İmar barışından yararlanıp Yapı Kayıt Belgesi almış bir yapının bulunduğu taşınmaz kamulaştırılırsa, malikin en önemli sorusu şudur: ‘Kaçak da olsa belgeli yapım için bedel alabilecek miyim?’ Bu yazı, bu tartışmalı konuyu güncel hukuk çerçevesinde ele alır.
Yapı Kayıt Belgeli yapınız mı kamulaştırılıyor? Bina bedeli hakkınızı değerlendirelim.
Hukukçular Evi uzman avukat kadrosuyla yanınızda.
Kamulaştırmada Yapılar Nasıl Değerlenir?
Kamulaştırma bedeli, 2942 sayılı Kanun’un 11. maddesine göre belirlenir ve taşınmaz üzerindeki yapılar da değerlemeye dâhildir: yapılarda resmi birim fiyatlar, maliyet hesapları ve yıpranma payı dikkate alınır. Ancak bu kural, ruhsatlı ve imara uygun yapılar için sorunsuz işlerken; ruhsatsız veya kaçak yapılar bakımından önemli bir tartışma doğurur.
Ruhsatsız/Kaçak Yapıya Bedel Ödenir mi?
Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre, ruhsata bağlanması mümkün olmayan, örneğin imar planında yolda kalan veya hiçbir şekilde yasal hâle getirilemeyecek kaçak bir yapının ekonomik değeri bulunmadığı kabul edilir. Bu yaklaşımda, böyle bir yapı için kamulaştırmada bina bedeli ödenmeyebilir; bazı hâllerde yalnızca yıkımdan elde edilecek enkaz (malzeme) bedeli gözetilebilir. Bu, kaçak yapıya hukuken değer atfedilemeyeceği düşüncesine dayanır.
Yapı Kayıt Belgesinin Etkisi
Peki Yapı Kayıt Belgesi bu tabloyu değiştirir mi? Belge, yapıyla ilgili yıkım kararlarını ve para cezalarını kaldırır, yapıya ‘yapı kullanma izni almış gibi’ geçici bir statü tanır ve fiilen ayakta kalmasını sağlar. Bu yönüyle, yapının artık yıkıma mahkûm olmadığını ve ekonomik bir varlık olarak kullanıldığını gösterir. Ancak kritik nokta şudur: Yargıtay’a göre Yapı Kayıt Belgesi yapıyı imara uygun hâle getirmez, bir mülkiyet veya değer belgesi değildir ve yapının kaçak vasfını ortadan kaldırmaz. Belge ayrıca geçicidir; yeniden yapımda imar mevzuatı uygulanır.
YKB’li Yapının Kamulaştırma Bedeli: Somut Değerlendirme
Bu nedenle, Yapı Kayıt Belgeli yapının kamulaştırmada bina bedeli alıp alamayacağı tek bir cümleyle yanıtlanamaz; somut olaya ve güncel içtihada bağlıdır. Belgenin varlığı, yapının fiilen mevcut ve korunmakta olduğunu gösterdiğinden, malik lehine bina/enkaz bedeli talebini güçlendiren bir argüman olabilir. Ancak Yapı Kayıt Belgesi, imara uygunluk sağlamadığı ve geçici olduğu için tek başına tam bina bedeli ödenmesini garanti etmez. Bu konuda mahkeme, bilirkişi incelemesiyle ve taşınmazın somut durumuna göre karar verir.
Arsa Bedeli Her Hâlde Ödenir
Önemli bir teselli: yapı bakımından bedel tartışmalı olsa da, arsanın (zeminin) bedeli her hâlde ödenir. Taşınmazın arsa veya arazi niteliğine göre belirlenen zemin bedeli, üzerindeki yapının ruhsat durumundan etkilenmez. Dolayısıyla malik, en azından taşınmazın zemin değerini tam olarak almaya hak kazanır; tartışma yalnızca yapının (binanın) değeri üzerindedir.
Malikin Yapması Gerekenler
Yapı Kayıt Belgeli yapısı kamulaştırılan malik şu adımları izlemelidir: bedel tespiti davasında Yapı Kayıt Belgesini dosyaya sunmalı; yapının fiilen mevcut, kullanılır ve yıkımdan korunmuş olduğunu vurgulamalı; bina bedeli veya en azından enkaz bedeli talebini bilirkişi incelemesiyle ortaya koymalı; arsanın zemin bedelinin tam hesaplandığını denetlemeli ve eksik değerlemeye karşı istinaf yoluna başvurmalıdır. Konunun tartışmalı niteliği nedeniyle uzman desteği önemlidir.
İlgili Rehberler
Yapı Kayıt Belgeli yapınızın kamulaştırma bedeli için uzman avukatla çalışın.
Hukukçular Evi uzman avukat kadrosuyla yanınızda.
Yapı Kayıt Belgesinin Kanuni Çerçevesi
Belgenin kamulaştırmadaki değerini tartışabilmek için önce ne olduğunu ve hangi şartlarla verildiğini bilmek gerekir.
Dayanağı: İmar Kanunu’na 2018 yılında eklenen geçici madde ile getirilmiştir.
Amacı: afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması.
Kapsadığı yapılar: 31 Aralık 2017 tarihinden önce yapılmış yapılar.
Başvuru ve ödeme takvimi: başvuru için 31 Ekim 2018, kayıt bedelinin ödenmesi için 31 Aralık 2018 tarihleri öngörülmüştür.
Bu tarihler bugün önemlidir: belge, kapanmış bir başvuru döneminin ürünüdür; yeni belge alınması söz konusu değildir.
İmar barışının genel çerçevesi için imar barışı ve yapı kayıt belgesi (3194 geçici m.16) sayfamıza bakabilirsiniz.
Belge Beyana Dayalıdır: En Zayıf Halka
Yapı Kayıt Belgesinin hukuki gücünü değerlendirirken en kritik nokta budur.
Kanunun ifadesi: başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar, Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir.
Bunun anlamı şudur: belge, idarenin yerinde inceleme yaparak verdiği bir tespit değil, beyan üzerine oluşturulan bir kayıttır.
Kamulaştırmadaki yansıması: belgede yazan yapı sınıfı ve alan bilgileri, bilirkişi incelemesinde bağlayıcı sayılmaz; fiilî durum esas alınır.
Malik için iki yönlü sonuç: beyan gerçeği yansıtıyorsa belge güçlü bir delildir; abartılı beyan varsa bu durum aleyhe kullanılabilir.
Hatalı belge tespit edilirse: taşınmazın tapu kaydının beyanlar hanesine uyarıcı nitelikte belirtme yapılması için tapu müdürlüğüne bildirimde bulunulur.
Belge, kamulaştırmada bedel garantisi vermez
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara
Belge Geçicidir, Kalıcı Bir Statü Vermez
Yapı Kayıt Belgesinin süresi ve niteliği, ona yüklenen anlamı sınırlar.
Kural: Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir.
Niteliği: belge yapının kullanım amacına yöneliktir; yapıya kalıcı bir imar uygunluğu kazandırmaz.
Yenileme hâlinde: belge düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır.
Kamulaştırmada bu neden önemli? Belge, yapının fiilen ayakta ve korunmakta olduğunu gösterir; ancak yapıyı imara uygun hâle getirmez.
Bu ayrım tartışmanın merkezindedir: bina bedeli talebi, belgenin varlığından çok yapının ekonomik değerinin bulunup bulunmadığı üzerinden değerlendirilir.
Hangi Yapılar Kapsam Dışıdır?
Belgeye sahip olmak her zaman kapsam içinde olunduğu anlamına gelmez; kanun bazı hâlleri açıkça dışarıda bırakmıştır.
Kural: üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar bu hükümlerden yararlandırılmaz.
Ayrıca belirli alanlarda belge düzenlenemez: kanunda sayılan özel statülü alanlar ile sosyal donatı alanı olarak belirlenip ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazine taşınmazları üzerindeki yapılar.
Düzenlenmemesi gerekirken düzenlenmişse: belgenin düzenlenemeyecek yapılar için verildiğinin tespit edilmesi hâlinde işlem yapılır.
Kamulaştırmada pratik sonuç: idare, belgenin geçersizliğini ileri sürebilir; bu ihtimale karşı yapının bulunduğu zeminin mülkiyet durumu önceden netleştirilmelidir.
Belediye Taşınmazı Üzerindeki Yapılar
Yapı başkasına ait zemin üzerindeyse özel bir imkân doğar.
Kural: Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların belediyelere ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması hâlinde, belge sahipleri ile kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine, bedeli ilgili belediyesine ödenmek kaydıyla taşınmazlar rayiç bedel üzerinden belediyelerce doğrudan satılır.
Kamulaştırma bakımından önemi büyüktür: zemin satın alınmışsa malik, yalnızca yapı değil zemin bedelini de talep edebilecek konuma gelir.
Bu nedenle sıralama önemlidir: kamulaştırma süreci başlamadan zemin edinimi tamamlanmışsa, malikin konumu belirgin biçimde güçlenir.
Aksi hâlde: zemin başkasına aitse, yapı sahibi bakımından kanunun öngördüğü sınırlı ödeme rejimi gündeme gelir.
Bilirkişi Raporunda Neye Bakılmalı?
Tartışma teknik olduğundan, itirazın hedefi rapordaki somut kalemler olmalıdır.
1. Zemin bedeli ayrı gösterilmiş mi? Arsanın bedeli her hâlde ödenir; bu kalem yapının durumundan etkilenmez.
2. Yapı sınıfı ve grubu doğru mu? Belgedeki beyan ile fiilî durum karşılaştırılmalıdır.
3. Yıpranma oranı gerçekçi mi? Yapının bakım durumu ve yenilenmiş bölümleri gözetilmeli.
4. Enkaz bedeli değerlendirilmiş mi? Bina bedeli kabul edilmese dahi enkaz bedeli ayrıca tartışılabilir.
5. Eklentiler dâhil mi? Müştemilat, tesisat ve sabit tesisler ayrı ayrı gösterilmelidir.
6. Belge dosyaya sunuldu mu? Yapı Kayıt Belgesi ve ödeme makbuzu dosyada bulunmalıdır.
Yapı değerlemesinin ölçütleri için kamulaştırmada bina ve yapı değerinin belirlenmesi; zemin niteliğinin belirlenmesi için kamulaştırmada arsa mı arazi mi? taşınmazın niteliği ve değerleme sayfalarımıza bakabilirsiniz.
Kanun Yolunda Nasıl Bir Strateji İzlenmeli?
Konu tartışmalı olduğundan, talebin kurgusu sonucu doğrudan etkiler.
Ana talep: yapının fiilen mevcut, kullanılır ve yıkımdan korunmuş olduğu gösterilerek bina bedeli istenir.
Terditli talep: bina bedeli kabul edilmezse enkaz bedeli talep edilir; böylece talep tümüyle reddedilmez.
Ayrı ve kesin talep: zemin bedelinin tam hesaplanması her hâlde istenir.
Delil olarak sunulacaklar: Yapı Kayıt Belgesi, kayıt bedeli ödeme makbuzu, abonelik kayıtları, tarihli fotoğraflar ve emlak vergisi beyanları.
İstinaf dilekçesinde ayrı başlık açın: yapı bedeline ilişkin itiraz, kanun yolunda ileri sürülmemişse sonradan dinlenmez.
Bedel artırımının esasları için kamulaştırma bedelinin artırılması davası ve kamulaştırma hukuku rehberi: süreç, bedel tespiti ve malikin hakları sayfalarımıza bakabilirsiniz.
Kamulaştırmada Yapı Bedeli Nasıl Hesaplanır?
Yapı kayıt belgesi bulunsun veya bulunmasın, kamulaştırmada yapının değerlemesi 2942 sayılı Kanun’un 11. maddesine göre yapılır. Maddenin (h) bendi yapılarda esas alınacak ölçütleri sayar: resmî birim fiyatları, yapı maliyet hesapları ve yıpranma payı.
Aynı madde, bilirkişi kurulunun taşınmazın kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini raporda göstermesini ister. Yani zemin bedeli ile yapı bedeli ayrı kalemler olarak görünmelidir.
Zemin bakımından malikin durumu, yapının hukuki statüsünden bağımsızdır. Taşınmazın maliki iseniz arsa veya arazi bedeli, niteliğine göre 11. maddenin (f) veya (g) bendine göre hesaplanır.
Taşınmaz başkası adına tapulu ise 19. maddenin son fıkrası devreye girer: başkası adına tapulu, sahipsiz ve/veya zilyedi tarafından iktisap edilmemiş yerin kamulaştırılmasında binaların asgari levazım bedeli, ağaçların ise 11. madde çerçevesinde takdir olunan bedeli zilyedine ödenir. Bina bakımından burada tam bedel değil, asgari levazım bedeli söz konusudur.
Yapının Hukuki Durumu ve Bedele Etkisi
Yapı bedeli, yapının ruhsat durumuna göre farklı değerlendirilir. Aşağıdaki tablo olası durumları karşılaştırır.
| Yapının durumu | Bedel | Dayanak |
|---|---|---|
| Ruhsatlı ve iskânlı | Tam olarak değerlenir | Resmî birim fiyat, maliyet, yıpranma |
| Ruhsatlı, iskânsız | Değerlenir | Aynı esaslar |
| Yapı kayıt belgeli | Belgenin kapsamına göre | Kayıt belgesi ve ekleri |
| Ruhsatsız, belgesiz | Tartışmalı | Muhdesat aidiyeti ve fiilî durum |
| Tescil kararından sonra yapılan | Değeri dikkate alınmaz | Kullanma hakları kalkar |
Son satır kanunda açıktır: mahkemece verilen tescil kararı tarihinden itibaren malikin yeni inşaat veya ekim yapmak ya da mevcut inşaatta esaslı değişiklik meydana getirmek gibi kullanma hakları kalkar ve bundan sonra yapılanların değeri dikkate alınmaz.
Bu nedenle yapıya ilişkin tüm belgeler — ruhsat, iskân, yapı kayıt belgesi, abonelik ve vergi kayıtları — tescil kararından önceki duruma ait olacak şekilde hazırlanmalıdır.
Bedel Tespitinin Kanuni Esasları: Yapı, Arsa ve Arazi Ayrımı
Kamulaştırma bedelinin neye göre belirleneceği bilirkişinin takdirine bırakılmamıştır. Kanun, taşınmazın türüne göre farklı ölçütler saymış ve raporun bu ölçütlerin her birine ayrı ayrı cevap vermesini zorunlu tutmuştur. Yapı kayıt belgeli yapılarda tartışma da bu ölçütler üzerinden yürür.
| Konu | Dayanak | Hüküm |
|---|---|---|
| Cins, nevi ve yüzölçümü | 2942 SK m.11 | Bilirkişi kurulu, taşınmaz mal veya kaynağın cins ve nevini ve yüzölçümünü esas tutar |
| Nitelik ve unsurlar | 2942 SK m.11 | Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurları ve her unsurun ayrı ayrı değeri esas tutulur |
| Vergi beyanı ve resmî takdirler | 2942 SK m.11 | Varsa vergi beyanı ile kamulaştırma tarihindeki resmî makamlarca yapılmış kıymet takdirleri esas tutulur |
| Arazilerde ölçüt | 2942 SK m.11 | Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması hâlinde getireceği net gelir esas tutulur |
| Arsalarda ölçüt | 2942 SK m.11 | Arsalarda, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değeri esas tutulur |
| Yapılarda ölçüt | 2942 SK m.11 | Yapılarda, resmî birim fiyatları ve yapı maliyet hesapları ile yıpranma payı esas tutulur |
| Diğer objektif ölçüler | 2942 SK m.11 | Her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla, bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüler esas tutulur |
| Raporun biçimi | 2942 SK m.11 | Bilirkişi kurulu, bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak kamulaştırma bedelini takdir eder |
Maddenin kurduğu ayrım, dosyadaki tartışmanın nereden yürütüleceğini belirler. Arsa bakımından ölçüt emsal satış değeridir; arazi bakımından ölçüt taşınmazın olduğu gibi kullanılması hâlinde getireceği net gelirdir. Yapı bakımından ise ölçüt tamamen farklıdır: resmî birim fiyatları, yapı maliyet hesapları ve yıpranma payı. Dolayısıyla yapı kayıt belgeli bir yapıda bedel tartışılırken emsal satış değeri değil, maliyet esaslı hesap gündeme gelir. Bu ayrım gözden kaçırıldığında dilekçede yanlış eksende itiraz edilmiş olur. Taşınmazın arsa mı arazi mi sayılacağı tartışması için kamulaştırmada arsa mı arazi mi incelenmelidir.
Maddenin son cümlesi ise rapora karşı en güçlü itiraz dayanağını verir. Hüküm, bilirkişi kurulunun bütün unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmesini ve gerekçeli bir değerlendirme raporu düzenlemesini arar. Buradaki “ayrı ayrı” kaydı biçimsel değildir: raporun, sayılan ölçütlerden hangisine ne cevap verdiğini ve her unsurun değere etkisini göstermesi gerekir. Yapı bedeline hiç değinmeyen, yıpranma payını gerekçesiz uygulayan veya birim fiyat kaynağını göstermeyen bir rapor bu şarta uymaz. Bu husus rapora karşı beyanda somut olarak ileri sürülmelidir.
Aynı maddedeki diğer objektif ölçülere ilişkin bent de dikkatle okunmalıdır; çünkü hüküm, bu ölçülerin uygulanmasını “her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla” şartına bağlamıştır. Yani rapor, bir ölçüyü dikkate almışsa o ölçünün bedele etkisini de açıklamak zorundadır. Uygulamada bu bent üzerinden yapılan indirimlerin gerekçesiz bırakıldığı görülür; gerekçesiz bir indirim maddenin aradığı açıklama şartını karşılamaz. Yapı değerinin belirlenmesine ilişkin ayrıntı için kamulaştırmada bina ve yapı değerinin belirlenmesi yazısına bakılmalıdır.
Bilirkişi Kurulunun Oluşumu ve Raporun Denetimi
Bedel tespitinde raporu düzenleyen kurulun nasıl oluşacağı da kanunda ayrıca düzenlenmiştir. Kurulun bileşimi ve raporun süresi, dosyada denetlenebilecek somut hususlardır.
| Konu | Dayanak | Hüküm |
|---|---|---|
| Kurulun oluşumu | 2942 SK m.15 | Kamulaştırmaya konu olan yerin cins ve niteliğine göre en az üç kişilik bilirkişi kurulunun oluşturulması zorunludur |
| Uzmanlık şartı | 2942 SK m.15 | Bilirkişilerden birinin taşınmaz geliştirme konusunda yüksek lisans veya doktora yapmış uzmanlar ya da Sermaye Piyasası Kanunu kapsamındaki değerleme uzmanları arasından seçilmesine ilişkin düzenleme getirilmiştir |
| Uzmanlık alanının belirlenmesi | 2942 SK m.15 | Bilirkişilerin uzmanlık alanları, kamulaştırılacak taşınmazın niteliği göz önüne alınarak belirlenir |
| Raporun süresi | 2942 SK m.15 | Bilirkişi kurulu, taşınmaz malın değerini 11 ve 12. maddelerde yer alan hükümlere göre tayin ve takdir ederek gerekçeli raporunu on beş gün içinde mahkemeye verir |
| Eksiklik ve belirsizlik | 6100 SK m.281 | Bilirkişi raporundaki eksiklik ya da belirsizliğin tamamlanması veya giderilmesi görevi mahkemeye aittir |
| Raporun değeri | 6100 SK m.282 | Mahkeme, takdiri bir delil olan bilirkişi görüşlerini diğer delillerle birlikte serbestçe değerlendirir |
| Belgenin sınırı | 3194 SK geçici m.16 | Yapı kayıt belgesi, yapının kayda alınmasına ilişkin olup yapıya ruhsatlı yapı statüsü kazandırmaz |
| Bedel tespiti davası | 2942 SK m.10 | Kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili davası bu maddeye göre görülür |
Kurulun bileşimi bakımından iki husus denetlenmelidir. Birincisi, kurulun kamulaştırmaya konu yerin cins ve niteliğine göre en az üç kişiden oluşmasının zorunlu olmasıdır. İkincisi, bilirkişilerin uzmanlık alanlarının kamulaştırılacak taşınmazın niteliği göz önüne alınarak belirlenmesidir. Yapı bedelinin tartışıldığı bir dosyada kurulda yapı maliyeti değerlendirmesi yapabilecek bir uzmanın bulunup bulunmadığı bu hükme dayanılarak sorgulanabilir. Kanun ayrıca bilirkişilerden birinin taşınmaz geliştirme alanında lisansüstü öğrenim görmüş uzmanlar ya da değerleme uzmanları arasından seçilmesine ilişkin bir düzenleme de içermektedir.
Rapor alındıktan sonraki aşamada iki usul hükmü birlikte işler. Bilirkişi raporundaki eksiklik veya belirsizliğin giderilmesi görevi mahkemeye aittir; taraf bu yolu talebiyle harekete geçirebilir. Ayrıca rapor takdiri bir delildir ve mahkeme onu diğer delillerle birlikte serbestçe değerlendirir. Yani düşük belirlenmiş bir bedel raporu tek başına sonucu belirlemez. Bu nedenle rapora karşı beyanda yalnızca sonuca itiraz edilmemeli; hangi ölçütün eksik değerlendirildiği, hangi birim fiyatın kullanıldığı, yıpranma payının hangi orana göre uygulandığı ve emsal seçiminin hangi ölçütle yapıldığı ayrı başlıklar hâlinde gösterilmelidir.
Son olarak yapı kayıt belgesinin bu tartışmadaki yerinin doğru kurulması gerekir. Belge, yapının kayda alınmasına ilişkindir ve yapıya ruhsatlı yapı statüsü kazandırmaz. Dolayısıyla belgenin tek başına ibraz edilmesi bedelin ödeneceğini garanti etmez; ancak yapının varlığını, niteliğini ve tarihini ortaya koyan bir belge olarak dosyaya sunulması gerekir. Belgede yer alan yapı sınıfı, alan ve kat bilgileri ile bilirkişi raporundaki tespitlerin örtüşüp örtüşmediği karşılaştırılmalı; çelişki varsa bu çelişki rapora karşı beyanda açıkça gösterilmelidir. Bedelin yetersiz kaldığı hâllerde izlenecek yol için kamulaştırma bedelinin artırılması davası, kıymet takdirinin genel işleyişi için kıymet takdiri ve bedel tespiti incelenebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Yapı Kayıt Belgeli kaçak yapıya kamulaştırmada bedel ödenir mi?
Tartışmalıdır ve somut olaya bağlıdır. Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre ruhsata bağlanamayan kaçak yapının ekonomik değeri bulunmadığından bina bedeli ödenmeyebilir; bazı hâllerde yalnızca enkaz bedeli gözetilir.
Yapı Kayıt Belgesi bina bedeli almamı garanti eder mi?
Hayır. Belge yıkımı önleyip yapıya geçici kullanım statüsü tanısa da, yapıyı imara uygun hâle getirmez ve değer belgesi değildir; bu nedenle tek başına tam bina bedeli ödenmesini garanti etmez. Mahkeme bilirkişiyle somut değerlendirme yapar.
Arsanın bedeli de tartışmalı mı?
Hayır. Arsanın (zeminin) bedeli her hâlde ödenir ve üzerindeki yapının ruhsat durumundan etkilenmez. Tartışma yalnızca yapının (binanın) değeri üzerindedir.
Enkaz bedeli nedir?
Kaçak yapıya bina bedeli ödenmediği hâllerde, yapının yıkımından elde edilecek malzeme değeri olarak enkaz bedeli gözetilebilir. Bu, bina bedelinden farklı ve genellikle daha düşük bir tutardır.
Yapı Kayıt Belgemi davada nasıl kullanmalıyım?
Bedel tespiti davasında belgeyi dosyaya sunmalı, yapının fiilen mevcut, kullanılır ve yıkımdan korunmuş olduğunu vurgulamalı, bina veya enkaz bedeli talebinizi bilirkişi incelemesiyle ortaya koymalısınız.
Bina bedeli düşük belirlenirse ne yapabilirim?
Bilirkişi raporuna itiraz edebilir, arsanın zemin bedelinin tam hesaplandığını denetleyebilir ve eksik değerlemeye karşı kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna başvurabilirsiniz.
Yapı Kayıt Belgesi hangi yapılar için verildi?
31 Aralık 2017 tarihinden önce yapılmış ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılar için. Başvuru 31 Ekim 2018, kayıt bedelinin ödenmesi 31 Aralık 2018 tarihine kadar öngörülmüştü.
Belgedeki bilgiler bağlayıcı mıdır?
Kanuna göre yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu gibi hususlar Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir. Bu nedenle belge bir tespit değil beyana dayalı kayıttır; bilirkişi incelemesinde fiilî durum esas alınır.
Belge kalıcı bir imar uygunluğu sağlar mı?
Hayır. Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir ve yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yenileme hâlinde yürürlükteki imar mevzuatı uygulanır.
Hangi yapılar bu düzenlemeden yararlanamaz?
Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerindeki yapılar yararlandırılmaz.
Belge düzenlenemeyecek bir yapı için verilmişse ne olur?
Belgenin düzenlenemeyecek yapılar için verildiğinin tespit edilmesi hâlinde işlem yapılır. Ayrıca hatalı belgeye ilişkin olarak tapu kaydının beyanlar hanesine uyarıcı belirtme yapılması için bildirimde bulunulur.
Yapım belediye arsası üzerindeyse zemini satın alabilir miyim?
Evet. Yapı Kayıt Belgesi alınan yapılar belediyelere ait taşınmazlar üzerine inşa edilmişse, belge sahipleri ve halefleri talep ederse bedeli belediyesine ödenmek kaydıyla taşınmaz rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır.
Zemini satın almam kamulaştırmada ne değiştirir?
Zemin mülkiyeti size geçmişse yalnızca yapı değil zemin bedelini de talep edebilecek konuma gelirsiniz. Bu nedenle kamulaştırma süreci başlamadan zemin ediniminin tamamlanmış olması malikin konumunu güçlendirir.
Bina bedeli reddedilirse ne talep etmeliyim?
Terditli olarak enkaz bedeli talep edilmelidir. Zemin bedeli ise her hâlde ayrıca ve tam olarak istenmelidir; yapının ruhsat durumu zemin bedelini etkilemez.
Yapı Kayıt Belgesi hangi kanunla getirildi?
3194 sayılı İmar Kanunu’na 7143 sayılı Kanun’un 16. maddesiyle eklenen geçici 16. madde ile getirilmiştir; düzenleme 18 Mayıs 2018 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanmıştır.
Hangi tarihten önceki yapılar için belge alınabilir?
Geçici 16. madde uyarınca 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Yapı Kayıt Belgesi verilebilir.
Yapı Kayıt Belgesindeki bilgiler denetlenir mi?
Hayır. Madde, başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususların Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedileceğini düzenler.
Belge yapıya ruhsatlı statüsü kazandırır mı?
Hayır. Belge yapının kullanım amacına yöneliktir ve yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapının depreme dayanıklılığı malikin sorumluluğundadır.
Başkasının arsasındaki yapı için belge alınabilir mi?
Hayır. Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar madde hükümlerinden yararlandırılmaz.
Belediye taşınmazı üzerindeki yapının zemini alınabilir mi?
Yapı kayıt belgesi alınan yapılar belediyelere ait taşınmazlar üzerine inşa edilmişse, belge sahipleri ile kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine, bedeli ilgili belediyesine ödenmek kaydıyla taşınmazlar rayiç bedel üzerinden belediyelerce doğrudan satılır.
Kamulaştırmada yapı bedeli neye göre belirlenir?
2942 sayılı Kanun’un 11. maddesinin (h) bendi uyarınca yapılarda resmî birim fiyatları, yapı maliyet hesapları ve yıpranma payı esas alınır. Zemin ve yapı bedeli ayrı kalemler olarak hesaplanmalıdır.
