Evet — aidatını ödemeyen veya apartmanın huzurunu bozan kat malikinin dairesi elinden alınabilir. Bu, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesinde düzenlenen mülkiyet hakkının devri yaptırımıdır ve Türk hukukunun en sert özel hukuk müeyyidelerinden biridir. Ancak koşulları ağırdır: kanunda sayılan çekilmezlik hâllerinden birinin gerçekleşmesi, kat malikleri kurulu kararı, arabuluculuk ve hak düşürücü süreler. Bu rehberde davanın şartlarını ve uygulamadaki sınırlarını anlatıyoruz.
Yaptırımın Mantığı
Kat mülkiyeti, bağımsız bölümler üzerinde bireysel mülkiyet ile ortak yerler üzerinde paylı mülkiyetin bir arada bulunduğu bir sistemdir. Bu ortak yaşamın sürdürülebilmesi kat maliklerinin karşılıklı yükümlülüklerine bağlıdır. KMK m.25, bu yükümlülükleri ağır biçimde ihlal eden malike karşı son çare olarak düzenlenmiştir.
Madde uyarınca; kat maliklerinden biri kendisine düşen borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını onlar için çekilmez hâle gelecek derecede ihlal ederse, diğerleri o kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilir.
Amacı tahsil değil, çekilmezliği bitirmektir. Yargıtay uygulamasında maddenin amacının borcun tahsili değil ortak yaşamı çekilmez kılan durumun sona erdirilmesi olduğu vurgulanır. Bu nedenle dava sebebi ortadan kalkmışsa (borç ödenmiş, aykırılık giderilmişse) dava açılamaz. Ayrıca madde, Anayasa’nın mülkiyeti temel hak sayan 35. maddesiyle birlikte, onunla çelişmeyecek biçimde dar yorumlanır.
Çekilmezliğin Kesin Sayıldığı Üç Hâl (m.25/2)
Kural olarak çekilmezliğin bulunup bulunmadığını hâkim takdir eder. Ancak kanunda sayılan şu üç hâlde çekilmezlik her hâlde mevcut farz edilir ve hâkimin bu konuda takdir yetkisi kalmaz:
| Hâl | Aranan koşul |
|---|---|
| (a) Ortak gider borcunda direnme | Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması |
| (b) Hâkim emrine direnme | Sulh hâkiminin KMK m.33 gereğince verdiği emre rağmen, borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi |
| (c) Ahlaka aykırı kullanım | Bağımsız bölümünü randevu evi, kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunulması |
Uygulamada en sık dayanılan (a) bendidir. Burada dikkat edilmesi gereken teknik ayrıntı, takiplerin iki takvim yılı içinde ve üç ayrı defa yapılmış olması ve borçlu aleyhine sonuçlanmasıdır. Ayrıca her takip veya davada, o güne kadar birikmiş tüm borçların birlikte istenmiş olması aranır — aynı borcun bölünerek üç ayrı takibe konu edilmesi bu koşulu karşılamaz.
Apartmanınızda kronik aidat borçlusu mu var?
Takiplerin sayısı ve zamanlaması davanın kaderini belirler.
Dava Ön Şartları
- Kat malikleri kurulu kararı: Davadan önce kurulun toplanıp hem çekilmezlik hâlini hem de bağımsız bölümün devrini görüşmesi ve karara bağlaması gerekir. Bu tutanak, mahkemenin ilk incelediği belgedir; yokluğu davanın reddi sonucunu doğurur.
- Arabuluculuk: Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuğa başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu aşama tamamlanmadan açılan dava usulden reddedilir.
- Süre: Dava hakkı, kurulca alınan dava açma kararının öğrenilmesinden itibaren altı ay, her hâlde dava hakkının doğumundan itibaren beş yıl geçmekle düşer.
- Sebebin devam ediyor olması: Dava açılmasına sebep olan durum ortadan kalkmışsa dava açılamaz.
Devrin Sonuçları
- Bedel ödenir: Devir karşılıksız değildir. Mahkeme devre karar verirken bağımsız bölümün bedelini de belirler; dava açan kat malikleri bu bedeli öder.
- Arsa payı oranında: Bağımsız bölüm, dava açan kat maliklerine arsa payları oranında devredilir.
- Değer tespiti: Bedelin belirlenmesi için bilirkişi incelemesi yapılır; bu, yargılamanın en uzun aşamasıdır.
- Üzerindeki yükler: Bağımsız bölüm üzerinde ipotek veya haciz varsa, devrin bunlarla ilişkisi ayrıca değerlendirilmelidir.
Gerçekçi Bir Değerlendirme
KMK m.25 davası, uygulamada nadiren sonuca ulaşan bir yoldur. Nedenleri şunlardır: koşullar dar yorumlanır, kat malikleri kurulu kararı ve arabuluculuk gibi ön şartlar sık sık eksik kalır, borçlunun dava sırasında borcunu ödemesi davayı dayanaksız bırakır ve devir bedelinin ödenmesi davacılar için ciddi bir finansal yük oluşturur.
Bu nedenle aidat sorunlarında öncelikli araç, m.25 değil KMK m.20 kapsamındaki icra takibi ve gecikme tazminatıdır. m.25, ancak kronik ve çözümsüz hâllerde, doğru belgelendirilmiş bir dosyayla anlamlı hâle gelir. Buna karşılık davanın açılmış olması dahi, çoğu dosyada borçlu tarafı ödemeye yöneltmektedir.
Dosyanız m.25 için yeterli mi, önce icra yolu mu doğru?
Belgelendirme eksikse dava ön şarttan reddedilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Aidat ödemeyen kat malikinin dairesi gerçekten satılabilir mi?
Satış değil, mülkiyetin devri söz konusudur. Kat Mülkiyeti Kanunu m.25 uyarınca, kendisine düşen borç ve yükümleri yerine getirmeyerek diğer kat maliklerinin haklarını çekilmez hâle gelecek derecede ihlal eden kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının, dava açan kat maliklerine devredilmesi hâkimden istenebilir. Devir bedelsiz değildir.
Çekilmezlik hangi hâllerde kesin sayılır?
KMK m.25/2 üç hâli sayar ve bu hâllerde çekilmezlik her hâlde mevcut farz edilir: ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması; sulh hâkiminin KMK m.33 gereğince verdiği emre rağmen borç ve yükümleri yerine getirmemekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi; bağımsız bölümünü randevu evi, kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunulması.
Kat malikleri kurulu kararı şart mı?
Evet, dava ön şartıdır. KMK m.25 uyarınca davadan önce kat malikleri kurulunca mülkiyetin devri konusunda karar alınması gerekir. Kurulun toplanıp hem çekilmezlik hâlini hem devri görüşmüş olması ve bunun tutanağa geçirilmiş olması aranır; bu tutanak dosyanın olmazsa olmazıdır.
Dava süresi ne kadar?
Dava hakkı; kat malikleri kurulunca alınan dava açma kararının öğrenilmesinden itibaren altı ay ve her hâlde dava hakkının doğumundan itibaren beş yıl geçmekle düşer. Bu süreler hak düşürücüdür; kaçırılması hâlinde dava esasa girilmeden reddedilir.
Borcunu ödeyen kat maliki davadan kurtulur mu?
Kural olarak evet. Dava açılmasına sebep olan durum ortadan kalkmışsa dava açılamaz. Maddenin amacı borcun tahsili değil, çekilmezlik hâlini sona erdirmektir; bu nedenle borcun ödenmesi veya aykırılığın giderilmesi davanın dayanağını ortadan kaldırır.
Arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulmuş olması dava şartıdır. Arabuluculuk aşaması tamamlanmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.
Devir gerçekleşirse malik parasını alır mı?
Devir karşılıksız değildir. Mahkeme, bağımsız bölümün devrine karar verirken bedelinin ödenmesini de hükme bağlar; dava açan kat malikleri bu bedeli ödeyerek arsa payları oranında malik olurlar. Bu nedenle uygulamada bağımsız bölümün değerinin bilirkişi marifetiyle tespiti gerekir.
📚 İlgili Rehberler
Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. KMK m.25 davasında ön şart eksikliği en sık ret sebebi olduğundan, Hukukçular Evi Ankara ile iletişime geçin.
