Yabancıların Miras ve Taşınmaz İntikali: Tapu Kanunu ve Sınırlamalar

Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye’de miras yoluyla taşınmaz edinmesi mümkündür; ancak bu, belirli kanuni sınırlamalara tabidir. Konunun temel dayanağı 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesidir. Bu rehber, yabancı mirasçıların haklarını ve karşılaşabilecekleri kısıtlamaları açıklar. Genel intikal süreci için Taşınmaz İntikali: Veraset İlamı ve Tapu rehberine bakabilirsiniz.

Yabancıların Taşınmaz Edinmesinin Yasal Çerçevesi

2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesine göre, yabancı uyruklu gerçek kişiler kanuni sınırlamalara uyulması kaydıyla Türkiye’de taşınmaz edinebilir. Daha önce uygulanan karşılıklılık (mütekabiliyet) şartı 2012 yılında yapılan değişiklikle kaldırılmış; bunun yerine Cumhurbaşkanı’nın (önceki dönemde Bakanlar Kurulu) belirlediği ülke vatandaşlarına edinim imkânı tanınmıştır.

Aşağıdaki tablo konunun temel ayrımlarını bir arada gösterir.

Miras Yoluyla İntikalde Durum

Yabancı bir kişi, Türk vatandaşı veya yabancı bir yakınından miras yoluyla taşınmaz edinebilir. Yasal miras (kanuni mirasçılık) yoluyla intikalde, taşınmaz mirasçıya geçer; ancak taşınmazın bulunduğu yer ve niteliği bakımından kanuni sınırlamalar uygulanır.

Ölüme Bağlı Tasarruf ile Edinim

Vasiyetname gibi ölüme bağlı tasarruflarla yapılan kazandırmalarda da yabancının edinim sınırları gözetilir. Yasal miras yoluyla edinimde sınırlamalar daha esnek uygulanırken, ölüme bağlı tasarruf yoluyla edinimde edinim koşullarının sağlanması aranabilir.

Askeri Yasak Bölge ve Güvenlik Bölgesi Sınırlaması

Taşınmaz, askeri yasak bölge, askeri güvenlik bölgesi veya stratejik bölge içinde yer alıyorsa, yabancının edinimi kısıtlanabilir veya yetkili makamların iznine bağlanabilir. Bu durumda taşınmazın yabancı mirasçı adına tescili mümkün olmayabilir.

Yüzölçümü ve Miktar Sınırı

Yabancı gerçek kişilerin ülke genelinde edinebileceği taşınmaz ve sınırlı ayni hak miktarı kanunla sınırlandırılmıştır (kişi başına ülke genelinde belirli bir yüzölçümünü aşamaz). Miras yoluyla intikalde bu sınırların aşılması hâlinde de tasfiye gündeme gelebilir.

Vergi ve İntikal İşlemleri

Yabancı mirasçılar da veraset ve intikal vergisi yükümlülüğüne tabidir. Beyanname süreleri, mirasçının ve ölenin bulunduğu ülkeye göre değişir; örneğin ölüm Türkiye’de gerçekleşmiş ve mirasçı yurt dışındaysa beyan süresi uzayabilir. İntikal için yine veraset ilamı ve ilişik kesme yazısı gerekir.

Uygulamada Dikkat Edilmesi Gerekenler

Yabancı mirasçıların; taşınmazın bulunduğu bölgenin niteliğini (askeri/güvenlik bölgesi olup olmadığını), edinim sınırlarını ve vergi yükümlülüklerini önceden araştırması önemlidir. Sınırlama kapsamındaki taşınmazlarda tasfiye riskine karşı uzman desteği alınması önerilir.

Miras Yoluyla İntikal ile Satın Alma Arasındaki Temel Fark

Yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinmesinde iki farklı rejim vardır ve bunların karıştırılması ciddi hatalara yol açar.

Satın alma yoluyla edinim iradi bir işlemdir ve Tapu Kanunu’ndaki karşılıklılık, ülke geneli yüzölçümü sınırı, ilçe bazlı oran sınırı ve askerî yasak bölge rejimi gibi kısıtlamalara tabidir. Şartlar sağlanmıyorsa tapu müdürlüğü işlemi baştan reddeder.

Miras yoluyla intikal ise iradi olmayan, kanundan doğan bir kazanımdır. Mirasçı taşınmazı satın almaz; miras bırakanın ölümüyle kendiliğinden hak sahibi olur. Bu nedenle intikal işleminde satın almadaki ön izin mantığı aynen uygulanmaz.

Ancak bu, yabancı mirasçının her hâlde taşınmazı elinde tutabileceği anlamına gelmez. Kanuni sınırlamaların aşıldığı hâllerde taşınmazın mirasçı adına tescil edilmesi yerine tasfiye edilerek bedelinin ödenmesi gündeme gelebilir.

Tasfiye: Taşınmaz Değil Bedel

Yabancı mirasçı bakımından kanuni sınırlamalar aşılmışsa veya taşınmaz edinilmesi mümkün olmayan bir bölgede bulunuyorsa, hak tümüyle ortadan kalkmaz; hakkın konusu değişir.

Bu hâlde taşınmaz tasfiye edilir ve elde edilen bedel mirasçıya ödenir. Yani mirasçı taşınmazın kendisine değil, karşılığına hak kazanır. Mülkiyet hakkının özü korunmuş olur.

Tasfiye süreci mirasçının kontrolünde ilerlemediğinden, satış bedelinin piyasa değerinin altında kalması riski vardır. Bu riski azaltmak için mirasçıların diğer paydaşlarla anlaşarak payın onlara devri veya taşınmazın piyasa koşullarında satışı gibi alternatifleri erkenden değerlendirmesi yerinde olur.

Hangi Hukuk Uygulanır? Taşınmaz ve Taşınır Ayrımı

Yabancılık unsuru taşıyan miras ilişkilerinde uygulanacak hukuk, malın türüne göre ikiye ayrılır.

Türkiye’de bulunan taşınmazlar bakımından Türk hukuku uygulanır. Miras bırakanın vatandaşlığı ne olursa olsun, Türkiye’deki taşınmazın mirasçılık, saklı pay ve tenkis rejimi Türk hukukuna tabidir.

Taşınırlar bakımından ise kural olarak miras bırakanın milli hukuku uygulanır. Bu ayrım, aynı miras ilişkisinin iki farklı hukuka bölünmesi sonucunu doğurabilir.

Pratik sonuç şudur: yabancı bir ülkede yapılmış ve o ülke hukukuna göre saklı pay tanımayan bir vasiyetname, Türkiye’deki taşınmazlar yönünden tenkise konu olabilir. Yurt dışında yaşayan miras bırakanların planlamayı bu ayrımı bilerek yapması gerekir.

Yabancı Mirasçının İzleyeceği Yol

Mirasçılık belgesi. Yabancı ülkede alınmış veraset belgesinin Türkiye’de doğrudan işlem görmesi mümkün olmayabilir; tanıma veya Türkiye’den ayrıca mirasçılık belgesi alınması gerekebilir.

Belgelerin hazırlanması. Yabancı resmî belgelerde apostil şerhi ve yeminli tercüme aranır. Apostil Sözleşmesine taraf olmayan ülkeler bakımından konsolosluk tasdiki yolu izlenir.

Vergi yükümlülüğü. Yabancı mirasçı da veraset ve intikal vergisi mükellefidir. Ölüm ve mirasçının bulunduğu yere göre beyanname süresi dört, altı veya sekiz ay olarak değişir.

Vergi kimlik numarası. Beyanname verilebilmesi ve tapu işleminin yapılabilmesi için yabancı mirasçının vergi kimlik numarası alması gerekir.

Vekâletname. Türkiye’ye gelmeden işlem yapılacaksa konsoloslukta düzenlenmiş, işlem türünü açıkça içeren özel vekâletname hazırlanmalıdır.

Tapu Kanunu m.35: Sınırlar ve Miras İstisnası

Dördüncü satır bu konunun özüdür: kanunî miras yoluyla intikal, satın almadaki izin ve sınırlara tabi olmaksızın kendiliğinden gerçekleşir.

Yabancı mirasçı, ölümle birlikte taşınmazın maliki olur.

Beşinci ve altıncı satırlar sonraki aşamayı gösterir: sınırlar aşılıyorsa taşınmaz tasfiye edilir ve mirasçıya taşınmaz değil bedel ödenir.

Yani miras hakkı ortadan kalkmaz, yalnızca ayni haktan alacak hakkına dönüşür.

Tasfiye Süreci Nasıl İşler?

Üçüncü satır mirasçı için en avantajlı seçenektir: verilen süre içinde taşınmazı kendisi satarsa piyasa değerine yakın bedel elde edebilir.

Dördüncü satır bu fırsatın kaçırılması hâlidir: idarece yapılan tasfiyede bedel genellikle daha düşük kalır.

Altıncı satır beklenti yönetimidir: tasfiye miras hakkını ortadan kaldırmaz, hakkın konusunu değiştirir.

Yedinci satır sıkça atlanır: taşınmaz tasfiye edilse dahi veraset ve intikal vergisi beyanı verilmelidir.

MÖHUK m.20: Aynı Terekede İki Hukuk

Birinci ve ikinci satırlar arasındaki ayrım dosyanın kurgusunu belirler: aynı terekede iki farklı hukuk uygulanabilir.

Türkiye’deki taşınmazlar Türk hukukuna, taşınırlar ise murisin millî hukukuna tabidir.

Bu, saklı pay oranlarının taşınmazlar ve taşınırlar bakımından farklı hesaplanabileceği anlamına gelir.

Yedinci satır şekil meselesidir: yurt dışında düzenlenen vasiyetnamenin geçerliliği MÖHUK m.7 çerçevesinde değerlendirilir.

Yasak ve Güvenlik Bölgelerindeki Taşınmazlar

Üçüncü ve dördüncü satırlar iki aşamalı süreci gösterir: intikal engellenmez, ancak taşınmaz mirasçıda kalmaz.

Yedinci satır pratik bir tavsiyedir: taşınmazın bu bölgelerde olup olmadığı tapu müdürlüğünden önceden öğrenilebilir.

Böylece mirasçı, tasfiye ihtimalini baştan bilerek plan yapabilir.

Altıncı satır sürecin resmî ayağıdır: tespit ilgili komutanlığın görüşüyle yapılır ve zaman alır.

Türkiye’deki İşlemler İçin Sekiz Adım

Birinci adım en sık atlanan usulî zorunluluktur: yabancılık unsuru bulunan dosyalarda noter mirasçılık belgesi düzenleyemez.

Üçüncü adım süreci ciddi biçimde kısaltır: konsoloslukta düzenlenen vekâletname apostil ve tercüme aşamalarını ortadan kaldırır.

Altıncı ve yedinci adımlar sonraki sürprizleri önler: taşınmazın yasak bölgede olup olmadığı ve sınırların aşılıp aşılmadığı baştan öğrenilmelidir.

Dördüncü adım süre kategorisini gösterir: mirasçı veya ölüm yurt dışındaysa beyan süresi altı, her ikisi de yurt dışındaysa sekiz aya çıkar.

Miras Yoluyla İntikal ile Satın Alma Farkı

Beşinci ve altıncı satırlar hukuki temeli verir: TMK m.599 uyarınca mirasçılar mirası ölümle kendiliğinden kazanır.

Tapu tescili bu kazanımı yaratmaz, yalnızca kaydı günceller.

Bu nedenle yabancı mirasçı, tescil yapılmadan önce de malik sıfatını taşır ve tereke üzerinde hak sahibidir.

Yedinci satır sonucu özetler: sınırlar aşılsa dahi miras hakkı korunur, yalnızca konusu bedele dönüşür.

Beyan, Harç ve Vergi Yükümlülükleri

İkinci satır fiilî kilittir: veraset beyanı verilmeden ilişiksiz belgesi alınamaz ve tapuda hiçbir işlem yapılamaz.

Beşinci satır sıkça atlanır: taşınmaz tasfiyeye tabi olsa dahi vergi yükümlülüğü ortadan kalkmaz.

Altıncı satır mirasçılar için bir korumadır: VUK m.372 uyarınca ölüm hâlinde vergi cezası düşer.

Yedinci satır sınırı gösterir: ceza düşse dahi vergi aslı ve gecikme faizi tereke borcu olarak mirasçılara geçer.

Uygulamada Dikkat Edilecek Noktalar

İkinci satır sıkça atlanır: yurt dışında verilmiş bir mirasçılık kararı Türkiye’de doğrudan uygulanmaz; tanıma ve tenfiz süreci gerekir.

Altıncı satır ise en sık karşılaşılan hatadır: TBK m.513 uyarınca vekâlet sözleşmesi ölümle sona erer.

Ölümden sonra vekâletname kullanılarak yapılan tapu ve banka işlemleri geçerli değildir.

Yedinci satır ise rahatlatıcıdır: yurt dışındaki mirasçı yıllar sonra harekete geçse dahi paylaşmayı isteme hakkı düşmez.

Tasfiye Kararı Gelirse İzlenecek Sekiz Adım

Beşinci adım çoğu dosyada en iyi sonucu verir: taşınmaz, Türk vatandaşı olan diğer mirasçılara devredilirse tasfiyeye hiç gerek kalmaz.

Bu, hem aile malının korunmasını hem de yabancı mirasçının rayiç bedeli almasını sağlar.

Dördüncü adım ikinci en iyi seçenektir: idarece yapılan tasfiyede bedel genellikle piyasa değerinin altında kalır.

Altıncı adım beklenti yönetimidir: ipotek ve haciz kayıtları varsa satış bedelinden önce bu alacaklar ödenir.

Sık Sorulan Üç Pratik Durum

Üçüncü satır en pratik çözümdür: yabancı mirasçının payı diğer mirasçılara devredilirse tasfiye süreci hiç işlemez.

Bu, TMK m.676/3 uyarınca yazılı bir paylaşma sözleşmesiyle yapılabilir ve taşınmaz içerse dahi resmî şekil aranmaz.

Dördüncü satır sıkça gözden kaçar: çifte vatandaşlığı bulunan mirasçı Türk vatandaşı sayıldığından bu sınırlara tabi olmaz.

Altıncı ve yedinci satırlar ise kapsamı daraltır: sınırlamalar yalnızca taşınmazlara ilişkindir; banka hesapları ve menkul kıymetler serbestçe intikal eder.

Yabancı Karar ve Belge: MÖHUK m.50, m.58 ile m.43

Yabancı mirasçının Türkiye’deki en somut sorunu genellikle elindeki belgenin burada geçerli olup olmadığıdır: yurt dışından alınmış veraset ilamı, tapuda doğrudan işleme konu olmaz.

Tenfiz zorunluluğu: MÖHUK m.50. Kural nettir: yabancı mahkemelerden hukuk davalarına ilişkin olarak verilmiş ve o devlet kanunlarına göre kesinleşmiş bulunan ilâmların Türkiye’de icra olunabilmesi yetkili Türk mahkemesi tarafından tenfiz kararı verilmesine bağlıdır. Yabancı mahkemelerin ceza ilâmlarında yer alan kişisel haklarla ilgili hükümler hakkında da tenfiz kararı istenebilir.

Tanıma: MÖHUK m.58. İcra değil de yalnızca kesin delil olarak kullanılacaksa yol tanımadır: yabancı mahkeme ilâmının kesin delil veya kesin hüküm olarak kabul edilebilmesi yabancı ilâmın tenfiz şartlarını taşıdığının mahkemece tespitine bağlıdır. Kritik cümle şudur: ihtilâfsız kaza kararlarının tanınması da aynı hükme tâbidir. Mirasçılık belgesi çekişmesiz yargı işi olduğundan, yabancı veraset ilamı için izlenecek yol tanımadır.

Tanıma ve tenfiz şartları: MÖHUK m.54. Mahkeme şu şartları arar: Türkiye ile ilâmın verildiği devlet arasında karşılıklılık esasına dayanan bir anlaşma yahut o devlette Türk mahkemelerinden verilmiş ilâmların tenfizini mümkün kılan bir kanun hükmünün veya fiilî uygulamanın bulunması; ilâmın Türk mahkemelerinin münhasır yetkisine girmeyen bir konuda verilmiş olması; hükmün kamu düzenine açıkça aykırı bulunmaması; ve savunma hakkına uyulmuş olması. Tanımada ise karşılıklılık şartı aranmaz.

Taşınmazda münhasır yetki: MÖHUK m.43. Tenfizin önündeki en yaygın engel budur: taşınmaz mallara ilişkin aynî davalar taşınmazın bulunduğu yer Türk mahkemesinde görülür. Bu yetki münhasır olduğundan, Türkiye’deki taşınmazın mülkiyetini doğrudan belirleyen yabancı kararlar MÖHUK m.54 uyarınca tenfiz edilemez; mirasçılık sıfatını tespit eden kararlar ise tanınabilir.

Kamu düzeni sınırı: MÖHUK m.5. Uygulanacak yabancı hukuk bakımından da bir süzgeç vardır: yetkili yabancı hukukun belirli bir olaya uygulanan hükmünün Türk kamu düzenine açıkça aykırı olması hâlinde, bu hüküm uygulanmaz; gerekli görülen hâllerde, Türk hukuku uygulanır. Terekedeki taşınırlara mirasbırakanın millî hukuku uygulanırken bu sınır devreye girebilir.

Türkiye’den belge almak: TMK m.598. Tanıma yoluna gidilmek istenmiyorsa alternatif, doğrudan Türkiye’den belge almaktır: başvuru üzerine yasal mirasçı oldukları belirlenenlere sulh mahkemesince veya noterlikçe mirasçılık sıfatlarını gösteren bir belge verilir ve mirasçılık belgesinin geçersizliği her zaman ileri sürülebilir. Yabancılık unsuru taşıyan dosyalarda noterler çoğu zaman belge düzenlemediğinden, talep sulh hukuk mahkemesine yöneltilir.

Yetkili mahkeme: HMK m.11 ve MÖHUK m.41. Türkiye’de açılacak davalarda: mirasçılık belgesinin iptali ve yeni mirasçılık belgesi verilmesine ilişkin davalarda, mirasçıların her birinin oturduğu yer mahkemesi de yetkilidir. Türkiye’de yerleşim yeri bulunmayan yabancılar bakımından ise MÖHUK m.41 uyarınca, Türkiye’de yerleşim yerinin, sâkin olduğu yerin veya malvarlığının bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

Belgelerin biçimi. Yurt dışından getirilen ölüm belgesi, nüfus kaydı ve mahkeme kararı için apostil şerhi ve yeminli tercüme gerekir. Apostil, Yabancı Resmî Belgelerin Tasdiki Mecburiyetinin Kaldırılması Sözleşmesine taraf ülkeler arasında geçerlidir; taraf olmayan ülkelerde ise belgenin konsolosluk onayından geçirilmesi gerekir.

Beyan süresi: 7338 s.K. m.9. Vergi tarafında süre, ölümün ve mükelleflerin bulunduğu yere göre değişir: ölüm Türkiye’de vuku bulmuş ise mükelleflerin Türkiye’de bulunmaları hâlinde ölüm tarihini takip eden dört ay içinde, mükelleflerin yabancı bir memlekette bulunmaları hâlinde altı ay içinde; ölüm yabancı bir memlekette vuku bulmuş ise mükelleflerin Türkiye’de bulunmaları hâlinde altı ay, mükellefler ölümün vuku bulduğu memlekette bulunmaları hâlinde dört ay, ölüm ve mükellefler başka başka yabancı memleketlerde bulundukları takdirde ise sekiz ay içinde beyanname verilir.

Tasfiyeye ilişkin sürede talep: Tapu K. m.35. Yasak veya sınırlamaya takılan taşınmazlarda idarenin verdiği süre hak düşürücü niteliktedir; süre içinde satış yapılmazsa taşınmaz Maliye Bakanlığınca tasfiye edilir ve bedeli hak sahibine ödenir. Bu nedenle tebligat tarihinin kaydı ve süre içinde satış girişiminin belgelenmesi önemlidir.

Bu Rehberin Özeti

Uzun bir rehberdi; en kritik noktaları bir arada bırakalım.

• Miras yoluyla intikal, satın almadan farklı bir rejime tabidir; iradi edinimdeki ön izin mantığı aynen uygulanmaz.
• Kanuni sınırlamalar aşılmışsa taşınmaz tasfiye edilir ve mirasçıya bedeli ödenir; hak ortadan kalkmaz, konusu değişir.
• Türkiye’deki taşınmazlar bakımından Türk hukuku, taşınırlar bakımından kural olarak miras bırakanın milli hukuku uygulanır.
• Yurt dışında yapılmış vasiyetname, Türkiye’deki taşınmazlar yönünden saklı pay ve tenkise tabi olabilir.
• Yabancı belgelerde apostil ve yeminli tercüme, işlemler için vergi kimlik numarası ve özel vekâletname gerekir.

Tasfiye Sürecinde Mirasçının Yapması Gerekenler

Dördüncü satır çoğu zaman en isabetli çözümdür: taşınmaz Türk vatandaşı olan diğer mirasçılara devredilirse, hem tasfiye zorunluluğu ortadan kalkar hem de mal aile içinde kalır. Payın bedeli yabancı mirasçıya ödenir ve sorun kaynağında çözülür.

Üçüncü satırda hız önemlidir. Bir yıllık süre kısa olduğundan, satış süreci bildirimle birlikte başlatılmalıdır. Süre dolduğunda idarece yapılacak tasfiyede mirasçının fiyat üzerinde etkisi kalmaz.

Sıkça Sorulan Sorular

Yurt dışından aldığım veraset ilamı Türkiye’de geçerli mi?

Doğrudan geçerli değildir. MÖHUK m.58 uyarınca yabancı mahkeme ilâmının kesin delil veya kesin hüküm olarak kabul edilebilmesi, tenfiz şartlarını taşıdığının mahkemece tespitine bağlıdır ve ihtilâfsız kaza kararlarının tanınması da aynı hükme tâbidir. Mirasçılık belgesi çekişmesiz yargı işi olduğundan izlenecek yol tanımadır.

Tanıma ve tenfiz için hangi şartlar aranır?

MÖHUK m.54 uyarınca karşılıklılık esasına dayanan anlaşma veya fiilî uygulama bulunması, ilâmın Türk mahkemelerinin münhasır yetkisine girmeyen bir konuda verilmiş olması, kamu düzenine açıkça aykırı bulunmaması ve savunma hakkına uyulmuş olması aranır. Tanımada karşılıklılık şartı aranmaz.

Türkiye’deki taşınmaz hakkında yabancı karar tenfiz edilebilir mi?

MÖHUK m.43 uyarınca taşınmaz mallara ilişkin aynî davalar taşınmazın bulunduğu yer Türk mahkemesinde görülür; bu yetki münhasır olduğundan mülkiyeti doğrudan belirleyen yabancı kararlar tenfiz edilemez. Mirasçılık sıfatını tespit eden kararlar ise tanınabilir.

Tanıma yerine Türkiye’den belge alabilir miyim?

TMK m.598 uyarınca başvuru üzerine yasal mirasçı oldukları belirlenenlere sulh mahkemesince veya noterlikçe mirasçılık belgesi verilir ve bu belgenin geçersizliği her zaman ileri sürülebilir. Yabancılık unsuru taşıyan dosyalarda talep genellikle sulh hukuk mahkemesine yöneltilir; HMK m.11 uyarınca mirasçıların her birinin oturduğu yer mahkemesi de yetkilidir.

Veraset beyannamesi hangi sürede verilir?

7338 s.K. m.9 uyarınca ölüm Türkiye’de olmuşsa mükellefler Türkiye’deyse dört ay, yabancı memlekette ise altı ay; ölüm yabancı memlekette olmuşsa mükellefler Türkiye’deyse altı ay, ölümün olduğu memlekette ise dört ay, ölüm ve mükellefler başka başka yabancı memleketlerdeyse sekiz ay içinde beyanname verilir.