Sit Alanında Kaçak Yapı 2026: Tescilli Yapıya İzinsiz Müdahale Cezası (2863 m.65/1 ve 65/4), Bilme Şartı, Eski Hâle Getirme, Yapı Tatil ve Yıkım, İmar Para Cezası, İmar Barışı, TCK 184 ve Dilekçe Örnekleri

Sit alanında, tescilli bir yapıda veya bunların korunma alanında koruma bölge kurulunun ya da yetkili idarenin izni olmadan yapılan her inşai ve fiziki müdahale aynı anda üç ayrı hukuki sonuç doğurabilir: Ceza davası, idari yaptırım ve mülkiyet üzerinde kalıcı kısıtlamalar. 2863 sayılı Kanun’a göre tebliğ veya ilan edilmiş bir kültür varlığında izinsiz inşai ve fiziki müdahale yapan veya yaptıran kişi iki yıldan beş yıla kadar hapis ve beş bin güne kadar adli para cezasıyla (m.65/1), ruhsata tabi olmayan basit tadilat ve tamiratı izinsiz yapan kişi ise altı aydan üç yıla kadar hapis veya adli para cezasıyla (m.65/4) yargılanır. Bunun yanında belediye yapıyı mühürler, tapuya şerh verdirir ve İmar Kanunu’na göre yıkım kararı ile imar para cezası uygular; koruma bölge kurulu da aykırılığın müze denetiminde kaldırılmasına karar verebilir. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, kurul izni olmadan sit alanında yapılan yapılara verilen yapı kayıt belgesinin ilgiliye hak bahşetmeyeceğine karar vermiştir. Bu yazı izin rejimini, suçun iki türünü, bilme şartını, eski hâle getirmenin etkisini, yıkım ve para cezası sürecini, imar barışının sınırlarını, ceza yargılamasındaki imkânları ve iki dilekçe örneğini mevzuat maddeleri ve yargı kararlarıyla anlatır.

Sit Alanında Kaçak Yapı ve İzinsiz Müdahale: Kanuni Çerçeve

2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları, bunların koruma alanları ve sit alanlarında koruma bölge kurullarınca Koruma Yüksek Kurulunun ilke kararları çerçevesinde alınan kararlara aykırı olarak inşai ve fiziki müdahalede bulunulamayacağını, bu yerlerin yeniden kullanıma açılamayacağını ve kullanımlarının değiştirilemeyeceğini düzenler. Aynı maddeye göre esaslı onarım, inşaat, tesisat, sondaj, kısmen veya tamamen yıkma, yakma, kazı veya benzeri işler inşai ve fiziki müdahale sayılır (m.9). Bu tanım, uygulamada “kaçak yapı” denilen durumun sit alanlarında neden daha geniş olduğunu açıklar: Ruhsat istemeyen bir iş bile kurul kararına aykırıysa müdahale yasağını ihlal eder.

Kanun ayrıca ruhsatsız yapı yasağını ayrı bir maddede düzenler: Korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ile bunların korunma alanlarında ruhsatsız inşaat yapmak yasaktır; buralarda ruhsatsız yapılan inşaatlar ile koruma amaçlı imar planlarında plana, sitlerde sit şartlarına aykırı olarak inşa edilen yapılar hakkında imar mevzuatına göre işlem yapılır (m.16). İmar Kanunu da 2863 sayılı Kanun’la belirlenen yerlerde kendi hükümlerinin ancak özel kanuna aykırı olmayan kısmının uygulanacağını söyler (3194 m.4). Böylece sit alanındaki kaçak yapıda iki rejim üst üste biner: Koruma rejimi ne yapılabileceğini ve kimin izin vereceğini, imar rejimi ise yapı tatil, yıkım ve para cezası usulünü belirler. Kamu kurumları, belediyeler ve gerçek ve tüzel kişiler koruma kurullarının kararlarına uymak zorundadır (2863 m.61).

Hangi İş İçin Kimden İzin Alınır? KUDEB, Kurul Müdürlüğü ve Koruma Bölge Kurulu

2863 sayılı Kanun izin makamını işin niteliğine göre ayırır. Taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları, bunların koruma alanları ve sit alanlarında 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21. maddesi kapsamına giren ruhsata tabi olmayan tadilat ve tamiratlar, özgün biçim ve malzemeye uygun olarak, bünyesinde koruma, uygulama ve denetim bürosu (KUDEB) kurulmuş idarelerin izin ve denetimiyle yapılır; bunların dışındaki her türlü inşai ve fiziki müdahale koruma bölge kurulunun izniyle yapılır. KUDEB kurulmamış yerlerde ruhsata tabi olmayan tadilat ve tamiratlar koruma bölge kurulu müdürlüğünün izin ve denetiminde yapılır. Koruma amaçlı imar planı onaylanmış sit alanlarında ise taşınmaz kültür varlığının bulunduğu parseller dışındaki inşai ve fiziki müdahaleler plan hükümleri doğrultusunda KUDEB bulunan idarelerin izin ve denetimiyle yapılır (m.57). Hangi işin ruhsata tabi olmadığını İmar Kanunu ve basit tamir ve tadil ile esaslı tadilat ayrımı belirler.

Kurul izni gereken işlerde süreç proje onayıyla yürür; koruma bölge kurulu, belgeleri tam olarak sunulan uygulamaya yönelik projeleri en geç üç ay içinde karara bağlar (m.57). Ayrıntılı başvuru adımları tescilli yapıda restorasyon izni rehberimizde, tescilli yapının komşu parselindeki kurallar korunma alanında yapılaşma yazımızda, sit alanındaki geçiş dönemi şartları ve koruma amaçlı imar planı sit alanında yapılaşma rehberimizde yer alır. Sit ilanı her ölçekteki plan uygulamasını durdurur ve koruma amaçlı imar planı yapılıncaya kadar kurulun belirlediği geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma şartları uygulanır (m.17/a); bu nedenle eski bir imar planına veya eski bir ruhsata dayanmak çoğu dosyada yeterli olmaz.

Kaçak yapı sahiplerinin sık sorduğu bir soru, kaçak yapıya sonradan tadilat izni alınıp alınamayacağıdır. Koruma Yüksek Kurulunun 775 sayılı ilke kararı (RG 25.01.2011, 27826), sit alanlarında, koruma alanlarında ve tescilli taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarına bitişik parsellerde yer alan, yürürlükteki mevzuata göre kullanma izin belgesi bulunmayan tescilsiz ve kaçak yapıların tadilat ve tamiratlarına izin verilemeyeceğini öngörmektedir (c bendi). İlke kararlarının güncel durumu kurul müdürlüğünden teyit edilmelidir; ancak bu kural, kaçak yapının önce hukuki durumunun çözülmesi gerektiğini, basit tamirat izniyle “düzeltme” yoluna gidilemeyeceğini gösterir.

2863 m.65/1 ile m.65/4 Arasındaki Fark: Ağır Suç mu, Basit Tadilat mı?

Kanun’un 65. maddesinin birinci fıkrasına göre tescil edilen sit alanları ve korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ile korunma alanlarının bu Kanun’a göre tebliğ veya ilan edilmiş olmasına rağmen yıkılmasına, bozulmasına, tahribine, yok olmasına veya her ne suretle olursa olsun zarar görmesine kasten sebebiyet verenler ile izin alınmaksızın inşai ve fiziki müdahale yapanlar veya yaptıranlar iki yıldan beş yıla kadar hapis ve beş bin güne kadar adli para cezasıyla cezalandırılır. Bu fıkradaki “koruma bölge kurullarından” ibaresi 6745 sayılı Kanun’la çıkarılmıştır; değerlendirmemize göre bu değişiklikle izinsizlik, izin makamı hangisi olursa olsun yaptırıma bağlanmıştır. Bu Kanun’a aykırı olarak yıkma veya imar izni verenler de aynı cezaya tabidir (m.65/2). Fiiller kültür varlığını yurt dışına kaçırmak amacıyla işlenmişse cezalar bir kat artırılır (m.65/3).

Dördüncü fıkra ise 6745 sayılı Kanun’la 2016’da bugünkü hâlini almıştır: Taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ile bunların koruma alanları ve sit alanlarında İmar Kanunu’nun 21. maddesi kapsamına giren ruhsata tabi olmayan tadilat ve tamiratları, KUDEB kurulmuş yerlerde yetkili idarelerden, kurulmamış yerlerde koruma bölge kurulu müdürlüklerinden, tabiat varlıkları ve doğal sit alanlarında çevre ve şehircilik il müdürlüklerinden izin almaksızın ya da izne aykırı olarak yapanlar veya yaptıranlar altı aydan üç yıla kadar hapis veya adli para cezasıyla cezalandırılır. Ceza aralıkları arasındaki fark büyük olduğundan, savunmanın ilk sorusu eylemin hangi fıkraya girdiğidir; bu ayrım ceza miktarını, kamu davasının açılmasının ertelenmesi imkânını ve hükmün açıklanmasının geri bırakılmasını doğrudan etkiler. Doğal sitlerdeki kategoriler ve izin makamları doğal sit alanına ev yapılır mı yazımızda anlatılmıştır.

Yayımlanmış karar özetlerine göre Yargıtay 12. Ceza Dairesi, tescilli yapının içinin boyanması ve dışına basit bir çeşme yapılmasını basit onarım sayarak 65/4 kapsamında değerlendirmiştir (06.05.2014, 2013/7786 E., 2014/10957 K.). İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6. Ceza Dairesi de birinci derece arkeolojik sit alanında su borusu döşenmesi niteliğindeki eylemde kültür varlığının zarar görmediğini kabul ederek eylemi 65/4 kapsamında değerlendirmiştir (07.11.2018, 2018/502 E., 2018/2000 K.). Buna karşılık kat ilavesi, yeni bina, betonarme ek veya geniş kazı gibi işler, niteliği gereği kurul iznine tabi esaslı müdahaledir ve 65/1 kapsamında kalır (değerlendirmemiz). Bilirkişi raporunda basit tadilat ile esaslı müdahale ayrımının yapılmamış olması, rapora itiraz için en sık kullanılan gerekçelerden biridir.

Tebliğ, İlan ve Bilme Şartı: Taşınmazın Tescilli Olduğunu Bilmiyordum

65. maddenin birinci fıkrası, cezalandırmayı varlığın “bu Kanuna göre tebliğ veya ilan edilmiş olmasına” bağlar. Tebliğ ve ilanın nasıl yapılacağı 7. ve 8. maddelerde düzenlenmiştir: Tescil kararları kadastral bilgilerle birlikte tapu siciline şerh düşülmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir; tek yapı ölçeğindeki kültür ve tabiat varlıkları ile korunma alanlarına ilişkin tescil kararları 7201 sayılı Tebligat Kanunu uyarınca maliklere tebliğ edilir; sit alanlarının, tabiat varlıklarının ve malikleri idarece tespit edilemeyen taşınmazların tescil kararları Resmî Gazete’de yayımlanır ve Bakanlığın internet sayfasında bir ay süreyle duyurulur (m.7). Korunma alanına dair kurul kararları da 7201 sayılı Kanun’a göre maliklere tebliğ edilir (m.8). 7. maddedeki ilan veya tebligatı bilerek, süresinde ve usulüne uygun yapmayanlar üç aydan bir yıla kadar hapis ve adli para cezasıyla cezalandırılır (m.66).

Yargıtay uygulaması bu metinden bir “bilme” ölçütü çıkarmıştır. Yayımlanmış karar özetlerine göre Yargıtay 12. Ceza Dairesi, suçun oluşması için kişilerin taşınmazlarının tescilli olduğunu veya sit alanında kaldığını öğrenmiş olmaları gerektiğini; bunun için sit kararının mahallinde mutat vasıtalarla ilan edilip edilmediğinin, ilan yapılmışsa sanıkların o tarihte bölgede oturup oturmadıklarının ve ilana vakıf olup olmadıklarının araştırılması gerektiğini belirtmiştir (20.03.2014, 2013/2818 E., 2014/6934 K.). Aynı Daire, sanığın yerin sit alanında kaldığını bilmediğine dair beyanının aksine delil bulunmadığı bir dosyada, sanıktan bu niteliği araştırmasının beklenmesini hayatın olağan akışına aykırı bulmuştur (21.01.2016, 2014/23124 E., 2016/849 K.). Bilmeme savunması 65/4 bakımından da önemlidir; çünkü suçun kanuni tanımındaki maddi unsurları bilmeyen kişi kasten hareket etmiş olmaz (TCK m.30/1).

Bu savunma her dosyada sonuç vermez. Tapunun beyanlar hanesinde tescil şerhi bulunması, tebliğ mazbatası, daha önce kurula veya belediyeye yapılmış başvurular, KUDEB’den alınmış bir izin ya da yapının herkesçe bilinen tarihî niteliği bilmenin delili olarak kullanılabilir (değerlendirmemiz). Bu yüzden savunmadan önce tapu kaydı, kurul kararının tebliğ belgeleri, Resmî Gazete ilanı ve muhtarlık ilan tutanağı birlikte istenmelidir. Bilme şartı bulunmasa bile TCK 184 kapsamındaki imar kirliliği suçundan yargılama mümkündür; bu ilişki aşağıda ayrıca ele alınmıştır.

Kim Sorumludur? Malik, Kiracı, Müteahhit, Usta, Mimar ve İzin Veren Görevli

65. madde “yapanlar veya yaptıranlar” ifadesini kullandığından sorumluluk tapu malikliğine bağlı değildir; işi fiilen yaptıran kiracı, işletmeci veya yüklenici de fail olabilir. Yayımlanmış karar özetlerine göre Yargıtay, kiracının yaptığı tadilatlarda kiralanan yerin tescilli olduğunu bilip bilmediğinin kira sözleşmesi ve diğer delillerle araştırılmasını; ücret karşılığında talimatla iş makinesi kullanan işçiden ise yerin sit alanında olup olmadığını araştırmasının beklenemeyeceğini kabul etmiştir. Plan ve proje dışı uygulama yapan veya yapılmasına yol açan sorumlular bakımından 2863 sayılı Kanun ayrıca meslekî bir yaptırım öngörür: Bu kişilerin koruma bölge kurulları ile ilgili konularda plan ve proje düzenlemesi ve uygulama sorumluluğu yapması beş yıl süreyle yasaklanır; aykırı hareket edenler Bakanlığa ve ilgili meslek odasına bildirilir (m.18).

Fenni mesullerin yükümlülükleri için fenni mesul sorumluluğu yazımıza bakılabilir. Müteahhit ve meslek mensupları bakımından imar mevzuatına aykırı fiillerden verilen cezalar ve kesinleşmiş mahkeme kararları meslek odasına ve Bakanlığa bildirilir ve bu kişiler ceza süresi içinde yeni iş üstlenemez (3194 m.42).

Eski Hâle Getirme ve Sonradan Proje Onayı: Beraat Çizgisi

2863 sayılı Kanun’da TCK 184/5’tekine benzer bir “uygun hâle getirince dava düşer” hükmü yoktur. Buna rağmen yargı uygulaması, müdahalenin sonuçlarının fail tarafından ortadan kaldırıldığı ve kalıcı bir zarar doğmadığı dosyalarda suçun manevi unsurunun oluşmadığını kabul etmektedir. Yayımlanmış karar özetlerine göre Yargıtay 12. Ceza Dairesi, sit alanındaki izinsiz yapıların yıkılmış olması ve sit alanında zarar meydana gelmemiş olması hâlinde manevi unsur oluşmayacağından sanıkların beraatine karar verilmesi gerektiğini belirtmiştir (29.05.2019, 2017/10838 E., 2019/6871 K.). İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6. Ceza Dairesi de ikinci derece arkeolojik sit alanında yapılan duvar ve tuğla ocağının kamu davası açıldıktan sonra sanık tarafından kaldırıldığı, kalıcı ve geri dönüşümsüz zarar delili bulunmadığı bir dosyada beraat kararını yerinde görmüştür (27.06.2018, 2017/1634 E., 2018/914 K.). Aynı kaynaklarda, uygulamalar yapıldıktan sonra hazırlanan projelerin kurulca onaylandığı ve uygulamaların projeye uygun olduğu durumlarda da manevi unsurun oluşmadığının kabul edildiği aktarılmaktadır.

Eski hâle getirmenin ceza yargılamasında bir etkisi daha vardır. Kamu davasının açılmasının ertelenmesi ve hükmün açıklanmasının geri bırakılması için suçla kamunun uğradığı zararın aynen iade, suçtan önceki hâle getirme veya tazmin suretiyle tamamen giderilmesi şart koşulur (CMK m.171/3-d, m.231/6-c). Kısa süreli hapis cezası da zararın suçtan önceki hâle getirme yoluyla giderilmesine çevrilebilir (TCK m.50/1-b). Bu nedenle aykırılığın kurul denetiminde giderilmesi, ana savunma beraat olsa bile dosyanın her ihtimalde lehe sonuçlanmasına hizmet eder.

TCK 184 İmar Kirliliği Suçu ile İlişki

Yapı ruhsatı alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişi bir yıldan beş yıla kadar hapis cezasıyla cezalandırılır (TCK m.184/1). Bu hüküm, şantiyeye bağlantı ve sınai faaliyete ilişkin üçüncü fıkra dışında ancak belediye sınırları içinde veya özel imar rejimine tabi yerlerde uygulanır (m.184/4). Kişinin ruhsatsız veya ruhsata aykırı binayı imar planına ve ruhsatına uygun hâle getirmesi hâlinde kamu davası açılmaz, açılmış dava düşer ve mahkûmiyet bütün sonuçlarıyla ortadan kalkar (m.184/5). Sit alanları 2863 sayılı Kanun’a dayanan özel bir imar rejimine tabi olduğundan, belediye sınırı dışındaki sit alanlarında da TCK 184’ün uygulanabileceği kanaatindeyiz (değerlendirmemiz). Suçun genel unsurları için imar kirliliğine neden olma suçu yazımıza bakılabilir.

Aynı inşaat hem TCK 184’ü hem 2863 m.65’i ihlal ettiğinde hangi cezanın verileceği tartışılır. Yayımlanmış karar özetine göre İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6. Ceza Dairesi, eylemin her iki suçu oluşturması hâlinde TCK m.44’teki fikri içtima kuralını uygulayarak en ağır cezayı gerektiren 2863 sayılı Kanun’daki suçtan ceza tayin edilmesi gerektiğini kabul etmiştir (19.02.2019, 2017/2931 E., 2019/403 K.). TCK m.44 de bir fiille birden fazla farklı suçun oluşmasına sebebiyet veren kişinin en ağır cezayı gerektiren suçtan cezalandırılacağını öngörür. İmar para cezası bakımından ise kanun yalnız TCK 184’e atıf yapar: Tahsil olunan idari para cezaları aynı fiil nedeniyle TCK 184’e göre mahkûm olanlara faizsiz iade edilir (3194 m.42); 2863 m.65’e göre mahkûmiyet hâlinde benzer bir iade hükmü bulunmamaktadır (değerlendirmemiz).

Yargı Kararlarında Öne Çıkan Ölçütler

Yargıtay ve bölge adliye mahkemesi kararlarının özetleri yayımlanmış karar derlemelerinden aktarılmıştır; Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu kararı Danıştay’ın yayımladığı tam metinden incelenmiştir. Bir dilekçede kullanılmadan önce her kararın tam metni temin edilmeli ve somut olayla benzerliği kontrol edilmelidir.

Soruşturma ve Kovuşturmada HAGB, Erteleme, Kamu Davasının Ertelenmesi ve Zamanaşımı

Ana savunma, unsurlar oluşmadığı için kovuşturmaya yer olmadığı kararı veya beraattir. Bununla birlikte cezanın türü ve sınırları, dosyanın aksi kanaatle sonuçlanması hâlinde hangi imkânların bulunduğunu belirler. 16.07.2026 tarihli 7589 sayılı Kanun’la yeniden düzenlenen CMK m.231’e göre hükmolunan ceza iki yıl veya daha az süreli hapis veya adli para cezası ise hükmün açıklanmasının geri bırakılmasına karar verilebilir; bunun için sanığın daha önce kasıtlı bir suçtan mahkûm olmamış bulunması, yeniden suç işlemeyeceği kanaati ve kamunun uğradığı zararın tamamen giderilmesi gerekir. Bu karar verilen hükümde hapis cezası ertelenemez ve seçenek yaptırıma çevrilemez (m.231/7). HAGB’nin genel şartları hükmün açıklanmasının geri bırakılması yazımızda, kamu davasının açılmasının ertelenmesi CMK 171 rehberimizde anlatılmıştır.

Zamanaşımı, tamamlanmış suçlarda suçun işlendiği günden başlar (TCK m.66/6). Sit alanındaki inşaatlarda müdahalenin hangi tarihte tamamlandığı bu nedenle önemlidir; eski tarihli hava fotoğrafları, uydu görüntüleri, abonelik kayıtları, emlak vergisi beyanları ve komşu tanıkları bu tarihi kanıtlamada kullanılabilir (değerlendirmemiz). Sit ilanından veya tescil kararının tebliğinden önce tamamlanmış bir yapı için 65. maddenin uygulanamayacağı kanaatindeyiz (değerlendirmemiz); yayımlanmış karar özetlerinde de sit kararının mahallinde ilanından önce yapılan müdahalelerin suç oluşturmadığının kabul edildiği aktarılmaktadır. Ancak yapıya ilan veya tebliğden sonra yapılan her ek iş ayrı bir fiil olarak değerlendirilebilir. Savcılıktan ifadeye çağrıldıysanız ilk adımlar için savcılıktan ifadeye çağrıldım ne yapmalıyım yazımıza bakabilirsiniz.

İdari Süreç: Yapı Tatil Tutanağı, Mühür, Tapu Şerhi, Kurul Kararı ve Yıkım

2863 sayılı Kanun’un 16. maddesi aykırı yapılar hakkında imar mevzuatına göre işlem yapılacağını söylediğinden idari süreç İmar Kanunu’nun 32. maddesine göre yürür. Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı tespit edildiğinde belediye veya valilik o andaki inşaat durumunu tespit eder, yapıyı mühürleyerek inşaatı derhâl durdurur ve yapının imar mevzuatına aykırı olduğu bilgisini tapu kaydının beyanlar hanesine işlenmek üzere en geç yedi gün içinde tapu müdürlüğüne yazıyla bildirir; aykırılığın giderildiği bildirilmeden bu kayıt kaldırılamaz. Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Yapı sahibi bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapıyı ruhsata uygun hâle getirerek veya ruhsat alarak mührün kaldırılmasını ister; aksi takdirde ruhsat iptal edilir ve yapı belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip yıktırılır, masraf yapı sahibinden tahsil edilir (3194 m.32).

Kanun bir de süre güvencesi getirir: Bir aylık sürenin sonunda aykırılık giderilmediği hâlde iki ay içinde yıkım kararı alınmayan veya yıkım kararına rağmen altı ay içinde yıkılmayan yapılar, İmar Kanunu’nda “Bakanlık” olarak anılan Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca yıkılabilir veya yıktırılabilir; yıkım maliyeti yüzde yüz fazlasıyla ilgili idareden tahsil edilir (3194 m.32). Sit alanlarında bu sürece koruma bölge kurulu kararı da eklenir. Danıştay 6. Dairesi, koruma kurulunun 2863 sayılı Kanun’un 16. maddesi uyarınca belediyece ivedilikle işlem yapılmasına karar verdiği bir dosyada, belediyenin kurul kararının gereğini yerine getirmede bağlı yetki içinde olduğunu ve bu nedenle İmar Kanunu’nun 32. maddesindeki usule uyulmasının gerekmediğini oyçokluğuyla kabul etmiştir (27.01.2021, 2020/7060 E., 2021/674 K.). Bu yaklaşım, kurul kararının kendisine karşı süresinde dava açılmasını hayati hâle getirir: Belediyenin işlemi büyük ölçüde kurul kararının hukuka uygunluğuna bağlı kalır (değerlendirmemiz). Yapı tatil zaptına karşı dava için yapı tatil tutanağı iptal dava dilekçesi, yıkım kararına karşı dava için yıkım kararı iptal dava dilekçesi örneklerimiz de kullanılabilir.

Mühür altındaki bir yapıda çalışmaya devam etmek ayrıca mühür bozma suçunu oluşturabilir; bu suçun cezası altı aydan üç yıla kadar hapis veya adli para cezasıdır (TCK m.203/1). İmar Kanunu, yapının mevzuata, plana ve ruhsata uygun hâle getirilmesi için idarenin yazılı izni dahilinde yapılan iş ve işlemlerin mühür bozma suçu teşkil etmeyeceğini açıkça düzenler (3194 m.42). Sit alanında bu yazılı iznin yanında kurul veya KUDEB izninin de alınması gerekir. Suçun ayrıntıları için mühür bozma suçu yazımıza bakılabilir.

İmar Para Cezası Sit Alanında Nasıl Hesaplanır?

İmar para cezası, aykırılığın tespitinden itibaren on iş günü içinde ilgili idare encümenince yapı sahibine, yapı müteahhidine ve aykırılığı altı iş günü içinde bildirmeyen fenni mesullere verilir. Temel ceza, Bakanlıkça belirlenen yapı sınıfı ve grubuna göre aykırılığın her bir metrekaresi için kanunda yazılı tutarların her yıl yeniden değerleme oranında artırılmasıyla bulunur (3194 m.42/2-a); metrekare üzerinden hesaplanamayan cephe ve malzeme aykırılıklarında birim fiyat listesine göre belirlenen bedelin yüzde 20’si esas alınır (m.42/2-b). Temel cezaya yapının durumuna göre (c) bendindeki oranlar ayrı ayrı hesaplanarak eklenir. Ayrıca aykırılığa konu alan ile arsanın emlak vergisine esas asgari metrekare birim değerinin çarpımı kadar ek ceza verilir; ancak cezanın tebliğinden itibaren bir ay içinde aykırılık giderilir ve yapı mevzuata uygun hâle getirilirse bu ek ceza tahsil edilmez (m.42/2-ç). Fiilin tekrarı hâlinde cezalar bir kat artırılır.

Hesap örneği (hesaplamamız): Temel cezası (a bendine göre) 100.000 TL olan, tamamlanmış ve kullanılan, ruhsatsız bir ek yapının özel imar rejimine tabi bir sit alanında bulunduğunu varsayalım. Bu durumda c/7 için 50.000 TL, c/8 için 180.000 TL ve c/12 için 20.000 TL eklenir; (ç) bendi hariç toplam 350.000 TL olur. Alan kesin yapılanma yasağı olan bir sitse c/7 yerine c/6 uygulandığında ilave 80.000 TL’ye çıkar ve toplam 380.000 TL olur. Temel cezanın kendisi yapı sınıfı ve grubuna ve o yılın yeniden değerleme oranına göre değiştiğinden, gerçek tutar encümen kararındaki hesap tablosundan kontrol edilmelidir. c/6 ile c/7’nin birlikte uygulanıp uygulanamayacağı tartışmalıdır; ikisinin aynı alan niteliğini iki kez cezalandırdığı itirazı ileri sürülebilir (değerlendirmemiz). Para cezasının genel kuralları imar para cezası yazımızda, dava dilekçesi imar para cezası iptal dava dilekçesi örneğimizde yer alır.

İmar Barışı ve Yapı Kayıt Belgesi Sit Alanındaki Kaçak Yapıyı Kurtarır mı?

İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesi, 31.12.2017’den önce yapılmış ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılar için süresinde başvurulup kayıt bedeli ödenmesi hâlinde yapı kayıt belgesi verilebileceğini öngörmüştür. Yapı kayıt belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir; belge verilen yapılarla ilgili “bu Kanun uyarınca” alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir. Bu fıkraya 7159 sayılı Kanun’la eklenen “ve 2960 sayılı Kanun” ibaresi Anayasa Mahkemesinin 24.09.2020 tarihli, E.2019/21, K.2020/51 sayılı kararıyla iptal edilmiştir. Madde, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesinin belirlenen kısmında, İstanbul tarihî yarımadanın belirlenen kısmında ve Gelibolu Tarihi Alanında hiç uygulanmaz; belge, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Belgenin genel sonuçları imar barışı ve yapı kayıt belgesi yazımızda anlatılmıştır.

Sit alanları açısından belirleyici karar, Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun 07.03.2023 tarihli, E.2023/7, K.2023/8 sayılı kararıdır. Uyuşmazlık, üçüncü derece arkeolojik sit alanında kurul izni olmadan yapılmış ve yapı kayıt belgesi alınmış yapıların müze denetiminde kaldırılmasına ilişkin kurul kararlarının hukuka uygunluğuna ilişkindir. Kurul, İmar Kanunu’nun 4. maddesini, 2863 sayılı Kanun’un amacını ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığının görüş yazılarını birlikte değerlendirerek, korunan yerlerde koruma bölge kurulundan izin alınmadan inşa edilen yapılar hakkında yapı kayıt belgesi düzenlenemeyeceğine, düzenlenmişse de bu belgenin ilgililere herhangi bir hak bahşetmeyeceğine ve 2863 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemleri hukuka aykırı hâle getirmeyeceğine oyçokluğuyla ve kesin olarak karar vermiştir. Kararda aktarılan Bakanlık görüşüne göre yapı kayıt belgesi yalnızca İmar Kanunu’na aykırılığın kayıt altına alınması amacına yöneliktir ve özel kanunlardaki yükümlülükleri, izin ve denetim faaliyetlerini ortadan kaldırmaz.

Kaçak Yapının Vergi, Yardım ve Tapu Sonuçları

Kaçak ek, tescilli yapının malikine tanınan avantajları da ortadan kaldırabilir. 2863 sayılı Kanun, tapu kütüğüne kültür varlığı kaydı konulmuş taşınmazları ve kesin yapılanma yasağı getirilmiş arkeolojik ve doğal sit parsellerini her türlü vergi, resim ve harçtan muaf tutar; ancak getirilen kesin yapılanma yasağına aykırı olarak tesis edilen yapılar, bu yapıların yapıldığı parseller ve kanunlara aykırı eklentileri bulunan taşınmaz kültür varlıkları hakkında, yapılar yıkılıncaya veya aykırılıklar giderilinceye kadar bu muafiyet uygulanmaz (m.21). Muafiyetin genel kuralları tescilli taşınmaz vergi muafiyeti yazımızda yer alır. Bakanlıktan restorasyon desteği alınmışsa onaylı projeye aykırı uygulama yardım sözleşmesinin feshine ve ödenen tutarın yasal faiziyle geri istenmesine yol açabilir; bu süreç tescilli yapı restorasyon yardımı yazımızda anlatılmıştır. Ayrıca İmar Kanunu’na göre tapunun beyanlar hanesine işlenen aykırılık kaydı, alıcının ve bankanın ilk bakacağı bilgidir; satış ve kredi süreçleri bu kayıt kalkmadan zorlaşır.

Kurul, özelliklerini kaybetmiş taşınmaz kültür varlıklarının tescil kaydını kaldırmaya yetkilidir (2863 m.57/f). Ancak izinsiz müdahaleyle özelliklerini kaybetmiş bir yapı için tescilin kaldırılmasının istenmesi, kurul önünde haklı bir talep olarak görülmeyebilir ve ceza dosyasında aleyhe delil olarak da kullanılabilir (değerlendirmemiz). Bu konudaki ölçütler tescil kaydının kaldırılması yazımızda ele alınmıştır.

Kaldırma, Yıkım veya Para Cezası Kararına Karşı İtiraz ve Dava

Sit alanındaki kaçak yapı dosyasında genellikle birden fazla idari işlem bulunur: Koruma bölge kurulunun kaldırma veya yasal işlem kararı, belediye encümeninin yıkım kararı ve imar para cezası. İdari davalarda dava açma süresi, özel kanunlarda ayrı süre gösterilmeyen hâllerde Danıştay ve idare mahkemelerinde altmış gündür ve yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden başlar (İYUK m.7). Her idari işlem aleyhine ayrı dava açılması esas olmakla birlikte, aralarında maddi veya hukuki bağlılık ya da sebep-sonuç ilişkisi bulunan işlemlere karşı tek dilekçeyle dava açılabilir (İYUK m.5). Dava açmak işlemin yürütülmesini kendiliğinden durdurmaz; telafisi güç veya imkânsız zarar ile açık hukuka aykırılık birlikte varsa yürütmenin durdurulmasına karar verilebilir; uygulanmakla etkisi tükenecek işlemlerde savunma alınmadan da durdurma kararı verilebilir (İYUK m.27). Yıkım, değerlendirmemize göre bu tür işlemlerin tipik örneğidir.

Kurul kararına karşı ayrıca Koruma Yüksek Kuruluna itiraz yolu vardır; itirazlar Bakanlıkça değerlendirilir ve gerekli görülürse Yüksek Kurul gündemine alınarak en geç üç ay içinde karara bağlanır (2863 m.61). İtirazın dava süresiyle ilişkisi ve ücreti koruma kurulu kararına itiraz dilekçesi ile koruma kurulu başvuru ücreti yazılarımızda anlatılmıştır. Dava sürelerinin genel hesabı için idari davalarda dava açma süreleri rehberimize bakılabilir. Dava dilekçesinde sık kullanılan iptal gerekçeleri şunlardır (değerlendirmemiz): Yapının sit ilanından veya tescilden önce yapılmış olması, tespitin yapının gerçek durumunu yansıtmaması, basit tadilatın esaslı müdahale gibi nitelendirilmesi, kurul kararında dayanak ilke kararı ve bilimsel gerekçenin gösterilmemesi (2863 m.57 kararların dayanakları ve bilimsel gerekçeleri belirtilerek yazılmasını ister), yapı sahibinin yanlış belirlenmesi ve kurul kararına dayanmayan, yalnız belediyenin kendi tespitine dayanan yıkım kararlarında İmar Kanunu’nun 32. maddesindeki bir aylık sürenin tanınmaması. Kurul kararına dayanan belediye işlemlerinde Danıştay 6. Dairesinin yukarıda anılan kararı karşısında asıl ağırlık kurul kararının hukuka aykırılığına verilmelidir.

Tutanak veya İfade Çağrısı Sonrası İlk Adımlar

Şüpheli Müdafii Beyan Dilekçesi Örneği (2863 m.65)

Kurulun Kaldırma Kararı ile Encümenin Yıkım Kararının İptali ve Yürütmenin Durdurulması İstemli Dava Dilekçesi (Kısa Örnek)

Sık Yapılan Hatalar

Sıkça Sorulan Sorular

Sit alanında kaçak yapının cezası nedir?

Tebliğ veya ilan edilmiş sit alanında izinsiz inşai ve fiziki müdahale yapan veya yaptıranlara iki yıldan beş yıla kadar hapis ve beş bin güne kadar adli para cezası verilir (2863 m.65/1). Ruhsata tabi olmayan tadilat ve tamiratı izinsiz yapanlar ise altı aydan üç yıla kadar hapis veya adli para cezası alır (m.65/4).

Tescilli evimde izinsiz boya veya pencere değişikliği yaptım, suç mu?

Ruhsata tabi olmayan tadilat ve tamiratlar tescilli yapılarda KUDEB veya kurul müdürlüğü iznine tabidir; izinsiz yapılması 2863 m.65/4 kapsamında suçtur. Yargıtay iç boya ve basit çeşmeyi bu kapsamda değerlendirmiştir (12. CD 2013/7786 E., 2014/10957 K.).

Taşınmazın sit alanında olduğunu bilmiyordum, yine ceza alır mıyım?

Kanun cezayı tebliğ veya ilan şartına bağlar (m.65/1). Yargıtay, sit kararının mahallinde ilan edilip edilmediğinin ve sanığın ilana vakıf olup olmadığının araştırılmasını aramaktadır (12. CD 2013/2818 E., 2014/6934 K.). Tapuda şerh veya tebliğ varsa bilme kabul edilebilir.

Kaçak yapıyı yıkarsam dava düşer mi?

2863 sayılı Kanun’da otomatik düşme hükmü yoktur. Ancak yargı kararlarında izinsiz yapının kaldırıldığı ve sit alanında zarar doğmadığı durumlarda manevi unsurun oluşmadığı kabul edilerek beraat verilmiştir (Yargıtay 12. CD 2017/10838 E., 2019/6871 K.). Kaldırma kurul izniyle ve denetimle yapılmalıdır.

Sit alanında kaçak yapıyı kim yıkar?

Aykırı yapılar hakkında imar mevzuatına göre işlem yapılır (2863 m.16). Belediye veya valilik yapıyı mühürler, bir ay süre verir ve encümen veya il idare kurulu kararıyla yıktırır; süreler içinde işlem yapılmazsa Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı yıkabilir (3194 m.32). Koruma kurulu kaldırma kararı vermişse belediye bu kararı uygulamakla bağlıdır (Danıştay 6. D 2020/7060 E., 2021/674 K.).

İmar barışından yapı kayıt belgesi aldım, sit alanındaki yapım kurtulur mu?

Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, korunan yerlerde kurul izni olmadan yapılan yapılara verilen yapı kayıt belgesinin ilgiliye hak bahşetmeyeceğine ve 2863 sayılı Kanun’a göre tesis edilen işlemleri hukuka aykırı hâle getirmeyeceğine karar vermiştir (07.03.2023, E.2023/7, K.2023/8).

Sit alanındaki kaçak yapıya imar para cezası ne kadar?

Temel ceza yapı sınıfı ve metrekareye göre hesaplanır; özel imar rejimi (%50) veya yapılaşma yasağı (%80), ruhsatsızlık (%180) ve kullanım durumu gibi ilaveler eklenir. Ayrıca alan ile emlak vergisi asgari birim değerinin çarpımı kadar ek ceza verilir; bir ayda aykırılık giderilirse bu ek ceza alınmaz (3194 m.42).

TCK 184 ile 2863 sayılı Kanun’dan iki ayrı ceza verilir mi?

İzmir BAM 6. CD’nin aktarılan kararına göre aynı fiil her iki suçu oluşturuyorsa TCK m.44’teki fikri içtima kuralı uygulanır ve daha ağır olan 2863 sayılı Kanun’daki suçtan ceza verilir (2017/2931 E., 2019/403 K.).

2863 m.65 suçunda HAGB verilebilir mi?

Hükmolunan ceza iki yıl veya daha az ise ve kamunun zararı suçtan önceki hâle getirme gibi yollarla tamamen giderilmişse hükmün açıklanmasının geri bırakılmasına karar verilebilir (CMK m.231/5-6). 65/1’de alt sınır iki yıldır.

Sit alanında izinsiz müdahalede zamanaşımı kaç yıldır?

Her iki fıkradaki suçun üst sınırı beş yılı aşmadığından dava zamanaşımı sekiz yıldır (TCK m.66/1-e); kesilme hâlinde en fazla on iki yıla uzar (m.67/4). Süre, müdahalenin tamamlandığı günden başlar.

Kiracının yaptığı izinsiz tadilattan ev sahibi sorumlu olur mu?

Suçun faili işi yapan veya yaptırandır (m.65). Malik işi bilmiyor ve yaptırmamışsa ceza sorumluluğu doğmaz; kiracı bakımından kiralanan yerin tescilli olduğunu bilip bilmediği araştırılır. İdari yaptırımlarda yapı sahibinin kim olduğu ayrıca belirlenir.

Kurulun kaldırma kararına veya yıkım kararına karşı ne kadar sürede dava açılır?

Tebliğden itibaren altmış gün içinde idare mahkemesinde dava açılır (İYUK m.7). Kurul kararı ile ona dayanan yıkım kararı tek dilekçeyle dava edilebilir (İYUK m.5); yıkım uygulanmakla etkisi tükenen bir işlem olduğundan yürütmenin durdurulması da istenmelidir (İYUK m.27).

Hukukçular Evi Bu Dosyalarda Ne Yapar

Sit alanındaki kaçak yapı dosyaları ceza, idare ve koruma hukukunun kesiştiği dosyalardır; bir alandaki yanlış adım diğerini zorlaştırır. Hukukçular Evi; tapu, tescil ve ilan kayıtlarının incelenmesi, yapım tarihinin belgelenmesi, savcılık ifadesi ve beyan dilekçesi, bilirkişi raporuna itiraz, kurul müdürlüğüne kaldırma veya proje değerlendirme başvurusu, yapı tatil zaptı, kurul kararı, yıkım ve para cezasına karşı dava, Koruma Yüksek Kurulu itirazı ve yapı kayıt belgesi uyuşmazlıklarında destek verir. Kültür varlıklarına ilişkin diğer konular için Kültür Varlıkları ve Sit Alanı Hukuku Rehberi, sit parselinde trampa ve dava için sit alanında yapılaşma izni ve dava dilekçesi, koruma amaçlı imar planı için koruma amaçlı imar planı, 3. derece arkeolojik sitte yapılaşma için sondaj kazısı, imar kirliliği savunması için TCK 184 savunma dilekçesi örneği, kazı ve kaçakçılık suçları için tarihi eser kaçakçılığı ve kaçak kazı, imar yaptırımlarının genel çerçevesi için İmar Hukuku Rehberi, ceza yargılaması için Ceza Hukuku Rehberi ve güncel düzenlemeler için Hukuk Gündemi son durum sayfamıza bakabilirsiniz. Randevu için 0554 648 37 15 numaralı hattan bize ulaşabilirsiniz.

Mevzuat ve kaynaklar: 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu m.7, 8, 9, 16, 17, 18, 21, 57, 61, 65, 66; 3194 sayılı İmar Kanunu m.4, 21, 32, 42 ve geçici m.16; 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu m.30, 44, 49, 50, 51, 52, 66, 67, 75, 184, 203; 5271 sayılı Ceza Muhakemesi Kanunu m.160, 171, 231 (7589 sayılı Kanun değişikliğiyle); 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m.5, 7, 27; Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulunun 775 sayılı ilke kararı (RG 25.01.2011, 27826); Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar (RG 06.06.2018, 30443); Anayasa Mahkemesi 24.09.2020, E.2019/21, K.2020/51; Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu 07.03.2023, E.2023/7, K.2023/8; Danıştay 6. Dairesi 27.01.2021, E.2020/7060, K.2021/674; yazıda anılan Yargıtay 12. Ceza Dairesi ve İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6. Ceza Dairesi kararları (yayımlanmış karar özetleri). Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosya için hukuki görüş yerine geçmez.