Kira Sözleşmesinde Damga Vergisi: Kim Öder, Ne Zaman Doğar?

Kira sözleşmesi imzalarken en çok atlanan kalemlerden biri damga vergisidir. İki yaygın yanılgı vardır: bazıları her kira sözleşmesinin vergiye tabi olduğunu sanır, bazıları da hiç vergi doğmadığını düşünür. Doğru cevap ikisinin arasındadır ve kiralananın kullanım amacına bağlıdır.

Bu rehberde hangi kira sözleşmelerinin istisna kapsamında olduğunu, vergiye tabi olanlarda matrahın nasıl belirlendiğini, nüsha sayısının etkisini ve kimin sorumlu olduğunu ele alıyoruz.

Çoğu Konut Kira Sözleşmesi Damga Vergisinden İstisnadır

İstisna yalnızca konutla sınırlı değildir. Aşağıdaki kira sözleşmeleri de istisna kapsamındadır:

• Gelir vergisinden muaf esnaf, muaf serbest meslek erbabı ile basit usulde vergilendirilen mükellefler tarafından işyeri olarak kullanılmak üzere kiralanan ve iktisadi işletmelere dahil olmayan taşınmazlara ilişkin sözleşmeler
• Dernek ve vakıflarca yerleşim yeri olarak kiralananlar

Hangi Kira Sözleşmelerinde Vergi Doğar?

Vergi Doğuyorsa: Matrah Nasıl Belirlenir?

En sık yapılan hesap hatası, damga vergisini aylık kira üzerinden hesaplamaktır. Oysa matrah, sözleşme süresi boyunca ödenecek toplam kira bedelidir. Bir yıllık bir sözleşmede aylık kiranın on iki katı esas alınır.

Oran Konusunda Dikkat

Kira sözleşmelerine uygulanacak nispi oran her yıl yeniden değerleme ile güncellenir. Ayrıca sözleşmede kefil bulunup bulunmadığına ve kefaletin türüne göre farklı oranlar gündeme gelir. Bu noktada kaynaklar arasında tutarsızlık bulunmaktadır: bazı kaynaklar kefilli sözleşmeler için tek ve daha yüksek bir oran belirtirken, bazıları kira bedeli ile kefalet tutarını ayrı ayrı oranlayan bir hesap öngörmektedir.

Kim Öder? Müteselsil Sorumluluk

Damga vergisinden kâğıdı imzalayan tarafların tamamı müteselsilen sorumludur. Bunun pratik sonucu şudur: vergi ödenmezse idare, tutarın tamamını taraflardan herhangi birinden isteyebilir. “Sözleşmede kiracı ödeyecek yazıyordu” savunması idareye karşı ileri sürülemez.

Taraflar aralarında kimin ödeyeceğini kararlaştırabilir; bu kayıt taraflar arasında hüküm doğurur ve ödeyen tarafın diğerine rücu hakkını dayandırır. Uygulamada işyeri kiralarında vergi çoğu zaman gider yazılabildiği için kiracı tarafından ödenmektedir.

Ne Zaman Beyan Edilir ve Ödenir?

Damga vergisi, kâğıdın düzenlendiği tarihi takip eden ay içinde beyanname ile bildirilir ve aynı dönemde ödenir. Beyan ve ödeme günleri mevzuatta ayrı ayrı belirlenmiş olup güncel takvimin Gelir İdaresi Başkanlığı duyurularından teyit edilmesi gerekir. Geç ödemede gecikme zammı uygulanır.

Sürekli damga vergisi mükellefiyeti bulunmayanlar, sözleşmeyle vergi dairesine başvurarak tahakkuk ettirip ödeyebilir. Sürekli mükellefiyeti olanlar ise aylık beyanname ile bildirir.

Kira Artışında Yeniden Vergi Doğar mı?

Sözleşme kendiliğinden uzuyor ve yeni bir kâğıt düzenlenmiyorsa, olağan kira artışı nedeniyle ek damga vergisi doğmaz. Buna karşılık taraflar yeni bir sözleşme imzalarsa, bu yeni kâğıt için vergi gündeme gelir.

Sözleşmeye Yazılan Diğer Tutarlar: Depozito ve Cezai Şart

Damga vergisi yalnızca kira bedeli üzerinden hesaplanmayabilir. Kâğıtta yer alan ve belirli bir tutar içeren diğer taahhütler de matrahı etkileyebilir.

• Depozito (güvence bedeli): Sözleşmede tutarı ve şartları yazılıysa, vergiye tabi sözleşmelerde matrah bakımından ayrıca değerlendirilir.
• Kefalet tutarı: İstisna kapsamında olmayan sözleşmelerde kefalet şerhi ayrı bir işlem olarak dikkate alınabilir.
• Cezai şart: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin zamanında ödenmemesine bağlanan cezai şart zaten geçersizdir; geçersiz bir kaydın sözleşmede tutulması yalnızca risk yaratır.

Vergiye Tabi Sözleşmede Pratik Kontrol Listesi

İstisna Şartı Sonradan Kaybolursa

İstisna, sözleşmenin düzenlendiği andaki duruma göre değerlendirilir. Ancak kullanım amacının sonradan değişmesi (örneğin konut olarak kiralanan yerin işyerine dönüştürülmesi) hem kira hukuku hem vergi bakımından yeni bir tablo doğurur.

Kira hukuku bakımından amaç dışı kullanım, sözleşmeye aykırılık oluşturarak ihtar ve fesih sürecini gündeme getirir. Vergisel bakımdan ise yeni bir kâğıt düzenlenip düzenlenmediği belirleyicidir. Bu nedenle kullanım amacının değiştirilmesi, taraflarca yazılı olarak kararlaştırılmalı ve sonuçları önceden değerlendirilmelidir.

Noterde Düzenlenen Kira Sözleşmeleri

Kira sözleşmesinin geçerliliği için noter şartı yoktur; adi yazılı şekil yeterlidir. Ancak taraflar noterde düzenleme veya onaylama yoluna gidebilir. Bu tercih, ispat gücünü artırır ancak beraberinde ayrı maliyet kalemleri getirir.

Noter işleminde noter ücreti ve harç ayrı ayrı doğar; damga vergisi bakımından ise istisna kapsamında olup olmadığı yine kullanım amacına göre belirlenir. Yani konut istisnası, sözleşmenin noterde yapılmış olmasıyla ortadan kalkmaz.

İnternetten İndirilen Sözleşme Örnekleri

Hazır kira sözleşmesi formları yaygın biçimde kullanılır. Vergisel ve hukuki açıdan üç noktaya dikkat edilmelidir:

1. Nüsha kaydı. Formların çoğunda “iki nüsha düzenlenmiştir” ibaresi hazır gelir. Vergiye tabi bir sözleşmede bu ibare doğrudan matrahı ikiye katlar.
2. Geçersiz kayıtlar. Matbu formlarda cezai şart ve muacceliyet maddeleri sıkça bulunur; konut ve çatılı işyeri kirasında bunlar zaten geçersizdir.
3. Boş bırakılan alanlar. Depozito, kefalet ve süre alanlarının boş bırakılması, sonradan doldurulma tartışması doğurur.

Sık Sorulan Sorular

Ev kiraladım, damga vergisi ödemem gerekir mi?

Kural olarak hayır. Gerçek kişilerce konut olarak kullanılmak üzere kiralanan ve iktisadi işletmelere dahil olmayan taşınmazlara ilişkin kira sözleşmeleri damga vergisinden istisnadır.

Sözleşmede kefil var, istisna bozulur mu?

Hayır. 6728 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik sonrasında 9 Ağustos 2016 tarihinden itibaren, istisna kapsamındaki kira sözleşmelerine eklenen kefalet şerhleri ve teminat taahhütleri nedeniyle de damga vergisi alınmamaktadır.

İşyeri kirasında vergi var mı?

Kural olarak evet, nispi damga vergisi doğar. Ancak gelir vergisinden muaf esnaf, muaf serbest meslek erbabı ve basit usul mükelleflerinin, iktisadi işletmeye dahil olmayan taşınmazlara ilişkin işyeri kira sözleşmeleri istisna kapsamındadır.

Vergi aylık kira üzerinden mi hesaplanır?

Hayır. Matrah, sözleşme süresi boyunca ödenecek toplam kira bedelidir. Bir yıllık sözleşmede aylık kiranın on iki katı esas alınır.

Kaç nüsha imzalarsak o kadar vergi mi öderiz?

Evet. Her nüsha ayrı ayrı vergiye tabidir. Sözleşmede nüsha sayısı belirtilmemişse iki nüsha olduğu kabul edilir.

Sözleşmede “damga vergisini kiracı öder” yazıyor, ev sahibi sorumlu olmaz mı?

İdareye karşı olmaz. Kâğıdı imzalayan tarafların tamamı vergiden müteselsilen sorumludur; idare tutarın tamamını herhangi bir taraftan isteyebilir. Sözleşmedeki kayıt yalnızca taraflar arasında hüküm doğurur ve rücu hakkı verir.

Güncel oran nedir?

Oran her yıl yeniden değerlemeyle güncellenir ve kefil durumuna göre değişir. Kaynaklar arasında tutarsızlık bulunduğundan bu rehberde rakam verilmemektedir; ilgili yıla ait Damga Vergisi Kanunu Genel Tebliği ile Gelir İdaresi Başkanlığı duyurularından teyit edilmelidir.

Kira artınca yeniden vergi öder miyim?

Sözleşme kendiliğinden uzuyor ve yeni bir kâğıt düzenlenmiyorsa ek vergi doğmaz. Yeni bir sözleşme imzalanırsa bu yeni kâğıt için vergi gündeme gelir.

Vergiyi ödemezsem ne olur?

Geç ödemede gecikme zammı uygulanır; ayrıca beyan yükümlülüğünün yerine getirilmemesi nedeniyle ceza gündeme gelebilir. Tarafların müteselsil sorumluluğu nedeniyle idare herhangi bir taraftan tahsil yoluna gidebilir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her uyuşmazlık kendi somut koşullarına göre değerlendirilmesi gerektiğinden, ayrıntılı değerlendirme için güncel mevzuat ve uzman hukuki görüş esas alınmalıdır.