Bir kişi vefat ettiğinde, üzerine kayıtlı taşınmazlar kendiliğinden mirasçılar adına tapuya geçmez; bunun için intikal (tescil) işlemi yapılması gerekir. Bu işlemin ilk şartı mirasçılık belgesi (veraset ilamı) almaktır. Bu rehber, taşınmaz intikalinin adım adım nasıl yapıldığını anlatır. Ödenecek vergi ve istisnalar için Veraset ve İntikal Vergisi rehberimize bakabilirsiniz.
Veraset İlamı (Mirasçılık Belgesi) Nedir?
Veraset ilamı (mirasçılık belgesi), kimlerin mirasçı olduğunu ve her birinin miras payını gösteren resmî belgedir. Bu belge sulh hukuk mahkemesinden ya da noterlerden alınabilir. Mirasçılar arasında yabancı uyruklu bir kişi varsa veya nüfus kayıtları belirsizse, belge genellikle mahkemeden alınır.
Taşınmaz İntikalinin Adımları
1. Veraset İlamı Alınması
Mirasçılık belgesi sulh hukuk mahkemesinden veya noterden temin edilir. Bu belge, tapu intikalinin ve veraset-intikal vergisi beyanının temel dayanağıdır.
2. Veraset ve İntikal Vergisi Beyannamesi
Mirasçılar, ölen kişinin malvarlığını ölüm tarihinden itibaren (ölüm ve mirasçılar Türkiye’deyse) 4 ay içinde bağlı bulunulan vergi dairesine beyan eder. 2026 yılında füruğ ve eşten her birine isabet eden miras hissesinin önemli bir kısmı vergiden istisnadır; istisna aşılırsa kademeli oranlarda vergi doğar.
3. İlişik Kesme (Borcu Yoktur) Yazısı
Vergi tahakkuk edip ödendikten (veya istisna kapsamında olduğu belirlendikten) sonra vergi dairesinden “ilişik kesme / borcu yoktur” yazısı alınır. Bu yazı olmadan tapuda intikal işlemi yapılamaz.
4. Tapu Müdürlüğüne Başvuru
Veraset ilamı, ilişik kesme yazısı, mirasçıların kimlik belgeleri ve taşınmaza ait tapu bilgileriyle tapu müdürlüğüne başvurulur. Başvuru, tüm mirasçılar veya vekilleri tarafından yapılabilir.
5. İntikal Tescili
Tapu müdürlüğü, taşınmazı mirasçılar adına payları oranında (elbirliği veya paylı mülkiyet olarak) tescil eder. Böylece taşınmaz resmen mirasçılara intikal etmiş olur.
İpucu: İntikal sonrası taşınmazı satmak veya paylaşmak isteyen mirasçılar, elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirebilir ya da anlaşamazlarsa ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açabilir.
Gerekli Belgeler
Genellikle istenen belgeler: veraset ilamı (mirasçılık belgesi), veraset ve intikal vergisi ilişik kesme yazısı, mirasçıların kimlik fotokopileri, taşınmazın tapu senedi veya ada-parsel bilgisi ve emlak vergisi değerini gösteren belediye yazısı. Somut durumda tapu müdürlüğü ek belge isteyebilir.
İntikal Yapılmazsa Ne Olur?
İntikal zorunlu bir süre içinde yapılmasa da, taşınmaz mirasçılar adına tescil edilmeden satış, ipotek veya devir gibi tasarruf işlemleri yapılamaz. Ayrıca veraset ve intikal vergisi beyanının süresinde verilmemesi cezai sonuç doğurabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Veraset ilamı (mirasçılık belgesi) nereden alınır?
Veraset ilamı, sulh hukuk mahkemesinden veya noterlerden alınabilir. Mirasçılar arasında yabancı uyruklu kişi bulunması veya nüfus kayıtlarının belirsiz olması gibi hâllerde belge genellikle mahkemeden alınır.
Miras kalan ev otomatik olarak üzerime geçer mi?
Hayır. Taşınmaz, ölümle kendiliğinden tapuda mirasçı adına geçmez. Veraset ilamı alınması, veraset-intikal vergisi işlemleri ve tapu müdürlüğünde intikal tescili yapılması gerekir.
Tapu intikali için hangi belgeler gerekir?
Genellikle veraset ilamı, veraset ve intikal vergisi ilişik kesme yazısı, mirasçıların kimlik fotokopileri, taşınmazın tapu/ada-parsel bilgisi ve emlak vergi değerini gösteren belediye yazısı gerekir.
İntikal için vergi ödemek zorunlu mu?
Veraset ve intikal vergisi beyannamesi verilmesi gerekir; ancak miras payı istisna tutarının altındaysa vergi çıkmayabilir. Her hâlükârda tapu intikali için vergi dairesinden ilişik kesme (borcu yoktur) yazısı alınması şarttır.
İntikal işlemini tek mirasçı yaptırabilir mi?
Tapu intikali başvurusu mirasçılar veya vekilleri tarafından yapılabilir. Elbirliği mülkiyetinde tescil tüm mirasçılar adına yapılır; tasarruf işlemleri için kural olarak mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir.
İntikal yapılmazsa taşınmaz satılabilir mi?
Hayır. Taşınmaz mirasçılar adına tescil edilmeden satış, ipotek veya devir gibi tasarruf işlemleri yapılamaz. Bu nedenle satış veya paylaşım öncesi intikal tamamlanmalıdır.
Veraset ilamı alma ve miras kalan taşınmazın tapu intikali konusunda uzman desteği alın
Hukukçular Evi uzman avukat kadrosuyla yanınızda.
