Aidat Ödemeyen veya Huzuru Bozan Kat Malikinin Dairesi Satılabilir mi? (KMK m.25)

Evet — aidatını ödemeyen veya apartmanın huzurunu bozan kat malikinin dairesi elinden alınabilir. Bu, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesinde düzenlenen mülkiyet hakkının devri yaptırımıdır ve Türk hukukunun en sert özel hukuk müeyyidelerinden biridir. Ancak koşulları ağırdır: kanunda sayılan çekilmezlik hâllerinden birinin gerçekleşmesi, kat malikleri kurulu kararı, arabuluculuk ve hak düşürücü süreler. Bu rehberde davanın şartlarını ve uygulamadaki sınırlarını anlatıyoruz.

Yaptırımın Mantığı

Kat mülkiyeti, bağımsız bölümler üzerinde bireysel mülkiyet ile ortak yerler üzerinde paylı mülkiyetin bir arada bulunduğu bir sistemdir. Bu ortak yaşamın sürdürülebilmesi kat maliklerinin karşılıklı yükümlülüklerine bağlıdır. KMK m.25, bu yükümlülükleri ağır biçimde ihlal eden malike karşı son çare olarak düzenlenmiştir.

Madde uyarınca; kat maliklerinden biri kendisine düşen borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını onlar için çekilmez hâle gelecek derecede ihlal ederse, diğerleri o kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilir.

Çekilmezliğin Kesin Sayıldığı Üç Hâl (KMK m.25)

Kural olarak çekilmezliğin bulunup bulunmadığını hâkim takdir eder. Ancak kanunda sayılan şu üç hâlde çekilmezlik her hâlde mevcut farz edilir ve hâkimin bu konuda takdir yetkisi kalmaz:

Uygulamada en sık dayanılan (a) bendidir. Burada dikkat edilmesi gereken teknik ayrıntı, takiplerin iki takvim yılı içinde ve üç ayrı defa yapılmış olması ve borçlu aleyhine sonuçlanmasıdır. Uygulamada takiplerin haklı çıkmış olması ve aynı borcun yapay biçimde bölünerek ayrı takiplere konu edilmemiş olması da gözetilir.

Dava Ön Şartları

1. Kat malikleri kurulu kararı: Davadan önce kurulun toplanıp hem çekilmezlik hâlini hem de bağımsız bölümün devrini görüşmesi ve karara bağlaması gerekir. Bu tutanak, mahkemenin ilk incelediği belgedir; yokluğu davanın reddi sonucunu doğurur.
2. Arabuluculuk: Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuğa başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu aşama tamamlanmadan açılan dava usulden reddedilir.
3. Süre: Dava hakkı, kurulca alınan dava açma kararının öğrenilmesinden itibaren altı ay, her hâlde dava hakkının doğumundan itibaren beş yıl geçmekle düşer.
4. Sebebin devam ediyor olması: Dava açılmasına sebep olan durum ortadan kalkmışsa dava açılamaz.

Devrin Sonuçları

• Bedel ödenir: Devir karşılıksız değildir. Mahkeme devre karar verirken bağımsız bölümün bedelini de belirler; dava açan kat malikleri bu bedeli öder.
• Arsa payı oranında: Bağımsız bölüm, dava açan kat maliklerine arsa payları oranında devredilir.
• Değer tespiti: Bedelin belirlenmesi için bilirkişi incelemesi yapılır; bu, yargılamanın en uzun aşamasıdır.
• Üzerindeki yükler: Bağımsız bölüm üzerinde ipotek veya haciz varsa, devrin bunlarla ilişkisi ayrıca değerlendirilmelidir.

Gerçekçi Bir Değerlendirme

KMK m.25 davası, uygulamada nadiren sonuca ulaşan bir yoldur. Nedenleri şunlardır: koşullar dar yorumlanır, kat malikleri kurulu kararı ve arabuluculuk gibi ön şartlar sık sık eksik kalır, borçlunun dava sırasında borcunu ödemesi davayı dayanaksız bırakır ve devir bedelinin ödenmesi davacılar için ciddi bir finansal yük oluşturur.

Bu nedenle aidat sorunlarında öncelikli araç, m.25 değil KMK m.20 kapsamındaki icra takibi ve gecikme tazminatıdır. m.25, ancak kronik ve çözümsüz hâllerde, doğru belgelendirilmiş bir dosyayla anlamlı hâle gelir. Buna karşılık davanın açılmış olması dahi, çoğu dosyada borçlu tarafı ödemeye yöneltmektedir.

Mülkiyetin Devri Davası: Son Çare ve Sıkı Şartlar

Kanun, ağır ve tekrarlanan aykırılıklarda bağımsız bölüm mülkiyetinin diğer kat maliklerine devrini öngörür; ancak şartları çok dardır.

Birinci ve dördüncü satırlar davanın iki temel şartını verir: ortak gider borcunda temerrüdün belirli bir dönem içinde tekrarlanmış olması ve kat malikleri kurulunun bu yönde karar almış bulunması. Dokuzuncu satır ise gerçekçi beklentiyi kurar — mülkiyet hakkına ağır müdahale oluşturduğu için mahkemeler bu talebi ölçülülük denetiminden geçirir ve nadiren kabul eder.

Daha Etkili Yollar

Mülkiyetin devri davası uzun ve belirsizdir; alacağın tahsili için daha hızlı yollar vardır.

Birinci ve üçüncü satırlar yönetimin en etkili iki aracıdır: ortak gider alacağı için yönetici doğrudan icra takibi başlatabilir ve bağımsız bölüm üzerinde kanuni ipotek hakkı tescil ettirilebilir. Bu iki yol, devir davasından çok daha hızlı ve kesin sonuç verir. Sekizinci satır ise ispat şartıdır — işletme ve karar defterlerinin düzenli tutulmadığı dosyalarda alacak ispatlanamaz.

Kat mülkiyeti rehberlerimiz: kat mülkiyeti ve kat irtifakı farkı · yönetim planı ve yönetici · kurul kararının iptali · ortak alan kullanımı · aidat borcu ve icra · ortak alanda tadilat

Yönetim İçin Kayıt Düzeni

Alacak takibinin ve her türlü davanın temeli düzenli tutulmuş kayıtlardır.

Dokuzuncu satır sonucu özetler: işletme defteri, karar defteri ve tebligat kayıtları düzenli tutulmadığında ortak gider alacağı ispatlanamaz ve icra takibine yapılan itiraz sonuç verir. Bu nedenle kayıt düzeni, alacağın tahsilinden önce gelen bir zorunluluktur.

Huzuru Bozan Davranışlarda Yol Haritası

Aidat dışındaki aykırılıklarda da kademeli bir süreç izlenir.

Birinci satır tüm sürecin dayanağıdır: rahatsızlığın tarih, saat ve tanık bilgisiyle düzenli olarak belgelenmemesi hâlinde hiçbir yaptırım uygulanamaz. Yedinci satır ise paralel yoldur — gürültü ve taşkınlık hâllerinde kolluğa başvurularak tutulan tutanaklar sonraki davada delil oluşturur.

KMK m.25’in Fıkra Fıkra Yapısı

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi dört ayrı düzenleme içerir. Birinci fıkra genel kuralı koyar: kat maliklerinden biri bu Kanun’a göre kendisine düşen borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını onlar için çekilmez hâle gelecek derecede ihlal ederse, onlar o kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilir. İkinci fıkra, 5711 sayılı Kanun’la yapılan değişiklikle, davanın açılmasını diğer kat maliklerinin kararına ve devrin bedel ödenmesine bağlar.

Buna göre bağımsız bölüm mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek mülkiyetin diğer kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesi için dava açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı davayı açmak istemezse davayı öteki kat malikleri açar. Hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara uygun bir süre verir; bedelin süresinde yatırıldığını gösteren belge ibraz edilir ve dava kabul edilirse, davalının bağımsız bölümünün davacılara arsa payları oranında devrine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verilir. Üçüncü fıkra çekilmezliğin her hâlde var sayıldığı üç durumu sayar; son fıkra ise dava hakkının, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesinden başlayarak altı ay ve her hâlde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşeceğini öngörür.

Kat Malikleri Kurulu Kararı: Toplantı, Çoğunluk ve Karar Defteri

Davanın en sık reddedildiği nokta kurul kararıdır. Kat malikleri kurulu, yönetim planında belirtilen zamanlarda, planda hüküm yoksa yılda en az bir kez toplanır; yönetici veya denetçi ya da kat maliklerinin üçte biri gerekli gördüğünde de toplantıya çağrılabilir (KMK m.29). Toplantı çağrısının, toplantı tarihinden en az on beş gün önce, toplantının yeri, günü, saati ve gündemi belirtilerek imza karşılığında veya iadeli taahhütlü mektupla bütün kat maliklerine bildirilmesi gerekir. Mülkiyetin devrine ilişkin karar için kanunun aradığı çoğunluk özel bir çoğunluktur: davalı kat maliki dışındaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu.

Kararın gündemde açıkça yer alması, çekilmezliği oluşturan olayların ve devir talebinin tutanağa geçirilmesi ve kararın noterden onaylı karar defterine yazılması gerekir (KMK m.32). Toplantıya katılmayan kat malikleri bakımından kararın öğrenilme tarihi, altı aylık hak düşürücü sürenin başlangıcını belirlediğinden, kararın bu malikler ile davalı kat malikine yazılı olarak bildirilmesi ispat kolaylığı sağlar. Davalı kat maliki de karara karşı, toplantıya katılıp olumsuz oy vermişse karar tarihinden itibaren bir ay, katılmamışsa kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde iptal davası açabilir (KMK m.33); iptal edilen bir karara dayanan devir davası dayanaksız kalır.

Çekilmezlik Karinelerinin Uygulanması

İlk karine ortak gider borcuna ilişkindir: ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması (KMK m.25 (a) bendi). Ortak gider ve avans borcunun kaynağı KMK m.20’dir; gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici dava açabilir ya da icra takibi yapabilir. “İki takvim yılı” ifadesi, yirmi dört aylık bir süreyi değil birbirini izleyen iki takvim yılını ifade eder; üç takibin bu iki yıl içinde başlatılmış olması gerekir. Takiplerin gerçek bir borca dayanması, borçlunun itirazının haksız bulunması veya takibin kesinleşmesi, karinenin ispatı bakımından önemlidir.

İkinci karine, sulh hâkiminin KMK m.33 gereğince verdiği emre rağmen, Kanun’da yazılı borç ve yükümlerin yerine getirilmemesi suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesidir (KMK m.25 (b) bendi). Bu nedenle gürültü, ortak yerlere müdahale veya bağımsız bölümün yönetim planına aykırı kullanımı gibi aidat dışı aykırılıklarda doğrudan devir davası açılamaz; önce hâkimin müdahalesi istenerek bir emir alınmalı, emrin tebliğinden sonra bir yıllık ısrar belgelenmelidir. Üçüncü karine, bağımsız bölümün randevu evi, kumarhane veya benzeri yer olarak kullanılması suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunulmasıdır (KMK m.25 (c) bendi); bu fiiller aynı zamanda fuhuş için yer temini (TCK m.227) ve kumar oynanması için yer ve imkân sağlama (TCK m.228) suçlarını gündeme getirebilir. Karine hâlleri dışında da çekilmezlik ileri sürülebilir; ancak bu durumda çekilmezliğin varlığını hâkim somut olayın özelliklerine göre takdir eder.

Karinelerin dar yorumlanmasının anayasal bir temeli de vardır. Anayasa’ya göre herkes mülkiyet hakkına sahiptir; bu hak ancak kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlanabilir ve mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz (Anayasa m.35). KMK m.25, kat maliklerinin ortak yaşamını koruyan kanuni bir sınırlama olmakla birlikte, bir kişinin konutunu elinden alma sonucunu doğurduğu için ölçülülük ilkesine uygun uygulanmalıdır. Bu nedenle devir bedelinin gerçek değer üzerinden ödenmesi ve çekilmezliğin dava sırasında sürüyor olması, yaptırımın meşruiyetinin temel güvenceleridir.

Hâkimin Müdahalesi ve Diğer Yaptırımlarla İlişki

KMK m.25 bir son çaredir ve Kanun bu yaptırımdan önce kullanılabilecek araçları da düzenler. Kat maliklerinden biri Kanun’la veya yönetim planıyla yüklenen yükümlülüklerini yerine getirmezse, yönetici veya diğer kat malikleri anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh hâkimine başvurabilir; hâkim ilgilileri dinledikten sonra durumun gerektirdiği tedbirlerin alınmasına karar verir (KMK m.33). Kat malikleri bağımsız bölümlerini, eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, birbirini rahatsız etmemek ve yönetim planı hükümlerine uymakla yükümlüdür; bu borçlar kiracılar ve oturma hakkı sahipleri için de geçerlidir (KMK m.18). Kütükte mesken olarak gösterilen bir bağımsız bölümde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve benzeri eğlence ve toplantı yerleri ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği kararla açılabilir; hastane, klinik ve poliklinik gibi müesseseler ise mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bölümlerde hiç kurulamaz (KMK m.24).

Aidat borcunda ise en etkili araçlar gecikme tazminatı, icra takibi ve kanuni ipotektir. Gider ve avans payını ödemeyen kat maliki geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder (KMK m.20). Kurulca onaylanarak kesinleşen işletme projesi ve kurulun işletme giderlerine ilişkin kararları, ilamsız icrada itirazın kaldırılması bakımından belge niteliğindedir (7579 s.K. ile değişik KMK m.37). Borç bu yollarla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borç için borçlunun bağımsız bölümü üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir (KMK m.22). Bu araçların sonuç vermediği ve çekilmezliğin sürdüğü dosyalarda m.25 anlamlı bir seçenek hâline gelir.

Devir Bedeli, Hükmün İcrası ve Taşınmaz Üzerindeki Haklar

Devir bedeli bağımsız bölümün hükme en yakın tarihteki değeridir. Mahkeme bu değeri keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirler; yargılama uzadığında değer güncellenir. Hâkimin verdiği sürede bedelin bankaya yatırıldığına ilişkin makbuz ibraz edilmezse kabul hükmü kurulması mümkün olmaz. Hükümle birlikte mülkiyet davacı kat maliklerine arsa payları oranında geçer; mahkeme kararıyla edinimde mülkiyet tescilden önce kazanılır ve tescil bildirici niteliktedir (TMK m.705).

Kararın kesinleşmesinden sonra davalı veya onun yanında oturanlar bağımsız bölümü boşaltmazsa, taşınmazın teslimine ilişkin ilam icra yoluyla yerine getirilir (İİK m.26). Bağımsız bölüm üzerindeki ipotek ve haciz gibi sınırlı aynî haklar ile şerhlerin devirden nasıl etkileneceği ayrıca değerlendirilmelidir; davacıların bedeli ödemeden önce tapu kaydını incelemesi ve bu yükleri bedel tespitinde dikkate aldırması gerekir. Davacıların davalıdan olan aidat alacakları ile ödeyecekleri devir bedeli arasında takas imkânı ise genel hükümlere göre değerlendirilir (TBK m.139). Dava açılırken bağımsız bölümün üçüncü kişilere devrini önlemek için tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulması istenebilir (HMK m.389).

Usul: Görev, Arabuluculuk ve Yargılama

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan her türlü uyuşmazlık anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde çözümlenir (KMK Ek m.1); bu nedenle devir davasında hem görevli hem yetkili mahkeme bellidir. Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (HUAK m.18/B). Sulh hukuk mahkemelerinde basit yargılama usulü uygulanır (HMK m.316). Davacılar kurul kararını, karar defteri örneğini, çekilmezlik karinesine dayanıyorlarsa üç icra veya dava takibinin dosyalarını, KMK m.33 kapsamında verilmiş emri ve tebliğ belgelerini dilekçeye eklemelidir.

Yargılama sırasında davalı borcunu ödeyerek veya aykırılığı gidererek dava sebebini ortadan kaldırırsa, Kanun gereği dava hakkı düşer. Bu nedenle davacılar bakımından, dava açılmadan önceki dönemde birikmiş takip ve emirlerin eksiksiz belgelenmesi kadar, davalının dava sırasındaki davranışının da tutanaklarla izlenmesi gerekir. Çekilmezlik yeniden ortaya çıkarsa, yeni olgulara dayanılarak ve yeni bir kurul kararıyla dava yeniden gündeme gelebilir.

İspat bakımından çekilmezliğin her unsuru belgeye bağlanmalıdır. Aidat karinesinde icra dosyalarının tamamı ve bu dosyalardaki itiraz ile itirazın kaldırılması kararları; hâkim emrine dayanılıyorsa KMK m.33 kararı ve tebliğ şerhi; genel çekilmezlik iddiasında ise kolluk tutanakları, yönetici ve komşu beyanları ile gerektiğinde mahkemeden istenecek delil tespiti (HMK m.400) davanın omurgasını oluşturur. Dava değeri devri istenen bağımsız bölümün değeri olduğundan, harç ve avukatlık ücreti bu değer üzerinden hesaplanır; davacıların bedel yükümlülüğünün yanında yargılama giderlerini de baştan hesaba katması gerekir.

Konuyla ilgili diğer rehberlerimiz: kat mülkiyetinin devri dava dilekçesi · kurul kararının iptali · aidat alacağı dava dilekçesi · komşu gürültüsünde müdahalenin önlenmesi · meskenin işyerine çevrilmesi · gecikme tazminatı hesaplama aracı

Sıkça Sorulan Sorular

Aidat ödemeyen kat malikinin dairesi gerçekten satılabilir mi?

Satış değil, mülkiyetin devri söz konusudur. Kat Mülkiyeti Kanunu m.25 uyarınca, kendisine düşen borç ve yükümleri yerine getirmeyerek diğer kat maliklerinin haklarını çekilmez hâle gelecek derecede ihlal eden kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının, dava açan kat maliklerine devredilmesi hâkimden istenebilir. Devir bedelsiz değildir.

Çekilmezlik hangi hâllerde kesin sayılır?

KMK m.25 üç hâli sayar ve bu hâllerde çekilmezlik her hâlde mevcut farz edilir: ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması; sulh hâkiminin KMK m.33 gereğince verdiği emre rağmen borç ve yükümleri yerine getirmemekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi; bağımsız bölümünü randevu evi, kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunulması.

Kat malikleri kurulu kararı şart mı?

Evet, dava ön şartıdır. KMK m.25 uyarınca davadan önce kat malikleri kurulunca mülkiyetin devri konusunda karar alınması gerekir. Kurulun toplanıp hem çekilmezlik hâlini hem devri görüşmüş olması ve bunun tutanağa geçirilmiş olması aranır; bu tutanak dosyanın olmazsa olmazıdır.

Dava süresi ne kadar?

Dava hakkı; kat malikleri kurulunca alınan dava açma kararının öğrenilmesinden itibaren altı ay ve her hâlde dava hakkının doğumundan itibaren beş yıl geçmekle düşer. Bu süreler hak düşürücüdür; kaçırılması hâlinde dava esasa girilmeden reddedilir.

Borcunu ödeyen kat maliki davadan kurtulur mu?

Kural olarak evet. Dava açılmasına sebep olan durum ortadan kalkmışsa dava açılamaz. Maddenin amacı borcun tahsili değil, çekilmezlik hâlini sona erdirmektir; bu nedenle borcun ödenmesi veya aykırılığın giderilmesi davanın dayanağını ortadan kaldırır.

Arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulmuş olması dava şartıdır. Arabuluculuk aşaması tamamlanmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.

Devir gerçekleşirse malik parasını alır mı?

Devir karşılıksız değildir. Mahkeme, bağımsız bölümün devrine karar verirken bedelinin ödenmesini de hükme bağlar; dava açan kat malikleri bu bedeli ödeyerek arsa payları oranında malik olurlar. Bu nedenle uygulamada bağımsız bölümün değerinin bilirkişi marifetiyle tespiti gerekir.

Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. KMK m.25 davasında ön şart eksikliği en sık ret sebebi olduğundan, Hukukçular Evi Ankara ile iletişime geçin.