Kat ve Bağımsız Bölüm İlavesinde Eski Hâle Getirme Dava Dilekçesi Örneği (2026) — KMK m.44

Çatıda inşaat başlamıştır. Yönetim “kurulda karar alındı” der; bir kat maliki “ben karşı oy verdim” diye itiraz eder. Cevap hazırdır: “çoğunluk sağlandı.”

Bu cevap, kat mülkiyetindeki en yaygın hatalardan biridir. Çünkü kanun, yapılacak işin niteliğine göre dört ayrı nisap öngörmüştür ve bunlardan ikisi oybirliği arar. Aşağıda bu kademeler, ilavenin şartları ve hazır bir dava dilekçesi, muhalefet şerhi ve reklam kiralamasına itiraz metni yer almaktadır.

Dört Kademeli Nisap

Dosyanın ilk sorusu şudur: yapılan iş hangi kategoriye giriyor?

1. Faydalı yenilik ve ilaveler. Ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hâle konulmasına ya da bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.

2. Çok masraflı veya lüks yenilikler. Anayapıda yapılacak yenilik veya ilaveler çok masraflı veya lüks ise pay ve paydaş çoğunluğu ile karar alınabilir. Ancak bundan faydalanmak istemeyen kat malikleri gidere katılmaz. Kaynaklarda, binanın bahçesine sonradan havuz yapılması bu nitelikte örnek olarak verilmektedir.

3. Bağımsız bölüm ilavesi. Oybirliği gerekir — aşağıda ayrıntılı ele alınmaktadır.

4. Temliki tasarruflar ve önemli işler. Oybirliği gerekir.

Nisap yanlış belirlendiğinde alınan karar dayanaksız kalır; bu nedenle dilekçenin ilk bendi işin niteliğine ayrılmalıdır.

Ortak yerlerde yapılan diğer değişiklikler için ortak alana el atmanın önlenmesi ve eski hâle getirme dilekçesi (KMK m.19) sayfasına bakabilirsiniz.

Bağımsız Bölüm İlavesi: Üç Şart

Burada kanun yalnızca oybirliğiyle yetinmemiş, arka arkaya üç şart aramıştır.

Kanuna göre anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında ya da arsanın boş kısmında kanunda sayılan yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için:

1. Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi,
2. Anagayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dâhil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tespit edilmesi,
3. İlave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, tapu memuru huzurunda yapılacak resmî senetle kat irtifakı kurularak bunun bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve kapanan eski kütük sayfasıyla bağlantı sağlanması

şarttır.

Pratik sonuç: sadece toplantı yapıp karar almak yetmez. Arsa payları yeniden tespit edilmemişse veya tapuda resmî senet düzenlenmemişse süreç eksiktir.

Bir sınır: kaynaklarda, mevcut çekme kata oda ilavesinin bağımsız bölüm ilavesi kapsamında olmadığı belirtilmektedir. Yapılan işin gerçekten yeni bir bağımsız bölüm oluşturup oluşturmadığı teknik olarak değerlendirilmelidir.

Katılmayan Malikin Hakkı

Oybirliği sağlansa dahi, ilaveye katılmayan malik korunmuştur.

Kanuna göre; yeni bağımsız bölümün yapılmasına katılmayan kat maliklerinin arsa paylarından yeni tahsis sebebiyle azalan kısmın bedeli kendilerine ödenmek şartıyla, yeni yapılan bağımsız bölüm kat mülkiyetine çevrilerek onu yaptıranın mülkü veya yaptıranların ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına tescil edilir.

Yani ilave, mevcut maliklerin arsa paylarını azaltır ve bu azalmanın bedeli ödenmelidir. Uygulamada bu bedel çoğu zaman hiç konuşulmaz.

Bu, aynı zamanda müzakerede kullanılabilecek bir kaldıraçtır: ilaveye rıza gösterilecekse, arsa payı azalmasının bedeli ve yeni arsa payı dağılımı karar metnine yazdırılmalıdır.

Çatının Reklam İçin Kiralanması

Basit bir gelir kalemi gibi görünen bu iş de oybirliği gerektirir.

Kanuna göre; anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri, ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.

Bu hüküm, uygulamada sıkça karşılaşılan reklam panosu ve benzeri tesis sözleşmelerinde belirleyicidir: çoğunlukla alınan karara dayanılarak yapılan kiralama, muhalif kat malikinin talebiyle iptal edilebilir.

Ruhsat Alınmış Olması Yetmez

İki ayrı hukuk düzeni söz konusudur ve biri diğerini karşılamaz.

Yapı ruhsatı, idarenin imar mevzuatı bakımından verdiği izindir. Oybirliği şartı ise kat mülkiyeti hukukundan doğar ve kat maliklerinin mülkiyet hakkını korur.

Dolayısıyla ruhsat alınmış olması, oybirliği eksikliğini gidermez. Aynı şekilde oybirliği sağlanmış olması da ruhsat yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.

Dosyada her ikisi ayrı ayrı sorgulanmalıdır: kurul kararı var mı, nisabı doğru mu ve ruhsat var mı, projeye uygun mu?

Ruhsatsız Kat İlavesinin İmar ve Ceza Hukuku Sonuçları

Kat mülkiyeti davası ile imar mevzuatındaki yaptırımlar birbirinden bağımsız işler. İmar Kanunu m.21 uyarınca kanun kapsamına giren bütün yapılar için yapı ruhsatı alınması zorunludur; kat ilavesi ve bağımsız bölüm ilavesi de ruhsata tabidir. Ruhsat alınmadan veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılan inşaat tespit edildiğinde İmar Kanunu m.32 uyarınca yapı tatil tutanağıyla inşaat durdurulur ve mühürlenir; aykırılık süresi içinde giderilmez veya ruhsat alınmazsa belediye encümeni ya da il idare kurulu kararıyla yapı yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden alınır. Ayrıca İmar Kanunu m.42 uyarınca imar para cezası uygulanır.

Ceza hukuku bakımından da sonuç doğar: TCK m.184, yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıranları imar kirliliğine neden olma suçu kapsamında cezalandırır. Bu nedenle ruhsatsız bir kat ilavesine karşı kat maliki, sulh hukuk mahkemesindeki davasının yanında belediyeye yazılı ihbarda bulunabilir ve yapı tatil tutanağının düzenlenmesini isteyebilir. İdarenin harekete geçmemesi hâlinde bu ihmal de ayrıca idari yargı denetimine konu edilebilir.

Ruhsatsız yapıya karşı idari süreç için yıkım kararının iptali dava dilekçesi sayfasına bakabilirsiniz.

Zamanlama: Tedbir Kritik

Bu davalarda sonucu belirleyen şey çoğu zaman ne kadar erken harekete geçildiğidir.

İnşaat tamamlanıp bağımsız bölüm oluştuktan sonra eski hâle getirme teknik olarak güç, ekonomik olarak ağır hâle gelir; mahkemeler de tamamlanmış yapılarda daha temkinli davranır.

Bu nedenle sıra şudur:

• Karar aşamasındaysa muhalefet şerhini tutanağa yazdırmak,
• İnşaat başladıysa ihtarname göndermek ve durumu tarihli belgelemek,
• Devam ediyorsa ihtiyati tedbirle inşaatın durdurulmasını istemek.

Usul: Arabuluculuk, İhtiyati Tedbir ve Kurul Kararına İtiraz

1 Eylül 2023’ten bu yana 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (HUAK m.18/B-1-c). Kat ilavesine karşı el atmanın önlenmesi ve eski hâle getirme davası ile reklam kiralamasına ilişkin kurul kararının iptali davası bu kapsamdadır; arabulucuya başvurmadan açılan dava HMK m.115 uyarınca usulden reddedilir ve son tutanağın aslı veya onaylı örneği dava dilekçesine eklenmelidir. Arabulucu görevlendirmeden itibaren üç hafta içinde süreci tamamlar; zorunlu hâllerde bu süre en çok bir hafta uzatılabilir.

İnşaat sürerken arabuluculuğu beklemek telafisi güç zarar doğurabilir. Bu nedenle dava açılmadan önce de HMK m.389 uyarınca ihtiyati tedbir istenebilir; tedbir, mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkânsız hâle geleceğinden endişe edilmesi hâlinde verilir. Dava açılmadan önce tedbir kararı alınırsa, kararın uygulanmasından sonraki dava açma süresi ile arabuluculuk sürecinin birlikte planlanması gerekir; bu takvim kaçırılırsa tedbir kendiliğinden kalkabilir.

Kurul kararının iptali isteniyorsa KMK m.33’teki süreler hak düşürücüdür: toplantıda aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay, toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir. Oybirliği gerektiren bir işe çoğunlukla karar verilmişse bu sürelerin ayrıca kaçırılmaması gerekir. Süre ve usul planlaması için Hukukçular Evi Ankara’yı 0554 648 37 15 numaralı telefondan arayabilirsiniz.

Kat İlavesi Eski Hâle Getirme Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; yalnızca dosyanıza uyan bentleri bırakın. İlk metin el atmanın önlenmesi ve eski hâle getirme davası, ardından muhalefet şerhi ve reklam kiralamasına itiraz yer almaktadır. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Kontrol Listesi

• Yapılan iş hangi kategoride — faydalı, lüks, bağımsız bölüm ilavesi, temliki tasarruf?
• Uygulanan nisap doğru mu?
• Oybirliği sağlandı mı, hazirun cetveli ne diyor?
• Muhalefet şerhi tutanağa geçirildi mi?
• Arsa payları yeniden ve oybirliğiyle tespit edildi mi?
• Tapuda resmî senet düzenlendi mi?
• Katılmayan maliklere arsa payı azalma bedeli ödendi mi?
• Yapı ruhsatı var mı, onaylı projeye uygun mu?
• İnşaatın başlangıç tarihi belgelendi mi?
• İhtarname gönderildi mi?
• Dilekçede ihtiyati tedbir istendi mi?
• Karar defteri ve tutanaklar temin edildi mi?

Sık Yapılan Hatalar

• Çoğunluk kararını yeterli sanmak. Bağımsız bölüm ilavesinde oybirliği aranır.
• Muhalefeti tutanağa yazdırmamak. Sonraki dava zayıflar.
• Arsa payı tespitini atlamak. Oybirliği tek başına yeterli değildir.
• Resmî senet düzenlenmeden inşaata başlamak. Kanun tapuda tescil şartı arar.
• Ruhsatı yeterli görmek. İdari izin oybirliği şartını kaldırmaz.
• Tedbir istememek. İnşaat bitince eski hâle getirme güçleşir.
• Arabulucuya başvurmadan dava açmak. KMK uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır (HUAK m.18/B).
• Kurul kararına itiraz süresini kaçırmak. KMK m.33 uyarınca aykırı oy verenler için bir ay, katılmayanlar için öğrenmeden bir ay ve her hâlde altı ay.
• Reklam kiralamasını basit yönetim işi saymak. Bu da oybirliği gerektirir.

Adım Adım Süreç

1. Kararın nisabını belirleyin — Faydalı mı, lüks mü, bağımsız bölüm ilavesi mi?
2. Toplantıda şerh koydurun — Muhalefetiniz tutanağa geçmeli.
3. Karar defterini isteyin — Yazılı örnek talep edin.
4. Ruhsat durumunu sorun — Belediyeden proje ve ruhsat.
5. İnşaatı tarihli belgeleyin — Fotoğraf ve video.
6. İhtarname gönderin — Durdurma ve eski hâle getirme talebi.
7. Arabulucuya başvurun ve tedbir isteyin — Arabuluculuk dava şartıdır; inşaat sürüyorsa ihtiyati tedbiri geciktirmeyin.
8. Tedbirli dava açın — Son tutanakla birlikte, KMK m.33 sürelerini de gözeterek.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Apartmana kat ilavesi için hangi karar gerekir?

Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi, mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin ya da bodrum katlarında ya da arsanın boş kısmında kanunda sayılan yerlerin sonradan yapımı için kat malikleri kurulunun oybirliğiyle karar vermesi şarttır.

Oybirliği tek başına yeterli mi?

Hayır. Ayrıca bütün bağımsız bölümlere tahsis olunacak arsa paylarının usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tespit edilmesi ile yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde tapu memuru huzurunda resmî senetle kat irtifakı kurulup tescil edilmesi gerekir.

Çoğunlukla karar alınamaz mı?

Bağımsız bölüm ilavesi bakımından kanun çoğunluğu değil oybirliğini aramaktadır. Çoğunlukla alınan karar bu inşaata hukuki dayanak oluşturmaz.

Hangi işler bu kapsamdadır?

Anataşınmazın üzerine kat ilavesi, mevcut çekme katın tam kat hâline getirilmesi, arsanın boş kısmına bina yapılması ile bodrum ve zemin gibi yerlere bağımsız bölüm eklenmesi bu kapsamda değerlendirilmektedir.

Çekme kata oda eklemek de aynı mı?

Kaynaklarda, mevcut çekme kata oda ilavesinin bağımsız bölüm ilavesi kapsamında olmadığı belirtilmektedir. Bu tür işler, niteliğine göre diğer hükümler çerçevesinde değerlendirilir.

İlaveye katılmayan malik ne alır?

Kanunda, yeni bağımsız bölümün yapılmasına katılmayan kat maliklerinin arsa paylarından yeni tahsis sebebiyle azalan kısmın bedelinin kendilerine ödenmesi şartı öngörülmüştür.

Yeni bağımsız bölüm kimin olur?

Şartlar sağlandığında yeni yapılan bağımsız bölüm, kat irtifakı kurulmasına dair eski resmî senet gereğince kat mülkiyetine çevrilerek onu yaptıranın mülkü veya yaptıranların ortak mülkü olur ve kütüğün ayrı bir sayfasına tescil edilir.

Faydalı yenilik ve ilavelerde nisap nedir?

Ortak yerlerin daha rahat ve kolay kullanılmasına veya elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.

Çok masraflı veya lüks yeniliklerde durum nedir?

Anayapıda yapılacak yenilik veya ilaveler çok masraflı veya lüks ise pay ve paydaş çoğunluğu ile karar alınabilir; ancak bundan faydalanmak istemeyen kat malikleri gidere katılmaz.

Lüks yenilikten sonradan yararlanabilir miyim?

Başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veya külli ya da cüzi halefleri, yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan kendi arsa payları oranında katılırlarsa yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanır.

Havuz yapımı hangi kapsamdadır?

Kaynaklarda, binanın bahçesine sonradan havuz yapılmasının lüks gider niteliğinde değerlendirildiği belirtilmektedir.

Çatının reklam için kiralanması hangi nisaba tabi?

Anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri, ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.

Temliki tasarruflarda nisap nedir?

Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar da oybirliği ile karar alınmasını gerektirir.

Arsa payları sonradan değiştirilebilir mi?

Kanunda, bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa payının o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemeyeceği; ancak bağımsız bölüm ilavesine ilişkin hükmün saklı olduğu düzenlenmiştir.

İnşaat başladıysa ne yapmalıyım?

İnşaat tamamlandıktan sonra eski hâle getirme çok daha güç ve masraflı olduğundan, dava dilekçesinde ihtiyati tedbir yoluyla inşaatın durdurulması talep edilmelidir.

Ruhsat alınmışsa dava açılamaz mı?

Yapı ruhsatı idari izne ilişkindir; kat mülkiyeti hükümlerinin aradığı oybirliği şartını ortadan kaldırmaz. Bu nedenle iki husus ayrı ayrı değerlendirilir.

Kat ilavesi davası için arabulucuya gitmek şart mı?

Evet. HUAK m.18/B-1-c uyarınca 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; başvurmadan açılan dava HMK m.115 uyarınca usulden reddedilir.

Kurul kararına ne kadar sürede dava açılır?

KMK m.33 uyarınca toplantıda aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde iptal davası açabilir.

Ruhsatsız kat ilavesine belediye ne yapar?

İmar Kanunu m.32 uyarınca ruhsatsız veya ruhsata aykırı inşaat tespit edildiğinde yapı tatil tutanağıyla inşaat durdurulup mühürlenir; aykırılık giderilmez veya ruhsat alınmazsa encümen kararıyla yapı yıktırılır. Ayrıca m.42 uyarınca imar para cezası uygulanır.

Ruhsatsız kat ilavesi suç mudur?

TCK m.184, yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıranları imar kirliliğine neden olma suçu kapsamında cezalandırır; kat mülkiyeti davası bu ceza sorumluluğundan bağımsızdır.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Dilekçe metni genel bir şablondur; somut dosyanıza göre uyarlanması gerekir. İdari ve adli dava süreleri hak düşürücüdür; mutlaka güncel mevzuat ve kendi tebligat tarihiniz esas alınmalıdır.