Yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinmesi mümkündür; ancak iki tavan ve bir bölge kısıtı birlikte uygulanır. Dayanak, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 6302 sayılı Kanun’la değiştirilen ve 18 Mayıs 2012’de yürürlüğe giren 35. maddesidir. Bu düzenleme ile karşılıklılık (mütekabiliyet) şartı kaldırılmış, buna karşılık yüzölçümü sınırları ve askeri bölge kısıtları netleştirilmiştir. Bu rehberde kimlerin, nereden, ne kadar taşınmaz alabileceğini ve aykırılığın sonucu olan tasfiye rejimini açıklıyoruz.
Temel Kural: Tapu Kanunu m.35
Madde uyarınca; kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hâllerde Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir.
Bu tanımın üç sonucu vardır:
- Ülke listesi belirleyicidir. Karşılıklılık aranmaz; ancak her ülkenin vatandaşı edinim yapamaz. Alıcının ülkesinin listede bulunup bulunmadığı, tapu müdürlüğü veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nden teyit edilmelidir.
- Nitelik sınırı yoktur. Konut, işyeri, arsa ve tarla dahil her türlü taşınmaz edinilebilir.
- Sınırlı ayni haklar da kapsamdadır. İntifa ve üst hakkı gibi bağımsız ve sürekli nitelikteki haklar da aynı tavanlara dahildir.
İki Tavan: %10 ve 30 Hektar
| Sınır | Kapsam |
|---|---|
| İlçe bazında | Edinilen taşınmazlar ve bağımsız-sürekli sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün %10’unu geçemez |
| Ülke genelinde | Kişi başına 30 hektarı (300 dönüm) geçemez; Cumhurbaşkanı kararıyla iki katına, yani 60 hektara kadar artırılabilir |
İki sınır birlikte uygulanır: ülke genelindeki 30 hektarlık hakkınız dolmamış olsa dahi, ilgili ilçedeki %10’luk kota dolmuşsa edinim yapılamaz. Bu nedenle özellikle yabancı talebinin yoğun olduğu turistik ilçelerde, kota durumunun işlem öncesinde sorgulanması gerekir.
Tarihsel not: 2012 değişikliğinden önce yabancıların ülke genelinde edinebileceği toplam yüzölçümü 2,5 hektar (25.000 m²) ile sınırlıydı. 6302 sayılı Kanun bu sınırı on iki katına çıkararak yabancı yatırımcı için tabloyu köklü biçimde değiştirmiştir.
Yabancı alıcı olarak taşınmaz mı almak istiyorsunuz?
Kota ve bölge sorgusu, işlemin en başında yapılmalıdır.
Bölge Kısıtı: Askeri ve Özel Güvenlik Bölgeleri
2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu hükümleri saklıdır. Buna göre:
- Askeri yasak bölgeler ve askeri güvenlik bölgeleri: Edinim, Genelkurmay Başkanlığının ya da yetkilendireceği komutanlıkların iznine tabidir.
- Özel güvenlik bölgeleri: Edinim, taşınmazın bulunduğu yer valiliğinin iznine tabidir.
Ölçüm çalışmaları tamamlanan illerde tapu müdürlüğünün her işlemde komutanlığa sorma prosedürü kaldırılmıştır; ölçümü tamamlanmayan illerde ise bu prosedür işletilmeye devam eder. Bu nedenle sürecin ne kadar süreceği, taşınmazın bulunduğu ile göre değişebilir.
Yapısız Taşınmazda Proje Yükümlülüğü
Yabancı gerçek kişi yapısız bir taşınmaz (arsa, tarla) edinirse, üzerinde geliştireceği projeyi kanunda öngörülen süre içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmakla yükümlüdür. Bu, edinimin salt spekülatif amaçla yapılmasını sınırlamayı hedefler.
Süresi içinde başvurulmaması veya projenin gerçekleştirilmemesi hâlinde taşınmaz tasfiye hükümlerine tabi olur.
Aykırılığın Sonucu: Tasfiye
Kanun, aykırı edinimleri geçersiz saymak yerine tasfiye rejimine tabi tutar. Tasfiye kapsamına giren hâller:
- Kanun hükümlerine aykırı olarak edinilen taşınmazlar,
- Edinim amacına aykırı kullanıldığı ilgili Bakanlık ve idarelerce tespit edilen taşınmazlar,
- Proje şartıyla satın almalarda süresi içinde başvurulmayan veya projesi gerçekleştirilmeyen taşınmazlar.
Tasfiye sürecinde malike taşınmazı kendisinin satması için süre tanınır; bu süre içinde satılmazsa taşınmaz ilgili idarece tasfiye edilir ve bedeli hak sahibine ödenir. Yani sonuç, mülkiyetin karşılıksız kaybı değil, zorunlu nakde çevrilmedir.
Ediniminiz sınır veya bölge kısıtına mı takıldı?
Tasfiye süreci başlamadan seçenekleri değerlendirmek gerekir.
Yabancı Sermayeli Şirketler Farklı Rejime Tabidir
Yukarıdaki kurallar gerçek kişiler içindir. Yabancı yatırımcıların Türkiye’de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlerin taşınmaz edinimi Tapu Kanunu m.36 kapsamında ayrıca düzenlenmiştir.
Bu rejimde belirleyici eşik, yabancı yatırımcının şirketteki nihai ortaklık oranının yüzde elli veya daha fazla olmasıdır. Aynı esaslar; yabancı yatırımcıların taşınmaz maliki yerli sermayeli şirketlerin hisselerinin yüzde elli veya daha fazlasını doğrudan ya da dolaylı olarak edinmesi ve mevcut yabancı sermayeli şirketlerde hisse devri sonucu bu orana ulaşılması hâllerinde de uygulanır.
Uygulamada Dikkat Edilecekler
- Resmi şekil: Taşınmaz satışı yalnızca tapu müdürlüğünde resmi senetle geçerlidir. Emlakçı veya avukat huzurunda imzalanan sözleşmeler mülkiyet geçirmez.
- Değerleme raporu: Yabancıya yapılan satışlarda taşınmaz değerleme raporu aranır; gerçek bedelin tapuda gösterilmesi hem vergi hem uyuşmazlık riski bakımından önemlidir.
- Vekâletname: Yurt dışında düzenlenen vekâletnamelerin apostil veya konsolosluk tasdiki ile Türkçe tercümesi gerekir.
- Vergi ve harçlar: Tapu harcı, potansiyel vergi kimlik numarası ve zorunlu deprem sigortası işlemin standart kalemleridir.
Sıkça Sorulan Sorular
Yabancılar Türkiye’de ev alabilir mi?
Evet. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 6302 sayılı Kanun’la değişik 35. maddesi uyarınca, kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. Nitelik bakımından konut, işyeri, arsa ve tarla dahil her türlü taşınmaz edinilebilir.
Karşılıklılık (mütekabiliyet) şartı hâlâ var mı?
Hayır. 18 Mayıs 2012’de yürürlüğe giren 6302 sayılı Kanun ile Tapu Kanunu m.35’teki karşılıklılık şartı kaldırılmıştır. Artık belirleyici olan, alıcının ülkesinin Türkiye’de taşınmaz edinebilen ülkeler listesinde bulunup bulunmadığıdır.
Yüzölçümü sınırı nedir?
İki sınır birlikte uygulanır: yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Otuz hektarlık sınır Cumhurbaşkanı kararıyla iki katına, yani altmış hektara kadar artırılabilir.
Askeri yasak bölgede taşınmaz alınabilir mi?
Hayır. 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu hükümleri saklıdır; askeri yasak bölgeler ve askeri güvenlik bölgelerindeki edinimler Genelkurmay Başkanlığının ya da yetkilendireceği komutanlıkların, özel güvenlik bölgelerindeki edinimler ise taşınmazın bulunduğu yer valiliğinin iznine bağlıdır.
Miras yoluyla intikalde de sınırlar uygulanır mı?
6302 sayılı Kanun’la yeniden düzenlenen m.35’te miras yoluyla edinime ilişkin ayrı bir hüküm konulmamıştır. Bu nedenle miras yoluyla edinimde de; belirlenen ülkelerin vatandaşı olma, ilçe yüzölçümünün yüzde onu ve kişi başına otuz hektar sınırlarına uyulması aranır. Sınırların aşıldığı veya edinimin yasaklı bölgede kaldığı hâllerde taşınmaz tasfiye hükümlerine tabi olur.
Yapısız taşınmaz (arsa) alırsam ek yükümlülük var mı?
Evet. Yapısız taşınmaz edinen yabancı gerçek kişilerin, geliştireceği projeyi kanunda öngörülen süre içinde ilgili Bakanlığın onayına sunması gerekir. Süresi içinde başvurulmayan veya projesi gerçekleştirilmeyen taşınmazlar tasfiye hükümlerine tabi tutulur.
Taşınmaz alarak Türk vatandaşlığı kazanılabilir mi?
Bu ayrı bir mevzuata tabidir ve Tapu Kanunu m.35’ten bağımsızdır. Taşınmaz yatırımı yoluyla istisnai vatandaşlık kazanımında asgari yatırım tutarı, belirli bir süre satmama taahhüdü ve tapuya konulacak şerh gibi şartlar aranır. Bu tutar ve şartlar dönem dönem değiştiğinden, başvuru öncesinde yürürlükteki yönetmeliğin kontrol edilmesi gerekir.
📚 İlgili Rehberler
Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Kota ve bölge sorgusu işlem öncesinde yapılmadığında tasfiye riski doğduğundan, Hukukçular Evi Ankara ile iletişime geçin.
