Fiili El Atma ile Hukuki El Atma Farkı 2026: Kamulaştırma, Kamulaştırmasız Fiilî El Atma ve İmar Kısıtlamasında Dava, Mahkeme ve Süre

Fiili el atma ile hukuki el atma farkı, idarenin taşınmaza nasıl dokunduğunda yatar ve bu fark davayı, mahkemeyi ve süreyi belirler. İdare bir taşınmaza üç farklı yoldan dokunabilir ve her yolun davası, mahkemesi ve süresi farklıdır. Usulüne uygun kamulaştırmada idare önce satın almayı dener, anlaşma olmazsa asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar (2942 sayılı Kanun m.8, m.10). Kamulaştırmasız fiilî el atmada idare kamulaştırma yapmadan taşınmaza yol, kanal veya tesis kurmuştur; malik asliye hukuk mahkemesinde bedel ya da müdahalenin önlenmesi davası açar ve 1983 sonrası el atmalarda bu dava süreye bağlı değildir. Hukuki el atmada ise taşınmaza kimse girmemiştir; uygulama imar planı taşınmazı park, okul veya yol gibi bir kamu hizmetine ayırmış, idare beş yıl içinde kamulaştırma ya da plan değişikliği yapmamıştır (2942 Ek m.1, 3194 sayılı İmar Kanunu m.10). Hukuki el atma davalarında görevli yargı kolunu adli yargı olarak belirleyen cümle 30 Ocak 2026’da yürürlükten kalktı; 1956 öncesi fiilî tahsislerde ise 7588 sayılı Kanunla eklenen geçici 20. madde bedel taleplerini büyük ölçüde kapattı. Dosyanızın hangi rejime girdiğini birlikte belirlemek için Hukukçular Evi Ankara’ya 0554 648 37 15 numarasından ulaşabilirsiniz.

Konu, Av. Adem Aras’ın Hukuki Haber’de yayımlanan karşılaştırmalı incelemesiyle yeniden gündeme geldi. Bu rehberde aynı üçlü ayrımı esas alıyor, her rejimi 2016’dan bu yana yapılan kanun değişiklikleri ve 2025–2026 yıllarında verilen Anayasa Mahkemesi kararlarıyla birlikte bugünkü hâliyle anlatıyoruz. Amacımız, tapusunda adı yazan kişinin “Benim dosyam hangisi, nereye, ne zamana kadar gitmeliyim?” sorusuna kanun metninden cevap verebilmesidir.

İçindekiler

• İdare taşınmaza hangi yoldan dokundu?
• Fiili el atma ile hukuki el atma farkı: üç rejim tek tabloda
• Usulüne uygun kamulaştırma
• Kamulaştırmasız fiilî el atma
• El atma tarihine göre dört ayrı rejim
• 1956 öncesi tahsisler ve geçici 20. madde
• Hukuki el atma ve beş yıllık süre
• Hukuki el atmada görevli yargı kolu
• Aynı parselde fiilî ve hukuki el atma
• Bedel, ödeme ve tahsil
• Beş soruda doğru dava
• Dosya için toplanacak belgeler
• Sıkça sorulan sorular

İdare Taşınmazınıza Hangi Yoldan Dokundu?

Anayasa’nın 35. maddesi mülkiyeti temel hak sayar ve ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabileceğini söyler. 46. madde ise kamulaştırmanın şartını koyar: idare, kamu yararının gerektirdiği hâllerde gerçek karşılığını peşin ödemek şartıyla özel mülkiyetteki taşınmazı kamulaştırabilir. Kanun koyucu bu yetkinin nasıl kullanılacağını 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ile ayrıntılı biçimde düzenlemiştir. Uyuşmazlıkların büyük kısmı, idarenin bu yolu hiç kullanmadığı ya da yarıda bıraktığı dosyalarda çıkar.

Dosyanın hangi rejime girdiğini anlamanın en kısa yolu tek bir soruyu sormaktır: taşınmazın zilyetliği kimde? İdare taşınmaza girmiş, üzerine yol, kanal, okul binası, trafo ya da su deposu kurmuşsa zilyetlik idareye geçmiştir; bu fiilî el atmadır. Taşınmaz hâlâ sizin kullanımınızdaysa ama imar planı onu kamu hizmetine ayırdığı için ruhsat alamıyor, satamıyor, değerini kullanamıyorsanız zilyetlik sizdedir; bu hukuki el atmadır. İdare size satın alma daveti göndermiş ya da mahkemeden meşruhatlı davetiye gelmişse karşınızdaki süreç usulüne uygun kamulaştırmadır.

Bu ayrım teorik bir sınıflandırma değildir. Davayı kimin açacağı, dava öncesinde idareye başvurmanın şart olup olmadığı, hangi mahkemenin görevli olduğu, bedelin hangi tarihe göre hesaplanacağı ve kazanılan bedelin nasıl tahsil edileceği bu ayrıma göre değişir. Yanlış rejimle kurulan bir dosya, görev veya dava şartı yönünden reddedilip yıllar kaybettirebilir.

Fiili El Atma ile Hukuki El Atma Farkı: Üç Rejim Tek Tabloda

Aşağıdaki tablo, kamulaştırma, kamulaştırmasız fiilî el atma ve hukuki el atmayı aynı ölçütlerle yan yana koyar. Ayrıntılar sonraki başlıklarda kanun maddeleriyle açıklanmıştır.

Usulüne Uygun Kamulaştırma: Satın Alma, Bedel Tespiti ve Tescil

Karşılaştırmanın başlangıç noktası, kanunun öngördüğü olağan yoldur. 2942 sayılı Kanunun 8. maddesi tapuda kayıtlı taşınmazlarda satın alma usulünün öncelikle uygulanmasını esas alır. İdare kıymet takdir komisyonuna tahmini bedeli belirletir, ancak bu bedeli malike bildirmeden taşınmazı pazarlıkla satın almak ya da trampa yoluyla devralmak istediğini resmî taahhütlü yazıyla duyurur. Malik yazının tebliğinden itibaren on beş gün içinde idareye başvurursa pazarlık görüşmesi yapılır; anlaşma olursa imzalanan tutanak malikin ferağ beyanı yerine geçer ve idare en geç kırk beş gün içinde bedeli hazır ederek taşınmazı adına tescil ettirir. Bu yolla yapılan devre karşı sonradan itiraz davası açılamaz; bu nedenle tutanak imzalanmadan önce bedel mutlaka bağımsız bir değerlemeyle karşılaştırılmalıdır.

Anlaşma sağlanamazsa 10. madde devreye girer. İdare, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine başvurarak kamulaştırma bedelinin tespitini ve taşınmazın adına tescilini ister. Mahkeme en geç otuz gün sonrası için duruşma günü belirler ve malike meşruhatlı davetiye gönderir. Davetiyede malikin, tebliğden itibaren on gün içinde savunma ve delillerini yazılı bildirmesi gerektiği ve 14. maddeye göre kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal, adli yargıda maddi hatalara karşı düzeltim davası açabileceği yazılıdır. Duruşmada uzlaşma olmazsa mahkeme keşif yapar, 15. maddeye göre en az üç kişilik bilirkişi kurulundan rapor alır ve bedeli belirler. İdareye bedeli bankaya yatırması için on beş gün süre verilir; makbuz ibraz edilince taşınmazın idare adına tesciline ve bedelin malike ödenmesine karar verilir.

2025 ve 2026 yıllarında bu davayı doğrudan etkileyen iki Anayasa Mahkemesi kararı verildi:

• İptal davasında yürütmeyi durdurma şartı kalktı. 10. maddedeki davetiye içeriğine göre, kamulaştırma işlemine karşı iptal davası açan malik, dava açtığını ve yürütmenin durdurulması kararı aldığını belgelendirmezse işlem kesinleşiyordu. Anayasa Mahkemesi 10/7/2025 tarihli ve E.2025/148, K.2025/141 sayılı kararıyla “ve yürütmenin durdurulması kararı aldıklarını” ibaresini iptal etti; karar 1/12/2025’te yürürlüğe girdi. Bugün iptal davasının açıldığının belgelendirilmesi esastır.
• Tescil hükmünün kesinliği 2027’de kalkıyor. 10. maddedeki “Tescil hükmü kesin olup” ibaresi, Anayasa Mahkemesinin 12/2/2026 tarihli ve E.2025/190, K.2026/38 sayılı kararıyla iptal edildi. İptal hükmü Resmî Gazete’de yayımdan dokuz ay sonra, 21/2/2027’de yürürlüğe girecek. O tarihe kadar tescile ilişkin hüküm kesin, bedele ilişkin istinaf ve temyiz hakkı ise saklıdır.

Usulüne uygun kamulaştırmada malikin elindeki en önemli araçlar, kamu yararı kararına ve kamulaştırma işlemine karşı idare mahkemesinde açılacak iptal davası ile bedel tespiti davasında bilirkişi raporuna yapılacak ayrıntılı itirazdır. Bedelin nasıl belirlendiğini bedel tespiti ve tescil davası rehberimizde, satın alma aşamasının inceliklerini ise satın alma usulü sayfamızda anlattık.

Kamulaştırmasız Fiilî El Atma: Kavram, Talepler ve Görevli Mahkeme

Fiilî el atma, idarenin kamulaştırma kararı almadan ya da başladığı kamulaştırmayı tamamlamadan özel mülkiyetteki taşınmaza girmesi ve onu kalıcı olarak kamu hizmetine özgülemesidir. Köy yolunun tarlanın ortasından genişletilmesi, sulama kanalının bir parselin içinden geçirilmesi, su deposu veya trafo yapılması, okul bahçesinin komşu parsele taşırılması tipik örneklerdir. Belirleyici olan, idarenin taşınmaz üzerinde fiilî hâkimiyet kurması ve malikin kullanımını ortadan kaldırmasıdır; geçici bir şantiye kullanımı veya kısa süreli işgal bu niteliği taşımayabilir.

Bu kurumun kaynağı kanun değil içtihattır. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16/5/1956 tarihli ve 1/6 sayılı kararı, taşınmazına el konulan malike iki seçimlik hak tanır: ya mülkiyet hakkına dayanarak müdahalenin önlenmesini (el atmanın men’i) ve eski hâle getirmeyi ister ya da el atmaya razı olarak taşınmazın bedelini talep eder. Müdahalenin önlenmesi talebinin dayanağı Türk Medeni Kanununun 683. maddesindeki malikin, malını haksız olarak elinde bulunduranlara karşı istihkak davası açma ve her türlü haksız elatmanın önlenmesini dava etme hakkıdır. Üzerinde kamu tesisi bulunan bir taşınmazda eski hâle getirme talebinin kabul görmesi güçtür; uygulamada dosyaların büyük kısmı bedel davasıyla yürür.

Bedel ve müdahalenin önlenmesi taleplerinin yanında, idarenin taşınmazı kullandığı dönem için ecrimisil (haksız işgal tazminatı) de istenebilir. Ecrimisil, dava tarihinden geriye doğru beş yıllık dönemle sınırlıdır; bedel ise taşınmazın kendisinin karşılığıdır. İkisinin aynı dava içinde nasıl kurgulanacağını fiilî el atmada ecrimisil rehberimizde ayrıca ele aldık.

Fiilî el atma bir haksız fiil niteliğinde olduğundan davalar adli yargıda görülür. 2942 sayılı Kanunun 37. maddesi, adli yargıda çözümlenmesi gereken uyuşmazlıkların taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemelerinde basit yargılama usulüyle görüleceğini düzenler. Bu nedenle dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır.

El Atma Tarihine Göre Dört Ayrı Rejim

Fiilî el atma dosyasında sorulacak ilk soru “ne zaman?” sorusudur. Kanun koyucu 2010’dan bu yana yaptığı değişikliklerle el atmanın gerçekleştiği döneme göre farklı kurallar getirmiştir. Bu nedenle keşifte, tanık beyanlarında, eski hava fotoğraflarında ve idarenin yapım ihale kayıtlarında el atma tarihinin belgelenmesi dosyanın ilk işidir.

Geçici 6. madde dönemi (1956–1983). Mülga 6830 sayılı İstimlak Kanunu döneminde ve 2942 sayılı Kanunun kabulünden önce el konulan taşınmazlarda önce idareye başvurulması ve uzlaşma görüşmesinin yapılması zorunludur. İdare, malikin müracaatından itibaren en geç altı ay içinde, tahmini değeri bildirmeden maliki uzlaşma görüşmesine davet eder; görüşmeler davete icabetten itibaren en geç altı ayda sonuçlandırılır. Uzlaşma; idareye ait bir taşınmazın trampası, idare taşınmazı üzerinde sınırlı ayni hak tanınması, başka bir yerde imar hakkı kullandırılması ya da bunlar mümkün değilse nakdi bedel üzerinden yapılabilir. Uzlaşma olmazsa tutanağın düzenlendiği tarihten itibaren üç ay içinde malik veya idare bedel tespiti davası açabilir. Bu davada taşınmazın niteliği el koyma tarihine, değeri ise dava tarihine göre belirlenir; mahkeme ve icra harçları ile vekâlet ücretleri maktudur. Uzlaşma aşamasının dilekçesi için geçici 6. madde uzlaşma başvurusu dilekçe örneğine, rejimin tamamı için geçici 6. madde rehberimize bakabilirsiniz.

1983 sonrası el atmalar. Geçici 6. maddenin bu rejimi 1983 sonrası el atmalara da yayan hükmü Anayasa Mahkemesinin 13/11/2014 tarihli ve E.2013/95, K.2014/176 sayılı kararıyla iptal edildi. Bu nedenle 4/11/1983’ten sonraki fiilî el atmalarda uzlaşma dava şartı değildir ve malik doğrudan asliye hukuk mahkemesinde dava açabilir. Ancak 7421 sayılı Kanunla eklenen geçici 19. madde, 4/11/1983 ile 28/7/2021 arasındaki fiilî ve hukuki el atmalardan doğan davalarda hükmedilen bedel ve tazminatların ödenmesi için özel bir bütçe usulü getirmiştir. Bu usul, maddenin yürürlüğe girdiği 26/11/2022 tarihinde bedeli ödenmemiş tüm dava ve icra takiplerine de uygulanır.

1956 Öncesi Tahsisler: 2026’da Eklenen Geçici 20. Madde

2026 yılının kamulaştırma hukukundaki en az bilinen ama sonuçları en ağır değişikliği, 2/7/2026 tarihinde kabul edilen ve 11/7/2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7588 sayılı Kanunun 8. maddesiyle 2942 sayılı Kanuna eklenen geçici 20. maddedir. Kanunun adı uzman erbaşlarla ilgili olduğu için bu hüküm gözden kaçabilmektedir.

Maddeye göre mülga 6830 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği 8/10/1956 tarihine kadar, kamulaştırma işlemine dayanmaksızın kamulaştırma kanunlarının amacına uygun olarak fiilen kamu hizmetine tahsis edilmiş taşınmazlar, ilgili kamu kurum ve kuruluşları adına tahsis tarihinde kamulaştırılmış sayılır. Taşınmazda kamu hizmetinin nitelik ve amacına uygun bir tesis veya yapının inşa edilmiş olması fiilî tahsis kabul edilir.

• Bedel hakkı dar bir pencereyle sınırlandı. Tapulu taşınmazlarda kayıt sahipleri veya mirasçıları, tapusuz taşınmazlarda ise tahsis tarihinde zilyetlikle kazanma şartları gerçekleşmiş zilyetler veya mirasçıları, fiilî tahsis tarihinden itibaren on yıl geçmemiş olması koşuluyla, Anayasa Mahkemesince iptal edilen 221 sayılı Kanunun belirlediği süre içinde yalnızca taşınmazın fiilî tahsis tarihindeki rayiç bedelini isteyebilir.
• 12/1/1963 tarihi kesim noktasıdır. Bu tarihe kadar açılmış ve hâlâ görülmekte olan bedel davalarında madde hükümleri uygulanır. Bu tarihten sonra ileri sürülen bedel dâhil talepler kabul edilmez; kural, kanun yolu aşamasındakiler dâhil görülmekte olan davalara da uygulanır.
• Harç ve tescil. Bu kapsamda açılan davalarda mahkeme ve icra harçları ile vekâlet ücretleri maktudur. Kamulaştırılmış sayılan tapulu taşınmazlar, idarenin açacağı dava ile idare adına tescil edilir ve bu işlemler harca tabi değildir.

Pratik sonuç şudur: dedesinden kalan tarlanın 1950’lerin başında okul veya karakol yapılarak kullanıldığını ileri süren mirasçının bugün açacağı bir bedel davası, geçici 20. madde nedeniyle büyük olasılıkla reddedilecektir. Bu nedenle eski tarihli el atma iddialarında ilk iş, tahsisin gerçekten 8/10/1956’dan önce mi, yoksa sonra mı gerçekleştiğini belgelerle ortaya koymaktır. Tahsis tarihi 1956 sonrasına düşüyorsa dosya geçici 6. madde rejimine girer ve uzlaşma yolu açıktır. Kuralın mülkiyet hakkı ve hukuk güvenliği yönünden Anayasa’ya uygunluğu tartışmaya açıktır; görülmekte olan bir davada mahkemenin Anayasa’nın 152. maddesi uyarınca itiraz yoluna başvurması talep edilebilir.

Hukuki El Atma: İmar Planındaki Kısıtlama ve Beş Yıllık Süre

Hukuki el atmada idare taşınmaza girmemiştir; müdahale bir plan kararıyla yapılmıştır. Uygulama imar planı taşınmazı park, yeşil alan, okul, sağlık tesisi, yol, otopark veya resmî kurum alanı gibi umumi hizmetlere ayırmış, ardından yıllarca ne kamulaştırma ne de plan değişikliği yapılmıştır. Malik kâğıt üzerinde maliktir; fakat ruhsat alamaz, alıcı bulamaz, taşınmazı teminat olarak kullanamaz.

İdarenin bu konudaki ödevini iki kanun birlikte çizer. 3194 sayılı İmar Kanununun 10. maddesine göre belediyeler, imar planlarının yürürlüğe girmesinden en geç üç ay içinde planı uygulamak üzere beş yıllık imar programlarını hazırlar; program sınırları içindeki kamu hizmet tesislerine ayrılan yerleri ilgili kamu kuruluşları program süresi içinde kamulaştırır ve gerekli ödenek bütçelerine konulur. 2942 sayılı Kanunun 6745 sayılı Kanunla 2016’da eklenen Ek 1. maddesi ise uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmî kurumlara ayrılarak mülkiyet hakkının özüne dokunacak şekilde tasarrufu hukuken kısıtlanan taşınmazlar hakkında, planın yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıl içinde imar programları veya imar uygulamaları yapılmasını ve bütçe imkânları dâhilinde kamulaştırma yapılmasını ya da her hâlde kısıtlılığı kaldıracak şekilde plan değişikliği yapılmasını öngörür.

3194 sayılı Kanunun 7181 ve 7534 sayılı Kanunlarla yeniden düzenlenen 13. maddesi, uygulama imar planında düzenleme ortaklık payına konu kullanımlarda (yol, park, okul alanı gibi) kalan özel mülkiyetteki taşınmazların kamuya hangi yollarla geçirileceğini sıralar: öncelikle 18. maddeye göre arazi ve arsa düzenlemesi; tescil harici, belediye veya Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılama; imar hakkı aktarımı; son olarak 2942 sayılı Kanun kapsamında trampa veya satın alma. Mevzuat uyarınca hiçbir şekilde yapı yapılamayacak alanlarda parselin beş yıllık imar programı süresi içinde kamu mülkiyetine geçirilmesi zorunludur ve bu süre en fazla bir yıl uzatılabilir. Alıcı parselin emsale esas inşaat alanının en fazla yüzde otuz artırılabildiği imar hakkı aktarımı, nakit bedel yerine başka bir parselde inşaat hakkı almak isteyen malik için ciddi bir seçenektir; ayrıntısı imar hakkı aktarımı rehberimizde.

Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi, Sporrong ve Lönnroth/İsveç kararında (23 Eylül 1982) kamulaştırma izinlerinin ve inşaat yasaklarının uzun yıllar sürdürülmesinin, bireyin mülkiyet menfaati ile kamu yararı arasındaki adil dengeyi bozduğunu tespit etmiştir. Türk hukukunda hukuki el atmanın tazminat konusu yapılabilmesinin arkasında da aynı fikir vardır: belirsiz süreli bir plan kısıtlaması, taşınmaza fiilen el konulmasından farksız bir sonuç doğurabilir.

Hukuki el atmada malikin önünde iki ana yol vardır. Birincisi, beş yıllık süre dolduktan sonra taşınmazın bedelini (tazminatını) istemektir. İkincisi, kısıtlamanın kaynağı olan planın ilgili kısmının değiştirilmesini istemek; idarenin reddi üzerine plan değişikliği talebinin reddine veya planın kendisine karşı idare mahkemesinde iptal davası açmaktır. Hangi yolun daha hızlı ve daha kârlı olduğu taşınmazın konumuna, planın tarihine ve idarenin bütçe durumuna göre değişir. Plan değişikliği yolunun dilekçesi için imar planı değişikliği talebi dilekçe örneğine bakabilirsiniz.

Hukuki El Atmada Görevli Yargı Kolu: Beş Dönem ve 30 Ocak 2026 Sonrası

Hukuki el atma davalarının hangi yargı kolunda görüleceği, kamulaştırma hukukunun en çok yön değiştiren konusudur. Kimi kaynaklarda 2013 yılında verilen Uyuşmazlık Mahkemesi, Anayasa Mahkemesi ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarıyla meselenin idari yargı lehine kesinleştiği belirtilir. O tarihten sonra kanun koyucu iki kez müdahale etmiş, Anayasa Mahkemesi de iki kez iptal kararı vermiştir. Bugünkü tablo şöyledir:

Anayasa Mahkemesi 2025 kararında, beş yıllık sürede işlem yapılmazsa bedel davalarının adli yargıda görüleceğini öngören cümleyi, kamulaştırmanın Anayasa’nın 46. maddesindeki güvencelere uygun yapılmasını sağlamadığı gerekçesiyle iptal etmiş; davaların hangi yargı kolunda görüleceği yönünde bağlayıcı bir tespit yapmamıştır. Bu nedenle 30 Ocak 2026’dan sonra açılacak davalarda iki görüş birlikte dile getirilmektedir. İdari yargı görüşü, imar planının ve idarenin kamulaştırma yapmamasının idari işlem ve eylem niteliği taşıdığına, Anayasa’nın 125. maddesi ve 2577 sayılı Kanunun 2. maddesi uyarınca bundan doğan zararın tam yargı davasıyla istenmesi gerektiğine dayanır. Adli yargı görüşü ise mülkiyetin özüne dokunan kısıtlamanın sonucu itibarıyla el koymadan farksız olduğunu ve 2942 sayılı Kanunun 37. maddesindeki genel kuralı öne çıkarır.

Malik bakımından doğru strateji, görev tartışmasının süre kaybına dönüşmesini engellemektir:

• Önce idareye yazılı başvuru. Kamulaştırma, plan değişikliği, trampa veya imar hakkı aktarımı taleplerini içeren bir başvuru, her iki yargı kolu bakımından dosyayı güçlendirir. İdari yargıya gidilecekse 2577 sayılı Kanunun 10. maddesine göre otuz gün içinde cevap verilmezse istek reddedilmiş sayılır; dava açma süresi idare mahkemelerinde 7. madde uyarınca altmış gündür.
• Görevsizlik kararında iki hafta. Adli yargıda açılan dava görev yönünden reddedilirse 6100 sayılı Kanunun 20. maddesine göre kararın kesinleşmesinden itibaren iki hafta içinde dosyanın görevli mahkemeye gönderilmesi istenmelidir; istenmezse dava açılmamış sayılır.
• İdari yargıya geçişte başvuru şartı aranmaz. 2577 sayılı Kanunun 13. maddesinin ikinci fıkrasına göre görevli olmayan adli yargı mercilerine açılan tam yargı davasının görev yönünden reddi hâlinde, sonradan idari yargıda açılacak davada idareye ön başvuru şartı aranmaz.
• Geçiş dönemindeki dosyalar. 26/11/2022 ile 30/1/2026 arasında adli yargıda açılmış davaların durumu, iptal kararlarının geriye yürümemesi ilkesi (Anayasa m.153) çerçevesinde dosya bazında değerlendirilmelidir.

Görev meselesinin kamulaştırma sürecindeki diğer davalarla birlikte haritası için kamulaştırmada görevli yargı kolu rehberimize, hukuki el atmanın tüm ayrıntıları için planda kamuya ayrılan taşınmaz ve hukuki el atma sayfamıza bakabilirsiniz.

Aynı Parselde Hem Fiilî Hem Hukuki El Atma

Uygulamada en çok hata yapılan dosyalar karma dosyalardır. İmar planında tamamı park veya okul alanına ayrılmış geniş bir parselin bir bölümüne yol yapılmış, bir köşesine trafo konulmuş, geri kalanı boş bırakılmıştır. Böyle bir dosyada taşınmazın tamamı için tek bir dava türü seçmek çoğu zaman yanlıştır.

Uygulamada benimsenen ve Hukuki Haber’deki incelemede de aktarılan yaklaşımın özü şudur:

• Fiilen el atılan kısım her durumda fiilî el atma kurallarına tabidir ve adli yargıda görülür. Bu kısmın yüzölçümü harita mühendisi bilirkişi tarafından krokili olarak belirlenir.
• Geri kalan kısım bağımsız kullanılabiliyor ve ayrı bir parsel olarak ifraz edilebiliyorsa, bu kısım yönünden talep hukuki el atma kurallarına göre değerlendirilir ve görev tartışması bu kısım için ayrıca gündeme gelir.
• Geri kalan kısım yüzölçümü, geometrisi veya imar durumu nedeniyle tek başına kullanılamaz hâle gelmişse, taşınmazın tamamı bakımından fiilî el atma hükümlerinin uygulanması ve uyuşmazlığın bütünüyle adli yargıda çözülmesi gündeme gelir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da tek bir taşınmaza aynı imar planı kapsamında hem fiilen hem hukuken el atılan bir dosyada, taşınmazın ve projenin bütünlüğü ile usul ekonomisi gereği davaya bütünüyle adli yargının bakacağına karar vermiştir (YHGK 15/4/2021, E.2017/5-2032, K.2021/497).

Bu değerlendirmede keşif ve bilirkişi raporu belirleyicidir. Rapor; el atılan alanın yüzölçümünü, kalan kısmın plan fonksiyonunu, ifraz edilip edilemeyeceğini ve ekonomik olarak kullanılabilirliğini ayrı ayrı göstermelidir. Kalan kısım kullanılabilir olsa bile el atma nedeniyle değer kaybına uğramışsa, 2942 sayılı Kanunun kısmen kamulaştırmaya ilişkin 12. maddesindeki değer düşüklüğü mantığı kıyasen tartışılabilir. Kısmi kamulaştırmanın kurallarını kısmen kamulaştırma ve artan kısım rehberimizde anlattık.

Bedel, Ödeme ve Tahsil: Rejime Göre Ne Değişir?

Davanın kazanılması dosyanın yarısıdır; diğer yarısı bedelin doğru hesaplanması ve tahsilidir. Bedel tespitinde 2942 sayılı Kanunun 11. maddesindeki ölçütler esas alınır: arsalarda kamulaştırma gününden önceki özel amaç taşımayan emsal satışlar, arazilerde taşınmazın olduğu gibi kullanılması hâlinde getireceği net gelir, yapılarda resmî birim fiyatlar ve yıpranma payı. Aynı madde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün yol açacağı değer artışlarının dikkate alınmayacağını da söyler. Bilirkişi kurulu en az üç kişiden oluşur ve rapor Sermaye Piyasası Kurulunca kabul edilen değerleme standartlarına uygun ve gerekçeli olmalıdır (m.15).

Değerleme tarihi rejime göre değişir. Usulüne uygun kamulaştırmada bedel, idarenin açtığı davanın tarihine göre belirlenir. Geçici 6. madde kapsamındaki el atmalarda kanun açıktır: taşınmazın nitelikleri el koyma tarihine, değeri dava tarihine göre tespit edilir. 1983 sonrası fiilî el atmalarda ve hukuki el atmada ise kanunda doğrudan bir değerleme hükmü kalmamıştır; Ek 1. maddede bir dönem yer alan değerleme ve ödeme fıkraları Anayasa Mahkemesinin 2018 kararıyla iptal edilmiştir. Bu dosyalarda değer dava tarihine göre belirlenir; niteliğin hangi tarihe göre saptanacağı, özellikle el atmadan sonra plan değişikliği olmuşsa, bilirkişi incelemesinde ayrıca tartışılır.

Tahsil aşamasının pratiği, ödeme yapmayan idareye karşı icra takibi ve haciz sınırları için kamulaştırmasız el atma tazminatının tahsili rehberimize ve icra ve haciz dilekçesi örneğine bakabilirsiniz.

Beş Soruda Doğru Dava: Malik İçin Karar Ağacı

Aşağıdaki sıra, dosyanın hangi rejime girdiğini belirlemek için bizim de ilk görüşmede izlediğimiz sıradır.

1. Size kamulaştırma tebligatı veya mahkeme davetiyesi geldi mi? Geldiyse süreç usulüne uygun kamulaştırmadır. Satın alma yazısında on beş gün, mahkeme davetiyesinde on gün ve iptal ile düzeltim davası için otuz gün süreleri hemen işlemeye başlar.
2. İdare taşınmaza fiziken girdi mi? Yol, kanal, boru hattı, bina, trafo veya benzeri bir tesis varsa dosya fiilî el atmadır ve asliye hukuk mahkemesinde görülür.
3. Fiilî el atma ne zaman oldu? 8/10/1956 öncesi ise geçici 20. madde nedeniyle talep yolu büyük ölçüde kapalıdır. 1956–1983 arası ise önce uzlaşma başvurusu yapılır. 1983 sonrası ise doğrudan dava açılabilir.
4. Fiziksel bir müdahale yok, sadece plan kısıtlaması mı var? Uygulama imar planının yürürlük tarihini öğrenin; beş yıl dolmuş ve bu sürede ne kamulaştırma ne de kısıtlamayı kaldıran plan değişikliği yapılmışsa hukuki el atma koşulları oluşmuştur. Alanın düzenleme ortaklık payı olarak terk edilmediğini parselasyon dosyasından kontrol edin.
5. Parselin bir kısmına el atılmış, kalanı planda kamu alanında mı? Kalan kısmın bağımsız kullanılıp kullanılamayacağını bilirkişiyle tespit ettirin; dava türü ve görev bu tespite göre kurulur.

Dosya İçin Toplanacak Belgeler

Kamulaştırma dosyalarındaki tüm süreleri tek ekranda görmek için kamulaştırma süreleri aracını, dava dilekçesinin yapısı için kamulaştırmasız el atma dava dilekçesi örneğini kullanabilirsiniz.

Hukukçular Evi Bu Dosyalarda Ne Yapar?

El atma dosyaları, aynı taşınmaz için kamulaştırma hukuku, imar hukuku ve idari yargılama hukukunun birlikte işlediği dosyalardır. Hukukçular Evi Ankara olarak önce tapu geçmişini, imar planlarını, parselasyon kayıtlarını ve varsa idareyle yazışmaları birlikte okuyor, el atmanın türünü ve tarihini belgelerle tespit ediyoruz. Ardından uzlaşma başvurusu, idareye yazılı talep, bedel davası, plan değişikliği talebi veya iptal davası seçeneklerinden hangisinin taşınmazınız için daha hızlı ve daha yüksek sonuç vereceğini değerlendiriyoruz. Görev tartışması olan dosyalarda süre kaybını önleyecek şekilde dilekçeyi kuruyor, keşif ve bilirkişi aşamasında değerleme raporunu emsal ve gelir verileriyle denetliyoruz. Tapu belgenizi ve imar durumunuzu 0554 648 37 15 numaralı hattımıza WhatsApp üzerinden gönderebilirsiniz. Kamulaştırma konusundaki tüm rehberlerimiz Kamulaştırma Hukuku Rehberi sayfamızda toplanmıştır.

Sıkça Sorulan Sorular

Fiili el atma ile hukuki el atma farkı nedir?

Fiilî el atmada idare kamulaştırma yapmadan taşınmaza girmiş, üzerine yol, kanal veya tesis kurmuştur ve zilyetlik idareye geçmiştir. Hukuki el atmada ise taşınmaza kimse girmemiştir; uygulama imar planı taşınmazı kamu hizmetine ayırmış ve idare beş yıl içinde kamulaştırma ya da plan değişikliği yapmamıştır. Zilyetlik malikte kalır, ancak malik taşınmazı kullanamaz ve değerlendiremez. Bu fark davanın dayanağını, görevli mahkemeyi ve dava öncesi şartları değiştirir.

Taşınmazımdan yol geçti ama kamulaştırma yapılmadı, ne yapmalıyım?

Bu bir kamulaştırmasız fiilî el atmadır. El atma 4/11/1983’ten sonra gerçekleştiyse taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde doğrudan bedel davası veya müdahalenin önlenmesi davası açabilir, idarenin kullandığı dönem için geriye doğru beş yıllık ecrimisil isteyebilirsiniz. El atma 1956–1983 arasındaysa önce idareye uzlaşma başvurusu yapmanız dava şartıdır.

İmar planında park veya okul alanında kalan arsam için tazminat isteyebilir miyim?

Uygulama imar planının yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıl geçmiş ve bu sürede kamulaştırma ya da kısıtlılığı kaldıracak plan değişikliği yapılmamışsa hukuki el atma koşulları oluşur (2942 Ek m.1, 3194 m.10). Alanın düzenleme ortaklık payı olarak terk edilmemiş olması gerekir; DOP olarak alınan yerler için 2942 m.35 uyarınca karşılık istenemez.

Hukuki el atma davası 2026’da hangi mahkemede açılır?

Bedel davalarının adli yargıda görüleceğini öngören Ek 1. maddedeki cümle, Anayasa Mahkemesinin E.2024/135, K.2025/20 sayılı kararıyla iptal edildi ve 30/1/2026’da yürürlükten kalktı. Bugün kanunda görevli yargı kolunu açıkça belirleyen bir hüküm yoktur. Dava açmadan önce idareye yazılı başvuru yapılmalı, görev itirazına karşı dilekçe baştan buna göre kurulmalı ve görevsizlik kararında iki haftalık gönderme süresi kaçırılmamalıdır.

Kamulaştırmasız el atma davası için bir süre var mı?

1983 sonrası fiilî el atmalarda bedel ve müdahalenin önlenmesi davaları süreye bağlı değildir; yirmi yıllık süreyi öngören 2942 m.38, Anayasa Mahkemesinin 2003 kararıyla iptal edilmiştir. Ancak 1956–1983 arası el atmalarda uzlaşmazlık tutanağından itibaren üç ay içinde dava açılmalı, 1956 öncesi tahsislerde ise geçici 20. madde nedeniyle talep yolu büyük ölçüde kapalıdır. Ecrimisil talebi geriye doğru beş yılla sınırlıdır.

1956 öncesi el konulan taşınmaz için bugün bedel istenebilir mi?

7588 sayılı Kanunla eklenen ve 11/7/2026’da yürürlüğe giren geçici 20. maddeye göre 8/10/1956’ya kadar fiilen kamu hizmetine tahsis edilen taşınmazlar tahsis tarihinde kamulaştırılmış sayılır. 12/1/1963’ten sonra ileri sürülen bedel dâhil talepler kabul edilmez; bu kural görülmekte olan davalara da uygulanır. Tahsis tarihinin gerçekten 1956 öncesi olup olmadığı belgelerle incelenmelidir.

Taşınmazın bir kısmına el atıldı, kalanı planda yeşil alan; nasıl dava açılır?

Fiilen el atılan kısım adli yargıda fiilî el atma kurallarıyla görülür. Kalan kısım bağımsız kullanılabiliyor ve ifraz edilebiliyorsa o kısım için hukuki el atma kuralları uygulanır. Kalan kısım tek başına kullanılamaz hâle gelmişse taşınmazın tamamı için fiilî el atma hükümlerinin uygulanması gündeme gelir. Bu ayrım keşif ve bilirkişi raporuyla yapılır.

Kazandığım el atma bedelini idare ödemezse ne olur?

Rejime göre değişir. 1956–1983 el atmalarında ödeme bütçe payından yapılır ve idarenin malları haczedilemez. 1983 sonrası fiilî el atma kararları genel hükümlere göre doğrudan ilamlı icraya konulur; Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 06.05.2025 tarihli kararıyla Ek 4. maddedeki otuz günlük ödeme kuralının bu davalarda uygulanmayacağını kabul etmiştir. 1983–2021 dönemindeki el atmalarda ayrıca geçici 19. maddedeki yüzde üçlük bütçe payı ve garameten ödeme usulü işler.

Kamulaştırma davasındaki tescil kararı kesin mi?

Bugün için evet; 2942 m.10’a göre tescil hükmü kesindir, bedele ilişkin istinaf ve temyiz hakkı saklıdır. Ancak Anayasa Mahkemesi 12/2/2026 tarihli ve E.2025/190, K.2026/38 sayılı kararıyla “Tescil hükmü kesin olup” ibaresini iptal etti. İptal hükmü 21/2/2027’de yürürlüğe girecek.

Düzenleme ortaklık payı olarak giden yer için bedel istenebilir mi?

Hayır. 2942 sayılı Kanunun 35. maddesine göre imar uygulamasında düzenleme ortaklık payı karşılığı bir defaya mahsus alınan yol, yeşil saha ve benzeri kamu hizmet alanları ile özel parselasyonda malikin muvafakatiyle ayrılan yerler için eski malikler mülkiyet iddiasında bulunamaz ve karşılık isteyemez. DOP oranının yasal sınırı aşıp aşmadığı ise parselasyon işlemine karşı açılacak davada tartışılır.

İlgili Rehberler

• Kamulaştırma Hukuku Rehberi — tüm başlıkların dizini
• Kamulaştırmasız El Atma Rehberi — genel çerçeve
• Fiilî El Atma: Tanımı ve Bedel Davası — örnekler ve talepler
• Hukuki El Atma ve İmar Kısıtlılığı — beş yıllık süre
• Planda Kamuya Ayrılan Taşınmaz — Ek 1. madde
• Geçici 6. Madde Rejimi — uzlaşma dava şartı
• Görevli Yargı Kolu Haritası — idari mi adli mi
• El Atma Davalarında Zamanaşımı — bedel ve ecrimisil
• Kamulaştırma Süreci ve Bedel Tespiti — olağan yol
• Kamulaştırma İşleminin İptali Davası — 30 günlük süre
• İmar Planının İptali Dava Dilekçesi — plan yolu
• Anayasa Mahkemesine Bireysel Başvuru Dilekçesi — mülkiyet hakkı
• Kamulaştırma Dilekçe Örnekleri — hazır şablonlar
• İmar Hukuku Rehberi — plan ve uygulama