Kira Sözleşmesinde Damga Vergisi: Kim Öder, Ne Zaman Doğar?

Kira sözleşmesi imzalarken en çok atlanan kalemlerden biri damga vergisidir. İki yaygın yanılgı vardır: bazıları her kira sözleşmesinin vergiye tabi olduğunu sanır, bazıları da hiç vergi doğmadığını düşünür. Doğru cevap ikisinin arasındadır ve kiralananın kullanım amacına bağlıdır.

Bu rehberde hangi kira sözleşmelerinin istisna kapsamında olduğunu, vergiye tabi olanlarda matrahın nasıl belirlendiğini, nüsha sayısının etkisini ve kimin sorumlu olduğunu ele alıyoruz.

Çoğu Konut Kira Sözleşmesi Damga Vergisinden İstisnadır

İstisna yalnızca konutla sınırlı değildir. Aşağıdaki kira sözleşmeleri de istisna kapsamındadır:

• Gelir vergisinden muaf esnaf, muaf serbest meslek erbabı ile basit usulde vergilendirilen mükellefler tarafından işyeri olarak kullanılmak üzere kiralanan ve iktisadi işletmelere dahil olmayan taşınmazlara ilişkin sözleşmeler
• Dernek ve vakıflarca yerleşim yeri olarak kiralananlar

Hangi Kira Sözleşmelerinde Vergi Doğar?

Vergi Doğuyorsa: Matrah Nasıl Belirlenir?

En sık yapılan hesap hatası, damga vergisini aylık kira üzerinden hesaplamaktır. Oysa matrah, sözleşme süresi boyunca ödenecek toplam kira bedelidir. Bir yıllık bir sözleşmede aylık kiranın on iki katı esas alınır.

Oran Konusunda Dikkat

Kira mukavelenamelerinde oran, mukavele süresine göre kira bedelinin binde 1,89‘udur (Damga Vergisi Kanunu’na ekli (1) sayılı tablo I/A-2). Nispi oranlar yeniden değerleme ile her yıl değişmez; her yıl güncellenen, maktu tutarlar ve bir kâğıttan alınabilecek azami vergidir. Sözleşmede kefalet veya teminat bulunuyorsa, kefalet, teminat ve rehin senetleri için öngörülen binde 9,48 oranı ((1) sayılı tablo I/A-3) ile aynı kâğıtta birden fazla işlem bulunmasına ilişkin DVK m.6 kuralları birlikte değerlendirilir.

Kim Öder? Müteselsil Sorumluluk

Damga vergisinden kâğıdı imzalayan tarafların tamamı müteselsilen sorumludur. Bunun pratik sonucu şudur: vergi ödenmezse idare, tutarın tamamını taraflardan herhangi birinden isteyebilir. “Sözleşmede kiracı ödeyecek yazıyordu” savunması idareye karşı ileri sürülemez.

Taraflar aralarında kimin ödeyeceğini kararlaştırabilir; bu kayıt, konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.346 sınırı saklı kalmak üzere taraflar arasında hüküm doğurur ve ödeyen tarafın diğerine rücu hakkını dayandırır. Uygulamada işyeri kiralarında vergi çoğu zaman gider yazılabildiği için kiracı tarafından ödenmektedir.

Ne Zaman Beyan Edilir ve Ödenir?

Damga vergisi, kâğıdın düzenlendiği tarihi takip eden ay içinde beyanname ile bildirilir ve aynı dönemde ödenir. Beyan ve ödeme günleri mevzuatta ayrı ayrı belirlenmiş olup güncel takvimin Gelir İdaresi Başkanlığı duyurularından teyit edilmesi gerekir. Geç ödemede gecikme zammı uygulanır.

Sürekli damga vergisi mükellefiyeti bulunmayanlar, sözleşmeyle vergi dairesine başvurarak tahakkuk ettirip ödeyebilir. Sürekli mükellefiyeti olanlar ise aylık beyanname ile bildirir.

Kira Artışında Yeniden Vergi Doğar mı?

Sözleşme kendiliğinden uzuyor ve yeni bir kâğıt düzenlenmiyorsa, olağan kira artışı nedeniyle ek damga vergisi doğmaz. Buna karşılık taraflar yeni bir sözleşme imzalarsa, bu yeni kâğıt için vergi gündeme gelir.

Sözleşmeye Yazılan Diğer Tutarlar: Depozito ve Cezai Şart

Damga vergisi yalnızca kira bedeli üzerinden hesaplanmayabilir. Kâğıtta yer alan ve belirli bir tutar içeren diğer taahhütler de matrahı etkileyebilir.

• Depozito (güvence bedeli): Sözleşmede tutarı ve şartları yazılıysa, vergiye tabi sözleşmelerde matrah bakımından ayrıca değerlendirilir.
• Kefalet tutarı: İstisna kapsamında olmayan sözleşmelerde kefalet şerhi ayrı bir işlem olarak dikkate alınabilir.
• Cezai şart: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin zamanında ödenmemesine bağlanan cezai şart zaten geçersizdir; geçersiz bir kaydın sözleşmede tutulması yalnızca risk yaratır.

Vergiye Tabi Sözleşmede Pratik Kontrol Listesi

İstisna Şartı Sonradan Kaybolursa

İstisna, sözleşmenin düzenlendiği andaki duruma göre değerlendirilir. Ancak kullanım amacının sonradan değişmesi (örneğin konut olarak kiralanan yerin işyerine dönüştürülmesi) hem kira hukuku hem vergi bakımından yeni bir tablo doğurur.

Kira hukuku bakımından amaç dışı kullanım, sözleşmeye aykırılık oluşturarak ihtar ve fesih sürecini gündeme getirir. Vergisel bakımdan ise yeni bir kâğıt düzenlenip düzenlenmediği belirleyicidir. Bu nedenle kullanım amacının değiştirilmesi, taraflarca yazılı olarak kararlaştırılmalı ve sonuçları önceden değerlendirilmelidir.

Noterde Düzenlenen Kira Sözleşmeleri

Kira sözleşmesinin geçerliliği için noter şartı yoktur; adi yazılı şekil yeterlidir. Ancak taraflar noterde düzenleme veya onaylama yoluna gidebilir. Bu tercih, ispat gücünü artırır ancak beraberinde ayrı maliyet kalemleri getirir.

Noter işleminde noter ücreti ve harç ayrı ayrı doğar; damga vergisi bakımından ise istisna kapsamında olup olmadığı yine kullanım amacına göre belirlenir. Yani konut istisnası, sözleşmenin noterde yapılmış olmasıyla ortadan kalkmaz.

İnternetten İndirilen Sözleşme Örnekleri

Hazır kira sözleşmesi formları yaygın biçimde kullanılır. Vergisel ve hukuki açıdan üç noktaya dikkat edilmelidir:

1. Nüsha kaydı. Formların çoğunda “iki nüsha düzenlenmiştir” ibaresi hazır gelir. 2016 değişikliğinden sonra nispi vergide yalnızca bir nüsha vergilendirildiğinden bu ibare vergiyi artırmaz; ancak eski bilgilere dayanan hesaplamalarda sıkça hataya yol açar.
2. Geçersiz kayıtlar. Matbu formlarda cezai şart ve muacceliyet maddeleri sıkça bulunur; konut ve çatılı işyeri kirasında bunlar zaten geçersizdir.
3. Boş bırakılan alanlar. Depozito, kefalet ve süre alanlarının boş bırakılması, sonradan doldurulma tartışması doğurur.

Kanuni Dayanaklar: Damga Vergisi Kanunu ve Tabloları

488 sayılı Damga Vergisi Kanunu’na göre Kanun’a ekli (1) sayılı tabloda yazılı kâğıtlar damga vergisine tabidir; kâğıt deyiminden yazılıp imzalanmak veya imza yerine geçen bir işaret konulmak suretiyle düzenlenen ve herhangi bir hususu ispat veya belli etmek için ibraz edilebilecek olan belgeler anlaşılır (DVK m.1). Verginin mükellefi kâğıtları imzalayanlardır (DVK m.3). Kira sözleşmeleri bakımından temel hüküm (1) sayılı tablonun “Akitlerle ilgili kâğıtlar” bölümüdür: belli parayı ihtiva eden kira mukavelenameleri mukavele süresine göre kira bedeli üzerinden binde 1,89 (I/A-2); kefalet, teminat ve rehin senetleri ise binde 9,48 (I/A-3) oranında nispi vergiye tabidir.

Kanun istisnaları ayrı bir tabloda sayar. (2) sayılı tablonun “Ticari ve medeni işlerle ilgili kâğıtlar” başlıklı IV. bölümünün 31 numaralı fıkrası; dernek ve vakıflarca yerleşim yeri, gerçek kişilerce mesken olarak kullanılmak üzere kiralanan ve iktisadî işletmelere dahil olmayan taşınmazlara ilişkin kira mukavelenameleri ile bu mukavelenameler üzerine konulacak kefalet şerhleri ve teminatları; 32 numaralı fıkrası ise gelir vergisinden muaf esnaf, muaf serbest meslek erbabı ile basit usulde vergilendirilen mükellefler tarafından işyeri olarak kullanılmak üzere kiralanan ve iktisadî işletmelere dahil olmayan taşınmazlara ilişkin kira mukavelenamelerini istisna eder. Kefalet şerhleri ve teminatlara ilişkin ifade, 6728 sayılı Kanun’la 9 Ağustos 2016 tarihinden geçerli olmak üzere eklenmiştir.

İstisnanın Şartları ve Sınır Durumlar

IV-31 numaralı istisna üç şartın birlikte gerçekleşmesine bağlıdır: kiracının gerçek kişi olması, kiralananın mesken olarak kullanılmak üzere kiralanması ve taşınmazın iktisadî bir işletmeye dahil olmaması. İktisadî işletmeye dahil olmama şartı kiraya veren tarafın durumuna ilişkindir; örneğin taşınmazı işletmesinin aktifinde kayıtlı bir şirketten konut kiralayan gerçek kişi, istisnadan yararlanamaz. Aynı şekilde bir şirketin çalışanına lojman olarak konut kiralaması, kiracı tüzel kişi olduğundan istisna kapsamına girmez.

IV-32 numaralı istisna ise işyeri kiralarında sınırlı bir kolaylık getirir. Kiracının gelir vergisinden muaf esnaf, muaf serbest meslek erbabı veya basit usulde vergilendirilen mükellef olması ve taşınmazın iktisadî işletmeye dahil olmaması hâlinde işyeri kira sözleşmesi de vergiden istisnadır. Gerçek usulde vergilendirilen bir esnaf, serbest meslek erbabı veya şirket kiracı olduğunda bu istisna uygulanmaz. Kiracının vergilendirme usulünün sözleşme süresi içinde değişmesi, zaten düzenlenmiş olan kâğıt bakımından geriye dönük vergi doğurmaz; ancak aynı taraflar yeni bir sözleşme imzalarsa değerlendirme yeni kâğıt tarihindeki duruma göre yapılır.

Hesaplama: Matrah, Üst Sınır ve Örnekler

Kira mukavelenamelerinde matrah, mukavele süresine göre kira bedelidir; yani aylık kira değil, sözleşmede yazılı süre boyunca ödenecek toplam kira bedeli esas alınır. Bir kâğıttan alınabilecek nispi damga vergisinin bir üst sınırı bulunur ve bu tutar her yıl yeniden değerleme oranında artırılır; 2026 yılı için bir kâğıttan alınabilecek nispi vergi 29.115.961,10 TL’yi aşamaz. Sözleşmede kira bedelinin yanında ayrıca ödenmesi kararlaştırılan cezai şart, cayma tazminatı veya pey akçesi gibi sözleşmenin müeyyidesi niteliğindeki taahhütlerden, başlı başına bir sözleşmeye konu olmadıkça damga vergisi alınmaz (DVK m.6).

Aşağıdaki örneklerde hesaplamanın mantığı gösterilmiştir. İşyeri kiralarında stopaja tabi ödemelerde matrah olarak brüt kira bedelinin esas alınması gerekir. Kefalet içeren işyeri sözleşmelerinde, kefaletin DVK m.6 uyarınca ayrıca vergilendirilmesi hâlinde kefalet tutarı üzerinden binde 9,48 oranı ayrıca uygulanır; bu hesap somut sözleşmedeki kefalet türü ve tutarına göre değişebileceğinden idare uygulamasıyla teyit edilmelidir.

Depozito, Kefalet ve Birden Fazla İşlemin Birlikte Bulunması (DVK m.6)

Vergiye tabi bir kira sözleşmesinde kira bedelinin yanında depozito ve kefalet gibi başka taahhütler de yer alıyorsa, hesap DVK m.6’daki üç kurala göre yapılır. Birinci kural, bir kâğıtta birbirinden tamamen ayrı birden fazla akit ve işlem bulunduğunda bunların her birinden ayrı ayrı vergi alınmasıdır. İkinci kural, kâğıtta toplanan akit ve işlemler birbirine bağlı ve bir asıldan doğmaysa verginin en yüksek vergi alınmasını gerektiren akit veya işlem üzerinden alınmasıdır; ancak bu işlemlere asıl işlemin taraflarından başka bir kişinin eklediği akit ve işlem ayrıca vergiye tabidir. Üçüncü kural, bir kâğıt üzerinde birden fazla adi kefalet ve garanti taahhüdü bulunması hâlinde bunlardan yalnızca birinden vergi alınmasıdır.

Bu kurallar uygulandığında, kiracının kira sözleşmesiyle birlikte verdiği depozito asıl kira ilişkisine bağlı bir teminat olduğundan, kira bedeli üzerinden hesaplanan vergi ile teminat üzerinden hesaplanan vergiden yüksek olanı alınır. Kiracı ve kiraya veren dışındaki bir kişinin imzaladığı kefalet ise asıl işlemin taraflarından başka bir kişinin eklediği işlem olduğundan ayrıca değerlendirilir; kâğıtta birden fazla adi kefil varsa bunlardan yalnızca biri için vergi hesaplanır.

Vergiyi Doğuran Olay, Beyan, Ödeme ve Yaptırımlar

Damga vergisinde vergiyi doğuran olay kâğıdın imzalanmasıdır; kiranın ödenip ödenmemesi veya kiralananın teslim edilip edilmemesi vergiyi etkilemez. Sürekli damga vergisi mükellefiyeti bulunan kiracılar, özellikle işyeri kiralayan şirketler, vergiyi kâğıdın düzenlendiği ayı izleyen ayın yirmi altıncı günü sonuna kadar beyanname ile bildirip aynı sürede öder; Gelir İdaresi Başkanlığı zaman zaman sirkülerle bu süreleri uzatabilir. Sürekli mükellefiyeti bulunmayan kişiler ise kâğıdı vergi dairesine ibraz ederek vergiyi tahakkuk ettirip öder.

Süresinde ödenmeyen damga vergisi idarece tarh edilir. Bu durumda ziyaa uğratılan verginin bir katı tutarında vergi ziyaı cezası kesilir (VUK m.344), vade tarihinden itibaren gecikme zammı uygulanır (6183 s.K. m.51) ve durum idarece tespit edilmeden önce pişmanlık hükümlerinden yararlanılarak ödeme yapılırsa vergi ziyaı cezası kesilmez (VUK m.371). Tarh zamanaşımı, vergi alacağının doğduğu takvim yılını izleyen yılın başından itibaren beş yıldır (VUK m.114). Damga vergisinin ödenmemiş olması, kira sözleşmesinin taraflar arasındaki geçerliliğini ortadan kaldırmaz; vergi borcu ile özel hukuk ilişkisi birbirinden bağımsızdır.

Uzama, Ek Protokol ve Kira Artışında Durum

Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşme, kiracı süresinde bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır (TBK m.347). Bu kanuni uzama yeni bir kâğıt düzenlenmesi anlamına gelmediğinden, uzayan dönem için kendiliğinden yeni bir damga vergisi doğmaz. Tarafların TBK m.344 çerçevesinde yaptığı olağan kira artışı da, ayrıca imzalanan bir belgeye bağlanmadıkça vergi doğurmaz. Buna karşılık taraflar süreyi uzatan veya bedeli artıran yeni bir sözleşme ya da ek protokol imzalarsa, bu belge vergiye tabi kira sözleşmelerinde yeni bir kâğıt olarak değerlendirilir ve uygulamada ek protokolde yer alan süre ve bedel üzerinden vergi hesaplanır.

Bu nedenle vergiye tabi işyeri kiralarında yenileme dönemi planlanırken, kanunen uzayan bir sözleşme için gereksiz yere yeni metin imzalanmaması hem vergi hem de hukuki açıdan yararlıdır. Yeni sözleşme imzalanması, önceki sözleşmedeki kiracı lehine koşulların değişmesine ve kefaletin sona ermesine ilişkin tartışmalara da yol açabilir; kefilin sorumluluğunu artıran değişiklikler, kefalet için kanunda öngörülen şekle uyulmadıkça kefili bağlamaz (TBK m.583).

Verginin Taraflar Arasında Paylaşılması ve TBK m.346

Damga vergisinin mükellefi kâğıdı imzalayanlar olduğundan, kira sözleşmesinde kiraya veren de kiracı da vergi idaresine karşı sorumludur (DVK m.3). Taraflar arasında verginin kimin tarafından karşılanacağı serbestçe kararlaştırılabilir; ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında bu serbestinin kanuni bir sınırı vardır. Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez (TBK m.346). Bu hüküm karşısında, kiracının kendi imzasından doğan vergi payını ödemesi kendi borcunu ifa etmesi niteliğindeyken, kiraya verenin payına düşen verginin de sözleşmeyle tamamen kiracıya yüklenmesi tartışmaya açıktır ve uyuşmazlık hâlinde kiracı fazla ödediği kısmın iadesini isteyebilir.

Uygulamada işyeri kiralarında vergiyi genellikle kiracı öder; çünkü sürekli damga vergisi mükellefiyeti kiracı şirkette bulunur ve vergi kiracının defterlerinde gider olarak dikkate alınır. Bu durumda sözleşmeye verginin kiracı tarafından beyan edilip ödeneceğinin ve kiraya verenin payına düşen kısmın nasıl mahsup edileceğinin açıkça yazılması, hem vergi idaresine karşı hem de taraflar arasındaki ilişkide belirsizliği giderir. Sözleşmenin elektronik imzayla imzalanması durumu değiştirmez; elektronik imza kullanılarak elektronik ortamda oluşturulan belgeler de Kanun anlamında kâğıt sayılır (DVK m.1).

Konuyla ilgili diğer rehberlerimiz: damga vergisinde kâğıt ve nüsha kuralı · damga vergisi nedir · fazla ödenen damga vergisinin iadesi · kira sözleşmesinde kefalet · gayrimenkul sermaye iradı · gecikme zammı hesaplama aracı · pişmanlık ve ıslah

Sık Sorulan Sorular

Ev kiraladım, damga vergisi ödemem gerekir mi?

Kural olarak hayır. Gerçek kişilerce konut olarak kullanılmak üzere kiralanan ve iktisadi işletmelere dahil olmayan taşınmazlara ilişkin kira sözleşmeleri damga vergisinden istisnadır.

Sözleşmede kefil var, istisna bozulur mu?

Hayır. 6728 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik sonrasında 9 Ağustos 2016 tarihinden itibaren, istisna kapsamındaki kira sözleşmelerine eklenen kefalet şerhleri ve teminat taahhütleri nedeniyle de damga vergisi alınmamaktadır.

İşyeri kirasında vergi var mı?

Kural olarak evet, nispi damga vergisi doğar. Ancak gelir vergisinden muaf esnaf, muaf serbest meslek erbabı ve basit usul mükelleflerinin, iktisadi işletmeye dahil olmayan taşınmazlara ilişkin işyeri kira sözleşmeleri istisna kapsamındadır.

Vergi aylık kira üzerinden mi hesaplanır?

Hayır. Matrah, sözleşme süresi boyunca ödenecek toplam kira bedelidir. Bir yıllık sözleşmede aylık kiranın on iki katı esas alınır.

Kaç nüsha imzalarsak o kadar vergi mi öderiz?

Hayır. 9 Ağustos 2016’dan itibaren nispi damga vergisine tabi kâğıtların birden fazla nüsha düzenlenmesi hâlinde yalnızca bir nüshası vergiye tabidir (DVK m.5).

Sözleşmede “damga vergisini kiracı öder” yazıyor, ev sahibi sorumlu olmaz mı?

İdareye karşı olmaz. Kâğıdı imzalayan tarafların tamamı vergiden müteselsilen sorumludur; idare tutarın tamamını herhangi bir taraftan isteyebilir. Sözleşmedeki kayıt yalnızca taraflar arasında hüküm doğurur ve rücu hakkı verir.

Güncel oran nedir?

Kira sözleşmelerinde oran, sözleşme süresine göre toplam kira bedelinin binde 1,89’udur; kefalet ve teminat için binde 9,48 oranı gündeme gelir. 2026 yılında bir kâğıttan alınabilecek nispi damga vergisi 29.115.961,10 TL’yi aşamaz.

Kira artınca yeniden vergi öder miyim?

Sözleşme kendiliğinden uzuyor ve yeni bir kâğıt düzenlenmiyorsa ek vergi doğmaz. Yeni bir sözleşme imzalanırsa bu yeni kâğıt için vergi gündeme gelir.

Vergiyi ödemezsem ne olur?

Geç ödemede gecikme zammı uygulanır; ayrıca beyan yükümlülüğünün yerine getirilmemesi nedeniyle ceza gündeme gelebilir. Tarafların müteselsil sorumluluğu nedeniyle idare herhangi bir taraftan tahsil yoluna gidebilir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her uyuşmazlık kendi somut koşullarına göre değerlendirilmesi gerektiğinden, ayrıntılı değerlendirme için güncel mevzuat ve uzman hukuki görüş esas alınmalıdır.