İmar Barışı ve Yapı Kayıt Belgesi (3194 Geçici m. 16): Ne Sağlar, Ne Sağlamaz?

Kamuoyunda imar barışı olarak bilinen düzenleme, milyonlarca ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıyı ilgilendirmiştir. Peki Yapı Kayıt Belgesi tam olarak ne sağlar, neyi sağlamaz? Bu yazı, imar barışının kapsamını ve risklerini açıklar.

İmar Barışı ve Yapı Kayıt Belgesi Nedir?

İmar barışı, 2018 yılında 7143 sayılı Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. madde kapsamında getirilen düzenlemedir. Amaç, afet risklerine hazırlık çerçevesinde ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıların kayıt altına alınmasıdır. Düzenleme, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapıları kapsar; başvuruların 31.10.2018, kayıt bedelinin ise 31.12.2018 tarihine kadar yapılması/ödenmesi gerekmiştir. Bilgiler, yapı sahibinin beyanına göre Yapı Kayıt Sistemine kaydedilir.

Yapı Kayıt Belgesi Ne Sağlar?

Yapı Kayıt Belgesi, kaçak veya ruhsata aykırı yapıya önemli kolaylıklar getirir:

• Yapıyla ilgili 3194 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ve tahsil edilemeyen idari para cezaları kaldırılır,
• Yapı, yapı kullanma izni almış gibi geçici bir hukuki statü kazanır ve mevcut hâliyle kullanılabilir,
• Talep hâlinde yapıya geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir,
• Maliklerin muvafakati ve gerekli terkler hâlinde, yapı kullanma izni aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir (bu hâlde kayıt bedelinin iki katı ödenir).

Yapı Kayıt Belgesi Neyi Sağlamaz?

Belgenin sınırlarını bilmek, sağladıklarını bilmek kadar önemlidir. Yapı Kayıt Belgesi:

• Yapıyı imar mevzuatına uygun hâle getirmez; bir ‘imar affı’ değildir.
• Bir mülkiyet belgesi değildir; Yargıtay’a göre yapıyı kaçak/imara aykırı yapı olma vasfından çıkarmaz.
• Geçicidir: yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir; yapı yenilenirse yürürlükteki imar mevzuatı uygulanır.
• Yapının depreme dayanıklılığını garanti etmez; bu sorumluluk malike aittir.

Yapı Kayıt Belgesi Düzenlenemeyecek Yerler

Her yapı için Yapı Kayıt Belgesi alınamaz. Başlıca istisnalar: Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi, İstanbul tarihi yarımada‘nın belirli alanları, Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alanı, üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerindeki yapılar ve kesinleşmiş planlarla sosyal donatı alanı olarak belirlenip ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazine taşınmazları üzerindeki yapılardır.

Yapı Kayıt Belgesinin İptali

İmar barışı beyan esaslı yürütüldüğünden, gerçeğe aykırı, eksik veya yanlış beyanlar belgenin iptaline yol açabilir. Hakkında belge düzenlenemeyecek yapılar, 31.12.2017’den sonra inşa edildiği tespit edilen yapılar ve sınırı aşan tadilatla güncellenen belgeler iptal edilir. İptal hâlinde malik; yapı tatil zaptı, yıkım, idari para cezası, abonelik kesintisi gibi yaptırımlarla ve hatta imar kirliliğine neden olma ya da resmi belgenin düzenlenmesinde yalan beyan suçlarıyla karşılaşabilir. Danıştay’ın güncel kararlarında, bu dönem belgelerinin iptalinde idare lehine bir eğilim gözlenmektedir.

Hazine Taşınmazı Üzerindeki Yapılar

Yapı Kayıt Belgesi alınan yapı, Hazineye ait taşınmaz üzerinde bulunuyorsa, bu taşınmaz Bakanlığa tahsis edilir. Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi halefleri, talepleri üzerine bu taşınmazları rayiç bedel üzerinden doğrudan satın alabilir. Bu, fiilen kullanılan Hazine arazisindeki yapı sahiplerine mülkiyeti edinme imkânı tanır.

2026 İtibarıyla Güncel Durum: Yeni İmar Affı Çıktı mı?

En çok sorulan soru budur: 2026 itibarıyla yürürlüğe girmiş yeni bir imar affı veya imar barışı bulunmamaktadır. 2018’deki düzenlemeden sonra kapsamlı yeni bir af yasalaşmamış; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı da yeni Yapı Kayıt Belgesi başvurusu alınmadığını duyurmuştur. Nisan 2024’te Meclis’e İmar Kanunu’nda değişiklik öngören bir kanun teklifi sunulmuş, ancak bu teklif henüz yasalaşmamıştır; teklifte yapıların afet risklerine dirençli (depreme dayanıklı) olması gibi daha sıkı şartlar öne çıkmaktadır. Kanun teklifleri yasalaşmadıkça hak doğurmaz; bu nedenle “yakında af çıkacak” beklentisiyle ruhsatsız yapılaşmaya devam etmek ciddi risk taşır.

Ayrıca 7579 sayılı Kanun ile getirilen düzenleme yeni bir af değildir; yalnızca geçmişte Yapı Kayıt Belgesi almış ancak Hazine taşınmazını satın alma veya ödeme süreçleri yarım kalmış hak sahiplerine, işlemlerini tamamlamaları için süre tanır (son tarih 31 Aralık 2026). Satış bedeli, geçen süre için TÜFE oranıyla güncellendiğinden erken hareket etmek genellikle lehe olur. Yeni kaçak yapıları kapsamaz.

Anayasa Mahkemesi Kararı ve Yapı Güvenliği

Önemli bir gelişme, Anayasa Mahkemesi’nin 23 Temmuz 2024 tarihli kararıdır. Mahkeme, 2018 imar barışının, yapının depreme ve afetlere dayanıklılığına ilişkin sorumluluğu tümüyle yapı sahibine (malike) bırakan yaklaşımını, devletin yaşam hakkını koruma ve denetim yükümlülüğüyle bağdaşmadığı gerekçesiyle Anayasa’ya aykırı bulmuştur. Bu karar, Yapı Kayıt Belgesi’nin bir yapının statik veya deprem güvenliği bakımından herhangi bir teknik güvence vermediğini pekiştirmiştir. Nitekim denetimlerin artmasıyla, gerçeğe aykırı beyanla alındığı tespit edilen çok sayıda Yapı Kayıt Belgesi idarece iptal edilmiştir. Bir yapının güvenliği için geçerli olan tek dayanak, riskli yapı tespiti ve güncel deprem yönetmeliğine uygun mühendislik raporlarıdır.

Yapı Kayıt Belgeniz idarece iptal edilirse, bu işlem bir idari işlemdir ve yargı denetimine tabidir. İptal kararının tebliğinden itibaren 60 gün içinde yetkili idare mahkemesinde iptal davası açabilirsiniz. Bu süreçte iptal gerekçelerinin hukuka uygunluğunun değerlendirilmesi için bir avukattan destek almak yerinde olur.

Yapı Kayıt Belgeli Taşınmaz Satın Alırken

Bu belgeye sahip bir taşınmazın satın alınması özel bir inceleme gerektirir. Belgenin varlığı, riskin ortadan kalktığı anlamına gelmez.

Belgenin İptali: Sebepler ve İtiraz

Yapı Kayıt Belgesi kalıcı bir güvence değildir; belirli hâllerde iptal edilir.

1. Yanlış veya eksik beyan. Başvuruda bildirilen alan, kat sayısı veya kullanım amacının fiilî durumla uyuşmaması.
2. Bedelin eksik ödenmesi. Yanlış beyan nedeniyle eksik hesaplanan bedel.
3. Kapsam dışı yapı. Belge düzenlenemeyecek yerlerdeki yapılar için alınmış belgeler.
4. Üçüncü kişi mülkiyeti. Başkasının özel mülkiyetindeki taşınmaz üzerindeki yapılar.

İptal kararı bir idari işlemdir. Bu nedenle tebliğinden itibaren altmış gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Dava dilekçesinde; beyanın doğru olduğu, iptal gerekçesinin somut bir dayanağı bulunmadığı veya yapının kapsam dışı olmadığı ileri sürülür ve teknik raporla desteklenir.

Belge Yoksa: Alternatif Yollar

Ruhsatsız veya ruhsata aykırı bir yapı için Yapı Kayıt Belgesi alınmamışsa, yeni başvuru imkânı bulunmadığından farklı yollar değerlendirilir.

Uygulamada en verimli yol çoğu zaman birincisidir: aykırılık giderilebilir nitelikteyse, yapının ruhsata uygun hâle getirilmesi hem yıkım riskini ortadan kaldırır hem de iskân ve kat mülkiyeti yolunu açar. Bu değerlendirme için önce onaylı proje ile fiilî durumun karşılaştırılması gerekir.

Yapı kullanma izin belgesinin nasıl alınacağı ve iskânsızlığın doğurduğu sonuçlar için iskân rehberimize, riskli yapı tespiti ve kentsel dönüşüm süreci için kentsel dönüşüm rehberimize bakabilirsiniz.

Belgenin Yasal Çerçevesi: Hangi Kanun, Hangi Tarih?

Yapı kayıt belgesi düzenlemesi, 3194 sayılı İmar Kanunu’na 11 Mayıs 2018 tarihli ve 7143 sayılı Kanun’un 16. maddesiyle eklenen geçici 16. maddeye dayanır ve 18 Mayıs 2018’de yürürlüğe girmiştir. Düzenlemenin amacı, imar mevzuatına aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanmasıdır.

Kapsam bakımından tek ve kesin ölçüt tarihtir: belge yalnızca 31 Aralık 2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için düzenlenebilir. Bu tarihten sonra yapılan hiçbir yapı, hangi gerekçeyle olursa olsun kapsama girmez.

Belgenin hukuki niteliği

Yapı kayıt belgesi bir ruhsat değildir; yapıyı imar mevzuatına uygun hâle getirmez. Yaptığı tek şey, kanunun saydığı sonuçlar bakımından yapıyı kayıt altına alarak belirli yaptırımları durdurmaktır. Uygulamadaki en yaygın yanılgı, belgeyi ruhsatla eş tutmaktır. Belge sahibi bir yapı, hukuken hâlâ ruhsatsız yapıdır; yalnızca kanunun tanıdığı koruma altındadır.

Tahsil Edilmemiş Para Cezaları ve Anayasa Denetimi

Geçici m.16, yapı kayıt belgesi verilen yapılarla ilgili olarak daha önce verilmiş ancak tahsil edilememiş idari para cezalarının iptalini öngörmektedir.

Bu kurala karşı, cezasını ödemiş olanların ödemeyenlere göre dezavantajlı duruma düştüğü ve bunun eşitlik ilkesine aykırı olduğu ileri sürülerek Anayasa Mahkemesine başvurulmuştur. Anayasa Mahkemesi, kuralı Anayasa’ya aykırı bulmamıştır. Dolayısıyla belge alınmadan önce tahsil edilmiş cezaların iadesi gündeme gelmez; yalnızca tahsil edilememiş olanlar iptal edilir.

Belgenin Sağlamadığı Şeyler: Sınırların Netleştirilmesi

Belgenin ne sağladığı kadar, neyi sağlamadığı da kayıt altına alınmalıdır:

• Yapı güvenliği sağlamaz. Belge düzenlenirken yapının depreme dayanıklılığı yönünden hiçbir inceleme yapılmaz.
• Ruhsat yerine geçmez. Yeni imalat yapılabilmesi için yine ruhsat gerekir.
• Sonraki imalatları korumaz. Belge tarihinden sonra yapılan her imalat kapsam dışıdır.
• Üçüncü kişilerin haklarını etkilemez. Komşuluk hukukundan, kat mülkiyetinden veya özel hukuk ilişkilerinden doğan talepleri ortadan kaldırmaz.
• Kesin bir hak doğurmaz. Beyana dayalı olduğundan her zaman iptal edilebilir.

Belgenin iptali hâlleri ve Anayasa Mahkemesinin deprem sorumluluğuna ilişkin 2024 tarihli iptal kararı, Yapı Kayıt Belgesinin İptali ve Deprem Sorumluluğu başlıklı rehberimizde ayrıntılı olarak ele alınmaktadır.

Belge Alındıktan Sonra: Zorunlu Bildirim ve Açılan Kapılar

Belge alınmasıyla süreç bitmez. Yapılması gereken bir zorunluluk ve kullanılabilecek birkaç imkân vardır; ihmal edildiğinde belge dosyada durur ama pratikte işe yaramaz.

Zorunluluk: belgeyi idareye vermek. Yapı Kayıt Belgesi verilen yapıların malikleri, belgenin bir örneğini belediye ve mücavir alan sınırları içinde ilgili belediyesine, bu sınırlar dışında il özel idaresine vermek zorundadır. Bu bildirim yapılmadan idare, yapının kayıt altına alındığını bilmez.

Açılan kapılar:

• Basit onarım ve tadilat. Belge verilen yapılarda, ruhsat alınmaksızın yapılabilecek basit onarım ve tadilatlar yapılabilir.
• İşyeri açma ve çalışma ruhsatı. Belge verilen yapılarda bu ruhsat, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın verilir. Ticari kullanım bakımından en somut sonuç budur.
• Cins değişikliği ve kat mülkiyeti. Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda; yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın, kullanım maksadı değişiklikleri dâhil olmak üzere tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi yapılabilmesinin önü açılmıştır. Bunun için ilgili usul ve esaslarda belirtilen belgelerle tapu müdürlüğüne başvurulur.

Son kapı, belgeyi almış çoğu malikin kullanmadığı imkândır: belge tek başına tapu kaydını değiştirmez; cins değişikliği ve kat mülkiyeti için ayrı bir başvuru gerekir.

İnşaat Hâlindeki Yapılar ve Eksik İşlerin Tamamlanması

Belge yalnızca bitmiş yapılar için değildir; yarım kalmış inşaatlar bakımından da özel bir düzenleme öngörülmüştür.

İnşaat hâlindeki yapılarda, 31/12/2017 tarihi itibarıyla bitmiş olan kısımlar için, ilave inşaat alanı ihdas etmemek şartıyla Yapı Kayıt Belgesi verilir. Belge verilen kısımların eksik inşaat işleri tamamlanabilir.

İki sınır dikkatle okunmalıdır:

• Tarih sınırı. Belirleyici olan, o tarih itibarıyla fiilen bitmiş olan kısımdır. Sonradan yapılanlar kapsam dışıdır.
• İlave alan yasağı. Eksik işlerin tamamlanması, yeni inşaat alanı eklemek anlamına gelmez. Kat ilavesi veya alan genişletmesi bu kapsamda değildir ve yeni bir aykırılık doğurur.

Bu ayrım pratikte sık ihlal edilir: belge alındıktan sonra “nasılsa af var” düşüncesiyle yapılan ilaveler, belgeyi korumadığı gibi yeni bir yıkım ve ceza süreci başlatır.

Ortak Alanlarda ve Hisseli Mülkiyette Belge

Apartman ortak alanlarındaki kapatmalar ve hisseli taşınmazlardaki yapılar, belge başvurularının en tartışmalı kısmıdır.

Bu konuda benimsenen değerlendirme şudur: binaların ortak alanlarında ve elbirliği ile paylı mülkiyetlerde 31/12/2017 tarihinden önce ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan yapılar ve aykırılıklar için, yapıyı veya aykırılığı yapan malik ya da hissedar tarafından diğer maliklerin muvafakati aranmaksızın Yapı Kayıt Belgesi alınması mümkündür.

Ancak burada kritik bir sınır vardır: alınan belgeye istinaden tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti işlemlerinin yapılabilmesi ayrı bir aşamadır ve kendi koşullarına tabidir.

Yani bir kat maliki, ortak alandaki kapatması için tek başına belge alabilir; fakat bu belge, o alanı kendi bağımsız bölümüne katmasını veya tapuda hak doğurmasını sağlamaz. Ortak alan uyuşmazlıkları kat mülkiyeti hükümlerine göre ayrıca çözülür; ayrıntı için balkon kapatma ve dış cephe değişikliği yazımıza bakılabilir.

Belge Varken Yıkım Gelirse Ne Yapılır?

Belgeye rağmen yıkım kararıyla karşılaşmak sanıldığı kadar nadir değildir ve genellikle üç sebepten kaynaklanır.

1. Karar başka bir kanuna dayanıyordur. Belgenin sağladığı koruma, kanunun saydığı mevzuatla sınırlıdır. Belirtilen kanunlar dışında bir kanun uyarınca alınmış kararlar bu kapsamda değerlendirilmez. Bu nedenle yıkım kararının hangi kanuna dayandığı ilk olarak tespit edilmelidir.

2. Yapı, belge kapsamı dışındadır. Belge alındıktan sonra yapılan ilaveler, kat çıkmaları veya alan genişletmeleri belgenin kapsamına girmez ve yeni bir aykırılık oluşturur.

3. Belge iptal edilmiştir. Beyanın gerçeğe aykırı olduğunun tespiti hâlinde belge iptal edilir ve iptal edilmiş sayılan yıkım kararları yeniden gündeme gelir.

Yapılacaklar: yıkım kararı tebliğ edildiğinde süre işlemeye başlar; belgenin varlığı bu süreyi durdurmaz. Bu nedenle önce süresinde iptal davası açılmalı ve yürütmenin durdurulması talep edilmelidir. Paralel olarak idareye başvurularak belgenin varlığı bildirilmeli ve kararın geri alınması istenmelidir.

Dilekçe kurgusu için yıkım kararının iptali dava dilekçesi yazımıza bakılabilir.

Yıkım, Ceza ve İtiraz: 3194 s.K. m.32, m.42 ile İYUK m.7 ve m.27

Yapı Kayıt Belgesi, ruhsatsız yapı rejimini askıya alan bir belgedir. Belge yoksa veya iptal edilirse hangi hükümlerin devreye gireceğini ve bunlara nasıl itiraz edileceğini bilmek, riski ölçmenin tek yoludur.

Yıkımın dayanağı: 3194 s.K. m.32. Ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine ya da imar mevzuatına aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespit edildiğinde, yapı mühürlenerek inşaat derhâl durdurulur; durdurma yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır ve bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi ruhsat almak veya aykırılığı gidermek zorundadır. Bu süre içinde ruhsat alınmaz veya aykırılık giderilmezse, ruhsat iptal edilir ve yapının ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan kısmı idarece yıktırılır.

Yıkım kararının muhatabı. Aynı madde uyarınca yıkım masrafları yapı sahibinden tahsil edilir. Belgeli yapıda yıkım kararı çıkarsa, itirazın dayanağı önce Geçici m.16 kapsamındaki belgenin varlığı; sonra yapının belgede yazılı nitelik ve yüzölçümüne uygunluğudur. Belgeden sonra yapılan ilave imalatlar belge kapsamında sayılmaz ve bunlar bakımından m.32 uygulanır.

İdari para cezası: 3194 s.K. m.42. Yıkımdan bağımsız olarak idari yaptırım da uygulanır: ruhsat alınmaksızın veya ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere veya imar mevzuatına aykırı olarak yapılan yapının sahibine, yapı müteahhidine veya aykırılığı altı iş günü içinde idareye bildirmeyen ilgili fenni mesullere idari para cezası uygulanır. Ceza, yapının aykırı kısmının yüzölçümü, sınıfı, yeri ve niteliği gibi ölçütlere göre hesaplanır ve belirli hâllerde artırılarak uygulanır.

İtiraz yolu: İYUK m.7. Hem yıkım kararı hem idari para cezası idari işlemdir. Dava açma süresi, özel kanunlarında ayrı süre gösterilmeyen hâllerde idare mahkemelerinde altmış gündür ve bu süre, yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden başlar. Yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla tebliğ edilmiş sayılması, sürenin farkında olunmadan işlemesine yol açtığından, zaptın tarihi mutlaka tespit edilmelidir.

Süreyi durduran başvuru: İYUK m.11. İşlemin kaldırılması, geri alınması veya değiştirilmesi, üst makamdan — üst makam yoksa işlemi yapmış olan makamdan — dava açma süresi içinde istenebilir ve bu başvurma, işlemeye başlamış olan dava açma süresini durdurur. Altmış gün içinde cevap verilmezse istek reddedilmiş sayılır; süre yeniden işler ve başvurma tarihine kadar geçmiş süre de hesaba katılır.

Yıkımı durdurmak: İYUK m.27. Dava açılması işlemin yürütülmesini durdurmaz; yıkım gibi geri dönülemez işlemlerde bu nedenle yürütmenin durdurulması istenmelidir. Karar için iki şart birlikte aranır: işlemin uygulanması hâlinde telafisi güç veya imkânsız zararların doğması ve işlemin açıkça hukuka aykırı olması. Yıkımda zarar unsuru, yapının bir daha eski hâline getirilemeyecek olmasıyla somutlaşır; talep dava dilekçesiyle birlikte ve Yapı Kayıt Belgesi eklenerek ileri sürülmelidir.

İptal sebepleri: İYUK m.2. Dilekçede işlem; yetki, şekil, sebep, konu ve maksat yönlerinden denetlenir. Belgeli yapıda yıkım kararı bakımından en güçlü eksen sebep unsurudur: idarenin, belgenin varlığını ve kapsamını değerlendirmeden karar vermesi, sebep yönünden sakatlık oluşturur.

Ortak alan ve kat mülkiyeti: KMK m.19. Bağımsız bölümde yapılan aykırı imalatlarda ikinci bir sınır vardır: kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimarî durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler yaptıramaz. Yapı Kayıt Belgesi, bu özel hukuk yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz; diğer maliklerin eski hâle getirme talebi ayrıca gündeme gelebilir.

Komşuya karşı sorumluluk: TMK m.683 ve m.737. Belge, komşuluk hukukundan doğan talepleri de karşılamaz: malik, her türlü haksız el atmanın önlenmesini dava edebilir; ayrıca herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür. Işık, manzara veya gürültü yönünden taşkınlık iddiaları Yapı Kayıt Belgesinden bağımsız olarak incelenir.

Yaptırım ve itiraz haritası

Belge Bilgilerindeki Hata: Sessiz Risk

Belge beyana dayalı düzenlendiğinden, beyandaki her hata sonradan iptal sebebine dönüşebilir. Elinde belge bulunan malikin yapması gereken ilk iş, belgedeki bilgileri yapının gerçek durumuyla karşılaştırmaktır.

Karşılaştırılacak kalemler:

• Yapının bulunduğu ada ve parsel. Yapı gerçekten o parselde mi, komşu parsele taşmış mı?
• Toplam yapı alanı. Beyan edilen metrekare ile fiilî alan örtüşüyor mu?
• Kat adedi ve bağımsız bölüm sayısı.
• Kullanım amacı. Konut olarak beyan edilip ticari kullanılıyor mu?
• Yapı sınıfı ve grubu. Kayıt bedelinin hesabını doğrudan etkiler.

Fark tespit edilirse ne yapılacağı, farkın niteliğine göre değişir. Küçük ölçüm farklılıkları ile kasıtlı eksik beyan arasındaki ayrım önemlidir; ikincisi iptal riskini ciddi biçimde artırır.

Bu karşılaştırma özellikle satış öncesinde yapılmalıdır: alıcı, belgeye güvenerek satın aldığı yapının sonradan belgesinin iptal edildiğini öğrenirse, satıcıya karşı talepler gündeme gelir.

Sıkça Sorulan Sorular

Belge yoksa yıkım süreci nasıl işler?

3194 s.K. m.32 uyarınca ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı tespit edildiğinde yapı mühürlenerek inşaat durdurulur; yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla tebliğ edilmiş sayılır ve bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde ruhsat alınmaz veya aykırılık giderilmezse ruhsat iptal edilir ve aykırı kısım idarece yıktırılır.

Yıkımın yanında ayrıca ceza da uygulanır mı?

3194 s.K. m.42 uyarınca ruhsatsız veya ruhsata, projelere ya da imar mevzuatına aykırı yapı yapılması hâlinde yapı sahibine, yapı müteahhidine ve aykırılığı süresinde bildirmeyen fenni mesullere idari para cezası uygulanır; ceza aykırı kısmın yüzölçümü, sınıfı, yeri ve niteliği gibi ölçütlere göre hesaplanır.

Yıkım kararına ne kadar sürede dava açılır?

İYUK m.7 uyarınca özel kanunlarında ayrı süre gösterilmeyen hâllerde idare mahkemelerinde dava açma süresi altmış gündür ve yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden başlar. Yapı tatil zaptı, yapı yerine asılmasıyla tebliğ edilmiş sayıldığından zaptın tarihi mutlaka tespit edilmelidir.

Dava açmam yıkımı durdurur mu?

Hayır. İYUK m.27 uyarınca dava açılması işlemin yürütülmesini durdurmaz; yürütmenin durdurulması için işlemin uygulanması hâlinde telafisi güç veya imkânsız zararların doğması ve işlemin açıkça hukuka aykırı olması şartları birlikte aranır. Yıkımda zarar, yapının eski hâline getirilemeyecek olmasıyla somutlaşır.

Belge ortak alandaki imalatı da meşrulaştırır mı?

KMK m.19 uyarınca kat malikleri ana gayrimenkulün mimarî durumu ile sağlamlığını korumakla yükümlüdür ve kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesisler yaptıramaz. Yapı Kayıt Belgesi bu özel hukuk yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.

İmar barışı nedir?

2018’de 7143 sayılı Kanunla 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. madde kapsamında, 31.12.2017’den önce yapılmış ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıların kayıt altına alınmasıdır. Şartları sağlayıp kayıt bedelini ödeyenlere Yapı Kayıt Belgesi verilmiştir.

Yapı Kayıt Belgesi ne işe yarar?

Yapıyla ilgili yıkım kararlarını ve idari para cezalarını kaldırır, yapıya yapı kullanma izni almış gibi geçici statü tanır, geçici olarak su/elektrik/doğalgaz bağlanmasını ve belirli şartlarla cins değişikliği/kat mülkiyeti tesisini mümkün kılar.

Yapı Kayıt Belgesi yapıyı yasal hâle getirir mi?

Hayır. Belge yapıyı imar mevzuatına uygun hâle getirmez, bir imar affı veya mülkiyet belgesi değildir. Yargıtay’a göre yapıyı kaçak/imara aykırı olma vasfından çıkarmaz; sadece mevcut hâliyle kullanımı sağlar.

Hangi yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınamaz?

Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi, İstanbul tarihi yarımadanın belirli alanları, üçüncü kişilerin özel mülkü üzerindeki yapılar ve sosyal donatı olarak ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazine taşınmazları üzerindeki yapılar için belge düzenlenemez.

Yapı Kayıt Belgesi iptal edilebilir mi?

Evet. Gerçeğe aykırı beyan, 31.12.2017’den sonra yapıldığı tespit edilen yapılar veya sınırı aşan tadilat hâlinde belge iptal edilir; iptal hâlinde yıkım, para cezası ve hatta yalan beyan/imar kirliliği suçları gündeme gelebilir.

Hazine arazisindeki yapımı satın alabilir miyim?

Yapı Kayıt Belgesi alınan yapı Hazine taşınmazı üzerindeyse, bu taşınmaz Bakanlığa tahsis edilir ve Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile halefleri talepleri üzerine taşınmazı rayiç bedel üzerinden doğrudan satın alabilir.