Yabancının Taşınmaz Ediniminde Red ve Tasfiyeye İtiraz Dava Dilekçesi Örneği (2026) — Tapu Kanunu m.35

Sahil kesiminde bir arsa alınmıştır. Tapu işlemi sorunsuz tamamlanmış, herkes memnundur. İki yıl sonra Bakanlıktan yazı gelir: taşınmaz tasfiye hükümlerine tabidir.

Sebep genellikle tek bir cümledir: yapısız taşınmaz alan yabancının, geliştireceği projeyi iki yıl içinde onaya sunma zorunluluğu. Tapu memuru bunu hatırlatmak zorunda değildir; sonuç ise mülkiyetin kaybıdır. Aşağıda edinim şartları, sınırlar, proje yükümlülüğü ve hazır bir iptal davası, proje başvurusu ve tasfiye itirazı yer almaktadır.

Edinim Şartları

Üç eşik birlikte aşılmalıdır.

1. Ülke şartı. Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla; uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hâllerde belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir.

Karşılıklılık artık aranmıyor: Tapu Kanunu’nda 2012 yılında 6302 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle mütekabiliyet şartı kaldırılmıştır. Bunun yerine, edinimin ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçüm ve miktar bakımından belirlenebilmesi, sınırlandırılabilmesi, durdurulabilmesi veya yasaklanabilmesi yetkisi getirilmiştir.

2. Miktar sınırı — iki ayrı tavan. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı:

• Özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onunu,
• Kişi başına ülke genelinde otuz hektarı

geçemez. Kişi başına ülke genelindeki miktarı iki katına kadar artırma yetkisi bulunmaktadır.

İkinci sınır kişiye, birincisi ilçeye bağlıdır. Yani kendi ediniminiz otuz hektarın çok altında olsa dahi, ilçedeki toplam yabancı edinimi yüzde onluk orana ulaşmışsa talep reddedilebilir.

Uygulamada miktar denetimi, resmî senet veya tescil istem belgesine yazılan beyanla sağlanmaktadır.

3. Bölge şartı. Askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde yabancıların taşınmaz edinmesi mümkün değildir.

Asıl Tuzak: İki Yıllık Proje Süresi

Bu yükümlülük, yapısız taşınmaz alan hemen herkesin gözünden kaçar.

Mevzuata göre yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır.

Sonrasında süreç şöyle işler:

1. İlgili Bakanlıkça başlama ve bitirilme süresi belirlenerek proje onaylanır,
2. Onaylı proje, tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne gönderilir,
3. Projenin süresi içinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği ilgili Bakanlıkça takip edilir.

Yani yükümlülük tek seferlik bir başvurudan ibaret değildir; izlenen bir süreçtir.

Pratik kural: yapısız taşınmaz alındığı gün, tapu tarihi ve iki yıl sonrası takvime işlenmelidir.

Tasfiye: Mülkiyetin Kaybı

Kanun, yükümlülüklere aykırılığın sonucunu açıkça düzenlemiştir.

Şu taşınmazlar tasfiye hükümlerine tabidir:

• Kanun hükümlerine aykırı olarak edinilenler,
• Edinim amacına aykırı kullanıldığı ilgili Bakanlık ve idarelerce tespit edilenler,
• Süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayanlar,
• Süresi içinde projeleri gerçekleştirilmeyenler,
• Sınırlamalar dışında miras yoluyla edinilen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar.

Sonuç: bu taşınmazlar, verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.

Buradaki bir yıllık süre bir haktır: malike kendi satışını yapma imkânı tanınır. Piyasa şartlarında yapılacak bir satış, idarece yapılacak tasfiyeden neredeyse her zaman daha lehtedir.

Bu nedenle tasfiye bildirimi geldiğinde iki iş aynı anda yürütülmelidir: işleme karşı dava ve süre içinde satış hazırlığı.

Şirketler: Ayrı Bir Rejim

Gerçek kişilerle şirketler aynı kurala tabi değildir.

Yabancı ülkelerde kurulu ticaret şirketleri bakımından edinim esasen sınırlıdır; bu şirketler ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir.

Türkiye’de kurulu yabancı sermayeli şirketler için ise ayrı bir rejim öngörülmüştür: yabancı uyruklu gerçek kişilerin, yabancı ülke kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişilerin ve uluslararası kuruluşların yüzde elli veya daha fazla hissesine sahip olduğu ya da yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisini elinde bulundurduğu şirketler bu kapsamdadır.

Dolaylı yapılar da kapsamdadır: bu şirketlerin Türkiye’de kurulu başka bir şirkete doğrudan veya dolaylı olarak ortak olması durumunda, yabancı yatırımcının ortak olunan şirketteki nihai ortaklık oranının yüzde elli veya daha fazla olması hâlinde aynı esaslar geçerlidir. Aynı durum, taşınmaz maliki yerli sermayeli şirketlerin hisselerinin yüzde elli veya daha fazlasının edinilmesinde de söz konusudur.

Bu nedenle hisse devirlerinde taşınmaz portföyü ayrıca değerlendirilmelidir.

Bir İstisna: Rehin

Finansman açısından önemli bir kolaylık vardır.

Mevzuatta, ilgili ticaret şirketleri ile yabancı uyruklu gerçek kişiler lehine taşınmaz rehni tesisinde bu sınırlamaların uygulanmayacağı düzenlenmiştir.

Yani yabancı bir alacaklı lehine ipotek kurulmasında miktar ve bölge sınırlamaları gündeme gelmez.

Red Kararına Karşı

Başvuru reddedildiğinde önce idari yol denenmelidir.

Taşınmaz edinme başvurusunun reddi hâlinde, işlem yapılan tapu müdürlüğünün bağlı olduğu bölge müdürlüğüne itiraz başvurusu yapılabilir. Bu aşamada red gerekçesinin somutlaştırılması istenmelidir:

• Hangi sınırlama aşılmış?
• İlçe oranı hangi hesaba göre dolmuş?
• Askeri yasak bölge sorgusu hangi mercie yapılmış, cevabı nedir?

Sonuç alınamazsa idari yargı yoluna gidilir; dilekçede bu bilgilerin ara kararla getirtilmesi talep edilmelidir.

Yabancının Taşınmaz Edinimi Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; yalnızca dosyanıza uyan bentleri bırakın. İlk metin red işleminin iptali davası, ardından proje sunumu başvurusu ve tasfiye işlemine karşı dava yer almaktadır. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Kontrol Listesi

• Alıcının uyruğu ve edinim kapsamı,
• Taşınmaz askeri yasak veya güvenlik bölgesinde mi?
• Alıcının ülke genelindeki toplam edinimi otuz hektarın altında mı?
• İlçedeki yüzde on oranı doldu mu?
• Taşınmaz yapısız mı — proje yükümlülüğü doğuyor mu?
• Edinim tarihi ve iki yıllık süre takvime işlendi mi?
• Proje Bakanlığa sunuldu mu, tarih-sayı kaydı var mı?
• Onaylı projedeki başlama ve bitirilme süreleri,
• Proje tapu beyanlar hanesine işlendi mi?
• Alıcı şirket ise ortaklık yapısı ve dolaylı oranlar,
• Red kararı için bölge müdürlüğüne itiraz edildi mi?
• Tasfiye bildiriminde verilen süre ne kadar?

Sık Yapılan Hatalar

• Askeri bölge sorgusunu atlamak. Ödeme öncesi netleştirilmelidir.
• İki yıllık proje süresini unutmak. Süre kaçarsa tasfiye gündeme gelir.
• Miktar beyanını hatalı vermek. Sınır kişi başına ülke geneli üzerinden hesaplanır.
• İlçe oranını dikkate almamak. Yüzde on sınırı ayrıca uygulanır.
• Bölge müdürlüğüne itiraz etmeden dava açmak. İdari itiraz yolu dosyayı güçlendirir.
• Tasfiye bildirimini beklemek. Verilen süre içinde satış imkânı değerlendirilmelidir.
• Şirket yapısını gözden kaçırmak. Dolaylı ortaklık oranı da hesaba katılır.

Adım Adım Süreç

1. Uyruk ve bölge kontrolü yapın — Askeri yasak bölge sorgusu şart.
2. Miktar sınırlarını hesaplayın — Otuz hektar ve ilçe yüzde onu.
3. Tapu başvurusunu yapın — Beyanları eksiksiz doldurun.
4. Arsa ise takvime iki yıl işleyin — Proje sunumu zorunludur.
5. Projeyi Bakanlığa sunun — Tarih-sayı bilgisini saklayın.
6. Red gelirse bölge müdürlüğüne itiraz edin — Gerekçeli cevap isteyin.
7. Gerekirse tedbirli dava açın — Tasfiyede yürütmenin durdurulması kritiktir.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Tasfiyenin Mali Sonucu: Bedele Çevrilme ve Ödeme

Tasfiye çoğu zaman yalnızca mülkiyetin kaybı olarak anlatılır; oysa maddenin ilgili fıkrası sonucu iki aşamalı düzenler. Taşınmaz doğrudan elden çıkmaz: önce malike kendi tasfiye imkânı tanınır, bu süre kullanılmazsa taşınmaz tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedel hak sahibine ödenir.

Maddenin en çok gözden kaçan yönü, malike önce kendi tasfiye imkânının tanınmasıdır. Hüküm, taşınmazın Bakanlıkça verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmemesi hâlinde tasfiye edileceğini öngörür. Bunun pratik anlamı şudur: süre bildirimi eline geçen malikin önünde iki yol vardır ve bunlar birbirini dışlamaz. Birincisi işleme karşı dava açmak, ikincisi ise tanınan süre içinde taşınmazı kendisi satmaktır. Kendi satışında bedel piyasa şartlarında oluşur; idarece yapılacak tasfiyede ise bedel ayrı bir usulle belirlenir. Bu nedenle dava açılsa dahi süre boyunca satış imkânının değerlendirilmesi ayrıca düşünülmelidir.

İkinci önemli nokta, tasfiyenin karşılıksız bir el koyma olmamasıdır. Madde, taşınmazın tasfiye edilerek bedele çevrileceğini ve bedelin hak sahibine ödeneceğini açıkça belirtir. Dolayısıyla süreç iki ayrı işlem doğurur: tasfiyeye ilişkin işlem ile bedelin belirlenmesine ve ödenmesine ilişkin işlem. Bu ayrımın dosyada kurulması gerekir; tasfiye işlemine karşı açılan dava, bedelin miktarına ilişkin itirazları kendiliğinden kapsamaz. Bedelin nasıl ve hangi tarihe göre belirlendiğine ilişkin bilgi ve belgeler idareden ayrıca istenmelidir.

Miras yoluyla edinim bakımından ise madde ayrı bir denge kurar. Maddenin birinci fıkrasındaki sınırlamalar dışında miras yoluyla edinilen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar da aynı hükme tabidir. Yani miras yoluyla kazanım kanunen gerçekleşir; ancak sınırlamaların dışında kalan kısım bakımından tasfiye rejimi işlemeye başlar. Mirasçı konumundaki kişinin, kendisine tanınan süre içinde bu kısmı tasfiye etmesi hâlinde bedeli kendi belirlediği koşullarda elde etme imkânı doğar.

Şirketler bakımından ise ölçüt hisse oranı ve yönetim yetkisidir. Yabancı gerçek veya tüzel kişilerin yüzde elli veya daha fazla hisseye sahip olduğu ya da yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip olduğu Türkiye’de kurulu şirketler, ancak ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz veya sınırlı ayni hak edinebilir. Buna aykırı edinim veya kullanım tespit edilirse aynı tasfiye sonucu doğar. Bu nedenle şirket dosyalarında ortaklık yapısının ve ana sözleşmedeki faaliyet konularının edinim tarihindeki hâli belgelendirilmeli; sonradan değişen ortaklık yapısının hangi tarihten itibaren sonuç doğurduğu ayrıca tartışılmalıdır. Yabancı yatırım rejimiyle ilişki için doğrudan yabancı yatırımlar, işlem dosyasının temini için bilgi edinme hakkı, tapu kaydının okunması için tapu kaydında şerhler ve takyidat incelenebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Yabancılar Türkiye’de taşınmaz edinebilir mi?

Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hâllerde belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir.

Karşılıklılık şartı hâlâ var mı?

Tapu Kanunu’nda 2012 yılında 6302 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle mütekabiliyet (karşılıklılık) şartı kaldırılmıştır.

Miktar sınırı nedir?

Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez.

Bu sınır artırılabilir mi?

Kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırma yetkisi bulunmaktadır.

Sınır nasıl denetleniyor?

Uygulamada, yabancı gerçek kişilerin işlemlerinin düzenlendiği resmî senet veya tescil istem belgesine, edinilen toplam miktarın otuz hektarı geçmediğine ilişkin beyan yazılmaktadır.

Askeri yasak bölgelerde edinim mümkün mü?

Askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde yabancıların taşınmaz edinmesi mümkün değildir. Bu nedenle ödeme yapılmadan önce taşınmazın durumu açıklığa kavuşturulmalıdır.

Arsa aldım, ek bir yükümlülüğüm var mı?

Evet. Yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yabancı ülkelerde kurulan ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır.

Onaylanan proje ne olur?

İlgili Bakanlıkça başlama ve bitirilme süresi belirlenerek onaylanan proje, tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne gönderilir. Projenin süresinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği Bakanlıkça takip edilir.

Süre kaçırılırsa ne olur?

Kanun hükümlerine aykırı olarak edinilen, edinim amacına aykırı kullanıldığı tespit edilen, süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayan veya süresi içinde projeleri gerçekleştirilmeyen taşınmazlar tasfiye hükümlerine tabidir.

Tasfiye nasıl işler?

Bu taşınmazlar, verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.

Miras yoluyla edinimde durum nedir?

Sınırlamalar dışında miras yoluyla edinilen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar da tasfiye hükümleri kapsamında değerlendirilmektedir.

Yabancı şirketler taşınmaz edinebilir mi?

Yabancı ülkelerde kurulu ticaret şirketlerinin edinimi esasen sınırlıdır; ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler.

Türkiye’de kurulu yabancı sermayeli şirketlerde durum nedir?

Yabancı uyruklu gerçek kişilerin, yabancı ülke kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişilerin ve uluslararası kuruluşların yüzde elli veya daha fazla hissesine sahip olduğu ya da yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu belirleyebildiği şirketler için ayrı bir rejim öngörülmüştür.

Dolaylı ortaklık da dikkate alınır mı?

Bu şirketlerin Türkiye’de kurulu başka bir şirkete doğrudan veya dolaylı olarak ortak olması durumunda, yabancı yatırımcının nihai ortaklık oranının yüzde elli veya daha fazla olması hâlinde aynı esaslar geçerlidir.

İpotek tesisinde sınırlama var mı?

Yabancı uyruklu gerçek kişiler ve ilgili ticaret şirketleri lehine taşınmaz rehni tesisinde bu sınırlamaların uygulanmayacağı düzenlenmiştir.

Talebim reddedilirse ne yapabilirim?

Taşınmaz edinme başvurusunun reddi hâlinde, işlem yapılan tapu müdürlüğünün bağlı olduğu bölge müdürlüğüne itiraz başvurusu yapılabilir. Sonuç alınamazsa idari yargı yoluna gidilir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Dilekçe metni genel bir şablondur; somut dosyanıza göre uyarlanması gerekir. İdari ve adli dava süreleri hak düşürücüdür; mutlaka güncel mevzuat ve kendi tebligat tarihiniz esas alınmalıdır.