Değer Artış Payı (İmar Kanunu ek m.8): %90 Kuralı, AYM İptali ve 2025 Yönetmeliği

Değer artış payı, taşınmaz maliklerinin talebi üzerine yapılan uygulama imar planı değişikliği sonucunda arsada meydana gelen değer artışının kamuya aktarılan bölümüdür. Dayanağı 3194 sayılı İmar Kanunu ek m.8’dir; uygulaması 22 Kasım 2025 tarihli Yönetmelikle netleşmiştir ve pay oranı yüzde doksandır.

Bu yazıda kurumun geçmişi, Anayasa Mahkemesinin iptal kararı, 7534 sayılı Kanunla yapılan yeniden düzenleme, hangi plan değişikliklerinin kapsama girdiği, değerin nasıl tespit edildiği, ödeme ve indirim imkânları ile kapsam dışı hâller ele alınmaktadır.

Kurumun Doğuşu ve Anayasa Mahkemesi Kararı

Değer artış payı, 20 Şubat 2020 tarihinde İmar Kanunu’na ek 8. madde olarak girmiştir. Maddede pay, taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan arsanın artan değeri olarak tanımlanmıştı. Uygulama usulü, 15 Eylül 2020 tarihli ve 31245 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan yönetmelikle belirlenmişti.

Düzenlemenin en tartışmalı yönü, artan değerin tamamının kamuya aktarılmasını öngörmesiydi. Bu hüküm Anayasa Mahkemesine taşındı.

Anayasa Mahkemesi, 18/5/2023 tarihli ve E.2020/42, K.2023/99 sayılı kararıyla, ek 8. maddenin dördüncü fıkrasının birinci cümlesinde yer alan “…artan değerinin tamamı…” ibaresinin Anayasa’ya aykırı olduğuna ve iptaline oybirliğiyle karar verdi. Karar 4 Ekim 2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlandı ve iptal hükmünün, yayımdan başlayarak dokuz ay sonra yürürlüğe girmesi kararlaştırıldı.

İptal gerekçesi

Mahkeme, imar faaliyetlerinden dolayı maliklerin mal varlığında meydana gelen değer artışından pay alınmasının, toplumsal ihtiyaçları gidermeye ve kamu hizmetlerinin aksamadan yürütülmesini sağlayacak finansmanı oluşturmaya yönelik olarak elverişli ve gerekli olduğunu kabul etti.

Buna karşılık kararda, kamuya aktarılan ekonomik değer ile imar uygulamasının taşınmazın geride kalan kısmına sağladığı ekonomik katkı arasında makul bir orantının sağlanmasına ilişkin güvencelerin kuralda bulunmadığı tespit edildi. Mahkemeye göre bu durum malike aşırı bir külfet yüklemekte; kamu yararı ile mülkiyet hakkı arasında gözetilmesi gereken adil denge malik aleyhine bozulmakta ve orantısız bir sınırlama doğmaktaydı.

Karara dokuz aylık yürürlük süresi tanınması, iptalin doğuracağı hukuki boşluğun kanun koyucu tarafından doldurulması içindi.

Değer Artış Payının Mevzuat Zaman Çizelgesi

Bugünkü Düzen: 7534 sayılı Kanun ve 2025 Yönetmeliği

Anayasa Mahkemesinin iptali üzerine ek 8. madde, 5/12/2024 tarihli ve 7534 sayılı Kanun’un 7. maddesiyle yeniden düzenlendi. Ardından uygulama usulü, 22 Kasım 2025 tarihli ve 33085 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği ile belirlendi.

Yeni düzende pay, artan değerin tamamı değil yüzde doksanıdır. Bu oran, Anayasa Mahkemesinin aradığı orantı güvencesini karşılamak üzere belirlenmiş bir kanuni sınırdır.

Payın konusu bakımından da bir sınırlama vardır: değer artış payı yalnızca arsadaki değer artışına yöneliktir. Yapıdaki değer artışı payın konusu değildir.

Hangi plan değişiklikleri kapsama girer?

Yönetmelik, yalnızca taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine yapılan uygulama imar planı değişikliklerini kapsar. İdarenin resen yaptığı plan değişiklikleri kapsam dışıdır.

Değer artışına konu olabilecek değişiklikler şöyle tanımlanmıştır:

• Ada bazında en az 1.000 metrekare yüzölçümlü alanlarda nüfus, yoğunluk, kat adedi veya fonksiyon artıran değişiklikler.
• Parsel bazında konut hariç fonksiyon değişiklikleri.
• Riskli yapılarda yüzde yirminin üzerindeki yoğunluk artışları.

Pratikte bu, yapılaşma hakkının artırılması, binanın metrekaresinin, yüksekliğinin ya da taban oturumunun büyütülmesi gibi taleplerde devreye girer.

Kapsam ve Kapsam Dışı Hâller

Değer Nasıl Tespit Edilir?

Değer artışının belirlenmesi tek bir raporun takdirine bırakılmamıştır. Süreç şöyle işler:

• İdare tarafından, değer artış payı sistemi üzerinden en az iki adet lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşu atanır.
• Kuruluşlar, taşınmazın plan değişikliği öncesi ve sonrası piyasa değerini raporlar.
• Raporlar arasında yüzde yirmiden fazla fark bulunması hâlinde ek rapor veya üçüncü bir değerleme raporu istenebilir.
• İdare bünyesinde kurulan kıymet takdir komisyonu nihai değer artışını ve payı kesinleştirir.
• Değerleme raporu ücretleri malik tarafından karşılanır.

Bu yapı, malik bakımından iki sonuç doğurur. Birincisi, süreç maliyetlidir: rapor ücretleri baştan malikin üzerindedir. İkincisi, itiraz imkânı raporların içeriğine bağlıdır; emsal seçimi, değerleme yöntemi ve öncesi-sonrası karşılaştırmasının tutarlılığı denetlenebilir.

Kamulaştırma hukukundaki emsal karşılaştırma ilkeleri bu tartışmada da yol göstericidir; yöntem için emsal karşılaştırma yöntemi sayfasına bakabilirsiniz.

Ödeme, İndirim ve Taksit

Yönetmelik ödeme kolaylıkları getirmiştir:

• Peşin ödemede yüzde on indirim uygulanır.
• İsteyen malikler taksitle ödeme yapabilir.

Buna karşılık kritik bir yaptırım da öngörülmüştür: değer artış payı ödenmeden satış ve ruhsat işlemi yapılamaz. Yani pay, plan değişikliğinden doğan hakkın kullanılmasının ön şartıdır. Ruhsat başvurusu, pay tahakkuk edip ödenmeden sonuçlanmaz.

Bu kural, plan değişikliği talebinde bulunmadan önce mali planlamanın yapılmasını zorunlu kılar. Yapılaşma hakkının artışından beklenen kazanç ile ödenecek pay birlikte hesaplanmalıdır; aksi hâlde talep, malik için kayıpla sonuçlanabilir.

Süreç ve Taraflar

Geçiş Hükümleri: Hangi Dosya Hangi Rejime Tabi?

Bu, uygulamada en çok uyuşmazlık doğuran başlıktır. Üç kırılma noktası vardır.

20 Şubat 2020 öncesi başvurular. Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce belediye, il özel idaresi veya ilgili idarelere başvuru yapılarak resmî kayıt numarası almış uygulama imar planı değişikliği tekliflerine değer artış payı hükümleri uygulanmaz. Bu nedenle başvuru tarihinizin ve evrak kayıt numaranızın belgelenmesi doğrudan mali sonuç doğurur.

Anayasa Mahkemesi iptali dönemi. İptal kararının yürürlüğe girdiği tarih ile 7534 sayılı Kanunla yapılan yeniden düzenleme arasındaki dönemde tesis edilen işlemler bakımından, hangi kuralın uygulanacağı tartışmalıdır. Bu dönemdeki tahakkuklar, iptal edilen ibareye dayanıyorsa dava konusu edilebilir.

4 Temmuz 2024 öncesi ve sonrası tahakkuklar. Yönetmelik, bu tarihe göre ayrılan tahakkuklara ilişkin özel düzenlemeler içermektedir. Ayrıca riskli yapı şerhi bulunan parseller için ayrı geçiş hükümleri bulunmaktadır.

Dosyanızın hangi rejime tabi olduğunu belirlemek için önce başvuru tarihini, sonra tahakkuk tarihini, en son da taşınmazın 6306 kapsamında olup olmadığını netleştirin.

Kanun-Yönetmelik Uyumu Tartışması

Doktrinde dile getirilen bir eleştiri, dayanak kanunun imar tadilatlarını ada bazında düzenlemesine karşılık yönetmeliğin parsel bazlı değişiklikleri de kapsama almasıdır. Bu, normlar hiyerarşisi bakımından yetki aşımı iddiasına dayanak yapılmaktadır.

Tartışma teorik değildir: parsel bazında konut dışı fonksiyon değişikliği talebinde bulunan bir malik bakımından, payın hukuki dayanağının bulunup bulunmadığı doğrudan dava konusudur.

Benzer biçimde, yüzde doksanlık oranın Anayasa Mahkemesinin aradığı orantı ölçütünü karşılayıp karşılamadığı da ileride yargısal denetime konu olabilir. Mahkemenin iptal gerekçesi oranın kendisine değil, orantı güvencesinin bulunmamasına dayanıyordu.

Kentsel Dönüşümle İlişkisi

6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli alanlar, rezerv yapı alanları ile kamu yatırımları ve kamu mülkiyetindeki alanlar değer artış payından muaftır. Bu, dönüşüm süreçlerinin ek mali yükle yavaşlamasını önlemek amacı taşır.

Buna karşılık riskli yapılarda yüzde yirmiyi aşan yoğunluk artışları kapsama alınmıştır. Yani bireysel riskli yapı dönüşümünde, plan değişikliğiyle elde edilen ek yoğunluk belirli eşiği aşarsa pay doğar.

Bu ayrım, dönüşüm projelerinin fizibilitesini doğrudan etkiler. Yüklenici ile paylaşım müzakeresinde, olası değer artış payının kim tarafından karşılanacağı sözleşmede açıkça düzenlenmelidir. Sözleşme kurgusu için kat karşılığı inşaat sözleşmesi rehberi ve dönüşüm sürecinin bütünü için Kentsel Dönüşüm Rehberi sayfalarına bakınız.

Plan Değişikliği Talebinden Önce Yapılacaklar

Değer artış payı, plan değişikliği talebini ekonomik bir karara dönüştürmüştür. Talepten önce şu sorular yanıtlanmalıdır:

• Taşınmaz 6306 kapsamında mı? Kapsamdaysa muafiyet gündeme gelebilir.
• Talep ada bazında mı, parsel bazında mı? Ada bazındaysa en az 1.000 metrekare şartı sağlanıyor mu?
• Bütün maliklerin talebi var mı? Yönetmelik tamamının talebini aramaktadır.
• Beklenen değer artışının yüzde onu, projenin fizibilitesini karşılıyor mu?
• Değerleme raporu ücretleri ve süreç maliyeti hesaba katıldı mı?
• Ödeme peşin mi taksitle mi yapılacak? Peşin ödemede indirim var.

Plan işlemlerine karşı dava yolları için imar planı iptal davası, imar sürecinin bütünü için İmar Hukuku Rehberi sayfalarından yararlanabilirsiniz.

Adım Adım Süreç

1. Taşınmazın statüsünü netleştirin — 6306 kapsamında mı, riskli yapı şerhi var mı, kamu mülkiyetinde mi kontrol edin; muafiyet buradan çıkar.
2. Talep türünü belirleyin — Ada bazında mı parsel bazında mı; ada bazındaysa en az 1.000 m² şartını doğrulayın.
3. Maliklerin tamamından talep toplayın — Yönetmelik maliklerin tamamının talebini aramaktadır; eksik talep süreci baştan tıkar.
4. Fizibilite yapın — Beklenen değer artışının yüzde onu ile proje kazancını, rapor ücretleri ve süreç maliyetiyle birlikte hesaplayın.
5. Değerleme sürecini izleyin — İdarece atanan en az iki lisanslı kuruluşun raporlarını inceleyin; aralarındaki farkı kontrol edin.
6. Kıymet takdir komisyonu kararını alın — Nihai değer artışı ve pay bu komisyonca kesinleştirilir; kararın gerekçesini isteyin.
7. Ödeme biçimini seçin — Peşin ödemede yüzde on indirim vardır; taksit imkânını da değerlendirin.
8. Ruhsat aşamasını planlayın — Pay ödenmeden satış ve ruhsat işlemi yapılamaz; takvimi buna göre kurun.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Değer artış payı nedir?

Taşınmaz maliklerinin talebi üzerine yapılan uygulama imar planı değişikliği sonucunda arsada meydana gelen değer artışının kamuya aktarılan bölümüdür. Dayanağı İmar Kanunu ek m.8’dir.

Değer artış payı oranı kaçtır?

7534 sayılı Kanunla yapılan yeniden düzenleme ve 22 Kasım 2025 tarihli Yönetmelik uyarınca değer artışının yüzde doksanı kamuya aktarılır.

Anayasa Mahkemesi neyi iptal etti?

AYM, 18/5/2023 tarihli E.2020/42, K.2023/99 sayılı kararıyla ek m.8/4’te yer alan ‘artan değerinin tamamı’ ibaresini iptal etti. Karar 4/10/2023’te yayımlandı, yürürlük dokuz ay sonraya bırakıldı.

İptal gerekçesi neydi?

Kamuya aktarılan değer ile imar uygulamasının taşınmaza sağladığı katkı arasında makul orantı güvencesinin bulunmaması; bunun malike aşırı külfet yüklemesi ve adil dengeyi bozması.

Hangi plan değişiklikleri kapsama girer?

Ada bazında en az 1.000 m² alanlarda nüfus, yoğunluk, kat adedi veya fonksiyon artıran değişiklikler; parsel bazında konut hariç fonksiyon değişiklikleri; riskli yapılarda yüzde yirmiyi aşan yoğunluk artışları.

Kentsel dönüşümde pay alınır mı?

6306 kapsamındaki riskli alanlar, rezerv yapı alanları, kamu yatırımları ve kamu mülkiyetindeki alanlar kapsam dışıdır. Ancak riskli yapılarda yüzde yirmiyi aşan yoğunluk artışları kapsama girer.

Değer artışı nasıl tespit edilir?

İdarece atanan en az iki lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşunun raporlarına göre belirlenir; raporlar arasında yüzde yirmiden fazla fark varsa ek veya üçüncü rapor istenebilir. Nihai payı kıymet takdir komisyonu kesinleştirir.

Rapor ücretlerini kim öder?

Değerleme raporu ücretleri malik tarafından karşılanır.

Peşin ödemede indirim var mı?

Evet. Değer artış payını peşin ödemek isteyenlere yüzde on indirim uygulanır; taksitle ödeme de mümkündür.

Pay ödenmeden ruhsat alınabilir mi?

Hayır. Değer artış payı ödenmeden satış ve ruhsat işlemi yapılamaz.

Eski başvurular muaf mı?

20 Şubat 2020’den önce ilgili idarelere başvuru yapılarak resmî kayıt numarası almış plan değişikliği teklifleri değer artış payından muaf tutulmuştur.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. İdari dava süreleri hak düşürücüdür; ceza tutarları her yıl yeniden değerleme oranında güncellenir. Somut dosyanız için tebligat tarihiniz ve yürürlükteki mevzuat esas alınmalıdır. Nihai hukuki değerlendirme avukata aittir.