Köyde Ruhsatsız Ev Yapmak (İmar Kanunu m.27): Valilik Onayı, Muhtarlığa Bildirim ve Sınırlar

Köyde ruhsatsız ev yapmak, belirli şartlarla mümkündür ve bu yapılar kaçak yapı statüsünde olmaz. Dayanak, İmar Kanunu’nun 27. maddesidir. Ancak muafiyet sınırsız değildir: valilik onayı ve muhtarlığa bildirim şarttır.

Bu yazıda muafiyetin kapsamı, köy yerleşik alanı sınırının nasıl belirlendiği, valilik onayı usulü, muhtarın yükümlülüğü, muafiyetin sona erdiği noktalar ve tarım mevzuatıyla ilişki ele alınmaktadır.

Muafiyetin Kapsamı

Kanun’un 27. maddesine göre; belediye ve mücavir alanlar dışında, köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak şu yapılar için yapı ruhsatı aranmaz:

• Konut,
• Entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar,
• Köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası, tanıtım ve teşhir büfeleri,
• Köy halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatiflerin işletme binası gibi yapılar.

Bu sayım, muafiyetin sınırını da gösterir. Listedeki nitelikleri taşımayan yapılar muafiyet kapsamında değildir.

Özellikle iki ibare dikkat edilmesi gereken filtredir: entegre tesis niteliğinde olmama ve imar planı gerektirmeme. Büyük ölçekli, entegre nitelikte bir tesis bu muafiyetten yararlanamaz.

Kaçak yapı sayılmaz

Bu yapılar, ruhsat alınmadan inşa edilse dahi kaçak yapı statüsünde olmaz. Muafiyet kanundan doğar.

Buna karşılık muafiyet şartlarına uyulmaması hâlinde durum değişir; aşağıda ele alınmaktadır.

Muafiyet Kapsamındaki ve Dışındaki Yapılar

Şart: Valilik Onayı ve Muhtarlığa Bildirim

Muafiyet, hiçbir işlem yapılmayacağı anlamına gelmez. Kanun üç şart öngörmüştür:

• Etüt ve projelerin valilikçe onaylanması,
• Onayı müteakip muhtarlığa bildirim yapılması,
• Yapıların yöresel doku ve mimari özelliklere, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olması.

Yani ruhsat aranmasa da, yapının fen ve sağlık koşullarına uygun olarak yapılacağını gösteren projelerin hazırlanıp valiliğe sunulması gerekir.

Önemli değişiklik: artık muhtar izni değil, bildirim

Bu nokta, eski kaynaklarda hâlâ yanlış aktarılmaktadır ve uygulamada karışıklığa yol açmaktadır.

Önceki dönemde köy yerleşik alanlarında konut yapmak muhtarlık iznine tabiydi. İmar Kanunu’nun 27. maddesinde yapılan değişiklikle artık muhtarlıktan izin alınması gerekmemektedir; valilikten alınan onayın muhtarlığa bildirilmesi yeterlidir.

Bu ayrım pratikte önemlidir: muhtarın onay vermemesi tek başına yapıya engel değildir. Aranan, valilik onayı ve bildirimdir.

Eski tarihli yargı kararlarında ve makalelerde “muhtarlıktan izin alınması gerekir” ifadesi görülebilir; bunlar değişiklik öncesi metne dayanır.

Etüt ve proje sorumluluğu

Kanun, sorumluluğu da belirler: etüt ve projelerin sorumluluğu müellifi olan mimar ve mühendislere aittir.

Ayrıca tarım ve hayvancılık amaçlı yapıların denetimine yönelik fennî mesuliyet, Kanun’un 28. maddesi hükümlerine göre mimar ve mühendislerce üstlenilir.

İnşa edilen yapının fen ve sağlık kurallarına uygunluğu ise Kanun’un 30. maddesine göre valiliklerce belirlenir.

Fennî mesuliyet ve şantiye organizasyonu için şantiye şefi ve fennî mesuliyet sayfasına bakabilirsiniz.

Süreç Adımları

Bedel Alınmaz

14 Şubat 2020 tarihli düzenlemeyle eklenen hüküm, süreci mali olarak da hafifletmiştir.

Buna göre; kırsal yerleşik alanı ve civarı sınırlarının tespitinde ve bu alanlarda ruhsata tabi olmadan yapılabilecek yapılara ilişkin ilgili kurum veya kuruluşlarca yapılan etüt, proje ve proje uygunluk görüşü için; resim, harç, ücret, döner sermaye ücreti ve herhangi bir ad altında bedel alınmaz.

Bu, uygulamada sıkça talep edilen çeşitli ücretlerin dayanaksız olduğunu gösterir. Böyle bir talep geldiğinde bu hükme dayanılarak itiraz edilebilir.

Köy Yerleşik Alanı Sınırı Nasıl Belirlenir?

Muafiyetin uygulanabilmesi için parselin köy yerleşik alanı sınırı içinde kalması gerekir. Bu sınır kendiliğinden oluşmaz; bir idari işlemle belirlenir.

Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğine göre; belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan köy ve mezraların yerleşik alanı, köydeki yapıların toplu olarak bulunduğu yerlerde mevcut binaların en dışta olanının üç yüz metre dışından geçirilecek olan ve valiliklerce tespit edilerek il genel meclisince karara bağlanan sınırın içinde kalan alandır.

Büyükşehirlerde ise kırsal mahalle tespiti ile köy yerleşik sınırını tespit yetkisi büyükşehir belediye meclisindedir.

Ayrıca ihtiyaç duyulması hâlinde mevcut köy yerleşik alan sınırları il genel meclislerince yeniden belirlenebilir.

Bu nedenle ilk yapılacak iş, parselinizin bu sınır içinde kalıp kalmadığını ilgili idareden yazılı olarak teyit ettirmektir.

Kadastro şartı yoktur

Danıştay içtihadında; İmar Kanunu’nun 27. maddesi kapsamında inşa edilecek yapılarla ilgili olarak, yapının inşa edildiği alanda kadastro çalışması yapılmış olması zorunluluğunun bulunmadığı kabul edilmiştir.

Öncelikle köy yerleşik alanının tespit edilip edilmediğinin belirlenmesi, sonrasında yapının madde kapsamına girip girmediğinin değerlendirilmesi gerekir.

Muafiyetin Sona Erdiği Noktalar

Muhtarın Bildirim Yükümlülüğü

2020 değişikliğiyle eklenen bir hüküm, denetimi köy düzeyine taşımıştır.

Hükme göre; maddede belirtilen projelerin valilik onayı ve muhtarlığa bildirim şartı sağlanmadan veya projesine aykırı yapı yapıldığının muhtarca tespiti ya da öğrenilmesi hâlinde, durum muhtar tarafından ivedilikle valiliğe bildirilir.

Bu, muafiyetin denetimsiz olmadığını gösterir. Şartlara uyulmadan yapılan yapı, muhtar aracılığıyla valiliğe intikal eder ve imar mevzuatının yaptırım rejimi işleyebilir.

Dolayısıyla “köyde nasılsa kimse karışmaz” yaklaşımı hukuken karşılıksızdır.

En Kritik Sınır: Yerleşik Alan Dışı

Uygulamadaki en yaygın hata bu noktada yapılır.

Kanun açıktır: köy yerleşik alan sınırları dışında kalan ve entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapıların yapı ruhsatı alınarak inşa edilmesi zorunludur.

Yani aynı nitelikteki bir yapı;

• Köy yerleşik alanı içindeyse ruhsatsız yapılabilir,
• Köy yerleşik alanı dışındaysa ruhsat alınması zorunludur.

Bu nedenle sınır tespiti, tüm sürecin belirleyici unsurudur. Sınırın nerede geçtiğini bilmeden başlanan inşaat, ruhsatsız yapı riskine dönüşebilir.

Ruhsatsız yapının sonuçları için {LKACAK} ve {L32} sayfalarına bakabilirsiniz.

Seralarda özel muafiyet

4 Temmuz 2019 tarihli düzenlemeyle ayrı bir muafiyet getirilmiştir.

Belediye ve mücavir alanlar içinde veya dışındaki iskân dışı alanlarda yapılacak tarımsal amaçlı seralar; entegre tesis niteliğinde olmamak ve ilgili il tarım ve orman müdürlüğünden uygun görüş alınmak koşuluyla, yapı ruhsatı aranmadan yapılabilir.

Bu muafiyet köy yerleşik alanıyla sınırlı değildir; iskân dışı alanları kapsar. Ancak uygun görüş şartı zorunludur.

Köyde Kamu Yapıları

Madde, köyün ortak ihtiyaçları için de bir kolaylık öngörür.

İmar planı olmayan köy yerleşik alanı sınırları içerisinde köyün ihtiyacına yönelik olarak ilk ve orta öğretim tesisi, ibadet yeri, sağlık tesisi, güvenlik tesisi gibi yapılar için imar planı şartı aranmaz.

Ancak yer seçimi, valilikçe oluşturulan bir komisyonca hâlihazır harita veya kadastro paftaları üzerinde kesin sınırları ile belirlenir.

Bu yapı ve tesislere, uygulama projelerine göre ilgili yatırımcı kamu kurum ve kuruluşu adına yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni verilir.

Yani burada muafiyet ruhsattan değil, imar planı şartındandır.

Yapılaşma Koşulları

Ruhsat aranmaması, sınırsız yapılaşma anlamına gelmez. Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinde koşullar belirlenmiştir.

Köy ve mezraların yerleşik alanlarında bir parselde tarım ve hayvancılık amaçlı yapıların ve konut yapılarının müştemilat dâhil taban alanı kat sayısı, Yönetmelikte belirlenen oranı geçemez.

Komşu mesafeleri ise; civarın yapı düzeni ve karakterine, yapılacak binaların münferit konut veya tarımsal işletme birimi (ahır, samanlık, arabalık ve benzeri) oluşuna göre ilgili idare tarafından takdir ve tayin olunur.

Bu nedenle proje hazırlanmadan önce ilgili idareden taban alanı oranı ve komşu mesafeleri hakkında yazılı bilgi alınmalıdır.

Tarım Mevzuatıyla İlişki

Köydeki parsellerin çoğu aynı zamanda tarım arazisi niteliğindedir. Bu durumda iki mevzuat üst üste biner.

İmar Kanunu bakımından ruhsat muafiyeti bulunması, tarım mevzuatı bakımından izin gerekmediği anlamına gelmez. Tarım arazilerinin tarım dışı amaçla kullanılması ayrı bir izne tabidir.

Bu nedenle konut yapılacak parselin vasfı mutlaka kontrol edilmeli ve gerekiyorsa tarım dışı kullanım izni alınmalıdır.

Tarım arazisinin amaç dışı kullanımı ve izin süreci için tarım arazisinin amaç dışı kullanımı (5403) ve tarım dışı kullanım izni sayfalarına bakabilirsiniz. Tarlaya ev yapma şartlarının bütünü için tarlaya ev ve bağ evi yapma şartları sayfasına bakınız.

Kontrol Listesi

• Parselin belediye ve mücavir alan sınırları dışında olduğunu doğrulayın.
• Köy yerleşik alanı sınırının belirlenip belirlenmediğini ve parselinizin içeride kalıp kalmadığını yazılı sorun.
• Yapının maddedeki sayılan yapı türlerinden birine girdiğini teyit edin.
• Entegre tesis niteliğinde olmadığını ve imar planı gerektirmediğini değerlendirin.
• Mimar ve mühendis müellifçe etüt ve proje hazırlatın.
• Projeleri valilik onayına sunun ve onayı muhtarlığa bildirin.
• Etüt ve proje işlemleri için bedel talep edilemeyeceğini bilin.
• Taban alanı oranı ve komşu mesafelerini idareden öğrenin.
• Parselin tarım arazisi vasfını ve gereken izinleri kontrol edin.
• Yapıyı onaylı projesine uygun inşa edin.

Sık Yapılan Hatalar

• Muafiyeti “hiçbir işlem gerekmez” sanmak; valilik onayı ve bildirim şarttır.
• Hâlâ muhtardan izin alınması gerektiğini düşünmek; bildirim yeterlidir.
• Parselin köy yerleşik alanı sınırı içinde olup olmadığını teyit etmeden inşaata başlamak.
• Yerleşik alan dışındaki tarım ve hayvancılık yapısında ruhsat almamak.
• Entegre tesis niteliğindeki yapıyı muafiyet kapsamında sanmak.
• Etüt ve proje işlemleri için istenen bedelleri sorgusuz ödemek.
• Projeye aykırı inşa etmek; muhtar durumu valiliğe bildirir.
• Tarım arazisi vasfını ve 5403 kapsamındaki izinleri gözden kaçırmak.

Adım Adım Süreç

1. Alan statüsünü doğrulayın — Parselin belediye ve mücavir alan sınırları dışında olduğunu teyit edin.
2. Yerleşik alan sınırını sorun — Köy yerleşik alanı sınırının belirlenip belirlenmediğini ve parselin içeride kaldığını yazılı öğrenin.
3. Yapı türünü kontrol edin — Yapının maddede sayılan türlerden birine girdiğini ve entegre tesis olmadığını değerlendirin.
4. Etüt ve proje hazırlatın — Mimar ve mühendis müellifçe fen ve sağlık kurallarına uygun proje düzenletin.
5. Valilik onayı alın — Etüt ve projeleri valilik onayına sunun.
6. Muhtarlığa bildirin — Onayı muhtarlığa bildirin; izin alınması gerekmez.
7. Yapılaşma koşullarını öğrenin — Taban alanı oranı ve komşu mesafelerini ilgili idareden yazılı isteyin.
8. Tarım iznini ayrıca alın — Parsel tarım arazisi vasfındaysa gerekli izinleri ayrıca yürütün.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Büyükşehir İllerinde Durum: Mahalleye Dönüşüm ve Kırsal Mahalle Statüsü

Yirmi yedinci maddedeki muafiyet, taşınmazın bulunduğu yerin “köy” olmasına bağlıdır. Büyükşehir belediyesi bulunan illerde ise köy tüzel kişilikleri kaldırılmış ve köyler mahalleye dönüşmüştür. Bu durum, muafiyetin bu illerde uygulanıp uygulanmayacağı sorusunu doğurur.

Birinci maddenin doğurduğu sonuç açıktır: sayılan illerde köy tüzel kişilikleri kaldırılmış ve köyler ilçe belediyesine mahalle olarak katılmıştır. Yirmi yedinci maddedeki muafiyet köy statüsüne bağlandığından, bu illerde artık köy bulunmaması muafiyetin dayanağını ortadan kaldırır. Dolayısıyla büyükşehir illerinde, eskiden köy olan bir yerde yapılacak yapı bakımından ilçe belediyesinin genel ruhsat rejimi işler. Sahada en sık karşılaşılan yanılgı, yerin hâlâ “köy” olarak anılmasına bakılarak muafiyetin sürdüğünün varsayılmasıdır; oysa belirleyici olan günlük dildeki kullanım değil, idari statüdür. Yerleşik alan dışındaki yapıların akıbeti için köy yerleşik alanında yıkım kararına karşı dava incelenmelidir.

Bu dönüşümün yarattığı boşluğu doldurmak üzere 2020 yılında getirilen düzenleme, kırsal mahalle ve kırsal yerleşik alan statüsüdür. Buna göre köy veya belde belediyesi iken mahalleye dönüşen ve büyükşehir sınırları içinde bulunan yerler; sosyo-ekonomik durumu, şehir merkezine uzaklığı, belediye hizmetlerine erişebilirliği ve mevcut yapılaşma durumu gibi ölçütler dikkate alınarak kırsal mahalle kabul edilebilir. Belirleme, ilgili ilçe belediye meclisinin kararı ve teklifi üzerine büyükşehir belediye meclisinin en geç doksan gün içinde alacağı karara bağlıdır. Belirlemenin mahalle düzeyinde yapılması esas olmakla birlikte, tamamı kırsal mahalle sayılmayan mahallelerde on bin metrekareden az olmamak kaydıyla kırsal yerleşik alan da belirlenebilir.

Bu statünün imar bakımından somut sonucu ise dikkatle okunmalıdır; çünkü sağladığı şey ruhsat muafiyeti değildir. Madde, kırsal mahalle veya kırsal yerleşik alan olarak belirlenen yerlerde bina inşaat harcı ile imarla ilgili harçların alınmayacağını öngörür. Bu bir mali muafiyettir ve yapı ruhsatı alma zorunluluğunu ortadan kaldırmaz. Aynı şekilde mesken amaçlı binalar ile zirai istihsalde kullanılan taşınmazlara tanınan emlak vergisi muafiyeti de vergiye ilişkindir. Dolayısıyla “burası kırsal mahalle, ruhsat gerekmez” değerlendirmesi hatalıdır ve ruhsatsız yapı yaptırımlarıyla karşılaşılmasına yol açar.

Pratik olarak yapılması gereken üç şey vardır. Birincisi, taşınmazın bulunduğu ilin büyükşehir olup olmadığının ve yerin idari statüsünün belirlenmesidir; bu bilgi ilçe belediyesinden yazılı olarak istenmelidir. İkincisi, yer kırsal mahalle veya kırsal yerleşik alan olarak belirlenmişse belirleme kararının tarih ve sayısının alınmasıdır; zira statü belediye meclisi kararına dayanır ve aynı usulle kaldırılabilir. Üçüncüsü, statünün hangi yükümlülükleri kaldırdığının kaldırmadığından ayrılmasıdır; harç muafiyeti ile ruhsat zorunluluğu farklı başlıklardır. Ruhsat rejiminin genel çerçevesi için yapı ruhsatı ve ruhsat süresi, tarımsal vasıflı taşınmazlardaki ek sınırlar için tarım arazisinin amaç dışı kullanımı incelenebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Köyde ruhsatsız ev yapılabilir mi?

Belediye ve mücavir alanlar dışında köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak konut için yapı ruhsatı aranmaz; ancak valilik onayı ve muhtarlığa bildirim şarttır.

Bu yapılar kaçak yapı sayılır mı?

Hayır. Madde 27 kapsamında ruhsat alınmadan yapılan yapılar kaçak yapı statüsünde olmaz.

Hangi yapılar muafiyet kapsamındadır?

Konut, entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile bakkal, manav, berber, köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası, teşhir büfeleri ve köy kooperatiflerinin işletme binası gibi yapılar.

Muhtardan izin almak gerekir mi?

Hayır. Yapılan değişiklikle muhtarlıktan izin alınması gerekmemekte, valilikten alınan onayın muhtarlığa bildirilmesi yeterli sayılmaktadır.

Proje hazırlatmak gerekir mi?

Evet. Yapının fen ve sağlık kurallarına uygun yapılacağını gösteren etüt ve projelerin hazırlanıp valilik onayına sunulması gerekir.

Etüt ve proje için ücret alınır mı?

Kırsal yerleşik alan sınırlarının tespiti ve ruhsata tabi olmayan yapılara ilişkin etüt, proje ve proje uygunluk görüşü için resim, harç, ücret, döner sermaye ücreti ve herhangi bir ad altında bedel alınmaz.

Köy yerleşik alanı sınırı nasıl belirlenir?

Köydeki yapıların toplu bulunduğu yerlerde en dıştaki binanın üç yüz metre dışından geçirilen ve valiliklerce tespit edilip il genel meclisince karara bağlanan sınırdır.

Büyükşehirlerde yetki kimdedir?

Büyükşehirlerde kırsal mahalle tespiti ile köy yerleşik sınırını tespit yetkisi büyükşehir belediye meclisindedir.

Yerleşik alan dışında da muafiyet var mı?

Hayır. Köy yerleşik alan sınırları dışında kalan tarım ve hayvancılık amaçlı yapıların yapı ruhsatı alınarak inşa edilmesi zorunludur.

Seralarda durum nedir?

İskân dışı alanlarda yapılacak tarımsal amaçlı seralar, entegre tesis niteliğinde olmamak ve il tarım ve orman müdürlüğünden uygun görüş alınmak koşuluyla ruhsat aranmadan yapılabilir.

Projeye aykırı yapı yapılırsa ne olur?

Valilik onayı ve bildirim şartı sağlanmadan veya projesine aykırı yapı yapıldığının muhtarca tespiti hâlinde durum ivedilikle valiliğe bildirilir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. İdari dava süreleri hak düşürücüdür; ceza tutarları her yıl yeniden değerleme oranında güncellenir. Somut dosyanız için tebligat tarihiniz ve yürürlükteki mevzuat esas alınmalıdır. Nihai hukuki değerlendirme avukata aittir.