Gayrimenkul Alım Satımında MASAK 2026: Tapuda Nakit Ödeme, Paranın Kaynağı ve Emlakçının Yükümlülüğü — 5549 m.2 ve Tedbirler Yönetmeliği m.4, 185.000 TL Eşiği, Gerçek Satış Bedeli (492 s.K. m.63), Düşük Beyanda Cezalı Tarhiyat, İzaha Davet ve Pişmanlık

Taşınmaz, aklama tipolojilerinde tek işlemde büyük tutar aklanmasına elverdiği için dünyada ve Türkiye’de en riskli sektörlerden biri kabul edilir. Bu yüzden taşınmaz alım satımıyla uğraşanlar ve bunlara aracılık edenler 5549 sayılı Kanun’un yükümlüleridir; kimlik tespiti, gerçek faydalanıcı araştırması, şüpheli işlem bildirimi ve sekiz yıllık saklama yükümlülüğü emlak ofisi için de bankayla aynı maddeye dayanır. İşin ikinci yüzü vergidir: 492 sayılı Harçlar Kanunu m.63 tapu harcının gerçek devir bedeli üzerinden hesaplanmasını emreder, emlak vergisi değeri yalnızca alt sınırdır. Bu rehber, yükümlülük kapsamını, 185.000 TL eşiğinin taşınmazda nasıl işlediğini, gerçek faydalanıcı tespitini, tapuda düşük beyanın vergi ve aklama yüzünü, 7566 sayılı Kanunla ağırlaşan cezayı, izaha davet ile pişmanlık ayrımını, nakit ödemenin ispat ve risk boyutunu, satış bedelinin hesaba girmesinden sonraki banka sorgusunu ve kontrol listesini anlatır.

Taşınmaz Sektörü Neden MASAK’ın Odağında?

Aklamanın klasik üç aşaması yerleştirme, ayrıştırma ve bütünleştirmedir. Taşınmaz, özellikle üçüncü aşamada tercih edilir: yüksek tutar tek işlemle sisteme sokulur, varlık meşru bir görünüm kazanır ve sonraki satışla elde edilen bedel artık tapu kaydına dayanan açıklanabilir bir gelir hâline gelir. Bedelin bir kısmının kayıt dışı bırakılabilmesi, alıcı ile satıcının anlaşarak düşük bedel göstermesi ve nakit ödemenin yaygınlığı, riski daha da artırır.

Bu nedenle mevzuat, sektöre iki ayrı yerden müdahale eder. Birincisi MASAK ayağıdır: taşınmaz ticareti yapanlar ve aracılar yükümlü sayılarak kimlik tespiti ve bildirim zincirine dâhil edilmiştir. İkincisi vergi ayağıdır: tapu harcının gerçek bedel üzerinden hesaplanması zorunlu tutulmuş, eksik beyan cezalı tarhiyata bağlanmıştır. Uygulamada bu iki ayak birbirini besler; bir düşük beyan dosyası, paranın kaynağı sorgulamasına dönüşebilir.

Sektörün bir başka özelliği, tarafların yükümlü olduklarını çoğu zaman ilk denetimde öğrenmesidir. Emlak ofisleri kurumsal uyum birimi bulundurmadığı için kimlik tespiti kayıtları, müşteri dosyaları ve saklama düzeni genellikle hiç kurulmamıştır. Oysa yükümlülük, ciroya ya da personel sayısına bağlı değildir.

Kim Yükümlü: Alıcı, Satıcı ve Emlakçı

5549 sayılı Kanun m.2, yükümlüyü faaliyet alanı üzerinden tanımlar ve taşınmaz alım satımı ile bunlara aracılık edenleri kapsama alır. Tedbirler Yönetmeliği m.4, listeyi ayrıntılandırarak ticaret amacıyla taşınmaz alım satımıyla uğraşanlar ile bunlara aracılık edenleri yükümlü sayar. Burada kritik ayrım şudur: yükümlü olan, kendi evini satan vatandaş değil, bu işi ticari olarak yapan kişi ve aracıdır.

Emlak ofisleri bakımından MASAK yükümlülüğünün yanında sektörel bir düzen daha işler. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik uyarınca taşınmaz ticaretiyle uğraşanların yetki belgesi alması, belirli mesleki yeterlilik ve işyeri şartlarını taşıması gerekir. Yetki belgesi olmadan faaliyet gösterilmesi idari yaptırıma bağlanmıştır. Uygulamada denetimler bu iki düzeni birlikte kontrol eder; yetki belgesi bulunmayan bir ofiste MASAK kayıtlarının da bulunmaması olağandır.

Kimlik Tespiti Eşiği Taşınmazda Nasıl İşler?

Tedbirler Yönetmeliği m.5, sürekli iş ilişkisi tesisinde tutar gözetilmeksizin, tekil işlemlerde ise işlem tutarı ya da birbiriyle bağlantılı birden fazla işlemin toplamı 185.000 TL veya üzerinde olduğunda kimlik tespitini zorunlu kılar. Taşınmaz bedelleri bu eşiğin fiilen her zaman üzerinde kaldığı için, sektörde eşik tartışması pratik olarak anlamını yitirir: her işlemde kimlik tespiti gerekir.

Kimlik tespiti, bilgilerin alınması ve teyidi olmak üzere iki adımdan oluşur. Gerçek kişilerde ad soyad, doğum tarihi ve yeri, uyruk, kimlik numarası, adres, iş ve meslek bilgisi alınır; teyit fotoğraflı resmî kimlik belgesi ve kimlik numarası sorgusuyla yapılır. Tüzel kişilerde unvan, ticaret sicil numarası, vergi kimlik numarası, faaliyet konusu ve adres alınır; teyit ticaret sicili kayıtları üzerinden yapılır. Usulün ayrıntısı kimlik tespiti ve müşterini tanı ilkesi rehberinde kişi türüne göre tablolanmıştır.

Bağlantılı işlem kuralı taşınmazda özel bir biçim alır. Aynı alıcının aynı projeden birden fazla bağımsız bölüm alması, ödemenin taksitlere bölünmesi ya da bedelin farklı kişiler üzerinden parçalı olarak ödenmesi, işlemleri bağlantılı hâle getirir. Bu hâllerde tespit, her bir işlem için ayrı ayrı değil, bütün üzerinden yapılır ve dosyada bütünün gösterilmesi gerekir.

Gerçek Faydalanıcı: Kimin Adına Alınıyor?

Taşınmaz aklamasının en yaygın biçimi, varlığın başkası adına kaydettirilmesidir. Bu nedenle Tedbirler Yönetmeliği m.17, bir başkası hesabına hareket edilip edilmediğinin tespiti için gerekli tedbirlerin alınmasını zorunlu tutar ve yükümlülerin bu konuda işyerlerine müşterilerin görebileceği biçimde duyuru asmasını öngörür. Emlak ofislerinde bu duyurunun bulunmaması, denetimde ilk tespit edilen eksikliklerdendir.

Tüzel kişi alıcılarda gerçek faydalanıcı araştırması Yönetmelik m.17/A uyarınca yürütülür. Ticaret siciline kayıtlı tüzel kişilerle sürekli iş ilişkisi tesisinde yüzde yirmi beşi aşan hisseye sahip gerçek kişi ortakların kimliği tespit edilir; yüzde yirmi beşi aşan tüzel kişi ortakların kimliği de ayrıca tespit edilir. Bu oran bir başlangıçtır: ortağın gerçek faydalanıcı olmadığından şüphelenilirse kontrolü elinde bulunduran gerçek kişiye ulaşılana kadar araştırma sürdürülür.

Uygulamada dikkat çeken bir başka yapı, alıcının kendi parasıyla değil üçüncü kişinin parasıyla alım yapmasıdır. Ödemenin alıcı dışındaki bir hesaptan gelmesi, hem gerçek faydalanıcı araştırmasını zorunlu kılar hem de şüpheli işlem değerlendirmesini tetikler. Ödemenin kaynağı ile tapudaki alıcının farklı olması, dosyada mutlaka açıklanmalıdır.

Tapu Harcı ve Gerçek Satış Bedeli

492 sayılı Harçlar Kanunu m.63 uyarınca gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcının matrahı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen gerçek devir ve iktisap bedelidir. Harç, Kanuna bağlı tarife uyarınca devreden ve devralandan ayrı ayrı alınır. Buradaki en yaygın yanlış kanaat, belediye rayiç bedeli üzerinden işlem yapmanın yeterli olduğu düşüncesidir. Emlak vergisi değeri yalnızca alt sınırdır; gerçek satış bedeli daha yüksekse beyan edilecek olan gerçek bedeldir.

Ödemenin biçimi matrahı değiştirmez. Bedelin bir kısmının banka kredisiyle, bir kısmının nakit ya da havaleyle ödenmesi hâlinde bu tutarların toplamı esas alınır ve harç toplam üzerinden hesaplanır. Müteahhitten alımlarda satıcının daha düşük bedelli fatura düzenlemesi de alıcıyı bağlamaz; harç yine gerçek satış bedeli üzerinden ödenmelidir.

Düşük Beyanın İki Yüzü: Vergi ve Aklama

Tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi, önce bir vergi sorunudur. Beyan edilen bedelin gerçeği yansıtmadığının tespiti hâlinde aradaki fark üzerinden hesaplanan harç ikmalen veya re’sen tarh edilir ve hem devreden hem devralan adına ayrı ayrı vergi ziyaı cezası kesilir. 19 Aralık 2025 tarihli ve 7566 sayılı Kanunla 492 sayılı Kanun m.63’te yer alan tapu harcı farkına ilişkin ceza oranı ağırlaştırılmıştır; bu nedenle 2026 itibarıyla düşük beyanın maliyeti önceki yıllara göre belirgin biçimde artmıştır. Somut dosyada uygulanacak oranın vergi dairesinden teyit edilmesi gerekir.

İkinci yüz aklama tarafıdır. Kayıt dışı bırakılan fark, elden ödenen ve kaynağı gösterilemeyen bir tutar olarak kalır. Bu tutar sonradan bankaya yatırıldığında ya da başka bir alımda kullanıldığında paranın kaynağı sorusu doğar. MASAK incelemesinin vergi incelemesine, vergi incelemesinin de aklama iddiasına dönüşme yolu buradan geçer; iki sürecin kesişimi MASAK incelemesinin vergi incelemesine dönüşmesi rehberinde ele alınmıştır.

Düşük beyanın özel hukuk tarafında da sonuçları vardır. Önalım hakkı kullanıldığında bedel tapuda gösterilen tutar üzerinden hesaplanır; gerçek bedelin daha yüksek olduğunu ispat yükü satıcıya ve alıcıya düşer ve bu çoğu kez mümkün olmaz. Aynı şekilde tasarrufun iptali ve muvazaa iddialarında düşük bedel, aleyhe bir karine olarak değerlendirilir. Kısa vadeli harç tasarrufu, uzun vadede mülkiyeti kaybetme riskine dönüşebilir.

İdare Nasıl Tespit Ediyor, İzaha Davet Gelirse Ne Yapılır?

Tapu kayıtları izole bir veri değildir. Gelir İdaresi; emlak vergisi değeri, kullanılan konut kredisi tutarı, banka hesap hareketleri, ekspertiz raporları, emsal satışlar ve ilan verileri üzerinden çapraz kontrol yapar. En sık rastlanan tespit biçimi, kullanılan kredinin tapuda beyan edilen bedelden yüksek olmasıdır; bu tek başına beyanın gerçeği yansıtmadığını gösterir.

Tespit sonrası iki ayrı yol işleyebilir. İdare doğrudan tarhiyata gidebileceği gibi, önce izaha davet yazısı gönderebilir. İzaha davet, tarhiyat öncesi açıklama imkânıdır: yazının tebliğinden itibaren verilen süre içinde vergi dairesine açıklama sunulur. Beyan doğruysa ödeme belgeleri, banka kayıtları, satış sözleşmesi ve yazışmalarla izah edilir. Beyan gerçekten düşükse fark harcın izah zammıyla ödenmesi, cezanın ağırlığını belirgin biçimde azaltır.

Üçüncü bir imkân pişmanlıktır. 213 sayılı Vergi Usul Kanunu m.371 uyarınca, idarenin tespitinden önce mükellefin kendiliğinden başvurup beyanını düzeltmesi hâlinde vergi ziyaı cezası kesilmez; yalnızca gecikme faizi ödenir. Pişmanlık dilekçesinin tespitten önce verilmiş olması şarttır. Bu nedenle satış üzerinden zaman geçmiş ve beyanın düşük olduğu biliniyorsa, yazı beklemeden başvurmak en lehe sonucu verir.

Nakit Ödeme, İspat ve Paranın Kaynağı

Taşınmaz bedelinin nakit ödenmesi kendiliğinden suç değildir. Ancak iki ayrı sorun doğurur. Birincisi ispat sorunudur: bedelin ödendiğini ispat yükü ödeyen taraftadır ve nakit ödemede bu yük ağırdır. Satıcının bedeli almadığını ileri sürmesi hâlinde, elden ödemeyi gösteren bir belge yoksa alıcı zor durumda kalır. Bedelin banka kanalıyla ve açıklama yazılarak ödenmesi, hem harç hem uyuşmazlık bakımından en güvenli yöntemdir.

İkinci sorun risk sorunudur. Nakit, izlenebilirliği kırdığı için yüksek riskli kabul edilir ve yükümlüler bakımından özel dikkat gerektiren işlem değerlendirmesini tetikler. Tedbirler Yönetmeliği m.18, karmaşık ve olağandışı büyüklükteki işlemler ile görünür bir hukuki ve ekonomik amacı bulunmayan işlemlere özel dikkat gösterilmesini, bunlar hakkında bilgi edinilmesini ve elde edilen bilgilerin kayda geçirilmesini öngörür. Yüksek tutarlı nakit ödemeli bir taşınmaz işlemi bu tanıma doğrudan girer.

Satış Bedeli Hesaba Girdiğinde: Banka Sorgusu

Satıcı açısından süreç tapuda bitmez. Bedel hesaba geçtiğinde banka, müşterinin bilinen profiliyle uyumsuz görünen tutarı sorgular ve işlemin ekonomik amacını kayda geçirir. Bu sorgulama bir suç isnadı değil, yükümlülüğün gereğidir. Tapu senedi, satış sözleşmesi ve alıcının ödeme dekontunun sunulmasıyla işlem izah edilmiş olur.

İzah edilemeyen tutarlarda süreç şüpheli işlem bildirimine ve oradan tedbire evrilebilir. Bu aşamada hangi belgenin hangi iddiayı karşıladığı belirleyicidir; belge eşleştirmesi paranın kaynağını ispat rehberinde tablolanmıştır. Bedelin yurt dışından gelmesi hâlinde ise ayrıca transferin niteliği ve gönderenle ilişki sorgulanır; bu durumun ayrıntısı yurt dışından gelen para ve MASAK incelemesi rehberindedir.

Satıştan doğan kazanç bakımından vergi boyutu da unutulmamalıdır. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu mükerrer m.80 uyarınca, ivazsız iktisap edilenler hariç olmak üzere taşınmazın iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazanç değer artış kazancıdır ve istisna tutarını aşan kısmı beyana tabidir. Tapuda düşük bedel gösterilmesinin bir amacı da bu vergiden kaçınmak olduğu için, iki konu denetimde birlikte incelenir.

Kontrol Listesi

Sık Yapılan Hatalar

Birincisi, emlak ofisinin kendisini yükümlü saymamasıdır. Kimlik tespiti kaydı tutmayan, dosya açmayan ve duyuru asmayan ofisler denetimde her işlem için ayrı ihlalle karşılaşır. İkincisi, belediye rayiç bedeli üzerinden beyanın yeterli sanılmasıdır; oysa bu yalnızca alt sınırdır. Üçüncüsü, kredi tutarı ile tapu beyanı arasındaki çelişkinin fark edilmemesidir; bu, idarenin en kolay tespit ettiği durumdur.

Dördüncüsü, bedelin üçüncü kişinin hesabından ödenmesi ve bunun dosyada hiç açıklanmamasıdır. Beşincisi, nakit ödemenin makbuzsuz yapılması ve sonradan ödeme iddiasının ispatlanamamasıdır. Altıncısı, izaha davet yazısının süresinde cevaplanmamasıdır; süre geçtiğinde indirim imkânı kapanır. Yedincisi, düşük beyanın yalnızca harç sorunu sanılması ve değer artış kazancı ile aklama boyutunun göz ardı edilmesidir.

Sekizincisi, dosyaların saklanmamasıdır. 5549 sayılı Kanun m.8 uyarınca belgeler düzenleme tarihinden, kimlik tespitine ilişkin belgeler ise son işlem tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle muhafaza edilir ve istendiğinde ibraz edilir. Saklama düzeni kurulmamış bir ofiste, aslında yapılmış olan kimlik tespitleri de ispat edilemez hâle gelir. Süreçle ilgili hukuki destek için 0554 648 37 15 numaralı hattımızdan avukatlarımıza ulaşabilirsiniz.

Yabancı Alıcılar, Vatandaşlık Başvurusu ve Döviz Kuralı

Yabancı gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz edinmesi, 2644 sayılı Tapu Kanunu m.35 ve 36 çerçevesinde yürür. Yabancı gerçek kişilerin edinebileceği taşınmaz yüzölçümü ve ilçe bazındaki sınırlar ile askerî yasak bölge ve güvenlik bölgelerine ilişkin kısıtlamalar bu maddelerden doğar. Tapu müdürlüğü işlemi bu kısıtlamalar bakımından ayrıca denetler; kısıtlamaya aykırı edinimlerde tasfiye süreci işletilir.

Kimlik tespiti bakımından yabancı gerçek kişilerde pasaport ve varsa yabancı kimlik numarası esas alınır. Yabancı ülkede kurulmuş tüzel kişilerde ise kuruluş belgeleri ile temsil yetkisini gösteren belgelerin yetkili merciden onaylı ve gerektiğinde apostilli olması aranır. Gerçek faydalanıcı araştırması, ortaklık zinciri yurt dışına uzandığında daha ayrıntılı yürütülür; zincirin izlenemediği hâllerde en üst düzey icra yetkisine sahip gerçek kişi esas alınır.

Taşınmaz edinimi yoluyla Türk vatandaşlığı kazanılması, Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik’te öngörülen asgari tutar ve üç yıl satılmama şerhi şartlarına bağlıdır. Bu yolda bedelin bankacılık sistemi üzerinden getirilmesi ve mevzuatın öngördüğü döviz işlemlerinin yapılması zorunludur. Asgari tutar ve uygulama esasları dönem dönem değiştiği için, başvuru öncesinde yürürlükteki düzenlemenin kontrol edilmesi gerekir. Bu rejimin pratik sonucu şudur: vatandaşlık başvurusuna konu alımlarda ödeme akışının tamamı kayıtlı olmak zorundadır; elden ödeme bu yolu baştan kapatır.

Taşınmazda Sık Görülen Aklama Yapıları

Yükümlüden beklenen, her müşteriyi şüpheli saymak değil, bilinen yapıları tanımaktır. Aşağıdaki tablo, denetim ve soruşturma pratiğinde sık karşılaşılan yapıları ve her birinde hangi belgenin fark yarattığını gösterir. Bu yapılardan birinin varlığı tek başına bildirim yükümlülüğü doğurmaz; ancak makul açıklama istenmesini ve açıklamanın kayda geçirilmesini gerektirir.

Bu yapılarla karşılaşıldığında izlenecek yol bildiriminin gecikmemesidir. Şüpheli işlem bildirimi, şüphenin oluştuğu tarihten itibaren en geç on iş günü içinde yapılır ve bildirimde bulunulduğu müşteriye ya da üçüncü kişilere açıklanamaz. Açıklama yasağının ihlali 5549 sayılı Kanun m.14 uyarınca bir yıldan üç yıla kadar hapis ve adli para cezasını gerektiren bir suçtur. Emlak ofisleri bakımından en kritik nokta budur: müşteriye durumun ima edilmesi bile ağır sonuç doğurur.

Arsa, İşyeri ve Proje Satışlarında Ek Riskler

Konut dışı taşınmazlarda risk profili değişir. Arsa satışlarında imar durumundaki beklentiye dayalı değer artışı, gerçek bedelin tespitini güçleştirir; imar değişikliği öncesinde düşük bedelle yapılan devirler, sonradan hem vergi hem muvazaa tartışmasının konusu olur. İşyeri ve ticari taşınmazlarda ise satıcının kurumlar vergisi mükellefi olması hâlinde işlem faturaya bağlanır ve faturadaki bedel ile tapu beyanı arasındaki uyumsuzluk doğrudan tespit sebebidir.

Proje aşamasındaki satışlarda, yani kat irtifakı kurulmadan veya inşaat devam ederken yapılan satışlarda, ödemeler uzun bir takvime yayılır. Bu yapıda her bir ödeme ayrı işlem gibi görünse de, aynı taşınmaza ilişkin olduğu için bağlantılı işlem sayılır ve toplam üzerinden değerlendirilir. Satıcının ara dönemde düzenlediği belgelerin toplam bedelle tutarlı olması gerekir; ara ödemelerin bir kısmının belgesiz alınması, tapu devri anında ortaya çıkan bir fark olarak kalır.

Devremülk, hisseli satış ve vaat sözleşmesiyle yürüyen yapılarda ise tapuya hiç yansımayan ödemeler söz konusu olabilir. Bu hâllerde hem alıcı bakımından ödeme ispatı zayıflar hem de satıcı bakımından kayıt dışı bir bedel doğar. Noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde bedelin ve ödeme planının açıkça yazılması, her iki riski birlikte azaltır.

Sıkça Sorulan Sorular

Emlakçı MASAK yükümlüsü mü?

Evet. 5549 sayılı Kanun m.2 ve Tedbirler Yönetmeliği m.4 uyarınca ticaret amacıyla taşınmaz alım satımıyla uğraşanlar ile bunlara aracılık edenler yükümlüdür. İşletmenin büyüklüğü, ciro ya da personel sayısı fark etmez; tek kişilik emlak ofisi de aynı yükümlülüğe tabidir.

Taşınmaz alımında kimlik tespiti hangi tutarda zorunlu?

Sürekli iş ilişkisi tesisinde tutar gözetilmez. Tekil işlemlerde işlem tutarı ya da birbiriyle bağlantılı birden fazla işlemin toplamı 185.000 TL veya üzerindeyse kimlik tespiti zorunludur. Taşınmaz bedelleri neredeyse her zaman bu eşiğin üzerinde kaldığı için pratikte her işlemde kimlik tespiti gerekir.

Tapuda gerçek satış bedeli mi yazılmalı?

Evet. 492 sayılı Harçlar Kanunu m.63 uyarınca gayrimenkul devir ve iktisaplarında harç, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen gerçek devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır. Emlak vergisi değeri alt sınırdır, beyan edilecek değer değildir. Gerçek bedel daha yüksekse gerçek bedelin yazılması gerekir.

Bedelin bir kısmı kredi, bir kısmı nakitse harç neye göre hesaplanır?

Ödemenin şekli harcın matrahını değiştirmez. Banka kredisiyle ödenen kısım ile nakit veya havaleyle ödenen kısmın toplamı esas alınır ve harç bu toplam üzerinden hesaplanır.

Düşük beyan tespit edilirse ne olur?

Aradaki fark üzerinden hesaplanan harç ikmalen veya re’sen tarh edilir ve hem devreden hem devralan adına ayrı ayrı vergi ziyaı cezası kesilir. 19 Aralık 2025 tarihli ve 7566 sayılı Kanunla 492 sayılı Kanun m.63’te yer alan tapu harcı farkına ilişkin ceza oranı ağırlaştırılmıştır; cari uygulamanın vergi dairesinden teyit edilmesi gerekir.

İdare düşük beyanı nasıl tespit ediyor?

Tapu kayıtları; emlak vergisi değeri, kullanılan konut kredisi tutarı, banka hesap hareketleri, ekspertiz raporları, emsal satışlar ve ilan verileriyle çapraz kontrole tabi tutulur. En sık yakalanan durum, kullanılan kredi tutarının tapuda beyan edilen bedelden yüksek olmasıdır.

İzaha davet yazısı gelirse ne yapmalıyım?

İzaha davet, tarhiyat öncesi açıklama imkânıdır. Yazının tebliğinden itibaren verilen süre içinde vergi dairesine açıklama sunulmalıdır. Beyan doğruysa ödeme belgeleri, banka kayıtları ve sözleşmeyle izah edilir; beyan gerçekten düşükse fark harcın izah zammıyla ödenmesi cezayı hafifletir. Süre kaçırıldığında bu imkân kapanır.

Pişmanlık ile izaha davet arasındaki fark nedir?

Pişmanlık, idarenin tespitinden önce mükellefin kendiliğinden başvurmasıdır; 213 sayılı Vergi Usul Kanunu m.371 uyarınca vergi ziyaı cezası kesilmez, yalnızca faiz ödenir. İzaha davet ise idarenin ön bulgusundan sonra gelen açıklama çağrısıdır ve indirimli sonuç doğurur. Tespitten önce harekete geçmek her zaman daha lehe sonuç verir.

Taşınmaz bedelini nakit ödemek suç mu?

Nakit ödemenin kendisi suç değildir. Ancak nakit ödeme hem paranın kaynağının izlenmesini zorlaştırdığı için aklama riski bakımından yüksek riskli kabul edilir, hem de ödemenin ispatını güçleştirir. Uyuşmazlık çıktığında bedelin ödendiğini ispat yükü ödeyen taraftadır; dekontla yapılan ödeme bu yükü ortadan kaldırır.

Evimi sattım, para hesabıma geçti, banka kaynağını soruyor. Normal mi?

Evet. Yükümlü olan banka, müşterinin profiliyle uyumsuz görünen tutarlarda işlemin ekonomik amacını sorgulamak ve kaydetmekle yükümlüdür. Tapu senedi, satış sözleşmesi ve alıcının ödeme dekontu sunulduğunda işlem izah edilmiş olur.

Yabancı uyruklu alıcıda ek yükümlülük var mı?

Kimlik tespiti bakımından yabancı gerçek kişiler için pasaport ve yabancı kimlik numarası esas alınır; yabancı tüzel kişilerde ise kuruluş ülkesindeki sicil belgelerinin yetkili merciden onaylı olması aranır. Gerçek faydalanıcı araştırması, ortaklık zinciri yurt dışına uzandığında daha ayrıntılı yürütülür.

Değer artış kazancı vergisi ne zaman doğar?

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu mükerrer m.80 uyarınca ivazsız iktisap edilenler hariç, taşınmazın iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazanç değer artış kazancıdır ve istisna tutarını aşan kısmı beyana tabidir. Tapuda düşük bedel gösterilmesi, bu vergiden kaçınma amacı taşıdığında ayrıca inceleme sebebidir.