Teknik Altyapı Bedeli (İmar Kanunu m.23) ve AYM’nin 2025 İptal Kararı

Teknik altyapı bedeli, yolu ile pis su ve içme suyu şebekeleri gibi teknik altyapısı tamamlanmamış geliştirme alanlarında yapı ruhsatı talebinde bulunanlardan, altyapı hizmetlerinin yapılmasına karşılık olarak alınan bedeldir. Dayanağı İmar Kanunu’nun 23. maddesidir.

Bu yazıda maddenin kurduğu düzen, bedelin hangi hâlde istenebileceği, Anayasa Mahkemesinin 3 Haziran 2025 tarihli iptal kararı ve gerekçesi, iade imkânı ve harcamalara katılma payından farkı ele alınmaktadır.

Madde 23 Ne Diyor?

Kanun, geliştirme alanlarında yapı izni verilebilmesi için iki şart öngörür.

İskân hudutları içinde olup da imar planında beldenin inkişafına ayrılmış bulunan sahalarda her ne şekilde olursa olsun yapı izni verilebilmesi için:

• Bu sahaların imar planı ve parselasyon planlarının yapılarak yetkili kurullarca tasdik edilmiş olması,
• Ayrıca plan ve bölge şartlarına göre yollarının, pis ve içme suyu şebekeleri gibi teknik altyapısının yapılmış olması

şarttır.

Yani kural olarak altyapı tamamlanmadan ruhsat verilmez. Bedel mekanizması, bu kuralın istisnası olarak doğar.

İstisna: altyapı tamamlanmadan ruhsat

Maddenin ikinci fıkrası, parselasyon planları tasdik edilmiş olmakla beraber teknik altyapısı henüz yapılmamış yerlerde iki yol öngörmüştü:

• Altyapıyı kendisi yaptıranlar: ilgili idarenin izni hâlinde ve ilgili idarece hazırlanacak projeye uygun olarak altyapıyı yaptıranlara ruhsat verilir.
• Bedeli peşin ödeyip taahhüt verenler: parselleri hizasına rastlayan ve yönetmelikte belirtildiği şekilde hissesine düşen teknik altyapı bedelinin yüzde yirmi beşini peşin ödeyip geri kalan yüzde yetmiş beşini, altyapı hizmetinin ilgili idaresince tamamlanacağı tarihten en geç altı ay içinde ödemeyi taahhüt edenlere de ruhsat verilir.

İkinci seçenek, uygulamada teknik altyapı bedelinin tahsilinin dayanağını oluşturuyordu. Anayasa Mahkemesi bu bölümü iptal etmiştir.

Madde 23’ün Kurduğu Düzen

Anayasa Mahkemesinin İptal Kararı

Bu, teknik altyapı bedeli uygulamasını temelden etkileyen bir gelişmedir ve birçok kaynakta henüz yer almamaktadır.

Anayasa Mahkemesi 3 Haziran 2025 tarihinde E.2024/211 numaralı dosyada; İmar Kanunu’nun 23. maddesinin ikinci fıkrasının birinci cümlesinin, teknik altyapı bedelinin yüzde yirmi beşinin peşin ödenip geri kalan yüzde yetmiş beşinin ödenmesinin taahhüt edilmesine ilişkin bölümünün Anayasa’ya aykırı olduğuna ve iptaline karar vermiştir.

İptal hükmünün, kararın Resmî Gazete’de yayımlanmasından başlayarak dokuz ay sonra yürürlüğe girmesi öngörülmüştür.

Dava, teknik altyapı bedelinin talep edilmesine ilişkin işlemin iptali ile peşin olarak alınan tutarın yasal faiziyle birlikte iadesi talebiyle açılan bir davada, mahkemenin itiraz yoluna başvurmasıyla gündeme gelmiştir.

İptal gerekçesi: bedel kanunla belirlenmemiş

Mahkemenin gerekçesi, malî yükümlülüklerin kanuniliği ilkesine dayanır.

Karara göre; kural kapsamında teknik altyapı bedeli, altyapısı tamamlanmamış geliştirme alanlarında yapı ruhsatı talebinde bulunanlardan alınmaktadır. Bununla birlikte kuralda bu bedelin nasıl belirleneceğinin açıkça düzenlenmediği görülmüştür.

Her ne kadar kuralda yapı sahiplerinin yönetmelikte belirtilen şekilde hisselerine düşen bedeli ödeyeceği belirtilmişse de, bu husus bedelin kanunla belirlendiğinin kabulü için yeterli değildir.

Nitekim kuralda, sunulacak kamu hizmetine ilişkin bedelin miktarı konusunda bir düzenleme yapılmadığı; yönetmelikte belirtildiği şekilde hissesine düşmesi şartıyla, herhangi bir kanuni sınırlamaya tabi olmaksızın bedelin belirlenmesi hususunda takdir yetkisinin tümüyle hizmeti yapan veya yapacak olan idarelere bırakıldığı tespit edilmiştir.

Kısacası: bedelin üst sınırı, hesap yöntemi ve ölçütleri kanunda gösterilmediği için düzenleme anayasal denetimden geçememiştir.

İptal Kararının Künyesi ve Etkisi

Erteleme süresi, kanun koyucuya yeni düzenleme yapması için tanınmıştır.

Dokuz Aylık Erteleme Ne Anlama Geliyor?

Anayasa Mahkemesi iptal kararlarının yürürlüğünü erteleyebilir. Buradaki dokuz aylık süre, kanun koyucuya yeni bir düzenleme yapması için tanınmış bir süredir.

Malik bakımından bunun üç sonucu vardır:

Birincisi, erteleme süresi boyunca hüküm yürürlüktedir. Bu dönemde yapılan tahsilatlar, iptal kararının yürürlüğe girmemiş olması sebebiyle farklı değerlendirilebilir.

İkincisi, işlem tarihi belirleyicidir. Bedelin hangi tarihte istendiği ve ödendiği, uygulanacak hukuki rejimi belirler. Bu nedenle ödeme makbuzlarının tarihleri kritik önemdedir.

Üçüncüsü, yeni düzenleme beklenmelidir. Sürenin sonunda kanun koyucu yeni bir hüküm getirebilir. Yatırım planlaması yapılırken bu belirsizlik gözetilmelidir.

Bu nedenle güncel bir dosyada, öncelikle işlem tarihindeki mevzuat durumunun tespit edilmesi gerekir.

Bedel Her Durumda İstenebilir mi?

Hayır. İptal kararından bağımsız olarak da, bedelin istenebilmesi maddenin şartlarına bağlıdır.

Sayıştay raporlarında; geliştirme alanı vasfı taşımayan veya altyapısı tamamlanmış bölgelerde hukuka aykırı olarak teknik altyapı bedeli alındığı tespiti yapılmıştır.

Bu, itiraz ve iade taleplerinin en güçlü dayanaklarından biridir. Denetlenmesi gereken sorular şunlardır:

• Parsel, imar planında beldenin inkişafına ayrılmış bir sahada mı bulunuyor?
• Alanın teknik altyapısı gerçekten tamamlanmamış mı?
• Yol, pis su ve içme suyu şebekesi bakımından fiilî durum nedir?
• Bedel hangi kaleme ve hangi hesaba göre belirlenmiş?

Altyapısı tamamlanmış bir bölgede bedel isteniyorsa, maddenin uygulama şartı zaten oluşmamıştır.

Toplu Mesken Alanlarında Özel Hüküm

Kanun, altyapıyı özel kişilerin yaptığı hâlleri ayrıca düzenler ve burada malik lehine güçlü bir kural vardır.

Toplu mesken alanlarında altyapı tesisleri belediyelerce onaylı projesine göre ilgili şahıs veya kurumlarınca yapılmışsa, belediyece altyapı hizmetleri nedeniyle hiçbir bedel alınmaz.

Yani altyapıyı zaten siz veya yükleniciniz yaptıysa, belediye ayrıca bedel isteyemez. Bu hüküm, konut projelerinde sık sık gözden kaçar.

Bir de yansıma hükmü vardır: toplu mesken alanlarında, ilgili şahıs veya kurumlarca ilgili idarenin izniyle bütünü inşa ve ikmal edilen teknik altyapının iki tarafındaki diğer parsellerin sahiplerinden, kendi parsellerine isabet eden bedel alınmadıkça kendilerine yapı ruhsatı verilmez.

Bedele İtiraz ve İade Dayanakları

İade Hükmü

Kanun, belirli hâllerde alınan paraların iadesini de öngörmüştür.

Hükme göre alınan bu paralar, teknik altyapıyı yaptıranlara veya bu meblağı önceden ilgili idareye ödeyenlere aynen geri verilir.

Bu, altyapıyı fiilen yapan kişinin mükerrer yükümlülük altında kalmasını önler: sonradan diğer parsel sahiplerinden tahsil edilen bedeller, altyapıyı yapana geri döner.

Uygulamada bu hükmün işletilmesi için yazılı talep gerekir. Altyapıyı yaptıran taraf, sonradan yapılan tahsilatları takip etmeli ve iade talebini idareye iletmelidir.

Fazla veya hukuka aykırı tahsilatın iadesi

Hukuka aykırı olarak alınan teknik altyapı bedelinin iadesi de talep edilebilir. Uygulamada bu talep, işlemin iptali istemiyle birlikte ve yasal faiziyle ileri sürülmektedir.

Bu nedenle ödeme makbuzları, tahakkuk yazıları ve idareyle yapılan yazışmalar mutlaka saklanmalıdır. İdari işlemlere karşı başvuru yolları için {LDAVA} sayfasına bakabilirsiniz.

İdarenin Altyapı Yapma Zorunluluğu

Madde, karşılıklı bir denge de kurar ve idarenin yükümlülüğünü sınırlar.

Buna göre; bir yolun iki tarafındaki parsel sahipleri yol bedellerini ve bir kanalizasyon şebekesinden istifade eden veya etmesi gereken parsel sahipleri teknik altyapı bedellerini ilgili idareye vermedikçe, ilgili idarenin bu tesisleri inşa ve ikmali mecburiyeti yoktur.

Yani bedel ödenmediği sürece idareden altyapının tamamlanması talep edilemez. Bu, malik ve idare arasındaki karşılıklı bağı gösterir.

Esaslı Değişiklik ve Tamir Ayrımı

Madde, mevcut yapılar bakımından da uygulanır ancak burada önemli bir ayrım vardır.

Mevcut binalarda esaslı değişiklik ve ilaveler yapılması da bu madde hükümlerine bağlıdır. Buna karşılık bunların tamirleri için yukarıdaki şartlar aranmaz.

Bu ayrım, ruhsata tabi olan ve olmayan işler ayrımıyla birlikte okunmalıdır: basit tamirat bu yükümlülüğü doğurmazken, esaslı tadilat ve ilave doğurur.

Ruhsat rejimi ve tadilat kapsamı için yapı ruhsatı ve ruhsata tabi işler sayfasına bakabilirsiniz.

Harcamalara Katılma Payından Farkı

İki kalem sürekli karıştırılır; oysa dayanakları, doğdukları an ve itiraz yolları farklıdır.

Teknik altyapı bedeli, İmar Kanunu m.23’e dayanır ve yapı ruhsatı aşamasında, altyapısı tamamlanmamış geliştirme alanlarında gündeme gelir.

Harcamalara katılma payı ise 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu’na dayanır ve altyapı hizmeti tamamlanıp halkın istifadesine sunulduktan sonra tahakkuk eder. İtirazları vergi usulüne tabidir.

Yani biri hizmet öncesinde ruhsat şartı olarak, diğeri hizmet sonrasında pay olarak alınır. Belediyeden gelen tahakkukun hangi hükme dayandığı yazılı olarak sorulmalıdır.

Harcamalara katılma payının rejimi ve itiraz yolu için harcamalara katılma payı (2464) sayfasına bakınız. Otopark bedelinin ayrı rejimi için otopark bedeli sayfasına bakabilirsiniz.

Ne Yapmalı?

• Tahakkuk yazısının hangi hükme dayandığını yazılı olarak sorun.
• Parselin geliştirme alanında olup olmadığını imar durumu belgesiyle tespit edin.
• Alandaki altyapının fiilî durumunu belgeletin.
• Bedelin hesap dökümünü ve dayanak meclis veya encümen kararını isteyin.
• Altyapıyı siz veya yükleniciniz yaptıysa proje onayı ve kabul belgelerini sunun.
• Ödeme makbuzlarını ve tarihlerini saklayın.
• İşlem tarihinin Anayasa Mahkemesi kararı bakımından hangi döneme denk geldiğini belirleyin.
• Gerekirse işlemin iptali ve bedelin yasal faiziyle iadesi talebiyle dava açın.

Sık Yapılan Hatalar

• Tahakkuku sorgulamadan ödeyip makbuzu saklamamak.
• Teknik altyapı bedelini harcamalara katılma payıyla karıştırmak.
• Altyapısı tamamlanmış bölgede istenen bedele itiraz etmemek.
• Toplu mesken alanındaki bedel alınmaması hükmünü ileri sürmemek.
• Altyapıyı kendisi yaptırdığı hâlde iade hükmünü işletmemek.
• Hesap dökümünü ve dayanak kararı istememek.
• İşlem tarihinin Anayasa Mahkemesi kararı bakımından önemini gözden kaçırmak.
• Esaslı değişiklik ile tamir ayrımını yapmamak.

Adım Adım Süreç

1. Dayanağı sorun — Tahakkuk yazısının hangi kanun hükmüne dayandığını yazılı olarak öğrenin.
2. Alanın niteliğini tespit edin — Parselin imar planında geliştirme alanında olup olmadığını belgeleyin.
3. Altyapının durumunu belgeleyin — Yol, pis su ve içme suyu şebekesinin fiilî durumunu yerinde tespit ettirin.
4. Hesap dökümünü isteyin — Bedelin nasıl hesaplandığını ve dayanak meclis veya encümen kararını talep edin.
5. İstisnaları ileri sürün — Toplu mesken alanında altyapıyı siz yaptırdıysanız bedel alınamayacağını belgelerle gösterin.
6. Makbuzları saklayın — Ödeme tarihleri, uygulanacak hukuki rejimi belirlediğinden kritik önemdedir.
7. Dava yolunu değerlendirin — İşlemin iptali ve bedelin yasal faiziyle iadesi talebiyle dava açılabilir.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Teknik altyapı bedeli nedir?

Yolu, pis su ve içme suyu şebekeleri gibi teknik altyapısı tamamlanmamış geliştirme alanlarında yapı ruhsatı talebinde bulunanlardan, altyapı hizmetlerinin yapılmasına karşılık alınan bedeldir.

Madde 23 hangi şartları arar?

Geliştirme alanlarında yapı izni için imar ve parselasyon planlarının tasdik edilmiş olması ve plan ile bölge şartlarına göre teknik altyapının yapılmış olması şarttır.

Altyapı tamamlanmadan ruhsat alınabilir mi?

Parselasyon planı tasdikli olup altyapısı yapılmamış yerlerde, idarenin izniyle altyapıyı kendisi yaptıranlara ruhsat verilebilir.

Anayasa Mahkemesi neyi iptal etti?

3 Haziran 2025 tarihli E.2024/211 sayılı kararla, teknik altyapı bedelinin yüzde yirmi beşinin peşin ödenip kalanının taahhüt edilmesine ilişkin bölüm iptal edilmiştir.

İptal gerekçesi nedir?

Bedelin miktarı ve hesap ölçütlerinin kanunda düzenlenmediği, takdir yetkisinin tümüyle idarelere bırakıldığı tespit edilmiştir.

İptal ne zaman yürürlüğe girer?

İptal hükmünün, kararın Resmî Gazete’de yayımlanmasından başlayarak dokuz ay sonra yürürlüğe girmesine karar verilmiştir.

Altyapısı tamamlanmış bölgede bedel istenebilir mi?

Maddenin uygulama şartı altyapının tamamlanmamış olmasıdır. Sayıştay raporlarında bu tür hukuka aykırı tahsilatlar tespit edilmiştir.

Toplu mesken alanında bedel alınır mı?

Altyapı tesisleri belediyelerce onaylı projesine göre ilgili şahıs veya kurumlarınca yapılmışsa belediyece altyapı hizmetleri nedeniyle hiçbir bedel alınmaz.

Ödediğim bedeli geri alabilir miyim?

Kanun, alınan paraların teknik altyapıyı yaptıranlara veya meblağı önceden ödeyenlere aynen geri verileceğini öngörür. Hukuka aykırı tahsilatlarda iade davası da açılabilir.

İdare altyapıyı yapmak zorunda mı?

Parsel sahipleri bedelleri idareye vermedikçe ilgili idarenin bu tesisleri inşa ve ikmali mecburiyeti yoktur.

Tamirat için de bedel istenir mi?

Mevcut binalarda esaslı değişiklik ve ilaveler madde hükümlerine bağlıdır; ancak tamirleri için bu şartlar aranmaz.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. İdari dava süreleri hak düşürücüdür; ceza tutarları her yıl yeniden değerleme oranında güncellenir. Somut dosyanız için tebligat tarihiniz ve yürürlükteki mevzuat esas alınmalıdır. Nihai hukuki değerlendirme avukata aittir.