Yapı Kayıt Belgeli (İmar Barışı) Yapıların Kamulaştırma Bedeli

İmar barışından yararlanıp Yapı Kayıt Belgesi almış bir yapının bulunduğu taşınmaz kamulaştırılırsa, malikin en önemli sorusu şudur: ‘Kaçak da olsa belgeli yapım için bedel alabilecek miyim?’ Bu yazı, bu tartışmalı konuyu güncel hukuk çerçevesinde ele alır.

Kamulaştırmada Yapılar Nasıl Değerlenir?

Kamulaştırma bedeli, 2942 sayılı Kanun’un 11. maddesine göre belirlenir ve taşınmaz üzerindeki yapılar da değerlemeye dâhildir: yapılarda resmi birim fiyatlar, maliyet hesapları ve yıpranma payı dikkate alınır. Ancak bu kural, ruhsatlı ve imara uygun yapılar için sorunsuz işlerken; ruhsatsız veya kaçak yapılar bakımından önemli bir tartışma doğurur.

Ruhsatsız/Kaçak Yapıya Bedel Ödenir mi?

Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre, ruhsata bağlanması mümkün olmayan, örneğin imar planında yolda kalan veya hiçbir şekilde yasal hâle getirilemeyecek kaçak bir yapının ekonomik değeri bulunmadığı kabul edilir. Bu yaklaşımda, böyle bir yapı için kamulaştırmada bina bedeli ödenmeyebilir; bazı hâllerde yalnızca yıkımdan elde edilecek enkaz (malzeme) bedeli gözetilebilir. Bu, kaçak yapıya hukuken değer atfedilemeyeceği düşüncesine dayanır.

Yapı Kayıt Belgesinin Etkisi

Peki Yapı Kayıt Belgesi bu tabloyu değiştirir mi? Belge, yapıyla ilgili yıkım kararlarını ve para cezalarını kaldırır, yapıya ‘yapı kullanma izni almış gibi’ geçici bir statü tanır ve fiilen ayakta kalmasını sağlar. Bu yönüyle, yapının artık yıkıma mahkûm olmadığını ve ekonomik bir varlık olarak kullanıldığını gösterir. Ancak kritik nokta şudur: Yargıtay’a göre Yapı Kayıt Belgesi yapıyı imara uygun hâle getirmez, bir mülkiyet veya değer belgesi değildir ve yapının kaçak vasfını ortadan kaldırmaz. Belge ayrıca geçicidir; yeniden yapımda imar mevzuatı uygulanır.

YKB’li Yapının Kamulaştırma Bedeli: Somut Değerlendirme

Bu nedenle, Yapı Kayıt Belgeli yapının kamulaştırmada bina bedeli alıp alamayacağı tek bir cümleyle yanıtlanamaz; somut olaya ve güncel içtihada bağlıdır. Belgenin varlığı, yapının fiilen mevcut ve korunmakta olduğunu gösterdiğinden, malik lehine bina/enkaz bedeli talebini güçlendiren bir argüman olabilir. Ancak Yapı Kayıt Belgesi, imara uygunluk sağlamadığı ve geçici olduğu için tek başına tam bina bedeli ödenmesini garanti etmez. Bu konuda mahkeme, bilirkişi incelemesiyle ve taşınmazın somut durumuna göre karar verir.

Arsa Bedeli Her Hâlde Ödenir

Önemli bir teselli: yapı bakımından bedel tartışmalı olsa da, arsanın (zeminin) bedeli her hâlde ödenir. Taşınmazın arsa veya arazi niteliğine göre belirlenen zemin bedeli, üzerindeki yapının ruhsat durumundan etkilenmez. Dolayısıyla malik, en azından taşınmazın zemin değerini tam olarak almaya hak kazanır; tartışma yalnızca yapının (binanın) değeri üzerindedir.

Malikin Yapması Gerekenler

Yapı Kayıt Belgeli yapısı kamulaştırılan malik şu adımları izlemelidir: bedel tespiti davasında Yapı Kayıt Belgesini dosyaya sunmalı; yapının fiilen mevcut, kullanılır ve yıkımdan korunmuş olduğunu vurgulamalı; bina bedeli veya en azından enkaz bedeli talebini bilirkişi incelemesiyle ortaya koymalı; arsanın zemin bedelinin tam hesaplandığını denetlemeli ve eksik değerlemeye karşı istinaf yoluna başvurmalıdır. Konunun tartışmalı niteliği nedeniyle uzman desteği önemlidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Yapı Kayıt Belgeli kaçak yapıya kamulaştırmada bedel ödenir mi?

Tartışmalıdır ve somut olaya bağlıdır. Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre ruhsata bağlanamayan kaçak yapının ekonomik değeri bulunmadığından bina bedeli ödenmeyebilir; bazı hâllerde yalnızca enkaz bedeli gözetilir.

Yapı Kayıt Belgesi bina bedeli almamı garanti eder mi?

Hayır. Belge yıkımı önleyip yapıya geçici kullanım statüsü tanısa da, yapıyı imara uygun hâle getirmez ve değer belgesi değildir; bu nedenle tek başına tam bina bedeli ödenmesini garanti etmez. Mahkeme bilirkişiyle somut değerlendirme yapar.

Arsanın bedeli de tartışmalı mı?

Hayır. Arsanın (zeminin) bedeli her hâlde ödenir ve üzerindeki yapının ruhsat durumundan etkilenmez. Tartışma yalnızca yapının (binanın) değeri üzerindedir.

Enkaz bedeli nedir?

Kaçak yapıya bina bedeli ödenmediği hâllerde, yapının yıkımından elde edilecek malzeme değeri olarak enkaz bedeli gözetilebilir. Bu, bina bedelinden farklı ve genellikle daha düşük bir tutardır.

Yapı Kayıt Belgemi davada nasıl kullanmalıyım?

Bedel tespiti davasında belgeyi dosyaya sunmalı, yapının fiilen mevcut, kullanılır ve yıkımdan korunmuş olduğunu vurgulamalı, bina veya enkaz bedeli talebinizi bilirkişi incelemesiyle ortaya koymalısınız.

Bina bedeli düşük belirlenirse ne yapabilirim?

Bilirkişi raporuna itiraz edebilir, arsanın zemin bedelinin tam hesaplandığını denetleyebilir ve eksik değerlemeye karşı kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna başvurabilirsiniz.