Kiracı Eve Sözleşmede Olmayan Kişileri Aldı: Ne Yapılabilir?

Kiraya verenin sık karşılaştığı bir durum: sözleşme tek kişiyle imzalanmıştır ama evde birden fazla kişi kalmaktadır. Ya da kiracı, kendisi taşınmadan eve akrabasını, arkadaşını veya bir öğrenci grubunu yerleştirmiştir.

Bu, otomatik olarak bir ihlal değildir. Cevap, gelen kişinin kim olduğuna ve hangi sıfatla oturduğuna bağlıdır. Bu rehberde ayrımı, kiraya verenin haklarını ve izlenmesi gereken usulü ele alıyoruz.

Üç Farklı Durum, Üç Farklı Sonuç

Sözleşmeye “Yalnızca Şu Kişiler Oturacak” Yazılabilir mi?

Taraflar sözleşmede kiralananın kimler tarafından kullanılacağını kararlaştırabilir. Ancak bu tür kayıtların sınırsız olmadığı unutulmamalıdır.

• Aile birlikteliğine müdahale edilemez. Kiracının eşi ve çocuklarıyla birlikte oturması olağan kullanımın parçasıdır; buna aykırı kayıtlar dürüstlük kuralı ve kişilik hakları çerçevesinde denetlenir.
• Matbu sözleşme kayıtları denetime tabidir. Kiracının müzakere etmediği genel işlem koşulları, içerik denetimine tabidir.
• Ölçülü kayıtlar geçerlidir. Kiralananın kapasitesini aşan kullanımı veya ticari amaçlı kullandırmayı önlemeye yönelik makul düzenlemeler sonuç doğurur.

İhlal Varsa Usul: TBK m.316

Kiracının kiralananı sözleşmeye aykırı biçimde kullandığı kanaatindeyseniz, doğrudan tahliye davası açamazsınız. Önce kanunun öngördüğü ihtar usulü işletilir.

Alt Kira Söz Konusuysa

Kiracı, kiralananı kısmen veya tamamen başkasına kiraya vermişse alt kira rejimi devreye girer. Bu, sözleşmede olmayan kişilerin bulunmasından farklı ve daha ağır bir durumdur; kiraya verenin rızası, alt kiracının konumu ve sorumluluk zinciri ayrıca değerlendirilir. Konu ayrı bir rehberde ele alınmıştır.

Uygulamada ikisi karıştırılır. Ayrım şudur: bedel karşılığı bir kullandırma varsa alt kira; kiracının kendi kullanımı kapsamında birilerini barındırması söz konusuysa alt kira değildir.

Kiracı Tarafından Bakış

Kiracıysanız, eve birini alacaksanız üç noktaya dikkat edin:

• Sözleşmeyi okuyun. Kullanıma ilişkin bir kayıt varsa, kapsamını ve ölçülülüğünü değerlendirin.
• Bedel alıyorsanız durum değişir. Kira karşılığı kullandırma alt kiradır ve kiraya verenin rızası gündeme gelir.
• Sorumluluk sizde kalır. Eve aldığınız kişilerin kiralanana verdiği zarardan ve komşulara karşı davranışlarından siz sorumlu tutulursunuz.

Öğrenci Evi ve Ev Arkadaşlığı Senaryosu

Uygulamada en sık karşılaşılan biçim budur: sözleşme bir kişi adına imzalanır, evde üç dört öğrenci kalır. Taraflar açısından tablo şudur.

İşyeri Kirasında Durum Farklıdır

İşyeri kiralarında “sözleşmede olmayan kişiler” sorusu çoğu zaman personel değil, başka bir işletmenin yerleşmesi biçiminde ortaya çıkar. Kiralananın bir bölümünün başka bir firmaya kullandırılması, işletmenin devri veya ortak alınması gibi hâllerde kira ilişkisinin devri ve alt kira hükümleri devreye girer.

Bu, konut senaryosundan daha ağır sonuçlar taşır: işyeri kirasında kira ilişkisinin devri kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır ve devreden kiracının sorumluluğu belirli bir süre daha devam eder. Tabelanın veya ticaret unvanının değişmesi, kiraya veren için ilk uyarı işaretidir.

Tespit ve Delil: İddianızı Nasıl Kurarsınız?

• Tarihli gözlem kaydı. Kimlerin ne zamandan beri kaldığını tarih vererek not edin; sonradan hatırlanan beyanlar zayıftır.
• Yönetim ve komşu beyanları. Apartman yöneticisi ve komşuların yazılı beyanı, süreklilik iddiasını destekler.
• Abonelik ve adres kayıtları. Kiralananda kiracı dışındaki kişiler adına abonelik veya adres kaydı bulunması güçlü bir göstergedir.
• İlan ve yazışmalar. Kiralananın oda bazında ilana çıkarılmış olması, bedel karşılığı kullandırma iddiasını doğrudan destekler.
• Delil tespiti. Uyuşmazlık ciddiyse sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti istenebilir; kendiliğinden eve girmek yerine bu yol izlenmelidir.

Yıllardır Biliyordunuz ve Ses Çıkarmadınız: Sonradan İtiraz Edebilir misiniz?

Kiraya verenin uzun süre bilerek sessiz kalması, sonradan ileri süreceği aykırılık iddiasını zayıflatır. Bu, hakkın kaybı anlamına gelmez; ancak iki noktada aleyhe sonuç doğurur.

Birincisi, çekilmezlik iddiası zayıflar. Yıllarca katlanılan bir durumun sonradan “artık çekilmez” sayılması, somut bir değişiklik gösterilmedikçe ikna edici olmaz. İkincisi, zımni kabul tartışması doğar. Kiraya verenin durumu bilerek kabullendiği izlenimi, dürüstlük kuralı çerçevesinde değerlendirilir.

Adres Kaydı ve Nüfus İşlemleri

Kiralananda oturan kişilerin adres kaydını buraya taşıması, kiraya veren için endişe kaynağı olur. İki yanlış inanışı ayırmak gerekir.

• Adres kaydı mülkiyet veya kiracılık hakkı doğurmaz. Adres beyanı idari bir kayıttır; kiralanan üzerinde hak sağlamaz ve tahliye sürecini engellemez.
• Ancak delil değeri taşır. Kiracı dışındaki kişiler adına adres kaydı bulunması, kimlerin fiilen orada kaldığını göstermede kullanılabilir; bu, sizin lehinize bir delildir.

Aynı şekilde abonelik kayıtlarının kiracı dışındaki kişiler adına olması da fiilî kullanımı gösterir. Bu kayıtlar, alt kira iddiasını desteklemekte veya çürütmekte kullanılır.

Kiracının Kullanım Borçlarının Kanuni Çerçevesi (TBK m.316)

Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür (TBK m.316/1). Bu hüküm, eve başka kişilerin alınması tartışmasının da temel ölçütüdür: kiracının yanında kimlerin kaldığı değil, bu kullanımın sözleşmeye uygun, özenli ve komşulara saygılı olup olmadığı belirleyicidir. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak ihtar eder; diğer kira ilişkilerinde ise önceden ihtarda bulunmaksızın yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir (TBK m.316/2).

Kanun, konut ve çatılı işyeri kiralarında üç durumda otuz günlük süre verilmeden fesih imkânı da tanır: kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren ya da aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması hâlinde kiraya veren yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir (TBK m.316/3). Eve alınan kişilerin sürekli gürültü, tehdit veya ortak alanlara zarar gibi davranışları, belgelenmesi hâlinde bu son ihtimali gündeme getirebilir. Fesih bildirimi ister süreli ister süresiz olsun her durumda yazılı yapılmalıdır.

Alt Kira, Kullanım Hakkının Devri ve Kira İlişkisinin Devri (TBK m.322-323)

Sözleşmede adı geçmeyen kişilerin evde bulunması üç ayrı kurumla karışabilir. Alt kira ve kullanım hakkının devri TBK m.322’de düzenlenir: kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebilir ya da kullanım hakkını başkasına devredebilir; ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiraya veremez ve kullanım hakkını devredemez. Bu nedenle bedel alınmasa bile kiracının evden ayrılıp evi tümüyle başkasının kullanımına bırakması, kullanım hakkının devri olarak yazılı rızaya bağlıdır.

Alt kirada veya kullanım hakkının devrinde kiracı sözleşmenin tarafı olmaya devam eder. Kiracı, alt kiracının veya kullanım hakkını devralanın kiralananı kendisine tanınandan başka bir biçimde kullanmamasından kiraya verene karşı sorumludur ve kiraya veren bu konuda alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana doğrudan başvurabilir (TBK m.322). Kira ilişkisinin devrinde ise durum farklıdır: kiracı kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kira ilişkisini başkasına devredemez, rızayla yapılan devirde devralan sözleşmede kiracının yerine geçer ve işyeri kiralarında devreden kiracı sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur (TBK m.323).

Eşin ve Aile Konutunun Özel Konumu (TMK m.194)

Kiracının eşi, çoğu zaman sözleşmede adı geçmeyen ama evde en güçlü hukuki konuma sahip kişidir. Kira sözleşmesiyle edinilen konut aile konutu niteliği taşıyorsa, eşlerden biri diğerinin açık rızası bulunmadıkça kira sözleşmesini feshedemez (TMK m.194). Aile konutu kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş kiraya verene yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı olur ve bildirimde bulunan eş diğer eşle müteselsilen sorumlu hâle gelir. Bu hükümler, kiraya verenin “sözleşmede yalnızca kiracının adı var” gerekçesiyle eşin evde oturmasına itiraz edemeyeceğini açıkça gösterir.

Kiracının ölümü de kiralananda oturan kişilerin durumunu değiştirir. Kiracı ölürse mirasçıları sözleşme süresine bakılmaksızın yasal fesih bildirim süresine ve dönemine uyarak sözleşmeyi feshedebilir (TBK m.333); feshetmedikleri sürece kira ilişkisi mirasçılarla devam eder. Mirasçı olmayan ancak kiracıyla birlikte yaşayan bir kişi ise kiracının ölümüyle kendiliğinden sözleşmenin tarafı olmaz; kiralananda kalmaya devam etmek istiyorsa kiraya verenle yeni bir sözleşme yapması gerekir.

Eve Alınan Kişilerin Verdiği Zarardan Sorumluluk

Kiracı, eve aldığı kişilerin davranışlarından kiraya verene karşı kural olarak kendisi sorumludur. Borçlu, borcun ifasını veya borç ilişkisinden doğan hakkın kullanılmasını birlikte yaşadığı kişiler veya çalışanları gibi yardımcı kişilere bırakmış olsa bile, onların bu işleri yürütürken diğer tarafa verdikleri zararı gidermekle yükümlüdür (TBK m.116). Kiracı sözleşmenin sonunda kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür; sözleşmeye uygun kullanma dışında kalan yıpranma ve bozulmalardan sorumludur (TBK m.334). Alt kiracının neden olduğu zararlar bakımından ise kiraya veren, asıl kiracının yanında alt kiracıya da doğrudan başvurabilir (TBK m.322).

Zararın tahsilinde güvence bedeli önemli bir araçtır; konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz ve kiraya veren, kiralananın geri verilmesinden başlayarak üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya icra takibine giriştiğini bankaya bildirmezse güvence kiracıya iade edilir (TBK m.342). Bu nedenle eve alınan kişilerin verdiği zarar tespit edildiğinde, teslim sırasında durum tespit tutanağı düzenlenmesi ve gerekiyorsa sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti istenmesi (HMK m.400) gecikmeden yapılmalıdır.

Kiracının Evi Günlük veya Turizm Amaçlı Kiralaması (7464 s.K.)

Sözleşmede adı geçmeyen kişilerin sürekli değiştiği bir kiralananda en ağır senaryo, kiracının evi günlük veya kısa süreli olarak turistlere kiralamasıdır. 2 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun uyarınca, konutların yüz gün ve daha kısa süreli olarak turizm amacıyla kiralanabilmesi için Kültür ve Turizm Bakanlığından izin belgesi alınması zorunludur. İzin belgesi başvurusunda, bağımsız bölümün bulunduğu binadaki tüm kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı kararın sunulması aranır. İzin belgesi alma yükümlülüğü kiraya verene aittir.

İzin belgesi olmaksızın turizm amaçlı kiralama yapılması hâlinde kanun kademeli idari para cezaları öngörür: ilk tespitte her konut için yüz bin Türk lirası para cezası verilir ve on beş gün süre tanınır; faaliyetin sürdürülmesi hâlinde ceza beş yüz bin, sonrasında bir milyon Türk lirasına çıkar. Bu tutarlar yeniden değerleme oranında her yıl güncellenir. Kiracının kiraya verenin rızası olmadan evi bu şekilde kullandırması, hem TBK m.322 anlamında rızasız alt kira hem de izin belgesiz faaliyet sonucunu doğurur; üstelik idari denetimler ve bina sakinlerinin şikâyetleri nedeniyle kiraya veren bakımından da ciddi bir uyuşmazlık riski yaratır. Bu durumda TBK m.316’daki ihtar süresinin yararsız kalacağı ve aykırılığın çekilmez olduğu da ileri sürülebilir.

Kiralananı Kullanacak Kişileri Sınırlayan Kayıtların Denetimi

Kira sözleşmelerine sıklıkla “kiralananda kiracı dışında kimse oturamaz” türünden kayıtlar konulur. Bu kayıtların geçerliliği iki yönden denetlenir. Birincisi genel işlem koşulları denetimidir: kiraya verenin önceden hazırlayıp çok sayıda sözleşmede kullandığı matbu kayıtlar, kiracıya bu koşulların varlığı hakkında açıkça bilgi verilmemiş ve kiracı bunları kabul etmemişse yazılmamış sayılır (TBK m.21); dürüstlük kuralına aykırı olarak karşı tarafın zararına ya da durumunu ağırlaştırıcı nitelikte olan kayıtlar da genel işlem koşuluna konulamaz (TBK m.25). Anlaşılmayan veya birden çok anlama gelebilen kayıtlar ise düzenleyenin, yani kiraya verenin aleyhine yorumlanır (TBK m.23).

İkinci denetim kişilik hakları bakımından yapılır. Kimse özgürlüklerinden vazgeçemez veya bunları hukuka ya da ahlaka aykırı olarak sınırlayamaz (TMK m.23). Kiracının eşiyle, çocuklarıyla veya bakmakla yükümlü olduğu yakınlarıyla birlikte yaşamasını yasaklayan bir kayıt bu sınırı aşar ve kesin hükümsüzlük yaptırımıyla karşılaşabilir (TBK m.27). Buna karşılık kiralananın kapasitesini aşan kalabalık kullanımı önlemeye, oda oda kiraya verilmesini veya günübirlik kiralamayı yasaklamaya ya da kiralananda sürekli oturacak kişilerin değişmesi hâlinde kiraya verene yazılı bildirim yapılmasını öngören ölçülü kayıtlar geçerlidir ve ihlalleri TBK m.316’daki usulle ileri sürülebilir.

Tahliye Sürecinde Usul: Arabuluculuk, Dava ve Delil

Fesih bildiriminden sonra kiracı kiralananı boşaltmazsa kiraya veren kendiliğinden eve giremez, kilidi değiştiremez veya eşyaları çıkaramaz; bu davranışlar konut dokunulmazlığının ihlali gibi suçları gündeme getirir (TCK m.116). Kira ilişkisinden doğan davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4) ve dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (HUAK m.18/B). Davada kiraya veren; aykırılığın varlığını, yazılı ihtarın süresi ve içeriğiyle birlikte kiracıya tebliğ edildiğini, verilen sürede aykırılığın giderilmediğini ve fesih bildiriminin yapıldığını ispatlamalıdır.

Delillerin toplanmasında kişisel verilerin korunması ve özel hayatın gizliliği sınırları gözetilmelidir. Kiraya verenin kiralananın içini gizlice kayda alması veya kiracının ya da evde kalanların yazışmalarını izinsiz ele geçirmesi hem delilin hukuka uygunluğunu tartışmalı hâle getirir hem de cezai sorumluluk doğurabilir (TCK m.134). Apartman yöneticisinin ve komşuların beyanları, kat malikleri kurulu kararları, ilan kayıtları, kolluk tutanakları ve mahkemece yapılacak delil tespiti bu nedenle daha güvenli yollardır. Adres kayıt sistemindeki beyanlar ise kiralanan üzerinde hak doğurmaz; ancak kiralananda kimlerin fiilen yaşadığını göstermede yardımcı delil olarak kullanılabilir.

Konuyla ilgili diğer rehberlerimiz: alt kira ve kullanım hakkının devri · sözleşmeye aykırı kullanım ve komşulara saygı · günübirlik kiralama ve kat mülkiyeti · ev sahibi izinsiz eve giriyorsa · işyeri kirasında devir ve hava parası · aile konutu şerhi · kira davasında arabuluculuk

Sık Sorulan Sorular

Kiracım eve akrabasını aldı, tahliye edebilir miyim?

Kural olarak hayır. Kiracı kiralananda oturmaya devam ediyor ve yanında yakınları da kalıyorsa bu genellikle olağan kullanımın kapsamında değerlendirilir. Tahliye için aykırılığın önemli olması ve kullanımla doğrudan bağlantılı bulunması gerekir.

Sözleşmede “yalnızca kiracı oturacak” yazıyor, bu bağlayıcı mı?

Bu tür kayıtlar kural olarak yazılabilir ancak sınırsız değildir. Kiracının eşi ve çocuklarıyla birlikte oturması olağan kullanımın parçasıdır; matbu sözleşmelerdeki kayıtlar ayrıca genel işlem koşulları denetimine tabidir.

Kiracı kendisi oturmuyor, evi başkasına bırakmış. Ne yapabilirim?

Bu hâlde kullanım hakkının devri veya alt kira söz konusu olabilir. Bedel karşılığı bir kullandırma varsa alt kira rejimi işler ve kiraya verenin rızası gündeme gelir. Durumu tespit ettirip yazılı olarak bildirmek ilk adımdır.

Doğrudan tahliye davası açabilir miyim?

Hayır. Sözleşmeye aykırı kullanımda önce en az otuz gün süre veren yazılı ihtar çekilmelidir (TBK m.316). Süre dolmadan yapılan fesih geçersizdir; ayrıca kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır.

Evde kalan kişilerin verdiği zarardan kim sorumlu?

Kiracı sorumludur. Kiralananı kullanan kişilerin davranışlarından ve verdiği zarardan kiracı, kiraya verene karşı sorumluluk taşır.

Misafir ile alt kiracı arasındaki fark nedir?

Belirleyici ölçüt bedeldir. Kiracının kendi kullanımı kapsamında birini barındırması alt kira değildir; bedel karşılığı kullandırma söz konusuysa alt kira rejimi uygulanır.

Kiraya verenden yazılı izin almalı mıyım?

Tereddüt varsa evet. Kimin, ne kadar süreyle ve hangi sıfatla kalacağını gösteren yazılı bir muvafakat, sonradan doğabilecek alt kira iddialarını baştan önler.

Evde çok kişi kalıyor, komşular şikâyetçi. Ne yapmalıyım?

Şikâyetleri tarih ve delille belgeleyin; komşu beyanları, gürültü tutanakları ve kapasitenin aşıldığını gösteren tespitler iddianızı güçlendirir. Ardından TBK m.316 usulünü işletin.

Kiracı evi günlük kiraya veriyorsa ne olur?

Turizm amaçlı kısa süreli kiralamada özel mevzuat devreye girer; izin belgesi ve kat mülkiyeti boyutu ayrıca doğar. Bu durum, olağan kullanımdan farklı ve daha ağır sonuçlar taşıyan bir hâldir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her uyuşmazlık kendi somut koşullarına göre değerlendirilmesi gerektiğinden, ayrıntılı değerlendirme için güncel mevzuat ve uzman hukuki görüş esas alınmalıdır.