Ortak Alanda İzinsiz Tadilat: Balkon Kapatma ve Cephe Değişikliği (KMK m. 19)

Apartmanında yaşayan pek çok kat maliki, balkonunu camekanla kapatmanın veya dış cephede küçük bir değişiklik yapmanın “kendi malı, kendi bileceği iş” olduğunu düşünür. Oysa Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak yerleri ve binanın dış görünümünü ilgilendiren değişiklikleri sıkı bir izin rejimine bağlamıştır. Bu rehberde, balkon kapatma başta olmak üzere ortak alanı veya binanın mimarisini etkileyen tadilatlarda hangi çoğunluğun arandığı ve izinsiz yapılan işlemlerin sonuçları anlatılmaktadır.

1. KMK m. 19: Temel Kural

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi şu şekildedir:

Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.

Bu düzenlemeden çıkan temel kural, ortak yerlerde ve binanın dış görünümünü etkileyen değişikliklerde kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızasının aranmasıdır. Sözlü onaylar bu kapsamda geçerli kabul edilmez; rızanın kat malikleri kurulu kararıyla veya noter onaylı bir muvafakatname ile somut biçimde ortaya konması gerekir.

2. Balkon Kapatmada İki Farklı Eşik

Uygulamada en çok karışıklığa yol açan konu budur; balkon kapatma, yapılan işlemin niteliğine göre iki farklı çoğunluk kuralına tabidir:

• Basit kapatma (camekan/PVC ile): Balkonun sınırları değişmeden, yalnızca cam veya PVC doğrama ile kapatılması hâlinde, KMK m. 19 gereği kat maliklerinin 4/5 çoğunluğunun yazılı rızası yeterlidir.
• Balkonun odaya katılması: Balkon ile iç mekân arasındaki duvarın yıkılarak balkonun kapalı yaşam alanına dahil edilmesi, mimari proje değişikliği niteliği taşıdığından, bu işlem için kat maliklerinin oybirliği ile karar vermesi gerekir. Tek bir kat malikinin dahi itirazı, bu tür bir değişikliği hukuken engeller.

3. Hiçbir Çoğunlukla Yapılamayacak İşlemler

Bazı müdahaleler, kat malikleri kurulunun oybirliği dahi olsa yapılamaz; çünkü bunlar KMK m. 19’un değil, binanın can güvenliğini ilgilendiren imar ve yapı mevzuatının konusudur:

• Taşıyıcı duvarları, kolonları veya kirişleri kırmak, delmek ya da inceltmek,
• Binanın ortak tesisat ana hatlarına (ana su, doğalgaz veya ısıtma boruları) müdahale etmek.

Bu tür işlemler için ayrıca belediyeden ruhsat alınması da gerekir; ruhsatsız yapılan esaslı tadilatlar için belediye encümeni para cezası ve yıkım kararı verebilir.

4. Bağımsız Bölüm İçindeki Tadilatlar

Buna karşılık, yalnızca kendi bağımsız bölümü içinde kalan ve binanın taşıyıcı sistemine veya ortak tesisatına müdahale etmeyen tadilatlar (örneğin iç duvar boyası, mutfak dolabı değişimi, taşıyıcı olmayan bir iç bölme duvarının kaldırılması) için kural olarak kat malikleri kurulundan izin alınmasına gerek yoktur; bu, kat malikinin kendi mülkiyet hakkının doğal bir sonucudur.

5. İzinsiz Tadilata Karşı Hukuki Yollar

Gerekli çoğunluk sağlanmadan yapılan bir tadilata karşı diğer kat malikleri veya yönetim şu yolları izleyebilir:

1. İhtarname: Yönetim veya mağdur kat maliki, tadilatı yapan malike yazılı ihtar göndererek durumun düzeltilmesini isteyebilir.
2. Zorunlu arabuluculuk: 1 Eylül 2023’ten itibaren kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (balkon kapatma dahil) dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
3. Dava: Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “müdahalenin men’i ve eski hâle getirme” davası açılabilir; mahkeme, işlemin projeye uygunluğunu ve kat malikleri kurulu kararlarını bilirkişi incelemesiyle denetler.

Ayrıca, emsal artışına yol açacak şekilde kalıcı bir kapatma söz konusuysa, belediye tarafından ayrıca idari yaptırım (para cezası, yıkım kararı) da uygulanabilir.

6. Pratik Örnekler

• Bir apartmanda kat maliklerinin dörtte üçü (4/5’in altında) balkon kapatmaya onay verse dahi, bu çoğunluk yetersiz olduğundan işlem hukuken izinsiz sayılır.
• Balkonu sadece camekanla kapatan bir kat maliki 4/5 yazılı rıza almışsa işlemi geçerlidir; ancak balkon ile salon arasındaki duvarı da yıkmışsa, bu ek işlem için oybirliği gerekir ve tek bir komşunun itirazı yeterli olur.
• Taşıyıcı bir kolonu inceltmeye çalışan bir kat malikine karşı, kat malikleri kurulu oybirliğiyle bile onay verse, bu işlem imar ve yapı güvenliği mevzuatı çerçevesinde engellenebilir.

7. Yönetim Planında Özel Bir Hüküm Varsa

Bazı apartman ve sitelerin yönetim planında, balkon kapatma veya cephe değişikliği konusunda KMK m. 19’daki 4/5 çoğunluk kuralından daha katı (örneğin oybirliği arayan) özel hükümler yer alabilir. Yönetim planı, kat maliklerini bağlayan bir çeşit “iç sözleşme” niteliğinde olduğundan, böyle bir özel hüküm varsa kanundaki genel kural yerine yönetim planındaki daha sıkı şart uygulanır. Bu nedenle tadilat öncesinde yalnızca kanunu değil, binanın kendi yönetim planını da kontrol etmek gerekir.

8. Yeni Malik, Eski Malikin İhlalinden Sorumlu mu?

Bir bağımsız bölümü, üzerinde izinsiz yapılmış bir tadilat (örneğin usulsüz kapatılmış bir balkon) bulunan hâliyle satın alan yeni malik, bu izinsiz durumun sorumluluğunu da devralmış sayılır. Yani “bu tadilatı ben yapmadım, önceki malik yaptı” savunması, yeni maliki eski hâle getirme yükümlülüğünden kurtarmaz; diğer kat malikleri, izinsiz tadilatın giderilmesini mevcut (yeni) malikten de talep edebilir.

Bu nedenle bir bağımsız bölüm satın alınırken, sadece tapu kaydının değil, dairede ve binada daha önce yapılmış tadilatların da mimari projeye ve iskân belgesine uygunluğunun kontrol edilmesi önerilir. Aksi hâlde alıcı, hiç bilmediği ve fayda görmediği bir tadilatın hukuki ve mali sonuçlarını üstlenmek durumunda kalabilir.

Hangi Değişiklik Hangi Çoğunlukla Yapılır?

Ortak yerlerde yapılacak işlemler niteliğine göre farklı çoğunluk gerektirir.

Beşinci satır en katı kuraldır: ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yapılması ile değişik renkte dış badana veya boya için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası aranır (KMK m.19/2); onaylı mimari projeye aykırı değişikliklerde ise yargı uygulaması bütün kat maliklerinin rızasını arar. Dördüncü satır ise mutlak sınırdır — ana yapıya zarar verecek nitelikteki değişiklikler hiçbir çoğunlukla yapılamaz.

İzinsiz Tadilat Yapılmışsa Ne Yapılır?

Aykırılığın giderilmesi için hem özel hem genel yollar vardır.

Beşinci satır önemli bir kolaylıktır: ortak yere aykırı müdahale hâlinde her kat maliki, yönetimin karar almasını beklemeden tek başına dava açabilir. Yedinci satır ise paralel yoldur — tadilat aynı zamanda imar mevzuatına aykırıysa belediyeye başvurularak idari yaptırım ve eski hâle getirme süreci de işletilebilir.

Kat mülkiyeti rehberlerimiz: kat mülkiyeti ve kat irtifakı farkı · yönetim planı ve yönetici · kurul kararının iptali · ortak alan kullanımı · aidat borcu ve icra · ortak alanda tadilat

Balkon Kapatma ve Dış Cephe: İki Ayrı Rejim

Bu işlemler hem kat mülkiyeti hem imar mevzuatı bakımından değerlendirilir.

Birinci ve beşinci satırlar iki ayrı riski gösterir: dış cephe ortak yer olduğundan kat malikleri kurulunun kararı gerekir; ayrıca işlem ruhsata aykırıysa belediye tarafından para cezası uygulanabilir ve yıkım kararı verilebilir. Yedinci satır ise ilk bakılacak yerdir — yönetim planında bu konuda düzenleme bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.

Komşuluk Uyuşmazlıklarında Pratik Yol

Dava açmadan önce kademeli bir yol izlemek çoğu zaman daha hızlı sonuç verir.

Dördüncü satır çoğu zaman en hızlı sonucu veren yoldur: tadilat imar mevzuatına da aykırıysa belediyeye yapılacak başvuru, yargılama beklemeksizin idari işlem başlatılmasını sağlar. Dokuzuncu satır ise kalıcı çözümdür — sorun tek daireyle sınırlı değilse, tüm bina için yeknesak bir düzenleme kurul kararıyla benimsenebilir.

Yönetim Planı ve Yeknesak Çözüm

Tekrarlayan cephe uyuşmazlıkları için kalıcı düzenleme en iyi yoldur.

Sekizinci satır bu yaklaşımın değerini gösterir: her aykırılık için ayrı dava açmak yerine yönetim planına konulacak tek bir düzenleme, hem mevcut hem gelecekteki tüm malikleri bağlar ve uyuşmazlıkları kaynağında çözer.

KMK m.19’un Tam Metni: Koruma Borcu, Beşte Dört Kuralı ve Mutlak Yasak

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi üç ayrı kural içerir. Birinci fıkraya göre kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdur. 5711 sayılı Kanun’la 2007 yılında değiştirilen ikinci fıkraya göre kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Aynı fıkra iki istisna ve bir mutlak yasak öngörür: ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması hâlinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması için kat maliklerinin rızası aranmaz; buna karşılık kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz.

Beşte dört çoğunluğun hesabında esas alınan, toplantıya katılanlar değil bütün kat malikleridir ve rızanın yazılı olması şarttır. Bu nedenle kat malikleri kurulu toplantısında oy çokluğuyla alınan bir karar, beşte dört çoğunluğa ulaşmıyorsa ve kararı imzalamayan kat maliklerinin ayrıca yazılı rızası yoksa, ortak yerdeki değişiklik için yeterli dayanak oluşturmaz. Rızanın yazılı olması, ileride doğacak uyuşmazlıkta ispat kolaylığı sağladığı gibi, sonradan bağımsız bölümü satın alan yeni malikin karşısında da güçlü bir delildir. Anayapıya zarar verecek değişiklik yasağı ise hiçbir çoğunluğa bağlanmamıştır; bütün kat malikleri rıza gösterse dahi taşıyıcı sistemi zayıflatan bir müdahale KMK m.19 bakımından hukuka aykırıdır.

Onaylı Mimari Projeye Aykırılık ve Bütün Kat Maliklerinin Rızası

Ortak yerde yapılan her değişiklik aynı zamanda mimari projeyi değiştirmez; ancak balkonun iç mekâna katılması, bağımsız bölümün ortak alana taşacak şekilde genişletilmesi, çatı arasının bağımsız bölüme bağlanması veya cephede kalıcı yapısal değişiklik yapılması onaylı mimari projenin değiştirilmesi sonucunu doğurur. Yargı uygulamasında onaylı mimari projeye aykırı değişikliklerin hukuken geçerli sayılabilmesi için bütün kat maliklerinin rızası aranmaktadır; çünkü mimari proje kat mülkiyetinin kuruluşunda bütün maliklerin iradesiyle belirlenmiş bir belgedir ve arsa paylarının hesabının da temelini oluşturur (KMK m.3, m.12). Anagayrimenkule kat veya bağımsız bölüm ilave edilmesi de bu nitelikte olup kat maliklerinin oybirliğini gerektirir (KMK m.44).

Bütün kat maliklerinin rızası alınmış olsa bile, proje değişikliğinin imar mevzuatı bakımından da onaylanması gerekir. Tadilat projesi ilgili idareye sunularak onaylanmadıkça ve gerekiyorsa yapı ruhsatı alınmadıkça yapılan değişiklik ruhsata aykırı yapı niteliği taşır. Tersine, belediyenin tadilat projesini onaylamış olması, kat maliklerinin kanunda aranan rızası bulunmuyorsa özel hukuk bakımından değişikliği geçerli kılmaz; diğer kat malikleri belediye onayına rağmen sulh hukuk mahkemesinde eski hâle getirme davası açabilir. Bu iki denetim alanı birbirinden bağımsızdır ve her ikisinin de şartlarının sağlanması gerekir.

İmar Mevzuatı Boyutu: Ruhsat, Yapı Tatili ve İdari Para Cezası

İmar Kanunu kapsamındaki bütün yapılar için ilgili idareden yapı ruhsatı alınması zorunludur; ancak yapının taşıyıcı sistemini etkilemeyen bazı onarım ve tadilatlar kanunda ruhsata tabi olmayan işler arasında sayılmıştır. Bağımsız bölüm içinde taşıyıcı sistemi etkilemeyen bölme duvar değişikliği, iç ve dış sıva, boya ve badana, doğrama ve döşeme değişikliği ile elektrik ve sıhhi tesisat tamiratı gibi işler bu kapsamdadır; buna karşılık yapının taşıyıcı sistemini veya cephe düzenini etkileyen, kullanım alanını artıran değişiklikler için tadilat ruhsatı gerekir (3194 s.K. m.21). Ruhsata tabi olmayan bir işin kat mülkiyeti bakımından da serbest olduğu sonucuna varılamaz; örneğin farklı renkte dış cephe boyası ruhsat gerektirmese de KMK m.19 uyarınca beşte dört yazılı rızaya bağlıdır.

Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapıldığı tespit edilen yapıda, yapı tatil tutanağı düzenlenerek inşaat mühürlenir ve durdurulur; yapı sahibine aykırılığın giderilmesi veya ruhsat alınması için bir aya kadar süre verilir, süre sonunda aykırılık giderilmezse aykırı kısım belediye encümeni kararıyla yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden alınır (3194 s.K. m.32). Aynı işlemlerle birlikte yapı sahibine ve varsa yapıyı yapan kişiye idari para cezası verilir (3194 s.K. m.42). Balkon kapatma gibi işlemlerin kullanım alanını artırması, yapının imar planıyla izin verilen emsalinin aşılması sonucunu doğurabileceğinden, bu tür değişikliklerde belediyeye önceden bilgi alınması gerekir.

Dava Yolu: Hâkimin Müdahalesi, Eski Hâle Getirme ve İlamın İcrası

İzinsiz tadilata karşı dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (HUAK m.18/B). Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, zarar gören kat maliki veya kat malikleri anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir; hâkim derhâl karar vererek kararın kısa bir süre içinde yerine getirilmesini emreder ve karara uymayana idari para cezası verilir (KMK m.33). Ortak yere yapılan müdahale mülkiyet hakkına el atma niteliği taşıdığından, el atmanın önlenmesi ve eski hâle getirme talebi TMK m.683’e de dayandırılabilir ve kural olarak her kat maliki bu talebi tek başına ileri sürebilir. Tadilat devam ediyorsa, yargılama sürecinde işin durdurulması için ihtiyati tedbir istenmelidir (HMK m.389).

Mahkemenin eski hâle getirme kararı, yapma borcuna ilişkin bir ilam niteliğindedir. Borçlu, icra emrinde gösterilen süre içinde kararın gereğini yerine getirmezse, icra dairesi masrafı borçludan alınmak üzere işi alacaklıya veya bir üçüncü kişiye yaptırabilir ve gerekli masraf borçludan tahsil edilir (İİK m.30). Eski hâle getirme kararının, izinsiz tadilatı yapan önceki malikten sonra bağımsız bölümü edinen yeni malike karşı da uygulanabilmesi için davanın mevcut malike yöneltilmesi gerekir; dava sırasında bağımsız bölüm devredilmişse yeni malikin davaya dahil edilmesi istenmelidir (HMK m.125).

İzinsiz tadilatı bağımsız bölümdeki kiracı yapmışsa, kiracı da kat malikleri gibi Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki yükümlülüklere uymak zorundadır (KMK m.18) ve diğer kat malikleri hâkimin müdahalesi talebini doğrudan kiracıya da yöneltebilir. Kira ilişkisi bakımından ise kiracı, kiralananda yenilik ve değişiklikleri ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla yapabilir; kiraya veren rıza vermişse, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça kiralananın eski durumuna getirilmesini isteyemez (TBK m.321). Ancak kiraya verenin kiracıya verdiği rıza, KMK m.19’da aranan diğer kat maliklerinin beşte dört yazılı rızasının yerine geçmez; bu nedenle ev sahibinin izniyle balkonu kapatan kiracıya karşı da diğer kat malikleri eski hâle getirme isteyebilir ve bu durumda kiracı ile kiraya veren arasındaki sorumluluk ayrıca değerlendirilir.

Acil Onarım ve Deprem Güçlendirmesi: Rızanın Aranmadığı Hâl

Kanun, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiği ve acilen onarılması gerektiği ya da anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğu durumlarda beşte dört rıza şartını kaldırmıştır; ancak bu istisnanın uygulanabilmesi için durumun mahkemece tespit edilmiş olması gerekir (KMK m.19/2). Çatının akması, ortak tesisattaki bir arızanın alt kattaki bağımsız bölümlere zarar vermesi veya yapı güvenliği incelemesinde taşıyıcı sistemin güçlendirilmesinin zorunlu bulunması tipik örneklerdir. Tespit, sulh hukuk mahkemesinde açılacak bir dava veya dava öncesi delil tespiti yoluyla bilirkişi incelemesine dayanılarak yapılır (HMK m.400).

Mahkemece tespit yapıldıktan sonra onarım veya güçlendirme, projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılmak şartıyla diğer kat maliklerinin rızası aranmaksızın gerçekleştirilebilir ve giderler genel gider niteliğinde arsa payları oranında paylaştırılır (KMK m.20). Yapının güçlendirilmesi yerine yeniden yapılması gerekiyorsa, riskli yapı tespiti ve dönüşüm süreci 6306 sayılı Kanun kapsamında ayrı kurallara tabidir. Ortak yerlerdeki zorunlu onarımı yaptırmayan yönetime karşı kat malikleri, KMK m.33 uyarınca hâkimin müdahalesini de isteyebilir.

Uzun Süreli Sessizlik, Yaygın Uygulama ve Hakkın Kötüye Kullanılması

Ortak yere yapılan izinsiz müdahaleye karşı eski hâle getirme talebi mülkiyet hakkının korunmasına yönelik olduğundan, yargı uygulamasında kural olarak zamanaşımına tabi tutulmamaktadır. Bununla birlikte her hak dürüstlük kuralına uygun kullanılmalıdır ve bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz (TMK m.2). Binadaki kat maliklerinin çoğunun yıllar önce aynı biçimde balkonlarını kapattığı ve buna uzun süre kimsenin itiraz etmediği bir durumda, kendisi de benzer bir değişiklik yapmış olan kat malikinin yalnızca bir komşusuna karşı dava açması, somut olayın özelliklerine göre hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilebilir.

Yaygın uygulamanın bulunduğu binalarda en sağlıklı çözüm, değişikliğin standardını belirleyen ve bütün malikleri bağlayan bir yönetim planı değişikliği ile beşte dört yazılı rızanın toplu olarak belgelenmesi, gerekiyorsa belediyeye toplu tadilat projesi sunulmasıdır (KMK m.28). Yönetim planı değişikliği kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla yapılabilir ve sonradan bağımsız bölüm edinenleri de bağlar. Böylece hem mevcut aykırılıklar hukuki bir zemine oturtulur hem de yeni maliklerin uyacağı açık bir kural konulmuş olur; ancak taşıyıcı sisteme zarar veren değişiklikler bu yolla da meşrulaştırılamaz.

Konuyla ilgili diğer rehberlerimiz: ortak alan, otopark ve eklenti · kat mülkiyetine geçiş ve iskân · yönetim planı ve kurul kararları · hâkimin müdahalesi · imar yaptırımlarına itiraz · kiracının tadilat hakkı

Sıkça Sorulan Sorular

1. Balkonumu kapatmak için tüm komşularımın izni mi gerekiyor?
Basit bir camekan/PVC kapatma için kat maliklerinin 4/5’inin yazılı rızası yeterlidir; oybirliği gerekmez.

2. Balkonu salona katmak (duvarı yıkmak) için de aynı çoğunluk mu yeterli?
Hayır, bu mimari proje değişikliği sayıldığından oybirliği gerekir.

3. Sözlü izin yeterli midir?
Hayır; rızanın kat malikleri kurulu kararı veya noter onaylı muvafakatname ile yazılı olarak belgelenmesi gerekir.

4. İzinsiz tadilata karşı doğrudan dava açılabilir mi?
Hayır; önce zorunlu arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır, ancak sonrasında dava açılabilir.

5. Kendi dairemde istediğim tadilatı yapabilir miyim?
Taşıyıcı sisteme ve ortak tesisata dokunmadığı sürece, bağımsız bölüm içi tadilatlar için kural olarak kurul izni gerekmez.

6. İzinsiz tadilat belediyeye de bildirilebilir mi?
Evet; ruhsatsız esaslı tadilatlar için belediye encümeni ayrıca para cezası ve yıkım kararı verebilir.