz. Ancak yatırımcının kendi ülkesinin hukuku çifte vatandaşlığa izin vermeyebilir; bu durum o ülkenin mevzuatına göre kontrol edilmelidir.

Süreç ne kadar sürer?

Toplam süre için resmî bir süre yoktur; süre, uygunluk belgesinin alınmasına, ikamet izni işlemlerine ve güvenlik soruşturması ile arşiv araştırmasına bağlıdır. Bazı adımlarda kurum süreleri vardır: istihdam yolunda eksiksiz başvurular yedi iş günü içinde sonuçlandırılır, fon yolunda SPK uygunluk belgesini MKK teyidinden sonra iki iş günü içinde düzenler.

Başvurum reddedilirse ne yapabilirim?

Ret kararına karşı idari yargıda iptal davası açılabilir. Ret gerekçesinin millî güvenlik veya kamu düzeni olduğu durumlarda dosyanın içeriğine erişim ve dava stratejisi ayrıca planlanmalıdır; yatırımın akıbeti de bu süreçte korunmalıdır.

İlgili Rehberler

• Yabancı Yatırımcılar İçin Türkiye Hukuk Rehberi — şirket, borsa, maden, gayrimenkul, vergi ve tahkim
• Türk Vatandaşlığı Nasıl Alınır? — vatandaşlık kazanmanın bütün yolları
• Yabancılar Hukuku Rehberi — ikamet izni, sınır dışı ve vatandaşlık
• İkamet İzni: Türleri, Başvuru ve Ret Kararına İtiraz — yatırımcı ikamet izninin genel çerçevesi
• Uzun Dönem İkamet İzni — vatandaşlık yerine değerlendirilebilecek süresiz statü
• Yabancı Ortağa Kâr Payı Transferi — şirket kârının yurt dışına aktarılması