Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş Başvuru ve Dava Dilekçesi Örneği (2026) — KMK m.14

Bina yıllar önce bitmiş, herkes oturuyor, iskân da alınmıştır. Daire satılmak istendiğinde alıcının bankası tapuya bakar ve işlem durur: kayıt hâlâ kat irtifakı görünmektedir.

Bu durumda çoğu kişi “bir dosya hazırlayıp tapuya başvurmam gerekiyor” diye düşünür. Oysa mevzuat bu işlemi re’sen yapılacak bir idari işlem olarak kurgulamıştır. Aşağıda kimin ne yapması gerektiği, hangi hükmün yürürlükte olduğu ve hazır bir tapu başvurusu, belediye başvurusu ve dava dilekçesi yer almaktadır.

Önce Doğru Teşhis

İki tamamen farklı sorun aynı belirtiyi verir. Hangisi olduğunu belirlemeden atılan adım boşa gider.

Durum A — İskân var, tapu değişmemiş. Yapı kullanma izin belgesi alınmış ancak kayıt hâlâ kat irtifakı. Bu idari bir aksamadır; belgeler kurumlar arasında iletilmemiştir.

Durum B — İskân hiç alınamamış. Yapı tamamlanmamış veya imara aykırılık nedeniyle yapı kullanma izni verilmemiş. Bu sözleşmesel ve teknik bir sorundur; tapuya yapılacak başvuru sonuç vermez.

Bu nedenle ilk iş, yapı kullanma izin belgesinin var olup olmadığını belirlemektir. Belge varsa yol kısadır; yoksa bambaşka bir sürece girilir.

İşlem Re’sen Yapılır

Yazının çekirdeği budur ve uygulamada en az bilinen noktalardan biridir.

Kuralın kaynağı KMK m.3’ün 23/6/2009 tarihli ve 5912 sayılı Kanunla değiştirilen üçüncü fıkrasıdır: kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine re’sen çevrilir. Aynı fıkranın ikinci cümlesi çoğu malikin bilmediği bir kolaylık getirir: bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir. Yani bütün maliklerin bir araya gelmesi gerekmez; tek bir kat irtifakı sahibinin istemi yeterlidir.

İşleyişin ayrıntısı ise KMK m.10’un altıncı fıkrasındadır. Bu fıkra 9/6/2021 tarihli ve 7327 sayılı Kanun’un 11. maddesiyle baştan yazılmıştır: yapı kullanma izin belgesi düzenlenen tüm yapıların cins değişikliği işlemleri re’sen yapılır; yapı kullanma izin belgesini düzenlemeye yetkili idare tarafından Mekânsal Adres Kayıt Sistemine yüklenerek elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderilen yapı kullanma izin belgesi ile yapı aplikasyon projesine göre kadastro müdürlüğünce tescil bildirimi düzenlenir; tapu müdürlüğüne gönderilen tescil bildirimi üzerine başkaca bir belge aranmaksızın cins değişikliği re’sen tescil edilir. Zincirin son halkası tahsis bakımından belirleyicidir: cins değişikliği yapılmış taşınmaz kat irtifakı tesisli ise, kat irtifakının tesciline ait resmî senede ve 12 nci maddede yazılı belgelere dayalı olarak başkaca bir belge aranmaksızın re’sen kat mülkiyetine çevrilir. Fıkra ayrıca bu işlemlerin döner sermaye hizmet bedelinden muaf olduğunu söyler.

Yürürlükten kalkan altmış günlük süreye dikkat. Uygulamada ve pek çok kaynakta hâlâ “idare, yapı kullanma izin belgesini altmış gün içinde tapuya göndermek zorundadır” denir. Bu süre KMK m.14’ün üçüncü fıkrasında yer alıyordu; ancak 7327 sayılı Kanun’un 12. maddesiyle bu fıkra 19/6/2021 tarihinde yürürlükten kaldırılmıştır. Bugün kanunda idarenin gönderimi için belirlenmiş bir gün sayısı yoktur; geçiş, cins değişikliğine bağlanan re’sen işleyen bir zincire dönüştürülmüştür. Bu nedenle başvuru ve dilekçelerde altmış güne dayanmak yerine KMK m.3/3 ile m.10/6’ya dayanmak gerekir. Süre bakımından dayanılabilecek hüküm başka yerdedir: 3194 sayılı İmar Kanunu m.30, belediye ve valiliklerin yapı kullanma izni müracaatlarını en geç otuz gün içinde neticelendirmek mecburiyetinde olduğunu, aksi hâlde bu müddetin sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılacağını düzenler.

Belgelerin akışı da elektroniktir: yapı kullanma izin belgesini düzenlemeye yetkili idare tarafından Mekânsal Adres Kayıt Sistemine yüklenerek elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderilen yapı kullanma izin belgesi ile yapı aplikasyon projesine göre kadastro müdürlüğünce tescil bildirimi düzenlenir.

Sonuç: iskân alınmışsa malikin bir dosya hazırlaması gerekmez. Yapılması gereken, zincirin nerede koptuğunu bulmaktır.

Geçişin kanuni zinciri (yürürlükteki hâliyle)

Zincir Nerede Kopuyor?

İki halkadan biri kopar ve muhatap buna göre değişir.

1. İdare belgeleri göndermemiştir. En sık görülen durumdur. Muhatap, yapı kullanma izin belgesini düzenleyen belediye veya ilgili idaredir. Başvuruda belgelerin elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilmesi istenir.

2. Belgeler gitmiş ama işlem yapılmamıştır. Bu hâlde muhatap tapu müdürlüğüdür.

Bu nedenle ilk başvuru tapuya yapılmalı ve şu soru sorulmalıdır: ilgili idareden belgeler geldi mi, geldiyse hangi tarihte? Alınacak cevap, ikinci adımın kime yöneleceğini belirler.

Her iki başvuruda da gerekçeli yazılı cevap istenmelidir; talep karşılanmazsa idari yargı yolu bu belgeye dayanır.

Kat Mülkiyeti İçin Aranan Belgeler

Kanun, kat mülkiyetinin kurulmasında aranacak belgeleri saymıştır. Başlıcaları:

• Proje müellifi mimar tarafından yapılan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca malik veya bütün paydaşların imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimari proje,
• Yapı kullanma izin belgesi.

Önemli bir kolaylık daha vardır: kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim planı istenmez. Yönetim planı kat irtifakı aşamasında verildiğinden yeniden düzenlenmesi gerekmez.

Müteahhit Tek Başına İşlem Yapabilir

Kat karşılığı inşaat projelerinde işleri hızlandıran, az bilinen bir hüküm bulunmaktadır.

Hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması şartıyla; arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kat karşılığı temlik sözleşmesi veya bağımsız bölümlerin taksimine ilişkin noterlik sözleşmesine istinaden inşa edilecek binaya ilişkin kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi işlemi, yüklenici tarafından talep edilmesi hâlinde ilgili idare tarafından yapılır.

Üstelik bu işlemlerde tapuya tescil bakımından elektronik ortamda düzenlenen ve ilgili idare tarafından onaylı mimari proje ile yönetim planı esas alınır; mimari proje ile yönetim planında malik imzası aranmaz.

Pratik sonuç: “malikleri toplayamıyoruz, imza alamıyoruz” gerekçesi bu kapsamda geçerli bir mazeret değildir.

İskân Hiç Alınamıyorsa

Bu, çok daha ağır bir tablodur ve tapu başvurusuyla çözülmez.

Kanun, kat irtifakı sahiplerine karşılıklı bir dava hakkı tanımıştır: kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler.

Ayrıca bir örgütlenme imkânı da vardır: kat irtifakı sahipleri, yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler bu yönetici hakkında da uygulanır.

Dağınık ve iletişim kuramayan kat irtifakı sahipleri için bu, süreci yürütecek tek bir muhatap oluşturmanın yoludur.

Yapının müteahhit tarafından tamamlanmaması hâlinde sözleşme tarafındaki seçenekler için kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi yazımıza bakılabilir.

Yapı Eskiyse: Geçici Madde 1 ve Harç Muafiyeti

Elektronik akış 2018-2021 düzenlemeleriyle kuruldu; oysa kat irtifakı tapularının büyük kısmı daha eski. Kanun bu boşluğu kapatmıştır. KMK’nın 7327 sayılı Kanun’un 13. maddesiyle değiştirilen Geçici 1. maddesi uyarınca, bu maddenin yürürlüğe girmesinden önce yapı kullanma izin belgesi düzenlenen tüm yapılarda, Mekânsal Adres Kayıt Sistemine yüklenemeyen yapı kullanma izin belgesi ile yapı aplikasyon projesinin yetkili idare tarafından elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderilmesi hâlinde 10. maddenin altıncı fıkrası hükümleri uygulanır. Yani sisteme yüklenememiş olmak bir mazeret değildir; idare belgeyi elektronik ortamda gönderdiğinde aynı re’sen zinciri işler.

İkinci bir kolaylık maliyettedir. KMK m.55 uyarınca bu Kanuna göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması, mülkiyetin başkasına devrini ihtiva etmedikçe her çeşit harç ve vergiden muaftır. Buna 7327 sayılı Kanunla m.10/6’ya eklenen döner sermaye hizmet bedeli muafiyeti de eklenir. Kat mülkiyetine geçiş, devir içermediği sürece ücretli bir işlem değildir; kendisinden ücret istenen malikin bu iki hükmü hatırlatması yerinde olur. Aynı madde, kurulan kat mülkiyetlerinin tapu memurunca derhâl anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu yerin belediyesine ve vergi dairesine bildirileceğini de düzenler.

Tapuda teknik olarak ne değiştiğini bilmek, ret yazılarını okumayı kolaylaştırır. KMK m.13/2 uyarınca sözleşme düzenlenince kat irtifakının kayıtlı olduğu kat mülkiyeti kütüğü sayfasındaki mülkiyet hanesine “Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir” ibaresi yazılır, sayfa anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları dışındaki işlemlere kapatılır ve her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına arsa payı ile birlikte tescil edilir. m.13/3 uyarınca anagayrimenkulün sayfasında evvelce mevcut olan haklara ait sicil kaydı, irtifak hakları hariç, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına geçirilir; ipotek ve şerhler kaybolmaz, bağımsız bölüm sayfasına taşınır. m.13/4 uyarınca tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul niteliği kazanır — bankaların kat mülkiyetini aramasının teknik sebebi budur.

Son olarak iki sınır: KMK m.10/2 uyarınca anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmeden yalnız bir veya birkaç bölüm üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz; bu yüzden m.3/3’te “yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesi” denmiştir ve kısmi kullanma izni tek başına geçişi sağlamaz. KMK m.50/2 uyarınca da tümü kârgir olmayan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz.

Yapı Tamamlanmıyorsa Kanunun Verdiği Üç Araç

KMK m.17/1’deki karşılıklı dava hakkı tek imkân değildir. Kanun, kat irtifakı aşamasında sıkışan malike üç ayrı araç verir ve bunların şartları ile sonuçları birbirinden farklıdır.

Birincisi: borcunu yerine getirmeyen paydaşın payının devri (m.26). KMK m.26/1 uyarınca kat irtifakı sahipleri, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini doğruluk kaideleri uyarınca kolaylaştırmakla karşılıklı olarak yükümlüdür. 14/11/2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanunla değiştirilen ikinci fıkra ise yaptırımı gösterir: kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse, diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa payının ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında öteki paydaşlara arsa payları oranında devrine karar verir. Üçüncü fıkra da bir tazminat temeli kurar: kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden yapı kanuni süre içinde yapılamadığı için kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden uğradıkları zararı tazminle yükümlüdür.

İkincisi: beş yıl dolduysa kat irtifakının sona ermesi (m.49). KMK m.49/1 uyarınca arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilir. Daha önemlisi üçüncü fıkradır: kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa, maliklerden birinin istemi üzerine sulh hâkimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir; süre istem üzerine yeniden uzatılabilir. Kat irtifakı kaldırıldığında tapu kütüğündeki kayıt silinir ve taşınmaz arsa payları oranında paylı mülkiyete döner. Yıllardır boş duran bir arsada bu, tıkanıklığı açan hükümdür.

Üçüncüsü: yönetimi kat mülkiyeti rejimine sokmak (m.17/2-3). Kat irtifakı sahipleri, yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilir ve kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler bu yönetici hakkında da uygulanır. 13/4/1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanunla eklenen üçüncü fıkra ise fiilî duruma bakar: kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır. Tapusu hâlâ kat irtifakı görünen ama dolu olan binalarda aidat, karar yeter sayısı ve yönetici seçimi tartışmaları bu hükümle çözülür.

İskân alınamayan yapıda hangi hüküm, hangi şartla

Başvuru Sonuçsuz Kalırsa: İYUK m.10 ve Süreler

Tapu müdürlüğüne veya ruhsat merciine yapılan başvuru cevapsız kalırsa izlenecek yol 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nda kuruludur. İYUK m.10 uyarınca ilgililer, haklarında idari davaya konu olabilecek bir işlem veya eylemin yapılması için idari makamlara başvurabilir; başvuruya altmış gün içinde cevap verilmezse istek reddedilmiş sayılır ve ilgililer altmış günün bittiği tarihten itibaren dava açma süresi içinde dava açabilir. İdare altmış gün içinde cevap verir ancak cevap kesin değilse, ilgili bunu isteğin reddi sayarak dava açabileceği gibi kesin cevabı da bekleyebilir; bekleme süresi başvuru tarihinden itibaren altı ayı geçemez. İdare mahkemelerinde dava açma süresi İYUK m.7 uyarınca altmış gündür.

Pratik sonuç: başvuruya yazılı ve gerekçeli cevap istemek bir nezaket değil, davanın dayanağını kurmaktır. Cevap hiç gelmezse altmış günün dolduğu tarih zımni ret tarihi olur ve dava süresi o günden işlemeye başlar. Bu nedenle başvurunun tarihli ve kayıt numaralı olması, e-Devlet veya KEP üzerinden yapılmışsa teyit çıktısının saklanması gerekir.

Yapı kullanma izninin hiç verilmediği hâlde ise dayanak İmar Kanunu m.30’dur: belediyeler ve valilikler mal sahiplerinin müracaatlarını en geç otuz gün içinde neticelendirmek mecburiyetindedir; aksi hâlde bu müddetin sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır. Bu zımni izin, yalnızca ruhsat ve eklerine uygun tamamlanmış yapılar bakımından sonuç doğurur; imara aykırılık varsa sürenin geçmesi idarenin denetim yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. İmar Kanunu m.31 de inşaatın bitme gününü kullanma izninin verildiği tarih olarak tanımlar.

Başvurudan davaya: süreler

Neden Beklememeli

Kat irtifakı da tapuya tescil edilen bir haktır; ancak uygulamadaki sonuçları farklıdır.

Satış, konut kredisi ve ipotek süreçlerinde kat mülkiyeti aranmakta veya tercih edilmektedir. Bağımsız bölümün fiilî durumu ile tapudaki durumu arasındaki fark uzadıkça; arsa payı, eklenti ve ortak yer tartışmaları da birikir.

Bu nedenle iskân alındığı anda takip başlatılmalıdır. Kanunda idarenin gönderimi için bir gün sayısı bulunmadığından süre kendiliğinden işlemez; malikin KMK m.3/3’e dayanarak istemde bulunması ve İYUK m.10’daki altmış günlük zımni ret takvimini işletmesi gerekir.

Kat Mülkiyetine Geçiş Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; yalnızca dosyanıza uyan bentleri bırakın. İlk metin tapu müdürlüğüne başvuru, ardından belediyeye başvuru ve yapı tamamlanmıyorsa dava dilekçesi yer almaktadır. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Kontrol Listesi

• Tapu kaydı kat irtifakı mı kat mülkiyeti mi?
• Yapı kullanma izin belgesi var mı, tarih ve sayısı?
• Belge tarihinden bu yana ne kadar geçti?
• Belgeler tapuya gönderilmiş mi?
• Onaylı mimari proje elektronik ortamda iletilmiş mi?
• Cins değişikliği yapılmış mı?
• Eksiklik varsa hangi belge, hangi kurum?
• Başvurulara gerekçeli yazılı cevap alındı mı?
• İskân yoksa engel nedir — eksik iş mi, imara aykırılık mı?
• Kat karşılığı sözleşme ve teslim süresi,
• Yükleniciye ihtarname gönderildi mi?
• Kat irtifakında yönetici atanmış mı?

Sık Yapılan Hatalar

• Başvuru gerektiğini sanmak. İşlem kural olarak re’sen yapılır.
• Yanlış kuruma başvurmak. Belge gönderilmemişse muhatap ruhsat merciidir.
• Yürürlükten kalkmış altmış günlük süreye dayanmak. KMK m.14/3 7327 sayılı Kanunla kaldırıldı; dayanak m.3/3 ve m.10/6’dır.
• Bütün malikleri toplamaya çalışmak. KMK m.3/3 uyarınca tek malikin istemi yeterlidir.
• Beş yıllık süreyi kaçırmak. Plana göre beş yılda yapı yapılmazsa m.49 yolu açılır.
• Noter ihtarı çekmeden dava açmak. m.26/2’deki devir davası iki aylık noter ihtarına bağlıdır.
• Ret yazısı almamak. İdari yargı yolu için gerekçeli yazı gerekir.
• İskân sorununu tapuda aramak. Yapı kullanma izni yoksa sorun tapuda değildir.
• Yükleniciye ihtar çekmemek. Dava öncesi temerrüt belgelenmelidir.
• Kat irtifakında yönetici atamamak. Yapının tamamlanması için bu imkân vardır.

Adım Adım Süreç

1. Tapu kaydını çıkarın — Kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi?
2. İskân belgesini bulun — Tarih ve sayısını not edin.
3. Tapuya yazılı başvurun — Belgelerin gelip gelmediğini sorun.
4. Gerekirse belediyeye başvurun — Elektronik gönderim talebi.
5. Eksiği yazılı öğrenin — Hangi belge, hangi kurum?
6. İskân yoksa sözleşmeye bakın — Sorun idari değil sözleşmeseldir.
7. Gerekirse dava açın — Tamamlama ve süre tespiti isteyin.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Kat mülkiyetine geçiş için bütün maliklerin bir araya gelmesi gerekir mi?

Hayır. KMK m.3/3 uyarınca kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak kat mülkiyetine re’sen çevrilir ve bu işlem arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir. Tek bir kat irtifakı sahibinin istemi yeterlidir.

Kısmi iskân alındıysa kat mülkiyetine geçilebilir mi?

KMK m.3/3 geçişi yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine bağlar; ayrıca m.10/2 uyarınca anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmeden yalnız bir veya birkaç bölüm üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz. Bu nedenle kısmi kullanma izni tek başına geçişi sağlamaz.

Kat mülkiyetine geçiş için harç veya ücret ödenir mi?

KMK m.55 uyarınca kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması, mülkiyetin başkasına devrini ihtiva etmedikçe her çeşit harç ve vergiden muaftır. 7327 sayılı Kanunla m.10/6’ya eklenen hükümle bu işlemler döner sermaye hizmet bedelinden de muaf tutulmuştur.

Binam eski, belgeler sisteme yüklenmemiş; ne olacak?

KMK’nın 7327 sayılı Kanunla değişik Geçici 1. maddesi uyarınca, maddenin yürürlüğünden önce yapı kullanma izin belgesi düzenlenen tüm yapılarda, Mekânsal Adres Kayıt Sistemine yüklenemeyen yapı kullanma izin belgesi ile yapı aplikasyon projesinin yetkili idare tarafından elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderilmesi hâlinde 10. maddenin altıncı fıkrası hükümleri uygulanır.

Yıllardır yapı yapılmayan arsada kat irtifakından kurtulmak mümkün mü?

KMK m.49/3 uyarınca kat irtifakına konu arsa üzerinde, irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine sulh hâkimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir. Süre istem üzerine yeniden uzatılabilir; kat irtifakı kaldırıldığında tapu kütüğündeki kayıt silinir.

Borcunu yerine getirmeyen paydaşa karşı ne yapılabilir?

KMK m.26/2 uyarınca kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse, diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa payının ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında öteki paydaşlara arsa payları oranında devrine karar verir.

Tapu hâlâ kat irtifakı iken aidat ve yönetim nasıl yürür?

KMK m.17/3 uyarınca kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır. Ayrıca m.17/2 uyarınca kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için yönetici tayin edebilir.

Başvuruma cevap gelmezse dava süresi ne zaman başlar?

İYUK m.10 uyarınca idari makamlara yapılan başvuruya altmış gün içinde cevap verilmezse istek reddedilmiş sayılır ve dava açma süresi altmış günün bittiği tarihten işlemeye başlar. Kesin olmayan bir cevap verilmişse ilgili bunu ret sayıp dava açabileceği gibi kesin cevabı da bekleyebilir; bekleme süresi başvuru tarihinden itibaren altı ayı geçemez. İdare mahkemelerinde dava açma süresi İYUK m.7 uyarınca altmış gündür.

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark tapuda nasıl görünür?

KMK m.13/2-4 uyarınca geçiş sırasında kat irtifakının kayıtlı olduğu sayfadaki mülkiyet hanesine “Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir” ibaresi yazılır, sayfa kapatılır ve her bağımsız bölüm kütüğün ayrı bir sayfasına arsa payıyla tescil edilir. Tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul niteliği kazanır; önceki haklara ait sicil kaydı da irtifak hakları hariç bağımsız bölüm sayfasına geçirilir.

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark nedir?

Kat irtifakı, henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde ileride kurulacak bağımsız bölümler için kurulur. Kat mülkiyeti ise tamamlanmış yapıdaki bağımsız bölümler üzerinde kurulan bağımsız mülkiyet hakkıdır.

Kat mülkiyetine geçiş için başvuru şart mı?

Kural olarak hayır. Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, yetkili idarece yapı kullanma izin belgesinin ilgili tapu idaresine gönderilmesi üzerine re’sen yapılır.

İdarenin altmış günlük süresi hâlâ var mı?

Hayır. Altmış günlük gönderim süresini düzenleyen KMK m.14/3, 9/6/2021 tarihli ve 7327 sayılı Kanun’un 12. maddesiyle yürürlükten kaldırılmıştır. Bugün kanunda idarenin gönderimi için belirlenmiş bir gün sayısı yoktur; geçiş, KMK m.10/6’daki cins değişikliğine bağlı re’sen zincirle yürür. Yapı kullanma izni başvurusu bakımından ise İmar Kanunu m.30’daki otuz günlük süre geçerlidir.

Cins değişikliği ayrıca istenir mi?

Yapı kullanma izin belgesi düzenlenen tüm yapıların cins değişikliği işlemleri re’sen yapılır. Tapu müdürlüğüne gönderilen tescil bildirimi üzerine başkaca bir belge aranmaksızın cins değişikliği re’sen tescil edilir.

Belgeler nasıl iletiliyor?

Yapı kullanma izin belgesini düzenlemeye yetkili idare tarafından Mekânsal Adres Kayıt Sistemine yüklenerek elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderilen yapı kullanma izin belgesi ile yapı aplikasyon projesine göre kadastro müdürlüğünce tescil bildirimi düzenlenir.

Kat mülkiyeti kurulması için hangi belgeler gerekir?

Proje müellifi mimar tarafından yapılan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca malik veya bütün paydaşların imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimari proje ile yapı kullanma izin belgesi başlıca belgelerdir.

Geçişte yönetim planı yeniden istenir mi?

Kanunda, kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim planı istenmeyeceği düzenlenmiştir.

Müteahhit tek başına işlem yapabilir mi?

Hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması şartıyla, kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden inşa edilecek binaya ilişkin kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi işlemi, yüklenici tarafından talep edilmesi hâlinde ilgili idare tarafından yapılır.

Bu işlemde malik imzası gerekir mi?

Bu kapsamdaki tapuya tescil işlemlerinde elektronik ortamda düzenlenen ve ilgili idare tarafından onaylı mimari proje ile yönetim planı esas alınır; mimari proje ile yönetim planında malik imzası aranmaz.

İskân alındı ama tapu değişmediyse ne yapmalıyım?

Önce tapu müdürlüğüne yazılı başvuru yapılmalı, belgelerin gelip gelmediği sorulmalıdır. Belge gönderilmemişse muhatap yapı kullanma izin belgesini düzenleyen idaredir.

Neden kat mülkiyetine geçmek önemli?

Uygulamada satış, kredi ve ipotek işlemleri bakımından kat mülkiyeti aranmakta veya tercih edilmektedir. Ayrıca bağımsız bölümün hukuki durumu kat mülkiyetiyle netleşir.

Yapı hiç tamamlanmıyorsa ne yapılabilir?

Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptir.

Kat irtifakında yönetici atanabilir mi?

Kat irtifakı sahipleri, yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisine ilişkin hükümler bu yönetici hakkında da uygulanır.

İmara aykırılık varsa geçiş yapılabilir mi?

Yapı kullanma izin belgesi alınamadığı sürece re’sen geçiş işlemi gerçekleşmez. Bu durumda öncelikle aykırılığın giderilmesi veya ilgili mevzuattaki imkânların değerlendirilmesi gerekir.

Başvurum reddedilirse ne yapabilirim?

Gerekçeli ret yazısı istenmeli; işlem idari nitelikte olduğundan süresi içinde idari yargı yoluna başvurulması değerlendirilmelidir.

Kat irtifakı aşamasında da yönetim hükümleri uygulanır mı?

Kat irtifakı sahipleri arasındaki ilişkilerde Kanunun ilgili hükümleri uygulanır; yapının tamamlanmasına yönelik karşılıklı borçlar bu çerçevede değerlendirilir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Dilekçe metni genel bir şablondur; somut dosyanıza göre uyarlanması gerekir. İdari ve adli dava süreleri hak düşürücüdür; mutlaka güncel mevzuat ve kendi tebligat tarihiniz esas alınmalıdır.