İmar Barışı ve Yapı Kayıt Belgesi (3194 Geçici m. 16): Ne Sağlar, Ne Sağlamaz?

Kamuoyunda imar barışı olarak bilinen düzenleme, milyonlarca ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıyı ilgilendirmiştir. Peki Yapı Kayıt Belgesi tam olarak ne sağlar, neyi sağlamaz? Bu yazı, imar barışının kapsamını ve risklerini açıklar.

İmar Barışı ve Yapı Kayıt Belgesi Nedir?

İmar barışı, 2018 yılında 7143 sayılı Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. madde kapsamında getirilen düzenlemedir. Amaç, afet risklerine hazırlık çerçevesinde ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıların kayıt altına alınmasıdır. Düzenleme, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapıları kapsar; başvuruların 31.10.2018, kayıt bedelinin ise 31.12.2018 tarihine kadar yapılması/ödenmesi gerekmiştir. Bilgiler, yapı sahibinin beyanına göre Yapı Kayıt Sistemine kaydedilir.

Yapı Kayıt Belgesi Ne Sağlar?

Yapı Kayıt Belgesi, kaçak veya ruhsata aykırı yapıya önemli kolaylıklar getirir:

• Yapıyla ilgili 3194 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ve tahsil edilemeyen idari para cezaları kaldırılır,
• Yapı, yapı kullanma izni almış gibi geçici bir hukuki statü kazanır ve mevcut hâliyle kullanılabilir,
• Talep hâlinde yapıya geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir,
• Maliklerin muvafakati ve gerekli terkler hâlinde, yapı kullanma izni aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir (bu hâlde kayıt bedelinin iki katı ödenir).

Yapı Kayıt Belgesi Neyi Sağlamaz?

Belgenin sınırlarını bilmek, sağladıklarını bilmek kadar önemlidir. Yapı Kayıt Belgesi:

• Yapıyı imar mevzuatına uygun hâle getirmez; bir ‘imar affı’ değildir.
• Bir mülkiyet belgesi değildir; Yargıtay’a göre yapıyı kaçak/imara aykırı yapı olma vasfından çıkarmaz.
• Geçicidir: yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir; yapı yenilenirse yürürlükteki imar mevzuatı uygulanır.
• Yapının depreme dayanıklılığını garanti etmez; bu sorumluluk malike aittir.

Yapı Kayıt Belgesi Düzenlenemeyecek Yerler

Her yapı için Yapı Kayıt Belgesi alınamaz. Başlıca istisnalar: Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi, İstanbul tarihi yarımada‘nın belirli alanları, Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alanı, üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerindeki yapılar ve kesinleşmiş planlarla sosyal donatı alanı olarak belirlenip ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazine taşınmazları üzerindeki yapılardır.

Yapı Kayıt Belgesinin İptali

İmar barışı beyan esaslı yürütüldüğünden, gerçeğe aykırı, eksik veya yanlış beyanlar belgenin iptaline yol açabilir. Hakkında belge düzenlenemeyecek yapılar, 31.12.2017’den sonra inşa edildiği tespit edilen yapılar ve sınırı aşan tadilatla güncellenen belgeler iptal edilir. İptal hâlinde malik; yapı tatil zaptı, yıkım, idari para cezası, abonelik kesintisi gibi yaptırımlarla ve hatta imar kirliliğine neden olma ya da resmi belgenin düzenlenmesinde yalan beyan suçlarıyla karşılaşabilir. Danıştay’ın güncel kararlarında, bu dönem belgelerinin iptalinde idare lehine bir eğilim gözlenmektedir.

Hazine Taşınmazı Üzerindeki Yapılar

Yapı Kayıt Belgesi alınan yapı, Hazineye ait taşınmaz üzerinde bulunuyorsa, bu taşınmaz Bakanlığa tahsis edilir. Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi halefleri, talepleri üzerine bu taşınmazları rayiç bedel üzerinden doğrudan satın alabilir. Bu, fiilen kullanılan Hazine arazisindeki yapı sahiplerine mülkiyeti edinme imkânı tanır.

2026 İtibarıyla Güncel Durum: Yeni İmar Affı Çıktı mı?

En çok sorulan soru budur: 2026 itibarıyla yürürlüğe girmiş yeni bir imar affı veya imar barışı bulunmamaktadır. 2018’deki düzenlemeden sonra kapsamlı yeni bir af yasalaşmamış; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı da yeni Yapı Kayıt Belgesi başvurusu alınmadığını duyurmuştur. Nisan 2024’te Meclis’e İmar Kanunu’nda değişiklik öngören bir kanun teklifi sunulmuş, ancak bu teklif henüz yasalaşmamıştır; teklifte yapıların afet risklerine dirençli (depreme dayanıklı) olması gibi daha sıkı şartlar öne çıkmaktadır. Kanun teklifleri yasalaşmadıkça hak doğurmaz; bu nedenle “yakında af çıkacak” beklentisiyle ruhsatsız yapılaşmaya devam etmek ciddi risk taşır.

Ayrıca 7579 sayılı Kanun ile getirilen düzenleme yeni bir af değildir; yalnızca geçmişte Yapı Kayıt Belgesi almış ancak Hazine taşınmazını satın alma veya ödeme süreçleri yarım kalmış hak sahiplerine, işlemlerini tamamlamaları için süre tanır (son tarih 31 Aralık 2026). Satış bedeli, geçen süre için TÜFE oranıyla güncellendiğinden erken hareket etmek genellikle lehe olur. Yeni kaçak yapıları kapsamaz.

Anayasa Mahkemesi Kararı ve Yapı Güvenliği

Önemli bir gelişme, Anayasa Mahkemesi’nin 23 Temmuz 2024 tarihli kararıdır. Mahkeme, 2018 imar barışının, yapının depreme ve afetlere dayanıklılığına ilişkin sorumluluğu tümüyle yapı sahibine (malike) bırakan yaklaşımını, devletin yaşam hakkını koruma ve denetim yükümlülüğüyle bağdaşmadığı gerekçesiyle Anayasa’ya aykırı bulmuştur. Bu karar, Yapı Kayıt Belgesi’nin bir yapının statik veya deprem güvenliği bakımından herhangi bir teknik güvence vermediğini pekiştirmiştir. Nitekim denetimlerin artmasıyla, gerçeğe aykırı beyanla alındığı tespit edilen çok sayıda Yapı Kayıt Belgesi idarece iptal edilmiştir. Bir yapının güvenliği için geçerli olan tek dayanak, riskli yapı tespiti ve güncel deprem yönetmeliğine uygun mühendislik raporlarıdır.

Yapı Kayıt Belgeniz idarece iptal edilirse, bu işlem bir idari işlemdir ve yargı denetimine tabidir. İptal kararının tebliğinden itibaren 60 gün içinde yetkili idare mahkemesinde iptal davası açabilirsiniz. Bu süreçte iptal gerekçelerinin hukuka uygunluğunun değerlendirilmesi için bir avukattan destek almak yerinde olur.

Sıkça Sorulan Sorular

İmar barışı nedir?

2018’de 7143 sayılı Kanunla 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. madde kapsamında, 31.12.2017’den önce yapılmış ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıların kayıt altına alınmasıdır. Şartları sağlayıp kayıt bedelini ödeyenlere Yapı Kayıt Belgesi verilmiştir.

Yapı Kayıt Belgesi ne işe yarar?

Yapıyla ilgili yıkım kararlarını ve idari para cezalarını kaldırır, yapıya yapı kullanma izni almış gibi geçici statü tanır, geçici olarak su/elektrik/doğalgaz bağlanmasını ve belirli şartlarla cins değişikliği/kat mülkiyeti tesisini mümkün kılar.

Yapı Kayıt Belgesi yapıyı yasal hâle getirir mi?

Hayır. Belge yapıyı imar mevzuatına uygun hâle getirmez, bir imar affı veya mülkiyet belgesi değildir. Yargıtay’a göre yapıyı kaçak/imara aykırı olma vasfından çıkarmaz; sadece mevcut hâliyle kullanımı sağlar.

Hangi yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınamaz?

Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi, İstanbul tarihi yarımadanın belirli alanları, üçüncü kişilerin özel mülkü üzerindeki yapılar ve sosyal donatı olarak ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazine taşınmazları üzerindeki yapılar için belge düzenlenemez.

Yapı Kayıt Belgesi iptal edilebilir mi?

Evet. Gerçeğe aykırı beyan, 31.12.2017’den sonra yapıldığı tespit edilen yapılar veya sınırı aşan tadilat hâlinde belge iptal edilir; iptal hâlinde yıkım, para cezası ve hatta yalan beyan/imar kirliliği suçları gündeme gelebilir.

Hazine arazisindeki yapımı satın alabilir miyim?

Yapı Kayıt Belgesi alınan yapı Hazine taşınmazı üzerindeyse, bu taşınmaz Bakanlığa tahsis edilir ve Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile halefleri talepleri üzerine taşınmazı rayiç bedel üzerinden doğrudan satın alabilir.