Olağanüstü Zamanaşımı ile Tescil Dava Dilekçesi Örneği (2026) — TMK m.713 ve Yirmi Yıl

Bu dava, yıllardır ektiğiniz ama tapusu olmayan yeri hukuken sizin yapmanın yoludur. Fiilî durumu hukuki statüye çevirir. Ancak kolay bir dava değildir: hasım geniştir, ilan usulü ağırdır, taşınmazın niteliği baştan araştırılmazsa aylarca süren yargılama tek bir kurum yazısıyla biter.

Aşağıda şartlar, kazanılamayacak taşınmazlar, Anayasa Mahkemesi iptalinin doğurduğu değişiklik, ispat araçları ve hazır bir dava dilekçesi örneği yer almaktadır.

Şartlar: Dört Unsur

TMK m.713/1, tescil isteme hakkını dört unsura bağlar:

1. Taşınmazın tapu kütüğünde kayıtlı olmaması. Kural budur. İkinci fıkra ise sınırlı bir istisna getirir: maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı taşınmazlar.

2. Yirmi yıllık süre. Zilyetliğin yirmi yıl sürmüş olması gerekir.

3. Davasız ve aralıksız olma. Süre boyunca taşınmaz hakkında dava açılmamış, ciddi bir çekişme yaşanmamış ve zilyetlik fiilen kesintiye uğramamış olmalıdır. Dava, ihtar veya fiilî engel bu niteliği zedeler.

4. Malik sıfatıyla zilyetlik. En çok tartışılan unsur budur. Kiracı, ortakçı, intifa hakkı sahibi veya izinle kullanan kişi malik sıfatıyla zilyet sayılmaz. Aranan, kişinin taşınmazı kendi malıymış gibi kullanmasıdır.

İyiniyet aranmaz. Bu, olağan zamanaşımından temel farktır. Zilyedin taşınmazın kendisine ait olmadığını bilmesi tescil istemine engel değildir; aranan, zilyetliğin niteliği ve süresidir.

Malik Sıfatıyla Zilyetlik Nasıl İspatlanır?

Dilekçede “yirmi yıldır kullanıyorum” demek yeterli değildir. Malik sıfatı, somut olgular üzerinden kurulur:

• Ekonomik kullanım. Taşınmazın ekilip biçilmesi, ürünün alınması, bağ veya zeytinlik olarak işletilmesi.
• Yapı ve tesisler. Ev, ahır, depo, kuyu, sera, çevre duvarı gibi kalıcı unsurlar. Bunlar hem malik sıfatını hem zilyetliğin sürekliliğini gösterir.
• İmar ve ihya. Taşınmazın taş toplanarak, kökler sökülerek, tesviye yapılarak veya su getirilerek tarıma elverişli hâle getirilmesi. Harcanan emek, malik gibi davranmanın en güçlü göstergesidir.
• Kayıtlar. Emlak vergisi kayıtları, tarımsal destekleme ve ÇKS belgeleri, sulama birliği kayıtları.
• Yerel bilinirlik. Taşınmazın köyde veya mahallede davacıya ait olarak bilinmesi; muhtarlık yazısı ve yerel bilirkişi beyanları.

Zilyetlik miras yoluyla intikal etmişse murisin süresi de hesaba katılır. Bu nedenle veraset ilamı ve nüfus kayıtları dosyanın ayrılmaz parçasıdır.

Kazanılamayacak Taşınmazlar

Bu, davanın en sık ve en erken kaybedilme sebebidir; çünkü çoğu zaman dava açıldıktan sonra gelen bir kurum yazısıyla ortaya çıkar.

Kazandırıcı zamanaşımıyla kazanılamayacak yerler şunlardır:

• Orman sayılan yerler. Orman kadastrosu yapılmış alanlarda taşınmazın orman sınırları içinde kalıp kalmadığı belirleyicidir.
• Mera, yaylak ve kışlak. Kamusal nitelikleri gereği özel mülkiyete konu olmazlar.
• Kıyı ve sahil şeridi.
• Özel kanunları uyarınca Devlete kalan ve özel mülkiyete elverişli olmayan taşınmazlar.

Pratik tavsiye: dava açmadan önce Orman Bölge Müdürlüğü, İl Tarım ve Orman Müdürlüğü, Kadastro Müdürlüğü ve Milli Emlak Müdürlüğünden taşınmaza ilişkin kayıtlar istenmelidir. Taşınmaz orman veya mera sınırında ise dava masrafına girmeden önce bu bilinmelidir.

Anayasa Mahkemesi İptali: “Ölmüş” İbaresi

Bu, uygulamada en çok yanlış bilinen konudur ve dilekçe yazılırken mutlaka gözetilmelidir.

TMK m.713/2 ilk hâlinde; maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan, yirmi yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı taşınmazlar bakımından tescil imkânı tanıyordu.

Anayasa Mahkemesi 17/3/2011 tarihli, E.2009/58 ve K.2011/52 sayılı kararıyla bu fıkradaki ölüme ilişkin ibareyi iptal etmiştir. Bu nedenle bugün, kayıt malikinin yalnızca ölmüş olması tek başına m.713/2 kapsamında dayanak oluşturmaz.

Ancak burada kritik bir ayrım vardır. TMK m.713, mülkiyetin kanunda öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olacağını düzenler. Yargı uygulamasında, iptal kararının verildiği tarihten önce yirmi yıllık kazanma süresi tamamlanmışsa, davanın o tarihte derdest olup olmadığına bakılmaksızın kazanma koşullarının gerçekleşmiş sayıldığı yönünde değerlendirmeler yapılmıştır.

Pratik sonuç: eski tarihli zilyetliklerde dava açmadan önce mutlaka bir zaman çizelgesi çıkarılmalıdır. Kayıt maliki ne zaman ölmüş, zilyetlik ne zaman başlamış, yirmi yıl hangi tarihte dolmuş ve bu tarih iptal kararından önce mi sonra mı? Cevap, davanın kaderini belirler.

Hasım: Eksik Gösterilirse Dava Usulden Reddedilir

TMK m.713/3 hasmı açıkça belirler: tescil davası Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik görünen kişinin mirasçılarına karşı açılır.

Uygulamada bu şu anlama gelir:

• Hazine mutlaka davalı gösterilir; ilgili defterdarlık veya millî emlak müdürlüğü husumet yöneltilecek birimdir.
• İlgili kamu tüzel kişisi taşınmazın konumuna göre belirlenir: belediye sınırları içindeyse belediye, köyde ise köy tüzel kişiliği.
• Kayıt maliki varsa mirasçıları araştırılarak tamamı davaya dâhil edilir.

Bu kişilere yöneltilmeyen dava usulden ret riskiyle karşı karşıyadır. Mirasçıların tespiti, dava açılmadan önce yapılması gereken bir hazırlıktır.

İlan ve Üç Aylık İtiraz Süresi

Bu dava, ilan usulü bakımından diğer taşınmaz davalarından ayrılır ve bu aşama titizlikle takip edilmelidir.

TMK m.713/4 uyarınca davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilan olunur.

Son ilandan başlayarak üç ay içinde koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa hâkim tescile karar verir.

Ayrıca davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler. Yani ilan, yalnızca bir duyuru değil, karşı taleplerin de doğabileceği bir aşamadır.

İlanın usulüne uygun yapılmaması, hükmün bozulma sebebidir. Bu nedenle gazete ilanının ve mahallî ilanların tarihleri ve biçimi dosyada takip edilmelidir.

Kroki ve Taleple Bağlılık

Az bilinen ama dosya kaybettiren bir kural: hâkim, talep edilenden başkasına hükmedemez.

Bu nedenle dava konusu yer, dilekçeye ekli bir kroki ile belirli biçimde özgülenmelidir. Sınırları belirsiz bir talep üzerine mahkeme karar veremez; talep edilen yerden başka bir taşınmaza da hükmedilemez.

Kararda tescili istenen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren kroki eklenir. Bu nedenle keşifte harita mühendisi bulunması ve teknik krokinin düzenlenmesi zorunludur.

İspatın Anahtarı: Hava Fotoğrafları

Yirmi yıllık sürenin başlangıcını tanık beyanıyla ispatlamak çoğu zaman yeterli olmaz. Uygulamada belirleyici delil, farklı yıllara ait hava fotoğraflarıdır.

Bu fotoğraflar taşınmazın hangi tarihte tarıma açıldığını, üzerinde ne zaman yapı bulunduğunu ve kullanımın sürekli olup olmadığını gösterir. Keşifte bilirkişiler bu fotoğraflar üzerinden karşılaştırma yapar.

Dilekçede farklı yıllara ait hava fotoğraflarının ilgili kurumlardan celbi açıkça talep edilmelidir. Ayrıca yerel bilirkişi ve tanık beyanları, fotoğrafların ortaya koyduğu fiilî durumu tamamlar.

Bölgede kadastro çalışması sürüyorsa görevli mahkeme değişebilir ve uyuşmazlık kadastro mahkemesinde görülebilir; kadastro tespitine itiraz yolu için kadastro tespitine itiraz dava dilekçesi yazımıza bakılabilir.

Olağanüstü Zamanaşımı ile Tescil Dava Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; zilyetliğe ilişkin olguları somut olarak yazın ve talebinizi krokiyle özgüleyin. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Dava Öncesi Kontrol Listesi

• Tapu ve kadastro müdürlüğünden taşınmazın kayıt durumuna ilişkin yazı,
• Orman ve mera kayıtları, orman kadastro haritaları,
• Milli Emlak Müdürlüğü kayıtları,
• Zilyetliğe ilişkin zaman çizelgesi (başlangıç, intikaller, kesintiler),
• Veraset ilamı ve nüfus kayıt örnekleri,
• Emlak vergisi kayıtları, ÇKS ve tarımsal destekleme belgeleri,
• Muhtarlık yazısı ve yerel bilirkişi ile tanık listesi,
• Taşınmazın sınırlarını gösteren kroki ve tarihli fotoğraflar.

Sık Yapılan Hatalar

• Hasmı eksik göstermek. Dava Hazineye, ilgili kamu tüzel kişilerine ve varsa kayıt malikinin mirasçılarına yöneltilmelidir.
• Taşınmazın niteliğini araştırmamak. Orman veya mera niteliğindeki yer bu yolla kazanılamaz; kurum kayıtları önceden istenmelidir.
• Zilyetliği soyut anlatmak. Ekim, yapı, vergi kaydı ve muhtarlık beyanı gibi somut olgular tek tek gösterilmelidir.
• Hava fotoğrafı istememek. Sürenin başlangıcı çoğu zaman yalnızca hava fotoğraflarıyla ispatlanabilir.
• Krokisiz dava açmak. Talep krokiyle özgülenmezse hâkim taleple bağlılık nedeniyle sınırları belirsiz yer hakkında karar veremez.
• Murisin süresini eklememek. Veraset ilamı sunulmazsa önceki zilyetlik süresi hesaba katılmayabilir.
• İlan aşamasını takip etmemek. İlanın usulüne uygun yapılmaması hükmün bozulma sebebidir.

Adım Adım Süreç

1. Taşınmazın kayıt durumunu tespit edin — Tapu ve kadastro müdürlüğünden taşınmazın kayıtlı olup olmadığını yazıyla belgeleyin.
2. Niteliğini araştırın — Orman, mera, yaylak ve kıyı kayıtlarını ilgili kurumlardan isteyin; kazanmaya elverişlilik önceden netleşmelidir.
3. Zilyetlik zaman çizelgesi çıkarın — Hangi yıldan itibaren kimin kullandığını, intikalleri ve kesinti olup olmadığını tarih tarih yazın.
4. Somut delilleri toplayın — Vergi kayıtları, ÇKS, muhtarlık yazısı, fotoğraflar ve tanık listesini hazırlayın.
5. Krokiyi hazırlatın — Talebinizi sınırları belirli bir kroki ile özgüleyin.
6. Hava fotoğraflarını talep edin — Farklı yıllara ait fotoğrafların celbini dilekçede açıkça isteyin.
7. İlan ve keşif sürecini takip edin — Gazete ilanı ile mahallî ilanların usulüne uygun yapıldığını kontrol edin.

İlgili Konular ve Kaynaklar

TMK m.712 ile Karıştırmayın: İki Ayrı Zamanaşımı Rejimi

Kazandırıcı zamanaşımı tek bir kurum değildir; Türk Medeni Kanunu iki ayrı rejim öngörür ve yanlış maddeye dayanan dava baştan kaybedilir. Olağan zamanaşımını düzenleyen TMK m.712’ye göre, geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.

Görüldüğü gibi m.712’nin çıkış noktası tapuda var olan ama yolsuz bir tescildir. Kişi zaten malik olarak yazılıdır; kanun onun kaydını sağlamlaştırır. TMK m.713 ise tam tersi durumu düzenler: ortada geçerli bir kayıt yoktur, kişi yalnızca fiilî hâkimiyete dayanır ve mahkeme kararıyla ilk kez tapu oluşturulur.

Dilekçeyi yazmadan önce tapu kaydını çıkarıp hangi rejimde olduğunuzu belirlemek zorunludur. Ön değerlendirme için TMK m.712 ve m.713 kazandırıcı zamanaşımı değerlendirme aracımızı kullanabilirsiniz.

Kazanılamayacak Yerlerin Kanuni Dayanağı: TMK m.715

Yirmi yıllık zilyetlik her taşınmaz için sonuç doğurmaz; bazı yerler nitelikleri gereği özel mülkiyete kapalıdır ve bunun genel dayanağı TMK m.715’tir. Maddeye göre sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Aksi ispatlanmadıkça, yararı kamuya ait sular ile kayalar, tepeler, dağlar, buzullar gibi tarıma elverişli olmayan yerler ve bunlardan çıkan kaynaklar kimsenin mülkiyetinde değildir ve hiçbir şekilde özel mülkiyete konu olamaz. Maddenin son fıkrası, bu yerlerin kazanılması, bakımı, korunması, işletilmesi ve kullanılmasının özel kanun hükümlerine tâbi olduğunu belirtir.

Bu son fıkra pratikte belirleyicidir: bir yerin kazanılıp kazanılamayacağı yalnız Medeni Kanun’a değil, o yerin özel rejimine bakılarak belirlenir. Orman, mera, kıyı ve benzeri vasıflar kendi kanunlarındaki yasaklara tâbidir ve bu yasaklar TMK m.713’ün önüne geçer.

Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yer ile Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazın rejimi de aynı değildir; bu ayrım için devletin hüküm ve tasarrufu ile Hazinenin özel mülkiyeti farkı yazımıza bakabilirsiniz.

Kadastro Kanunu Paraleli: m.14’teki Dönüm Sınırı ve m.12/3’teki On Yıl

Kadastro çalışması yapılan yerlerde tescil talebi TMK m.713’e değil, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’na göre değerlendirilir. Kanun’un 14. maddesi, tapuda kayıtlı olmayan ve aynı çalışma alanı içinde bulunan taşınmazlar için hem süre hem de yüzölçümü sınırı getirir: toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar (bu miktarlar dâhil) olan bir veya birden fazla taşınmaz, çekişmesiz ve aralıksız en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyetliğini belgelerle, bilirkişi veya tanık beyanlarıyla ispat eden zilyedi adına tespit edilir.

Bu sınır TMK m.713’te yoktur ve uygulamada en sık gözden kaçan noktadır: kadastro geçmiş bir bölgede dönüm sınırını aşan talep, diğer bütün şartlar tamam olsa bile sınırı aşan kısım bakımından reddedilir.

İkinci kritik hüküm 3402 m.12’nin üçüncü fıkrasıdır. Kadastro tutanaklarında belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere ait tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukukî sebeplere dayanılarak dava açılamaz. Bu bir hak düşürücü süredir; mahkemece re’sen gözetilir ve süre dolmuşsa dava esasa girilmeden reddedilir.

Dava açmadan önce taşınmazın kadastro görüp görmediği, gördüyse tespitin ne zaman kesinleştiği mutlaka araştırılmalıdır. Kadastro dışı bırakılmış alanların durumu ayrı bir rejime tâbidir; ayrıntı için tescil harici alan ve imar-ihya ile tescil yazımızı inceleyebilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Olağanüstü zamanaşımı ile tescil davası nedir?

TMK m.713 uyarınca, tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişinin, taşınmazın adına tescilini istediği davadır.

Kaç yıllık zilyetlik gerekir?

Yirmi yıl. Bu sürenin davasız ve aralıksız olması ve zilyetliğin malik sıfatıyla sürdürülmesi gerekir.

Zilyetliğin iyiniyetli olması şart mı?

Hayır. Olağanüstü zamanaşımında iyiniyet aranmaz; aranan, zilyetliğin malik sıfatıyla, davasız ve aralıksız sürdürülmüş olmasıdır.

Önceki zilyedin süresi eklenir mi?

Zilyetliğin devri hâlinde önceki zilyetlik süresinin eklenmesi mümkündür. Miras yoluyla intikalde murisin zilyetlik süresi de hesaba katılır; veraset ilamı dosyaya konmalıdır.

Dava kime karşı açılır?

TMK m.713/3 uyarınca tescil davası Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik görünen kişinin mirasçılarına karşı açılır. Bu kişilere yöneltilmemesi usulden ret sonucu doğurabilir.

Hangi taşınmazlar bu yolla kazanılamaz?

Orman, mera, yaylak, kışlak gibi kamusal nitelikteki yerler ile özel kanunları uyarınca Devlete kalan ve özel mülkiyete elverişli olmayan taşınmazlar kazandırıcı zamanaşımıyla kazanılamaz.

İlan zorunlu mu?

Evet. TMK m.713/4 uyarınca davanın konusu mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilan olunur.

İtiraz süresi ne kadar?

Son ilandan başlayarak üç aydır. Bu süre içinde koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve iddia ispatlanırsa hâkim tescile karar verir.

Mülkiyet ne zaman kazanılmış sayılır?

TMK m.713 uyarınca mülkiyet, kanunda öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur. Tescil kararı bu kazanımı açıklayıcı niteliktedir.

Tapuda kayıtlı taşınmaz için de açılabilir mi?

TMK m.713/2, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş kimse adına kayıtlı taşınmazlar bakımından da bu imkânı tanır.

Malikin ölmüş olması yeterli mi?

Anayasa Mahkemesi 17/3/2011 tarihli kararıyla TMK m.713/2’deki ölüme ilişkin ibareyi iptal etmiştir. Bu nedenle kayıt malikinin yalnızca ölmüş olması bugün tek başına dayanak oluşturmaz. Ancak iptal tarihinden önce yirmi yıllık sürenin tamamlanmış olduğu hâllerde yargı uygulamasında farklı değerlendirme yapılmaktadır.

Süre nasıl kesilir?

Taşınmaz hakkında dava açılması, ihtar gönderilmesi veya fiilî bir engelle karşılaşılması gibi durumlarda zilyetliğin davasız ve aralıksız olma niteliği zedelenir.

Hava fotoğrafı neden önemli?

Farklı yıllara ait hava fotoğrafları, taşınmazın hangi tarihten itibaren tarıma açıldığını ve kullanımın sürekliliğini gösterdiğinden zilyetlik süresinin ispatında belirleyici delildir.

Görevli mahkeme hangisidir?

Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bölgede kadastro çalışması sürüyorsa kadastro mahkemesi görevli olabilir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Dilekçe metni genel bir şablondur; somut dosyanıza göre uyarlanması gerekir. İdari ve adli dava süreleri hak düşürücüdür; mutlaka güncel mevzuat ve kendi tebligat tarihiniz esas alınmalıdır.