Kat Mülkiyeti ve Aidat Uyuşmazlıkları Nasıl Çözülür?

Apartman ve sitelerde ortak yaşamdan kaynaklanan uyuşmazlıklar — aidat, ortak alan kullanımı, gürültü, tadilat — 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde çözülür. Bu rehberde, en sık karşılaşılan kat mülkiyeti uyuşmazlıklarını ve çözüm yollarını açıklıyoruz.

Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, tamamlanmış bir yapının kat, daire, dükkân, depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde kurulan bağımsız mülkiyet hakkıdır. Bir apartman dairesinin maliki, hem kendi bağımsız bölümünün maliki, hem de çatı, asansör, merdiven, bahçe gibi ortak yerlerde arsa payı oranında hak sahibidir.

En Sık Karşılaşılan Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları

Uygulamada en çok şu konularda uyuşmazlık çıkar:

Aidat (ortak gider) ödenmemesi: Kat maliklerinin genel giderlere katılma yükümlülüğünü yerine getirmemesi. Bağımsız bölümün tahsis amacına aykırı kullanımı: Mesken olarak görünen bir dairenin işyeri, depo veya benzeri amaçla kullanılması. Ortak alana müdahale: Ortak yerlerin (bahçe, çatı, merdiven boşluğu) izinsiz işgali veya değiştirilmesi. Rahatsız edici davranışlar: Gürültü, koku gibi diğer kat maliklerini rahatsız eden kullanımlar. Tadilat ve onarıma katlanma: Ortak yer onarımı için bağımsız bölüme girilmesi gereken hâller. Su sızıntısı ve hasar: Bir daireden diğerine zarar veren su kaçakları.

Aidat (Ortak Gider) Uyuşmazlıkları

634 sayılı Kanun’un 20. maddesine göre kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ise kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Önemli bir kural: kat maliki, ortak yerlerden faydalanmaya ihtiyacı olmadığını ileri sürerek aidat ödemekten kaçınamaz.

Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim Planı

Anagayrimenkul, kat malikleri kurulu tarafından yönetilir. Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden kaynaklanan anlaşmazlıklar kural olarak önce kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır. Yönetim planı ise yönetim tarzını, kullanım biçimini, yönetici ve denetçilerin haklarını düzenleyen ve bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir.

Uyuşmazlıklarda Görevli Mahkeme

Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Kat malikleri kurulu kararıyla çözülemeyen veya kurul kararına itiraz edilen durumlarda, kat malikleri veya yönetici Sulh Hukuk Mahkemesine başvurabilir. Örneğin tahsis amacına aykırı kullanımın önlenmesi, ortak alana müdahalenin men’i, gecikme tazminatıyla birlikte aidat alacağının tahsili gibi talepler bu mahkemede ileri sürülür.

Sıkça Sorulan Sorular