Tapusunda “korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır” kaydı bulunan taşınmazlar ile arkeolojik veya doğal sit alanında kalıp üzerine kesin yapılanma yasağı getirilmiş parseller, 2863 sayılı Kanun’un 21. maddesine göre her türlü vergi, resim ve harçtan muaftır. Bu muafiyetin pratik karşılığı emlak vergisi ve çevre temizlik vergisinin ödenmemesi, kurul kararına uygun onarım ve inşaatta belediye harçlarının alınmamasıdır. Ayrıca tescilli taşınmazın devir ve iktisabı tapu harcından (Harçlar Kanunu m.59/m), mirasla intikali veraset ve intikal vergisinden (VİVK m.4/m) istisnadır; restorasyon projesindeki mimarlık hizmetleri ve proje kapsamındaki malzeme teslimleri istisna belgesiyle KDV’siz alınabilir (KDVK m.17/2-d). Büyükşehirde ticari kullanım, kesin yapılanma yasağına aykırı yapı, kanuna aykırı eklenti ve Boğaziçi’nde konut veya işyeri kullanımı ise muafiyeti kısmen veya tamamen ortadan kaldırır. Bu yazı her vergi türünü dayandığı kanun maddesiyle, muafiyetin başladığı tarihi, kaybedildiği hâlleri, belediyeye yapılacak bildirimi ve bir muafiyet talep dilekçesi örneğini anlatır.
Kısa cevap: Tescilli bir evin maliki kural olarak emlak vergisi ve çevre temizlik vergisi ödemez; bunun için tapuda kültür varlığı kaydının bulunması ve belediyeye emlak vergisi bildirimi verilmesi gerekir (2863 m.21; Emlak Vergisi Kanunu m.23). Büyükşehir sınırında basit usul dışında ticari faaliyette kullanılan tescilli yapıda emlak vergisinin yarısı ve çevre temizlik vergisinin tamamı ödenir. Tescilli taşınmazın satışında tapu harcı, mirasla intikalinde veraset ve intikal vergisi alınmaz. Restorasyonda Rölöve ve Anıtlar Müdürlüğünden alınan istisna belgesiyle malzeme ve mimarlık hizmeti KDV’siz alınabilir; Kültür ve Turizm Bakanlığınca desteklenen restorasyon harcamaları ve bağışlar gelir ve kurumlar vergisi matrahından indirilebilir.
Tescilli taşınmazınız için vergi mi tahakkuk etti?
Tapu kaydını, kullanım şeklini ve belediyenin tahakkukunu inceleyerek muafiyetin hangi ölçüde uygulanacağını ve düzeltme yolunu birlikte belirleyelim: Hukukçular Evi, 0554 648 37 15.
Muafiyetin Dayanağı: 2863 Sayılı Kanun m.21
Kanun’un 21. maddesinin üçüncü fıkrası 2014’te 6552 sayılı Kanunla yeniden yazılmıştır. Buna göre tapu kütüğüne “korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır” kaydı konulmuş taşınmaz kültür varlıkları ile arkeolojik sit alanı ve doğal sit alanı olmaları nedeniyle üzerlerinde kesin yapılanma yasağı getirilmiş taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları olan parseller her türlü vergi, resim ve harçtan muaftır. Aynı fıkra iki istisna getirir: Büyükşehir belediyesi sınırında olup basit usulde vergilendirilenler dışında ticari faaliyette kullanılan bu taşınmazlar için emlak vergisinin yarısına ve çevre temizlik vergisinin tamamına ilişkin muafiyet uygulanmaz. Dördüncü fıkra ise kesin yapılanma yasağına aykırı yapılar, bu yapıların bulunduğu parseller ve kanunlara aykırı eklentisi bulunan kültür varlıkları için muafiyetin, yapılar yıkılıncaya veya aykırılıklar giderilinceye kadar uygulanmayacağını; Boğaziçi sahil şeridi veya öngörünüm bölgesinde konut veya işyeri olarak kullanılan kültür varlıklarının muafiyetten hiç yararlanamayacağını söyler.
Muafiyetin ilk şartı tapudaki kayıttır. Kurul kararıyla tescil edilen taşınmaz, tescil kararının tapu müdürlüğüne bildirilmesiyle beyanlar hanesine işlenir (2863 m.7; Tespit ve Tescil Yönetmeliği m.8). Kayıt işlenmemişse önce kurul müdürlüğü ve tapu müdürlüğü nezdinde bu eksiklik giderilmelidir. Kesin yapılanma yasağı bakımından ise sit kaydı tek başına yeterli değildir; yasağın kurul kararı, geçiş dönemi koruma esasları veya onanlı koruma amaçlı imar planıyla getirildiği belgelenmelidir. Sit kararlarının etkisi için sit alanında yapılaşma, kesin yasak bulunan parseller için Hazine trampası yazılarımıza bakabilirsiniz.
Tescilli taşınmazda vergi ve harçların genel görünümü
| Vergi veya harç | Durum | Dayanak |
|---|---|---|
| Emlak vergisi | Muaf; büyükşehirde ticari kullanımda yarısı ödenir | 2863 m.21/3 |
| Çevre temizlik vergisi | Muaf; büyükşehirde ticari kullanımda tamamı ödenir | 2863 m.21/3; 2464 mük. m.44 |
| Tapu harcı (satış, devir, iktisap) | İstisna | Harçlar Kanunu m.59/m |
| Diğer tapu işlemlerinde harç | Tapu kaydı işlenmişse muaf | 2863 m.21/3 |
| Veraset ve intikal vergisi | Mirasla intikalde istisna | VİVK m.4/m |
| Belediye harçları ve harcamalara katılma payları (onarım ve inşaat) | Kurul kararına uygun işlerde alınmaz | 2863 m.21 |
| Yapı denetim ücreti | Tescilli yapılara 4708 sayılı Kanun uygulanmaz | 2863 m.21 |
| Restorasyonda KDV | Mimarlık hizmeti ve proje kapsamındaki mal teslimi istisna belgesiyle KDV’siz | KDVK m.17/2-d; KDV Genel Uygulama Tebliği II/F-2.7 |
| Gelir ve kurumlar vergisi | Bakanlıkça desteklenen restorasyon harcaması ve bağışın %100’ü indirilebilir | GVK m.89/1-7; KVK m.10/1-d |
Emlak Vergisi ve Çevre Temizlik Vergisi
Emlak vergisi muafiyetinden yararlanmanın yolu belediyeye bildirimdir. Emlak Vergisi Kanunu’nun 23. maddesi, vergi değerini değiştiren nedenlerin bulunması hâlinde, geçici ve daimi muafiyetten faydalanılması da dâhil olmak üzere emlak vergisi bildirimi verilmesini zorunlu tutar. Bildirim, değişikliğin olduğu bütçe yılı içinde verilir; değişiklik yılın son üç ayında olmuşsa olayın tarihinden itibaren üç ay içinde verilir. Tescil kaydı tapuya işlendikten sonra tapu kaydı ve kurul kararıyla belediyeye başvurulmalı, muafiyetin hangi yıldan itibaren uygulanacağı yazılı olarak kayda geçirilmelidir. Emlak vergisinin genel kuralları için emlak vergisinde bildirim ve muafiyetler rehberimize bakabilirsiniz.
Büyükşehir istisnası yalnızca üç şartın birlikte varlığında uygulanır: Taşınmaz büyükşehir belediyesi sınırında olmalı, ticari faaliyette kullanılmalı ve işleten basit usulde vergilendirilen bir esnaf olmamalıdır. Bu durumda muafiyet tamamen kalkmaz; emlak vergisinin yarısı muaf kalır, diğer yarısı ve çevre temizlik vergisinin tamamı ödenir. Taşınmazların kültür varlıklarının korunmasına katkı payı, belediyece tahakkuk eden emlak vergisinin yüzde onu oranında hesaplandığından, emlak vergisi tahakkuk etmeyen taşınmazda katkı payı da doğmaz; büyükşehirdeki ticari kullanımda katkı payı tahakkuk eden yarım vergi üzerinden hesaplanır (2863 m.12). Uygulamada belediyeler arasında farklılıklar görülmekte, özellikle Emlak Vergisi Kanunu’nun 30. maddesindeki tasarrufu kısıtlanan taşınmazlarda verginin onda bir oranında tahsili kuralının muafiyet dışında kalan tescilli taşınmazlara uygulanıp uygulanmayacağı tartışılmaktadır; bu konuda belediyeden yazılı görüş istenmelidir.
Kullanım şekline göre emlak vergisi ve çevre temizlik vergisi
| Durum | Emlak vergisi | Çevre temizlik vergisi |
|---|---|---|
| Tescilli ev, malik oturuyor veya boş | Muaf | Muaf |
| Tescilli ev konut olarak kiraya verilmiş | Muaf (ticari faaliyet değildir) | Muaf |
| Büyükşehir dışında tescilli yapıda dükkân veya kafe | Muaf | Muaf |
| Büyükşehirde tescilli yapıda basit usulde vergilendirilen esnaf | Muaf | Muaf |
| Büyükşehirde tescilli yapıda gerçek usulde vergilendirilen ticari işletme veya otel | Yarısı ödenir | Tamamı ödenir |
| Kesin yapılanma yasağına aykırı yapı veya kanuna aykırı eklenti | Aykırılık giderilinceye kadar muafiyet yok | Muafiyet yok |
| Boğaziçi sahil şeridi veya öngörünüm bölgesinde konut ya da işyeri | Muafiyet yok | Muafiyet yok |
| Kesin yapılanma yasağı bulunan arkeolojik veya doğal sit parseli | Muaf | Muaf |
| Sit alanında kalan ancak tescilsiz ve kesin yasağa tabi olmayan parsel | Muafiyet yok | Muafiyet yok |
Örnek: İstanbul’da tescilli bir yapının zemin katında gerçek usulde vergilendirilen bir kafe işletiliyor ve muafiyet olmasaydı yıllık emlak vergisi 20.000 TL olacaksa, malik 10.000 TL emlak vergisi ve bu tutarın yüzde onu olan 1.000 TL katkı payı öder; çevre temizlik vergisi ise işyerinin tarifedeki tutarı üzerinden tam olarak alınır. Aynı yapı konut olarak kiraya verilseydi her iki vergi de alınmazdı. Bu hesap, Emlak Vergisi Kanunu m.30’daki onda bir tahsil tartışması dikkate alınmadan yapılmıştır. Belediye vergileri için çevre temizlik vergisi yazımız ayrıntı içerir. Boğaziçi’ndeki yapılar bakımından Boğaziçi Kanunu rehberimize bakabilirsiniz.
Tapu Harcı: Satış, Bağış, Miras ve Diğer Tapu İşlemleri
Harçlar Kanunu’nun 59. maddesinin (m) bendi, 2004’te 5226 sayılı Kanunla eklenmiş ve 2863 kapsamındaki tescilli taşınmaz kültür varlıklarının devir ve iktisabına ilişkin işlemleri tapu harcından istisna etmiştir. Satışta alıcı ve satıcı için ayrı ayrı alınan tapu harcı bu taşınmazlarda alınmaz. Gelir İdaresi Başkanlığının 2007 tarihli ve B.07.1.GİB.0.02.63/6373-2227 sayılı genel yazısı iki istisna arasındaki farkı açıklamıştır: Satış, alım, miras ve yeniden yapım gibi devir ve iktisap işlemlerinde Harçlar Kanunu m.59/m uygulanır ve istisna, koruma kurulunun “korunması gerekli kültür varlığıdır” kararını aldığı tarihten itibaren geçerlidir; kararın tapuya işlenip işlenmediği aranmaz. Devir ve iktisap dışındaki tapu işlemlerinde ise 2863 m.21 uygulanır ve bu muafiyet ancak kurul kararının tapu siciline işlendiği tarihten itibaren uygulanabilir.
Tescilli taşınmazda tapu işlemleri ve harç
| İşlem | Harç durumu | Dayanak ve not |
|---|---|---|
| Satış (alıcı ve satıcı) | Tapu harcı alınmaz | Harçlar Kanunu m.59/m; kurul kararı tarihinden itibaren |
| Bağış ve diğer ivazsız devirler | Devir ve iktisap olarak tapu harcı alınmaz | Harçlar Kanunu m.59/m |
| Miras yoluyla intikal | Tapu harcı alınmaz | Harçlar Kanunu m.59/m; 2007 tarihli GİB genel yazısı |
| Devir ve iktisap dışındaki diğer tapu işlemleri | Tapu kaydı işlenmişse harç alınmaz | 2863 m.21/3; kaydın işlendiği tarihten itibaren (2007 tarihli GİB genel yazısı) |
| Döner sermaye hizmet bedeli | Harç niteliği taşımadığından ayrıca değerlendirilir | Harç istisnası harç dışı ücretleri kapsamaz |
| Kurul izni gereken ifraz, tevhit ve cins değişikliği | Kültür ve Turizm Bakanlığına ayrıca hizmet bedeli ödenir | 2863 Ek m.9; tarife sıra 10 ve 11 |
Uygulamada tapu müdürlüğüne satış başvurusu yapılırken tescil kararının ve varsa tapudaki kaydın sunulması, istisnanın işlem anında uygulanmasını sağlar. Kurul kararı alınmış ama henüz tapuya işlenmemişse, devir ve iktisap işlemi için kurul kararının ibrazı yeterlidir. Genel tapu harcı kuralları için tapu harcı ve alım satımda vergiler rehberimize bakabilirsiniz. Satıştan önce taşınmazın tescilinin kaldırılması planlanıyorsa harç ve vergi etkisi ayrıca hesaplanmalıdır; tescil kaydının kaldırılması kararı tapuya işlendikten sonra istisnaların dayanağı ortadan kalkar.
Veraset ve İntikal Vergisi
Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu’nun 4. maddesinin (m) bendi, 2863 kapsamındaki tescilli taşınmaz kültür varlıklarının veraset ve intikal yoluyla devir ve iktisabına ilişkin işlemleri vergiden istisna eder. Kanun, “intikal” kavramını veraset tarikiyle veya herhangi bir suretle ivazsız olarak gerçekleşen geçişleri kapsayacak biçimde kullandığından, hükmün bağış yoluyla gerçekleşen ivazsız intikalleri de kapsadığı görüşü güçlüdür; tereddüt varsa işlem öncesinde vergi idaresinden özelge istenmelidir (VUK m.413). Gelir İdaresinin 01.07.2022 tarihli ve E-90792880-160.01[2022/10]-306688 sayılı özelgesinde, aynı taşınmazın iki ayrı mirasla intikali değerlendirilmiş; ölüm tarihinde tapu kütüğünde kültür varlığı kaydı bulunmayan intikal için istisna uygulanmamış, kaydın bulunduğu tarihteki intikalin ise vergiden istisna tutulması gerektiği belirtilmiştir. Bu nedenle mirasçılar, beyanname verirken ölüm tarihindeki tapu kaydını ve kurul kararını birlikte belgelemelidir.
İstisna yalnızca tescilli taşınmaza ilişkindir. Terekedeki diğer mallar genel kurallara göre vergilendirilir. Matrah ve değerleme kuralları için veraset ve intikal vergisinde değerleme ve matrah, bağış ve aile içi devirler için ivazsız intikallerde vergi yazılarımıza bakabilirsiniz.
Restorasyonda KDV İstisnası
Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 17. maddesinin ikinci fıkrasının (d) bendi, 2863 kapsamındaki tescilli taşınmaz kültür varlıklarının rölöve, restorasyon ve restitüsyon projelerine münhasır olmak üzere, bu projelerden yararlananlara verilen mimarlık hizmetleri ile projelerin uygulanması kapsamında yapılacak teslimleri KDV’den istisna eder. Usul ve esaslar KDV Genel Uygulama Tebliği’nin (II/F-2.7) bölümündedir. Tebliğe göre istisnadan yararlanmak için taşınmazın sahibi olmak şart değildir; sponsorluk gibi sözleşmelerle projeyi gerçekleştirenler de istisnadan yararlanabilir. Buna karşılık kültür varlığının satın alınması, proje için edinilse bile istisna kapsamında değildir. Gelir İdaresinin özelgelerinde, uygulama işinin taahhüt işi olarak bir müteahhide verilmesi hâlinde mimarlık hizmetlerinin istisna olacağı, taahhüt işi ile müteahhide yapılan mal teslimlerinin ise istisna kapsamında olmadığı belirtilmektedir.
Restorasyonda KDV istisnasının kapsamı
| Kalem | İstisna | Açıklama |
|---|---|---|
| Rölöve, restitüsyon, restorasyon projesi için mimarlık hizmeti | Var | Projeden yararlanana verilen hizmet |
| Onaylı malzeme listesindeki mal teslimleri | Var | Listede yazılı tür ve miktarla sınırlı |
| Klima, jakuzi, yangın algılama, kamera, mobilya gibi konfor donanımı | Yok (I. grup yapılar hariç) | Fonksiyon ve konfor amaçlı donanım kapsam dışı |
| Tescilli taşınmazın satın alınması | Yok | Proje için alınsa bile istisna uygulanmaz |
| Müteahhide verilen taahhüt işi ve müteahhide yapılan mal teslimleri | Yok | Gelir İdaresi özelgelerindeki yaklaşım |
| Fatura düzenleme sınırının altındaki alımlar | Yok | Alt sınır VUK m.232’deki fatura düzenleme sınırıdır |
İstisna belgesi şu yolla alınır: Proje müellifleri projeler ile proje kapsamındaki işlerde kullanılacak malzemeleri liste hâlinde hazırlar; proje ve analizler belediye sınırları içinde belediyeye, dışında valiliğe onaylatılarak koruma bölge kuruluna sunulur. Kurul projeyi uygun bulursa malzeme listesi proje ile birlikte Rölöve ve Anıtlar Müdürlüğüne verilir; müdürlük listenin projeye uygunluğunu tespit ettikten sonra tebliğ ekindeki örneğe (Ek:15) uygun istisna belgesini düzenler. Alıcı belgeyi ve listeyi satıcıya ibraz eder; satıcı teslim ettiği malın türünü ve miktarını listenin arkasına yazıp imzalar ve listedeki miktarı aşan teslimlerde KDV hesaplar. Tebliğe göre 1 Ocak 2019’dan itibaren bu istisna kapsamındaki işlemler nedeniyle yüklenilen KDV indirim konusu yapılabilir; indirim yoluyla giderilemeyen KDV ise iade edilmez. Proje onayı süreci için tescilli yapıda restorasyon izni rehberimize bakabilirsiniz.
Gelir ve Kurumlar Vergisinden İndirim ve Kültür Yatırımı Teşviki
Gelir Vergisi Kanunu’nun 89. maddesinin birinci fıkrasının (7) numaralı bendi ve Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 10. maddesinin birinci fıkrasının (d) bendi, kamu idareleri, belediyeler, kamu yararına çalışan dernekler, vergi muafiyeti tanınan vakıflar ve bilimsel araştırma kuruluşları tarafından yapılan ya da Kültür ve Turizm Bakanlığınca desteklenen veya desteklenmesi uygun görülen ve 2863 kapsamındaki taşınmaz kültür varlıklarının bakımı, onarımı, yaşatılması, rölöve, restorasyon, restitüsyon projeleri ile nakil işlerine ilişkin harcamalar ile bu amaçla yapılan bağış ve yardımların yüzde yüzünün beyan edilen gelirden veya kurum kazancından indirilmesine izin verir. Cumhurbaşkanı bu oranı bölgeler ve faaliyet türleri itibarıyla yarısına kadar indirebilir. Bir şirketin veya kişinin kendi mülkü olan tescilli yapıyı restore etmesi bu indirimden ancak harcamanın Bakanlıkça desteklendiği veya desteklenmesinin uygun görüldüğü belgelenirse yararlanabilir.
Tescilli taşınmazları kültür amaçlı kullanmak isteyen şirketler için 5225 sayılı Kültür Yatırımları ve Girişimlerini Teşvik Kanunu ayrıca önemlidir. Kanun, 2863 kapsamındaki taşınmaz kültür varlıklarının kanunun amacı doğrultusunda kullanılmasını teşvik konusu sayar (m.4/c). Bakanlıktan kültür yatırımı veya kültür girişimi belgesi alan kurumlar vergisi mükelleflerine, belge kapsamında çalıştırılan işçilerin ücretlerindeki gelir vergisi stopajında, sigorta primi işveren hissesinde ve enerji giderlerinde belirli süreli indirimler tanınır (m.5/b-d). Teşvikten yararlananlar faaliyetlerini sona erdirip bir yıl içinde yeniden başlamazlarsa yatırım aşamasında yararlandıkları istisna ve muafiyetlerin parasal tutarını öderler (m.10). Vakıf ve derneklerin vergilendirilmesi için dernek, vakıf ve iktisadi işletmeler yazımıza bakabilirsiniz.
Restorasyon harcamaları ve bağışlarda vergi avantajları
| Düzenleme | Kim yararlanır | Avantaj |
|---|---|---|
| GVK m.89/1-7-d | Gelir vergisi beyannamesi veren gerçek kişiler | Bakanlıkça desteklenen veya desteklenmesi uygun görülen harcama ve bağışların %100’ü beyan edilen gelirden indirilir |
| KVK m.10/1-d-4 | Kurumlar vergisi mükellefleri | Aynı nitelikteki harcama ve makbuz karşılığı bağışların %100’ü kurum kazancından indirilir |
| KDVK m.17/2-d | Projeden yararlanan herkes (malik olma şartı yok) | Mimarlık hizmeti ve onaylı listedeki mal teslimleri KDV’siz |
| 5225 m.4/c ve m.5 | Kültür yatırımı veya girişimi belgesi alan şirketler | Stopaj, sigorta primi işveren hissesi ve enerji giderlerinde süreli indirim |
| 2863 m.12 ve Yardım Yönetmeliği | Özel mülkiyetteki tescilli yapı malikleri | Bakanlıkça proje ve uygulama yardımı; Toplu Konut Kanunu kredilerinin en az %10’u bakım, onarım ve restorasyon başvurularına ayrılır (vergi dışı destek) |
Belediye Harçları, Yapı Denetimi ve İthalat
Kanun’un 21. maddesi, koruma bölge kurulu kararlarına uygun olarak tescilli taşınmazlarda yapılan onarım ve inşaat işlerinin Belediye Gelirleri Kanunu uyarınca alınacak vergi, harç ve harcamalara katılma paylarından müstesna olduğunu söyler. Bu nedenle kurul onaylı restorasyon için belediyeden ruhsat alınırken bina inşaat harcı gibi harçlar ve harcamalara katılma payları alınmaz. Aynı madde tescilli taşınmaz kültür varlıklarına 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun’un uygulanmayacağını da düzenler; restorasyonda yapı denetim kuruluşu ücreti doğmaz. Kültür varlıklarının korunması amacıyla tespit, proje, bakım, onarım, restorasyon ve kazıda kullanılmak şartıyla Cumhurbaşkanlığı, TBMM, Milli Savunma Bakanlığı, Kültür ve Turizm Bakanlığı ve Vakıflar Genel Müdürlüğünce yurt dışından getirilecek araç, gereç ve malzemeler de vergi, resim ve harçtan muaftır. Belediye harçlarının genel kuralları için imar harçları ve bina inşaat harcı yazımıza bakabilirsiniz.
Muafiyetin Kaybedildiği veya Hiç Doğmadığı Hâller
Muafiyeti ortadan kaldıran durumlar
| Durum | Sonuç | Yapılması gereken |
|---|---|---|
| Tapuda kültür varlığı kaydı yok | Emlak vergisi ve 2863 m.21’e dayalı harç muafiyeti uygulanmaz | Kurul müdürlüğü ve tapu müdürlüğü nezdinde kaydın işlenmesini sağlamak |
| Kesin yapılanma yasağına aykırı yapı | Yapı yıkılıncaya kadar muafiyet yok | Aykırılığı gidermek; yıkım veya yasallaştırma için kurul sürecini işletmek |
| Kanuna aykırı eklenti | Aykırılık giderilinceye kadar muafiyet yok | Eklentiyi kaldırmak veya kurul onayı almak |
| Büyükşehirde gerçek usulde ticari kullanım | Emlak vergisinin yarısı ve çevre temizlik vergisinin tamamı ödenir | Kullanım değişikliğini belediyeye bildirmek |
| Boğaziçi’nde konut veya işyeri kullanımı | Muafiyet yok | Vergi planlamasını bu sonuca göre yapmak |
| Tescil kaydının kaldırılması | Kayıt terkin edilince muafiyetin dayanağı kalkar | Emlak vergisi bildirimini yenilemek (1319 m.23) |
Kesin yapılanma yasağına aykırı yapılar ve kanuna aykırı eklentiler aynı zamanda 2863 m.65 kapsamında cezai sorumluluk ve kurul kararına aykırı uygulama nedeniyle imar yaptırımları doğurabilir. Bu nedenle muafiyetin kaybı çoğu zaman daha büyük bir sorunun işaretidir; eklentinin yasallaştırılması veya kaldırılması için kurul izin süreci, kurulun olumsuz kararı için koruma kurulu kararına itiraz yazılarımız yol gösterir.
Belediye Muafiyeti Tanımazsa: Başvuru, Özelge ve Dava
Belediye muafiyeti tanımaz veya vergi tahakkuk ettirirse önce tapu kaydı, kurul kararı ve kullanım şeklini gösteren belgelerle yazılı başvuru yapılmalı ve tahakkukun düzeltilmesi istenmelidir. Belediyenin ret yazısına veya tebliğ edilen ihbarnameye karşı vergi mahkemesinde dava açma süresi otuz gündür (İYUK m.7); ödeme emrine karşı ise 6183 sayılı Kanun’daki daha kısa süre uygulanır. Vergi davalarında dava açılması, dava konusu edilen kısmın tahsilini durdurur (İYUK m.27/4). Muafiyetin kapsamı tartışmalıysa, örneğin kiralama veya bağışın değerlendirilmesinde, vergi idaresinden özelge istenebilir (VUK m.413). Usul için vergi davası usulü ve özelge rehberlerimize bakabilirsiniz.
Değerlendirmemiz: Muafiyet uyuşmazlıklarının büyük bölümü belgesizlikten doğar. Tapuda kayıt yoksa belediye muafiyeti uygulamaz; kayıt varsa ama kullanım değişikliği bildirilmemişse sonradan geriye dönük tahakkuk ve gecikme faizi riski doğar. Tescilli bir yapıyı alırken, kiralarken veya işletmeye açarken tapu kaydını, kurul kararını ve eklentilerin izin durumunu birlikte kontrol etmek, ileride çıkabilecek vergi farklarını önlemenin en etkili yoludur.
Muafiyet dilekçenizi birlikte hazırlayalım
Tapu kaydı, kurul kararı ve kullanım şekline göre emlak vergisi ve çevre temizlik vergisinde hangi tutarın muaf olduğunu birlikte hesaplayalım: 0554 648 37 15.
Emlak Vergisi Muafiyeti ve Tahakkukun Düzeltilmesi Dilekçesi Örneği
MALİ HİZMETLER MÜDÜRLÜĞÜ (EMLAK VERGİSİ SERVİSİ)’NE
BAŞVURAN (MÜKELLEF): [Ad Soyad], T.C. Kimlik No: [……], Adres: [……]
VEKİLİ: [Av. Ad Soyad], [Baro], [Adres]
TAŞINMAZ: [Mahalle] mahallesi, [ada] ada, [parsel] parsel, [bağımsız bölüm/adres]
KONU: Tescilli taşınmaz kültür varlığı için emlak vergisi ve çevre temizlik vergisi muafiyetinin uygulanması, [yıl] yılı için yapılan tahakkukun düzeltilmesi ve fazla ödenen tutarın iadesi talebidir.
AÇIKLAMALAR
1. Taşınmazın tescilli kültür varlığı olması ve tapu kaydı (2863 sayılı Kanun m.7 ve m.21/3)
Taşınmaz üzerindeki yapı, [……] Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulunun [tarih] tarihli ve [sayı] sayılı kararıyla korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı olarak tescil edilmiş, tescil kararı [tarih] tarihinde tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmiştir. Güncel tapu kaydı ve kurul kararı ektedir. Kanun’un 21. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca tapu kütüğüne bu kayıt konulmuş taşınmaz kültür varlıkları her türlü vergi, resim ve harçtan muaftır.
2. Muafiyetin bildirimi (Emlak Vergisi Kanunu m.23)
Muafiyetten faydalanılması hâli de vergi değerini değiştiren nedenler arasında sayıldığından bu dilekçe aynı zamanda emlak vergisi bildirimi niteliğindedir. Kaydın tapuya işlendiği [yıl] yılından itibaren muafiyetin uygulanmasını talep ediyorum.
3. Kullanım şeklinin muafiyeti etkilememesi (2863 sayılı Kanun m.21/3, ikinci cümle)
Yapı konut olarak kullanılmaktadır [veya: konut olarak kiraya verilmiştir]. Büyükşehir sınırında basit usul dışında ticari faaliyette kullanılan taşınmazlara ilişkin kısmi istisna bu taşınmaz için söz konusu değildir; kira sözleşmesi ve kullanım durumunu gösteren belgeler ektedir. Belediyenizce [yıl] yılında yapılan tahakkukta taşınmazın ticari kullanımda olduğu kabul edilmiş ise de bu kabul fiilî duruma uymamaktadır.
4. Muafiyeti kaldıran bir aykırılığın bulunmaması (2863 sayılı Kanun m.21/4)
Taşınmazda kesin yapılanma yasağına aykırı bir yapı veya kanuna aykırı bir eklenti bulunmamaktadır. Yapıda son olarak yapılan onarım, [KUDEB/kurul] tarafından verilen [tarih/sayı] sayılı izne dayanmaktadır.
5. Fazla ödenen verginin iadesi
Muafiyete rağmen tahakkuk ettirilerek [tarih] tarihinde ödenen [tutar] TL emlak vergisi ve [tutar] TL çevre temizlik vergisinin, buna bağlı katkı payıyla birlikte iadesini talep ediyorum. Talebin reddi hâlinde yasal sürede vergi mahkemesine başvurma hakkım saklıdır.
HUKUKİ NEDENLER: 2863 sayılı Kanun m.7, 12, 21; 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu m.23; 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu; 213 sayılı Vergi Usul Kanunu; 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m.7.
EKLER: 1. Güncel tapu kaydı 2. Kurul tescil kararı 3. Kullanım durumunu gösteren belgeler 4. Ödeme dekontları 5. [Onarım izni] 6. [Vekâletname]
SONUÇ VE İSTEM: Açıklanan nedenlerle taşınmaz için [yıl] yılından itibaren emlak vergisi ve çevre temizlik vergisi muafiyetinin uygulanmasına, [yıl] yılı tahakkukunun düzeltilmesine ve fazla ödenen tutarın iadesine karar verilmesini saygıyla arz ederim.
[Tarih]
Başvuran / Vekili
[İmza]
Sık Yapılan Hatalar
1. Muafiyetin kendiliğinden uygulanacağını sanmak. Emlak vergisinde muafiyet için bildirim verilmesi gerekir (Emlak Vergisi Kanunu m.23).
2. Tapudaki kaydı kontrol etmemek. Kurul kararı olsa bile tapuya işlenmemiş kayıt, 2863 m.21’e dayalı muafiyeti engeller.
3. Ticari kullanımı bildirmemek. Büyükşehirde gerçek usulde ticari kullanım yarım emlak vergisi ve tam çevre temizlik vergisi doğurur; bildirilmezse geriye dönük tahakkuk riski vardır.
4. İzinsiz eklenti yapmak. Kanuna aykırı eklenti, aykırılık giderilinceye kadar bütün muafiyeti ortadan kaldırır.
5. Satışta tapu harcını ödemek. Tescilli taşınmazın devir ve iktisabı harçtan istisnadır; kurul kararı tapu müdürlüğüne sunulmalıdır.
6. Restorasyon malzemesini istisna belgesi almadan satın almak. KDV istisnası Rölöve ve Anıtlar Müdürlüğünün belgesi ve onaylı malzeme listesiyle uygulanır.
7. Restorasyonu tümüyle müteahhide bırakmak. Taahhüt işi ve müteahhide yapılan mal teslimleri KDV istisnasının dışında kalabilir; sözleşme modeli istisnayı etkiler.
8. Tescil kaldırıldıktan sonra bildirim vermemek. Kaydın terkiniyle muafiyet sona erer; belediyeye yeni bildirim verilmelidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Tescilli bina emlak vergisi öder mi?
Kural olarak ödemez. Tapu kütüğüne “korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır” kaydı konulmuş taşınmazlar her türlü vergi, resim ve harçtan muaftır (2863 m.21/3). Büyükşehir sınırında basit usul dışında ticari faaliyette kullanılıyorsa emlak vergisinin yarısı ödenir.
Tescilli evde çevre temizlik vergisi alınır mı?
Kural olarak alınmaz. Büyükşehir belediyesi sınırında basit usulde vergilendirilenler dışında ticari faaliyette kullanılan tescilli taşınmazlarda çevre temizlik vergisinin tamamı alınır (2863 m.21/3).
Emlak vergisi muafiyeti için belediyeye başvurmak gerekir mi?
Evet. Emlak Vergisi Kanunu’nun 23. maddesi, muafiyetten faydalanılması hâli dâhil olmak üzere vergi değerini değiştiren nedenler için bildirim verilmesini zorunlu tutar. Tapu kaydı ve kurul kararıyla belediyeye bildirim verilmelidir.
Tescilli ev satışında tapu harcı ödenir mi?
Hayır. Harçlar Kanunu m.59/m, 2863 kapsamındaki tescilli taşınmaz kültür varlıklarının devir ve iktisabına ilişkin işlemleri harçtan istisna eder. Gelir İdaresinin 2007 tarihli genel yazısına göre bu istisna kurul kararının alındığı tarihten itibaren uygulanır.
Tescilli taşınmaz mirasta veraset ve intikal vergisine tabi mi?
Hayır. Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu m.4/m, tescilli taşınmaz kültür varlıklarının veraset ve intikal yoluyla devir ve iktisabına ilişkin işlemleri vergiden istisna eder. Terekedeki diğer mallar genel kurallara tabidir.
Sit alanındaki her taşınmaz vergiden muaf mı?
Hayır. Muafiyet, tapuda kültür varlığı kaydı bulunan taşınmazlar ile arkeolojik veya doğal sit alanı olmaları nedeniyle üzerlerine kesin yapılanma yasağı getirilmiş parseller içindir. Kesin yasağa tabi olmayan tescilsiz sit parselleri ile tescilli yapının korunma alanında kalan tescilsiz parseller muaf değildir.
Tescilli yapı restorasyonunda KDV ödenir mi?
Rölöve, restitüsyon ve restorasyon projelerine ilişkin mimarlık hizmetleri ile projelerin uygulanması kapsamındaki mal teslimleri, Rölöve ve Anıtlar Müdürlüğünden alınan istisna belgesi ve onaylı malzeme listesiyle KDV’siz alınabilir (KDVK m.17/2-d). Konfor donanımı (I. grup yapılar hariç) ve müteahhide verilen taahhüt işleri kapsam dışında kalabilir.
KDV istisnası için taşınmazın sahibi olmak gerekir mi?
Hayır. KDV Genel Uygulama Tebliği’ne göre sponsorluk gibi sözleşmelerle projeyi gerçekleştirenler de istisnadan yararlanabilir. Kültür varlığının satın alınması ise istisna kapsamında değildir.
Restorasyon masrafını vergiden düşebilir miyim?
Kültür ve Turizm Bakanlığınca desteklenen veya desteklenmesi uygun görülen taşınmaz kültür varlığı bakım, onarım ve restorasyon harcamaları ile bu amaçla yapılan bağışların %100’ü gelir vergisi beyannamesinde beyan edilen gelirden veya kurum kazancından indirilebilir (GVK m.89/1-7; KVK m.10/1-d).
Tescilli yapıya izinsiz eklenti yapılırsa ne olur?
Kanunlara aykırı eklentisi bulunan kültür varlıkları için muafiyet, aykırılık giderilinceye kadar uygulanmaz (2863 m.21/4). Ayrıca izinsiz müdahale 2863 m.65 kapsamında suç oluşturabilir.
Belediye muafiyeti tanımazsa ne yapılır?
Tapu kaydı ve kurul kararıyla belediyeye yazılı başvuru yapılıp tahakkukun düzeltilmesi istenir. Ret yazısına veya tebliğ edilen ihbarnameye karşı otuz gün içinde vergi mahkemesinde dava açılabilir (İYUK m.7).
Hukukçular Evi Bu Dosyalarda Ne Yapar
Tescilli taşınmazlarda vergi avantajları ancak belgelendiği ölçüde kullanılabilir. Hukukçular Evi; tapu kaydının ve kurul kararının kontrolü, belediyeye muafiyet bildirimi ve tahakkuk düzeltme başvurusu, büyükşehirde ticari kullanıma ilişkin kısmi muafiyetin hesabı, satış ve mirasta harç ve veraset ve intikal vergisi istisnasının uygulanması, restorasyonda KDV istisnası ve indirim imkânlarının sözleşme modeliyle birlikte planlanması ile vergi mahkemesinde açılacak davalarda destek verir. Kültür varlıklarına ilişkin diğer konular için Kültür Varlıkları ve Sit Alanı Hukuku Rehberi, güncel düzenlemeler için Hukuk Gündemi sayfamıza bakabilirsiniz.
Tescilli taşınmazınızın vergi durumunu netleştirelim
Satış, miras, kiralama veya restorasyon öncesinde hangi vergi ve harçların doğacağını dosyanız üzerinden birlikte hesaplayalım: Hukukçular Evi, 0554 648 37 15.
📚 İlgili Rehberler
- 🗂️ Kültür Varlıkları ve Sit Alanı Hukuku RehberiTescil, sit ilanı, kurul izni, itiraz, vergi ve harç muafiyetleri
- Tescilli Yapıda Restorasyon İzni (2026)
- Tescil Kaydının Kaldırılması Başvurusu (2026)
- Koruma Kurulu Kararına İtiraz Dilekçesi Örneği (2026)
- Sit Alanında Kalan Taşınmaz ve Hazine Trampası
- Emlak Vergisinde Bildirim, Vergi Değeri ve Muafiyetler
- Belediye Vergi ve Harçları: Çevre Temizlik Vergisi
- Tapu Harcı ve Gayrimenkul Alım-Satımında Vergiler
- Veraset ve İntikal Vergisinde Değerleme ve Matrah
- İmar Harçları ve Bina İnşaat Harcı
- Vergi Davası Usulü
Bu içerik İmar ve Şehircilik Hukuku alanındadır.
Kültür Varlıkları ve Sit Alanı Hukuku Rehberi · Bu alandaki tüm rehberler · Tüm hukuk dalları
Mevzuat ve kaynaklar: 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu m.7, 12, 17, 21 (6552 sayılı Kanunla değişik), 65, Ek Madde 9; 492 sayılı Harçlar Kanunu m.59/m (5226 sayılı Kanunla eklenen); 7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu m.4/m; 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu m.17/2-d ve KDV Genel Uygulama Tebliği (II/F-2.7); 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m.89/1-7; 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu m.10/1-d; 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu m.23, 30; 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu; 5225 sayılı Kültür Yatırımları ve Girişimlerini Teşvik Kanunu m.4, 5, 10; 213 sayılı Vergi Usul Kanunu m.232, 413; 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m.7, 27; Gelir İdaresi Başkanlığının B.07.1.GİB.0.02.63/6373-2227 sayılı genel yazısı (2007) ve 01.07.2022 tarihli E-90792880-160.01[2022/10]-306688 sayılı özelgesi; 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun; Korunması Gerekli Taşınmaz Kültür Varlıklarının ve Sitlerin Tespit ve Tescili Hakkında Yönetmelik m.8. Vergi tutarları ve oranları her yıl değişebilir; bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, somut dosya için hukuki görüş yerine geçmez.
