Yabancılar Türkiye’de Taşınmaz Alabilir mi? Şartlar, Sınırlar ve Tasfiye (Tapu K. m.35)

Yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinmesi mümkündür; ancak iki tavan ve bir bölge kısıtı birlikte uygulanır. Dayanak, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 6302 sayılı Kanun’la değiştirilen ve 18 Mayıs 2012’de yürürlüğe giren 35. maddesidir. Bu düzenleme ile karşılıklılık (mütekabiliyet) şartı kaldırılmış, buna karşılık yüzölçümü sınırları yeniden belirlenmiş, askerî bölgelerin tapu işlemlerine yansıtılması için harita ve koordinat sistemi kurulmuştur. Bu rehberde Tapu Kanunu m.35 ve m.36, 2565 sayılı Kanun ve ilgili vergi ve vatandaşlık mevzuatı ışığında kimlerin, nereden, ne kadar taşınmaz alabileceğini ve aykırılığın sonucu olan tasfiye rejimini açıklıyoruz.

Temel Kural: Tapu Kanunu m.35

Madde uyarınca; kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hâllerde Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir.

Bu tanımın üç sonucu vardır:

• Ülke listesi belirleyicidir. Karşılıklılık aranmaz; ancak her ülkenin vatandaşı edinim yapamaz. Alıcının ülkesinin listede bulunup bulunmadığı, tapu müdürlüğü veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nden teyit edilmelidir.
• Niteliğe göre genel bir yasak yoktur. Konut, işyeri, arsa ve tarla edinilebilir; ancak Cumhurbaşkanı tür ve nitelik bakımından sınırlama getirebilir ve yapısız taşınmazda proje yükümlülüğü doğar.
• Sınırlı ayni haklar da kapsamdadır. Üst hakkı ve kaynak hakkı gibi bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni haklar da aynı tavanlara dahildir.

İki Tavan: %10 ve 30 Hektar

İki sınır birlikte uygulanır: ülke genelindeki 30 hektarlık hakkınız dolmamış olsa dahi, ilgili ilçedeki %10’luk kota dolmuşsa edinim yapılamaz. Bu nedenle özellikle yabancı talebinin yoğun olduğu turistik ilçelerde, kota durumunun işlem öncesinde sorgulanması gerekir.

Bölge Kısıtı: Askerî Yasak Bölgeler ve Stratejik Bölgeler

Yabancı gerçek kişiler bakımından bölge kısıtı Tapu Kanunu m.35’ten değil, 2565 sayılı Askerî Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu‘ndan doğar. Tapu Kanunu m.35 uygulamanın altyapısını kurar: askerî yasak bölgeler, askerî güvenlik bölgeleri ve stratejik bölgelere ait harita ve koordinat değerleri Millî Savunma Bakanlığınca, özel güvenlik bölgelerine ait olanlar İçişleri Bakanlığınca tapu idaresine gönderilir ve tapu işlemleri bu bilgilere göre yürütülür.

• İkinci derece kara askerî yasak bölgeleri: Yabancı gerçek ve tüzel kişiler bu bölgelerde taşınmaz edinemez (2565 s.K. m.9). Bölgede yabancılara ait taşınmazların tasfiyesine Cumhurbaşkanı karar verir.
• Stratejik bölgeler: Askerî yasak bölgelere yakın yerlerde veya diğer stratejik nedenlerle belirlenen bölgelerde Cumhurbaşkanı, yabancıların taşınmaz edinemeyeceğine karar verebilir (m.28); bu bölgelerdeki yabancılara ait taşınmazların tasfiyesine de karar verilebilir (m.29).
• Genelkurmay ve valilik izni: Askerî yasak ve güvenlik bölgelerinde Genelkurmay Başkanlığı veya yetkilendireceği komutanlıkların, özel güvenlik bölgelerinde valiliğin izni rejimi Tapu Kanunu m.36‘da yer alır ve yabancı sermayeli şirketlere ilişkindir; m.35’te gerçek kişiler için böyle bir izin hükmü bulunmaz.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 21.01.2020 tarihli talimatına göre askerî bölgelere ilişkin bilgiler tüm illerde tapu siciline işlendiğinden, yabancıların edinim talepleri her işlemde komutanlığa sorulmadan doğrudan tapu sicil bilgilerine göre sonuçlandırılır. Bu nedenle taşınmazın askerî veya stratejik bir bölgede kalıp kalmadığı, alım öncesinde tapu müdürlüğünden sorgulanmalıdır.

Tapu Kanunu m.35’in Yapısı: Dört Temel Kural

6302 sayılı Kanun’la yeniden düzenlenen Tapu Kanunu m.35, yabancıların taşınmaz edinimini dört katmanlı bir yapıya bağlar. İlk katman kimlerin edinebileceğidir: kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hâllerde Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı aynî hak edinebilir. Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ise ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı aynî hak edinebilir; bu şirketler için genel bir edinim izni yoktur.

İkinci katman miktardır: yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı aynî hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez; Cumhurbaşkanı kişi başına ülke genelindeki miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir. Üçüncü katman idarenin sınırlandırma yetkisidir: Cumhurbaşkanı ülke menfaatlerinin gerektirdiği hâllerde yabancı gerçek kişiler ile yabancı ticaret şirketlerinin edinimlerini ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçümü ve miktar olarak belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir ya da yasaklayabilir. Dördüncü katman ise yapısız taşınmazlardaki proje yükümlülüğü ile aykırılık hâlinde uygulanacak tasfiye rejimidir. Maddede ayrıca askerî ve stratejik bölgelerin tapu işlemlerine nasıl yansıtılacağı ve yabancı lehine ipotek kurulmasının sınırlamalardan muaf olduğu düzenlenir.

Yapısız Taşınmazda Proje Yükümlülüğü

Yabancı gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kurulmuş ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız taşınmazda (arsa, tarla) geliştirecekleri projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır (Tapu K. m.35). Bu kural, edinimin salt spekülatif amaçla yapılmasını sınırlamayı hedefler.

1. Proje sunma. Edinilen yapısız taşınmazda geliştirilecek projenin ilgili bakanlığın onayına sunulması gerekir.
2. İki yıllık süre. Bu yükümlülük için kanunda öngörülen süre iki yıldır.
3. Tapuya işlenme. Bakanlıkça onaylanan proje, tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilir.
4. Takip. Onaylanan projenin süresinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği ilgili bakanlıkça takip edilir.
5. Aykırılığın sonucu. Yükümlülüğün yerine getirilmemesi hâlinde tasfiye hükümleri uygulanır.

Aykırılığın Sonucu: Tasfiye

Kanun, aykırı edinimleri geçersiz saymak yerine tasfiye rejimine tabi tutar. Tapu Kanunu m.35’e göre tasfiye kapsamına giren dört durum vardır:

• Madde hükümlerine aykırı olarak edinilen taşınmazlar,
• Edinim amacına aykırı kullanıldığı ilgili Bakanlık ve idarelerce tespit edilen taşınmazlar,
• Yapısız taşınmazda iki yıl içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayan veya projesi süresinde gerçekleştirilmeyen taşınmazlar,
• Birinci fıkradaki sınırlamalar dışında miras yoluyla edinilen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar.

Bu taşınmazlar, Hazine ve Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmezse idarece tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir. Yani sonuç, mülkiyetin karşılıksız kaybı değil, zorunlu nakde çevrilmedir.

Tasfiye süreci nasıl işler?

Aykırılık tespit edildiğinde taşınmaz doğrudan elden alınmaz; kanunda öngörülen bir süreç işler.

Miras Yoluyla Edinim ve İdari Yargı Yolu

Tasfiye rejiminin özel bir uygulama alanı mirastır. Tapu Kanunu m.35’in tasfiye fıkrası, birinci fıkradaki sınırlamalar dışında miras yoluyla edinilen taşınmaz ve sınırlı ayni hakları açıkça tasfiye kapsamına alır.

Miras bakımından sonuç şudur: miras yoluyla intikal kendiliğinden gerçekleşir ve yabancı mirasçı tapuya tescil edilebilir; ancak mirasçı Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerden birinin vatandaşı değilse veya intikal eden taşınmazla birlikte yüzölçümü sınırları aşılıyorsa, birinci fıkradaki sınırlamalar dışında kalan taşınmaz ve haklar, Hazine ve Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde tasfiye edilmelidir. Mirasçıya verilen süre içinde taşınmazın satılması, idarenin yapacağı tasfiyeye göre bedel bakımından genellikle daha avantajlıdır.

Tasfiyeye ilişkin tespit ve süre verme işlemleri idari işlemdir. Bu işlemlere karşı, tebliğden itibaren altmış gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir (İYUK m.7) ve telafisi güç veya imkânsız zararların doğması ile işlemin açıkça hukuka aykırı olması şartlarıyla yürütmenin durdurulması istenebilir (İYUK m.27). Dava açılması idari işlemin yürütülmesini kendiliğinden durdurmaz (İYUK m.27/1); bu nedenle tasfiye için verilen (en çok bir yıllık) süre dava süresince de işler ve yürütmenin durdurulması kararı alınamazsa satış süresi dolabilir. Tapu müdürlüğünün edinim talebini reddetmesine karşı izlenecek itiraz ve dava yolu red ve tasfiyeye itiraz dilekçesi rehberimizde ayrıca anlatılmıştır.

Mavi Kart Sahipleri (5901 s.K. m.28) ve Çifte Vatandaşlar

Yabancılara özgü sınırlamaların herkese uygulanmadığını bilmek, hem alıcı hem satıcı için önemlidir. Doğumla Türk vatandaşı olup da çıkma izni alarak Türk vatandaşlığını kaybedenler ile bunların üçüncü dereceye kadar olan altsoyları, maddede sayılan istisnalar dışında ve millî güvenliğe ve kamu düzenine ilişkin hükümler saklı kalmak kaydıyla Türk vatandaşlarına tanınan haklardan aynen yararlanmaya devam eder (5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu m.28). Uygulamada “mavi kart” olarak bilinen belgeye sahip bu kişiler, taşınmaz ediniminde yabancılara uygulanan ülke listesi, yüzölçümü sınırı ve proje yükümlülüğü gibi kısıtlamalara kural olarak tabi değildir. Tapu Kanunu m.36’da da yabancı sermayeli şirketlere ilişkin rejim, bu kişiler bakımından açıkça dışarıda bırakılmıştır.

Türk vatandaşlığı yanında başka bir devletin vatandaşlığına da sahip olan kişiler ise Türk vatandaşlığını kaybetmediğinden Türkiye’deki işlemlerde Türk vatandaşı olarak işlem görür; diğer vatandaşlık, 5901 sayılı Kanun m.44 uyarınca nüfus kaydına yalnızca açıklama olarak işlenir. Bu nedenle çifte vatandaşın Türk kimlik bilgileriyle yapacağı tapu işlemlerinde yabancılara özgü sınırlamalar uygulanmaz. Tapu müdürlüğüne yabancı pasaportuyla başvurulması hâlinde ise kişinin Türk vatandaşlığının bulunduğunun belgelenmesi gerekir; aksi hâlde işlem yabancı edinimi gibi değerlendirilebilir.

Yabancı Sermayeli Şirketler: Tapu Kanunu m.36

Buraya kadar anlatılan kurallar yabancı gerçek kişiler ve yurt dışında kurulmuş şirketler içindir. Türkiye’de kurulu yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz edinimi Tapu Kanunu m.36’da ayrı bir izin ve denetim rejimine bağlanmıştır.

Tapu Kanunu m.36, 5901 sayılı Kanun’un 28. maddesi kapsamındaki kişiler hariç olmak üzere; yabancı uyruklu gerçek kişilerin, yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişilerin ve uluslararası kuruluşların yüzde elli veya daha fazla oranda hissesine sahip oldukları veya yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atayabilme ya da görevden alabilme yetkisine sahip oldukları, Türkiye’de kurulu tüzel kişiliğe sahip şirketleri düzenler. Bu şirketler ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı aynî hak edinebilir. Ölçüt yalnızca pay oranı değildir; yönetim kontrolü de şirketi bu rejime sokar.

Madde, şirket yapısındaki değişikliklere de uygulanır. Yabancı yatırımcıların taşınmaz maliki olan yerli sermayeli bir şirketin paylarını devralarak yukarıdaki kontrol eşiğine ulaşması ya da mevcut yabancı sermayeli şirketlerde pay devirleri sonucunda bu durumun ortaya çıkması hâlinde de aynı esaslar işler. Edinimler ülke güvenliği bakımından değerlendirilir; askerî yasak bölgeler ve askerî güvenlik bölgelerindeki edinimler Genelkurmay Başkanlığı veya yetkilendireceği komutanlıkların, özel güvenlik bölgelerindeki edinimler valiliğin iznine bağlıdır. Bu madde kapsamında edinilen taşınmazların ana sözleşmedeki faaliyet konusuna uygun kullanılıp kullanılmadığı valiliklerce tapu kayıtları üzerinden denetlenir; amaç dışı kullanım tespit edilirse tasfiye gündeme gelir. Uygulamanın ayrıntıları, 2644 Sayılı Tapu Kanununun 36 ncı Maddesi Kapsamındaki Şirketlerin ve İştiraklerin Taşınmaz Mülkiyeti ve Sınırlı Aynî Hak Edinimine İlişkin Yönetmelik’te düzenlenmiştir; edinim talepleri valilik bünyesinde oluşturulan komisyonca değerlendirilir.

Aynı taşınmazı yabancının kendi adına mı, yabancı sermayeli Türk şirketi üzerinden mi almasının daha uygun olduğu; valilik süreci, vergi, vatandaşlık ve ikamet sonuçlarıyla birlikte Yabancı Yatırımcı Gayrimenkulü Kendi Adına mı, Şirket Üzerinden mi Almalı? rehberimizde karşılaştırılmıştır.

Vergi Boyutu: KDV İstisnası, Tapu Harcı ve Değer Artışı Kazancı

Yabancı alıcı bakımından tapu harcı, Türk vatandaşlarından farklı değildir: taşınmaz devrinde devir eden ve devir alan ayrı ayrı binde 20 oranında harç öder ve harç emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen gerçek satış bedeli üzerinden hesaplanır (492 s.K. m.63 ve (4) sayılı Tarife). Yabancıya yapılan satışlarda bedelin tapuda eksik gösterilmesi, 7566 sayılı Kanun’la bir kata çıkarılan vergi ziyaı cezası riskini doğurur.

Katma değer vergisinde ise yabancılara özgü bir istisna vardır. Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişilere, kanuni ve iş merkezi Türkiye’de bulunmayan ve Türkiye’de işyeri veya daimi temsilci aracılığıyla gelir elde etmeyen kurumlara ve çalışma veya oturma izniyle altı aydan fazla yurt dışında bulunan Türk vatandaşlarına yapılan, bina olarak inşa edilmiş konut veya işyerlerinin ilk teslimi, bedelin döviz olarak Türkiye’ye getirilmesi şartıyla KDV’den istisnadır (KDVK m.13/1-i). İstisna arsa ve tarla gibi bina niteliği taşımayan taşınmazları kapsamaz. İstisnadan yararlanılarak edinilen konut veya işyerinin teslimden itibaren üç yıl içinde elden çıkarılması hâlinde, alınmayan vergi 6183 sayılı Kanun m.48 uyarınca belirlenen tecil faiziyle birlikte tahsil edilir. Yabancı kişinin taşınmazı satması durumunda ise değer artışı kazancına ilişkin genel kurallar geçerlidir; ivazlı edinimden itibaren beş yıl içinde yapılan satışlardan doğan kazanç 2026 yılı için 150.000 TL’lik istisnayı aşan kısmıyla vergilendirilir (GVK mükerrer m.80).

Vatandaşlık ve İkamet İzni Amaçlı Edinimler

Taşınmaz edinimi, Tapu Kanunu m.35’teki mülkiyet rejiminden ayrı olarak iki farklı statünün de kapısını açabilir. Birincisi istisnai yoldan Türk vatandaşlığı kazanımıdır (5901 s.K. m.12). Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.20/1-b uyarınca, en az 400.000 ABD doları veya karşılığı döviz değerindeki taşınmazı tapu kütüğüne üç yıl süreyle satılmayacağı şerhi konulmak kaydıyla edinen yabancılar vatandaşlık başvurusunda bulunabilir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün kılavuzuna göre satış bedelini oluşturan döviz, Merkez Bankasına satılmak üzere bankaya satılır ve Döviz Alım Belgesi düzenlenir; lisanslı kuruluşça hazırlanmış değerleme raporu da aranır. İkincisi ikamet iznidir: Türkiye’de taşınmazı bulunan yabancılar kısa dönem ikamet izni talep edebilir (6458 s.K. m.31/1-b). Göç İdaresi uygulamasında 16.10.2023 ve sonrasında edinilen taşınmazlarda, tapuda konut niteliğindeki taşınmazın tapudaki satış bedelinin en az 200.000 ABD doları olması aranmaktadır.

Her iki yolda da tutarlar ve belgeler yönetmelik değişiklikleriyle sık sık güncellendiğinden, taşınmaz satın alınmadan önce başvuru tarihinde yürürlükte olan şartların teyit edilmesi gerekir. Vatandaşlık amaçlı edinimde üç yıllık satmama şerhi tapuya işlendiğinden, bu süre dolmadan yapılacak satış veya devir işlemleri vatandaşlık sürecini doğrudan etkiler. Kılavuza göre bir taşınmaz yalnızca bir kez vatandaşlık edinimine konu edilebildiğinden, alım öncesinde taşınmazın geçmiş tapu kayıtları incelenmelidir.

Taşınmazın diğer yatırım seçenekleriyle karşılaştırması için Yatırım Yoluyla Vatandaşlık: Hangi Yatırım? rehberimize, Kanun ve Yönetmelik hükümlerinin madde madde şerhi için Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı (TVK m.12/1-b) rehberimize bakabilirsiniz.

Satış Sürecinde Resmî Şekil, Belgeler ve Kontrol Listesi

Taşınmaz mülkiyetini devir amacı taşıyan sözleşmeler resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz (TMK m.706, TBK m.237) ve satış tapu müdürlüğünde düzenlenen resmî senetle gerçekleşir (Tapu Kanunu m.26). Yabancı alıcı için tapu işleminden önce vergi kimlik numarası alınması, pasaportun ve gerekiyorsa yurt dışında düzenlenen vekâletnamenin Türkçe tercümesinin hazırlanması gerekir. Yurt dışında düzenlenen belgelerin Türkiye’de kullanılabilmesi için Yabancı Resmî Belgelerin Tasdiki Mecburiyetinin Kaldırılması Sözleşmesi’ne taraf ülkelerde apostil şerhi, taraf olmayan ülkelerde ise konsolosluk onayı aranır. Türkçe bilmeyen taraflar için işlem sırasında tercüman bulundurulması uygulamada zorunlu tutulur.

• Değerleme raporu: Vatandaşlık kazanımına yönelik edinimlerde lisanslı kuruluşça hazırlanmış taşınmaz değerleme raporu aranır; diğer yabancı işlemlerinde bu belgenin istenip istenmeyeceği Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün güncel genelgelerine göre değiştiğinden işlem öncesinde tapu müdürlüğünden teyit edilmelidir. Gerçek bedelin tapuda gösterilmesi hem vergi hem uyuşmazlık riski bakımından önemlidir.
• Vergi ve harçlar: Tapu harcı, potansiyel vergi kimlik numarası ve zorunlu deprem sigortası işlemin standart kalemleridir.
• Harici sözleşmeler: Emlakçı veya avukat huzurunda imzalanan adi yazılı sözleşmeler mülkiyeti geçirmez; mülkiyet ancak tapuda resmî senetle geçer.

Satın alma öncesinde yapılacak kontroller: taşınmazın bölge durumu, imar ve kullanım amacı, tapu kaydındaki şerh ve beyanlar, ilçe bazındaki oransal doluluk. Bu araştırma tapu müdürlüğü, belediye ve kadastro kayıtları üzerinden yapılmalı; satıcının beyanına güvenilmemelidir.

Konuyla ilgili diğer rehberlerimiz: yabancıların taşınmaz edinimi süreci · red ve tasfiyeye karşı dava dilekçesi · apostil ve yabancı belgelerin geçerliliği · vekâletle gayrimenkul satışı · tapu harcı ve alım satım vergileri · değer artışı kazancı · yurt dışında yaşayanların Türkiye’deki vergisi · iskân ve yapı kullanma izni

Sıkça Sorulan Sorular

Yabancılar Türkiye’de ev alabilir mi?

Evet. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 6302 sayılı Kanun’la değişik 35. maddesi uyarınca, kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. Kanunda niteliğe göre genel bir yasak yoktur; konut, işyeri, arsa ve tarla edinilebilir. Ancak Cumhurbaşkanı tür ve nitelik bakımından sınırlama getirebilir ve yapısız taşınmazda iki yıllık proje yükümlülüğü doğar.

Karşılıklılık (mütekabiliyet) şartı hâlâ var mı?

Hayır. 18 Mayıs 2012’de yürürlüğe giren 6302 sayılı Kanun ile Tapu Kanunu m.35’teki karşılıklılık şartı kaldırılmıştır. Artık belirleyici olan, alıcının ülkesinin Türkiye’de taşınmaz edinebilen ülkeler listesinde bulunup bulunmadığıdır.

Yüzölçümü sınırı nedir?

İki sınır birlikte uygulanır: yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Otuz hektarlık sınır Cumhurbaşkanı kararıyla iki katına, yani altmış hektara kadar artırılabilir.

Askeri yasak bölgede taşınmaz alınabilir mi?

Kural olarak hayır. İkinci derece kara askerî yasak bölgelerinde yabancı gerçek ve tüzel kişiler taşınmaz edinemez (2565 s.K. m.9); Cumhurbaşkanı stratejik bölgelerde de yabancıların taşınmaz edinemeyeceğine karar verebilir (m.28). Askerî bölgelere ilişkin bilgiler tapu siciline işlendiğinden durum tapu müdürlüğünden sorgulanır. Genelkurmay Başkanlığı ve valilik izni rejimi ise Tapu Kanunu m.36 kapsamındaki yabancı sermayeli şirketlere ilişkindir.

Miras yoluyla intikalde de sınırlar uygulanır mı?

Evet. Tapu Kanunu m.35’in son fıkrası, birinci fıkradaki sınırlamalar dışında miras yoluyla edinilen taşınmaz ve sınırlı ayni hakları tasfiye kapsamına alır. İntikal tapuya tescil edilir; ancak mirasçı listedeki bir ülkenin vatandaşı değilse veya yüzölçümü sınırları aşılıyorsa, sınırlamalar dışında kalan taşınmaz Hazine ve Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde tasfiye edilmelidir; aksi hâlde idarece tasfiye edilerek bedeli mirasçıya ödenir.

Yapısız taşınmaz (arsa) alırsam ek yükümlülük var mı?

Evet. Yabancı gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kurulmuş ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştirecekleri projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. Süresi içinde başvurulmayan veya projesi gerçekleştirilmeyen taşınmazlar tasfiye hükümlerine tabi tutulur.

Taşınmaz alarak Türk vatandaşlığı kazanılabilir mi?

Evet, ancak bu ayrı bir mevzuata tabidir ve Tapu Kanunu m.35’ten bağımsızdır. Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.20/1-b uyarınca en az 400.000 ABD doları veya karşılığı döviz değerindeki taşınmazın, tapuya üç yıl satılmaması şerhi konularak edinilmesi gerekir; satış bedelinin dövizinin bankaya satılarak Döviz Alım Belgesi düzenlenmesi ve değerleme raporu da aranır. Tutar ve şartlar dönem dönem değiştiğinden başvuru öncesinde yürürlükteki düzenleme kontrol edilmelidir.

Yabancı lehine ipotek kurulabilir mi?

Evet. Tapu Kanunu m.35 uyarınca yabancı gerçek kişiler ve yabancı ülkelerde kurulmuş ticaret şirketleri lehine taşınmaz rehni tesisinde maddedeki sınırlamalar uygulanmaz. Ancak ipoteğin paraya çevrilmesinde taşınmaz yabancı alacaklıya ihale edilirse mülkiyet edinimi söz konusu olacağından genel sınırlamalar yeniden uygulanır.

Mavi kart sahibi yabancı gibi mi taşınmaz alır?

Hayır. Doğumla Türk vatandaşı olup çıkma izniyle vatandaşlıktan çıkanlar ile üçüncü dereceye kadar altsoyları, 5901 sayılı Kanun m.28 uyarınca Türk vatandaşlarına tanınan haklardan aynen yararlanır; bu nedenle ülke listesi, yüzölçümü sınırı ve proje yükümlülüğü gibi yabancılara özgü kısıtlamalar kural olarak uygulanmaz. Millî güvenlik ve kamu düzenine ilişkin hükümler saklıdır.

Yabancı sermayeli şirket hangi şartla taşınmaz alır?

Yabancıların yüzde elli veya daha fazla payına sahip olduğu ya da yönetim çoğunluğunu atayıp görevden alabildiği Türkiye’de kurulu şirketler, Tapu Kanunu m.36 uyarınca yalnızca ana sözleşmelerindeki faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz edinebilir. Talep valilik bünyesindeki komisyonca değerlendirilir; askerî bölgelerde Genelkurmay Başkanlığı veya yetkilendireceği komutanlıkların, özel güvenlik bölgelerinde valiliğin izni aranır.

Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Kota ve bölge sorgusu işlem öncesinde yapılmadığında tasfiye riski doğduğundan, Hukukçular Evi Ankara ile iletişime geçin.