Tescilli bir yapının korunma alanında kalan parselde ev, apartman veya işyeri yapılabilir; ancak inşaat ve tesisat yapılıp yapılamayacağına koruma bölge kurulu karar verir ve kurul izni olmadan hiçbir inşai ve fiziki müdahale yapılamaz (2863 m.8, m.9, m.57). Korunma alanı kurul kararıyla belirlenir ve maliklere tebliğ edilir; sit alanı dışında korunma alanı hiç belirlenmemişse, Koruma Yüksek Kurulunun 664 sayılı ilke kararına göre tescilli parsele komşu olan veya aralarından yol geçse dahi bu parsele cephe veren parseller korunma alanı kabul edilir ve kurul kararı alınmadan uygulama yapılamaz. Sit ilanından farklı olarak korunma alanı imar planının uygulamasını durdurmaz; yapılanma hakkı kural olarak devam eder, fakat projenin tescilli yapının korunmasına, görünümüne ve çevresiyle uyumuna zarar vermediği kurulca kabul edilmelidir. Bu yazı korunma alanının nasıl belirlendiğini, komşu parsel kuralını, yeni yapı ve tadilat izin süreçlerini, 2026 ücretlerini, iskân aşamasını, karara itiraz ve korunma alanının daraltılması yollarını, kısıtlanan yapılanma hakkının aktarımını, vergi durumunu ve cezaları mevzuat maddeleriyle ve iki dilekçe örneğiyle anlatır.
Kısa cevap: Parseliniz tescilli bir yapının korunma alanındaysa veya korunma alanı belirlenmemiş olup tescilli parsele komşuysa ya da ona cephe veriyorsa, belediyeden ruhsat almadan önce projenizi koruma bölge kuruluna onaylatmanız gerekir. Kurul, belgeler tam verildikten sonra uygulamaya yönelik projeleri en geç üç ay içinde karara bağlar. Korunma alanındaki ruhsatlı ve kullanma izinli tescilsiz yapılarda boya, sıva, çatı aktarımı gibi tadilat ve tamiratlar KUDEB bulunan yerlerde KUDEB’in, bulunmayan yerlerde koruma bölge kurulu müdürlüğünün izniyle yapılır. Korunma alanı kararına tebliğden itibaren altmış gün içinde Yüksek Kurula itiraz edilebilir veya dava açılabilir; korunma alanının değiştirilmesi talebi 2026’da gerçek kişiler için 10.000 TL, tüzel kişiler için 20.000 TL ve KDV’dir.
Parseliniz tescilli bir yapının korunma alanında mı?
Kurul izni, proje süreci, korunma alanı kararına itiraz ve yapılanma hakkınızın korunması için dosyanızı birlikte değerlendirelim: Hukukçular Evi, 0554 648 37 15.
Korunma Alanı Nedir? Sit Alanından Farkı
2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu korunma alanını, taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının muhafazaları veya tarihi çevre içinde korunmalarında etkinlik taşıyan, korunması zorunlu alan olarak tanımlar (m.3/a-5). Aynı tanım Korunması Gerekli Taşınmaz Kültür Varlıklarının ve Sitlerin Tespit ve Tescili Hakkında Yönetmelik’te de yer alır (RG 13.03.2012, 28232, m.3). Korunma alanı, tek bir tescilli yapının çevresindeki parselleri kapsar; amacı yapının kendisini, görünümünü ve çevresiyle ilişkisini korumaktır. Kanun, korunma alanlarının tespitinde kültür varlıklarının korunması, görünümlerinin ve çevreleriyle uyumlarının muhafazası için yeteri kadar korunma alanına sahip olmalarının dikkate alınmasını ister (m.8).
Sit alanı ise bir bütün olarak korunan bölgedir. Bir alanın sit ilan edilmesi o alandaki her ölçekteki plan uygulamasını durdurur ve koruma amaçlı imar planı yapılıncaya kadar geçiş dönemi koruma esasları uygulanır (m.17). Korunma alanı belirlenmesi için Kanun’da böyle bir plan durdurma hükmü yoktur; korunma alanındaki parselde imar planının verdiği yapılanma hakkı kural olarak devam eder, ancak inşaat ve tesisat yapılıp yapılamayacağına kurul karar verir (m.8). Bu fark, malik için başvurunun dayanağını ve kurul kararına karşı ileri sürülecek argümanları belirler. Sit statüsünün genel sonuçları için sit alanında yapılaşma rehberimize bakabilirsiniz.
Korunma alanı, sit alanı ve tescilli parsel
| Statü | Kapsam | İmar planına etkisi | İnşaat izni | Dayanak |
|---|---|---|---|---|
| Tescilli parsel (tek yapı) | Korunması gerekli taşınmaz kültür varlığının bulunduğu parsel | Yapıya müdahale kurul kararıyla; restorasyon projesi | Kurul; basit onarımlarda KUDEB | 2863 m.7, 9, 57 |
| Korunma alanı | Tescilli yapının çevresinde korunması zorunlu alan | Plan uygulaması durmaz; inşaat ve tesisat kurul kararına bağlı | Kurul | 2863 m.3, 8, 9 |
| Belirlenmemiş korunma alanı (sit dışı) | Tescilli parsele komşu ve aralarından yol geçse dahi cephe veren parseller | Kurul kararı alınmadan uygulama yapılamaz | Kurul | 664 sayılı ilke kararı |
| Sit alanı | Bütün olarak korunan bölge | Her ölçekteki plan uygulaması durur; geçiş dönemi esasları | Kurul; plan onaylanmışsa KUDEB’li idare | 2863 m.17, 57 |
Korunma Alanı Nasıl Belirlenir? Tebliğ, Tapu ve 664 Sayılı İlke Kararı
Tescil edilen kültür varlıklarının korunma alanlarını tespit etme ve bu alanlarda inşaat ve tesisat yapılıp yapılamayacağına karar verme yetkisi koruma bölge kurullarındadır (2863 m.8, m.57/e). 2013 değişikliğinden beri korunma alanlarına dair kurul kararları 7201 sayılı Tebligat Kanunu uyarınca maliklere tebliğ edilir; malikleri idarece tespit edilemeyen varlıkların korunma alanı kararları Resmî Gazete’de ilan edilir ve Bakanlığın internet sayfasında bir ay yayımlanır (m.8; m.7). Kararlar valilik veya kaymakamlıkça ilan edilir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine korunma alanı kaydı konur (Tespit ve Tescil Yönetmeliği m.8). Kurul kararlarında “tamamı korunma alanında kalmaktadır” veya “bir kısmı korunma alanıdır” biçiminde şerh verilmesine, korunma alanındaki parsellerde ifraz ve tevhit dâhil her türlü fiziki ve inşai uygulamadan önce kurul izni alınmasına sıkça hükmedilir.
Korunma alanı belirlenmemiş tescilli yapılar için Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulunun 1999 tarihli 664 sayılı “Sit Alanları Dışındaki Üzerinde Korunması Gerekli Taşınmaz Kültür Varlığı Bulunan Parsellerin Koruma Alanı” ilke kararı uygulanır. Bu karara göre sit alanı dışındaki, korunma alanı belirlenmemiş tescilli parsellerde, tescilli parsele komşu olan veya aralarından yol geçse dahi bu parsele cephe veren parseller korunma alanı kabul edilir ve bu alanlarda kurul kararı alınmadan herhangi bir uygulama yapılamaz. Kurul korunma alanını haritayla ayrıca belirlemişse, 664 sayılı kararın genel kuralı yerine kurulun belirlediği sınır geçerlidir.
Parseliniz korunma alanında mı? Kontrol yolları
| Kontrol | Nereden | Ne gösterir | Dayanak |
|---|---|---|---|
| Tapu beyanlar hanesi | Tapu müdürlüğü, e-Devlet tapu bilgileri | “Korunma alanıdır” veya “bir kısmı korunma alanındadır” kaydı | Tespit ve Tescil Yönetmeliği m.8; 2863 m.7 |
| Kurul kararı ve korunma alanı haritası | Koruma bölge kurulu müdürlüğü | Sınırın kesin yeri, şartlar | 2863 m.8; tarife sıra 4-5 |
| Komşu ve karşı parseller | Kadastro paftası, tescilli yapı listesi | Korunma alanı belirlenmemişse komşuluk veya cephe ilişkisi | 664 sayılı ilke kararı |
| Tebligat ve ilan | Malike tebliğ edilen karar, Resmî Gazete, Bakanlık sitesi | Karar tarihi; itiraz ve dava süresinin başlangıcı | 2863 m.7, m.8; İYUK m.7 |
| İmar durumu | Belediye | Plan kararları ve “kurul izni gerekir” notu | 3194 sayılı İmar Kanunu; 2863 m.57 |
Değerlendirmemize göre 664 sayılı ilke kararına dayanan “belirlenmemiş” korunma alanı tapuda her zaman görünmeyebilir; bu nedenle tescilli bir parsele komşu veya onun karşısındaki parselde işlem yapacak malik, tapu kaydında şerh olmasa bile kurul müdürlüğüne yazılı olarak sormalıdır. Ceza hukuku bakımından ise Kanun, korunma alanında izinsiz müdahalenin cezalandırılmasını korunma alanının tebliğ veya ilan edilmiş olmasına bağlar (m.65/1); tebliğ ve ilanın bulunup bulunmadığı savunmada ayrıca incelenmelidir.
Korunma Alanında Yeni Yapı: Adım Adım Süreç
Kanun, korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ile bunların korunma alanlarında ruhsatsız inşaat yapmayı yasaklar (m.16) ve koruma bölge kurulunun kararlarına aykırı inşai ve fiziki müdahaleyi men eder; esaslı onarım, inşaat, tesisat, sondaj, kısmen veya tamamen yıkma, kazı ve benzeri işler bu kapsamdadır (m.9). Ruhsata tabi olmayan tadilat ve tamiratlar dışındaki her türlü inşai ve fiziki müdahale kurul izniyle yapılır (m.57). Bu nedenle korunma alanındaki yeni yapıda sıra şudur: önce kurul, sonra belediye ruhsatı.
Korunma alanında yeni yapı izin süreci
| Adım | Ne yapılır | Merci | Dayanak |
|---|---|---|---|
| 1. Statü tespiti | Tapu beyanı, kurul kararı ve korunma alanı haritası; belirlenmemişse komşuluk kontrolü | Tapu, kurul müdürlüğü | 2863 m.7, 8; 664 sayılı ilke kararı |
| 2. İmar durumu | Plan kararları, emsal, kat, çekme mesafeleri | Belediye | 3194 sayılı İmar Kanunu |
| 3. Proje | Vaziyet planı, kesitler, görünüşler; tescilli yapının ve sokak siluetinin kotlarla gösterimi | Proje müellifi | 2863 m.8 (görünüm ve çevreyle uyum) |
| 4. Kurul başvurusu | Proje, tapu, imar durumu ve fotoğraflar kurul müdürlüğüne iletilir | Koruma bölge kurulu müdürlüğü | 2863 m.8, 57 |
| 5. Kurul kararı | Belgeler tam olduğunda uygulamaya yönelik projeler en geç üç ayda karara bağlanır; karar gerekçeli yazılır | Koruma bölge kurulu | 2863 m.57 |
| 6. Ruhsat ve yapım | Kurulun uygun bulduğu projeyle yapı ruhsatı alınır | Belediye veya valilik | 2863 m.16, 57 |
| 7. İskân | Uygulamanın onaylı projeye uygunluğu belgelenir; kurul müdürlüğünün uygun görüşüyle iskân | Belediye; kurul müdürlüğü | 696 sayılı ilke kararı |
Kurulun projeyi değerlendirirken baktığı temel ölçüt Kanun’un 8. maddesindeki amaçtır: tescilli yapının korunması, görünümünün ve çevresiyle uyumunun muhafazası. Kurul kararlarında bu nedenle tescilli parsellerin kotlarının yer aldığı sokak siluetlerinin ve tescilli yapının ölçü ve kotlarla işlendiği vaziyet planlarının istendiği görülür. Projenin gabarisi, kütlesi, cephe düzeni ve malzemesi tescilli yapının algılanmasını engellemeyecek biçimde kurulmalıdır. Temel kazısının tescilli yapının statiğini etkileyebileceği durumlarda zemin ve statik raporu eklemek kurul incelemesini hızlandırır.
Kurul başvurusundan önce kontrol listesi
1. Korunma alanı kararının ve haritasının tam metnini edinin; karar yoksa 664 sayılı ilke kararına göre komşuluk ve cephe ilişkisini kontrol edin.
2. Belediyeden güncel imar durumu alın; planın verdiği emsal ve kat yüksekliğini projeye esas alın.
3. Projede tescilli yapıyı, aradaki mesafeyi, kotları ve sokak siluetini gösterin.
4. Bodrum ve temel kazısının tescilli yapıya etkisini zemin ve statik raporuyla açıklayın.
5. Cephe malzemesi, renk, çatı biçimi ve pencere düzeninin çevreyle uyumunu gerekçelendirin.
6. Başvuru tarihini ve belgelerin tam verildiği tarihi belgeleyin; üç aylık karar süresi buna göre işler.
7. Kurul kararı gelmeden hafriyata, yıkıma veya çevre duvarı yapımına başlamayın.
Korunma Alanındaki Tescilsiz Yapıda Tadilat ve Onarım
Korunma alanında kalan mevcut bir tescilsiz yapıda boya, sıva, çatı aktarımı, doğrama, tesisat tamiri gibi işler için de izin gerekir. Kanun, taşınmaz kültür varlıkları, bunların koruma alanları ve sit alanlarında İmar Kanunu’nun 21. maddesine göre ruhsata tabi olmayan tadilat ve tamiratların, bünyesinde koruma, uygulama ve denetim bürosu (KUDEB) kurulmuş idarelerin izin ve denetimiyle; KUDEB kurulmamış yerlerde ise koruma bölge kurulu müdürlüğünün izin ve denetimiyle yapılacağını söyler (2863 m.57). KUDEB Yönetmeliği de tescilli parsele bitişik parseller ile koruma alanlarında yer alan ve ruhsatı bulunan tescilsiz yapılardaki tadilat ve tamiratlara izin verme ve bunları denetleme görevini KUDEB’e verir (m.7/d, m.8/b).
Koruma Yüksek Kurulunun 06.01.2011 tarihli ve 775 sayılı ilke kararı (RG 25.01.2011, 27826) bu yapılarda yapılabilecek işleri örnekler: çatı aktarımı, oluk onarımı, boya ve badana gibi bakım işleri; çürüyen veya bozulan ahşap, metal, pişmiş toprak, taş gibi mimari öğelerin özgün biçimine uygun olarak aynı malzemeyle değiştirilmesi; bozulan iç ve dış sıva ve kaplamaların renk ve malzeme uyumu gözetilerek yenilenmesi. Aynı karar, yürürlükteki mevzuata göre kullanma izin belgesi bulunmayan tescilsiz ve kaçak yapılarda tadilat ve tamirata izin verilemeyeceğini açıkça söyler. Ruhsata tabi olan esaslı tadilat ise basit onarım değildir ve kurul iznine bağlıdır. Ruhsata tabi olan ve olmayan işlerin ayrımı için basit tamir ve tadil yazımıza, tescilli yapının kendisindeki onarım için restorasyon izni rehberimize bakabilirsiniz.
Korunma alanındaki mevcut tescilsiz yapıda işlemler
| İş | İzin mercii | Şart | Dayanak |
|---|---|---|---|
| Boya, sıva, çatı aktarımı, oluk ve doğrama onarımı | KUDEB; yoksa kurul müdürlüğü | Yapının ruhsatı ve kullanma izin belgesi bulunmalı | 2863 m.57; KUDEB Yönetmeliği m.7/d, 8/b; 775 sayılı ilke kararı |
| Kullanma izin belgesi olmayan veya kaçak yapıda onarım | İzin verilmez | — | 775 sayılı ilke kararı |
| Ruhsata tabi tadilat, kat veya ek bina | Koruma bölge kurulu | Proje ve kurul kararı, sonra ruhsat | 2863 m.9, 16, 57 |
| Yıkım ve yeniden yapım | Koruma bölge kurulu | Yıkım ve yeni proje kurul kararıyla | 2863 m.9, 57 |
| Tevhit, ifraz, yola terk | Koruma bölge kurulu | Kurul kararlarında sıkça aranır | 2863 m.9; kurul kararları |
2026 Hizmet Bedelleri: Korunma Alanıyla İlgili Kalemler
7590 sayılı Kanun’la 2863’e eklenen Ek Madde 9’a göre Bakanlığın yetkili olduğu belge talepleri, itiraz ve yeniden değerlendirme başvuruları ile özel çalışma gerektiren talepler için ekli (1) sayılı ücret tarifesindeki bedel alınır. Tarifede korunma alanındaki yeni yapı projesinin ilk değerlendirmesi için ayrı bir kalem bulunmamaktadır; korunma alanıyla doğrudan ilgili kalemler korunma alanında değişiklik talebi, bilgi ve sayısal sınır talepleri, onaylı projede tadilat, otopark izni ve parsel işlemleridir. Tutarlara KDV eklenir; olumsuz kurul kararında, eksiklikte veya başvurunun geri çekilmesinde bedel iade edilmez ve bedelin tahsilinden itibaren altı ay içinde başvurulmazsa bedel yanar (Hizmet Bedelleri Yönetmeliği m.5/4, m.7/1, m.7/5).
Korunma alanıyla ilgili 2026 hizmet bedelleri
| Sıra | Hizmet | Gerçek kişi | Tüzel kişi |
|---|---|---|---|
| 2 | Tek yapının tescil kaydının kaldırılması veya korunma alanı belirlenen alanlarda değişiklik talebi (başvuru başına) | 10.000 TL | 20.000 TL |
| 4 | Tescilli taşınmaz ve alanlara ilişkin bilgi (çıktı) talebi | Evrak başına 175 TL; pafta başına 400 TL | Aynı |
| 5 | Sit sınırı, tescil haritası ve korunma alanı sınırlarının sayısal iletimi (sayısal pafta başına) | 1.000 TL | 1.000 TL |
| 9 | Onaylı yeni yapı mimari projesinde tadilat (brüt m² başına) | Konut 20 TL; ticaret ve diğer 40 TL | Aynı |
| 11 | Korunan alanlarda tevhit, ifraz, yoldan ihdas talepleri | 1.750 TL | 3.500 TL |
| 13 | Otopark izni talepleri (brüt m² başına) | 25 TL | 25 TL |
| 3 | Koruma Yüksek Kuruluna itiraz başvuru belgesi | 12.500 TL | 25.000 TL |
Örnek: Gerçek kişi malik, kurulca onaylanmış 300 metrekarelik konut projesinde tadilat istiyorsa tadilat bedeli 300 × 20 = 6.000 TL ve KDV’dir. Aynı malik korunma alanı sınırının parselini dışarıda bırakacak şekilde yeniden belirlenmesini isterse bedel 10.000 TL ve KDV’dir; korunma alanı haritasının sayısal verisini ayrıca isterse pafta başına 1.000 TL öder. Aynı başvuruda birden fazla hizmet kalemi doğarsa her biri ayrı tahsil edilir (Yönetmelik m.7/6). İade ve süre kuralları için başvuru ücreti iade edilir mi yazımıza, düzenlemenin yürürlüğe girdiği günkü haber için Hukuk Gündemi haberimize bakabilirsiniz.
Korunma alanında projeniz mi var?
Kurul başvurusu, proje gerekçesi, üç aylık karar süresi ve ruhsat aşamasını dosyanız üzerinden birlikte planlayalım: 0554 648 37 15.
Korunma Alanı Kararına İtiraz ve Korunma Alanının Daraltılması
Kanun, korunma alanına ilişkin kurul kararlarına 61. maddenin ikinci fıkrasına göre itiraz edilebileceğini açıkça söyler (m.8). İtiraz Bakanlıkça değerlendirilir, gerekli görülürse Koruma Yüksek Kurulu gündemine alınır ve en geç üç ay içinde karara bağlanır (m.61); başvuru kararın tebliğ veya ilanından itibaren altmış gün içinde başvuru belgesiyle yapılır (Kurullar Yönetmeliği m.18; tarife sıra 3). İdare mahkemesinde iptal davası açma süresi de tebliğden itibaren altmış gündür (İYUK m.7). İtiraz kararın uygulanmasını durdurmaz. İtiraz usulü için koruma kurulu kararına itiraz dilekçesi, süre hesabı için idari davalarda dava açma süreleri yazılarımıza bakabilirsiniz.
Süresi geçmiş bir korunma alanı kararının değiştirilmesi de istenebilir. Tarifenin 2 sıra numaralı kalemi korunma alanı belirlenen alanlarda değişiklik taleplerini ücretlendirir. Değerlendirmemize göre korunma alanının daraltılması talebinde en güçlü dayanak, Kanun’un 8. maddesindeki ölçüttür: parsel tescilli yapının korunmasına, görünümüne ve çevresiyle uyumuna etkisi olmayacak konumdaysa korunma alanında kalmasının gerekçesi yoktur. Tescilli yapı özelliğini yitirmiş ve tescil kaydı kaldırılmışsa, korunma alanının akıbetinin de aynı kararda belirlenmesi istenmelidir; bu süreç tescil kaydının kaldırılması yazımızda anlatılmıştır. Kurul kararları Kanun ve ilke kararlarındaki dayanakları ve bilimsel gerekçeleri belirtilerek yazılır (m.57); korunma alanının sınırını neden o parsele kadar çektiğini göstermeyen karar gerekçe yönünden tartışmaya açıktır.
Yapılanma Hakkı Kısıtlanırsa: Aktarım, Kamulaştırma, Vergi
Kurul korunma alanındaki parselde yapılaşmayı tamamen yasaklar veya imar planındaki hakkın bir kısmını kullandırmazsa malikin başvurabileceği yollar sınırlıdır. Kanun, yapılanma hakları kısıtlanmış tescilli taşınmazlara veya bunların koruma alanlarında bulunan taşınmazlara ait yapılanma haklarının kısıtlanmış bölümünün, imar planlarıyla aktarım alanı olarak ayrılmış alanlara aktarılmasına belediye sınırları ve mücavir alan içinde belediyeleri, dışında valilikleri yetkili kılar; aktarımda rayiç değer denkleştirmesi esastır (m.17/c). Bu yol ancak ilgili idarenin imar planında aktarım alanı ayırması ve bir program yapmasıyla işler. Ayrıntılar için imar hakkı aktarımı yazımıza bakabilirsiniz.
Taşınmaz kültür varlıkları ve korunma alanları Bakanlıkça hazırlanacak programlara uygun olarak kamulaştırılır (m.15/a). Korunma alanı imar planında yola, otoparka veya yeşil alana rastlıyorsa belediyelerce kamulaştırılması esastır (m.15/c); kamulaştırma bedelinde kültür varlığının eskilik, enderlik ve sanat değeri dikkate alınmaz (m.15/d). Plan kısıtlamasına rağmen uzun süre kamulaştırılmayan parsellerde el atma davası gündeme gelebilir; fiili ve hukuki el atma farkı ve kamulaştırma hukuku rehberlerimize bakabilirsiniz. Sit alanlarındaki kesin yapılanma yasağı için öngörülen Hazine ve belediye taşınmazlarıyla takas yolları (m.15/f, m.17/b) ise sit alanına ilişkin olduğundan, sit dışındaki korunma alanı parselleri için doğrudan uygulanmaz.
Vergi bakımından da korunma alanı, tescilli parselle aynı statüde değildir. Kanun her türlü vergi, resim ve harçtan muafiyeti, tapu kütüğüne “korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır” kaydı konulmuş taşınmazlar ile kesin yapılanma yasağı getirilmiş arkeolojik ve doğal sit parselleriyle sınırlar (m.21). Korunma alanında kalan tescilsiz parsel bu muafiyetten yararlanmaz. Muafiyetin kapsamı için tescilli taşınmaz vergi muafiyeti yazımıza bakabilirsiniz. Hazineye veya diğer kamu kurumlarına ait olup korunma sınırları içinde kalan taşınmazların Bakanlık izni olmadan gerçek ve tüzel kişilere satılamayacağını ve hibe edilemeyeceğini de ekleyelim (m.13).
Kısıtlama hâlinde malikin yolları
| Durum | Yol | Merci | Dayanak |
|---|---|---|---|
| Kurul kararı kısıtlayıcı | Yüksek Kurula itiraz veya iptal davası (60 gün) | Bakanlık, Yüksek Kurul; idare mahkemesi | 2863 m.8, 61; İYUK m.7 |
| Korunma alanı sınırı gereğinden geniş | Korunma alanında değişiklik talebi | Koruma bölge kurulu | 2863 m.8, 57/e; tarife sıra 2 |
| Yapılanma hakkı kısıtlandı | Yapılanma hakkı aktarımı | Belediye veya valilik | 2863 m.17/c |
| Parsel planda yol, otopark, yeşil alan | Kamulaştırma talebi; gerekirse el atma davası | Belediye; adli yargı | 2863 m.15/c |
| Tescilli yapı özelliğini yitirdi | Tescil kaydının ve korunma alanının kaldırılması talebi | Koruma bölge kurulu | 2863 m.57/f; tarife sıra 2 |
İzinsiz İnşaatın Sonuçları: Ceza, Yıkım ve İmar Barışı
Tescil edilen sit alanları, korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ile korunma alanlarının tebliğ veya ilan edilmiş olmasına rağmen izin alınmaksızın inşai ve fiziki müdahale yapanlar veya yaptıranlar iki yıldan beş yıla kadar hapis ve beş bin güne kadar adli para cezasıyla cezalandırılır; Kanun’a aykırı olarak yıkma veya imar izni verenler de aynı cezaya tabidir (2863 m.65/1-2). Korunma alanlarında ruhsata tabi olmayan tadilat ve tamiratları KUDEB’den veya kurul müdürlüğünden izin almaksızın ya da izne aykırı yapanlar altı aydan üç yıla kadar hapis veya adli para cezası alır (m.65/4). Ruhsatsız yapılar hakkında ayrıca imar mevzuatına göre işlem yapılır (m.16); 696 sayılı ilke kararına göre onaylı projeye aykırı yapılarda inşaat sürüyorsa kurul kararı olmadan devam edilemez, tamamlanmışsa iskân verilmez ve yapının akıbetine kurul karar verir.
İmar barışı kapsamında alınan yapı kayıt belgesi bu sonucu değiştirmez. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, korunan yerler açısından koruma bölge kurulundan izin alınmadan inşa edilen yapılar hakkında yapı kayıt belgesi düzenlenemeyeceğine, düzenlenmişse bu belgenin hak bahşetmeyeceğine ve 2863 uyarınca tesis edilen işlemleri hukuka aykırı hâle getirmeyeceğine karar vermiştir (07.03.2023, E:2023/7, K:2023/8). Kararın somut olayı 3. derece arkeolojik sitle ilgilidir; ancak gerekçede “korunan yerler” ifadesi kullanılmıştır ve değerlendirmemize göre aynı sonuç korunma alanları için de geçerlidir. Ceza soruşturmalarındaki savunma imkânları için tarihi eser kaçakçılığı ve kaçak kazı rehberimize bakabilirsiniz.
Korunma alanında izinsiz uygulamaların sonuçları
| Fiil | Yaptırım | Dayanak |
|---|---|---|
| Tebliğ veya ilan edilmiş korunma alanında izinsiz inşaat, kazı, yıkım | 2 – 5 yıl hapis ve 5.000 güne kadar adli para cezası | 2863 m.9, m.65/1 |
| Kanuna aykırı imar veya yıkma izni vermek | 2 – 5 yıl hapis ve 5.000 güne kadar adli para cezası | m.65/2 |
| İzinsiz veya izne aykırı basit tadilat ve tamirat | 6 ay – 3 yıl hapis veya adli para cezası | m.65/4 |
| Ruhsatsız inşaat | İmar mevzuatına göre yıkım ve idari yaptırım | m.16 |
| Onaylı projeye aykırı yapı | İnşaat durdurulur; iskân verilmez; akıbete kurul karar verir | 696 sayılı ilke kararı |
| İzinsiz yapıya yapı kayıt belgesi | Hak doğurmaz | Danıştay İDDK E:2023/7, K:2023/8 |
Korunma Alanında Yeni Yapı Projesinin Değerlendirilmesi Dilekçe Örneği
KÜLTÜR VE TURİZM BAKANLIĞI
………… KÜLTÜR VARLIKLARINI KORUMA BÖLGE KURULU MÜDÜRLÜĞÜNE
BAŞVURAN (MALİK): [Ad Soyad], T.C. Kimlik No: [……], Adres: [……], Telefon: [……]
TAŞINMAZ: [İl] ili, [İlçe] ilçesi, [Mahalle], [ada] ada, [parsel] parsel, [……] m²
KONU: Tescilli [……] ada [……] parseldeki yapının korunma alanında kalan taşınmazımda yapılması planlanan konut projesinin değerlendirilerek uygun olduğuna karar verilmesi talebidir.
AÇIKLAMALAR
1. Taşınmazın korunma alanı durumu (2863 sayılı Kanun m.8; 664 sayılı ilke kararı)
Taşınmazım, Kurulunuzun [tarih/sayı] sayılı kararıyla tescil edilen [yapının adı] yapısının bulunduğu [……] parselin [komşusu / karşısında, aralarından yol geçen] parseldir. [Kurulunuzca korunma alanı ayrıca belirlenmemiş olup 664 sayılı ilke kararı gereğince parselim korunma alanı kabul edilmektedir. / Parselim Kurulunuzun [tarih/sayı] sayılı kararıyla belirlenen korunma alanında kalmaktadır.]
2. Yapılanma hakkı ve imar durumu (2863 sayılı Kanun m.8 ve m.17)
Parsel sit alanında değildir; ………… Belediyesinden alınan [tarih/sayı] sayılı imar durumuna göre [emsal ……, …… kat] yapılanma hakkına sahiptir. Korunma alanında kalmak imar planının uygulanmasını durdurmaz; Kanun yalnızca inşaat ve tesisat yapılıp yapılamayacağının Kurulunuzca karara bağlanmasını öngörmektedir. Proje imar durumunun verdiği hakkı aşmamaktadır.
3. Projenin tescilli yapının korunması, görünümü ve çevresiyle uyumu (2863 sayılı Kanun m.8)
Ekteki projede tescilli yapı, iki parsel arasındaki mesafe, tescilli yapının ve önerilen yapının kotları ile sokak silueti gösterilmiştir. Önerilen yapının saçak kotu tescilli yapının saçak kotunu aşmamakta, yapı tescilli yapıdan [……] metre geri çekilmekte, cephe malzemesi ve çatı biçimi çevre dokusuyla uyumlu seçilmektedir. Temel kazısının tescilli yapıya etkisi ekteki zemin ve statik raporunda değerlendirilmiştir. Bu nedenle yapı, tescilli yapının algılanmasını ve korunmasını engellememektedir.
4. Karar süresi ve gerekçe (2863 sayılı Kanun m.57)
Başvuru belgeleri eksiksiz olarak sunulmuştur. Uygulamaya yönelik projenin üç ay içinde karara bağlanmasını, kararın Kanun ve ilke kararlarındaki dayanakları ile bilimsel gerekçeleri gösterilerek yazılmasını ve tarafıma tebliğ edilmesini talep ederim. Projede değişiklik gerekiyorsa, talebin reddi yerine değişikliğin kararda somut olarak belirtilmesini rica ederim.
5. Kısıtlama hâlinde haklarım (2863 sayılı Kanun m.17/c ve m.15)
Kurulunuzca imar planındaki yapılanma hakkının bir bölümünün kullanılamayacağına karar verilmesi hâlinde, kısıtlanan bölümün kararda alan ve kat olarak açıkça gösterilmesini talep ederim; bu bilgi yapılanma hakkı aktarımı ve kamulaştırma taleplerim bakımından gereklidir.
EKLER: 1. Tapu kaydı ve çap 2. Tescil ve korunma alanı kararları 3. İmar durumu belgesi 4. Mimari proje (vaziyet planı, kesitler, görünüşler, sokak silueti) 5. Zemin ve statik raporu 6. Fotoğraflar
SONUÇ VE İSTEM: Taşınmazımda yapılması planlanan konut projesinin değerlendirilerek uygun olduğuna karar verilmesini ve kararın tarafıma tebliğini saygıyla arz ederim.
[Tarih]
Başvuran
[İmza]
Korunma Alanının Yeniden Belirlenmesi Talebi (Kısa Örnek)
KÜLTÜR VE TURİZM BAKANLIĞI
………… KÜLTÜR VARLIKLARINI KORUMA BÖLGE KURULU MÜDÜRLÜĞÜNE
BAŞVURAN (MALİK): [Ad Soyad], T.C. Kimlik No: [……], Adres: [……]
TAŞINMAZ: [İl/İlçe/Mahalle], [ada] ada, [parsel] parsel
KONU: Tescilli [……] parselin korunma alanının, taşınmazımı dışarıda bırakacak şekilde yeniden belirlenmesi talebidir.
AÇIKLAMALAR
1. Mevcut korunma alanı (2863 sayılı Kanun m.8 ve m.57/e)
Kurulunuzun [tarih/sayı] sayılı kararıyla tescilli [……] parselin korunma alanı [……] parselleri kapsayacak şekilde belirlenmiş, taşınmazımın tapusuna korunma alanı kaydı konulmuştur.
2. Taşınmazın tescilli yapıyla ilişkisi (2863 sayılı Kanun m.8)
Taşınmazım tescilli yapıdan [……] metre uzaklıkta, arada [……] katlı yapıların bulunduğu ve tescilli yapıyı hiçbir bakış noktasından görmeyen bir konumdadır. Kanun korunma alanını, kültür varlığının korunması, görünümünün ve çevresiyle uyumunun muhafazası amacıyla öngörmüştür; taşınmazımın bu amaçlarla bir bağı bulunmamaktadır. Mevcut kararda sınırın neden taşınmazımı kapsayacak şekilde çizildiğine ilişkin bilimsel bir gerekçe yer almamaktadır.
3. Bedel (2863 sayılı Kanun Ek m.9; tarife sıra 2)
Korunma alanında değişiklik talebine ilişkin hizmet bedeli yatırılmış olup dekont ektedir.
SONUÇ VE İSTEM: Tescilli [……] parselin korunma alanının taşınmazımı dışarıda bırakacak şekilde yeniden belirlenmesine ve tapudaki kaydın terkini için ilgili tapu müdürlüğüne bildirim yapılmasına karar verilmesini arz ederim.
EKLER: Tapu kaydı, korunma alanı kararı ve haritası, vaziyet krokisi, fotoğraflar, dekont
[Tarih] — [İmza]
Sık Yapılan Hatalar
1. Tapuda şerh yok diye kurulu atlamak. Korunma alanı belirlenmemişse 664 sayılı ilke kararı komşu ve cephe veren parselleri korunma alanı sayar.
2. Belediye ruhsatını yeterli saymak. Korunma alanında önce kurul kararı gerekir; kurul kararı olmadan verilen ruhsat yapıyı korumaz.
3. Korunma alanını sit alanı sanmak. Korunma alanı imar planının uygulanmasını durdurmaz; yapılanma hakkı savunulabilir.
4. Projede tescilli yapıyı göstermemek. Kurulun ölçütü görünüm ve çevreyle uyumdur; siluet ve kot gösterilmeyen proje eksik sayılır.
5. Kullanma izni olmayan yapıda onarım istemek. 775 sayılı ilke kararı bu yapılarda tadilat ve tamirata izin verilemeyeceğini söyler.
6. Tebliğ edilen kararı beklemeye almak. Yüksek Kurul itirazı ve dava süresi tebliğden itibaren altmış gündür.
7. Vergi muafiyeti beklemek. Muafiyet tescilli parsellere ve kesin yasaklı arkeolojik ve doğal sitlere özgüdür; korunma alanı muaf değildir.
8. Kısıtlanan hakkın kayıt altına alınmasını istememek. Aktarım ve kamulaştırma talepleri için kurul kararında kısıtlanan alanın açıkça gösterilmesi gerekir.
Sıkça Sorulan Sorular
Korunma alanı nedir?
Taşınmaz kültür varlıklarının muhafazaları veya tarihi çevre içinde korunmalarında etkinlik taşıyan, korunması zorunlu alandır (2863 m.3/a-5). Tescilli yapının çevresindeki parselleri kapsar ve koruma bölge kurulunca belirlenir (m.8).
Tescilli yapının komşu parseline ev yapılır mı?
Yapılabilir; ancak inşaat ve tesisat yapılıp yapılamayacağına koruma bölge kurulu karar verir (2863 m.8). Korunma alanı belirlenmemişse komşu ve aralarından yol geçse dahi cephe veren parseller 664 sayılı ilke kararı gereği korunma alanı sayılır ve kurul kararı olmadan uygulama yapılamaz.
Parselimin korunma alanında olduğunu nasıl öğrenirim?
Tapu kütüğünün beyanlar hanesindeki korunma alanı kaydından, koruma bölge kurulu müdürlüğünden alınacak karar ve haritadan öğrenilir (Tespit ve Tescil Yönetmeliği m.8). Kayıt yoksa parselin tescilli bir parsele komşu olup olmadığı da kontrol edilmelidir.
Korunma alanında inşaat için kimden izin alınır?
Önce koruma bölge kurulundan proje izni, sonra belediyeden veya valilikten yapı ruhsatı alınır. Korunma alanlarında ruhsatsız inşaat yapmak yasaktır (2863 m.16, m.57).
Kurul korunma alanındaki projeyi ne kadar sürede karara bağlar?
Belgeler tam olarak ibraz edildikten sonra uygulamaya yönelik projeleri en geç üç ay içinde karara bağlar (2863 m.57).
Korunma alanındaki evime boya, sıva veya çatı tamiri yapabilir miyim?
Yapının ruhsatı ve kullanma izin belgesi varsa KUDEB bulunan yerlerde KUDEB’in, bulunmayan yerlerde koruma bölge kurulu müdürlüğünün izniyle yapılabilir (2863 m.57; 775 sayılı ilke kararı). Kullanma izni olmayan veya kaçak yapılarda izin verilmez.
Korunma alanı kararına itiraz edilebilir mi?
Evet. Kanun korunma alanı kararlarına 61. maddeye göre itiraz edilebileceğini söyler (2863 m.8). İtiraz tebliğden itibaren altmış gün içinde Yüksek Kurula yapılır; iptal davası süresi de altmış gündür (İYUK m.7).
Korunma alanı daraltılabilir mi, ücreti nedir?
Korunma alanında değişiklik koruma bölge kurulundan istenebilir. Talep 2026 tarifesinde sıra 2 kapsamında gerçek kişiler için 10.000 TL, tüzel kişiler için 20.000 TL ve KDV’dir.
Korunma alanındaki taşınmaz emlak vergisinden muaf mı?
Hayır. Muafiyet tapusunda “korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır” kaydı bulunan taşınmazlar ile kesin yapılanma yasağı getirilmiş arkeolojik ve doğal sit parsellerine tanınmıştır (2863 m.21).
Korunma alanında yapılanma hakkım kısıtlanırsa ne olur?
Kısıtlanan hak, ilgili idarenin imar planlarıyla ayırdığı aktarım alanlarına aktarılabilir (2863 m.17/c). Korunma alanı planda yol, otopark veya yeşil alana rastlıyorsa belediyece kamulaştırılması esastır (m.15/c).
Korunma alanında izinsiz inşaatın cezası nedir?
Tebliğ veya ilan edilmiş korunma alanında izinsiz inşai ve fiziki müdahale iki yıldan beş yıla kadar hapis ve beş bin güne kadar adli para cezası gerektirir (2863 m.65/1). İzinsiz basit tadilatta ceza altı aydan üç yıla kadar hapis veya adli para cezasıdır (m.65/4).
Korunma alanındaki kaçak yapıya imar barışı belgesi geçerli mi?
Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, korunan yerlerde kurul izni alınmadan yapılan yapılara verilen yapı kayıt belgesinin hak bahşetmeyeceğine karar vermiştir (E:2023/7, K:2023/8).
Hukukçular Evi Bu Dosyalarda Ne Yapar
Korunma alanı dosyalarında malik çoğunlukla ya kurul aşamasını atlayıp ruhsatla işe başladığı için ya da kısıtlayıcı kararın gerekçesini süresinde denetlemediği için hak kaybına uğrar. Hukukçular Evi; korunma alanı statüsünün ve 664 sayılı ilke kararının uygulanıp uygulanmadığının tespiti, kurul başvurusu ve proje gerekçesinin hazırlanması, korunma alanı kararına Yüksek Kurul itirazı ve iptal davası, korunma alanının yeniden belirlenmesi başvurusu, yapılanma hakkı aktarımı ve kamulaştırma talepleri ile izinsiz müdahale iddiasıyla başlatılan soruşturmalarda destek verir. İmar mevzuatının genel çerçevesi için imar hukuku rehberimize, sit alanındaki parseller için sit alanında yapılaşma izni ve dava dilekçesi ve 3. derece arkeolojik sitte sondaj kazısı yazılarımıza, güncel düzenlemeler için Hukuk Gündemi sayfamıza bakabilirsiniz. Randevu için 0554 648 37 15 numaralı hattan bize ulaşabilirsiniz.
Korunma alanındaki parseliniz için yol haritası çizelim
Kurul başvurusundan itiraza, korunma alanının daraltılmasından yapılanma hakkı aktarımına kadar dosyanızı inceleyelim: Hukukçular Evi, 0554 648 37 15.
📚 İlgili Rehberler
- 🗂️ Kültür Varlıkları ve Sit Alanı Hukuku RehberiTescil, sit ilanı, korunma alanı, kurul izni, itiraz, vergi ve sondaj
- Sit Alanında Yapılaşma ve Koruma Amaçlı İmar Planı
- Tescilli Yapıda Restorasyon İzni (2026)
- Tescil Kaydının Kaldırılması Başvurusu (2026)
- Koruma Kurulu Kararına İtiraz Dilekçesi Örneği (2026)
- Koruma Kurulu ve Bakanlık Başvuru Ücretleri (2026)
- Tescilli Taşınmaz Vergi Muafiyeti (2026)
- 3. Derece Arkeolojik Sitte Sondaj Kazısı (2026)
- İmar Hakkı Aktarımı
- Basit Tamir ve Tadil ile Esaslı Tadilat Ayrımı
Bu içerik İmar ve Şehircilik Hukuku alanındadır.
Kültür Varlıkları ve Sit Alanı Hukuku Rehberi · Bu alandaki tüm rehberler · Tüm hukuk dalları
Mevzuat ve kaynaklar: 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu m.3, 7, 8, 9, 13, 15, 16, 17, 21, 57, 61, 65, Ek Madde 9 (7590 sayılı Kanun m.4) ve ekli (1) sayılı ücret tarifesi sıra 2, 3, 4, 5, 9, 11, 13; Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulunun 1999 tarihli 664 sayılı “Sit Alanları Dışındaki Üzerinde Korunması Gerekli Taşınmaz Kültür Varlığı Bulunan Parsellerin Koruma Alanı” ilke kararı, 14.11.2002 tarihli ve 696 sayılı ilke kararı ve 06.01.2011 tarihli ve 775 sayılı ilke kararı (RG 25.01.2011, 27826); Korunması Gerekli Taşınmaz Kültür Varlıklarının ve Sitlerin Tespit ve Tescili Hakkında Yönetmelik (RG 13.03.2012, 28232) m.3, 8; Koruma, Uygulama ve Denetim Büroları, Proje Büroları ile Eğitim Birimlerinin Kuruluş, İzin, Çalışma Usul ve Esaslarına Dair Yönetmelik (RG 11.06.2005, 25842) m.7, 8; Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu Kapsamında Kültür ve Turizm Bakanlığına Yapılacak Başvurular ile Sunulacak Hizmetler Karşılığı Alınacak Bedellere İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik (RG 27.10.2026, 33413) m.5, 7; Kültür Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulu ve Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulları Yönetmeliği m.18; Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu E:2023/7, K:2023/8, 07.03.2023; 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m.7. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosya için hukuki görüş yerine geçmez.
