Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş Başvuru ve Dava Dilekçesi Örneği (2026) — KMK m.14

Bina yıllar önce bitmiş, herkes oturuyor, iskân da alınmıştır. Daire satılmak istendiğinde alıcının bankası tapuya bakar ve işlem durur: kayıt hâlâ kat irtifakı görünmektedir.

Bu durumda çoğu kişi “bir dosya hazırlayıp tapuya başvurmam gerekiyor” diye düşünür. Oysa mevzuat bu işlemi re’sen yapılacak bir idari işlem olarak kurgulamıştır. Aşağıda kimin ne yapması gerektiği, altmış günlük süre ve hazır bir tapu başvurusu, belediye başvurusu ve dava dilekçesi yer almaktadır.

Önce Doğru Teşhis

İki tamamen farklı sorun aynı belirtiyi verir. Hangisi olduğunu belirlemeden atılan adım boşa gider.

Durum A — İskân var, tapu değişmemiş. Yapı kullanma izin belgesi alınmış ancak kayıt hâlâ kat irtifakı. Bu idari bir aksamadır; belgeler kurumlar arasında iletilmemiştir.

Durum B — İskân hiç alınamamış. Yapı tamamlanmamış veya imara aykırılık nedeniyle yapı kullanma izni verilmemiş. Bu sözleşmesel ve teknik bir sorundur; tapuya yapılacak başvuru sonuç vermez.

Bu nedenle ilk iş, yapı kullanma izin belgesinin var olup olmadığını belirlemektir. Belge varsa yol kısadır; yoksa bambaşka bir sürece girilir.

İşlem Re’sen Yapılır

Yazının çekirdeği budur ve uygulamada en az bilinen noktalardan biridir.

Mevzuata göre yapının tamamlanmasından sonra kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi; kat irtifakının tesciline ait resmî senede ve Kanunun 12 nci maddesinde yazılı belgelere dayalı olarak, yetkili idarece yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren altmış gün içinde ilgili tapu idaresine gönderilmesi üzerine re’sen yapılır.

Buna paralel bir kural cins değişikliği için de vardır: yapı kullanma izin belgesi düzenlenen tüm yapıların cins değişikliği işlemleri re’sen yapılır. Tapu müdürlüğüne gönderilen tescil bildirimi üzerine başkaca bir belge aranmaksızın cins değişikliği re’sen tescil edilir.

Belgelerin akışı da elektroniktir: yapı kullanma izin belgesini düzenlemeye yetkili idare tarafından Mekânsal Adres Kayıt Sistemine yüklenerek elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderilen yapı kullanma izin belgesi ile yapı aplikasyon projesine göre kadastro müdürlüğünce tescil bildirimi düzenlenir.

Sonuç: iskân alınmışsa malikin bir dosya hazırlaması gerekmez. Yapılması gereken, zincirin nerede koptuğunu bulmaktır.

Zincir Nerede Kopuyor?

İki halkadan biri kopar ve muhatap buna göre değişir.

1. İdare belgeleri göndermemiştir. En sık görülen durumdur. Muhatap, yapı kullanma izin belgesini düzenleyen belediye veya ilgili idaredir. Başvuruda belgelerin elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilmesi istenir.

2. Belgeler gitmiş ama işlem yapılmamıştır. Bu hâlde muhatap tapu müdürlüğüdür.

Bu nedenle ilk başvuru tapuya yapılmalı ve şu soru sorulmalıdır: ilgili idareden belgeler geldi mi, geldiyse hangi tarihte? Alınacak cevap, ikinci adımın kime yöneleceğini belirler.

Her iki başvuruda da gerekçeli yazılı cevap istenmelidir; talep karşılanmazsa idari yargı yolu bu belgeye dayanır.

Kat Mülkiyeti İçin Aranan Belgeler

Kanun, kat mülkiyetinin kurulmasında aranacak belgeleri saymıştır. Başlıcaları:

• Proje müellifi mimar tarafından yapılan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca malik veya bütün paydaşların imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimari proje,
• Yapı kullanma izin belgesi.

Önemli bir kolaylık daha vardır: kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim planı istenmez. Yönetim planı kat irtifakı aşamasında verildiğinden yeniden düzenlenmesi gerekmez.

Müteahhit Tek Başına İşlem Yapabilir

Kat karşılığı inşaat projelerinde işleri hızlandıran, az bilinen bir hüküm bulunmaktadır.

Hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması şartıyla; arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kat karşılığı temlik sözleşmesi veya bağımsız bölümlerin taksimine ilişkin noterlik sözleşmesine istinaden inşa edilecek binaya ilişkin kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi işlemi, yüklenici tarafından talep edilmesi hâlinde ilgili idare tarafından yapılır.

Üstelik bu işlemlerde tapuya tescil bakımından elektronik ortamda düzenlenen ve ilgili idare tarafından onaylı mimari proje ile yönetim planı esas alınır; mimari proje ile yönetim planında malik imzası aranmaz.

Pratik sonuç: “malikleri toplayamıyoruz, imza alamıyoruz” gerekçesi bu kapsamda geçerli bir mazeret değildir.

İskân Hiç Alınamıyorsa

Bu, çok daha ağır bir tablodur ve tapu başvurusuyla çözülmez.

Kanun, kat irtifakı sahiplerine karşılıklı bir dava hakkı tanımıştır: kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler.

Ayrıca bir örgütlenme imkânı da vardır: kat irtifakı sahipleri, yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler bu yönetici hakkında da uygulanır.

Dağınık ve iletişim kuramayan kat irtifakı sahipleri için bu, süreci yürütecek tek bir muhatap oluşturmanın yoludur.

Yapının müteahhit tarafından tamamlanmaması hâlinde sözleşme tarafındaki seçenekler için kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi yazımıza bakılabilir.

Neden Beklememeli

Kat irtifakı da tapuya tescil edilen bir haktır; ancak uygulamadaki sonuçları farklıdır.

Satış, konut kredisi ve ipotek süreçlerinde kat mülkiyeti aranmakta veya tercih edilmektedir. Bağımsız bölümün fiilî durumu ile tapudaki durumu arasındaki fark uzadıkça; arsa payı, eklenti ve ortak yer tartışmaları da birikir.

Bu nedenle iskân alındığı anda takip başlatılmalı ve altmış günlük süre takvime işlenmelidir.

Kat Mülkiyetine Geçiş Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; yalnızca dosyanıza uyan bentleri bırakın. İlk metin tapu müdürlüğüne başvuru, ardından belediyeye başvuru ve yapı tamamlanmıyorsa dava dilekçesi yer almaktadır. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Kontrol Listesi

• Tapu kaydı kat irtifakı mı kat mülkiyeti mi?
• Yapı kullanma izin belgesi var mı, tarih ve sayısı?
• Belge tarihinden bu yana ne kadar geçti?
• Belgeler tapuya gönderilmiş mi?
• Onaylı mimari proje elektronik ortamda iletilmiş mi?
• Cins değişikliği yapılmış mı?
• Eksiklik varsa hangi belge, hangi kurum?
• Başvurulara gerekçeli yazılı cevap alındı mı?
• İskân yoksa engel nedir — eksik iş mi, imara aykırılık mı?
• Kat karşılığı sözleşme ve teslim süresi,
• Yükleniciye ihtarname gönderildi mi?
• Kat irtifakında yönetici atanmış mı?

Sık Yapılan Hatalar

• Başvuru gerektiğini sanmak. İşlem kural olarak re’sen yapılır.
• Yanlış kuruma başvurmak. Belge gönderilmemişse muhatap ruhsat merciidir.
• Altmış günlük süreyi bilmemek. İdarenin gönderim süresi öngörülmüştür.
• Ret yazısı almamak. İdari yargı yolu için gerekçeli yazı gerekir.
• İskân sorununu tapuda aramak. Yapı kullanma izni yoksa sorun tapuda değildir.
• Yükleniciye ihtar çekmemek. Dava öncesi temerrüt belgelenmelidir.
• Kat irtifakında yönetici atamamak. Yapının tamamlanması için bu imkân vardır.

Adım Adım Süreç

1. Tapu kaydını çıkarın — Kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi?
2. İskân belgesini bulun — Tarih ve sayısını not edin.
3. Tapuya yazılı başvurun — Belgelerin gelip gelmediğini sorun.
4. Gerekirse belediyeye başvurun — Elektronik gönderim talebi.
5. Eksiği yazılı öğrenin — Hangi belge, hangi kurum?
6. İskân yoksa sözleşmeye bakın — Sorun idari değil sözleşmeseldir.
7. Gerekirse dava açın — Tamamlama ve süre tespiti isteyin.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark nedir?

Kat irtifakı, henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde ileride kurulacak bağımsız bölümler için kurulur. Kat mülkiyeti ise tamamlanmış yapıdaki bağımsız bölümler üzerinde kurulan bağımsız mülkiyet hakkıdır.

Kat mülkiyetine geçiş için başvuru şart mı?

Kural olarak hayır. Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, yetkili idarece yapı kullanma izin belgesinin ilgili tapu idaresine gönderilmesi üzerine re’sen yapılır.

İdarenin süresi nedir?

Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, kat irtifakının tesciline ait resmî senede ve Kanunun 12 nci maddesinde yazılı belgelere dayalı olarak, yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren altmış gün içinde ilgili tapu idaresine gönderilmesi üzerine re’sen yapılır.

Cins değişikliği ayrıca istenir mi?

Yapı kullanma izin belgesi düzenlenen tüm yapıların cins değişikliği işlemleri re’sen yapılır. Tapu müdürlüğüne gönderilen tescil bildirimi üzerine başkaca bir belge aranmaksızın cins değişikliği re’sen tescil edilir.

Belgeler nasıl iletiliyor?

Yapı kullanma izin belgesini düzenlemeye yetkili idare tarafından Mekânsal Adres Kayıt Sistemine yüklenerek elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderilen yapı kullanma izin belgesi ile yapı aplikasyon projesine göre kadastro müdürlüğünce tescil bildirimi düzenlenir.

Kat mülkiyeti kurulması için hangi belgeler gerekir?

Proje müellifi mimar tarafından yapılan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca malik veya bütün paydaşların imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimari proje ile yapı kullanma izin belgesi başlıca belgelerdir.

Geçişte yönetim planı yeniden istenir mi?

Kanunda, kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim planı istenmeyeceği düzenlenmiştir.

Müteahhit tek başına işlem yapabilir mi?

Hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması şartıyla, kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden inşa edilecek binaya ilişkin kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi işlemi, yüklenici tarafından talep edilmesi hâlinde ilgili idare tarafından yapılır.

Bu işlemde malik imzası gerekir mi?

Bu kapsamdaki tapuya tescil işlemlerinde elektronik ortamda düzenlenen ve ilgili idare tarafından onaylı mimari proje ile yönetim planı esas alınır; mimari proje ile yönetim planında malik imzası aranmaz.

İskân alındı ama tapu değişmediyse ne yapmalıyım?

Önce tapu müdürlüğüne yazılı başvuru yapılmalı, belgelerin gelip gelmediği sorulmalıdır. Belge gönderilmemişse muhatap yapı kullanma izin belgesini düzenleyen idaredir.

Neden kat mülkiyetine geçmek önemli?

Uygulamada satış, kredi ve ipotek işlemleri bakımından kat mülkiyeti aranmakta veya tercih edilmektedir. Ayrıca bağımsız bölümün hukuki durumu kat mülkiyetiyle netleşir.

Yapı hiç tamamlanmıyorsa ne yapılabilir?

Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptir.

Kat irtifakında yönetici atanabilir mi?

Kat irtifakı sahipleri, yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisine ilişkin hükümler bu yönetici hakkında da uygulanır.

İmara aykırılık varsa geçiş yapılabilir mi?

Yapı kullanma izin belgesi alınamadığı sürece re’sen geçiş işlemi gerçekleşmez. Bu durumda öncelikle aykırılığın giderilmesi veya ilgili mevzuattaki imkânların değerlendirilmesi gerekir.

Başvurum reddedilirse ne yapabilirim?

Gerekçeli ret yazısı istenmeli; işlem idari nitelikte olduğundan süresi içinde idari yargı yoluna başvurulması değerlendirilmelidir.

Kat irtifakı aşamasında da yönetim hükümleri uygulanır mı?

Kat irtifakı sahipleri arasındaki ilişkilerde Kanunun ilgili hükümleri uygulanır; yapının tamamlanmasına yönelik karşılıklı borçlar bu çerçevede değerlendirilir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Dilekçe metni genel bir şablondur; somut dosyanıza göre uyarlanması gerekir. İdari ve adli dava süreleri hak düşürücüdür; mutlaka güncel mevzuat ve kendi tebligat tarihiniz esas alınmalıdır.