Yabancı Yatırımcılar İçin Türkiye Hukuk Rehberi 2026 — Şirket Kurma, Maden Ruhsatı, Gayrimenkul, Borsa ve Altın, Yatırım Yoluyla Vatandaşlık, Vergi, Kâr Transferi ve Uyuşmazlık Çözümü (4875, 3213 m.6, Tapu K. m.35-36, 5901 m.12)

English version: Legal Guide for Foreign Investors in Turkey

Türkiye’de yatırım yapmak isteyen yabancı bir şirket ya da kişi için hukuki tablo tek bir kanundan ibaret değildir. Temel çerçeveyi 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu çizer: uluslararası anlaşmalar ve özel kanunlar aksini öngörmedikçe yatırım serbesttir ve yabancı yatırımcı yerli yatırımcıyla eşit muamele görür (m.3/a). Ancak yatırımın konusu değiştikçe devreye giren özel kanun da değişir. Maden hakları yalnızca Türk vatandaşlarına ve Türk kanunlarına göre kurulmuş şirketlere verilir (3213 sayılı Maden Kanunu m.6); yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimi ülke, alan ve yüzölçümü sınırlarına bağlıdır (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35); bankacılık ve yayıncılık gibi alanlarda pay edinimi izne veya oran sınırına tabidir. Bu rehber şirket kurmayı, maden, gayrimenkul, borsa ve altın yatırımlarını, yatırım yoluyla vatandaşlığı, ikamet ve çalışma iznini, vergi ve kâr transferini ve uyuşmazlık çözümünü yatırımcının karşılaşacağı sırayla ve dayandığı maddelerle tek sayfada toplar. Her başlık için ayrıntılı rehberlerimize bağlantı verilmiştir.

Yabancı yatırımcı kimdir? Kanunun kapsamı

4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu, 2003 yılında 6224 sayılı Yabancı Sermayeyi Teşvik Kanunu’nun yerini almış ve izin-onay sistemini bilgilendirme sistemine dönüştürmüştür (m.1, m.5/c). Kanunun ilk yaptığı iş, kimin “yabancı yatırımcı” sayılacağını belirlemektir. m.2’ye göre Türkiye’de doğrudan yabancı yatırım yapan yabancı ülke vatandaşları, yurt dışında ikamet eden Türk vatandaşları, yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişiler ve uluslararası kuruluşlar yabancı yatırımcıdır.

Tanımdaki ikinci grup çoğu zaman gözden kaçar: Almanya’da, Hollanda’da veya Kanada’da yaşayan bir Türk vatandaşı, yurt dışından getirdiği sermayeyle Türkiye’de şirket kurduğunda Kanun bakımından yabancı yatırımcıdır ve 4875’in güvencelerinden yararlanır. Buna karşılık “yabancı” sıfatı, Kanun’un uygulanması için tek başına yeterli değildir; ayrıca yatırımın “doğrudan” olması gerekir.

Doğrudan yabancı yatırım, yurt dışından getirilen nakit sermaye, şirket menkul kıymetleri, makine ve teçhizat, sınai ve fikri mülkiyet hakları ile yurt içinden sağlanan ve yeniden yatırımda kullanılan kâr, alacak ve doğal kaynakların aranması ve çıkarılmasına ilişkin haklar gibi değerler aracılığıyla yeni şirket kurmak, şube açmak, borsa dışından mevcut bir şirkete ortak olmak veya borsadan en az yüzde on pay ya da aynı oranda oy hakkı edinmektir (m.2/b). Borsada işlem gören bir şirketten yüzde üç pay alan yabancı, 4875 anlamında doğrudan yatırımcı değil portföy yatırımcısıdır; onun için sermaye piyasası mevzuatının kuralları öne çıkar.

4875 sayılı Kanun m.3: Yatırımcıya tanınan güvenceler

Kanun’un kalbi m.3’tür. Bu madde, doğrudan yabancı yatırımlara ilişkin esasları (a)’dan (h)’ye kadar sekiz bentte sayar ve yatırımcının devlete karşı ileri sürebileceği temel güvenceleri oluşturur. Bentlerden biri bugün yürürlükte değildir: yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz edinimini serbest bırakan (d) bendi, Anayasa Mahkemesinin 11.03.2008 tarihli kararıyla (E.2003/71, K.2008/79) iptal edilmiş; bu konu daha sonra Tapu Kanunu m.36’da yeniden düzenlenmiştir. Bu esasların değiştirilmesi de özel bir usule bağlanmıştır: Kanun hükümlerine ilişkin değişiklikler ancak bu Kanun’da değişiklik yapılarak gerçekleştirilebilir (m.5/d). Böylece yabancı yatırımcının statüsünün başka bir kanunun içine sıkıştırılmış bir hükümle sessizce değiştirilmesinin önüne geçilmek istenmiştir.

Bu güvenceler Anayasa’daki genel ilkelerle desteklenir. Herkes dilediği alanda çalışma ve sözleşme hürriyetine sahiptir ve özel teşebbüs kurmak serbesttir (Anayasa m.48). Kamulaştırma yalnızca kamu yararının gerektirdiği hâllerde, gerçek karşılığı peşin ödenerek ve kanunda gösterilen usulle yapılabilir (Anayasa m.46). Kamu hizmetleriyle ilgili imtiyaz şartlaşma ve sözleşmelerinde ise uyuşmazlıkların millî veya milletlerarası tahkimle çözülmesi öngörülebilir; milletlerarası tahkime ancak yabancılık unsuru taşıyan uyuşmazlıklarda gidilebilir (Anayasa m.125/1). Kanun’un ayrıntılı incelemesi için Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu (4875): Dört Güvence, Bildirim Rejimi ve Tahkim Yolu rehberimize bakabilirsiniz.

Yatırım yapısını seçmek: Şirket, şube, irtibat bürosu, ortaklık

Yatırımcının ilk kararı, Türkiye’de hangi hukuki kalıpla var olacağıdır. Bu seçim; sorumluluğun sınırını, vergilendirmeyi, ruhsat alma ehliyetini ve ileride hangi uyuşmazlık yoluna başvurulabileceğini doğrudan etkiler. Örneğin maden ruhsatı yalnızca Türk kanunlarına göre kurulmuş bir şirkete verildiğinden, maden yatırımı yapacak yabancı şirketin şube açması yeterli olmaz; Türkiye’de şirket kurması gerekir.

Asgari sermaye tutarları 7887 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile artırılmış ve 1 Ocak 2024’ten itibaren uygulanmaya başlamıştır. Eski şirketler için ayrıca bir uyum süresi vardır: 7511 sayılı Kanun’la Türk Ticaret Kanunu’na eklenen geçici 15. madde uyarınca sermayesi bu tutarların altında kalan anonim ve limited şirketler, sermayelerini 31 Aralık 2026’ya kadar yükseltmezse infisah etmiş (sona ermiş) sayılır; Ticaret Bakanlığı bu süreyi uzatma yetkisine sahiptir. Eski tarihli bir şirketi satın alacak veya ortak olacak yabancı yatırımcı bu süreyi özellikle kontrol etmelidir.

Kuruluştan sonra da bir bildirim yükümlülüğü sürer. Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu Uygulama Yönetmeliği uyarınca yabancı sermayeli şirketler ve şubeler “Doğrudan Yabancı Yatırımlar İçin Faaliyet Bilgi Formu”nu her yıl en geç Mayıs ayı sonuna kadar E-TUYS (Elektronik Teşvik Uygulama ve Yabancı Sermaye Bilgi Sistemi) üzerinden sunar; irtibat büroları ise kendi faaliyet bilgi formlarını aynı tarihe kadar Bakanlığa iletir. Yabancı sermayeli şirketin kuruluşu ve kapanışı için Yabancıların Türkiye’de Şirket Kurması, Yabancı Sermayeli Şirket Kuruluşu Danışmanlığı, Yabancı Ortaklı Şirket Kapatma ve Şube ve İrtibat Bürosu Kapatma rehberlerimize bakabilirsiniz.

Yapı seçiminin bir de uluslararası boyutu vardır. Türkiye’nin pek çok ülkeyle imzaladığı ikili yatırım anlaşmaları, korumayı yatırımcının uyruğuna bağlar. Sermayenin hangi ülkedeki şirket üzerinden getirildiği, ileride devlete karşı hangi anlaşmaya dayanılabileceğini belirler. Bu yüzden büyük ölçekli yatırımlarda holding yapısı, yalnızca vergi açısından değil uyuşmazlık koruması açısından da baştan planlanır. Aşağıdaki maden örneği bu noktanın neden önemli olduğunu gösterir.

Sektöre özgü kurallar: Serbestliğin istisnaları

4875 sayılı Kanun’un serbestlik ilkesi “özel kanun hükümleri aksini öngörmedikçe” kaydıyla tanınmıştır (m.3/a). Bu nedenle yatırımcı, genel çerçevenin yanında faaliyet göstereceği sektörün özel kanununa bakmak zorundadır. Aşağıdaki tablo, yabancı yatırımcıların en sık karşılaştığı özel kuralları bir arada gösterir. Liste sınırlı değildir; enerji, finans, sağlık, havacılık ve denizcilik gibi alanlarda lisans ve izin rejimleri ayrıca uygulanır.

Maden yatırımı: Kanadalı bir altın şirketi Türkiye’ye gelirse

Kanada’da kurulu bir altın şirketinin Türkiye’de arama yapmak istediğini düşünelim. İlk soru, ruhsatı kimin alacağıdır. Maden Kanunu m.6’ya göre maden hakları medeni hakları kullanmaya ehil T.C. vatandaşlarına, Türkiye Cumhuriyeti kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişiliği haiz şirketlere ve yetkili kamu kuruluşlarına verilir. Kanada’da kurulu şirket bu nedenle doğrudan ruhsat sahibi olamaz. Ya Türkiye’de bir şirket kurar ya da ruhsat sahibi bir Türk şirketinin paylarını edinir; ikinci yolda ruhsat sahibi şirketteki yüzde onu aşan pay devirleri Bakanlık iznine tabidir. Sermayesinin tamamı yabancıya ait olsa bile Türk hukukuna göre kurulan şirket ruhsat alabilir; maden hakkı bakımından yerli sermayeli ve yabancı sermayeli şirket arasında fark yoktur. Uygulamada şirketin esas sözleşmesindeki işletme konusunun madencilik faaliyetini kapsaması da aranır.

Kanun ayrıca maden haklarının gerçek veya tüzel tek kişi adına verileceğini öngörür (m.6/2). Bu kural, birden fazla yabancı ortağın aynı sahada birlikte çalışmak istediği ortak girişimlerde önemlidir: ortaklar ruhsatı birlikte tutamaz, ortaklığı ruhsat sahibi tek bir şirketin pay yapısında kurarlar. Ruhsatı veren idare Enerji ve Tabii Kaynaklar Bakanlığına bağlı Maden ve Petrol İşleri Genel Müdürlüğüdür (MAPEG). Bakanlık, yeni ruhsat alanlarında işletme yöntemi, faaliyet bölgesi, madenin cinsi ve çevresel etkileri gözeterek ilgili kurumların görüşüyle kısıtlama getirebilir (m.7). Kanun 2025 yılında 7554 sayılı Kanun’la yeniden kapsamlı biçimde değiştirilmiştir; arama ve işletme süreleri, rehabilitasyon ve stratejik madenlere ilişkin güncel kurallar için Altın Madeni Ruhsatı 2026 rehberimize bakabilirsiniz. Yabancı şirketin ruhsata ulaşma yolları, yüzde onu aşan pay devrinde Bakanlık izni ve dava süreleri için Yabancı Şirket Türkiye’de Maden Ruhsatı Alabilir mi? yazımıza bakabilirsiniz.

Gerçek bir örnek, bu aşamaların neden önemli olduğunu gösterir. Kanadalı Alamos Gold, Kaz Dağları’ndaki Kirazlı altın projesinde inşaatı Ekim 2019’da, ruhsat sürelerinin dolması ve projeye yönelik protestolar sırasında durdurdu. Şirket, ruhsatlarının yenilenmediğini belirterek 2021’de Hollanda’daki iştirakleri aracılığıyla Hollanda-Türkiye İkili Yatırım Anlaşmasına dayanan ve 1 milyar doları aşan bir tahkim talebinde bulunacağını açıkladı. 14 Eylül 2025’te ise Kirazlı, Ağı Dağı ve Çamyurt projelerini elinde tutan Türk şirketinin paylarını toplam 470 milyon dolar bedelle, taksitler hâlinde, bir Türk maden şirketine satmak üzere anlaştığını açıkladı; satış Ekim 2025’te tamamlandı. Şirketin açıklamasına göre zaten askıda olan tahkim süreci askıda kalacak ve sözleşmedeki belirli aşamalar tamamlandığında bir daha açılmamak üzere sona erdirilecektir.

Bu örnekten yatırımcı için dört ders çıkar:

• Ruhsat takvimi projenin en kritik takvimidir. Süre bitimine yakın yapılan uzatma başvuruları, eksik belgeler ve çözülmemiş izin sorunları yatırımın tamamını riske atar.
• Uluslararası koruma yatırım zincirine bağlıdır. Talebin Kanada değil Hollanda’daki iştirakler üzerinden Hollanda-Türkiye anlaşmasına dayandırılması, korumanın sermayenin hangi şirket üzerinden getirildiğine göre belirlendiğini gösterir.
• İdari dava ile yatırım tahkimi birlikte planlanır. Bazı yatırım anlaşmalarındaki yol ayrımı hükümleri nedeniyle hangi yola ne zaman gidileceği anlaşma metnine göre belirlenmeli, idari dava süresi de kaçırılmamalıdır.
• Uyuşmazlık satışla da sona erebilir. Çıkış seçeneği baştan düşünülmelidir; ruhsat devri ve şirket satışında Bakanlık onayı ve hukuki durum tespiti belirleyicidir.

Maden yatırımının diğer boyutları için Maden Ruhsatı Uyuşmazlıkları, Maden Ruhsatının Devri ve İpotekli Ruhsat, Madencilikte Rödovans Sözleşmesi, Enerji ve Madencilikte Vergilendirme, Orman Arazisinde İzin ve Acele Kamulaştırma ve Özel Kanunlar rehberlerimize bakabilirsiniz.

Gayrimenkul yatırımı ve taşınmaz edinimi

Yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinimi Tapu Kanunu m.35 ve m.36’da iki ayrı rejime bağlanmıştır. Birinci rejim yabancı gerçek kişiler içindir. Uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hâllerde Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşları, kanuni sınırlamalara uyulması kaydıyla taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. Bu kişilerin edinebileceği taşınmazların toplam yüzölçümü, ilçenin özel mülkiyete konu yüzölçümünün yüzde onunu ve ülke genelinde kişi başına otuz hektarı geçemez. Cumhurbaşkanı kişi başına edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırmaya; ülke, kişi, bölge, süre, sayı, oran, tür ve yüzölçümü ölçütleriyle edinimi sınırlandırmaya, kısmen veya tamamen durdurmaya ya da yasaklamaya yetkilidir. Üzerinde yapı bulunmayan bir taşınmaz satın alan yabancı gerçek kişi, geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır; aksi hâlde tasfiye yaptırımıyla karşılaşır. Askerî yasak ve güvenlik bölgelerindeki edinimler ise 2565 sayılı Askerî Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu’na tabidir ve bazı bölgelerde yabancıların taşınmaz edinmesi tamamen yasaktır.

İkinci rejim şirketler içindir. Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz edinebilir. Türkiye’de kurulan ve yabancıların yüzde elli veya daha fazla payına sahip olduğu ya da yönetimde yetkili kişilerin çoğunluğunu atama veya görevden alma yetkisini elinde tuttuğu şirketler ise esas sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir (m.36). Bu ölçütün altında kalan yabancı ortaklı şirketler yerli şirketler gibi işlem yapar. Yatırımcı için pratik sonuç şudur: fabrika arsası, depo, otel veya maden tesisi için taşınmaz edinecek yabancı yatırımcı bunu Türkiye’de kuracağı şirket üzerinden yapar ve şirketin esas sözleşmesindeki faaliyet konusu, edinilecek taşınmazın kullanım amacını karşılamalıdır.

Taşınmaz sahipliği ikamet ve vatandaşlık bakımından da sonuç doğurur. Türkiye’de taşınmaz malı bulunan yabancılara kısa dönem ikamet izni verilebilir; izne esas olacak taşınmazın niteliği ve değeri Bakanlıkça belirlenir (6458 m.31/1, m.31/6). En az 400.000 ABD doları değerinde, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş ya da üzerinde yapı bulunan taşınmaz edinip tapu kaydına üç yıl satılmama şerhi koyduran yabancı ise istisnai yoldan vatandaşlık başvurusu yapabilir. Tapu işlemlerinde bankalar ve tapu müdürlükleri paranın kaynağını ve gerçek faydalanıcıyı da sorgular; bu nedenle ödeme zinciri baştan belgelenmelidir.

Taşınmazı kendi adına mı, Türk şirketi üzerinden mi almanın daha uygun olduğu; vergi, vatandaşlık ve ikamet sonuçlarıyla birlikte Yabancı Yatırımcı Gayrimenkulü Kendi Adına mı, Şirket Üzerinden mi Almalı? rehberinde karşılaştırılmıştır.

Ayrıntılar için Yabancılar Türkiye’de Taşınmaz Alabilir mi?, Yabancılar Hazine Taşınmazı Alabilir mi?, Yabancı Uyrukluların Banka Hesabı ve Gayrimenkul İşlemlerinde MASAK, Yabancıların Miras ve Taşınmaz İntikali ve Taşınmaz Ediniminde Red ve Tasfiyeye İtiraz Dava Dilekçesi Örneği rehberlerimize bakabilirsiniz.

Borsa, sermaye piyasası ve altın yatırımları

Yabancı yatırımcı Borsa İstanbul’da pay alımını Türkiye’de faaliyet izni bulunan aracı kurumlar üzerinden yapar. Hesap açılışında kimlik tespiti zorunludur; uzaktan kimlik tespitine ilişkin kurallar ve yabancılara özgü şartlar için Görüntülü Görüşmeyle Aracı Kurum Hesabı Açmak rehberimize bakabilirsiniz. Borsadan yapılan alım yüzde on pay veya oy hakkı eşiğine ulaştığında yatırım, 4875 anlamında doğrudan yabancı yatırım niteliği kazanır. Hesap açılışından vergiye ve pay eşiklerine kadar ayrıntılı çerçeve için Yabancı Yatırımcı Borsa İstanbul’da Hisse Alabilir mi? rehberimize bakabilirsiniz.

Pay oranı büyüdükçe sermaye piyasası mevzuatının yükümlülükleri devreye girer. Özel Durumlar Tebliği (II-15.1) uyarınca bir ortaklığın sermayesindeki payı veya oy hakları belirli eşiklere ulaşan, bu eşikleri aşan ya da altına düşen kişiler bunu Kamuyu Aydınlatma Platformu’nda açıklar. Yönetim kontrolünün kazanılması hâlinde ise Pay Alım Teklifi Tebliği (II-26.1) uyarınca diğer pay sahiplerine zorunlu pay alım teklifi yapılır.

Altın yatırımı ise iki farklı yoldan yapılır. Finansal yatırım olarak altın, Borsa İstanbul Kıymetli Madenler Piyasası ve yetkili kuruluşlar üzerinden alınıp satılır. Ticari faaliyet olarak altın ithalatı, ihracatı ve aracılığı ise 32 sayılı Karar ve kıymetli madenler mevzuatındaki izin ve üyelik rejimine bağlıdır. Altın ve döviz alım-satımında kimlik tespiti ve MASAK yükümlülükleri ayrıca uygulanır. Fiziki altından banka altın hesabına, aracı kuruluş izninden ithalat kotasına kadar yabancı yatırımcıya özgü kurallar Yabancı Yatırımcı Türkiye’de Altın Yatırımı ve Altın Ticareti Yapabilir mi? rehberinde toplanmıştır. Ayrıntılar için Borsa İstanbul Kıymetli Madenler Piyasası, Altın İthalatı Nasıl Yapılır?, Altın ve Mücevher İhracatı, Kıymetli Maden Aracı Kuruluşu ve Yetkili Müessese, Altın, Döviz ve Kıymetli Maden Alımında MASAK ve Kuyum veya Altın Şirketi Satın Almak rehberlerimize bakabilirsiniz.

Yatırım yoluyla vatandaşlık, ikamet ve çalışma izni

Yatırımcının kendisi ve ailesi için hukuki statü üç ayrı mevzuatla belirlenir: vatandaşlık için 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu, ikamet için 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu, çalışma için 6735 sayılı Uluslararası İşgücü Kanunu. Bu üç statü birbirine bağlı değildir; yatırım yapmak tek başına ne ikamet iznini ne de vatandaşlığı kendiliğinden doğurur.

Vatandaşlık. Yatırım yoluyla vatandaşlık, 5901 sayılı Kanun m.12’deki istisnai kazanma yolunun bir türüdür ve Cumhurbaşkanı kararıyla verilir. Millî güvenlik ve kamu düzeni bakımından engel bulunmaması şarttır; engel hâli bulunanların talepleri Bakanlıkça reddedilir (m.12/2). Yatırım seçenekleri ve tutarları Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.20’de düzenlenir ve yıllar içinde birkaç kez değişmiştir. 13 Mayıs 2022 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan Cumhurbaşkanı Kararı ile taşınmaz eşiği 250.000 ABD dolarından 400.000 ABD dolarına çıkarılmış ve bireysel emeklilik sistemi seçeneği eklenmiştir. 12 Aralık 2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7938 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile de vatandaşlığa esas taşınmazın kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş ya da üzerinde yapı bulunan arsa vasıflı bir taşınmaz olması şartı getirilmiştir; üzerinde yapı bulunmayan arsa ve tarla bu seçenekten yararlanamaz. Bundan önce 6 Ocak 2022 tarihli Cumhurbaşkanı Kararı ile yatırım tutarı olarak getirilen dövizin işlem öncesinde Türkiye’de faaliyet gösteren bir bankaya, bankaca da Merkez Bankasına satılmasına ilişkin şart getirilmiştir.

Vatandaşlık başvurusunun reddi hâlinde izlenecek yol, ret gerekçesi ve dava süreleri için Vatandaşlık Başvurusu Reddi Rehberi; yatırım seçeneklerinin ayrıntıları için Türk Vatandaşlığına Yatırım Yoluyla Alınma ve Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı: İstisnai Kulvarın Tam Haritası rehberlerimize bakabilirsiniz.

İkamet. Kısa dönem ikamet izni verilebilecek yabancılar arasında Türkiye’de taşınmaz malı bulunanlar, ticari bağlantı veya iş kuracak olanlar ve Cumhurbaşkanınca belirlenecek kapsam ve tutarda yatırım yapacaklar sayılmıştır (6458 m.31/1). Kısa dönem ikamet izni her defasında en fazla ikişer yıllık sürelerle verilir; Cumhurbaşkanınca belirlenen yatırımı yapanlar için bu süre beşer yıldır. İkamet türleri ve şartları için Oturma (İkamet) İzni Yabancılar İçin rehberimize bakabilirsiniz.

Çalışma. Yatırım kapsamında istihdam edilecek yabancı personele çalışma izni verilir (4875 m.3/g). İzin rejimi 6735 sayılı Kanun’a tabidir. Bağımsız çalışma izninde yabancının eğitim düzeyi, mesleki deneyimi, faaliyetinin ekonomiye ve istihdama etkisi ve şirket ortağıysa sermaye payı dikkate alınır (m.10). Ulusal ekonomiye önemli katkı sağlayanlar gibi nitelikli yabancılara verilen Turkuaz Kart ilk üç yıl geçiş süresiyle düzenlenir; kart bu sürede iptal edilmezse yabancının başvurusu üzerine süresiz kart verilir (m.11). Yatırım veya ihracat düzeyi ve sağlayacağı istihdam bakımından nitelikli yatırımcı sayılan yabancılar için Kanun ayrıca istisnai hâller öngörür (m.16). Ayrıntılar için Yabancıların Türkiye’de Çalışma İzni, Bağımsız Çalışma İzni ve Turkuaz Kart rehberlerimize bakabilirsiniz.

Vergi, döviz ve kâr transferi

Vergi statüsü yapıya göre değişir. Kanuni merkezi veya iş merkezi Türkiye’de bulunan kurumlar tam mükelleftir ve dünya kazançları üzerinden vergilendirilir (5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu m.3/1). Türkiye’de kurulan yabancı sermayeli şirket bu nedenle Türk şirketi gibi vergilendirilir. Kanuni merkezi ve iş merkezinin her ikisi de Türkiye’de bulunmayan kurumlar ise yalnızca Türkiye’de elde ettikleri kazanç üzerinden dar mükellef olarak vergilendirilir (m.3/2); yabancı şirketin Türkiye’deki şubesi bu kapsamdadır. Yatırımcının ülkesiyle Türkiye arasında çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması varsa, kâr payı, faiz ve lisans ödemelerindeki kesinti oranları anlaşma ve mukimlik belgesiyle değişebilir. Kâr payının dağıtım şartları, yüzde 15 stopaj, ülke bazında anlaşma oranları ve banka transferi için Yabancı Ortağa Kâr Payı Transferi rehberine bakılabilir. Ayrıntılar için Dar Mükellefiyet: Yabancıların Türkiye’de Vergilendirilmesi ve Çifte Vergilendirmeyi Önleme rehberlerimize bakabilirsiniz.

Transfer hakkı serbesttir, belge zinciri ise zorunludur. 4875 m.3/c, net kâr, temettü, satış, tasfiye ve tazminat bedellerinin bankalar veya özel finans kurumları aracılığıyla yurt dışına serbestçe transfer edilebileceğini güvence altına alır. Ancak bankalar transferden önce paranın kaynağını, işlemin ekonomik gerekçesini ve gerçek faydalanıcıyı sorgular; muhabir bankalar ve MASAK süreçleri transferi geciktirebilir. Kâr dağıtımının genel kurul kararı, bilanço ve vergi kesintisi belgeleriyle desteklenmesi bu nedenle pratik bir zorunluluktur. Ayrıntılar için Yurt Dışına Para Transferi, MASAK İşleminizi Askıya Aldı veya Yurt Dışı Transferinizi Durdurdu ve Şirketin Yurt Dışı Transferi Muhabir Bankada Durduruldu rehberlerimize bakabilirsiniz.

Türk şirketleri arasında döviz cinsinden bedel yasağı. Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar’ın 4. maddesine 13 Eylül 2018 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile eklenen (g) bendi uyarınca, Türkiye’de yerleşik kişiler kendi aralarında yaptıkları taşınmaz satış ve kiralama, iş ve hizmet gibi sözleşmelerde bedeli kural olarak döviz cinsinden veya dövize endeksli kararlaştıramaz. İstisnalar Hazine ve Maliye Bakanlığının 2008-32/34 sayılı Tebliği’nin 8. maddesinde sayılır; Mart 2025’te yapılan değişiklikle (Tebliğ No: 2025-32/72) taşıt dışındaki menkul satış sözleşmelerinde döviz cinsinden bedel kararlaştırılması serbest bırakılmıştır. Türkiye’de kurulan yabancı sermayeli şirket de Türkiye’de yerleşik kişi olduğundan, yerli tedarikçileri ve kiraya verenleriyle yaptığı sözleşmelerde bu yasağa dikkat etmeli ve her sözleşme türü için Tebliğ’deki istisnaları ayrıca kontrol etmelidir. Ayrıntılar için Kira Bedelinin Döviz Cinsinden Belirlenmesi Yasağı rehberimize bakabilirsiniz.

Teşvikler. Yatırım teşvik sistemi yabancı ve yerli yatırımcıya aynı esaslarla uygulanır; teşvik belgesi alınacaksa başvuru, yatırıma başlamadan önce planlanmalıdır. Ayrıntılar için Yatırım Teşvik Sistemi: Teşvik Belgesi ve Destekler ve Yatırım Teşvik Belgeleri ve Vergisel Avantajlar rehberlerimize bakabilirsiniz.

Uyuşmazlık çözümü: Mahkeme, tahkim ve yatırım anlaşmaları

Yabancı yatırımcının karşılaşabileceği uyuşmazlıklar üç gruba ayrılır: özel kişilerle (ortak, tedarikçi, müşteri, yüklenici) yaşanan ticari uyuşmazlıklar; idarenin ruhsat, izin, vergi veya vatandaşlık gibi işlemlerinden doğan idari uyuşmazlıklar; ve devletin yatırımı kamulaştırması ya da yatırımcıya adil olmayan muamelede bulunması iddiasıyla doğan yatırım uyuşmazlıkları. Her grubun yolu farklıdır ve çoğu, sözleşme imzalanırken ya da yatırım yapısı kurulurken belirlenir.

4686 sayılı Kanun, tahkim yeri Türkiye olan ve yabancılık unsuru taşıyan uyuşmazlıklara uygulanır. Yabancılık unsuru; tarafların yerleşim yeri veya işyerlerinin farklı devletlerde bulunması, tarafların bulunduğu ülke ile asıl edimin ifa yeri veya uyuşmazlığın en sıkı ilişkili olduğu yerin farklı olması, asıl sözleşmenin dayanağını oluşturan şirket ortaklığına yabancı sermaye getirilmiş olması veya sözleşmenin yurt dışından kredi ya da güvence sağlanmasını gerektirmesi ve sözleşmenin bir ülkeden diğerine sermaye veya mal geçişini sağlaması hâllerinde kabul edilir (m.2). Yabancı sermayeli bir şirketle yapılan sözleşme bu nedenle çoğu zaman milletlerarası tahkime elverişlidir. Türkiye, devletler ile diğer devletlerin vatandaşları arasındaki yatırım uyuşmazlıklarının çözümüne ilişkin Washington (ICSID) Sözleşmesine de taraftır. Türkiye’ye karşı tahkimin şartları, Türkiye’nin ICSID bildirimi ve hangi ülkelerle yatırım anlaşması bulunduğu için Yatırım Tahkimi ve ICSID rehberimize bakabilirsiniz.

Kamulaştırma ise hem iç hukukta hem uluslararası hukukta güvence altındadır. Anayasa m.46 kamulaştırmayı kamu yararına ve gerçek karşılığın peşin ödenmesine bağlar; 4875 m.3/b aynı güvenceyi devletleştirmeye de uygular. Doğrudan mülkiyet alınmadan yatırımın ekonomik değerinin fiilen ortadan kaldırıldığı “dolaylı kamulaştırma” iddiaları ise genellikle yatırım anlaşmaları çerçevesinde tartışılır. Ayrıntılar için Dolaylı Kamulaştırma ve Yatırımcı Korumaları, Milletlerarası Tahkim: Yabancılık Unsuru ve Tahkim Şartı, Yabancı Şirketle Sözleşme: Uyuşmazlık Nerede, Hangi Hukuka Göre?, Yabancı Mahkeme ve Hakem Kararlarının Tanınması ve Tenfizi, Yabancı Hakem Kararının Tenfizi ve Yabancının Türk Mahkemesinde Dava Açarken Teminat Göstermesi rehberlerimize bakabilirsiniz.

Yatırımcının yol haritası: İlk adımlar

Aşağıdaki sıra, Türkiye’ye ilk kez gelen bir yatırımcının hukuki adımlarını gösterir. Her yatırım farklıdır; ancak sıranın bozulması, örneğin şirket kurulduktan sonra faaliyet konusunun ruhsata uymadığının fark edilmesi, zaman ve maliyet kaybına yol açar.

Sık yapılan hatalar

• Maden veya benzeri bir ruhsat için yalnızca şube açmak; ruhsat Türk kanunlarına göre kurulmuş şirkete verilir.
• Esas sözleşmedeki faaliyet konusunu dar yazmak; şirketin taşınmaz edinimi ve ruhsat başvurusu bu konuya bağlıdır.
• Ortak girişimi ruhsat düzeyinde kurmaya çalışmak; maden hakları tek kişi adına verilir.
• Yatırım zincirini kurarken uluslararası korumayı hiç düşünmemek.
• Türk şirketleri arasındaki kira, taşınmaz satışı veya hizmet sözleşmelerinde istisnaya dayanmadan döviz cinsinden bedel kararlaştırmak.
• Sermayesi asgari tutarın altında kalan eski bir şirketi devralıp 31 Aralık 2026 uyum süresini gözden kaçırmak.
• Tahkim şartını belirsiz yazmak; kurum, yer, dil ve hakem sayısı açıkça gösterilmelidir.
• Ruhsat ve izin sürelerini, idari dava süresini takvime işlememek.
• Paranın kaynağını baştan belgelememek; banka ve tapu işlemleri bu yüzden durabilir.
• Mayıs ayındaki yıllık bildirimi unutmak.

İlgili Rehberler

Bu sayfa yabancı yatırımcı kümesinin merkezidir. Her başlık için ayrıntılı rehberler yayımlandıkça bu listeye eklenir.

Yatırım çerçevesi ve şirket

• Yabancı Yatırımcı Türkiye’de Altın Yatırımı ve Ticareti — fiziki altın, banka ve borsa, aracı kuruluş izni, ithalat kotası, vergi ve MASAK
• Yabancı Yatırımcı Borsa İstanbul’da Hisse Alabilir mi? — aracı kurum hesabı, pasaportla uzaktan hesap, KAP pay eşikleri, vergi ve para transferi
• Yabancı Ortağa Kâr Payı Transferi — genel kurul kararı, yüzde 15 stopaj, anlaşma oranları, mukimlik belgesi ve kâr payı avansı
• Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu (4875) — güvenceler, bildirim rejimi ve tahkim yolu
• Yabancıların Türkiye’de Şirket Kurması
• Yabancı Sermayeli Şirket Kuruluşu Danışmanlığı
• Yabancı Ortaklı Şirket Kapatma
• Şube ve İrtibat Bürosu Kapatma
• Şirket Hissemi Sattım, Devir Bedelim Bloke Edildi

Maden ve enerji

• Yabancı Şirket Türkiye’de Maden Ruhsatı Alabilir mi? — Türk şirketi şartı, ruhsat ve pay devri izni, 7554 sayılı Kanun, yatırım anlaşması koruması
• Altın Madeni Ruhsatı 2026 — arama ve işletme ruhsatı, 7554 sayılı Kanun, ÇED, devlet hakkı
• Maden Ruhsatı Uyuşmazlıkları
• Maden Ruhsatının Devri ve İpotekli Ruhsat
• Madencilikte Rödovans Sözleşmesi
• Maden, Petrol ve Jeotermal Faaliyetlerde Mera
• Enerji Projelerinde ÇED Süreci ve Çevre İzinleri

Gayrimenkul

• Gayrimenkulü Kendi Adına mı, Şirket Üzerinden mi Almalı? — Tapu Kanunu m.35 ve m.36, valilik süreci, vergi, vatandaşlık ve ikamet
• Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Edinmesi
• Yabancılar Türkiye’de Taşınmaz Alabilir mi?
• Yabancı Uyrukluların Banka ve Gayrimenkul İşlemlerinde MASAK

Vatandaşlık, ikamet ve çalışma

• Türk Vatandaşlığına Yatırım Yoluyla Alınma
• Vatandaşlık Başvurusu Reddi Rehberi
• Yabancı Kimlik Numarası ve Adres Kaydı
• Yabancı İşçi Çalıştırmada İşveren Yükümlülükleri
• Yabancıların Sosyal Güvenliği ve İkili Sözleşmeler

Uyuşmazlık, belge ve tenfiz

• Yatırım Tahkimi ve ICSID: Yabancı Yatırımcının Türkiye’ye Karşı Tahkim Hakkı — ICSID, ikili yatırım anlaşmaları, Türkiye’nin bildirimi ve kararların icrası
• Hakem Kararını Nasıl Tahsil Ederim?
• Yabancılarla İlgili Davalarda Görev ve Yetki
• Apostil Nedir, Nereden Alınır?

Ana rehberler

• Yabancılar Hukuku Rehberi — ikamet izni, sınır dışı ve vatandaşlık
• Yabancılar İçin Türkiye’de Yaşama Rehberi

Sıkça Sorulan Sorular

Yabancılar Türkiye’de şirket kurabilir mi?

Evet. Uluslararası anlaşmalar ve özel kanunlar aksini öngörmedikçe doğrudan yabancı yatırım serbesttir ve yabancı yatırımcı yerli yatırımcıyla eşit muameleye tabidir (4875 m.3/a). Yabancılar Türk Ticaret Kanunu’na göre anonim veya limited şirket kurabilir, şube açabilir ya da mevcut bir şirkete ortak olabilir.

Yabancı bir şirket Türkiye’de maden ruhsatı alabilir mi?

Doğrudan alamaz. Maden hakları T.C. vatandaşlarına, Türkiye Cumhuriyeti kanunlarına göre kurulmuş şirketlere ve yetkili kamu kuruluşlarına verilir (3213 m.6). Yabancı şirket Türkiye’de bir şirket kurarak veya ruhsat sahibi bir Türk şirketinin paylarını edinerek ruhsata ulaşır; sermayenin tamamının yabancıya ait olması engel değildir. Ruhsat sahibi şirketteki yüzde onu aşan pay devirleri Bakanlık iznine tabidir.

Yabancı yatırımcı için asgari sermaye şartı var mı?

4875 sayılı Kanun yabancılar için ayrı bir asgari sermaye öngörmez. Şirket türüne göre genel tutarlar uygulanır: 1 Ocak 2024’ten itibaren anonim şirkette 250.000 TL, kayıtlı sermaye sisteminde 500.000 TL, limited şirkette 50.000 TL (7887 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı). Sermayesi bu tutarların altında kalan mevcut şirketler, TTK geçici m.15 uyarınca 31 Aralık 2026’ya kadar sermayelerini yükseltmezse infisah etmiş sayılır. Yabancı ortak veya personel için çalışma izni alınacaksa ilgili mevzuattaki ölçütler ayrıca değerlendirilir.

Yabancı yatırımcı kârını yurt dışına transfer edebilir mi?

Evet. Net kâr, temettü, satış, tasfiye ve tazminat bedelleri bankalar veya özel finans kurumları aracılığıyla yurt dışına serbestçe transfer edilebilir (4875 m.3/c). Bankalar transferden önce kâr dağıtım kararı, bilanço ve vergi kesintisi gibi belgeleri isteyebilir.

Yabancı yatırımı kamulaştırılırsa ne olur?

Doğrudan yabancı yatırımlar kamu yararı gerektirmedikçe ve karşılığı ödenmedikçe kamulaştırılamaz ve devletleştirilemez (4875 m.3/b). Anayasa m.46 kamulaştırmayı gerçek karşılığın peşin ödenmesine bağlar. Yatırımcının ülkesiyle Türkiye arasında yatırım anlaşması varsa uluslararası tahkim yolu da gündeme gelebilir.

Yabancılar Türkiye’de ev veya arsa alabilir mi?

Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşları, kanuni sınırlamalar içinde alabilir. Toplam alan ilçenin özel mülkiyete konu yüzölçümünün yüzde onunu ve ülke genelinde kişi başına otuz hektarı geçemez; yapısız taşınmazda geliştirilecek proje iki yıl içinde Bakanlık onayına sunulur (Tapu Kanunu m.35). Askerî yasak ve güvenlik bölgelerinde 2565 sayılı Kanun’daki sınırlama ve yasaklar uygulanır.

Yabancı şirket Türkiye’de taşınmaz alabilir mi?

Yabancı ülkede kurulan ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz edinebilir. Türkiye’de kurulan ve yabancıların yüzde elli veya daha fazla payına ya da yönetim kontrolüne sahip olduğu şirketler ise esas sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz edinebilir (Tapu Kanunu m.36).

Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı için ne kadar yatırım gerekir?

En az 400.000 ABD doları değerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş ya da üzerinde yapı bulunan taşınmaz (tapuya üç yıl satılmama şerhiyle), 500.000 ABD doları sabit sermaye yatırımı, mevduat, devlet borçlanma aracı, gayrimenkul veya girişim sermayesi yatırım fonu katılma payı ya da bireysel emeklilik katkı payı (üç yıl tutma şartıyla) veya en az 50 kişilik istihdam (5901 m.12/1-b, Yönetmelik m.20).

Türkiye’de yatırım yapan yabancı ikamet izni alabilir mi?

Evet. Türkiye’de taşınmaz malı bulunanlar, ticari bağlantı veya iş kuracak olanlar ve Cumhurbaşkanınca belirlenen kapsam ve tutarda yatırım yapacaklar kısa dönem ikamet izni alabilir (6458 m.31/1). İzin her defasında en fazla iki yıl, belirlenen yatırımı yapanlar için beş yıl süreyle verilir.

Yabancı yatırımcı Türkiye’de çalışabilir mi?

Çalışma izni gerekir. Bağımsız çalışma izninde şirket ortağının sermaye payı da dikkate alınır (6735 m.10); nitelikli yabancılara Turkuaz Kart verilebilir (m.11); yatırım ve istihdam düzeyi bakımından nitelikli yatırımcı sayılanlar için istisnai hâller vardır (m.16).

Borsadan hisse alan yabancı yatırımcı neye dikkat etmeli?

Pay veya oy hakkı yüzde 5, 10, 15, 20, 25, 33, 50, 67 ve 95 eşiklerine ulaştığında KAP’ta açıklama yapılır (II-15.1). Borsadan en az yüzde on pay edinimi doğrudan yabancı yatırım sayılır (4875 m.2/b). Yönetim kontrolü kazanıldığında zorunlu pay alım teklifi gerekir (II-26.1).

Türk şirketiyle yapılan sözleşmede yabancı mahkeme yetkili kılınabilir mi?

Yabancılık unsuru taşıyan ve borç ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda taraflar yazılı anlaşmayla yabancı bir mahkemeyi yetkili kılabilir (MÖHUK m.47). İş, tüketici ve sigorta sözleşmelerine ilişkin özel yetki kuralları saklıdır.

Yabancı hakem kararı Türkiye’de nasıl icra edilir?

Yabancı ülkede verilmiş hakem kararı Türkiye’de tanıma ve tenfiz kararıyla icra edilir. Türkiye’nin taraf olduğu 1958 New York Sözleşmesi ve MÖHUK m.60 vd. hükümleri uygulanır.

Yabancı sermayeli şirket döviz cinsinden kira veya satış sözleşmesi yapabilir mi?

Türkiye’de kurulan yabancı sermayeli şirket Türkiye’de yerleşik kişi sayılır. Türkiye’de yerleşik kişiler kendi aralarındaki taşınmaz satış ve kiralama, iş ve hizmet gibi sözleşmelerde bedeli kural olarak döviz cinsinden veya dövize endeksli kararlaştıramaz (32 sayılı Karar m.4/g). İstisnalar 2008-32/34 sayılı Tebliğ m.8’de sayılır; Mart 2025’ten beri taşıt dışındaki menkul satışlarında döviz cinsinden bedel serbesttir.

Yabancı sermayeli şirketlerin yıllık bildirim yükümlülüğü var mı?

Evet. Yabancı sermayeli şirketler ve şubeler Faaliyet Bilgi Formunu her yıl en geç Mayıs ayı sonuna kadar E-TUYS üzerinden elektronik ortamda sunar; irtibat büroları ise kendi bilgi formlarını aynı tarihe kadar Bakanlığa iletir.

Yurt dışında yaşayan Türk vatandaşı yabancı yatırımcı sayılır mı?

Evet. 4875 m.2’ye göre yurt dışında ikamet eden Türk vatandaşları da Türkiye’de doğrudan yatırım yaptıklarında yabancı yatırımcı tanımına girer ve Kanun’un güvencelerinden yararlanır.

Maden ruhsatı uzatılmazsa yabancı yatırımcı ne yapabilir?

Ruhsatı uzatmayan veya iptal eden işleme karşı idare mahkemesinde iptal davası açılabilir; dava süresi kural olarak altmış gündür (İYUK m.7). Yatırımcının ülkesiyle Türkiye arasında yatırım anlaşması varsa uluslararası tahkim seçeneği de anlaşmadaki şartlara göre değerlendirilir.

Türk mahkemesinde dava açan yabancı teminat göstermek zorunda mı?

Kural olarak evet; Türk mahkemesinde dava açan yabancı gerçek ve tüzel kişiler yargılama giderleri ve karşı tarafın zararı için mahkemenin belirleyeceği teminatı gösterir. Karşılıklılık bulunan hâllerde mahkeme teminattan muaf tutar (MÖHUK m.48).