Yabancıya Ev Satana Devlet Desteği Ne Oldu? 2026 — 5448 Sayılı Karar m.48-58, 10962 ile Kaldırılması, Geçiş Hükümleri ve KDV

“Yabancıya ev satana devlet desteği” haberi, 20 Nisan 2022 tarihli ve 31815 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 5448 sayılı Hizmet İhracatının Tanımlanması, Sınıflandırılması ve Desteklenmesi Hakkında Karar’a dayanıyordu. Karar, gayrimenkul hizmetlerine ayrı bir bölüm ayırarak bu sektörü hizmet ihracatı destekleri kapsamına aldı ve 48. maddesinde yararlanıcıyı “yabancıya yönelik olmak üzere; konut, ticari ve diğer taşınmaz alanlarında her türlü gayrimenkul hizmeti veren Türkiye’de yerleşik şirketler ile diğer kurum ve kuruluşlar” olarak tanımladı. Destek, satılan konut başına ödenen bir prim değildi; yurt dışı marka tescili, pazara giriş belgeleri, yurt dışı ofis kirası, reklam ve fuar gibi giderlerin yüzde 50 veya 60’ının, karardaki üst limitler içinde Destekleme ve Fiyat İstikrar Fonu’ndan karşılanmasıydı (m.49-58). Bu düzen bugün yürürlükte değildir: 27 Şubat 2026 tarihli ve 33181 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 10962 sayılı Karar’ın 49. maddesi 5448 sayılı Kararı yürürlükten kaldırmıştır. 1 Ocak 2026’dan itibaren geçerli olan yeni Karar’ın kapsam maddesinde (m.2) gayrimenkul sektörü sayılmamaktadır. Daha önce başvurusu yapılmış ancak incelemesi sonuçlanmamış, ön onayı verilmiş, ödemesinin tamamı veya bir kısmı yapılmış ya da faaliyeti başlamış dosyalarda ise kaldırılan Karar’ın lehe hükümleri uygulanır (10962 geçici m.1). Bu yazı, 2022’de getirilen destekleri madde madde, uygulamada Bakanlık kayıtlarına nasıl yansıdığını, 2026 değişikliğini, geçiş hükümlerini, haksız ödeme ve dava sürelerini ve sık karıştırılan KDV boyutunu anlatır.

Kısa Cevap: Yabancıya Ev Satana Devlet Desteği Hâlâ Var mı?

Haber Neydi? 20 Nisan 2022 Tarihli 5448 Sayılı Karar

Nisan 2022’de “yabancıya ev satana devlet desteği” başlığıyla duyurulan düzenleme, Cumhurbaşkanının 19 Nisan 2022 tarihli ve 5448 sayılı Kararıyla yürürlüğe konulan Hizmet İhracatının Tanımlanması, Sınıflandırılması ve Desteklenmesi Hakkında Karar’dır. Karar 20 Nisan 2022 tarihli ve 31815 sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı ve 141. maddesi uyarınca yayımı tarihinde yürürlüğe girdi. Karar’ın yürürlüğe konulmasında 1 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi’nin 449. maddesi ile 2976 sayılı Dış Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun hükümleri dayanak gösterildi.

Karar’ın amacı 1. maddede şöyle tanımlanmıştı: döviz kazandırıcı hizmet ve faaliyetler ile hizmet ihracatının hukuki çerçevesini oluşturmak; kurumsal kapasite oluşturulmasına ve güçlendirilmesine, yurt dışı pazarlara erişime, pazarda tutundurmaya ve pazar payını artırmaya yönelik faaliyetlere ilişkin giderleri Destekleme ve Fiyat İstikrar Fonu’ndan (DFİF) karşılamak. Yani düzenleme bir vergi indirimi ya da satış teşviki değildi. Belgelendirilmiş harcamaların belirli oranının Destekleme ve Fiyat İstikrar Fonu’ndan karşılanmasına dayanan bir destek sistemiydi.

Kamuoyunda tartışma yaratan nokta, 2. maddedeki kapsamdı. Karar; eğitim, fuarcılık, gayrimenkul, kültürel ve yaratıcı endüstriler, lojistik ve taşımacılık, sağlık turizmi, spor turizmi, yönetim danışmanlığı sektörleri ile yeşil hizmetler ve diğer hizmet sektörlerine sağlanan destekleri kapsıyordu. Gayrimenkul için ayrıca İkinci Kısım’ın Üçüncü Bölümü ayrılmıştı. Bölümün başlığı “Gayrimenkul Hizmetlerine Yönelik Tanımlar ve Destek Unsurları”dır ve 48 ile 58. maddeler arasını kapsar. Bu sayede Türkiye’deki taşınmazları yabancılara pazarlayan şirketlerin yurt dışı tanıtım ve yapılanma giderleri, diğer hizmet ihracatçılarına benzer şekilde desteklenebilir hâle geldi.

5448 sayılı Karar aynı zamanda iki eski düzenlemeyi kaldırmıştı (m.140). Bunlar, mülga Para-Kredi ve Koordinasyon Kurulu’nun 2015/8 sayılı Döviz Kazandırıcı Hizmet Ticaretinin Desteklenmesi Hakkında Kararı ile 2641 sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla yürürlüğe konulan dijital faaliyet destekleri kararıdır. Gayrimenkul ise bu yeni çatı karar içinde ayrı bir bölümle düzenlenmiş sektörler arasında yer aldı.

Hizmet İhracatı Ne Demek? Yabancıya Türkiye’de Verilen Hizmet de Sayılır

5448 sayılı Karar’ın 3. maddesinin birinci fıkrasının (e) bendi hizmet ihracatını geniş tanımlamıştı: “Yurt dışında yerleşik kişi veya kuruluşlara yönelik olarak yurt içinde ya da yurt dışında gerçekleştirilen, yurt içinde ya da yurt dışında faydalanılan ve Ek-1’de yer alan döviz kazandırıcı hizmet ve faaliyetlerin sunumları.” Bu tanımda belirleyici olan, hizmetin nerede verildiği değil, kime verildiğidir. Müşteri yurt dışında yerleşik ise hizmet Türkiye’de verilse de tanım karşılanabilir.

Karar 4 ila 7. maddelerde dört hizmet ihracatı yöntemi saymıştı. Gayrimenkul hizmetleri açısından her yöntemin pratik karşılığı aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örnekler, madde metnindeki tanımların gayrimenkul faaliyetine nasıl okunabileceğini göstermek içindir. Somut bir faaliyetin destek kapsamında sayılıp sayılmayacağı, Bakanlığın genelge ve değerlendirmesine bağlıydı (m.8/2, m.13).

Burada iki ayrıma dikkat etmek gerekir. Birincisi, 8. maddenin birinci fıkrasına göre hizmet ihracatına ilişkin iş ve işlemlerde Karar’daki tanım ve sınıflandırmalar esas alınır, ancak istatistik ve vergi mevzuatı hükümleri saklıdır. Destek mevzuatına göre hizmet ihracatı sayılan bir faaliyet, vergi kanunlarına göre otomatik olarak istisna kapsamına girmez. Bu konuya aşağıda ayrıca değinilmiştir. İkincisi, hizmet ihracatının nasıl tevsik edileceği, yani belgeleneceği, Karar’da değil genelgede düzenlenecekti (m.8/2).

Kimler Yararlanabiliyordu? 48. Maddedeki Tanımın Dört Unsuru

Gayrimenkul bölümünün kilit hükmü 48. maddenin birinci fıkrasının (ç) bendidir. Bu bende göre yararlanıcı, “yabancıya yönelik olmak üzere; konut, ticari ve diğer taşınmaz alanlarında her türlü gayrimenkul hizmeti veren Türkiye’de yerleşik şirketler ile diğer kurum ve kuruluşları” ifade eder. Tanım dört unsurdan oluşur ve her biri ayrı ayrı sağlanmalıydı.

• Yabancıya yönelik olma. Hizmetin hedef kitlesi yabancılar olmalıdır. Karar’ın genel tanımı (m.3/1-e) yurt dışında yerleşik kişi ve kuruluşları esas aldığından, yabancı alıcıya yönelik faaliyetin de bu çerçevede belgelenmesi gerekeceği söylenebilir. Tevsik usulü ise genelgeye bırakılmıştı (m.8/2). Yurt içindeki Türk müşterilere yönelik olağan emlak faaliyeti tanımın dışında kalıyordu.
• Konut, ticari ve diğer taşınmazlar. Tanım yalnız konutla sınırlı değildir. İş yeri, ticari taşınmaz, arsa ve diğer taşınmazlara ilişkin hizmetler de kapsamdaydı.
• Her türlü gayrimenkul hizmeti. Metin aracılık, pazarlama, danışmanlık ve yönetim hizmetleri arasında ayrım yapmaz. Kendi inşa ettiği bağımsız bölümleri satan müteahhidin bu tanıma girip girmediği metinde açıkça düzenlenmemişti. Yararlanıcıların taşıması gereken nitelikleri belirleme yetkisi Bakanlığa bırakılmıştı (m.13).
• Türkiye’de yerleşik şirket veya kurum ve kuruluş. Karar’da “şirket”, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu hükümlerine göre kurulmuş şirket olarak tanımlanmıştır (m.3/1-j). Şahıs işletmesi olarak çalışan bir emlakçının “şirket” tanımına girmediği açıktır. “Diğer kurum ve kuruluşlar” ifadesinin kapsamı da Bakanlığın nitelik belirleme yetkisine bağlıydı.

Yararlanıcının yanında bazı destekler işbirliği kuruluşlarına da tanınmıştı. İşbirliği kuruluşları, Bakanlık tarafından belirlenen kamu kurum ve kuruluşları, sektörel çatı kuruluşları ve hizmet sektörlerindeki diğer kuruluşlardır (m.3/1-ğ). Bakanlığın sektör genelgelerinde örneğin Türkiye İhracatçılar Meclisi, TOBB, DEİK, ihracatçı birlikleri, ticaret ve sanayi odaları ile sektör dernekleri işbirliği kuruluşu olarak sayılmıştı (Diğer Sektörler Genelgesi m.3/1-d). Reklam, bireysel ve milli katılım ile ürün yerleştirme destekleri hem yararlanıcılara hem işbirliği kuruluşlarına açıktı. Alım heyeti, ticaret heyeti, sanal fuar ile yarışma ve etkinlik destekleri ise yalnız işbirliği kuruluşlarına tanınmıştı.

Destek Unsurları: Oranlar, Süreler ve Üst Limitler (m.49-58)

Gayrimenkul bölümündeki on iki destek kalemi aşağıdaki tabloda özetlenmiştir. “2022 limiti” sütunu Karar metnindeki tutarı gösterir. “2023 limiti” sütunu ise Ticaret Bakanlığının 5448 sayılı Karar için yayımladığı 2023 yılı destek üst limitleri tablosundaki gayrimenkul sayfasından alınmıştır. Bu tabloda güncelleme oranı yüzde 100,39 olarak gösterilmiştir.

Haberlerdeki rakamlar nereden geliyordu? 2022 haberlerinde öne çıkan “1,8 milyon liraya kadar reklam desteği” 52. maddeden geliyordu. “Ofis başına 720 bin lira” tutarı birim desteğini düzenleyen 51. maddedeki tutardı. “Fuar başına 300 bin lira” ise 53 ve 54. maddelerdeki katılım destekleriydi. Beş birimle hesaplandığında birim desteğinin yıllık toplam tavanı 3.600.000 TL’ye ulaşıyordu. 50. maddedeki pazara giriş belgeleri desteği ile 51. maddedeki birim desteği ayrı maddelerde düzenlenmiş farklı desteklerdir: belge desteğinin yıllık limiti 1.800.000 TL, birim desteğinin limiti birim başına yıllık 720.000 TL idi.

İlave destek puanı. Karar’ın 14. maddesi bazı desteklerde oranın artırılmasına imkân veriyordu. Gayrimenkul bölümünden 49, 51, 52, 53 ve 54. maddelerdeki destek oranları, faaliyetin Bakanlıkça belirlenen hedef ülkelerde veya hedef ülkelere yönelik olarak gerçekleştirilmesi hâlinde 10 baz puana kadar artırılabilirdi (m.14/1). 50. maddedeki pazara giriş belgeleri desteğinin oranı ise iklim değişikliğini azaltma, iklim değişikliğine uyum ve kirliliğin önlenmesine yönelik belgelerde 10 baz puana kadar artırılabilirdi (m.14/2).

Limitlerin güncellenmesi. 10. maddenin dördüncü fıkrasına göre Karar’daki destek limitleri her takvim yılı başında (ortalama TÜFE + ortalama Yİ-ÜFE) / 2 oranında güncellenecekti. 2023 sütunundaki tutarlar bu kuralın uygulanmış hâlidir. Bu nedenle 2022 haberlerindeki nominal rakamlar sonraki yıllarda aynı kalmamıştır. Bir dosyada hangi yılın limitinin uygulanacağı Karar’da ayrıca düzenlenmemiş, uygulama usulü genelgeye bırakılmıştı (m.9, m.13).

Başvuru, Ödeme ve Denetim: Ortak Hükümler (m.9-13)

Gayrimenkul bölümündeki destekler, Karar’ın Birinci Kısmı’ndaki ortak usul hükümlerine tabiydi. Bir şirketin elindeki eski dosyayı değerlendirirken bu hükümler sektör maddeleri kadar önemlidir.

• Başvuru usulü genelgeyle belirlenir (m.9). İbraz edilecek bilgi ve belgeler, başvuru süreleri, ticaret müşavirliği veya ataşeliği onayına ya da incelemesine tabi belge ve faaliyetler ve ön onay verilecek destek unsurları genelge ile düzenlenecekti. Bu nedenle Karar metni tek başına “hangi belgeyle, ne zamana kadar başvurulur” sorusuna cevap vermez.
• Ödeme TCMB eliyle yapılır (m.10/1-2). Bakanlık, inceleme sonunda ödeme yapılmasına karar verilen yararlanıcıyı ve ödeme tutarını Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasına bildirir, ödemeyi Merkez Bankası yapar. Bakanlık, değerlendirme ve bildirim işlemleri için ihracatçı birlikleri genel sekreterliklerini yetkilendirebilir. Örneğin Bakanlığın 5448’e ilişkin Diğer Sektörler Genelgesi’nde incelemeci kuruluş olarak Hizmet İhracatçıları Birliği (HİB) Genel Sekreterliği belirlenmiştir (m.3/1-ç).
• Döviz cinsinden giderler TL’ye çevrilir (m.10/3). Döviz cinsinden giderler, ödeme belgesi tarihindeki gösterge niteliğindeki TCMB kurları esas alınarak Türk lirası olarak ödenir. Yurt dışı ofis kirası ve reklam giderleri çoğunlukla dövizle yapıldığından bu hüküm destek tutarını doğrudan etkiler.
• Performans izlenir (m.11). Yararlanıcılar hizmet ihracatına ilişkin bilgi ve belgeleri Bakanlığa sunar. Faaliyetlerin Karar’ın amacına uygun bulunmaması, onaylandığı şekilde yürütülmemesi, performansın yetersiz bulunması veya bilgilerin sunulmaması hâlinde Bakanlık başvuruyu reddedebilir, oranda indirime gidebilir ya da yararlanıcıyı destek kapsamından çıkarabilir.
• Yanıltıcı belge ağır sonuç doğurur (m.12/1-2). Yanıltıcı belge ibrazı, beyan veya taahhüt tespit edilirse yasal işlem başlatılır ve dosyalar yasal işlemin kesinleşmesine kadar bekletilir. Kesinleşen sonuçta tespit doğrulanırsa dosyalar reddedilir ve yararlanıcı kapsamdan çıkarılabilir. Bakanlık, suç unsurunun tam oluşmamasından kaynaklanan beraat kararlarında da bu yetkiyi kullanabilir.
• Haksız ödeme 6183’e göre tahsil edilir (m.12/3). Haksız alındığı veya amacı dışında kullanıldığı tespit edilen ödemeler, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre tahsil edilir.
• Aynı destek iki kez alınamaz (m.12/4). İhracata yönelik başka devlet yardımı kararlarından veya başka kamu kurumlarının destek programlarından yararlanan, bu Karar’daki aynı destek unsurlarından yararlanamaz. Yararlanılmışsa haksız ödeme hükümleri uygulanır.
• Bakanlığın geniş yetkisi (m.13). Bakanlık; usul ve esasları genelgeyle belirlemeye, mücbir sebep hâllerinde 2 yılı aşmamak üzere ilave destek süresi vermeye, yararlanıcıların niteliklerini belirlemeye ve desteği oran, tutar, sektör veya süre itibarıyla sınırlamaya yetkiliydi. Destek süresi dolmadan yararlanıcıyı kapsam dışına çıkarmak ve ödenecek desteği kamu alacaklarına mahsup etmek de bu yetkiler arasındaydı.

Uygulamada Ne Oldu? Bakanlık Kayıtlarında Gayrimenkul

Karar metni gayrimenkul desteklerini ayrıntılı biçimde öngörüyordu, ancak yukarıda görüldüğü gibi başvuru usulü genelgeye bırakılmıştı (m.9). Ticaret Bakanlığının internet sitesindeki “Mülga 5448 sayılı Karar” sayfasında sektör uygulama genelgeleri ayrı ayrı listelenmektedir. Listede eğitim hizmetleri, diğer sektörler, yeşil hizmetler, yönetim danışmanlığı, kültürel ve yaratıcı endüstri hizmetleri, sağlık ve spor turizmi, lojistik ve taşımacılık ve fuarcılık başlıkları yer alır. Gayrimenkul hizmetleri için ayrı bir uygulama genelgesi bu listede yer almamaktadır.

Bakanlığın aynı sayfada yayımladığı yıllık destek üst limit tablolarında da bir fark dikkat çeker. 2023 yılı tablosunda “Gayrimenkul” başlıklı ayrı bir sayfa vardır ve 49-58. maddelerin güncellenmiş limitleri gösterilir. 2024 ve 2025 yılı tablolarında ise gayrimenkul sayfası bulunmaz. Bu tablolarda eğitim, fuarcılık, kültürel, lojistik, sağlık, yönetim danışmanlığı, yeşil hizmetler ve diğer sektörler yer alır.

Bu iki tespit, gayrimenkul desteklerinden fiilen ne ölçüde yararlanıldığı sorusunu açık bırakır. Karar metni 2026’ya kadar yürürlükte kalmış olsa da genelge listesinde ve 2024-2025 limit tablolarında gayrimenkul başlığının bulunmaması, kâğıt üzerindeki desteklerin uygulamaya sınırlı yansımış olabileceğini düşündürür. Bu konuda kesin bilgi, başvuru yapmış şirketin kendi incelemeci kuruluş ve Bakanlık yazışmalarından anlaşılabilir. Geçmişte destek başvurusu yapmış bir şirket, aşağıdaki geçiş hükümleri bakımından önce bu kayıtları eksiksiz toplamalıdır.

2026: 10962 Sayılı Karar 5448’i Kaldırdı

Hizmet ihracatı destekleri 2026’da tek bir çatı karar altında yeniden düzenlendi. Cumhurbaşkanının 26 Şubat 2026 tarihli ve 10962 sayılı Kararıyla yürürlüğe konulan “Hizmet İhracatının Tanımlanması, Sınıflandırılması ve Hizmet Sektörlerinin Desteklenmesi Hakkında Karar” 27 Şubat 2026 tarihli ve 33181 sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı. Karar’ın 50. maddesine göre Karar, 1 Ocak 2026 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere yayımı tarihinde yürürlüğe girdi.

Yeni Karar’ın 49. maddesi beş düzenlemeyi birlikte yürürlükten kaldırdı:

• 2014/10 sayılı Teknik Müşavirlik Hizmetlerine Sağlanacak Devlet Yardımları Hakkında Karar,
• 2564 sayılı Döviz Kazandırıcı Hizmet Sektörleri Markalaşma Destekleri Hakkında Karar,
• 5447 sayılı Türkiye Bilişim Sektörlerinin Uluslararasılaşması ve E-Turquality (Bilişimin Yıldızları) Programı Hakkında Karar,
• 5448 sayılı Hizmet İhracatının Tanımlanması, Sınıflandırılması ve Desteklenmesi Hakkında Karar,
• 5449 sayılı Yurt Dışı Lojistik Dağıtım Ağlarının Desteklenmesi Hakkında Karar.

Ticaret Bakanlığının yeni Karar’a ilişkin açıklamasına göre, daha önce 5 ayrı karar kapsamında 289 madde ve yaklaşık 70 sayfa olarak düzenlenen hizmet ihracatı destek mevzuatı, 17 sayfa ve 51 maddeden oluşan tek bir kararda toplandı.

Gayrimenkul neden artık yok? 10962 sayılı Karar desteklerini dört program ve bir tanıtım bölümü üzerinden düzenler. Her programın hangi sektörlere açık olduğu 2. maddede tek tek sayılmıştır. Gayrimenkul bu sayımların hiçbirinde yer almaz. Ticaret Bakanlığının yayımladığı Karar metninde “gayrimenkul”, “taşınmaz” ve “emlak” kelimeleri hiç geçmez. Bakanlığın 48. maddede sayılan yetkilerinden konuyla ilgili olanı “bu Kararda yer alan sektörlerin kapsamını ve destek unsurlarının içeriğini belirlemek”tir. Bu ifade, yetkinin Karar’da sayılmayan yeni bir sektörü kapsama almaya değil, sayılan sektörlerin sınırlarını çizmeye yönelik olduğunu göstermektedir.

“Danışmanlık” başlığı gayrimenkul şirketini kapsar mı? Hizmet Sektörleri Atılım Programı ile Sürdürülebilirlik Programında “danışmanlık” sektörü yer alır. Bazı gayrimenkul şirketleri faaliyetlerini “gayrimenkul danışmanlığı” olarak tanımlasa da danışmanlık sektörünün kapsamını belirleme yetkisi Bakanlığa aittir (m.48). Yabancıya konut pazarlayan bir şirketin bu başlık altında desteklenebileceğine dair Karar’da bir hüküm yoktur. Aksi yöndeki iddialara dayanarak harcama planı yapmak, ileride haksız ödeme riskine yol açabilir. Böyle bir değerlendirme, yazılı başvuru ve Bakanlık görüşüyle netleştirilmelidir.

Aynı başlıklar, farklı sektörler. Yeni Karar’ın Hizmet Sektörleri Atılım Programı ortak destek unsurları, 5448’deki gayrimenkul desteklerine benzeyen başlıklar içerir ve limitleri çok daha yüksektir. Ancak bu destekler yalnız 2. maddede sayılan sektörlerdeki yararlanıcılar için geçerlidir. Aşağıdaki tablo, iki düzen arasındaki farkı göstermek için hazırlanmıştır.

Yeni Karar’da limit güncellemesinin ölçütü de değişmiştir. 43. maddeye göre destek üst limitleri her takvim yılı başında, en fazla Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 298. maddesinin (B) fıkrası uyarınca ilan edilen yeniden değerleme oranında güncellenir. 5448’deki (ortalama TÜFE + ortalama Yİ-ÜFE) / 2 formülü yeni dosyalarda uygulanmaz. Hedef ülke ilavesi de 10 baz puandan “en fazla 20 puan” düzeyine çıkarılmıştır (m.44). Aynı harcama için yalnız bir destek programından yararlanılabilir (m.45/4).

Başlamış Dosyalar Ne Olacak? Geçiş Hükümleri

5448 kapsamında işlemi başlamış bir gayrimenkul şirketi için en önemli hüküm, 10962 sayılı Karar’ın geçici 1. maddesidir. Birinci fıkraya göre Karar’ın yürürlüğe girdiği tarihten önce aşağıdaki durumlardan birinde bulunan başvurularda, yürürlükten kaldırılan ilgili mevzuatın lehe olan hükümleri uygulanır:

• (a) destek başvurusu yapılmış ama incelemesi henüz sonuçlandırılmamış,
• (b) kaldırılan mevzuat kapsamında ön onayı verilmiş,
• (c) ödemesinin tamamı veya bir kısmı yapılmış,
• (ç) faaliyeti başlamış,
• (d) 2014/10 sayılı Karar’ın proje desteği kapsamında onay verilmiş veya proje süresi devam eden projelere ait başvurular.

Bu hüküm gayrimenkul şirketleri bakımından özel bir önem taşır. Yeni Karar’da gayrimenkul sektörü bulunmadığından, eski dosyaların yeni Karar’ın sektörel destek unsurlarına dayanılarak sürdürülmesi için açık bir dayanak bulunmamaktadır. Lehe hüküm kuralı ise başlamış işlemleri 5448’in kendi hükümleri içinde koruyan bir güvencedir.

Geçici 1. maddenin üçüncü fıkrasına göre, Bakanlık onayına tabi destek unsurlarında ve kapsama alım işlemlerinde Karar’ın yürürlük tarihinden önce onay verilmiş veya kapsama alma tamamlanmışsa, bunlar yeni Karar çerçevesinde onay verilmiş veya kapsama alınmış sayılır. Bu fıkranın, yeni Karar’da sektörü bulunmayan bir gayrimenkul şirketine nasıl uygulanacağı tartışmaya açıktır. Uygulama Bakanlığın değerlendirmesiyle netleşecektir.

Geçici 2. madde mahsup kurallarını düzenler. Kaldırılan kararlar çerçevesinde destek süresi başlamış unsurlarda kullanılan süreler ve birim sayıları mahsup edilir ve eski karardaki destek başlangıç tarihi süre hesabında esas alınır (geçici m.2/1). 1 Ocak 2026’dan önce destek süresi başlayan unsurların üst limit takibinde 43. madde, üçüncü fıkrası hariç uygulanır. Destek süresindeki son takvim yılında uygulanacak limit, kalan süreye göre gün bazında orantılanır (geçici m.2/2). Eski ve yeni kararlarda Bakanlıkça belirlenen destek unsurları birbirinin devamı sayılarak mahsup edilir (geçici m.2/5).

Desteği Geri Ödemesi İstenen Şirket: Müeyyide, Ödeme Emri ve Dava Süreleri

Destek ilişkisi kamu hukuku ilişkisidir. Bakanlığın ret, indirim, kapsam dışına çıkarma ve geri ödeme işlemleri idari işlemdir. Ödenmiş bir desteğin geri istenmesi ise amme alacağı olarak takip edilir. Bu nedenle süreler ve görevli mercii, sıradan bir ticari uyuşmazlıktan farklıdır.

Eski dosyalarda müeyyide. 5448’in 12. maddesine göre yanıltıcı belge, beyan veya taahhüt tespitinde yasal işlem başlatılır ve dosyalar bekletilir. Haksız alınan veya amacı dışında kullanılan ödemeler 6183 sayılı Kanun’a göre tahsil edilir. Aynı destek unsurundan başka bir program kapsamında da yararlanılmışsa yine bu hüküm uygulanır.

Yeni düzende müeyyide. 10962’nin 47. maddesi yaptırımı daha somut hâle getirmiştir. Sahte veya muhteviyatı itibarıyla yanıltıcı belge sunulması, taahhüt veya beyana aykırı hareket edilmesi ya da başka bir mevzuattan desteklenmiş harcama için başvurulması hâlinde ilgili başvuru reddedilir. Ödeme alınmamışsa müeyyidenin tebliğinden itibaren altı ay, alınmışsa bir yıl boyunca yapılan harcamalar desteklenmez ve alınan ödeme haksız ödeme sayılır. Fiilin tebliğden sonra tekrarlanması hâlinde sonuçlandırılmamış ve sonraki tüm başvurular reddedilir (m.47/2). Faturayı düzenleyen tarafın sahte veya yanıltıcı belge düzenlediğinin tespiti hâlinde, ondan alınan hizmetler on yıl süreyle desteğe konu edilmez (m.47/5). Fazla, yersiz veya haksız alınan ödemeler, Bakanlığın bildirimi üzerine vergi dairelerince 6183 sayılı Kanun’a göre takip ve tahsil edilir (m.47/4).

Ödeme emrine itiraz. 6183 sayılı Kanun’un 58. maddesine göre ödeme emri tebliğ edilen kişi, böyle bir borcu olmadığını, kısmen ödediğini veya borcun zamanaşımına uğradığını tebliğden itibaren 15 gün içinde ileri sürebilir. Madde metni bu itirazın mercii olarak vergi itiraz komisyonunu gösterir. Ancak 2576 sayılı Kanun’un 15. maddesine göre idare ve vergi mahkemelerinin görev alanına giren konularda kurul ve komisyonlara verilmiş görev ve yetkiler bu mahkemelerin göreve başlamasıyla sona ermiştir. Bu nedenle itiraz, uygulamada idari yargıda açılan davayla kullanılır. Vergi mahkemelerinin 6183 sayılı Kanun’un uygulanmasına ilişkin görevi vergi, resim, harç ve benzeri mali yükümlerle sınırlıdır (2576 m.6/b). Destek geri ödemesi vergi niteliği taşımadığından, görevli mahkemenin idare mahkemesi mi vergi mahkemesi mi olduğu dava açılmadan önce alacağın niteliğine göre ayrıca belirlenmelidir. Ödeme emrine itiraz, haksız ödeme tespitinin dayandığı Bakanlık işleminin hukuka uygunluğunu tartışmak için her zaman yeterli değildir. O işleme karşı ayrıca idari yargıda iptal davası açılması gerekebilir.

Ret ve kapsam dışı işlemlerine karşı dava. Bakanlığın başvuruyu reddeden, desteği indiren veya şirketi kapsam dışına çıkaran işlemi idari işlemdir. İdari davalarda dava açma süresi, özel kanunda ayrı süre yoksa idare mahkemelerinde altmış gündür ve yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden başlar (İYUK m.7). Dava açmadan önce işlemin kaldırılması veya değiştirilmesi üst makamdan, üst makam yoksa işlemi yapan makamdan istenebilir. Bu başvuru işlemeye başlamış dava süresini durdurur. Otuz gün içinde cevap verilmezse istek reddedilmiş sayılır ve süre kaldığı yerden işlemeye devam eder (İYUK m.11). Yetkili mahkeme, özel bir hüküm yoksa dava konusu işlemi yapan idari merciin bulunduğu yerdeki idare mahkemesidir (İYUK m.32/1).

İdari dava sürelerinin hesaplanması ve zımni ret konusunda idari davalarda dava açma süreleri rehberimize, idari yargının genel çerçevesi için İdare Hukuku Rehberi’ne bakabilirsiniz.

Vergi Tarafı: “Hizmet İhracatı” Sayılmak KDV İstisnası Demek Değil

Basında “yabancıya konut satışı ihracat sayılacak” şeklinde yer alan ifade, vergi bakımından yanlış anlaşılmaya açıktır. Hem 5448’in 8. maddesi hem 10962’nin 4. maddesi, destek mevzuatındaki tanım ve sınıflandırmaların istatistik ve vergi mevzuatı hükümlerini etkilemeyeceğini açıkça belirtir. Vergi bakımından sonuç, Katma Değer Vergisi Kanunu’nun kendi şartlarına göre belirlenir.

Hizmet ihracatı istisnası (KDVK m.11/1-a, m.12/2). Yurt dışındaki müşteriler için yapılan hizmetler KDV’den istisnadır. Kanun’a göre yurt dışındaki müşteri; ikametgâhı, iş yeri, kanuni ve iş merkezi yurt dışında olan alıcılar ile yurt içindeki bir firmanın yurt dışında kendi adına müstakil faaliyet gösteren şubeleridir. Bir hizmetin bu kapsamda sayılması için iki şart birlikte aranır: hizmet yurt dışındaki bir müşteri için yapılmalı ve hizmetten yurt dışında faydalanılmalıdır. Türkiye’deki bir taşınmazın alımına aracılık hizmetinde ikinci şartın sağlanıp sağlanmadığı, hizmetin içeriğine göre ayrıca değerlendirilmelidir. Bu değerlendirme destek mevzuatından bağımsızdır. Konunun ayrıntısı için ihracatta KDV istisnası ve iade süreci rehberimize bakabilirsiniz.

Konut veya iş yeri tesliminde istisna (KDVK m.13/i). Destek düzeninden tamamen ayrı olarak KDV Kanunu, konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde ve bedelin döviz olarak Türkiye’ye getirilmesi kaydıyla belirli alıcılara yapılan teslimleri istisna kapsamına alır. Bu alıcılar şunlardır: çalışma veya oturma izni alarak altı aydan fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları (GVK m.3/1-2’de belirtilenler hariç), Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler ve kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan, Türkiye’de iş yeri veya daimi temsilci vasıtasıyla kazanç elde etmeyen kurumlar. Şartlar taşınmadığı hâlde istisna uygulanırsa alıcı, vergi, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizinden satıcıyla birlikte müteselsilen sorumludur. İstisnayla alınan konut veya iş yeri üç yıl içinde elden çıkarılırsa, alınmayan vergi tecil faiziyle birlikte tapu işleminden önce elden çıkaran tarafından ödenmelidir.

Yabancıya Satış Yapan Emlak Şirketi İçin Bugünkü Kontrol Listesi

Destek düzeninin değişmesi, yabancıya gayrimenkul pazarlayan şirketlerin hukuki yükümlülüklerini ortadan kaldırmaz. Aşağıdaki liste hem eski destek dosyalarını hem bugünkü faaliyeti birlikte ele alır.

1. Destek dosyalarının envanterini çıkarın. 5448 kapsamında yapılmış her başvuru, ön onay, ödeme ve ret yazısını tarih sırasıyla toplayın. Geçici 1. maddenin birinci fıkrasının (a)-(ç) bentlerindeki durumlardan hangisinde olduğunuzu belirleyin.
2. Çifte destek kontrolü yapın. Aynı reklam, fuar veya ofis gideri için başka bir kamu programından destek alınmışsa, geri ödeme riski doğar (5448 m.12/4; 10962 m.47/1; aynı Karar içindeki programlar bakımından m.45/4).
3. Belgelerin içeriğini doğrulayın. Yurt dışı ofis kira sözleşmeleri, ajans faturaları ve fuar katılım belgeleri gerçek faaliyeti yansıtmalıdır. Fatura düzenleyenin sahte veya muhteviyatı itibarıyla yanıltıcı belge düzenlediği tespit edilirse, ondan on yıl boyunca alınan hiçbir hizmet desteğe konu edilmez (10962 m.47/5). Şirketin kendisinin böyle bir belge sunması ise 47. maddenin birinci ve ikinci fıkralarındaki sonuçları doğurur.
4. Yabancının edinim sınırlarını kontrol edin. Satışa aracılık edilen taşınmazın yabancıya satışına hukuki engel olup olmadığını önceden kontrol edin. Ayrıntı için yabancıların taşınmaz edinimi rehberimize ve şahıs adına mı şirket üzerinden mi alım yazımıza bakabilirsiniz.
5. MASAK yükümlülüklerini atlamayın. Taşınmaz alım satımına aracılık eden emlak işletmelerinin kimlik tespiti, paranın kaynağı ve şüpheli işlem bildirimi gibi yükümlülükleri için gayrimenkul alım satımında MASAK ve yabancı uyruklularda MASAK yazılarımızı inceleyin.
6. Vatandaşlık yatırımı satışlarında ek özen gösterin. Yatırım yoluyla vatandaşlık amacıyla yapılan satışlarda ayrı şartlar ve denetimler söz konusudur. Ayrıntı için hangi yatırımla vatandaşlık ve üç yıl kuralı yazılarımıza bakabilirsiniz.
7. Komisyon ve sözleşme düzenini yazılı kurun. Yabancı alıcıyla yapılan aracılık sözleşmesinde hizmet bedeli, para birimi ve tercüme gerekliliği açıkça yazılmalıdır. Hizmet bedelinin şartları için emlakçı komisyonu rehberimize bakabilirsiniz.
8. KDV uygulamasını ayrı bir vergi değerlendirmesine bağlayın. Hem aracılık hizmeti hem konut teslimi için istisna şartlarını KDV Kanunu’na göre kontrol edin. Destek mevzuatındaki “hizmet ihracatı” sıfatına dayanmayın.

Sık Yapılan Hatalar

• 2022 haberindeki rakamları güncel sanmak. 5448’deki tutarlar her yıl güncelleniyordu ve Karar 2026’da kaldırıldı. Eski bir haberdeki “1,8 milyon lira” ifadesi bugünkü bir hakkı göstermez.
• Desteği satış primi gibi düşünmek. Karar satış adedine veya bedeline bağlı ödeme öngörmüyordu. Yalnız belgelendirilmiş belirli giderlerin bir kısmı karşılanıyordu.
• Şahıs işletmesini “şirket” saymak. Karar’daki “şirket” tanımı TTK’ya göre kurulmuş şirketi ifade eder (5448 m.3/1-j). Şahıs işletmesinin “diğer kurum ve kuruluşlar” arasında sayılıp sayılmayacağı ise Bakanlığın belirlemesine bağlıydı (m.13).
• Yeni Karar’daki yüksek limitleri gayrimenkul için de geçerli sanmak. 10962’deki birim, reklam ve belgelendirme destekleri yalnız 2. maddede sayılan sektörlere açıktır.
• “Hizmet ihracatı” sıfatını vergi istisnası sanmak. Her iki Karar da vergi mevzuatını saklı tutar. KDV istisnası KDV Kanunu’nun kendi şartlarına bağlıdır.
• Geri ödeme yazısını bekletmek. Ödeme emrine itiraz süresi 15 gün, idari işleme karşı dava süresi 60 gündür. Bu süreler kaçırıldığında esasa ilişkin savunmalar çoğu zaman dinlenmez.

Sıkça Sorulan Sorular

Yabancıya ev satana devlet desteği hâlâ var mı?

Hayır. 2022’de 5448 sayılı Karar’la getirilen gayrimenkul sektörüne özgü destekler, 27 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 10962 sayılı Karar’ın 49. maddesiyle yürürlükten kaldırıldı. 1 Ocak 2026’dan itibaren geçerli olan yeni Karar’ın 2. maddesinde gayrimenkul sektörü sayılmamaktadır. Başlamış dosyalarda ise kaldırılan Karar’ın lehe hükümleri uygulanır (geçici m.1).

2022’deki destek konut satışı başına mı ödeniyordu?

Hayır. 5448 sayılı Karar’ın 49-58. maddeleri, yabancıya yönelik gayrimenkul hizmeti veren şirketlerin yurt dışı marka tescili, pazara giriş belgeleri, yurt dışı ofis, reklam ve tanıtım, fuar katılımı ve ürün yerleştirme gibi giderlerinin yüzde 50 veya 60’ını, üst limitler içinde karşılıyordu. Satış adedine veya bedeline bağlı bir ödeme öngörülmemişti.

Şahıs işletmesi olarak çalışan emlakçı bu destekten yararlanabilir miydi?

Karar’daki yararlanıcı tanımı “Türkiye’de yerleşik şirketler ile diğer kurum ve kuruluşlar”dan söz eder ve şirketi 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’na göre kurulmuş şirket olarak tanımlar (m.3/1-j, m.48/1-ç). Şahıs işletmesi bu “şirket” tanımına girmez. Diğer kurum ve kuruluşların nitelikleri ise Bakanlığın belirlemesine bırakılmıştı (m.13).

5448 kapsamındaki başvurum sonuçlanmadan Karar kaldırıldı, ne olacak?

10962 sayılı Karar’ın geçici 1. maddesine göre, yeni Karar yürürlüğe girmeden önce başvurusu yapılmış ama incelemesi sonuçlanmamış, ön onayı verilmiş, ödemesinin tamamı veya bir kısmı yapılmış ya da faaliyeti başlamış dosyalarda kaldırılan Karar’ın lehe olan hükümleri uygulanır. Kullanılan süreler ve birim sayıları ise mahsup edilir (geçici m.2).

10962 sayılı Karar’da gayrimenkul şirketleri için hangi destek var?

Gayrimenkul şirketlerine özgü bir destek yoktur. Karar’ın 2. maddesinde Hizmet Sektörleri Atılım Programı, Markalaşma Programı, Sürdürülebilirlik Programı ve Yurt Dışı Lojistik Dağıtım Ağları Programı için sayılan sektörler arasında gayrimenkul bulunmaz. “Danışmanlık” sektörünün kapsamını belirleme yetkisi Bakanlığa aittir. Bir gayrimenkul şirketinin bu başlıkta değerlendirilip değerlendirilmeyeceği ancak Bakanlık görüşüyle netleşebilir.

5448’deki destek üst limitleri nasıl güncelleniyordu?

Karar’ın 10. maddesinin dördüncü fıkrasına göre limitler her takvim yılı başında (ortalama TÜFE + ortalama Yİ-ÜFE) / 2 oranında güncelleniyordu. Ticaret Bakanlığının 2023 tablosunda bu oran yüzde 100,39 olarak gösterilmiş, örneğin reklam desteği limiti 1.800.000 TL’den 3.607.000 TL’ye çıkmıştır. Yeni 10962 sayılı Karar’da ise güncelleme en fazla yeniden değerleme oranında yapılır (m.43).

Bakanlık ödenen desteği geri isterse ne yapabilirim?

Haksız ödeme tespiti idari bir işlemdir. Bu işleme karşı yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir (İYUK m.7). Geri ödeme için 6183 sayılı Kanun’a göre ödeme emri düzenlenirse, tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edilmelidir (6183 m.58). Bu itiraz uygulamada idari yargıda dava yoluyla kullanılır. Vergi mahkemelerinin 6183 kapsamındaki görevi vergi ve benzeri mali yükümlerle sınırlı olduğundan (2576 m.6/b), görevli mahkeme alacağın niteliğine göre ayrıca belirlenmelidir.

Hizmet ihracatı sayılmak KDV’siz fatura kesmek anlamına gelir mi?

Hayır. 5448’in 8. maddesi ve 10962’nin 4. maddesi vergi mevzuatını saklı tutar. KDV istisnası için KDV Kanunu’nun 11 ve 12. maddelerindeki şartlar aranır: hizmet yurt dışındaki bir müşteri için yapılmalı ve hizmetten yurt dışında faydalanılmalıdır. Türkiye’deki taşınmaza ilişkin aracılık hizmetinde bu şartların sağlanıp sağlanmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

Yabancıya konut satışında KDV istisnası hâlâ var mı?

KDV Kanunu’nun 13. maddesinin (i) bendi metinde yer almaktadır. Bu bent, konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde ve bedelin döviz olarak Türkiye’ye getirilmesi kaydıyla Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler gibi belirli alıcılara yapılan teslimleri istisna kapsamına alır. Şartlar taşınmadan istisna uygulanırsa alıcı da müteselsilen sorumludur. Taşınmaz üç yıl içinde elden çıkarılırsa alınmayan vergi tecil faiziyle birlikte ödenir.

Destek başvurum reddedilirse dava süresi ne kadardır?

Özel bir süre öngörülmediğinden ret işlemine karşı yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde dava açılır (İYUK m.7). Bu süre içinde üst makama, üst makam yoksa işlemi yapan makama başvurulursa süre durur. 30 gün içinde cevap verilmezse istek reddedilmiş sayılır ve süre kaldığı yerden devam eder (İYUK m.11). Yetkili mahkeme, işlemi yapan merciin bulunduğu yer idare mahkemesidir (İYUK m.32/1).

Hukukçular Evi Bu Dosyalarda Ne Yapar

Hukukçular Evi Ankara; yabancıya gayrimenkul pazarlayan ve satan şirketlere 5448 sayılı Karar kapsamındaki eski destek dosyalarında geçiş hükümleri değerlendirmesi, ret, indirim ve kapsam dışına çıkarma işlemlerine karşı idari başvuru ve iptal davası, haksız ödeme tespiti ve 6183 sayılı Kanun’a göre ödeme emri süreçleri ile çifte destek ve belge riski incelemesi konularında hukuki destek sağlar. Yabancı alıcıya yönelik satışlarda edinim sınırları, MASAK yükümlülükleri, aracılık sözleşmeleri ve KDV istisnası şartlarının hukuki değerlendirmesi de çalışma alanlarımız arasındadır. Yabancı yatırımcıya ilişkin konuların bütünü için Yabancı Yatırımcılar İçin Türkiye Hukuk Rehberi’ne, ihracat destekleri ve ticari konular için Ticaret Hukuku Rehberi’ne bakabilirsiniz. Gündemdeki mevzuat değişikliklerini Hukuk Gündemi Son Durum sayfamızdan izleyebilirsiniz. Dosyanızı değerlendirmek için 0554 648 37 15 numaralı telefondan bize ulaşabilirsiniz.

Mevzuat ve kaynaklar: 5448 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile yürürlüğe konulan Hizmet İhracatının Tanımlanması, Sınıflandırılması ve Desteklenmesi Hakkında Karar (RG 20.4.2022/31815) m.1-14, 48-58, 140, 141, geçici m.1; 10962 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile yürürlüğe konulan Hizmet İhracatının Tanımlanması, Sınıflandırılması ve Hizmet Sektörlerinin Desteklenmesi Hakkında Karar (RG 27.2.2026/33181) m.2-15, 43-50, geçici m.1-2; Ticaret Bakanlığı, 5448 sayılı Karar 2023, 2024 ve 2025 yılı destek üst limitleri tabloları ve mülga 5448 sayılı Karar sektör genelgeleri sayfası; Ticaret Bakanlığının 10962 sayılı Karar’a ilişkin açıklaması; 3065 sayılı KDV Kanunu m.11/1-a, 12/2, 13/i; 2577 sayılı İYUK m.7, 11, 32; 6183 sayılı Kanun m.58; 2576 sayılı Kanun m.6, 15; Diğer Sektörlere Yönelik Uygulama Usul ve Esaslarına İlişkin Genelge m.3. Yazı 9 Kasım 2026 itibarıyla yürürlükteki mevzuatı yansıtır ve genel bilgilendirme amaçlıdır.