Yabancıların Miras ve Taşınmaz İntikali: Tapu Kanunu ve Sınırlamalar

Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye’de miras yoluyla taşınmaz edinmesi mümkündür; ancak bu, belirli kanuni sınırlamalara tabidir. Konunun temel dayanağı 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesidir. Bu rehber, yabancı mirasçıların haklarını ve karşılaşabilecekleri kısıtlamaları açıklar. Genel intikal süreci için Taşınmaz İntikali: Veraset İlamı ve Tapu rehberine bakabilirsiniz.

Yabancıların Taşınmaz Edinmesinin Yasal Çerçevesi

2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesine göre, yabancı uyruklu gerçek kişiler kanuni sınırlamalara uyulması kaydıyla Türkiye’de taşınmaz edinebilir. Daha önce uygulanan karşılıklılık (mütekabiliyet) şartı 2012 yılında yapılan değişiklikle kaldırılmış; bunun yerine Cumhurbaşkanı’nın (önceki dönemde Bakanlar Kurulu) belirlediği ülke vatandaşlarına edinim imkânı tanınmıştır.

Miras Yoluyla İntikalde Durum

Yabancı bir kişi, Türk vatandaşı veya yabancı bir yakınından miras yoluyla taşınmaz edinebilir. Yasal miras (kanuni mirasçılık) yoluyla intikalde, taşınmaz mirasçıya geçer; ancak taşınmazın bulunduğu yer ve niteliği bakımından kanuni sınırlamalar uygulanır.

Ölüme Bağlı Tasarruf ile Edinim

Vasiyetname gibi ölüme bağlı tasarruflarla yapılan kazandırmalarda da yabancının edinim sınırları gözetilir. Yasal miras yoluyla edinimde sınırlamalar daha esnek uygulanırken, ölüme bağlı tasarruf yoluyla edinimde edinim koşullarının sağlanması aranabilir.

Askeri Yasak Bölge ve Güvenlik Bölgesi Sınırlaması

Taşınmaz, askeri yasak bölge, askeri güvenlik bölgesi veya stratejik bölge içinde yer alıyorsa, yabancının edinimi kısıtlanabilir veya yetkili makamların iznine bağlanabilir. Bu durumda taşınmazın yabancı mirasçı adına tescili mümkün olmayabilir.

Yüzölçümü ve Miktar Sınırı

Yabancı gerçek kişilerin ülke genelinde edinebileceği taşınmaz ve sınırlı ayni hak miktarı kanunla sınırlandırılmıştır (kişi başına ülke genelinde belirli bir yüzölçümünü aşamaz). Miras yoluyla intikalde bu sınırların aşılması hâlinde de tasfiye gündeme gelebilir.

Vergi ve İntikal İşlemleri

Yabancı mirasçılar da veraset ve intikal vergisi yükümlülüğüne tabidir. Beyanname süreleri, mirasçının ve ölenin bulunduğu ülkeye göre değişir; örneğin ölüm Türkiye’de gerçekleşmiş ve mirasçı yurt dışındaysa beyan süresi uzayabilir. İntikal için yine veraset ilamı ve ilişik kesme yazısı gerekir.

Uygulamada Dikkat Edilmesi Gerekenler

Yabancı mirasçıların; taşınmazın bulunduğu bölgenin niteliğini (askeri/güvenlik bölgesi olup olmadığını), edinim sınırlarını ve vergi yükümlülüklerini önceden araştırması önemlidir. Sınırlama kapsamındaki taşınmazlarda tasfiye riskine karşı uzman desteği alınması önerilir.

Sıkça Sorulan Sorular