Muvakkat Yapı ve Geçici İnşaat Ruhsatı (İmar Kanunu m.33): 10 Yıl, Tapu Şerhi ve Bedel

Muvakkat yapı, imar planında umumi hizmetlere ayrılmış olmakla birlikte henüz kamulaştırılmamış ve imar programına alınmamış taşınmazlarda, belirli süreyle izin verilen geçici yapıdır. Dayanağı İmar Kanunu’nun 33. maddesidir ve süre on yıldır.

Bu yazıda muvakkat yapı izninin şartları, on yıllık sürenin ne zaman başladığı, tapu şerhinin işlevi, izin verilmeyen hâller, plan uygulandığında ne olacağı ve yıkım hâlinde ödenecek bedel ele alınmaktadır.

Sorun: Planda Umumi Hizmete Ayrılmış Ama Kamulaştırılmamış Taşınmaz

Bu, imar hukukunun en eski mağduriyet alanlarından biridir. Taşınmazınız imar planında park, okul, yol veya benzeri bir umumi hizmete ayrılmıştır; ancak idare henüz kamulaştırma yapmamış ve alanı imar programına da almamıştır.

Bu durumda malik iki arada kalır: taşınmaz üzerinde daimi yapı yapamaz, çünkü alan kamuya ayrılmıştır; ancak bedelini de alamaz, çünkü kamulaştırma yapılmamıştır.

Muvakkat yapı kurumu, bu kilitlenmeyi kısmen çözmek için düzenlenmiştir: malike, taşınmazı sınırlı bir süre ve sınırlı ölçüde kullanma imkânı tanır.

Kilitlenmenin diğer çözüm yolu olan kamulaştırmasız el atma ve bedel talebi için kamulaştırmasız el atma sayfasına bakabilirsiniz.

Muvakkat Yapı İzninin Şartları

Kanun’un 33. maddesi, izin verilebilecek hâlleri sayar. Buna göre imar planlarında bulunup da müracaat gününde beş yıllık imar programına dahil olmayan yerlerde:

• Plana göre kapanması gereken yol ve çıkmaz sokak üzerinde bulunan parseller,
• 18. madde hükümleri tatbik olunmadan normal şartlarla yapı izni verilmeyen parseller,
• Kanunun 13. maddesinde belirtilen hizmetlere ayrılmış parseller

bakımından; haklarında bu madde hükmünün tatbiki istenen ve üzerinde yönetmelik esaslarına uygun yapı yapılması mümkün olanlarda, sahiplerinin istekleri üzerine belediye encümeni veya il idare kurulu kararıyla, imar planı tatbikatına kadar muvakkat inşaat veya tesisata müsaade edilir ve buna dayanılarak usulüne göre yapı izni verilir.

Dört unsur birlikte aranır: beş yıllık programa dahil olmama, sayılan hâllerden birinin bulunması, malikin talebi ve encümen veya il idare kurulu kararı.

Dikkat edilmesi gereken nokta: izin resen verilmez; malikin başvurusu şarttır.

Muvakkat Yapı İzninin Unsurları

On Yıllık Süre ve Tapu Şerhi

Sürenin işleyişi, uygulamada en çok karıştırılan konudur.

Kanun’a göre verilecek müddetin on yıl olması ve yapı izni verilmezden önce; belediye encümeni veya il idare kurulu kararının gün ve sayısının, on yıllık müddet için muvakkat inşaat veya tesisat olduğunun, lüzumlu ölçü ve şartlarla birlikte tapu kaydına şerh edilmesi gereklidir.

Kritik cümle şudur: muvakkatlık müddeti tapu kaydına şerh verildiği günden başlar.

Yani on yıl; encümen kararının tarihinden, ruhsat tarihinden veya inşaatın bitiminden değil, şerhin tapuya işlendiği günden itibaren işler. Bu nedenle şerh tarihinin belgeyle tespiti şarttır.

Şerh, tapu kütük sahifesinin beyanlar hanesine tarih ve yevmiye kaydı düşülerek işlenir.

Şerh ne işe yarar?

Şerh üç işlev görür:

• Süreyi başlatır. On yıllık müddetin başlangıç tarihini gösterir.
• Üçüncü kişileri uyarır. Taşınmazı satın alacak kişi, yapının muvakkat olduğunu ve yıkılacağını öğrenir.
• Şartları kayıt altına alır. Kararın gün ve sayısı ile lüzumlu ölçü ve şartlar kayda geçer.

Bu nedenle üzerinde muvakkat inşaat şerhi bulunan bir taşınmazı satın alırken, şerhin tarihini ve kapsamını mutlaka inceleyin. Takyidat okuma yöntemi için tapudaki şerhler, haciz ve ipotek sayfasına bakabilirsiniz.

Daimi Yapı Ruhsatı ile Muvakkat Yapı Ruhsatı Farkı

Muvakkat ruhsat, daimi ruhsatın yerini tutmaz; geçici ve şarta bağlı bir izindir.

Neden Daimi Ruhsat Verilemez?

Muvakkat yapının pratik işlevi, parselasyon şartıyla birlikte anlaşılır.

Uygulama imar planlarında; Kanunun 18. maddesi hükümleri uygulanmadan normal şartlarda yapı izni verilemeyen yerlerde, parselasyon planları yapılıp onaylanmadan ve kesinleşen parselasyon planlarına göre tapu sicilinde imar planına uygun ada ve imar parselleri oluşmadan uygulama yapılamaz.

Bu işlemler yapılmadan daimi yapı ruhsatı verilemez. Ancak Kanunun 33. maddesi uyarınca, bu yerlerde üzerinde yönetmelik esaslarına uygun yapı yapılması mümkün olanlarda, sahiplerinin isteği üzerine encümen kararıyla muvakkat yapı ruhsatı verilebilir.

Yani muvakkat yapı, parselasyon tamamlanmadığı için daimi ruhsat alınamayan durumlarda bir ara çözümdür.

Parselasyon ve düzenleme ortaklık payı için parselasyon ve düzenleme ortaklık payı sayfasına bakabilirsiniz.

Yönetmelikteki karşılığı

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği de muvakkat yapıyı düzenler. Buna göre; uygulama imar planlarına göre tamamı veya bir kısmı umumi hizmetlere rastlayan yerler ile Kanunun 18. maddesi tatbik olunmadan normal şartlarla yapı izni verilmeyen, umumi hizmetlere ayrılan ve müracaat gününde beş yıllık imar programına dâhil olmayan taşınmazlara; taşınmazın kamu eline geçişi sağlanıncaya kadar muvakkat yapı izni verilebilir.

Buradaki “kamu eline geçişi sağlanıncaya kadar” ibaresi, kurumun geçici niteliğini bir kez daha vurgular.

İzin Verilmeyen ve Sınırlanan Hâller

Kanun, muvakkat yapıya iki önemli sınır getirir.

Birinci sınır: mevcut kullanılabilir bina. Maddede sözü geçen bir parselde esasen kullanılabilen bir bina varsa, bu parsele yeniden inşaat ve ilaveler yapılmasına izin verilmez.

Yani parselde kullanılabilir durumda bir yapı bulunuyorsa, muvakkat yapı gerekçesiyle yeni inşaat veya ilave yapılamaz.

İkinci sınır: ölçü toplamı. Birden fazla muvakkat yapıya izin verilen yerlerde dahi, bu yapıların ölçüleri toplamı yönetmelikte gösterilen miktarları geçemez.

Bu, muvakkat yapı izninin fiilen tam bir yapılaşma hakkına dönüştürülmesini engeller.

Ayrıca maddenin tatbikinde kadastral parsel de bir imar parseli gibi kabul olunur. Bu hüküm, henüz imar parseli oluşmamış yerlerde maddenin uygulanabilmesini sağlar.

Muvakkat Yapıda Sınırlamalar

Plan Uygulandığında Ne Olur?

Kurumun geçiciliği burada somutlaşır. Kanun açıktır: plan tatbik olunurken, muvakkat inşaat veya tesisler yıktırılırlar.

Yani imar planı uygulanmaya başladığında; parselasyon, ifraz, tevhit veya kamulaştırma işlemleri yapıldığında muvakkat yapının yıkılması gerekir.

Bu, malikin baştan kabul ettiği bir sonuçtur ve tapu şerhiyle de kayıt altına alınmıştır.

Bedel ödenir mi?

Evet ve bu, maddenin malik lehine en önemli hükmüdür.

On yıllık muvakkatlık müddeti dolduktan sonra veya on yıl dolmadan yıktırılması veya kamulaştırılması hâlinde; muvakkat bina ve tesislerin 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre takdir olunacak bedeli sahibine ödenir.

Hükmün üç yönü vardır:

• Bedel, on yıl dolduktan sonra yıkım hâlinde de ödenir.
• Bedel, on yıl dolmadan yıkım veya kamulaştırma hâlinde de ödenir.
• Bedel, keyfî belirlenmez; Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre takdir olunur.

Yani muvakkat yapı sahibi, yapısının bedelini kaybetmez. Kamulaştırma bedelinin tespiti ve emsal denetimi için kamulaştırma süreci ve bedel tespiti ve emsal karşılaştırma yöntemi sayfalarına bakabilirsiniz.

Şerhin kaldırılması

İmar planı uygulaması başlayıp parselasyon, ifraz, tevhit veya kamulaştırma yapıldığında, tapudaki muvakkat inşaat şerhinin de kaldırılması gerekir.

Ayrıca parsel üzerindeki muvakkat yapı yıkılmışsa, şerh parsel maliklerinin talebi üzerine tapudan kaldırılabilir.

Bu nedenle yıkım sonrasında şerhin terkini için idareye ve tapu müdürlüğüne yazılı başvuru yapılmalıdır. Aksi hâlde şerh kayıtta kalır ve sonraki işlemleri tıkar.

Şantiye Binası da Muvakkat Yapıdır

Yönetmelik, muvakkat yapı kavramını yalnızca 33. madde uygulamasıyla sınırlamaz.

Şantiye binası da yönetmelikte muvakkat yapı olarak tanımlanır: şantiyede çalışanların ve ziyaretçilerin barınma, çalışma, yeme içme ve benzeri günlük ihtiyaçlarını karşılamak ve şantiye ile proje hakkında bilgi vermek amacıyla yapılan ve yapı kullanma izni müracaatında yıkılarak tasfiye edilen muvakkat yapılardır.

Bu tanımdaki son ibare önemlidir: şantiye binası, iskân başvurusu sırasında yıkılarak tasfiye edilmiş olmalıdır. Şantiye binasının bırakılması, iskân sürecinde sorun doğurur.

Şantiye organizasyonu ve fennî mesuliyet için şantiye şefi ve fennî mesuliyet, yapı kullanma izni süreci için yapı kullanma izin belgesi (iskân) sayfalarına bakınız.

Muvakkat Yapı Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?

Üzerinde muvakkat yapı bulunan bir taşınmaz almak, sıradan bir gayrimenkul alımı değildir.

• Tapu kaydının beyanlar hanesini inceleyin; muvakkat inşaat şerhini ve tarihini tespit edin.
• Şerh tarihinden itibaren kaç yıl geçtiğini hesaplayın; on yıllık süre şerh gününden işler.
• Encümen veya il idare kurulu kararının gün ve sayısını ve karardaki ölçü ve şartları öğrenin.
• Taşınmazın planda hangi umumi hizmete ayrıldığını belirleyin.
• Alanın beş yıllık imar programına alınıp alınmadığını idareden sorun.
• Kamulaştırma çalışması bulunup bulunmadığını araştırın.
• Yapının yıkılması hâlinde ödenecek bedelin nasıl hesaplanacağını değerlendirin.
• Bankaların bu tür taşınmazlarda kredi ve teminat yaklaşımını önceden öğrenin.

Arsa alımında yapılacak genel kontroller için arsa ve tarla alırken imar durumu ve riskler sayfasına bakabilirsiniz.

Sık Yapılan Hatalar

• On yıllık sürenin ruhsat tarihinden başladığını sanmak; süre şerhin tapuya verildiği günden başlar.
• Muvakkat ruhsatı daimi ruhsat gibi değerlendirmek.
• Tapudaki muvakkat inşaat şerhini incelemeden taşınmaz satın almak.
• Parselde kullanılabilir bina varken yeni muvakkat yapı talebinde bulunmak.
• Ölçü toplamı sınırını gözden kaçırıp proje büyütmek.
• Yıkım hâlinde bedel ödenmeyeceğini sanmak; bedel Kamulaştırma Kanununa göre takdir edilir.
• Yıkım sonrasında şerhin terkinini talep etmemek.
• Şantiye binasını iskân başvurusundan önce tasfiye etmemek.

Adım Adım Süreç

1. Planı ve programı kontrol edin — Taşınmazın hangi umumi hizmete ayrıldığını ve beş yıllık imar programına dahil olup olmadığını öğrenin.
2. Yapılabilirliği inceletin — Üzerinde yönetmelik esaslarına uygun yapı yapılmasının mümkün olduğunu teknik olarak ortaya koyun.
3. Talebinizi yazılı verin — İzin resen verilmez; başvuruyu yazılı yapın ve evrak kayıt numarasını alın.
4. Encümen kararını takip edin — Belediye encümeni veya il idare kurulu kararının gün ve sayısını öğrenin.
5. Şerhi işletin — Kararın ve şartların tapu kaydına şerh edilmesini sağlayın; süre bu günden başlar.
6. Ölçü sınırını gözetin — Birden fazla muvakkat yapıda ölçüler toplamının yönetmelik sınırını aşmamasına dikkat edin.
7. Yıkımda bedeli talep edin — Yıkım veya kamulaştırma hâlinde bedelin Kamulaştırma Kanununa göre takdirini isteyin.
8. Şerhin terkinini isteyin — Yapı yıkıldıysa şerhin tapudan kaldırılması için yazılı başvuru yapın.

Süre Dolduğunda Ne Olur?

Muvakkat yapının en çok yanlış anlaşılan yönü, süre sonundaki durumdur.

Geçici ruhsatla yapılan yapı, süresi dolduğunda veya plan uygulaması gündeme geldiğinde kazanılmış hak doğurmaz. Malik, yapıyı kaldırmakla yükümlü hâle gelir ve bu yükümlülük çoğu zaman taahhütnameyle baştan kabul edilmiştir.

Pratik sonuçları şunlardır:

• Kamulaştırmada bedel tartışması. Geçici nitelikteki yapının değerlendirilmesi, kalıcı yapılardan farklı ele alınır.
• Satışta bilgilendirme yükümlülüğü. Yapının geçici ruhsatlı olduğu alıcıya bildirilmelidir; aksi hâlde ayıptan sorumluluk doğar.
• Süre uzatımı. Uzatma talebi bir idari işlemdir; reddi hâlinde süresinde dava edilebilir.

Bu nedenle geçici ruhsatlı bir yapı satın alınırken, ruhsatın hangi tarihe kadar geçerli olduğu ve taahhütnamede ne kabul edildiği mutlaka incelenmelidir.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Şerhli Taşınmazı Satın Almak: Tapu Sicilinin Aleniyeti ve İyiniyet

Muvakkat yapı iznine ilişkin kararın tapu kaydına işlenmesi, yalnızca idareyi ilgilendiren bir kayıt işlemi değildir. Bu şerh, taşınmazı sonradan satın alacak kişinin hukuki durumunu doğrudan belirler ve iyiniyet iddiasının önünü kapatır.

Bin yirminci maddenin son cümlesi, alıcı bakımından belirleyici hükümdür: kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez. Sicilin herkese açık olmasının karşılığı budur; kayıtları inceleme imkânı bulunduğu hâlde bunu yapmayan kişi, gerekli özeni göstermemiş sayılır. Dolayısıyla muvakkat yapı şerhi bulunan bir taşınmazı satın alan kişi, sonradan bu şerhten haberdar olmadığını ileri sürerek sonuçlarından kurtulamaz. Uygulamada tapu kaydının yalnızca malik ve yüzölçümü gösteren sade hâlinin istenmesi bu riski doğurur; talep edilmesi gereken, beyanlar ve şerhler hanesini de içeren takyidatlı tam kayıttır. Takyidatın nasıl okunacağı için tapu kaydında şerhler ve takyidat incelenmelidir.

Bu hüküm, bin yirmi üçüncü maddedeki iyiniyet korumasıyla birlikte okunduğunda sonuç netleşir. Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak hak kazanan üçüncü kişi korunur; ancak sicilde görünen bir şerhe rağmen satın alan kişi bakımından iyiniyetten söz edilemez. Bin yirmi dördüncü madde de aynı yönde, bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişinin tescile dayanamayacağını belirtir. Muvakkat yapı bakımından bunun anlamı şudur: alıcı, yapının geçici nitelikte olduğunu ve plan uygulandığında kaldırılacağını bilerek satın almış sayılır. Satıcının sözlü beyanları veya ilanlardaki ifadeler bu sonucu değiştirmez.

Bin dokuzuncu madde ise şerhin niçin bu kadar güçlü bir etki doğurduğunu açıklar. Şerh, verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir hâle gelir. Yani şerh, yalnızca şerhin konulduğu tarihteki maliki değil, ondan sonra taşınmaz üzerinde hak kazanan herkesi bağlar. Bu nedenle muvakkat yapı şerhi, el değiştirmeyle sona ermez ve yeni malik aynı rejime tabi olur. Aynı sebeple satış görüşmelerinde şerhin kaldırılacağı yönündeki taahhütlere itibar edilmemeli; şerhin kaldırılması ancak dayanağı olan hukuki durumun ortadan kalkmasıyla mümkündür.

Son olarak şerhin hiç işlenmemiş olduğu hâller ayrı bir başlıktır. İdare muvakkat inşaat iznini vermiş ancak kararı tapu kaydına şerh ettirmemişse, sicile güvenerek taşınmazı satın alan kişi bakımından durum değişir; bu kez sicilde görünmeyen bir kısıtlamadan söz edilir. Böyle bir hâlde bin yedinci madde gündeme gelebilir; zira tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Alıcı bakımından izlenecek yol, önce şerhin gerçekten mevcut olup olmadığını ve hangi tarihte işlendiğini belgelemek, ardından uğranılan zararın niteliğini ortaya koymaktır. Kısıtlılığın kendisini sona erdirmeye yönelik yol için hukuki ve fiilî el atma, izin sürecinin pratiği için muvakkat yapı başvuru ve dava dilekçesi incelenebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Muvakkat yapı nedir?

İmar planında umumi hizmetlere ayrılmış olup beş yıllık imar programına dahil olmayan taşınmazlarda, plan uygulamasına kadar izin verilen geçici yapıdır.

Dayanağı nedir?

İmar Kanunu’nun 33. maddesi ile Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin muvakkat yapıya ilişkin hükümleridir.

Kim karar verir?

Sahiplerinin istekleri üzerine belediye encümeni veya il idare kurulu kararıyla izin verilir.

Süre ne kadardır?

On yıldır.

On yıl ne zaman başlar?

Muvakkatlık müddeti, tapu kaydına şerh verildiği günden başlar.

Tapuya ne işlenir?

Encümen veya il idare kurulu kararının gün ve sayısı ile on yıllık müddet için muvakkat inşaat olduğu ve lüzumlu ölçü ve şartlar beyanlar hanesine şerh edilir.

Parselde bina varsa izin alınır mı?

Parselde esasen kullanılabilen bir bina varsa, bu parsele yeniden inşaat ve ilaveler yapılmasına izin verilmez.

Birden fazla muvakkat yapı olabilir mi?

İzin verilen yerlerde dahi bu yapıların ölçüleri toplamı yönetmelikte gösterilen miktarları geçemez.

Plan uygulanınca ne olur?

Plan tatbik olunurken muvakkat inşaat veya tesisler yıktırılır.

Yıkımda bedel ödenir mi?

On yıl dolduktan sonra veya dolmadan yıktırılması ya da kamulaştırılması hâlinde, muvakkat bina ve tesislerin 2942 sayılı Kanuna göre takdir olunacak bedeli sahibine ödenir.

Şerh nasıl kaldırılır?

Plan uygulaması yapıldığında veya yapı yıkıldığında, parsel maliklerinin talebi üzerine şerhin tapudan kaldırılması gündeme gelir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. İdari dava süreleri hak düşürücüdür; ceza tutarları her yıl yeniden değerleme oranında güncellenir. Somut dosyanız için tebligat tarihiniz ve yürürlükteki mevzuat esas alınmalıdır. Nihai hukuki değerlendirme avukata aittir.