Kat Mülkiyeti ve Aidat Uyuşmazlıkları Nasıl Çözülür?

Apartman ve sitelerde ortak yaşamdan kaynaklanan uyuşmazlıklar — aidat, ortak alan kullanımı, gürültü, tadilat — 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde çözülür. Bu rehberde, en sık karşılaşılan kat mülkiyeti uyuşmazlıklarını ve çözüm yollarını açıklıyoruz.

Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, tamamlanmış bir yapının kat, daire, dükkân, depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde kurulan bağımsız mülkiyet hakkıdır. Bir apartman dairesinin maliki, hem kendi bağımsız bölümünün maliki, hem de çatı, asansör, merdiven, bahçe gibi ortak yerlerde arsa payı oranında hak sahibidir.

En Sık Karşılaşılan Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları

Uygulamada en çok şu konularda uyuşmazlık çıkar:

Aidat (ortak gider) ödenmemesi: Kat maliklerinin genel giderlere katılma yükümlülüğünü yerine getirmemesi. Bağımsız bölümün tahsis amacına aykırı kullanımı: Mesken olarak görünen bir dairenin işyeri, depo veya benzeri amaçla kullanılması. Ortak alana müdahale: Ortak yerlerin (bahçe, çatı, merdiven boşluğu) izinsiz işgali veya değiştirilmesi. Rahatsız edici davranışlar: Gürültü, koku gibi diğer kat maliklerini rahatsız eden kullanımlar. Tadilat ve onarıma katlanma: Ortak yer onarımı için bağımsız bölüme girilmesi gereken hâller. Su sızıntısı ve hasar: Bir daireden diğerine zarar veren su kaçakları.

Aidat (Ortak Gider) Uyuşmazlıkları

634 sayılı Kanun’un 20. maddesine göre kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ise kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Önemli bir kural: kat maliki, ortak yerlerden faydalanmaya ihtiyacı olmadığını ileri sürerek aidat ödemekten kaçınamaz.

Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim Planı

Anagayrimenkul, kat malikleri kurulu tarafından yönetilir. Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden kaynaklanan anlaşmazlıklar kural olarak önce kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır. Yönetim planı ise yönetim tarzını, kullanım biçimini, yönetici ve denetçilerin haklarını düzenleyen ve bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir.

Uyuşmazlıklarda Görevli Mahkeme

Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Kat malikleri kurulu kararıyla çözülemeyen veya kurul kararına itiraz edilen durumlarda, kat malikleri veya yönetici Sulh Hukuk Mahkemesine başvurabilir. Örneğin tahsis amacına aykırı kullanımın önlenmesi, ortak alana müdahalenin men’i, gecikme tazminatıyla birlikte aidat alacağının tahsili gibi talepler bu mahkemede ileri sürülür.

Tahsis Amacına Aykırı Kullanım: İki Kademeli Yasak

“Dairesini işyeri yapabilir mi?” sorusunun tek bir cevabı yoktur; kanun iki ayrı kademe kurar.

Birinci kademe — mutlak yasak. Bağımsız bölüm kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilmiş olsun fark etmez: hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz. Dahası, kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür — yani tüm malikler rıza gösterse dahi bu yasak aşılamaz.

Bu kademenin istisnası vardır: dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.

İkinci kademe — oybirliğine bağlı olanlar. Yalnızca kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerde; sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali eğlence ve toplantı yerleri; fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri; imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği kararla açılabilir.

Oybirliği çok ağır bir nisaptır: tek bir kat malikinin karşı oyu yeterlidir. Çoğunluk kararı bu iş yerlerinin açılmasına imkân vermez.

Dikkat edilecek nokta: ikinci kademedeki yasak yalnızca mesken nitelikli bölümler içindir. Kütükte iş yeri olarak görünen bir bölümde bu faaliyetler için oybirliği aranmaz.

Meskende Avukatlık ve Hukuk Bürosu

Uygulamada sıkça tartışılan bu konuda kanunda özel bir hüküm bulunur ve çoğu zaman bilinmez.

Kural: Avukatlık Kanunu’nda avukatlık büroları ve hukuk büroları ile ilgili düzenleme yapılıncaya kadar, meskenlerdeki avukatlık ve hukuk büroları faaliyetlerine devam ederler.

Bu hüküm 2011 yılında eklenmiştir ve geçici nitelik taşır: ilgili düzenleme yapılıncaya kadar uygulanır.

Pratik sonucu: mesken nitelikli bir dairede faaliyet gösteren avukatlık bürosu bakımından, diğer iş yerleri için aranan oybirliği şartı bu hüküm çerçevesinde tartışılır.

Muayenehanelerle birlikte okunmalıdır: kanun, klinik niteliğinde olmayan muayenehaneleri de mutlak yasağın dışında tutmuştur. Yani serbest meslek faaliyetlerinin bir kısmı için ayrık düzenlemeler vardır.

Ortak Alana Müdahale: Beşte Dört Kuralı

Hub’ın andığı “ortak alana müdahale” başlığında kanun çok net bir nisap koyar.

Kural: kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.

Dört unsuru birlikte okuyun. Nisap beşte dörttür (çoğunluk değil); rıza yazılı olmalıdır; ölçüt bütün kat malikleridir (toplantıya katılanlar değil); ve kapsam yalnızca inşaatla sınırlı değildir — dış badana veya boya rengi bile bu kurala tabidir.

Temel yükümlülük de kanunda yazılıdır: kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdur.

Uygulamadaki karşılığı: balkon kapatma, cephe klima ünitesi, çatıya anten veya panel montajı, bahçeye yapı gibi işler bu hükmün kapsamına girebilir. Yazılı rıza alınmadan yapılan müdahalenin eski hâle getirilmesi istenebilir.

Kiracılar da Aynı Kurallara Tabidir

Kat mülkiyeti yükümlülüklerinin yalnızca malikleri bağladığı düşünülür; kanun bunun aksini söyler.

Temel yükümlülük: kat malikleri, bağımsız bölümlerini, eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdür.

Ve kapsam genişler: kat maliklerinin borçlarına dair hükümler; kiracılara, oturma (sükna) hakkı sahiplerine ve bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır.

Sorumluluk müteselsildir: bu borçları yerine getirmeyenler, kat malikleriyle birlikte müteselsil olarak sorumlu olur.

İki yönlü sonuç doğurur. Kiracı bakımından: “ben malik değilim” savunması yükümlülükten kurtarmaz. Malik bakımından: kiracısının yarattığı ihlalden birlikte sorumlu olabilir.

Bu nedenle kira sözleşmesine yönetim planına uyma yükümlülüğünün yazılması, malikin iç ilişkideki rücu imkânını güçlendirir. Aidat sorumluluğunun kiracıya yansıyan yönü için aidat borcu ödenmezse: icra takibi, faiz ve sorumluluk sayfamıza bakabilirsiniz.

Kurul Kararına İtiraz: Üç Ayrı Süre

Uyuşmazlığın kaynağı çoğu zaman bir kat malikleri kurulu kararıdır; bu karara itirazın kendi takvimi vardır.

Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki: karar tarihinden başlayarak bir ay içinde iptal davası açabilir.

Toplantıya katılmayan kat maliki: kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde dava açabilir.

Süre koşulu aranmayan hâl: kurul kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre şartı uygulanmaz.

Yetkili mahkeme anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesidir.

Pratik öneri: karara katılmıyorsanız toplantı tutanağına aykırı oyunuzu yazdırın; bu, bir aylık sürenin başlangıcını ve dava ehliyetinizi belgelendirir. Ayrıntı için yönetim planı ve site yönetimi kararlarına itiraz ve kat mülkiyetinde yönetim planı ve yönetici seçimi (KMK 28, 34) sayfalarımıza bakabilirsiniz.

Hangi Uyuşmazlık Hangi Sayfada?

Kat mülkiyeti geniş bir alandır; somut sorununuza göre doğru başlığa yönelmek zaman kazandırır.

Aidat ödenmiyorsa: takip, gecikme tazminatı, kanuni ipotek ve kiracının sorumluluğu için aidat borcu ödenmezse: icra takibi, faiz ve sorumluluk.

İhlal süreklilik kazanmışsa: ağır ve çekilmez hâle gelen ihlallerde mülkiyet hakkının devri gündeme gelebilir: aidat ödemeyen veya huzuru bozan kat malikinin dairesi satılabilir mi? (KMK 25).

Yönetim ve yönetici sorunlarında: kat mülkiyetinde yönetim planı ve yönetici seçimi (KMK 28, 34).

Kurul kararına itiraz edilecekse: yönetim planı ve site yönetimi kararlarına itiraz.

Yapı henüz tamamlanmamışsa: kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark belirleyicidir: kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki fark.

KMK m.24’ün Metni, Muayenehane Ölçütü ve Mesken Bölümde İşyeri Ruhsatı

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yasak işleri düzenleyen 24. maddesi üç fıkradan oluşur. Anagayrimenkulün kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır. Kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümde eğlence ve toplantı yerleri, gıda ve beslenme yerleri ile imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir. 6111 sayılı Kanun’la eklenen fıkraya göre ise Avukatlık Kanunu’nda avukatlık büroları ve hukuk büroları ile ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meskenlerdeki avukatlık ve hukuk büroları faaliyetlerine devam eder (KMK m.24).

Muayenehane ile yasak kapsamındaki sağlık kuruluşu arasındaki sınırı yargı uygulaması çizmiştir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, yasağın kapsamı dışında kalan muayenehanede yapılabilecek işin, doğrudan hasta üzerinde elle veya aletlerle yapılan sağlık kontrolünü ve operasyon sayılamayacak müdahaleleri içerir nitelikte olmasını aramaktadır (YHGK, E.2004/18-476, K.2004/561). Buna göre birden fazla hekimin çalıştığı, laboratuvar veya görüntüleme hizmeti verilen ya da yataklı tedavi yapılan bir yer muayenehane sayılmaz. Mesken nitelikli bölümde işyeri açılmak istendiğinde belediyenin işyeri açma ve çalışma ruhsatı süreci de KMK m.24’teki yasaklar saklı tutularak yürütülür; bu nedenle ruhsat alınmış olması, kat maliklerinin tahsis amacına aykırılık nedeniyle dava açma hakkını ortadan kaldırmaz.

Tahsis amacına aykırı kullanım çoğu zaman kat malikinin kendisi değil, kiracısı tarafından gerçekleştirilir. Kat maliklerinin borçlarına ilişkin hükümler kiracılara ve bağımsız bölümden devamlı olarak yararlananlara da uygulanır ve bu borçları yerine getirmeyenler kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumlu olur (KMK m.18). Bu nedenle kat malikleri, mesken nitelikli dairede izinsiz işyeri açan kiracıya karşı doğrudan hâkimin müdahalesini isteyebileceği gibi, daireyi kiraya veren kat malikine karşı da aynı talebi yöneltebilir (KMK m.33). Kiraya veren kat maliki ise kiracısının bu davranışını, kiralananı sözleşmeye uygun ve özenle kullanma borcuna aykırılık olarak değerlendirerek otuz günlük yazılı süre verip sözleşmeyi feshedebilir (TBK m.316).

Su Sızıntısı ve Bağımsız Bölümler Arası Zarar: KMK m.23, TMK m.737 ve TBK m.69

Bir bağımsız bölümdeki tesisat arızası nedeniyle alt kattaki bağımsız bölümün zarar görmesi, kat mülkiyetinde en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardandır. Kat maliklerinden her biri, ortak yerlerin veya diğer bağımsız bölümlerin onarımı için zorunlu olan işlerin yapılabilmesi amacıyla kendi bağımsız bölümüne girilmesine ve orada gerekli çalışmaların yapılmasına izin vermekle yükümlüdür; bu nedenle uğrayacağı zarar ise giderilir (KMK m.23). Sızıntının kaynağının tespiti için bağımsız bölümüne girilmesine izin vermeyen kat maliki, zararın büyümesinden sorumlu tutulabilir ve kat malikleri kurulu ya da zarar gören malik, sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir (KMK m.33).

Zararın giderilmesi bakımından zarar görenin başvurabileceği birden fazla dayanak vardır. Herkes, taşınmazından yararlanırken komşularını olumsuz etkileyecek taşkınlıklardan kaçınmakla yükümlüdür (TMK m.737); kat malikleri de bağımsız bölümlerini kullanırken birbirinin haklarını çiğnememekle yükümlüdür (KMK m.18). Bir binanın veya diğer bir yapı eserinin maliki, yapım bozukluğu veya bakımdaki eksiklikten doğan zararı gidermekle yükümlü olduğundan (TBK m.69), tesisatın bakımsızlığından kaynaklanan su sızıntısında malikin kusuru aranmaz. Zararın kaynağının bağımsız bölümdeki tesisat mı yoksa ortak yerlerdeki ana tesisat mı olduğu bilirkişi incelemesiyle belirlenir; ortak tesisattan kaynaklanan zarar kat maliklerinin ortak sorumluluğundadır ve arsa payı oranında paylaştırılır (KMK m.20). Sızıntının ve zararın fotoğraf, tutanak ve gerekirse mahkeme eliyle delil tespitiyle belgelenmesi, onarım yapılmadan önce tamamlanmalıdır (HMK m.400).

Merkezi Isıtmadan Ayrılma ve Isınma Giderine Katılım

Merkezi ısıtma sistemi bulunan binalarda bazı kat maliklerinin kendi bağımsız bölümlerine bireysel kombi taktırarak sistemden ayrılmak istemesi sık uyuşmazlık konusudur. Ortak yerlerde ısı yalıtımı, yakıt dönüşümü ve ısıtma sistemi dönüşümü kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla kararlaştırılır; ancak toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzerindeki binalarda merkezî sistemden ferdî sisteme geçiş, sayı ve arsa payı olarak oybirliği gerektirir (KMK m.42). Bu nedenle tek bir kat malikinin kurul kararı olmaksızın merkezi sistemden kendiliğinden ayrılması, binanın ortak tesisatına müdahale niteliği taşıyabilir.

Bağımsız bölümüne bireysel kombi taktıran kat maliki, merkezi sistemin giderlerine katılma borcundan kendiliğinden kurtulmaz; kat maliki ortak yerlerden faydalanmaya ihtiyacı olmadığını ileri sürerek giderlere katılmaktan kaçınamaz (KMK m.20). Kombi baca bağlantısı, dış cepheye cihaz montajı veya doğal gaz ana tesisatında değişiklik gerektiriyorsa, ortak yerlerde yapılacak inşaat, onarım ve tesisler için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası aranır (KMK m.19). Merkezi ısıtmada gider paylaşımı ise ısı payölçer bulunup bulunmamasına göre ilgili yönetmelikteki esaslara göre yapılır ve kullanılmayan bağımsız bölümlere de ortak kullanım payı yansıtılır.

Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Usul: Kurul, Hâkimin Müdahalesi, Arabuluculuk ve Tedbir

Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden doğan anlaşmazlıklar kural olarak önce kat malikleri kurulunca çözülür. Kat maliklerinden biri, diğer bir kat maliki veya kiracının Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve yönetim planına aykırı davranışlarına karşı durumu önce kurula götürebilir; kurulun karar almaması veya kararın uygulanmaması hâlinde sulh hukuk hâkiminden müdahale isteyebilir ve hâkim, durumun gerektirdiği tedbirleri alarak ihlalin sona erdirilmesine karar verir (KMK m.33). Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan her türlü uyuşmazlık anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde görülür (KMK Ek m.1) ve bu mahkemelerde basit yargılama usulü uygulanır (HMK m.316).

Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (HUAK m.18/B). Arabulucuya başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süreler işlemez (HUAK m.18/A); bu nedenle kurul kararına karşı bir aylık iptal davası süresi söz konusuysa, arabuluculuk sürecinin bu süre içinde başlatılması gerekir. Ortak alana devam eden bir müdahale, cepheye yapılan izinsiz bir tesis veya tahsis amacına aykırı faaliyet gibi acil durumlarda, arabuluculuk sürecini beklemeksizin mahkemeden ihtiyati tedbir istenebilir; ihtiyati tedbir talepleri dava şartı arabuluculuğun kapsamı dışındadır (HMK m.389).

Sigorta ve Ortak Yerlerin Korunması: KMK m.21 ve Kat Maliklerinin Özen Borcu

Kat malikleri kurulu, anagayrimenkulün tamamını veya ortak yerlerini yangın ve deprem gibi risklere karşı sigorta ettirmeye karar verebilir; bu durumda sigorta primleri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kat malikleri arasında arsa payı oranında paylaştırılır (KMK m.20-21). Zorunlu deprem sigortası her bağımsız bölüm için ayrı ayrı yaptırıldığından, ortak yerlerin daha geniş teminatla korunması için kurulun ayrıca karar alması uygulamada önem taşır. Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına, mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdur (KMK m.19).

Ortak yerlerin korunması borcu, bağımsız bölümün içindeki değişiklikleri de kapsar. Bağımsız bölümde yapılacak ve taşıyıcı sistemi etkileyen kolon kesme, duvar kaldırma veya döşeme açma gibi değişiklikler, yalnızca komşuları rahatsız etmekle kalmaz, binanın deprem güvenliğini de tehlikeye atar ve bu tür değişiklikler, zorunlu deprem sigortasından tazminat alma hakkının kaybına dahi yol açabilir. Taşıyıcı sisteme müdahale tespit edildiğinde kat malikleri, müdahalenin durdurulması ve eski hâle getirilmesi için hâkimin müdahalesini ve ihtiyati tedbiri isteyebilir; ayrıca yapı denetimi ve belediyeye yapılacak başvuruyla imar mevzuatı bakımından yaptırım uygulanması gündeme gelir (3194 s.K. m.32).

Konuyla ilgili diğer rehberlerimiz: oy hakkı, yönetici ve aidat · kurul kararının iptali · ortak alanda izinsiz tadilat · ısı payölçer ve gider paylaşımı · gürültü uyuşmazlıkları · zorunlu deprem sigortası

Sıkça Sorulan Sorular

Dairemde muayenehane açabilir miyim?

Kanun, dispanser, klinik ve poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneleri mutlak yasağın dışında tutmuştur. Buna karşılık hastane, dispanser, klinik, poliklinik ve ecza laboratuvarı gibi müesseseler; bölüm kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilmiş olsun fark etmeksizin kurulamaz.

Meskende lokanta veya dükkân açılabilir mi?

Ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği kararla. Mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerde eğlence ve toplantı yerleri, gıda ve beslenme yerleri ile imalathane, dükkân, galeri gibi yerler bu nisaba tabidir.

Tüm malikler rıza gösterirse hastane açılabilir mi?

Hayır. Kanun bu hâlde kat maliklerinin aykırı sözleşmelerinin hükümsüz olduğunu öngörür; yasak sözleşmeyle aşılamaz.

Meskendeki avukatlık bürosu için oybirliği gerekir mi?

Kanunda özel bir hüküm vardır: Avukatlık Kanunu’nda avukatlık ve hukuk büroları ile ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meskenlerdeki avukatlık ve hukuk büroları faaliyetlerine devam ederler.

Ortak alanda tadilat için hangi nisap gerekir?

Bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası. Bu kural yalnızca inşaat ve onarımı değil, tesisler ile değişik renkte dış badana veya boyayı da kapsar.

Kiracı da kat mülkiyeti kurallarına uymak zorunda mı?

Evet. Kat maliklerinin borçlarına dair hükümler kiracılara, oturma hakkı sahiplerine ve bölümden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte müteselsil olarak sorumlu olur.

Kurul kararına ne kadar sürede itiraz edilir?

Aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay; toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh mahkemesinde dava açabilir. Kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı hâllerde süre koşulu aranmaz.