Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgem İptal Edilirse Ne Olur? 2026 Evrak Denetimi, 30 Günlük Süre, İzinsiz Kiralama Cezası ve İptale Karşı Dava — Yönetmelik m.12/4, 7464 m.4-5

Kültür ve Turizm Bakanlığı 27 Ekim 2026 tarihli ve 33413 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklikle, Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmeliğin 12. maddesinin dördüncü fıkrasındaki ikinci ve üçüncü cümleleri yeniden yazdı: periyodik denetimin evrak aşamasında eksik veya uygun olmayan evrak ya da belgelendirmeye esas bilgi ve belgelerde değişiklik tespit edilirse belge sahibine otuz gün süre veriliyor; bu süre sonunda eksiklik giderilmemişse izin belgesi iptal ediliyor. Önceki metin aynı durumda 7464 sayılı Kanun’un 4/2-a bendine, yani idari para cezasına yollama yapıyordu. Değişikliğin ne olduğunu son dakika haberimizde aktardık. Bu yazı ise ev sahibi, yönetim şirketi ve yabancı malik açısından değişikliğin hukuken ne anlama geldiğini; “eksik”, “uygun olmayan” ve “değişiklik” kavramlarını; iptalden sonra mevcut misafirlerin ve yeni kiralamaların durumunu; Kanun’la ilişkisindeki tartışmalı noktaları; otuz günlük sürenin, 60 günlük dava süresinin ve 15 günlük itiraz süresinin nasıl hesaplanacağını ve şimdi atılması gereken adımları resmî metinlere dayanarak anlatıyor.

27 Ekim 2026 Değişikliğinin Künyesi ve Yetki Dayanağı

Değişiklik, Kültür ve Turizm Bakanlığının “Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik” başlıklı üç maddelik düzenlemesidir. Birinci madde, 28/12/2023 tarihli ve 32413 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Yönetmeliğin 12. maddesinin dördüncü fıkrasının ikinci ve üçüncü cümlelerini değiştirir; ikinci madde yürürlüğü yayım tarihine bağlar; üçüncü madde yürütmeyi Kültür ve Turizm Bakanına verir. Geçiş hükmü yoktur.

Ana Yönetmelik, 25/10/2023 tarihli ve 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 6. maddesine dayanılarak hazırlanmıştır (Yönetmelik m.3). Kanun’un 6. maddesi Bakanlığa iki yetki verir: turizm amaçlı kiralamalarda denetim yapma yetkisi (gerektiğinde valilik vasıtasıyla) ve “Kanunun uygulanması sırasında doğacak tereddütleri ve uygulamaya ilişkin aksaklıkları gidermeye, uygulama birliğini sağlayacak gerekli düzenlemeleri yapmaya, bu Kanunun uygulanmasına ilişkin usul ve esasları belirlemeye” ilişkin düzenleme yetkisi. Anayasa’nın 124. maddesine göre bakanlıklar, kendi görev alanlarını ilgilendiren kanunların uygulanmasını sağlamak üzere ve bunlara aykırı olmamak şartıyla yönetmelik çıkarabilir. Bu iki hüküm, aşağıda “tartışmalı noktalar” bölümünde ele alacağımız kanunilik sorusunun da çerçevesini çizer.

Değişikliğin ne zaman ve hangi sayıda yayımlandığı, kısa özeti ve diğer gün gelişmeleri Hukuk Gündemi Son Durum sayfamızda da yer alıyor.

Yönetmeliğin 12/4 Hükmü Bugüne Nasıl Geldi?

Değişikliğin ağırlığını anlamak için hükmün geçirdiği evreleri görmek gerekir. Yönetmeliğin 2023’teki ilk metninde 12/4 yalnızca iki cümleden ibaretti: izin belgeli konutlar belge düzenlendikten itibaren en az iki yılda bir denetlenir ve asgari niteliklerini korumadığı tespit edilen konutlar hakkında Kanun’un 4. veya 5. maddeleri kapsamında işlem tesis edilir. Ayrı bir evrak kontrolü aşaması yoktu.

10/10/2025 tarihli ve 33043 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklik, fıkrayı baştan yazarak iki aşamalı bir denetim modeli kurdu: önce belgelendirmeye esas evrakların kontrolü, evraklar uygunsa konutta yerinde denetim. Bu modelde evrak eksikliği hâlinde otuz gün süre veriliyor, süre içinde tamamlanmazsa “Kanunun 4 üncü maddesinin ikinci fıkrasının (a) bendi uyarınca işlem” yapılıyordu. Aynı değişiklik maddeye altıncı fıkrayı ekledi: denetim tarihi belge sahibine bildirilir; bildirilen tarihte konutun açık ve hazır bulundurulmayarak denetime engel olunması hâlinde Kanun m.4/2-ğ uyarınca işlem tesis edilir. 27/10/2026 değişikliği ise bu modelin yalnızca evrak aşamasına dokunur.

Tablo, Resmî Gazete fihristlerinden tek tek açılarak okunan değişiklik metinlerine dayanır; yönetmeliğin başka maddelerine ilişkin ve burada konu edilmeyen değişiklikler de olabilir. Uygulamada belge sahibine gönderilen bildirimin hangi metne dayandığını mutlaka sorun.

Yürürlükteki m.12/4: Cümle Cümle Ne Söylüyor?

27 Ekim 2026 itibarıyla fıkranın tamamı, 2025 metni ile bugünkü değişikliğin birleşmesinden oluşur. Aşağıdaki tabloda fıkrayı cümle cümle ve her cümlenin izin belgesi sahibi için anlamıyla birlikte veriyoruz. Birinci, dördüncü ve sonraki cümleler 10/10/2025 metnidir; ikinci ve üçüncü cümleler 27/10/2026’da değişmiştir.

Bu tablo değişikliğin asıl sonucunu açıkça gösterir: aynı fıkra içinde fiziki eksiklikler için “süre – ceza – yeniden süre – iptal” şeklinde dört basamaklı bir yol korunurken, evrak sorunları için yol “süre – iptal” şeklinde iki basamağa indirildi. Değerlendirmemize göre bu, evrak eksikliğinin konuttaki fiziki eksiklikten daha ağır sonuca bağlandığı anlamına gelir. Bu asimetri, aşağıda ele aldığımız ölçülülük tartışmasının merkezindedir.

Eski ve Yeni Metin: Üç Fark

Birinci fark kapsamla ilgilidir. Eski metin yalnızca “eksiklik” diyordu; idare, dosyada bulunan ama şartı karşılamayan bir belgeyi (örneğin noter onaysız bir kat malikleri kararı) eksiklik sayıp saymama konusunda tereddüt edebilirdi. Yeni metin “uygun olmayan evrak” ifadesiyle bu tereddüdü kaldırır. Daha geniş etki yaratacak olan ise üçüncü tetikleyicidir: “belgelendirmeye esas bilgi ve belgelerde değişiklik meydana geldiğinin tespit edilmesi”. Bu ifade, başvuru anında doğru olan ancak sonradan değişen bilgileri de kapsar.

İkinci fark yaptırımın niteliğidir. İdari para cezası bir defalık mali yük iken iptal, Kanun m.3/1’e göre turizm amaçlı kiralamanın ön şartı olan izni ortadan kaldırır. Üçüncü fark ise iptalden sonra ortaya çıkan zincirleme risktir: izinsiz kiralama cezaları, aracı platform yükümlülükleri ve yeniden başvuru maliyeti. Bunları aşağıda ayrı ayrı ele alıyoruz.

“Eksik”, “Uygun Olmayan” ve “Değişiklik”: Üç Tetikleyici Neyi Kapsar?

Yönetmelik bu üç kavramı tanımlamaz; ancak “belgelendirmeye esas evrak” ifadesi, izin belgesi başvurusunda istenen belgelere yollama yapar. Bu belgeler Yönetmeliğin 5. maddesinde sayılmıştır: gerçek kişilerde kimlik veya pasaport fotokopisi ile yabancılarda yabancı kimlik ya da vergi kimlik numarası; tüzel kişilerde vergi kimlik ve ticaret sicil veya MERSİS numarası ile temsilcilerin belgeleri; konut üzerindeki mülkiyet ve diğer ayni hakları gösteren güncel tapu kaydı (kat irtifakı veya kat mülkiyeti olmayan bağımsız bölümlerde konut olarak düzenlenmiş yapı kayıt belgesi); paylı ve elbirliği mülkiyetinde maliklerin onayları; birden fazla bağımsız bölümlü binalarda kat maliklerinin oybirliği kararının noter onaylı örneği; aynı binada aynı kişi adına beşten fazla konut için işyeri açma ve çalışma ruhsatı; vekâleten başvuruda noterce düzenlenmiş vekâletname. Yüksek nitelikli konutlarda ve devremülklerde ek belgeler aranır.

Eksik evrak

Dosyada hiç bulunmayan veya süresi geçmiş belge en açık hâldir. Tapu kaydı bakımından Yönetmelik “güncel” tapu örneği ister; başvurudan bu yana tapuda değişiklik olduysa eski tapu örneği değerlendirmemize göre eksiklik olarak görülebilir. Vekâleten yapılan başvurularda vekâletnamenin sona ermesi de aynı sonucu doğurabilir.

Uygun olmayan evrak

Dosyada bulunan ancak aranan şekil veya içerik şartını karşılamayan belgedir. Yönetmelik kat malikleri kararının “noter onaylı örneğini” ister; adi yazılı bir karar ya da bütün kat maliklerinin imzasını taşımayan bir karar uygun olmayan evrak sayılabilir. Kanun m.3/3 kararın binadaki “tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile” alınmasını şart koşar; Yönetmelik bu kuralı “konut nitelikli tüm bağımsız bölümlerin kat malikleri” şeklinde somutlaştırır. Kat mülkiyetine ilişkin ayrıntılar için konutun kısa süreli kiraya verilmesi ve kat mülkiyeti yazımıza bakılabilir.

Bilgi ve belgelerde değişiklik

Başvuru tarihinde doğru olan bilginin sonradan değişmesidir: malikin değişmesi, intifa hakkının sona ermesi, şirket unvanının veya temsilcisinin değişmesi, konutun adresi veya tapu niteliğindeki değişiklik, aynı binada aynı kiraya veren adına belge sayısının beşi aşması gibi. Burada dikkat edilmesi gereken nokta, Kanun’un bazı değişiklikler için ayrı ve özel bir usul öngörmesidir. Kiraya verenin miras dışında bir hukuki işlemle değişmesi hâlinde değişiklik tapu siciline tescil tarihinden itibaren otuz gün içinde bildirilmelidir; bildirilmezse elli bin Türk lirası idari para cezası uygulanır (Kanun m.4/2-b). Bu cezanın uygulanmasını takiben verilen otuz günlük sürede yeni kiraya veren devir başvurusu yapmazsa izin belgesi iptal edilir (m.5/1-c). Gerçek kişi belge sahibinin ölümünde mirasçılar üç ay içinde başvurmazsa, tüzel kişide tüzel kişilik sona ererse belge geçersiz hâle gelir (m.3/6).

Denetim Süreci Adım Adım: Başvurudan Periyodik Denetime

Yönetmelik izin belgeli bir konutun yaşam döngüsünde üç denetim anı öngörür. Bunlar birbirine karıştırıldığında hangi süre ve hangi yaptırımın işlediği de yanlış hesaplanır.

Yüksek nitelikli konutlar, Yönetmeliğin geçici 1. maddesi kapsamındaki konutlar ve devremülklerin denetimleri ile gerektiğinde idari yaptırım işlemleri Bakanlıkça yürütülür (m.12/5); diğer konutlarda denetim valilikçe yetkilendirilen il müdürlüğü personeli eliyle yapılır (m.12/2). Evrak kontrolüne ilişkin yeni kural aynı fıkrada yer aldığından, değerlendirmemize göre her iki grup için de uygulanacaktır.

Son satırdaki hüküm ayrıca önemlidir: periyodik denetim sırasında eksik evrakı tamamlamak için sunulan belgenin gerçeğe aykırı olduğu anlaşılırsa, mesele otuz günlük süreyle sınırlı kalmaz; Yönetmeliğin 5. maddesi belgenin iptalini ve suç duyurusunu öngörür. Eksik bir kat malikleri kararını “tamamlamak” için imzaları eksik ya da gerçeğe aykırı bir belge sunmak, bu nedenle iptalden daha ağır sonuçlar doğurabilir.

İptalin Sonuçları: Mevcut Misafirler, Yeni Rezervasyonlar ve İzinsiz Kiralama Cezaları

İzin belgesi iptal edildiğinde konut “izin belgeli konut” olmaktan çıkar. Kanun m.5/2’ye göre izin belgesi iptal edilen konutların kullanıcılarının hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam eder; iptal tarihinde konutta kalan veya ileri tarihli sözleşmesi bulunan misafirin sözleşmesi kendiliğinden sona ermez. Ancak iptal tarihinden sonra kurulan yeni turizm amaçlı kiralama sözleşmeleri, izin belgesi olmaksızın yapılan kiralama niteliğindedir. Değerlendirmemize göre iptalden önce kabul edilmiş ileri tarihli rezervasyonlarda m.5/2 korumasının sınırı, sözleşmenin kurulduğu tarih ve platform kayıtlarıyla ispat edilecektir; bu kayıtları iptal tebliğ edilir edilmez saklamak gerekir.

Tutarlar Kanun metnindeki tutarlardır; Kabahatler Kanunu m.17/7 uyarınca idari para cezaları her takvim yılı başından geçerli olmak üzere yeniden değerleme oranında artırılarak uygulanır. Kanunlarında ödeme süresi düzenlenmemiş idari para cezaları tebliğden itibaren bir ay içinde ödenir; bu süre içinde ödenirse yüzde 25 indirim yapılır ve ödeme, kanun yoluna başvurma hakkını etkilemez (Kabahatler Kanunu m.17/6).

İptal, ilanın yayında olduğu platform bakımından da sonuç doğurur. Kanun m.4/1-e, Bakanlığın uyarısına rağmen yirmi dört saat içinde içeriği çıkarmayan aracı hizmet sağlayıcıya her konut için ceza öngörür; Yönetmelik m.14/2 ise Bakanlığa izin belgesi olmayan konutların ilanlarının kaldırılması için uyarıyı çevrim içi sistemler üzerinden iletme ve aracı hizmet sağlayıcılarla veri paylaşma yetkisi verir. Uygulamada bu, iptalden sonra ilanın platformdan kaldırılması ve ileri tarihli rezervasyonlarda misafirle sorun yaşanması riskini doğurur. İptal tarihinden önce kurulan sözleşmelerde misafirin hakları korunduğundan, ev sahibinin bu sözleşmeleri ifa etmesi ve ispat belgelerini saklaması önemlidir.

İptalden sonra kiracıya uzun süreli kiralama seçeneği de vardır; tek seferde yüz günden fazla süreli kiralamalar Kanun’un kapsamı dışındadır (m.1/3). Ancak Kanun m.4/1-g, her defasında yüz günden fazla süreli sözleşme yapmasına rağmen ilk sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içinde aynı konutu dört defadan fazla kiraya verenlere 1.000.000 TL idari para cezası öngörür. Uzun süreli konut kirasına geçişte konut ve çatılı işyeri kirasının kapsamı ile kira ve tahliye davaları sayfalarımızdaki kuralların da hesaba katılması gerekir.

Kimleri Etkiliyor?

Yabancı uyruklu malikler için genel çerçeve Yabancı Yatırımcılar İçin Türkiye Hukuk Rehberi sayfamızda, taşınmazın kişi adına mı şirket üzerinden mi edinileceği bu yazımızda, yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin sınırlar ise yabancıların taşınmaz edinmesi yazımızda anlatılıyor. Konutları tek tek kiralamak yerine turizm belgeli tesis yatırımına yönelmek isteyenler için otel kurma ve satın alma yazımız yol gösterici olabilir.

Hukuki Nitelik ve Tartışmalı Noktalar

Bu bölümdeki değerlendirmeler yorumdur; idare mahkemelerinin ve Danıştay’ın bu yeni hükme ilişkin içtihadı henüz oluşmamıştır.

1. Kanunda sayılmayan iptal sebebi

Kanun’un 5. maddesi izin belgesinin hangi durumlarda iptal edileceğini beş bent hâlinde sayar: belge sahibinin talebi; faaliyete son verildiğinin tespiti; kiraya veren değişikliğinde devir başvurusunun yapılmaması veya yükümlülüklerin yerine getirilmemesi; konutun kamu düzeni, kamu güvenliği ve genel ahlaka aykırı kullanıldığının yetkili kurumlarca bildirilmesi; m.4/2-ğ uygulanmasına rağmen aykırılıkların giderilmemesi. Evrak eksikliği veya bilgi değişikliği bu listede ayrı bir iptal sebebi olarak yer almaz. Kanun’un evrak ve bilgi eksikliğine bağladığı yaptırım m.4/2-a’daki idari para cezasıdır. Değerlendirmemize göre yönetmeliğin Kanun’da sayılmayan bir iptal sebebi öngörmesi, Anayasa m.124’teki “kanunlara aykırı olmamak şartı” bakımından tartışmaya açıktır. İdare ise iki dayanağa başvurabilir: Kanun m.6/2’deki usul ve esasları belirleme yetkisi ve izin belgesinin, Kanun m.3’teki şartların varlığına bağlı bir izin olması; şartlardan birinin ortadan kalktığı anlaşılan konutta iznin sürdürülemeyeceği görüşü.

2. İptal bir yaptırım mı, iznin şartlarının kaybı mı?

Kabahatler Kanunu m.4/2’ye göre kabahat karşılığı olan yaptırımların türü, süresi ve miktarı ancak kanunla belirlenebilir. İptal, evrak süresinin kaçırılmasına bağlanmış bir yaptırım olarak nitelenirse bu kural gündeme gelir. Buna karşılık iptal, iznin dayandığı şartların artık belgelenememesinin sonucu olarak görülürse, bir yaptırımdan çok izin rejiminin doğal sonucu sayılabilir. Değerlendirmemize göre ayrım somut dosyaya göre yapılmalıdır: tapu kaydı veya kat malikleri oybirliği gibi Kanun’da şart olarak sayılan bir unsurun gerçekten ortadan kalktığı dosyada iptalin savunulması kolaydır; buna karşılık şartların hepsi fiilen mevcutken yalnızca bir belgenin yenisinin otuz gün içinde sunulamadığı dosyada iptal, Kanun’un aynı fiile bağladığı para cezası yaptırımını aşan bir sonuç olarak tartışılabilir.

3. Ölçülülük: fiziki eksiklik ile evrak eksikliği arasındaki asimetri

Aynı fıkrada konutta yangın söndürücü veya duman dedektörü bulunmaması gibi fiziki eksiklikler için iki süre ve bir ara ceza öngörülürken, evrak eksikliği için tek süre sonunda iptal öngörülmesi, iptal davalarında ölçülülük yönünden ileri sürülebilecek bir argümandır. İdare açısından karşı argüman, evrak eksikliğinin belge sahibi tarafından kısa sürede giderilebilecek bir durum olduğu ve otuz günlük sürenin fiziki eksiklik için öngörülen on beş günlük süreden uzun olduğudur.

4. Geçiş dönemi

Değişiklik geçiş hükmü içermez. 27 Ekim 2026’dan önce evrak eksikliği bildirilmiş ve otuz günlük süresi işlemeye başlamış dosyalarda sürenin sonunda hangi kuralın uygulanacağı açık değildir. Kabahatler Kanunu m.5/1, zaman bakımından Türk Ceza Kanunu’nun hükümlerinin kabahatlere de uygulanacağını belirtir; iptal bir kabahat yaptırımı sayılırsa lehe kuralın uygulanması gerektiği savunulabilir. Değerlendirmemize göre bildirim eski metne dayanılarak yapılmışsa iptal yerine eski metindeki yaptırımın uygulanması gerektiği ileri sürülebilir; ancak en güvenli yol, süreyi kaçırmamaktır.

5. Tek belgede birden fazla konut

Aynı binada veya sitede aynı kişi adına birden fazla konut için tek izin belgesi düzenlenir; her konut için ayrı plaket verilir (Yönetmelik m.9/3). Bu durumda bir konuta ilişkin evrak sorununun belgenin tamamının mı yoksa yalnızca o konutun mu iptaline yol açacağı metinde açık değildir. Yönetmelik m.10/3 tek belgeli çok konutlu yapılarda bazı aykırılıklar için tek idari yaptırım kuralı koyar; ancak bu kural iptali düzenlemez. Değerlendirmemize göre iptalin, eksikliğin ilgili olduğu konutla sınırlı tutulması ölçülülük ilkesine daha uygundur; bu, belgenin tümüne yönelik bir iptal işleminde dava konusu edilebilecek bir husustur.

Süreler, İtiraz ve Dava Yolları

Turizm amaçlı kiralama dosyalarında üç farklı yargı yolu ve üç farklı süre bir arada bulunabilir. Hangi işlemin hangi yolla dava edileceği karıştırılırsa süre kaçar.

Sürelerin başlangıcı konusunda İYUK m.8 açıktır: süreler tebliğ, yayın veya ilan tarihini izleyen günden itibaren işler; tatil günleri sürelere dahildir, ancak son gün tatile rastlarsa süre izleyen ilk çalışma gününün bitimine kadar uzar. Yönetmeliğe karşı Danıştay’da açılacak davada süre 28.10.2026’da başlar; 60. gün 26.12.2026 Cumartesi gününe rastladığından süre 28.12.2026 Pazartesi günü sona erer. Bu süre geçse bile, yönetmelik size uygulandığında uygulama işlemiyle birlikte dava konusu edilebilir; İYUK m.7/4’e göre düzenleyici işlemin iptal edilmemiş olması, ona dayalı işlemin iptaline engel olmaz.

Yürütmenin durdurulması için İYUK m.27/2 iki şartın birlikte gerçekleşmesini arar: işlemin uygulanması hâlinde telafisi güç veya imkânsız zararların doğması ve işlemin açıkça hukuka aykırı olması. Sezonluk gelirin kaybı, ileri tarihli rezervasyonların iptali ve izinsiz kiralama cezası riski, telafisi güç zarar unsuru olarak somut belgelerle gösterilmelidir. Benzer bir ruhsat iptali dosyasında dava ve yürütmenin durdurulması stratejisini eczane ruhsatı iptali yazımızda; para cezasının sulh ceza mı idare mahkemesi mi yoluna tabi olduğu ayrımını bu yazımızda anlattık. İdari yargıda dava türleri hakkında genel bilgi İdari Davalar sayfamızda yer alıyor.

Otuz günlük evrak süresinin başlangıcı Yönetmelikte ayrıca düzenlenmemiştir. Değerlendirmemize göre temkinli hesap, bildirimin tebliğ edildiği günü izleyen günden başlayarak yapılmalıdır; son günü beklemeden belgeyi sunmak ve sunuş kaydını saklamak en güvenli yoldur.

Varsayımsal Örnekler

Aşağıdaki örnekler varsayımsaldır; gerçek bir kişi veya dosyayı anlatmaz ve tarihler yalnızca hesaplama yöntemini göstermek için seçilmiştir.

Örnek 1 (varsayımsal): Noter onaysız kat malikleri kararı

A, İstanbul’daki dairesi için 2024’te izin belgesi almıştır. Periyodik denetimde dosyadaki kat malikleri kararının noter onaylı olmadığı tespit edilir ve bildirim 2 Kasım 2026 Pazartesi günü tebliğ edilir. Temkinli hesapla otuz günlük süre 3 Kasım’da başlar ve 2 Aralık 2026 Çarşamba günü dolar. A bu süre içinde binadaki tüm konut nitelikli bağımsız bölüm maliklerinin oybirliğiyle aldığı kararın noter onaylı örneğini sunarsa iptal söz konusu olmaz. Kat maliklerinden biri karara katılmıyorsa eksiklik giderilemez ve iptal riski doğar; bu durumda konunun kat mülkiyeti boyutu öne çıkar.

Örnek 2 (varsayımsal): Şirketin unvan değişikliği

B Ltd. Şti. adına düzenlenmiş belgede şirketin unvanı ve temsilcisi değişmiş, Bakanlığa bildirilmemiştir. Periyodik denetimde “belgelendirmeye esas bilgi ve belgelerde değişiklik” tespit edilir. Şirket otuz gün içinde güncel ticaret sicili bilgilerini ve yeni temsilcinin belgelerini sunarsa belge iptal edilmez. Sunmazsa belge iptal edilir; iptalden sonra yapılan kiralamalar izinsiz kiralama sayılır.

Örnek 3 (varsayımsal): İptal kararına karşı dava

C’nin izin belgesinin iptaline ilişkin işlem 4 Aralık 2026 Cuma günü tebliğ edilir. Dava açma süresi 5 Aralık’ta başlar; 60. gün 2 Şubat 2027 Salı günüdür. C, eksik sayılan belgenin süre içinde e-Devlet üzerinden sunulduğunu gösteren kayda sahipse, bunu dava dilekçesine ekleyerek yürütmenin durdurulmasını isteyebilir. Karşılaştırma için: C’ye daha önce, örneğin plaketin asılmaması nedeniyle Kanun m.4/2-f uyarınca bir idari para cezası 16 Kasım 2026 Pazartesi günü tebliğ edilmiş olsaydı, bu cezaya karşı sulh ceza hâkimliğine başvuru süresi 1 Aralık 2026 Salı günü dolardı; iki yolun süreleri ve mercileri farklıdır.

Şimdi Ne Yapmalı? Adım Adım

Bu adımlar, iptal riskinin yanında vergi boyutunu da ilgilendirir. Kira gelirlerinin banka üzerinden tahsili ve beyanı konusunda kira gelirlerinin bloke edilmesi ve tahsilat kuralları yazımıza, konaklama hizmetlerine ilişkin vergi çerçevesi için Konaklama Vergisi Rehberi sayfamıza bakılabilir.

Sık Yapılan Hatalar

“Süre otuz gün, nasıl olsa önce ceza gelir” varsayımı. 27 Ekim 2026’dan itibaren evrak aşamasında ara ceza yoktur; süre sonunda doğrudan iptal gelir.

Fiziki denetim süreleriyle evrak süresini karıştırmak. Fiziki eksiklikte süre on beş gündür ve iptal ancak ikinci denetimden sonra gelir; evrak aşamasında süre otuz gün, sonuç iptaldir.

İptal edilen belgeyle ilanı yayında tutmak. İptalden sonraki her yeni kiralama izinsiz kiralama sayılır ve Kanun m.4/1’deki konut başına artan para cezalarına yol açabilir.

Para cezasına karşı idare mahkemesinde, iptale karşı sulh ceza hâkimliğinde başvuru yapmak. Yol ve süreler farklıdır; yanlış yere başvuru zaman kaybettirir.

Kat malikleri kararını eksik imzayla “tamamlamak”. Kanun oybirliğini şart koşar; eksik imzalı veya gerçeğe aykırı karar hem iptal hem suç duyurusu riski taşır. Komşuluk ve kullanım uyuşmazlıklarında sözleşmeye aykırı kullanım ve komşulara saygı yükümü ve kiracının evi amacı dışında kullanması yazılarımız da yol gösterir.

Kiracının evi turizm amaçlı kiraya vermesine göz yummak. Mesken olarak kiralanan konutun kiracı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı kiralanması yasaktır (Kanun m.3/7) ve her sözleşme için 100.000 TL idari para cezası öngörülür (m.4/1-ç). Bu konuda alt kira ve kullanım hakkının devri ile kiracının eve sözleşmede olmayan kişileri alması yazılarımıza bakılabilir.

Yabancı Malikler, Şirketler ve Yönetim Şirketleri İçin Ek Notlar

Yabancı uyruklu kiraya verenlerde başvuruda pasaport fotokopisi ile yabancı kimlik numarası veya vergi kimlik numarası istenir (Yönetmelik m.5/2-a). Pasaportun yenilenmesi veya yabancı kimlik numarasının değişmesi, değerlendirmemize göre “belgelendirmeye esas bilgi ve belgelerde değişiklik” kapsamında görülebilir. Yurt dışında yaşayan maliklerin Türkiye’deki vekil veya yönetim şirketi aracılığıyla bildirimleri takip etmesi, otuz günlük sürenin farkında olmadan dolmasını önler.

Şirketler bakımından ticaret siciline tescil edilen her değişiklik (unvan, adres, temsilci, birleşme veya tür değişikliği) izin belgesi dosyasına yansıtılmalıdır. Tüzel kişiliğin sona ermesi hâlinde ise izin belgesi Kanun m.3/6 gereği geçersiz hâle gelir; bu, m.12/4’teki otuz günlük sürenin değil, doğrudan Kanun’un sonucudur. Yüksek nitelikli konutlarda konut işletmesi adına belge düzenlenmesi mümkündür (Kanun m.3/10); devremülklerde belge yönetim şirketi adına düzenlenir. Bu yapılarda belge sahibi ile malikler farklı kişiler olduğundan, iptalin maliklerin gelirini nasıl etkileyeceği yönetim sözleşmesinde açıkça düzenlenmelidir.

İzin belgeli konutlarda 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu hükümleri uygulanır ve bildirim yükümlülüğünde izin belgesi sahibi sorumlu kişi kabul edilir (Kanun m.3/8). Belge iptal edilse bile iptal tarihinde devam eden konaklamalar bakımından bu yükümlülüğün sürdüğü gözden kaçırılmamalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Turizm amaçlı kiralama izin belgem hangi durumda iptal edilir?

27.10.2026’dan itibaren periyodik denetimin evrak aşamasında eksik evrak, uygun olmayan evrak veya belgelendirmeye esas bilgi ve belgelerde değişiklik tespit edilir ve verilen otuz günlük sürede giderilmezse izin belgesi iptal edilir (Yönetmelik m.12/4). Kanun m.5’te sayılan hâller (talep, faaliyetin sona ermesi, devir başvurusunun yapılmaması, kamu düzenine aykırı kullanım bildirimi, m.4/2-ğ’ye rağmen aykırılığın sürmesi) de iptal sebebidir.

Evrak eksikliğinde önce para cezası uygulanır mı?

Hayır. 10.10.2025 metninde süre sonunda Kanun m.4/2-a uyarınca işlem yapılıyordu; 27.10.2026 değişikliğiyle bu yollama kaldırıldı ve süre sonunda izin belgesinin iptali öngörüldü.

Otuz günlük süre ne zaman başlar?

Yönetmelik başlangıcı ayrıca düzenlemez. Temkinli hesap, bildirimin tebliğ edildiği günü izleyen günden başlamaktır. Belgeyi son günü beklemeden sunmak ve sunuş kaydını saklamak gerekir.

Konutta yapılan fiziki denetimin kuralları da değişti mi?

Hayır. Fiziki eksiklikte on beş gün verilir; giderilmezse Kanun m.4/2-ğ uyarınca idari para cezası uygulanıp yeniden on beş gün verilir; ikinci denetimde de giderilmemişse belge Kanun m.5/1-d uyarınca iptal edilir.

Belgem iptal edilirse mevcut rezervasyonlar ne olur?

Kanun m.5/2’ye göre izin belgesi iptal edilen konutların kullanıcılarının hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam eder. İptalden sonra kurulan yeni sözleşmeler ise izinsiz kiralama niteliğindedir.

İptalden sonra kiralamaya devam edersem ne olur?

Kanun m.4/1’e göre izinsiz kiralanan her konut için 100.000 TL idari para cezası ve on beş gün süre, devam edilirse 500.000 TL ve bir kez daha on beş gün, yine devam edilirse 1.000.000 TL idari para cezası öngörülür. Tutarlar her yıl yeniden değerlenir.

Malik değiştiyse yine otuz günlük evrak kuralı mı uygulanır?

Miras dışı devirlerde Kanun’un özel usulü vardır: tescilden itibaren otuz gün içinde bildirim, aksi hâlde 50.000 TL ceza; ardından otuz gün içinde devir başvurusu yapılmazsa iptal (m.4/2-b, m.5/1-c). Ölümde mirasçıların üç ay içinde başvurusu gerekir (m.3/6). Değerlendirmemize göre bu özel usul yönetmelikteki genel kuraldan önce gelir.

İptal kararına karşı ne kadar sürede dava açabilirim?

İzin belgesinin iptali idari işlemdir; yazılı bildirimi izleyen günden itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir ve yürütmenin durdurulması istenebilir (İYUK m.7, m.27).

Yönetmelik değişikliğinin kendisine dava açılabilir mi?

Evet. Ülke çapında uygulanacak bakanlık düzenleyici işlemlerine karşı Danıştay’da dava açılır (Danıştay Kanunu m.24/1-c). Süre ilanı izleyen günden itibaren 60 gündür ve 28.12.2026 Pazartesi günü biter. Bu süre geçse de uygulama işlemiyle birlikte yönetmelik dava konusu yapılabilir (İYUK m.7/4).

İdari para cezasına nereye itiraz edilir?

Kanun m.4 kapsamındaki idari para cezalarına karşı tebliğden itibaren 15 gün içinde sulh ceza hâkimliğine başvurulur; başvurulmazsa karar kesinleşir (Kabahatler Kanunu m.27/1). İzin belgesinin iptaline karşı yol ise idare mahkemesidir.

Bu değişiklik devremülkleri ve rezidansları da kapsar mı?

Evrak kontrolü kuralı m.12/4’te yer aldığından değerlendirmemize göre izin belgeli tüm konutlara uygulanır. Yüksek nitelikli konutlar, geçici 1. madde kapsamındaki konutlar ve devremülklerde denetim ve yaptırım işlemleri Bakanlıkça yürütülür (m.12/5).

Belgem iptal edilirse yeniden başvurabilir miyim?

Kanun ve Yönetmelik iptalden sonra yeni başvuruyu yasaklayan bir hüküm içermez; ancak yeni başvuru, Kanun m.3 ve Yönetmelik m.5’teki tüm belgelerin yeniden sunulmasını ve inceleme sürecini gerektirir. Bu süre içinde kiralama yapılamaz.

Hukukçular Evi Bu Dosyalarda Ne Yapar

Hukukçular Evi Ankara gayrimenkul ve idare hukuku ekibi; turizm amaçlı kiralama izin belgesi başvurularında ve periyodik denetimlerde dosyanın Kanun ve Yönetmelikteki belgelere göre hazırlanması, kat malikleri kararlarının ve devir bildirimlerinin süresinde yapılması, eksiklik bildirimlerine verilecek cevaplar, izin belgesinin iptaline karşı idari yargı yolu ve yürütmenin durdurulması talepleri ile idari para cezalarına karşı sulh ceza hâkimliği başvuruları konusunda hukuki destek sağlar. Kira hukukuna ilişkin rehberlerimiz Kira Hukuku Rehberi sayfasında, hazır dilekçe şablonlarımız Dilekçe Örnekleri sayfasında yer alır. Dosyanızı değerlendirmek için 0554 648 37 15 numaralı telefondan bize ulaşabilirsiniz.

Mevzuat ve kaynaklar: 27/10/2026 tarihli ve 33413 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik m.1–3; Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelik (RG 28/12/2023-32413) m.3, 5, 5/A, 6, 9, 10, 12, 14 ve değişiklikleri (RG 30/05/2024-32561, 26/07/2024-32613, 10/10/2025-33043, 25/11/2025-33088); 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun m.1, 3, 4, 5, 6; 5326 sayılı Kabahatler Kanunu m.4, 5, 17, 27; 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m.7, 8, 11, 27; 2575 sayılı Danıştay Kanunu m.24; Anayasa m.124, 125. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosya için hukuki danışmanlık yerine geçmez.